Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства

Следовательно, уже действующий к моменту принятия поправок к Закону о несостоятельности Закон о долевом строительстве запрещал привлекать денежные средства иным образом, кроме как по договору долевого участия.

Удовлетворение требований в процессе о банкротстве застройщика по договорам, не соответствующим требованиям Закона о долевом строительстве, может привести к спорной ситуации. В частности, заявлений, включенных в реестр требований кредиторов, может оказаться больше, чем количество предполагаемых жилых помещений после сдачи объекта в эксплуатацию, или на одно и то же жилое помещение могут претендовать несколько лиц Двойные продажи. URL: http://www.mosreg.ru/№ews/73277.html.. При этом в соответствии с Законом о несостоятельности арбитражный суд не проверяет действительность Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по делу № А 70-7956/2009. Суд, анализируя положения п. 6 ст. 201.1, а также ст. 71, 100, п. п. 1, 2 и 3 ст. 201.6 Закона о банкротстве, пришел к выводу о том, что для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие формальных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая факт оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком. заключенного договора, и в реестр требований кредиторов могут быть включены два участника строительства претендующие на одну квартиру. В таком случае в дальнейшем согласно ч. 7 ст. 201.10 Закона о несостоятельности, если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном этим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.

Отметим, что закон не регламентирует, кто из участников, имеющих право требования на одну и ту же квартиру, должен отказаться от своего права. На практике при наличии свободных квартир в многоквартирном доме вопрос с двумя претендентами на одну квартиру решается следующим образом: со стороны внешнего управляющего предпринимаются меры для согласования с отдельными участниками строительства возможности отказа их от получения жилого помещения в многоквартирном доме, а также возможности предоставления им жилых помещений в доме, отличающихся от оговоренных договором (п. 7 ст. 201.10 и подп. 6 п. 3 ст. 201.11 Закона о несостоятельности). Постановление ФАС Уральского округа от 11.03.2013 № Ф 09-8682/10. Следовательно, при отсутствии свободных жилых помещений возможно только преобразование требования имущества в денежное. Во избежание процесса затягивания сроков передачи объекта незавершенного строительства кооперативу и дальнейшей достройки дома из-за наличия двух претендентов на одну квартиру необходимо из фразы ч. 7 ст. 201.10 Закона о несостоятельности "в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства" исключить слово "отдельных" и изложить ее в следующей редакции: "в результате отказа участников строительства, договоры с которыми были заключены позднее, от получения жилых помещений в указанном объекте строительства".

В представленном виде поправки будут соответствовать требованиям ст. 398 ГК РФ о том, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Под требованием о передаче жилого помещения понимается заявление участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

С целью рассмотрения заявлений участников долевого строительства о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве введен реестр требований о передаче жилого помещения, в который включается:

Защита прав участников долевого строительства граждан на передачу жилого помещения осуществляется двумя способами в зависимости от сложившейся ситуации:

при неоконченном строительстве путем передачи незавершенного строительством дома кооперативу участников строительства;

при наличии готового объекта путем передачи жилых помещений.

Закон о несостоятельности не содержит критериев степени готовности объекта незавершенного строительства, который будет передан кооперативу участников строительства. То есть фактически объектом незавершенного строительства будет являться и построенный фундамент, и многоквартирный дом, у которого отсутствует только кровля.

Судебная практика при решении вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства указывает на то, что степень готовности объектов спора составляет 2,4 % и 4,8 %, и признает эти объекты самостоятельными объектами права Арбитражный суд Калининградской области Дело № А 21-336/04-С 2(16)..

Например, п. 2 приложения к постановлению главы администрации

г. Краснодара от 23.04.1996 № 591 "Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации незавершенных строительством объектов нежилого фонда" определяет, что "незавершенным строительством признается строящийся объект нежилого фонда с готовностью более 30 процентов от утвержденного проекта, расположенный на земельном участке, владение которым подтверждено правоустанавливающими документами".

Таким образом, в некоторых нормативных актах указан критерий готовности объекта незавершенного строительства.

Однако федеральное законодательство, в том числе и градостроительный кодекс не содержат указанного критерия. В п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса, объект незавершенного строительства выражен через объект капитального строительства и является зданием, строением, сооружением, объектом, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. При этом в Градостроительном кодексе указано, что это объект до ввода его в эксплуатацию.

