Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства
Генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства. Исследование способов защиты, предусмотренных Законом о долевом строительстве, в том числе при банкротстве застройщика. Вопросы ответственности застройщика.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | диссертация |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 16.08.2018 |
| Размер файла | 273,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
"Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации"
На правах рукописи
Диссертация
на соискание ученой степени
кандидата юридических наук
Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства
Специальность 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Горбунова Елена Николаевна
Научный руководитель:
Женетль Светлана Закошуовна,
доктор юридических наук, доцент
- Москва - 2014
- Оглавление
- Введение
- Глава 1. Генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства
- § 1. Предпосылки законодательного закрепления основ защиты прав участников долевого строительства
- § 2. Современное состояние правового регулирования защиты прав участников долевого строительства
- Глава 2. Способы защиты имущественных прав участников долевого строительства
- § 1. Понятие и виды способов защиты прав участников долевого строительства
- § 2. Превентивные способы защиты прав участников долевого строительства
- § 3. Восстановительные (компенсационные) способы защиты
- Глава 3. Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика
- § 1. Защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений
- § 2. Защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче нежилых помещений
- § 3. Защита прав участников долевого строительства с денежными требованиями
- Заключение
- Библиографический список использованной литературы
- Приложения
Введение
Актуальность темы исследования. В России одним из способов покупки жилого или нежилого помещения в собственность является долевое строительство. Особенность отношений, связанных с долевым строительством, состоит в том, что после исполнения обязанности по уплате застройщику определенной в договоре суммы основным обязанным лицом становится застройщик. Участник долевого строительства не может своими действиями влиять на ход дальнейшего исполнения обязательства, он становится уязвимой стороной договора. С целью защиты прав граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства, был принят Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон о долевом строительстве). Введение указанного закона было обусловлено необходимостью пресечь деятельность финансово-строительных пирамид. Однако принятый закон, неоднократные поправки в него, а также соответствующие ему поправки к Федеральному закону от 26.10.2002 № 127 - ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не обеспечили защиту прав участников долевого строительства, о чем явно свидетельствует статистика: осенью 2013 г. по России насчитывается более 798 проблемных объектов и 75 тысяч участников долевого строительства Михайлова А. Долевое строительство жилья: как не стать обманутым дольщиком URL:// http://www.garant.ru/article/518172/. Продолжают нарушаться сроки ввода жилья в эксплуатацию, выявляются случаи строительства жилых домов при отсутствии разрешительных документов, приостановки или даже прекращения работ, нет эффективного механизма привлечения к ответственности лиц, виновных в неисполнении принятых обязательств, при заключении договоров коммерческие организации нередко вводят людей в заблуждение относительно условий сделки. Обманутые дольщики, пытаясь привлечь внимание к своим проблемам, прибегают к протестным действиям (митингам, голодовкам, перекрытию дорог). Доклад Уполномоченного по правам человека в Московской области "О деятельности Уполномоченного по правам человека в Московской области в 2010 году"//Ежедневные Новости. Подмосковье. 2011. № 45. № 51.
Степень научной разработанности темы исследования. В юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено немало научных исследований.
К современным исследованиям, в которых рассматриваются отдельные аспекты этой проблемы, можно отнести диссертационные работы Е.Х. Акчулпановой (2006 г.), О.Г. Вагиной (2012 г.), А.В. Дикун (2011 г.), А.С. Дурнова (2011 г.), Е.П. Згонниковой (2006 г.), О.Л. Капица (2006 г.), Е.В. Кирсановой (2008 г.), А.А. Левина (2008 г.), Т.Ю. Майбороды (2007 г.), Н.А. Маштаковой (2012), М.В. Петрухина (2011 г.), Е.В. Резцовой (2006 г.), Н.Д. Романенковой (2009 г.), Д.А Соболева (2011 г.), О.Ю. Тарховой (2006 г.), И.И. Харитошина (2009 г.).
Юридические исследования, посвященные долевому строительству, можно условно разделить на группы:
исследования, посвященные характеристике и содержанию договора долевого участия в строительстве; Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики: дис.... канд. юрид. наук. - Ростов-на-Дону, 2011. - 214 с.; Лисица В.Н. Правовое регулирование инвестиционных отношений: теория, законодательство и практика применения: монография; Рос. акад. наук, Ин-т философии и права СО РАН; М-во образования и науки РФ, Новосибирский гос. ун-т. Новосибирск, 2011.; Майборода, Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф…. дис. канд. юрид. наук. -Екатеринбург, 2007. -30 с.; Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М.: Инфотропик Медиа, 2012.; Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: дис. … канд. юрид. наук. - Москва: 2011. - 189 с.; Харитошин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - Москва, 2009. - 23 с.
