Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства

Применительно к защите прав участников долевого строительства сравнение с указанными договорами нецелесообразно, так как при нарушении их прав применяются общие способы защиты, предусмотренные ГК РФ, которые используются и при нарушении обязательств по названным договорам.

Распространенными являются исследования касающиеся соотношения договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. -2006. - № 1. - С. 75-76; Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид "инвестиционного" договора // Адвокат. 2007. № 8. С. 90-91; Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании // Нотариус. 2009. № 1. С. 37-39; Дикун А.В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. № 1. С. 27-30; Петрухин М.В. Соотношение договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования // Семейное и жилищное право. 2010. № 3. С. 33-35; Романенкова Н.Д. Указ.соч. С. 39-40; Соболев Д.А. Указ. соч. С. 50; Харитошин И.И. Указ. соч. С. 58-60; Шишенко М.С. Проблема соотношения договора долевого участия в строительстве и инвестиционного договора // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 1. С. 20-22.; .

Д.А. Соболев делает вывод о том, что договор участия в долевом строительстве является разновидностью инвестиционного договора, устанавливающего два вида отношений. Первым видом являются потребительские правоотношения, в которых участник долевого строительства - гражданин заключает договор только для личных, семейных и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью; вторым - предпринимательские, в этом случае участниками долевого строительства являются юридические лица или индивидуальные предприниматели. Соболев Д.А. Указ. соч. С. 10.

Существует и противоположная точка зрения. Так, например, М.В. Петрухин Петрухин М.В. Соотношение договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования // Семейное и жилищное право. -2010. - № 3. - С. 33-37., Е.Б. Козлова Козлова Е.Б. Указ.соч. С. 217., К.И. Скловский Скловский К. Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства // Хозяйство и право. 2008. № 7. С. 41., К.Б. Ярошенко Ярошенко К.Б. Споры, связанные с долевым участием граждан в жилищном строительстве // Комментарий судебной практики. М., 2000. Вып. 6. С. 40., приводят доводы против отожествления правовой природы указанных договоров, высказывая следующие основания: различный состав участников договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора, а также их прав и обязанностей, участник долевого строительства не реализует само строительство, кроме того, вида "инвестиционных договоров" не существует, отношения между субъектами инвестиционной деятельности могут оформляться любыми соответствующими отношениям договорами и на них распространяются нормы ГК РФ. Согласимся с точкой зрения авторов по указанным ими основаниям.

Е.Б. Козлова Козлова Е.Б. Указ.соч. С. 217. и А.В. Дикун Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики // Автореф. канд. юрид. наук. - Ростов-на-Дону, 2011. - С. 11. указывают на то, что договор участия в долевом строительстве носит инвестиционный характер. При этом, по мнению А.В. Дикуна, инвестиционный характер договора участия в долевом строительстве не исключает возможность наличия в нем, в том числе элементов потребительского договора. Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики // Автореф. канд. юрид. наук. - Ростов-на-Дону, 2011. - С. 11.

Наличие инвестиционного характера договора оказывает непосредственное влияние на защиту прав участников долевого строительства. Однако в условиях отсутствия единообразной терминологии федерального и регионального законодательства Горбунова Е.Н. Защита прав участников долевого строительства в законодательстве субъектов РФ. Вестн. молодых ученых МГУПИ. - 2012. - № 11 - С. 117-119; Козлова Е.Б. Указ.соч. С. 219-223., не определенности круга объектов, в которые денежные средства вкладываются с потребительской или инвестиционной целью Горбунова Е.Н. Условия определения способов защиты прав участников долевого строительства // "Черные дыры" в Российском Законодательстве. - 2014. - № 1 - С. 47-49., сложно выявить инвестиционный характер отношений между застройщиком и участником долевого строительства - гражданином, что приводит к не предоставлению последнему должного уровня защиты.

Таким образом, сложилась ситуация, в которой государство урегулировало сферу долевого строительства, сочетающую в себе как инвестиционные, так и потребительские начала, посредством принятия специализированного нормативного правового акта, содержание которого согласно ч. 2 ст. 3 ГК РФ должно соответствовать ГК РФ. Но он фактически оказался вырванным из системы действующего российского законодательства в связи с тем, что регулирование гражданско-правовых отношений, возникающих между застройщиком и участником долевого строительства, осуществляется, в том числе и публично-правовыми способами, не свойственными гражданскому праву.