Считаем, что от степени готовности объекта зависят и дальнейшие действия по защите прав участников долевого строительства, так как в случае если построен только фундамент, то нет смысла требовать передачи объекта незавершенного строительства кооперативу для дальнейшего строительства, так как это потребует больших дополнительных финансовых затрат со стороны участников долевого строительства. Следовательно, в указанном случае необходимо рационально формировать реестр денежных требований.

Кроме того, необходимость фиксации степени готовности недостроенного объекта определяется дальнейшим разграничением требований участников долевого строительства к застройщику - банкроту и новому застройщику.

Таким образом, считаем, что на федеральном уровне необходимо закрепить применительно к долевому участию в строительстве критерий степени готовности объекта незавершенного строительства, который может быть передан кооперативу для достройки.

Закон о несостоятельности предусматривает возможность погашения требований дольщиков путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному дольщиками жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Как указывает А.Е. Тарасова, таким образом обеспечивается формальное соблюдение требований Закона о долевом строительстве об императивно установленных способах привлечения средств граждан на строительство, в том числе достройку многоквартирных домов Тарасова А.Е. Поиск баланса интересов - извечная проблема долевого строительства // Закон. 2011. № 12. С. 116..

В случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства в ходе процедур финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу

Арбитражный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.

В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:

1) обоснование возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства;

2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;

3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;

4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

После принятия решения собранием дольщиков вопрос о передаче дома кооперативу рассматривается арбитражным судом, при этом должны быть извещены и все кредиторы (участники долевого строительства и конкурсные кредиторы). По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников долевого строительства о передаче объекта незавершенного строительства кооперативу арбитражный суд выносит одно из определений: об удовлетворении ходатайства либо об отказе в удовлетворении ходатайства.

Если суд принимает положительное для дольщиков определение, права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются кооперативу в качестве отступного.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования дольщиков в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

Пункт 3 ст. 201.10 Закона о несостоятельности устанавливает достаточно жесткие условия для возможности осуществления передачи объекта незавершенного строительства кооперативу. В частности, такая передача может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий.

Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства.

Первое условие имеет следующие особенности, которые могут негативно сказаться на участниках долевого строительства: в реестр требований о передаче жилых помещений включаются два вида требований: суммы, уплаченные дольщиками по договору (именно исходя из размера этих средств граждане имеют право голоса на собраниях), суммы неисполненных обязательств застройщика (рассчитывается исходя из рыночной стоимости квартиры).

В данной норме не указано, о каком именно размере идет речь. Если застройщик затянул строительство на несколько лет, то, с учетом повышения цен, подсчет требований граждан, исходя из сумм, внесенных ими, и сравнение внесенных сумм с рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства может быть не в пользу участников долевого строительства. Представляется, что под словом "совокупный" следует понимать рыночную стоимость требований дольщиков.

Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства.

В реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства.

В рассматриваемом случае речь фактически идет о банках и иных финансово-кредитных организациях, которые предоставили застройщику заемные средства. Такие средства, как правила, предоставляются под залог (ипотеку).

Так, ст. 76 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. № 29. Ст. 3400. устанавливает следующее: при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. Таким образом, если у застройщика имеются банки-залогодержатели, которые не согласны с передачей недостроенного жилого дома кооперативу, то бремя удовлетворения их требований ложится на плечи участников долевого строительства и должны быть погашены до передачи незаконченного строительством объекта кооперативу.

Поэтому если у участников долевого строительства возникнет желание взять достройку дома на себя, то до этого необходимо будет погасить весь долг в пользу банка, а также кредиторов первой и второй очередей. Только после этого законодатель предоставляет возможность участникам долевого строительства достроить свой дом. Такое положение по существу создает преимущество банкам перед иными участниками долевого строительства, в том числе гражданами - залогодержателями по Закону о долевом строительстве, поскольку до получения имущества они обязаны будут обеспечить погашения банковских кредитов застройщика.

Иными словами, банки - залогодержатели имеют полное право получить удовлетворение всех своих требований до того, как дом будет передан кооперативу дольщиков для дальнейшей достройки их собственными средствами.

После завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме).

Объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности.

Пятое условие по существу содержит требование государственной регистрации права собственности застройщика на незавершенное строительство, что будет зависеть не только от воли арбитражного управляющего и должника, но и фактически от воли органов государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.