исследования, посвященные правовому статусу застройщика Романенкова Н.Д. Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: дис. канд. юрид. наук. Москва: 2010. - 236 с. и его гражданско-правовой ответственности Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщиа по договору участия в долевом строительстве: дис. … канд. юрид. наук. - Москва: 2011. - 189 с. по договору участия в долевом строительстве;
прочие исследования отдельных вопросов долевого строительства Кирсанова Е.В. Долевое строительство в России: проблемы и решения (опыт применения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..."). М.: Компания Спутник, 2007.; Тихомиров М.Ю. Долевое строительство жилья: правовые акты, материалы судебной практики. М.: Тихомиров М.Ю., 2012.; Кайль А.Н. Долевое строительство: как не дать себя обмануть. М.: Омега-Л, 2008.; Гринев В.П. Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007.; Гринев В.П. Долевое строительство: как защитить свои права и законные интересы. М.: Гроссмедиа, 2005. и защиты прав участников долевого строительства. Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: науч. практ. пособие. М.: Юстицинформ, 2013.; Добрачев Д.В. Развитие института возмещения убытков в свете модернизации Российского гражданского законодательства: науч. практ. пособие. М.: Юстицинформ, 2012.
Анализ материалов данных исследований позволил выявить, что значительный круг рассмотренных в них проблем не получил разрешения. Кроме того, к настоящему времени приняты новые правовые нормы, содержащие вопросы, не затронутые в указанных исследованиях.
Таким образом, несмотря на значительное число научных публикаций, остаются недостаточно проработанными некоторые положения о защите прав участников долевого строительства и практика их применения, а также до настоящего времени не дана комплексная оценка законодательства, направленного на защиту их прав. В дальнейшем исследовании и совершенствовании нуждаются новеллы, внесенные в Закон о долевом строительстве и в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)".
Объектом диссертационного исследования является совокупность общественных отношений, складывающихся в связи с защитой прав участников долевого строительства.
Предмет исследования - положения как ранее действовавшего законодательства, так и современного российского законодательства, правовые нормы зарубежных стран, регламентирующие общественные отношения в сфере защиты прав граждан и юридических лиц при участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости; научная доктрина и судебная практика.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в обосновании теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию правового регулирования защиты прав участников долевого строительства на основании изучения теоретических исследований, обобщения нормативной правовой базы, правоприменительной практики, сложившейся в Российской Федерации и в ряде иностранных государств.
Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:
проанализировать генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства, определить основные тенденции развития законодательства;
исследовать основные способы защиты, предусмотренные Законом о долевом строительстве;
исследовать способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика;
выявить проблемные моменты взаимосвязи способов защиты участников долевого строительства и ответственности застройщика;
определить пределы рационального вмешательства государства в договорные отношения по строительству жилья с участием граждан и организаций;
предложить комплекс мер, направленных на защиту прав участников долевого строительства, не нарушающую права застройщика.
Методологические основы исследования. В качестве методологической основы исследования используются применяемые в юридической науке и смежных с ней общественных науках общие научные методы познания. В процессе подготовки данного исследования автор использовал следующие частные научные методы: историко-правовой, который позволил выявить закономерности становления законодательства о долевом строительстве в целом и о защите прав участников долевого строительства в частности; сравнительно-правовой, позволивший выработать предложения по совершенствованию законодательства в области защиты прав участников долевого строительства на основе изучения правового опыта зарубежных государств; формально-юридический и формально-логический методы, применяемые при определении форм и пределов защиты прав участников долевого строительства. В ходе написания работы были использованы следующие приемы научного познания: анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, аналогия и др.
Теоретическую основу данной диссертации составляют труды М.И Брагинского, С.Н. Братуся, В.В Витрянского, В.П. Гринева, С.П. Гришаева, Д.В. Добрачева, А.С. Дурнова, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетова, А.Н. Кайль, Е.Б. Кирсановой, Е.Б. Козловой, П.В. Крашенинникова, А.А. Левина, И.А. Лепехина, А.А. Маковской, А.В. Майфата, Н.А. Маштаковой, Д.И. Мейера, Л.Ю. Михеевой, В.А. Мочалова, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой, Н.Д. Романенковой, Ю.В. Романца, М.В. Петрухина, И.А. Покровского, С.В. Сарбаша, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича и других авторов.
В работе для сравнительного анализа, а также как источник позитивного опыта, который возможно применить для защиты прав участников долевого строительства в Российской Федерации, используется зарубежное законодательство таких стран, как Беларусь, Казахстан, Туркменистан, Франция, Италия.