Закон о долевом строительстве в целях защиты прав участников долевого строительства ограничил свободу договора путем предоставления следующих гарантий:

снижение рисков участников долевого строительства за счет обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства (проектная декларация). На выполнение этого требования у застройщиков уходит много времени, застройщик же имеет цель как можно быстрее извлечь прибыль, а следовательно, начать продажу. Последствия несоблюдения застройщиком этих требований серьезные. Так, по одному из дел судом было указано, что поскольку договор долевого участия подписан сторонами до получения разрешения на строительство пристроенного блока офисных помещений жилого дома, то он ничтожен в силу ст. 3 Закона о долевом строительстве и ст. 168 ГК РФ, а поступившая по договору оплата является подлежащим возврату неосновательным обогащением застройщика Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.10.2010 по делу № А 46-22797/2009.. Помимо этого, в случае признания судом недействительности такой сделки застройщик обязан уплатить проценты за пользование денежными средствами, оплаченными в счет исполнения обязательств по признанному ничтожным договору (п. 7 ст. 19, п. 2 ст. 9 Закона о долевом строительстве);

установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве. Необходимо отметить, что в целях защиты прав участников долевого строительства договор консервативен, и положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора здесь применимы с определенными условностями. Таким образом, попытки застройщика изменить его условия в лучшую для себя сторону заканчиваются привлечением его по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, поскольку истолковываются как включение в договор условий, ущемляющих права потребителя Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.04.2008 № Ф 03-А 04/08-2/1229 по делу № А 04-7850/07-16/49.. Так, по мнению суда, включение в договор об участии в долевом строительстве условия, предусматривающего изменение размера объекта долевого строительства до 10 % от проектируемой площади, и условия, предусматривающего уплату дольщиком процентов за использование застройщиком собственных средств на строительство, ущемляют права потребителя по сравнению с подп. 2 ч. 1.1 ст. 9 и п. 3 ст. 5 Закона о долевом строительстве. Оформление застройщиком договора участия в долевом строительстве с условием включения в общую планируемую площадь балкона, а также с условием об одностороннем порядке изменения общей площади квартиры в меньшую сторону без перерасчета и изменения застройщиком цены договора и возврата сумм денежных средств, внесенных участником долевого строительства, также является нарушением положений, предусмотренных п. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве, и нарушением прав потребителей, влекущим ответственность по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.09.2010 по делу № А 27-714/2010;

обязательность учета договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам. В постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 13863/09 Сайт Высшего Арбитражного суда РФ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.arbitr.ru/bras.№et/f.aspx?id_casedoc=1_1_9e7a9657-f564-4693-a100-69db26b0e6d9 указано, что поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, то обязательным условием привлечения застройщиком денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию). Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан. У застройщика отсутствует право на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома до регистрации договоров в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество;

введение оснований для расторжения договора по инициативе участника долевого строительства (п. 3 ст. 18) и его отказа от исполнения такого договора (пп. 1, 1.1 ст. 9);

обязанность застройщика по уплате процентов при расторжении договора участником долевого строительства (п. 2 ст. 9);

обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора;

государственный контроль за долевым строительством;

установление административной ответственности в отношении застройщика за нарушения требований закона о долевом строительстве. Анализ судебно-арбитражной практики показывает, что привлечение денежных средств на основании не прошедшего государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве является наиболее распространенным случаем нарушения закона. Другими примерами правонарушений являются: привлечение денежных средств субъектом, не отвечающим требованиям, предъявляемым законом к застройщику, привлечение денежных средств до получения разрешения на строительство, на основании отмененного разрешения на строительство или срок действия которого истек, без предоставления проектной декларации, в отсутствие правоустанавливающих документов на застраиваемый земельный участок.