При этом государственная регистрация за должником права собственности, санкционированная участниками долевого строительства, исключает в будущем споры о признании права долевой собственности дольщиков и снижает рыночную стоимость конкурсной массы застройщика: рыночная стоимость дома всегда будет ниже суммы рыночной стоимости всех квартир в этом доме.

Следует отметить, что в законе нет ни одной формулировки, обязывающей участников долевого строительства что-либо сделать. По тексту Закона о банкротстве застройщиков упоминаются исключительно права дольщиков и кооперативов дольщиков, но при определенных, практически невыполнимых во многих случаях, условиях.

Земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

При выявлении невозможности передачи недостроенного дома кооперативу участников долевого строительства требования из реестра передачи помещений переводятся в реестр денежных требований. Указанное возможно, если участники строительства в течение двух месяцев на собрании не приняли решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 Закона о несостоятельности) или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено (ст. 201.11 Закона о несостоятельности), конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет дольщикам предложения перевести свои требования из реестра передачи помещений в статус денежных, одновременно заявив отказ от инвестиционного договора. На это участникам долевого строительства дается один месяц с момента получения уведомления от арбитражного управляющего.

Фактически это означает, что требования, содержащиеся в реестре требований передачи помещений, считаются погашенными. Пропуск участником строительства срока для предъявления денежного требования делает невозможным включение его требования в реестр денежных требований и как следствие - лишает дольщика права получить удовлетворение своих требований к должнику.

Как показывает практика, государственная поддержка участников долевого строительства, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков, является одним из эффективных способов решения проблем.

В соответствии со ст. 72 Конституции РФ, защита прав и свобод человека и гражданина находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Закон о долевом строительстве также возлагает на субъекты Российской Федерации полномочия по регулированию отношений в области защиты прав участников долевого строительства.

Согласно ч.2 ст. 23 Закона о долевом строительстве контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (контролирующий орган).

Преследуя одну и ту же цель - защиту прав дольщиков, законы субъектов Российской Федерации существенно различаются в определении круга субъектов, которым будут предоставлены меры государственной поддержки, а также условий ее предоставления. Таким образом, отсутствие единого определения участника долевого строительства, нуждающегося в защите, и единых критериев включения в реестр дольщиков, нуждающихся в защите на федеральном уровне, и различные подходы к указанным вопросам в законодательстве субъектов Федерации порождают неравенство граждан при решении проблем участия в долевом строительстве.

Не все законы субъектов Российской Федерации, направленные на защиту прав участников долевого строительства, содержат определение круга субъектов, нуждающихся в защите, а дефиниции, которые приведены в части законов субъектов, не отличаются единообразием. Так, государственная поддержка предоставляется тем гражданам - участникам долевого строительства, на которых не распространяются гарантии, установленные Законом о долевом строительстве в законах Саратовской, Нижегородской областях, законе Санкт-Петербурга.

Закон Санкт-Петербурга признает в качестве участника долевого строительства, нуждающегося в защите, участника долевого строительства, права которого на объекты долевого строительства не зарегистрированы в порядке, установленном действующим законодательством, в отношении которого вынесено решение суда о признании прав участника долевого строительства на капитальные вложения в объект долевого строительства и сведения, о котором внесены Правительством Санкт-Петербурга в установленном порядке в Реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите, в Санкт-Петербурге Пункт 3 ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 06.07.2009 № 307-62 "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге" // Вестн. Законодат. Собрания Санкт-Петербурга. 2009. № 18..

В связи с тем, что именно та категория граждан, которая заключила договоры, не соответствующие условиям Закона о долевом строительстве, является наиболее уязвимой, считаем подобный подход вполне оправданным.

Иной точки зрения придерживались законодатели Самарской, Московской и Новосибирской областей.

В законе Самарской области дано определение обманутому дольщику, в соответствии с которым это участник долевого строительства многоквартирных домов, пострадавший от действий застройщиков, в результате чего строительство остановлено и (или) участники долевого строительства не могут оформить права на данные объекты, и внесенных уполномоченным органом государственной власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков в соответствующий реестр. Статья 1 Закона Самарской области "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области" // Волжская коммуна. 2007. № 47.