Эмпирическая база исследования сформирована путем обобщения и анализа материалов практической деятельности судов общей юрисдикции; арбитражных судов Российской Федерации различных инстанций, а также статистических и аналитических материалов, относящихся к изучаемой сфере общественных отношений за период с 1998 по 2013 гг.
Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что в ней решена задача, имеющая научное значение для новых направлений гражданского права, а именно: на основе конвергенции публичного и частного права предложены и обоснованы новые превентивные способы защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства, а на базе соотношения публично-правового и частноправового интереса, лежащего в основе регулирования отношений долевого строительства, впервые классифицирована и дифференцирована вся совокупность существующих способов защиты прав участников долевого строительства. Выявлены существенные специфические способы защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов, имеющих приоритетную направленность на граждан - потребителей, денежные средства которых привлечены застройщиком и целевое назначение объекта - жилые помещения.
Научную новизну настоящего диссертационного исследования составляют следующие положения, выносимые на защиту:
1. Доказывается, что под влиянием становления рыночной экономики сформировалось специальное законодательство в области долевого строительства, определившее переход от разрозненного правового регулирования строительства жилых помещений за счет частных вложений к современному нормативному закреплению самостоятельной конструкции договорных отношений по созданию объектов недвижимости (включая как жилые, так и нежилые помещения) с участием в долевом строительстве граждан и юридических лиц. Реформирование правового регулирования договорных отношений долевого строительства соответственно повлияло на развитие и совершенствование способов защиты. В результате постепенного формирования законодательства сложилось двухуровневое нормативно-правовое обеспечение: на федеральном и региональном уровнях, на базе которых выстраиваются как универсальные, так и специальные способы защиты имущественных прав участников строительства.
2. Делается вывод о том, что на способы защиты прав участников долевого строительства влияет проникновение публичного права в сферу частноправовых отношений создания объекта строительства. Публично - правовое регулирование заключается в установлении обязательных для сторон условий договора, его формы, преддоговорной подготовки, обеспечения договора, регистрации договора, его исполнения, а также последствий нарушения вплоть до административной ответственности. Частноправовое регулирование проявляется в диспозитивном праве субъектов заключать договора строительства, в возможности предусматривать дополнительные условия договора, руководствуясь при этом гражданско-правовыми принципами и методами. При этом критерием взаимодействия частного и публичного права в рамках их конвергенции при нормативном закреплении новых способов защиты является принцип приоритета защиты права собственности на жилые помещения.
3. Выявлен общий критерий, в соответствии с которым законодатель предоставляет повышенный уровень защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства, - назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение). В случае нарушения прав участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство объекта, фактическое назначение которого не соответствует юридическому, предлагается при осуществлении их защиты учитывать действительный статус правового режима объекта строительства и соответствующий потребительский интерес участника строительства.
4. На основе классификации способов защиты гражданских прав на компенсационные, правоустанавливающие, правопрекращающие и превентивные способы защиты прав участников долевого строительства дифференцируются следующим образом:
1) Компенсационные способы защиты делятся на: а) возмещение убытков; б) взыскание неустойки, процентов в порядке ст. 395 ГК РФ; в) выплата страхового возмещения; г) устранение недостатков в течение гарантийного срока.
2) Правоустанавливающие и правопрекращающие способы защиты дифференцируются: для правоустанавливающих а) признание права собственности на объект долевого строительства; б) признание права собственности на долю в праве собственности; в) признание права собственности на объект незавершенного строительства; г) включение в реестр денежных требований или реестр передачи жилых помещений; для правопрекращающих: а) расторжение договора; б) перевод требования о передаче жилого помещения в денежное требование.
3) В превентивных способах защиты выделяются следующие категории: а) преддоговорные обязательства застройщика (получение разрешения на строительство, размещение проектной декларации, регистрация застройщиком права на земельный участок, выбор способа обеспечения исполнения обязательства); б) договорные обязательства сторон (форма договора, его государственная регистрация, обязательные условия и др.); в) текущий контроль (обязанность застройщика сдавать отчетность, предоставлять информацию, создание реестра проблемных застройщиков и др.).