В.Д. Рузанова и П.В. Сокол гарантии связанные с установлением повышенного уровня обеспечения прав участников долевого строительства выделяют в качестве специфических характеристик договора участия в долевом строительстве. Рузанова В.Д., Сокол П.В. Законодательство о долевом строительстве и о защите прав потребителей: проблемы соотношения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. - № 5. С. 34. Е.Б. Козлова Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. - М.: КОНТРАКТ, 2013. - С. 229., анализируя точку зрения указанных авторов, приходит к выводу, что подобные гарантии являются административными предпосылками заключения договора участия в долевом строительстве, при этом приоритет договорной формы долевого участия в строительстве над другими договорами, является характерной чертой правоотношений в сфере долевого строительства, а не самого договора.

Соглашаясь с мнением Е.Б. Козловой, необходимо отметить, что особенно очевидны законодательные ограничения отношений между застройщиком и участником долевого строительства - гражданином, связанных с возникновением права собственности последнего на жилое помещение.

С одной стороны, подобная защита оправдана, так как участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ).

С другой стороны, согласно ст. 40 Конституции РФ, жильем обеспечивается только категория малоимущих граждан, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Следовательно, государство строит и обеспечивает жильем только тех граждан, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или тех, для кого получение жилья является социальной гарантией Ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих".. В указанном направлении действует и Жилищный кодекс РФ, в ст. 49 которого указано, что малоимущим гражданам предоставляется жилое помещение по договору социального найма. Гражданский кодекс РФ в ст. 218 не содержит каких-либо особенностей оснований возникновения права собственности именно на жилое помещение и руководствуется частноправовыми способами защиты прав участников договорных отношений по поводу ее приобретения.

Законодательные ограничения отношений между застройщиком и участником долевого строительства - гражданином в зависимости от объекта долевого строительства учеными объясняется инвестиционным характером договора, в случае если объектом является нежилое помещение. Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в строительстве многоквартирных домов: Дис.... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2006. - С. 127, 142.

Закон о защите прав потребителей, который, как и Закон о долевом строительстве, предоставляет защиту слабой стороне договора, использует гражданско-правовые способы защиты: возврат полученного по сделке, взыскание неустойки, штраф, взыскание морального вреда, а не применяет меры административного принуждения к производителю или продавцу.

В отношениях по долевому строительству государство, не являясь стороной договора и не участвуя в процессе строительства, особенно когда земельный участок предоставляется через Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства - юридическое лицо, с течением времени увеличивает публично-правовое регулирование сферы долевого строительства.

Публично-правовое регулирование сферы долевого строительства привело к тому, что для застройщика процесс получения денежных средств от физических лиц усложнился и стал менее выгодным, при этом практическое применение механизмов, защищающих права участников долевого строительства, оказалось недостаточно эффективным.

Имеющиеся пробелы в законодательстве обусловили применение большинством застройщиков схем обхода Закона о долевом строительстве Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года..

Нормы Закона о долевом строительстве направленные на защиту прав участников долевого строительства, не распространялись на договоры, которые не соответствовали закону.

При неисполнении застройщиком обязательств по договорам, не соответствующим Закону о долевом строительстве, граждане в целях получения гарантий, предоставляемых законом в судебном порядке, пытались признать заключенные договоры, договорами долевого участия в строительстве. Однако суд в исковых требованиях отказывал.

В связи с тем, что застройщики не работали по закону, который предоставлял гарантии участникам строительства в добровольном порядке, возникла необходимость в законодательном закреплении определенных вариантов привлечения денежных средств в строительство жилых помещений и мер административного воздействия за нарушения закона.

Таким образом, практика нарушений прав участников долевого строительства и возникающие в связи с этим неблагоприятные социальные последствия заставили совершенствовать законодательство, направленное на защиту прав участников долевого строительства.

С момента вступления Закона о долевом строительстве в силу он подвергался неоднократным поправкам и по сравнению с первоначальной редакцией претерпел значительные изменения.

Системность внесения поправок в законодательство, регулирующее защиту прав дольщиков, свидетельствует, в частности, о наличии в данной сфере проблем как практического, так и теоретического характера.

Принятие множественных поправок связано с переосмыслением подхода к регулированию рассматриваемых отношений. Основной целью поправок было усиление принципов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, однако не все из них способны выполнить возложенную функцию.

Наиболее значимые изменения в Закон о долевом строительстве, направленные на защиту прав участников долевого строительства, были внесены Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Указанными поправками была запрещена уступка права требования на квартиру от юридического лица физическому лицу, которая до этого была широко распространена и приводила к нарушению прав участников долевого строительства. Так, в случае банкротства застройщика или наличия иных причин невозможности передачи недвижимого имущества в собственность у физических лиц возникали проблемы с доказыванием в судебном порядке своих прав на имущество, в строительство которого были вложены денежные средства.