Пострадавший соинвестор по закону Московской области - это гражданин, инвестировавший денежные средства в строительство проблемного объекта с целью приобретения жилого помещения для дальнейшего проживания, добросовестно выполняющий свои обязательства, согласно заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации договору, по которому застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилого помещения Часть 4 ст. 2 Закона Московской области от 01.07.2010 № 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области" // Ежедневные Новости. Подмосковье. № 124. 2010. 14 июля..

В Новосибирской области в качестве граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, признаются граждане, заключившие договоры об участии в строительстве многоквартирных домов, в полном объеме исполнившие обязанность по уплате цены договора и не получившие по истечении одного года со дня установленного срока жилое помещение, являющееся предметом договора, в связи с неисполнением в установленный срок застройщиком обязательств по вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и передаче гражданам жилых помещений Пункт 2 Положения "Об условиях и порядке предоставления гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков, субсидий на оплату дополнительных расходов, необходимых для завершения строительства многоквартирных домов", утв. постановлением администрации Новосибирской области от 09.03.2010 № 80-па "Об оказании государственной поддержки гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков в Новосибирской области"//Советская Сибирь. 2010. № 50..

В соответствии с законом Ярославской области граждане, вложившие денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов на основании договора долевого участия в строительстве и иных договоров в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны потерпевшими от действий (бездействия) застройщиков на территории Ярославской области в порядке, установленном уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации Пункт 2 ч. 2 ст. 1 закона Ярославской области "О внесении изменений в Закон Ярославской области "О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности"..

Как видно из приведенных актов Московской, Новосибирской и Ярославской областей, государственная поддержка предоставляется гражданам, которые заключили договоры долевого участия в строительстве, следовательно, их права в отношении объектов долевого строительства уже снабжены гарантиями, предусмотренными Законом о долевом строительстве.

Таким образом, из приведенных примеров следует, что нет единообразного критерия, по которому участник долевого строительства признается пострадавшим и нуждающимся в защите. В одном случае для признания участника долевого строительства таковым требуется решение суда, в другом строительство должно быть остановлено, а дольщик внесен в региональный реестр. Еще одним условием является признание потерпевшим в порядке, установленном уголовно-процессуальным законодательством.

Итак, были проанализированы определения только пяти законов субъектов Российской Федерации и выявлено, что общим условием признания участника долевого строительства, нуждающимся в поддержке является только ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств. Однако в законодательстве субъектов различаются и критерии ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств.

Региональное законодательство предусматривает не только различные критерии признания участников долевого строительства пострадавшими и нуждающимися в защите, но и разнообразные меры государственной поддержки, которые могут носить как финансовый, так и организационный характер.

Рассмотрим различные механизмы решения проблем "обманутых дольщиков", применяемые субъектами Российской Федерации.

1. Изыскание средств регионального бюджета с целью направления их на завершение строительства "проблемных" объектов и выделение денежных компенсаций "обманутым дольщикам". Указанные меры реализуются в Тамбовской, Ярославской, Волгоградской, Нижегородской, Самарской, Саратовской, Ульяновской, Новосибирской, Омской, Амурской областях, Ставропольском, Алтайском, Красноярском, Забайкальском краях, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре.

2. Поиск соинвесторов для завершения строительства "проблемных" объектов. Реализуется в Белгородской, Владимирской, Смоленской, Астраханской, Волгоградской, Оренбургской, Самарской, Курганской, Свердловской областях, Республиках Карелия, Башкортостан, Алтайском крае.

3. Привлечение средств граждан (дольщиков) с целью окончания строительства объекта в случае высокой степени строительной готовности объекта применяется в Белгородской, Курганской, Рязанской областях, Чувашской Республике.

4. Увеличение инвестиционной привлекательности "проблемного" объекта такими механизмами, как снижение или полное исключение затрат на подключение к инженерной инфраструктуре; оптимизация проектно-сметной документации; изменение площади земельного участка, выделенного под строительство объекта, с целью увеличения его инвестиционных показателей; частичный или полный отказ от доли квартир, которые предполагались к передаче в муниципальную или региональную собственность (в случае, если это было предусмотрено в инвестиционном соглашении с застройщиком).

Указанные механизмы решения проблем "обманутых дольщиков" применяются в Белгородской, Брянской, Тульской, Волгоградской, Оренбургской, Новосибирской областях, Ставропольском, Пермском, Алтайском краях, Республике Башкортостан.

5. Выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в качестве компенсации "обманутым дольщикам" применяется в Брянской, Ярославской, Челябинской областях, Алтайском и Ставропольском краях.

6. Учреждение высшим органом власти субъекта Российской Федерации специализированной некоммерческой организации (фонда) с возложением функций по содействию завершению строительства "проблемных" объектов. Указанный механизм решения проблем "обманутых дольщиков" применяется в Рязанской, Ростовской областях, Республике Татарстан, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре.

7. Предоставление во временное пользование (на срок окончания строительства "проблемного" объекта) жилья из резервного жилого фонда осуществляется в Тверской, Вологодской областях, Краснодарском крае, Чувашской Республике.

Таким образом, комплекс мер государственной поддержки, предоставляемой в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, весьма разнообразен и варьируется от финансовой помощи до предоставления земельных участков и временного жилья.

В отношении таких мер финансовой поддержки, как выделение денежных компенсаций "обманутым дольщикам", можно пояснить следующее: они предоставляются единожды, т.е. применительно к одному жилому помещению. Таким образом, гражданину, заключившему с застройщиком несколько договоров, финансовая помощь на завершение строительства многоквартирного дома оказывается в отношении одного из жилых помещений по выбору гражданина.

Условия и порядок предоставления мер финансовой поддержки имеют определенные различия. Например, в Новосибирской области субсидии предоставляются гражданам при наличии заключенного гражданином договора об участии в строительстве многоквартирного дома, по которому нарушение застройщиком обязательства о сроке ввода дома в эксплуатацию превышает один год, при исполнении гражданином в полном объеме обязанности по уплате цены договора, подтвержденной соответствующими платежными документами либо решением суда, при наличии права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, членстве гражданина в товариществе собственников жилья либо в жилищно-строительном кооперативе, созданном в целях завершения строительства многоквартирного дома, а также при наличии действующего разрешения на строительство многоквартирного дома, выданного и (или) продленного в порядке, установленном градостроительным законодательством, нуждаемости в улучшении жилищных условий. Субсидия предоставляется в заявительном порядке. Максимальный размер субсидии составляет 200 000 руб. При этом размер субсидии не может превышать размера доли гражданина в дополнительных расходах, необходимых для завершения строительства многоквартирного дома.

В Саратовской области социальная выплата предоставляется пострадавшим участникам долевого строительства в порядке очередности, исходя из времени их постановки на учет в уполномоченном органе исполнительной власти (и при представлении всех необходимых по закону документов), а размер выплаты рассчитывается по формуле, указанной в законе (ст. 6 Закона Саратовской области).

В Амурской области гражданам, включенным в реестр, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиком своих обязательств, в отношении которого арбитражным судом принят судебный акт о введении одной из процедур банкротства, предоставляется денежная компенсация, выплачиваемая исходя из фактически оплаченной стоимости жилого помещения, определенной договором участия в долевом строительстве, при условии передачи в установленном порядке Амурской области права требования к застройщику денежных средств в размере, установленном в судебном порядке. Указанная мера государственной поддержки предоставляется только определенным категориям граждан Часть 2 ст. 4 Закона Амурской области от 04.10.2010 № 385-ОЗ "О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Амурской области"..

В Нижегородской области за счет средств областного бюджета предоставляется одна из следующих мер государственной поддержки: полностью оплатившим стоимость жилого помещения, определенную договором с застройщиком, предоставляется финансовая помощь на завершение строительства соответствующего многоквартирного дома; не полностью оплатившим стоимость жилого помещения предоставляется денежная компенсация, исходя из фактически оплаченной суммы от стоимости жилого помещения, указанной в договоре с застройщиком Статья 3 Закона Нижегородской области от 29.10.2008 № 146-З "О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области".. Условием предоставления денежной компенсации является передача Нижегородской области гражданином принадлежащей ему доли в объекте долевого строительства либо уступка права требования к застройщику, вытекающие из заключенного с застройщиком договора Часть 2 ст. 5 Закона Нижегородской области. (ст. 3, п. 2 ст. 5 Закона Нижегородской области).

Особого внимания среди перечисленных мер государственной поддержки заслуживает выплата компенсации гражданину в обмен на передачу (уступку) субъекту Российской Федерации прав по договору участия в долевом строительстве или доли в объекте долевого строительства. Так как субъект Российской Федерации обладает определенным административным ресурсом, он, выкупив у более мелких инвесторов - участников долевого строительства, права в отношении жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, сможет наиболее эффективно организовать работы по завершению строительства дома, чем любая другая коммерческая или некоммерческая организация.