5. На основе анализа практики применения законодательства, регулирующего долевое строительство, сделан вывод, что на сегодняшний день не создан эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, в связи с чем обосновывается необходимость введения новых превентивных способов защиты, к которым можно отнести:
создание некоммерческого объединения участников долевого строительства с контролирующими застройщика полномочиями;
создание единого федерального реестра проблемных застройщиков, в который должны быть включены все застройщики, нарушающие законодательство и права участников долевого строительства, независимо от того работают они через фонд развития жилищного строительства или нет;
увеличение минимального размера уставного капитала застройщика с целью предотвращения фиктивного банкротства;
применение формы поэтапной оплаты участником долевого строительства объекта недвижимости с использованием банковского аккредитива или депозита нотариуса;
передача земельного участка под возведение конкретного объекта в долевую собственность, аренду, субаренду участникам долевого строительства за исключением передачи его застройщику, что обеспечит своевременное начало строительства, а главное, предотвратит изъятие земельного участка в случае банкротства застройщика.
6. В диссертационной работе право на защиту рассмотрено как самостоятельное субъективное право, что позволяет сформулировать определение понятия способа защиты прав участников долевого строительства, под которым понимается охраняемые государством и закрепленные в законе правовые возможности, направленные на защиту субъективных прав участников долевого строительства (и) или правопорядка в сфере долевого строительства, реализующиеся в том числе через признание прав, восстановление имущественных благ или предупреждение действий, нарушающих права участников долевого строительства.
На основании проведенного исследования предлагается внести следующие изменения и дополнения в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
1. Делается вывод об отсутствии комплексного подхода к реформированию существующей нормативной базы, регулирующей сферу долевого строительства, что приводит к коллизиям в законодательстве и сложностям реализации предусмотренных законом способов защиты на практике. В результате обоснована необходимость приведения в соответствие друг с другом ч. 6 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и ч. 2 ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в части существующих способов привлечения денежных средств для строительства объекта недвижимости, изложив ч. 6 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в следующей редакции: "Суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования основания возникновения, которых соответствуют требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае если требование основано на иной сделке, связанной с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, суд для включения в реестр требований жилых помещений должен проверить отсутствие уже признанных прав на жилое помещение иных лиц, при наличии таковых включить требование в реестр денежного требования".
2. Предложено дополнить ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" частью 2.1 "Неустойка, предусмотренная ч. 2 настоящей статьи не может быть уменьшена судом на основании ст. 333 ГК РФ". Указанное будет соответствовать общей концепции законодательства о долевом строительстве, которое рассматривает взыскание неустойки как самостоятельный компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства, в то время как возможность применения к нему ст. 333 ГК РФ, допускающей уменьшение размера неустойки, реализуемая интенсивно на практике судом, нивелирует изначально заложенную в нее компенсационную цель.
3. Доказано, что такой компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства как гарантийные обязательства, является неэффективным в условиях освобождения застройщика от обязательств устранения недостатков объекта в пределах гарантийного срока перед правопреемниками по гражданско-правовым договорам (последующими) приобретателями объекта долевого строительства. Установленное предопределяет необходимость внесения изменений в редакцию ч. 6 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", изложив ее следующим образом: "Участник долевого строительства, а также его правопреемник вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии выявления недостатков в течение гарантийного срока".
4. В целях правильного применения ч. 3 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", позволяющей участнику долевого строительства расторгнуть договор в случае существенного нарушения застройщиком требований к качеству объекта в одностороннем порядке, предлагается дополнить положения указанной нормы закона понятием "существенное нарушение качества". В ст. 2 того же Закона необходимо ввести следующее понятие: "существенное нарушение качества - это недостаток, который проявляется повторно после его устранения, может привести к снижению уровня надежности, безопасности, санитарно-эпидемиологических показателей объекта долевого строительства".
5. Выявлено, что страхование гражданской ответственности застройщика в существующем виде не обеспечивает исполнение договорных обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, как это указано в законе, а является еще одним компенсационным способом защиты. Поэтому начало нормы ч. 1 ст. 15.2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предлагается изложить в следующей редакции: "Исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, должно обеспечиваться путем: (далее по тексту статьи)".
Теоретическая значимость исследования определяется тем, что его результаты могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права, касающихся общественных отношений в сфере долевого строительства в целом, а также в части защиты прав участников долевого строительства; положения, выводы и предложения могут применяться при совершенствовании программ курсов "Гражданское право", "Предпринимательское право" и других юридических дисциплин.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования содержащихся в работе выводов и предложений в законотворческом процессе при разработке мер, направленных на повышение эффективности защиты прав участников долевого строительства.