Показательно дело о банкротстве ЗАО "МЭННИ". При застройке района Лукино была применена следующая схема привлечения денежных средств граждан. Застройщик ЗАО "МЭННИ" заключало договоры участия в долевом строительстве с организацией, далее она передавала права по договору уступки права требования второй организации, которая по предварительному договору купли-продажи жилого помещения привлекала денежные средства граждан. Через три года предварительные договоры расторгались, и гражданам якобы возвращались денежные средства. Фактически же их никто не возвращал, а третья организация заключала с гражданином договор хранения векселя, но на меньшую сумму. В результате законодательная возможность уступки права требования на жилые помещения практически привела к невозможности доказать в деле о банкротстве оплату конкретного объекта недвижимости застройщику.

В настоящее время юридические лица - инвесторы смогут получить прибыль от продажи квартир гражданам только после окончания строительства и регистрации своего права собственности на квартиру.

Указанные изменения закона направлены, прежде всего, на защиту прав граждан - участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство жилья.

На основании ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве при привлечении застройщиком по договору участия в долевом строительстве денежных средств гражданина к отношениям, вытекающим из такого договора, заключенного гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве. Поскольку по Закону о защите прав потребителей потребителем может быть только гражданин, то с точки зрения теории гражданского права невозможно применить правила Закона о защите прав потребителей к отношениям застройщика с гражданином, если гражданин получает право требования жилого помещения в результате уступки ему таких прав юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, заключившим договор с застройщиком, так как на отношения застройщика с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (цедентом) до уступки им этих прав гражданину (цессионарию) нормы указанного Закона не распространялись.

Обратимся к содержанию ст. 384 ГК РФ, по которой в случае если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в объеме и на условиях, существующих к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Следовательно, договор цессии в силу указанной выше нормы права не может содержать в себе уступаемое право требования, превышающее реально существующий объем права.

Таким образом, условия закона о запрете уступки права требования передачи жилого помещения от юридического лица к физическому в целях защиты прав участников долевого строительства необходимы, оправданы и соответствуют положениям ст. 384 ГК РФ.

Аналогичная позиция указана в п. 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года. В соответствии с ним к отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве.

Отметим, что в настоящее время ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве не содержит запрета уступки прав требования на нежилое помещение от юридического лица или индивидуального предпринимателя к гражданину. В случае приобретения гражданином-потребителем для личных и семейных нужд такого нежилого помещения как, например, апартаменты для проживания или машино-место права участника долевого строительства в соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве подпадают под действие Закона о защите прав потребителей. Следовательно, аналогично рассмотренной ситуации с жилыми помещениями в случае передачи нежилого помещения на основании уступки права требования от юридического лица к участнику долевого строителя потребителю в силу положения ст. 384 ГК РФ о невозможности лица передать прав больше, чем имеет, будет нарушено право участника долевого строительства - потребителя на применение Закона о защите прав потребителей.

Таким образом, указанная ситуация, как и выше рассмотренная, противоречит общей теории права о невозможности передать прав больше, чем имеешь, и приводит к нарушению прав граждан - потребителей нежилых помещений.

Можно сделать вывод, что нормы ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве в редакции 2006 г., касающиеся запрета уступки права требования от юридического лица к физическому только жилого помещения, недостаточно обеспечивают защиту участников долевого строительства - потребителей. Считаем, что в целях защиты прав участника долевого строителя - потребителя ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве необходимо изложить в следующей редакции: "Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение или иное помещение, приобретаемое им для личных семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не допускается".

Таким образом, защита будет предоставлена всем участникам долевого строительства - потребителям, а не только покупателям жилых помещений. Вместе с тем будет устранено несоответствие Закона о долевом строительстве гражданскому законодательству.

В 2006 г. в Закон о долевом строительстве были внесены поправки, уточняющие порядок расторжения договора.