Сравнительный анализ законодательства субъектов Российской Федерации о мерах по защите прав участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, позволяет сделать вывод о необходимости в целях соблюдения прав граждан и предоставления им равных возможностей на территории Российской Федерации разработать и утвердить на федеральном уровне единое понятие участника долевого строительства, нуждающегося в защите, и единые критерии, в соответствии с которыми дольщик будет внесен в реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите.

Кроме того, отсутствие единообразного законодательного закрепления, а следовательно, и толкования понятий приводит к социальному напряжению со стороны пострадавших граждан, в некоторых случаях - к явной дискриминации отдельных категорий "обманутых дольщиков". Например, губернаторы Ульяновской и Воронежской областей защитили интересы граждан, пострадавших в результате многократных продаж одной и той же квартиры ("двойные продажи"), а губернаторы Московской и Калининградской областей не только до настоящего времени не проработали возможные варианты защиты граждан, оказавшихся в подобных ситуациях, но и, более того, отказываются включать их в реестр "обманутых дольщиков".

Аналогичная ситуация сложилась и в отношении жилых объектов, строительство которых не было начато, но денежные средства граждан привлекались на основании выданных, но впоследствии отмененных или расторгнутых распорядительных документов. Так, мэр Москвы и губернатор Калужской области не рассматривают такие объекты как проблемные и не включают граждан в число пострадавших, в то время как, например, губернатор Свердловской области инициировал принятие регионального закона, позволяющего обеспечить жильем граждан данной категории путем предоставления им жилья в собственность Выступление Александра Хинштейна на общероссийском совещании в Сочи, посвященном проблемам долевого строительства// http://hi№shtei№.ru/2786..

С целью исключения подобных ситуаций на федеральном уровне разрабатываются критерии, в соответствии с которыми граждане - участники долевого строительства будут признаваться пострадавшими от недобросовестных застройщиков.

Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственному регулированию в области долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, будет координировать деятельность федеральных органов исполнительной власти по вопросам реализации государственной политики в области долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и устанавливать критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения реестра таких граждан.

В свою очередь уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется долевое строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, будет признавать в соответствии с установленными критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и вести реестр таких граждан.

Принятие единых критериев и правил ведения реестра позволит унифицировать работу по защите прав участников долевого строительства, проводимую субъектами Российской Федерации, определить точное число пострадавших и число "проблемных" объектов, привести к единообразию существующие региональные реестры и нормативные правовые акты, провести инвентаризацию проблемных объектов, разработать и утвердить планы-графики мероприятий по решению проблем пострадавших участников долевого строительства.

Считаем данные критерии на федеральном уровне необходимыми, так как региональное законодательство может только предоставлять дополнительные гарантии в зависимости от возможностей регионального бюджета, но гарантированный минимум должен быть определен на федеральном уровне.

§ 2. Защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче нежилых помещений

Детально понятие объекта строительства раскрывается в подп. 5 п.1 ст. 201.1 Закона о несостоятельности. Объектом строительства признается исключительно многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет либо имел требование о передаче жилого помещения. Многоквартирный дом, строительство которого не завершено (объект незавершенного строительства), также признается объектом строительства.

Следует отметить, что здания, строения и сооружения, не являющиеся многоквартирными домами, не подпадают под действие законодательства о банкротстве застройщиков.

Так, нельзя применять нормы банкротства застройщиков к отношениям, сложившимся при строительстве машино-мест, гостиниц и общежитий, торгово-офисных центров, административных зданий и жилых апартаментов.

Не подпадают под действие закона отношения по строительству трансформаторных подстанций, котельных, строений и сооружений инфраструктуры даже при условии их предназначения для обслуживания многоквартирных домов в составе микрорайонов, но если они являются отдельными объектами недвижимости и обособленными объектами гражданского оборота.

