Цивільне право України

Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію.

Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначаються постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі».

Державна реєстрація договорів оренди здійснюється виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів: районні відділи земельних ресурсів; управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міські управління земельних ресурсів.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди.

Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускається на термін, не більший одного року.

У разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, централізується на спеціальних бюджетних рахунках, поділяється і використовується відповідно до Закону України «Про плату за землю» і не може бути меншою за розмір земельного податку, встановленого зазначеним Законом.

Орендна плата за землю може встановлюватися у таких формах:

грошовій;

натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, що одержується з орендованої земельної ділянки);

відробітковій (надання послуг орендодавцю).

Сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря.

Права та обов'язки орендодавців і орендарів регулюються статтями 22-24 Закону України «Про оренду землі».

Найм будівлі або іншої капітальної споруди регулюється статтями 793-797 ЦК України, які встановлюють такі особливості цього виду договору найму:

договір завжди укладається у письмовій формі, а строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦК України);

договір, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК України);

передання та повернення будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору і з цього моменту починається чи припиняється обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором (ст. 795 ЦК України);

одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму (ст. 796 ЦК України).

Найм (оренда) транспортного засобу

Предметом договору найму транспортного засобу можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо.

Договором найму транспортного засобу може бути встановлено, що він передається у найм з екіпажем, який його обслуговує. Такий договір називається договором фрахтування.

Порядок передачі в найм окремих транспортних засобів регулюється статтями 798-805 ЦК України. Крім того, особливості фрахтування встановлюються окремими законодавчими актами. Так, Кодекс торговельного мореплавання регулює порядок фрахтування морських суден (розділ 6).

Договір найму транспортного засобу укладається у письмовій формі, а коли учасником такого договору є фізична особа -- підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 799 ЦК України).

Наймач самостійно здійснює використання транспортного засобу у своїй діяльності і має право без згоди наимодавця укладати від свого імені договори перевезення, а також інші договори відповідно до призначення транспортного засобу і зобов'язаний підтримувати його у належному технічному стані, а також відшкодувати збитки, завдані у зв'язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, якщо він не доведе, що це сталося не з його вини. Умова страхування наймодавцем транспортного засобу є обов'язковою.

Відповідно до ст. 805 ЦК України управління та технічна експлуатація транспортного засобу, переданого у найм з екіпажем, провадяться його екіпажем, який не припиняє трудових відносин з наймодавцем.

Екіпаж транспортного засобу зобов'язаний відмовитися від виконання розпоряджень наймача, якщо вони суперечать умовам договору найму, умовам використання транспортного засобу, а також якщо вони можуть бути небезпечними для екіпажу, транспортного засобу, прав інших осіб.

Законом можуть встановлюватися також інші особливості договору найму транспортного засобу з екіпажем. Зокрема, це стосується оренди повітряних та морських суден.

Рекомендована література:

Луць В.В. Контракти у підприємницькій діяльності. -- К., 2001.

Иоффе О.С. Обязательственное право. -- М., 1975.

Зобов'язальне право. Теорія і практика: Навчальний посібник / За ред. О.В. Дзери. -- К., 1998.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. -- М., 2000.



Глава 8. Договір лізингу

§ 1. Поняття договору лізингу

Договір лізингу є видом договору оренди (власне і сама назва договору в перекладі з англійської (Леазе) означає оренду), і до нього застосовуються загальні положення про найм (оренду) з урахуванням особливостей, встановлених відповідними статтями ЦК України та законом.

Основні відмінності, за якими відмежовують договір лізингу від інших видів орендних договорів, більшість науковців вбачає в можливій наявності третьої сторони договору -- постачальника майна, що надається б лізинг, та специфічному характері предмета договору, яким можуть бути лише основні фонди виробничого призначення.

Згідно з ЦК України (ст. 806) договір лізингу -- це договір, за яким одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).