Первоначальная редакция ст. 9 Закона о долевом строительстве именовалась как "Односторонний отказ от исполнения договора" и предусматривала возможность расторжения договора только по требованию участника долевого строительства. Застройщик же мог расторгнуть договор только в судебном порядке при нарушении участником долевого строительства сроков оплаты по договору (ч.4 и 5 Закона о долевом строительстве). С одной стороны, это предоставляло судебную защиту прав участников долевого строительства, с другой, если учесть сроки судебного разбирательства, нарушало права как застройщиков, так и других участников строительного процесса: невнесение платы за объект может привести к просрочке со стороны застройщика оплаты подрядчикам и как следствие к просрочке ввода объекта в эксплуатацию.

Новая редакция 2006 г. Закона о долевом строительстве изменила порядок расторжения договора застройщиком в случае просрочки внесения участником долевого строительства платы по договору и предоставила застройщику право одностороннего расторжения договора в случае нарушения участником строительства обязательств по оплате.

При этом на законодательном уровне установлены правила защиты прав участников долевого строительства допускающих просрочку платежа.

1. Установлен предельный срок возможной просрочки исполнения обязательств участником долевого строительства. Застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор только если цена договора должна быть оплачена единовременно, и просрочка внесения платежа составляет более чем два месяца (ч. 4 ст. 5 Закона о долевом строительстве) или оплата по договору производится по периодам и участник строительства нарушает срок внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или допускает просрочку внесения платежа в течение более чем два месяца (ч. 5 ст. 5 Закона о долевом строительстве);

2. Установлено право застройщика расторгнуть договор участия в долевом строительстве при соблюдении определенных правил:

необходимо дождаться истечения тридцати дней с момента уведомления - предупреждения участника долевого строительства в письменной форме об образовавшейся задолженности и последствиях ее неисполнения;

3. Установлена дата расторжения договора. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора последний считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

4. Установлена обязанность застройщика возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. При этом в указанный срок участник долевого строительства должен сам обратиться к застройщику за получением денежных средств. В случае, если участник долевого строительства не обратился, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

5. Установлена ответственность застройщика за нарушение срока возврата денежных средств в виде оплаты процентов за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Предоставленная законодательством защита прав участников долевого строительства при одностороннем отказе застройщика от исполнения договора не исключает следующих правовых последствий.

После наступления даты, с которой договор считается расторгнутым, застройщик для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Согласно п. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. (далее - Закон о государственной регистрации), чтобы внести запись в ЕГРП о расторжении договора, застройщик должен представить в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве и копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма, с отметкой об отправке.

Таким образом, для внесения записи в ЕГРП о расторжении договора достаточно заявления одной стороны - застройщика, регистрирующий орган на основании п. 4 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации должен только уведомить в письменной форме другую сторону договора.

С момента расторжения договора застройщик вправе заключить новый договор в отношении объекта долевого строительства.

Как правильно указывает Н.К. Евстратова Евстратова Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 1. С. 86., положения Закона о государственной регистрации предоставляют недобросовестным застройщикам возможность для злоупотреблений, так как Росреестр не проверяет, действительно ли участник долевого строительства просрочил оплату. Закон не обязывает регистрирующий орган получать от участника долевого строительства доказательство оплаты или подтверждение наличия задолженности. Следовательно, недобросовестный застройщик может расторгнуть договор и с участником долевого строительства, у которого все оплачено. Участник долевого строительства по каким - либо причинам может не получить или слишком поздно получить уведомление как застройщика о расторжении договора, так и регистрирующего органа об исключении из реестра записи о регистрации договора.

В указанной ситуации договор будет расторгнут, а участник долевого строительства может об этом не знать и потерять желаемый объект недвижимости и вложенные денежные средства.

Показательно следующее дело, рассмотренное Люберецким городским судом Дело № 2-3154/2010, рассмотренное Люберецким городским судом по исковому заявлению Котова А.А. к ЗАО "МЭННИ"., в котором участник долевого строительства - гражданин признавал незаконность одностороннего расторжения договора застройщиком ЗАО "МЭННИ". Застройщик расторг договор участия в долевом строительстве спустя почти четыре года после того, как участник строительства просрочил оплату следующего платежа на три банковских дня, при этом пока уведомление о расторжении договора шло до участника строительства, квартира была продана по цепочке еще три раза и в результате оформлена в собственность конечного покупателя. В течение двух лет решение вопроса о законном расторжении договора рассматривалось в суде первой и второй инстанции. В результате, когда одностороннее расторжение договора застройщиком было признано незаконным, а также судом было принято решение в связи с невозможностью передать квартиру взыскать денежные средства, в отношении застройщика была начата процедура банкротства и денежные требования участника строительства включены в третью очередь требований кредиторов.