Не могут быть признаны многоквартирными домами индивидуальные коттеджи. Поэтому организация, строившая исключительно частные жилые дома, не признается застройщиком с применением правил § 7 главы IX Закона о несостоятельности, а лица, заключившие договоры с такой организацией, не могут заявить в деле о банкротстве требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2012 по делу № А 55-34343/2009 о банкротстве ООО "Виктория-2" // http://kad.arbitr.ru/Card/ec655567-5192-4711-a254-81e4f8a55e2b. ООО "Виктория-2" не осуществляло строительство многоквартирных домов. На основании выданных разрешений на строительство ООО "Виктория-2" строило коттеджи, т.е. индивидуальные жилые дома..

Однако, как следует из определения, приведенного в п. 2 ст. 2 Закона о долевом строительстве, объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно ч. 3.2 постановления Правительства Москвы от 08.11.2005 № 880-ПП "О мерах по реализации программы "Народный гараж" Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. № 67. привлечение средств жителей - участников программы для финансирования строительства гаражей-стоянок по программе "Народный гараж" следует производить в соответствии с Законом о долевом строительстве.

Несмотря на то что законодатель предусмотрел привлечение денежных средств граждан в соответствии с Законом о долевом строительстве не только в жилищное строительство, но и в строительство нежилых помещений, степень защиты прав участников долевого строительства этих объектов различна.

Иногда физические лица, профинансировавшие строительство не жилых помещений, в целях защиты своих прав применяют аналогию закона и обращаются в арбитражный суд, в котором ведется дело о банкротстве, с заявлением о включении в реестр требований на передачу помещений. Суды отказывают в таких требованиях, указывая, что положения § 7 главы IX Закона о несостоятельности к требованиям в отношении нежилых помещений, в том числе объектов незавершенного строительства, применению не подлежат.Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.04.2012 по делу № А 79-4792/2009; постановление ФАС Московского округа от 13.03.2012 по делу № А 41-4420/09; постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2012 по делу № А 09-4623/2011.

Из этого следует, что действующим законодательством не предусмотрена возможность подачи требований о передаче нежилых помещений или заявление иных требований кредиторами в реестр, не принимавшими участие в инвестировании строительства жилья.

В соответствии со ст. 201.8 Закона о несостоятельности с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Однако правила указанной нормы не позволяют участникам долевого строительства нежилой недвижимости защитить свои права.

Иллюстрацией подобных выводов является судебная практика. В постановлении от 21.06.2012 по делу № А 46-14935/2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда указано, что положения п. 1 ст. 201.8 Закона о несостоятельности не свидетельствуют об автоматическом праве на удовлетворение требований о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность. Речь идет всего лишь о процессуальной норме, за счет которой обеспечивается недопустимость нарушения основного требования к процедуре банкротства - соблюдения баланса интересов всех кредиторов. То есть данная норма позволяет не допустить удовлетворения требований одного лица с нарушением очередности и пропорциональности удовлетворения требований иных кредиторов должника, а также нарушения предоставленного отдельным кредиторам приоритета в удовлетворении требований, которое могло бы иметь место в случае рассмотрения этих требований вне рамок дела о банкротстве. Так, согласно п. 1 ст. 130 Закона о несостоятельности все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу ст. 134 Закона о несостоятельности требования кредиторов должника удовлетворяются исключительно из конкурсной массы. При этом общий порядок погашения требований кредиторов по правилам ст. 134, 142 Закона о несостоятельности заключается в установлении определенной очередности требований кредиторов и основан на двух принципах: последовательности и пропорциональности, т.е. требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди, а в случае недостаточности денежных средств должника для удовлетворения требований кредиторов одной очереди денежные средства распределяются между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам их требований, включенных в реестр требований кредиторов должника.

Следовательно, удовлетворение требований любого кредитора должника, каковым является и заявитель, осуществляется исключительно в соответствии с порядком, установленным Законом о банкротстве, и с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

Так, право на удовлетворение натуральных требований предоставлено лишь участникам строительства, т.е. лицам, имеющим основанное на договоре требование к должнику о передаче жилого помещения, что следует из положений подп. 3 п. 1, п. 6 ст. 201.1 Закона о несостоятельности.

В условиях наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, требование о передаче жилых помещений подлежало удовлетворению в порядке, предусмотренном ст. 201.11 Закона о несостоятельности. Иные участники строительства, в том числе имеющие требования к должнику на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного в соответствии с Законом о долевом строительстве, вправе были отказаться от исполнения договора и предъявлять свое требование в денежной форме в порядке, установленном ст. 71, 100 Закона о несостоятельности.