Апробация результатов исследования. Выводы и основные положения диссертации изложены в публикациях автора по теме работы, озвучивались на семинарских занятиях, лекциях, в докладах на научно-практических конференциях: XIV Международной научно-практической конференции "Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения и информатики" (г. Москва, МГУПИ, 2011 г.); Международной научно-практической конференции "Экономические, правовые и прикладные аспекты преодоления кризиса в европейских странах и в России" (г. Лиссабон, 2012 г.); V Международной научно-практической конференции (г. Москва, 2012 г.). Использованы они также в практической деятельности: осуществлено представительство интересов участника долевого строительства в Люберецком городском суде в деле о признании незаконным одностороннего расторжения застройщиком договора долевого участия в строительстве 2010 г.; представительство интересов участника долевого строительства в Тверском районном суде г. Москвы в деле о взыскании неустойки, убытков и морального вреда в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта строительства 2011 г.; представительство интересов участника долевого строительства в Арбитражном суде г. Москвы в деле о банкротстве ЗАО "МЭННИ", реестр денежных требований с 2011 г. по настоящее время; представительство интересов в Одинцовском городском суде Московской области, в Хорошевском, Тушинском районных судах г. Москвы в делах о признании права собственности на жилые помещения в новостройках по предварительным договорам купли-продажи в 2011-2012 г.
Объем и структура работы определены задачами и логикой проведенного исследования. Исследование состоит из введения, трех глав, охватывающих восемь параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы и двух приложений.
Глава 1. Генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства
§ 1. Предпосылки законодательного закрепления основ защиты прав участников долевого строительства
Исследование законодательства о защите прав участников долевого строительства предполагает анализ происхождения, возникновения, становления и развития законодательной основы института участия в долевом строительстве, что позволит выявить существующие в данной сфере проблемы, а также выработать механизм их решения.
Вопрос защиты прав участников долевого строительства может быть исследован в полной мере только при анализе исторической и экономической необходимости, а также цели появления института долевого участия в строительстве.
Исследование вопроса зарождения долевого строительства необходимо начать с периода, когда участники строительства стали получать право собственности доли, на строительство которой были направлены денежные средства, так как более ранний период характеризовался обязательным участием государства и получением только права пользования, что не соответствует современным отношениям долевого строительства.
В начале 1990-х годов экономика России начала уходить от административно-командной и плановой системы хозяйствования. Основной предпосылкой было постановление ЦК КПСС от 17.04.1986 "Об основных направлениях решения жилищной проблемы в стране". Им была утверждена жилищная программа, в соответствии с которой к 2000 г. каждая семья должна была бы иметь отдельную квартиру или индивидуальный жилой дом. Однако дефицит денежных средств не позволил осуществить программу, что привело к нормированию жилой площади при предоставлении квартир и возникновению очередей на жилье. Социальные предпосылки необходимости ввода дополнительных жилых площадей были связаны с миграционными процессами, происходящим в связи с оттоком сельского населения в город. Поэтому основными направлениями жилищной политики были: демонополизация строительства, формирование рынка жилья, обеспечение жильем нуждающихся в его получении мало защищенных граждан, многообразие форм собственности.
В 1990-х годах в строительстве жилья стал активно использоваться такой способ приобретения жилых помещений, как участие в жилищно-строительных кооперативах. Этот способ не являлся новым, он существовал с 1924 г. Постановление ЦИК СССР и СНК СССР от 19 августа 1924 г "О жилищной кооперации"//Известия ЦИК СССР. 1924. № 189. Однако до 1990 г. члены жилищно-строительных товариществ после полной выплаты паевого взноса получали лишь право постоянного пользования жилым помещением. И только согласно ч. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 "О собственности в РСФСР" Закон РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 (ред. от 24.06.1992, с изм. от 01.07.1994) "О собственности в РСФСР". член товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос, приобретает право собственности на это имущество. Законодательно был закреплен новый способ получения права собственности на квартиру в многоквартирном доме - инвестирование в строительство. Положение о получении права собственности после выплаты пая сначала было включено в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик//Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 733., а далее с отдельными изменениями и в Гражданский кодекс Российской Федерации.
Следующим этапом в развитии законодательства, регулирующего отношения долевого строительства, было принятие Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако положения ГК РФ, регулирующие строительный подряд, определяли права и обязанности только заказчика и подрядчика и не раскрывали правового статуса инвестора в строительство, что вынуждало к отношениям между застройщиком и инвестором применять только общие положения об обязательствах и не решало вопрос защиты прав участников долевого строительства.
Среди правовых актов, направленных на регулирование именно инвестиционной деятельности, можно выделить Закон "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" Закон РФ от 26.06.1991 № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"//Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 29. Ст. 1005. и Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"//Собрание законодательства РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.. Эти нормативные акты можно рассматривать как попытку законодателя урегулировать отношения в области инвестиционной деятельности: закрепить круг лиц инвестиционной деятельности, источники инвестиций, возможный вариант государственного регулирования инвестиционных процессов, определить меры защиты инвестиций от негативных изменений в законодательстве, от их национализации.