По данным базы справочно-поисковой системы "Консультант Плюс", судами общей юрисдикции второй инстанции за три квартала 2013 г. и 2012 г. по поводу необоснованного одностороннего отказа застройщика от исполнения договора рассматривалось 14 судебных дел Справочно-поисковая система Консультант плюс, картотека дел рассматриваемыми судами общей юрисдикции.URL: http://base.co№sulta№t.ru/co№s/cgi/o№li№e.cgi?req=query;div=LAW;opt=1;ts= 747E116674CE79CD858374883B041125., из них односторонний отказ застройщика от исполнения договора признан судом недействительным в восьми случаях в связи с несоблюдением застройщиком процедуры уведомления участника строительства о расторжении договора.

Таким образом, законодательная возможность, предоставленная застройщику в максимально короткие сроки расторгнуть договор в связи с просрочкой платежа позволяет, с одной стороны, минимизировать финансовые потери застройщика, с другой - приводит к последующим судебным разбирательствам и нарушению прав участников долевого строительства недобросовестными застройщиками.

В целях дополнительной защиты прав участников долевого строительства со стороны регистрирующего органа автор предлагает внести изменения в Закон о государственной регистрации. Предложенные изменения основываются на следующем. Закон об участии в долевом строительстве в ч. 4 ст. 8 обязывает застройщика направлять сообщения участнику долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручать участнику долевого строительства лично под расписку. В случае уведомления посредством почтовой связи застройщику должно вернуться уведомление о вручении или почтовый конверт с отсутствием адресата по указанному адресу, сайт Почты России также позволяет отслеживать движение почтовой корреспонденции. Следовательно, у застройщика должно остаться подтверждение не только отправления, но и получения участником долевого строительства письма или его неполучения, но уже по вине самого участника. Таким образом, уведомление о вручении является документом, предусмотренным Законом о долевом строительстве.

В целях предоставления дополнительной защиты прав участников долевого строительства положение: "копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке" ч. 4 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации, полагаем, следует дополнить фразой "с копией вернувшегося от участника долевого строительства уведомления о вручении или письма с уведомлением почтовой связи об отсутствии адресата".

Действительное получение участником долевого строительства уведомления о расторжении договора позволит либо уладить инцидент с застройщиком до расторжения договора, либо в дальнейшем обеспечит надлежащую доказательную базу застройщика в суде и сократит число признаний ненадлежащих односторонних отказов от исполнения застройщиками договоров.

Будет логичным, что до внесения сведений в государственный реестр прав о расторжении договора регистратор должен получить подтверждение уведомления другой стороны договора, т. е. свидетельство отсутствия злоупотреблений в договорных отношениях.

Следующие наиболее принципиальные изменения в Закон о долевом строительстве были внесены Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее поправки 2010 г.).

Поправками 2010 г. введен в действие комплекс мер по защите имущественных прав участников долевого строительства, по исключению рискованных механизмов привлечения денежных средств для финансирования долевого строительства многоквартирных жилых домов в обход требований Закона о долевом строительстве.

Изменения регламентируют: порядок привлечения и расходования денежных средств, привлекаемых застройщиком; государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства; налогообложения застройщиков; административную ответственность лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства.

Согласно изменениям, внесенным в ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве, установлен прямой запрет на привлечение денежных средств для строительства многоквартирных жилых домов, кроме как:

на основании договора долевого участия в строительстве;

путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений;

Редакция ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве 2010 г. в качестве компенсации за ненадлежащий способ привлечения денежных средств дает гражданину право требовать от лица, допустившего нарушения, немедленного возврата переданных денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения причиненных убытков.

Поправки 2010 г. также конкретизируют цели, для выполнения которых застройщик вправе направить денежные средства участников долевого строительства.