Предметом договору лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками, віднесена законодавством до основних фондів. При цьому земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також інші речі, встановлені законом, не можуть бути предметом договору лізингу (ст. 807 ЦК України). Зокрема, такими речами є об'єкти оренди державного майна, визначені в ст. 4 Закону України «Про оренду державного майна», крім окремого індивідуально визначеного майна державних підприємств. Майно, що є в державній власності, може бути об'єктом лізингу тільки за погодженням з органом, який здійснює управління цим майном у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета договору лізингу несе лізингоодержувач, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо лізингодавець або продавець (постачальник) прострочили передання предмета договору лізингу лізингоодержувачу або лізингоодержувач прострочив повернення предмета договору лізингу лізингодавцю, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження несе сторона, яка прострочила (ст. 809 ЦК України).

Якщо відповідно до договору непрямого лізингу вибір продавця (постачальника) предмета договору лізингу був здійснений лізингоодержувачем, продавець (постачальник) несе відповідальність перед лізингоодержувачем за порушення зобов'язання щодо якості, комплектності, справності предмета договору лізингу, його доставки, заміни, безоплатного усунення недоліків, монтажу та запуску в експлуатацію тощо. Якщо вибір продавця (постачальника) предмета договору лізингу був здійснений лізингодавцем, продавець (постачальник) та лізингодавець несуть перед лізингоодержувачем солідарну відповідальність за зобов'язанням щодо продажу (поставки) предмета договору лізингу.

Ремонт і технічне обслуговування предмета договору лізингу здійснюються продавцем (постачальником) на підставі договору між лізингоодержувачем та продавцем (постачальником) (ст. 808 ЦК України).

У ЦК України зазначено, що особливості окремих видів і форм лізингу встановлюються законом. З огляду на важливість відносин, що регулюються договором лізингу, було прийнято спеціальний Закон України «Про лізинг» від 16 грудня 1997 р. № 723/97--ВР, із змінами і доповненнями від 14 січня 1999 р., який детально регулює правовідносини лізингу.

Так, відповідно до цього Закону лізингом є підприємницька діяльність, яка спрямована на інвестування власних чи залучених фінансових коштів і полягає в наданні лізингодавцем у виключне користування на визначений строк лізингоодержувачу майна, що є власністю лізингодавця або набувається ним у власність за дорученням і погодженням з лізингоодержувачем у відповідного продавця майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів.

§ 2. Форми та зміст договору лізингу

Залежно від особливостей здійснення лізингових операцій лізинг може бути двох видів -- фінансовий чи оперативний.

Фінансовим є договір лізингу, внаслідок укладення якого лізингоодержувач на своє замовлення отримує у платне користування від лізингодавця об'єкт лізингу на строк, не менший строку, за який амортизується 60 відсотків вартості об'єкта лізингу, визначеної в день укладення договору. Сума відшкодування вартості об'єкта лізингу в складі лізингових платежів за період дії договору фінансового лізингу повинна містити не менше 60 відсотків вартості об'єкта лізингу, визначеної в день укладення договору. Після закінчення строку договору фінансового лізингу об'єкт лізингу, переданий лізингоодержувачу згідно з договором, переходить у власність лізингоодержувача або викуповується ним за залишковою вартістю.

Оперативним є договір лізингу, внаслідок укладення якого лізингоодержувач на своє замовлення отримує у платне користування від лізингодавця об'єкт лізингу на строк, менший строку, за який амортизується 90 відсотків вартості об'єкта лізингу, визначеної в день укладення договору. Після закінчення строку договору оперативного лізингу він може бути продовжений або об'єкт лізингу підлягає поверненню лізингодавцю і може бути повторно переданий у користування іншому лізингоодержувачу за договором лізингу.

Залежно від форми здійснення лізинг може бути зворотним, пайовим, міжнародним тощо.

Зворотний лізинг -- це договір лізингу, що передбачає набуття лізингодавцем майна у власника і передачу цього майна йому у лізинг.

Пайовий лізинг -- це здійснення лізингу за участю суб'єктів лізингу на основі укладення багатостороннього договору та залучення одного або кількох кредиторів, які беруть участь у здійсненні лізингу, інвестуючи свої кошти. При цьому сума інвестованих кредиторами коштів не може становити більше 80 відсотків вартості набутого для лізингу майна.