Значение названных правых актов состоит в том, что к сходным инвестиционным отношениям стали применяться одинаковые дефиниции, а это усовершенствовало правоприменительную практику в сфере инвестирования.
Указание на нормы гражданского права в инвестиционном законодательстве не позволяло решить проблему, так как обязательственные отношения, возникающие между инвестором и заказчиком, подробно не урегулированы в нем.
Таким образом, законодательства о строительстве жилых помещений, действовавшего с 1990-х годов, было явно недостаточно в условиях усложнения строительного процесса, необходимости строительства крупных гражданских объектов, требующих вложения значительных средств, поэтому возникла необходимость в формировании специального законодательства о статусе заказчика, инвестора и их правах, и обязанностях.
Несмотря на слабое законодательное урегулирование, в эти годы широко используется привлечение денежных средств инвесторов для строительства, прежде всего, жилых помещений по причинам недостаточности имеющегося жилого фонда для удовлетворения потребностей общества, низкой цены объекта по сравнению с ценой аналогичного объекта вторичного рынка, получения застройщиками беспроцентных денежных средств для возведения объекта недвижимости, при высоком уровне рентабельности подобного бизнеса.
Как указывает А. Шаханов, практическая распространенность долевого участия в строительстве "обусловлена возможностью эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы". Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. СПб.: LEX STAR. 2001. С. 4.
Следовательно, объединение в долевом строительстве интересов граждан и бизнеса позволяет решить и социальные проблемы государства.
Начиная с конца 1990-х годов начал снижаться объем строительства жилья за счет государственных инвестиций, и увеличивалась активность негосударственных инвесторов. Доля инвестиций в строительство жилья в общей сумме государственных инвестиций снизилась с 16,3 % в 1998 г. до 10,6 % в 2001 г. (Приложение 1).
В соответствии с Федеральным законом "О федеральном бюджете на 2001 год" было предусмотрено выделение государственных инвестиций на сооружение 1686 строек. По данным Госкомстата РФ, по состоянию на 01.01.2002 г., полностью профинансировано только 969 строек вместо запланированных федеральным бюджетом Согласно ФЦП "Жилище", доля жилья, вводимого государственными и муниципальными предприятиями и организациями, сократилась с 80 % в 1990 г. до 19 % в 2000 г., в том числе предприятиями федеральной собственности до 7,5 %. При этом доля жилья, вводимого предприятиями и организациями частной формы собственности, и индивидуальными застройщиками, в общем объеме строительства составила более 60 %..
В 2001 г. вырос объем строительства жилья за счет средств индивидуальных застройщиков до 66,7 млн. кв. м. с 63,7 млн. кв. м. в 2000 г., а уже в 2012 г. он составил 87,8 млн. кв. м (Приложение 2).
Таким образом, основной тенденцией на рынке жилищного строительства с конца 1990-х годов является рост негосударственных инвестиций.
В сложившейся ситуации отсутствие специального законодательства, которое бы регулировало отношения в области долевого строительства и защищало права и законные интересы граждан и организаций, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, привело к многочисленным нарушениям в этой сфере Егорова Е. Квартиры с душком. Город даст обманутым дольщикам квартиры на Люберецких полях аэрации // Московский комсомолец. 2011. 3 окт.. Как отмечает А.И. Приходько, на протяжении длительного времени распространенными случаями в судебной практике являлись неоднократные продажи одной и той же доли участия в жилищном строительстве, при этом в лучшем случае следующему покупателю возвращались деньги, в худшем - фирмы-посредники растворялись и покупатели встречались в судах Приходько А.И. Воспрепятствование разрешению дел в арбитражных судах: акт. … вопр. … судебного применения. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 35..
Наличие проблем в защите интересов участников долевого строительства признавалось и в юридической литературе. К.И. Скловский указывал, что "применение не указанного в Гражданском кодексе РФ договора лишает стороны возможности опираться на разработанные легальные конструкции и заставляет всецело полагаться только на текст договора и общие нормы Кодекса" Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб. -практ. пособие. - 3-е изд. - М.: Дело, 2002. С. 483..
В условиях отсутствия закрепленной законодательством формы договора для отношений долевого строительства высшая судебная инстанция обратилась к анализу вопроса о правовой природе договора.