На практике участники долевого строительства не используют указанное право, несмотря на то что проведенные проверки застройщиков выявляют нецелевое использование денежных средств дольщиков Выявлено нецелевое использование средств дольщиков застройщиком ОАО "Абрис-СИ" URL: http://www.kds.mosreg.ru/№ews/1058.html, Результаты проверок http://www.ugs№so.ru/about-org/spec-№adzor/dol-№adzor/rezultat_proverok.php (дата обращения: 28.07.2013 г.)..

Закон о долевом строительстве предусматривает возможность определения цены договора как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика (ч.1 ст.5 Закона о долевом строительстве). Проведенный автором анализ 50 типовых договоров, которые предлагают заключить строительные компании Московской области, показал использование формулировки определения цены как возмещения затрат на строительство и оплату услуг застройщика.

В соответствии с Законом о долевом строительстве целевые ограничения относятся только к средствам возмещения затрат на строительство объектов долевого строительства. Средства, поступившие в счет оплаты услуг застройщика, застройщик может расходовать по своему усмотрению (ч.2 ст. 18 Закона о долевом строительстве).

Необходимо отметить, что действующее законодательство не конкретизирует, что следует понимать под услугами, которые застройщик оказывает дольщикам, а также не указывает на отношение стоимости этих услуг к стоимости возмещения затрат на строительство, оставляя данное положение на усмотрение застройщиков.

Как указывает А.Ю. Дементьев, к услугам застройщика, можно отнести привлечение специализированного заказчика, которому выплачивается вознаграждение за выполнение функций по организации строительства, и услуги, не относящиеся непосредственно к строительству объекта, в которые входят расходы на уплату процентов за пользование банковскими кредитами, полученными на нужды строительства, и коммерческие расходы, связанные с продажами объектов долевого строительства (расходы на рекламу, вознаграждение, выплаченное агентам, связанное с привлечением дольщиков и т. п.) Дементьев А.Ю. Услуги застройщика//Учет в строительстве. 2013. №1..

Таким образом, размер денежных средств, направляемых в счет оплаты услуг застройщика, зависит от застройщика и не подконтролен государственным органам. Цены на жилые и нежилые помещения формируются ими самостоятельно без участия государства.

Поправки, в Кодекс Российской федерации об административных правонарушениях, принятые в 2010 г., призваны способствовать прекращению незаконного привлечения денежных средств участников долевого строительства. В связи с тем, что Закон о долевом строительстве устанавливает определенные ограничения и требования к застройщику, о которых указывалось ранее, застройщики в добровольном порядке не заключали договоры в соответствии с указанным законом.

Статья 14.28 КоАП РФ Федеральным законом № 119-ФЗ была дополнена следующим: в случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ о наложении административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Г.Г. Ячменев указывает, что "установление административной ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве является важной формой правового регулирования в данной области, стимулирующей застройщиков не нарушать права участников долевого строительства" Ячменев Г.Г. Административная ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (судебно-арбитражная практика применения части 2 статьи 14.8, статьи 14.28 и части 4 статьи 19.5 КоАП РФ) // Арбитражные споры. 2012. № 1. С. 108..

На наш взгляд, изменения административного законодательства, направленные на ужесточение санкций по отношению к застройщику за использование незаконной схемы привлечения денежных средств в строительство, позволяют стимулировать только добросовестных застройщиков к соблюдению Закона о долевом строительстве и в этом случае, бесспорно, защищают права участников долевого строительства.

Для добросовестных застройщиков работа по договору участия в долевом строительстве также является дополнительным маркетинговым ходом. Недобросовестные застройщики по-прежнему не работают по Закону о долевом участии в строительстве. Чтобы избежать штрафов в соответствии со ст. 14.28 КоАП РФ, застройщики заключают договора займа на строительство многоквартирного дома и агентские договора с другими юридическими лицами, не имеющими отношения к строительству. Указанные юридические лица в качестве агентов действуют от имени застройщика и заключают предварительные договоры купли-продажи квартир, которые нигде не регистрируются, денежные средства в счет оплаты квартиры перечисляются участником строительства агенту. При такой схеме в случае проверки застройщика нет подтверждений получения денежных средств от участника строительства физического лица, а следовательно, нет оснований для штрафов. В случае же возникновения проблем у застройщика с достройкой объекта или его банкротством агент перед участниками строительства ответственности не несет, все требования должны быть обращены к застройщику.