Міжнародний лізинг -- це договір лізингу, що здійснюється суб'єктами лізингу, які перебувають під юрисдикцією різних держав або в разі, якщо майно чи платежі перетинають державні кордони.

Суттєва увага приділена законом і власне договору. Відповідно до ст. 6 Закону України «Про лізинг» договір лізингу може укладатись у формі багатосторонньої угоди за участю лізингодавця, лізингоодержувача, продавця об'єкта лізингу або двосторонньої угоди між лізингодавцем і лізингоодержувачем. Договір лізингу має бути укладений у письмовій формі та відповідати вимогам законодавства України.

Істотними умовами договору лізингу закон визнає досить широке коло умов. Так, відповідно до ст. 7 Закону «Про лізинг» істотними умовами договору лізингу є:

найменування сторін;

об'єкт лізингу (склад і вартість майна), умови та строки його поставки;

строк, на який укладається договір лізингу;

розмір, склад та графік сплати лізингових платежів, умови їх перегляду;

умови переоцінки вартості об'єкта лізингу згідно із законодавством України;

умови повернення об'єкта лізингу в разі банкрутства лізинго-одержувача;

умови страхування об'єкта лізингу;

умови експлуатації та технічного обслуговування, модернізації об'єкта лізингу та надання інформації щодо його технічного стану;

умови реєстрації об'єкта лізингу;

умови повернення об'єкта лізингу чи його викупу після закінчення дії договору;

умови дострокового розірвання договору лізингу;

умови надання відомостей про фінансовий стан лізингоодер-жувача;

відповідальність сторін;

дата і місце укладення договору.

Варто звернути увагу на відносини власності, що існують при здійсненні лізингових операцій, які відповідають загальним нормам щодо орендних договорів. Так, згідно зі ст. 10 цього Закону об'єкт лізингу протягом усього строку дії договору лізингу є власністю лізингодавця. У разі переходу права власності на об'єкт лізингу від лізингодавця до іншої особи договір лізингу зберігає чинність щодо нового власника.

У договорі фінансового лізингу може передбачатися право викупу об'єкта лізингу лізингоодержувачем після закінчення або до закінчення строку договору, але не раніше строку, протягом якого амортизується 60 відсотків вартості об'єкта лізингу, визначеної в день укладення договору лізингу. Право власності на об'єкт фінансового лізингу набувається лізингоодержувачем після сплати повної вартості об'єкта лізингу відповідно до умов договору лізингу та законодавства України.

При цьому право користування об'єктом лізингу належить лізингоодержувачу тільки на умовах, визначених договором лізингу.

У разі банкрутства лізингоодержувача, арешту чи конфіскації його майна об'єкт лізингу відокремлюється від загального майна лізингоодержувача і підлягає поверненню лізингодавцю, який може розпоряджатися ним на власний розсуд. Порядок відшкодування збитків, завданих у зв'язку з банкрутством лізингоодержувача, визначається згідно з умовами договору лізингу та законодавством України.

§ 3. Права та обов'язки сторін договору

Права та обов'язки сторін договору детально визначені законом. Так, лізингодавець має право:

здійснювати за власний рахунок контроль за умовами експлуатації та цілеспрямованим використанням об'єкта лізингу лізинго-одержувачем згідно з умовами договору лізингу, вимогами та інструкціями продавця щодо експлуатації об'єкта лізингу, а також відповідно до законодавства України;

вимагати повернення у безспірному порядку майна, переданого в лізинг, якщо лізингоодержувач не сплатив лізингові платежі протягом двох чергових строків;

вимагати від лізингоодержувача відшкодування збитків, завданих внаслідок його дій або бездіяльності, відповідно до умов договору.