Верховный Суд пришел к выводу о том, что, несмотря на самые различные названия такого договора (долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, безвозмездной передачи квартиры в собственность), содержание его является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов за период с 1999 г. по 2001 г. // Бюл. Верх. Суда Российской Федерации. 2003. № 2..
Выводы Верховного Суда не внесли ясности в вопрос правовой характеристики заключаемых договоров, однако оказали положительное влияние на защиту прав участников долевого строительства - граждан, так как было указано, что к отношениям граждан при покупке жилых помещений исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности применяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее Закон о защите прав потребителей).
В связи с применением Закона о защите прав потребителей в отношении застройщика была установлена ответственность за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства дольщику (три процента от цены договора); дольщики освобождены от уплаты государственной пошлины, предусмотрена альтернативная подсудность споров.
Несмотря на указанные положения, Закон о защите прав потребителей не был способен обеспечить защиту прав участников долевого строительства, так как:
не решал проблем заключения нескольких договоров в отношении одного и того же объекта строительства;
не защищал дольщиков в случае приостановления строительства при банкротстве застройщика;
не был рассчитан на применение к длящимся отношениям по поводу дорогостоящих объектов - жилых помещений.
В результате незначительное нарушение срока передачи застройщиком жилого помещения дольщику приводило к взысканию неустойки, превышающей стоимость квартиры. В последующем практика пошла по пути уменьшения неустойки за просрочку передачи объекта строительства на основании ст. 333 ГК РФ.
Таким образом, при отсутствии специального законодательного регулирования долевого строительства защита прав участников долевого строительства осуществлялась на основании ГК РФ (положения об исполнении обязательств), Закона о защите прав потребителей (положения об ответственности застройщика в форме неустойки) и норм инвестиционного законодательства. Но этого было явно недостаточно.
В целях восполнения недостатков в правовом регулировании долевого строительства Президиум ВАС РФ принял информационное письмо от 25.07.2000 № 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в долевом строительстве" Вестн. ВАС РФ. 2000. № 9.. В нем Высший арбитражный суд выработал определенную модель построения и регулирования отношений в сфере долевого строительства. На защиту прав участников долевого строительства были направлены положения о невозможности в одностороннем порядке изменять условия договора, о праве взыскать с застройщика убытки, в сумме необходимой для покупки аналогичной квартиры в случае ее не передачи участнику строительства.
Отдельными авторами предлагались различные варианты охраны прав инвесторов. Например, введение учетной регистрации жилых домов, строящихся на территории субъекта Российской Федерации. Кроме того, предлагалось в рамках этого региона осуществлять учет договоров инвестирования, заключенных на строительство конкретного объекта. В этом случае, как указывает А.Г. Щербинин, "инвестор получил бы гарантии того, что при составлении акта распределения квартир внесенные им по заключенному договору денежные средства будут учтены, квартира будет передана, а следовательно, интересы не будут нарушены" Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журн. рос. права. 2003. № 10. - С. 57.. Е.Б. Козлова считала, что вопрос о действительности договора не может зависеть от учетной регистрации, которая не предусмотрена гражданским законодательством. Учетная регистрация может быть расценена как нарушение ст. 421 ГК РФ, предоставляющей полную свободу выбора условий договоров, и является вмешательством в хозяйственную деятельность участников гражданского оборота Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 1. С. 79..
Существование инвестирования как экономического явления и постоянные нарушения прав участников долевого строительства показали, что применение отдельных мер законодательного регулирования не способно стабилизировать обстановку в этой области, необходимо появление соответствующей юридической конструкции, которая была бы закреплена как типовая схема построения прав, обязанностей и гарантий участников отношений по долевому строительству.
О.С. Иоффе отмечает: как только оборот принимает новые формы, так сразу же рождаются новые типы обязательств Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории "хозяйственного права". М., 2000. С. 146.. Это значит, что обязательственные правоотношения, формируясь под воздействиями объективных факторов, наполняются содержанием (правами и обязанностями участников долевого строительства) самими участниками данного правоотношения. Только после того как сформировавшееся и востребованное экономическим оборотом обязательство приобретает такое значение, что необходимость его специального регулирования признается законодателем, в гражданском законодательстве государства появляются положения, регулирующие отношения сторон соответствующего обязательства.
Закон о долевом строительстве зафиксировал выработанную практикой модель построения и регулирования отношений в сфере долевого строительства, стал финальной точкой процесса законодательного закрепления отношений между участниками долевого строительства и застройщиком, связанных с возникновением права собственности в результате привлечения денежных средств в строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.
В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве не урегулирован в ГК РФ, в юридической литературе на протяжении длительного времени исследуется вопрос соотношения правовой природы указанного договора с договорами, закрепленными в ГК РФ.