При цьому лізингодавець зобов'язаний:

передати належне йому на праві власності майно в користування лізингоодержувачеві або за дорученням лізингоодержувача відповідно до його вибору та визначеної ним специфікації укласти договір купівлі-продажу майна з відповідним продавцем і передати майно в користування лізингоодержувачеві;

не втручатися у вибір лізингоодержувачем продавця майна та у визначення специфікації об'єкта лізингу;

набуваючи майно для лізингоодержувача, повідомити продавця про те, що майно призначене для передачі в лізинг конкретній особі;

своєчасно та в повному обсязі виконувати взяті на себе зобов'язання перед лізингоодержувачем щодо утримання об'єкта лізингу (ремонт, технічне обслуговування тощо) відповідно до умов договору;

прийняти об'єкт лізингу від лізингоодержувача після закінчення строку договору лізингу» якщо об'єкт не буде викуплено лізингоодержувачем.

Відповідно до ст. 123 Закону України «Про лізинг» лізингоодержувач має право:

1) відмовитися від прийняття об'єкта лізингу, який не відповідає умовам договору, затримати належні лізингодавцеві платежі до усунення ним виявленого порушення умов договору за умови попереднього повідомлення лізингодавця;

вимагати від лізингодавця відшкодування збитків, завданих внаслідок його дій або бездіяльності при виконанні договору лізингу відповідно до умов договору;

лізингоодержувач має право пред'являти продавцеві об'єкта лізингу всі права та вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу цього майна, зокрема щодо його якості та комплектності, строків передачі, гарантійних ремонтів тощо. Однак лізингоодержувач не має права припиняти дію договору купівлі-продажу між лізингодавцем і продавцем або змінювати його умови.

Лізингоодержувач зобов'язаний:

прийняти та належним чином користуватися об'єктом лізингу, утримувати його відповідно до погоджених сторонами умов договору, згідно з якими воно було передано, з урахуванням природного зносу та змін стану майна;

своєчасно та в повному обсязі за погодженим з лізингодавцем графіком виплачувати лізингові платежі відповідно до умов договору;

у разі несплати лізингових платежів протягом двох чергових строків на вимогу лізингодавця повернути йому об'єкт лізингу;

у зазначені договором лізингу строки відповідно до його умов надавати лізингодавцю відомості про технічний стан об'єкта лізингу та свій фінансовий стан, доступ для перевірки об'єкта лізингу та умов його експлуатації;

у разі, якщо він не реалізує своє право викупу об'єкта лізингу та не продовжить строк його використання після припинення дії договору, повернути об'єкт лізингу лізингодавцеві у стані, зазначеному в договорі.

З метою забезпечення інтересів суб'єктів лізингу під час виконання ними лізингових операцій об'єкт лізингу та ризики, пов'язані з виконанням лізингових договорів, ризики випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єктів лізингу підлягають страхуванню за домовленістю сторін договору лізингу відповідно до законодавства.

При фінансовому лізингу всі витрати на утримання об'єкта лізингу, пов'язані з його страхуванням, експлуатацією, технічним обслуговуванням та ремонтом, несе лізингоодержувач, якщо інше не передбачено договором лізингу.

При оперативному лізингу всі витрати на утримання об'єкта лізингу, крім витрат, пов'язаних з його експлуатацією та поновленням використаних матеріалів, несе лізингодавець, якщо інше не передбачено договором лізингу.

Основним обов'язком лізингоодержувача є своєчасна сплата лізингових платежів за користування об'єктом лізингу, які мають періодичний характер. Величина періоду, за який вноситься лізинговий платіж, встановлюється за договором лізингу і може бути нерівномірною.

Відповідно до ст. 16 Закону України «Про лізинг» лізингові платежі включають:

суму, яка відшкодовує при кожному платежі частину вартості об'єкта лізингу, що амортизується за строк, за який вноситься лізинговий платіж;

суму, що сплачується лізингодавцю як відсоток за залучений ним кредит для придбання майна за договором лізингу;

платіж як винагороду лізингодавцю за отримане у лізинг майно;

відшкодування страхових платежів за договором страхування об'єкта лізингу, якщо об'єкт застрахований лізингодавцем;

-- інші витрати лізингодавця, передбачені договором лізингу.Розміри, спосіб, форма і строки внесення лізингових платежів

та умови їх перегляду визначаються у договорі лізингу за домовленістю сторін відповідно до вимог цього Закону та законодавства України. Лізингові платежі відповідно до законодавства України відносяться на валові витрати виробництва та обігу лізингоодер-жувача.

Спеціальні норми щодо реєстрації договору лізингу у визначеному Кабінетом Міністрів України порядку встановлені для випадків, коли об'єктом лізингу є державне майно або договір пайового лізингу, що передбачає залучення державних коштів, чи для забезпечення виконання лізингового договору надаються державні гарантії. Договори, не зареєстровані у встановленому порядку, визнаються недійсними.

Рекомендована література:

Зобов'язальне право. Теорія і практика / За ред. О.В. Дзери. -- К., 1998.

Закон України «Про лізинг» від 16 грудня 1997 р. (ВВР. -- 1998. -- № 16. -- Ст. 68), з наступними змінами і доповненнями.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. -- М., 2001.

Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильєва. -- М., 1993.



Глава 9. Договір найму (оренди) житла

§ 1. Поняття та зміст договору найму житла

Власник житла може використовувати його як для особистого помешкання та проживання з ним членів сім'ї, так і здавати для проживання іншим особам на підставі договору найму житла.

Договір найму житла є одним із видів цивільно-правових договорів. У ЦК України договір найму (оренди) дістав своє правове регулювання у главі 59.

Згідно зі ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона -- власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Треба зазначити, що ст. 46 Конституції України дала нову назву договору користування житловим приміщенням -- «договір оренди». Таку саму назву цього виду договору встановлює і проект ЖК України, але у ЦК України цей договір має назву «договір найму житла».

Якщо зважити на те, що будь-який нормативний акт не може суперечити Конституції України, то правильно було б називати цей договір «договір оренди житла», але традиційно в Україні цей договір має назву «договір найму житлового приміщення», тому ЦК України взяв традиційну для України назву договору щодо оплат-ного користування житлом.

Підстави, умови та порядок укладення договору найму житла у державному та комунальному житлових фондах визначаються житловим законодавством -- ЖК України.

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. Відповідно до ст. 813 ЦК України сторонами у договорі найму житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Однак, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб -- у цьому полягає специфіка договору найму житла, що може використовуватися тільки для особистого проживання людей і не може використовуватися для здійснення підприємницької діяльності. Тому, наприклад, юридична особа, яка уклала договір найму житла, повинна укласти договір піднайму чи договір позички, відповідно до якого фізична особа, якій передається житло у користування, буде використовувати його для свого проживання.

Договір найму житла укладається у письмовій формі. Оскільки обов'язок передати майно (надати житло) і вносити плату виникає з

моменту досягнення сторонами згоди, а фактичні дії відбуваються лише після того, як договір здійснився, договір найму житла визнається консенсуальним. Він також є відплатним, тому що, з одного боку, наймач, сплачуючи визначену винагороду наймодавцю, одержує в користування його майно; з іншого боку, наймодавець, надаючи право користування житлом, отримує право на оплату за найм. Водночас договір носить взаємний характер, тому що правам та обов'язкам наймодавця відповідають права й обов'язки наймача.

Суттєвими умовами договору найму житла є предмет, ціна і строк.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. ЦК України не дає визначення поняття помешкання, а серед об'єктів права власності називає житло. Так, у ст. 812 під поняттям житла є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Отже, поняття житла та помешкання є однозначними. Хоч об'єктом найму може бути квартира у багатоквартирному житловому будинку, наймач має право користуватися майном, що обслуговує будинок і не є предметом договору найму.

ЦК України встановлено, що договір найму житла має тимчасовий і строковий характер, тому обов'язково у цьому договорі має зазначатися його строк.

Основний обов'язок наймодавця полягає в наданні житлового помешкання наймачу.

Головними обов'язками наймача житла відповідно до ст. 815 ЦК України є:

використання помешкання за його цільовим призначенням, тобто лише для проживання у ньому;

забезпечення збереження житла та підтримання його у належному стані;

своєчасне внесення плати за житло. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму;

отримати дозвіл наймодавця на перевлаштування та реконструкцію житла.

ЦК України надає наймачу право проживати у помешканні разом з іншими особами, які не обов'язково мають бути членами його сім'ї. Тому ст. 816 ЦК України зобов'язує вказувати у договорі найму житла всіх осіб, які проживають разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом із ним.