Традиционно договор участия в долевом строительстве сравнивают с такими гражданско - правовыми договорами как договор купли-продажи Дикун А.В. Указ.соч. С. 63-66; Романенкова Н.Д. Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости: дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2009. С. 44-46; Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: дис. … канд. юрид. наук. М., 2011. С. 30-33; Харитошин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения: дис. … канд. юрид. наук. М., 2009. С. 56-58., простого товарищества Дикун А.В. Указ.соч. С. 67-72; Кайль А.Н. Инвестиции в строительство.
С. 116; Романенкова Н.Д. Указ.соч. С. 42-43; Соболев Д.А. Указ. соч. С. 33-37; Харитошин И.И. Указ. соч. С. 64-65., подряда Евсеева О.А. Правовые основания защиты прав граждан - участников долевого строительства жилья // Актуальные проблемы права в современной России. Сборник научных статей. - Москва: Готика, 2007, Вып. 4. - С. 102-104; Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. - 2007. - № 2. - С. 23; Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис.... канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. - С. 106; Харитошин И.И. Указ.соч. С. 64; Романенкова Н.Д. Указ.соч. С. 42; Соболев Д.А. Указ.соч. С. 38-40; Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 12-16., агентским договором Романенкова Н.Д. Указ.соч. С. 46..
Е.Б. Козлова указывает, что в настоящее время сравнение договора участия в долевом строительстве с иными поименованными в ГК РФ договорами обладает научной ценностью только при рассмотрении вопроса о месте указанного договора как самостоятельного в системе гражданско-правовых договоров. Козлова Е.Б. Указ.соч. С. 226. Указанный подход прослеживается и в работах Н.В. Буниной Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве как договор о выполнении работ // Юрист. - 2009. -№ 7. - С. 56-57., О.Г. Ершова Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. - М.: Юрист. - 2007. - № 2. - С. 17. и И.А. Лепехина Лепехин И.А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Юрист. 2013. № 2. С. 11..
Подобные документы
Особенности порядка процедуры банкротства застройщиков и методы защиты прав участников долевого строительства. Процедура финансового оздоровления, внешнего управления и наблюдения. Стадии и правовые последствия открытия конкурсного производства.
дипломная работа [70,2 K], добавлен 05.06.2015Основные меры ответственности за нарушение прав участников долевого строительства многоквартирных домов. Характеристика развития и содержания современных способов обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в доле строительного капитала.
дипломная работа [291,9 K], добавлен 03.06.2017Суть и форма договора участия в долевом строительстве. Развитие правового регулирования отношений, связанных с договором. Права, обязанности и ответственность застройщика и дольщика. Законодательство, регулирующее отношения в сфере долевого строительства.
дипломная работа [74,3 K], добавлен 26.06.2012Строительство как наиболее дорогой вид хозяйственной деятельности. Особенности и условия составления договора долевого участия в строительстве. Рассмотрение объектов долевого строительства. Анализ признаков договора участия в долевом строительстве.
дипломная работа [195,2 K], добавлен 27.08.2012Понятие договора участия в долевом строительстве, юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве, соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве, договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда.
дипломная работа [653,4 K], добавлен 16.07.2008Общие положения, особенности договора долевого участия в строительстве, его преимущества и недостатки. Государственная регистрация данного договора строительства. Характеристика основных нарушений и махинаций с договорами долевого участия в строительстве.
контрольная работа [39,3 K], добавлен 04.01.2010Понятие и содержание права на защиту. Особенности и пределы защиты гражданских прав. Характеристика юрисдикционных и неюриcдикционных способов защиты гражданских прав. Дискуссионные вопросы способов защиты прав этой области. Проблемы возмещения убытков.
курсовая работа [60,4 K], добавлен 22.11.2010Понятие, признаки и генезис договора долевого участия в истории юридической мысли. Существенные и факультативные условия договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости. Применение и исполнение договора долевого участия в строительстве.
дипломная работа [99,7 K], добавлен 16.08.2017Криминалистическая характеристика мошенничества в сфере долевого строительства. Типичные виды мошенничества. Обстоятельства, подлежащие установлению, и источники информации. Противодействие расследованию мошенничества в сфере долевого строительства.
дипломная работа [64,7 K], добавлен 03.12.2009Право на защиту гражданских прав. Особенности способов защиты гражданских прав. Самозащита гражданских прав, право на защиту и способы самозащиты гражданских прав. Способы защиты гражданских прав, допускаемые законом. Меры предупредительного характера.
реферат [26,9 K], добавлен 01.08.2010