Відповідно до ст. 817 ЦК України наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у займане ними житло інших осіб для постійного проживання у ньому.

Особи, які вселилися у житло відповідно до положень цієї статті, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

На стороні наймача можуть виступати кілька осіб, у цьому випадку вони несуть солідарні обов'язки за договором.

Відповідно до ст. 818 ЦК України наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наимодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців).

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Основними ознаками тимчасового проживання є безоплатність користування житлом, відсутність самостійних прав користування приміщенням, а також обов'язків щодо наимодавця, тому відповідальність за їхні дії несе наймач.

ЦК України не встановлює максимальний строк проживання тимчасових мешканців, але такий строк погоджується з наймачем та особами, які з ним проживають, а також наймодавцем. Тому тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ч. З ст. 818 ЦК України).

Спори, пов'язані з виселенням тимчасових мешканців, розглядаються судами.

Що стосується проведення ремонту найманого житла, то поточний ремонт зобов'язаний здійснювати наймач, а капітальний ремонт є обов'язком наимодавця. Сторони договору можуть домовитися про інше у договорі.

Відповідно до ст. 820 ЦК України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла.

Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Законодавче регулювання плати за користування житлом встановлюється лише за договором найму державного та комунального житла.

Як правило, плата за найм житла встановлюється договором. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Такий

принцип зміни договору найму відрізняється від принципу квартирної плати за договором найму у державному та комунальному житлі, де розмір плати за найм встановлюється нормативними актами, а не угодою сторін.

Плата за користування житлом провадиться у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Як зазначалося вище, договір найму житла є строковим, оскільки укладається на строк, встановлений договором. Навіть у тому разі, коли сторонами у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним відповідно до ст. 821 ЦК України на п'ять років. Відсутність зазначення у договорі найму житла строку договору не є умовою для визнання його неукладеним.

ЦК України встановлює певні особливості правового регулювання договору найму житла, укладеного на строк до одного року, який іменується короткостроковим наймом, а саме:

у такому договорі не вказуються особи, які постійно проживають з наймачем (ч. 1 ст. 816);

наймач не має права дозволити проживання тимчасових мешканців (ст. 818);

наймач немає права укладати договір піднайму (ст. 823);

у наймача немає переважного права укладати договір найму на новий строк, а також права на придбання житла у разі його продажу (ст. 822);

наймач не має права провадити заміну наймача у договорі (ст. 824).

У договорі, який укладається більше як на один рік, наймач користується переважним правом на укладення нового договору найму. Продовження договору найму житла можливе лише у випадку, коли це ініційовано наймодавцем, який не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла пропонує наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах (ст. 822 ЦК України) чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Тобто у даному випадку фактично йдеться про продовження договору на новий строк.

ЦК України гарантує наймачу право на продовження договору найму житла також покладенням на наймодавця відповідальності за позбавлення такого права наймача. Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року

уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк. Наймач може відшкодувати збитки, пов'язані з переїздом на нове місце проживання (ст. 822 ЦК України).

§ 2. Договір піднайму житла

Відповідно до ст. 823 ЦК України наймач житла за згодою наймодавця може укладати договір піднайму житла. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом, тому його права тісно пов'язані з правами наймача.

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк, тому піднаймач не має права вимагати від наймача укладення нового договору піднайму чи вимагати відшкодування збитків у разі, коли наймач уклав новий договір піднайму з іншою особою.

На відміну від тимчасових мешканців, користування житлом піднаймачем є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму і, на відміну від договору найму, не може бути змінений законом.

Заміна наймача у договорі найму житла. На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом із ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом із наймачем (ст. 824 ЦК України). Така заміна провадиться лише за згодою наймодавця, тому у разі неодержання такої згоди спори судом не розглядаються, оскільки суд не має права спонукати наймодавця здійснювати таку дію. Заміна наймача веде до зміни сторони у договорі, тому потрібно вносити відповідні письмові зміни до договору найму житла.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем. Така заміна сторони у договорі найму не вимагає волевиявлення наймодавця. У цьому разі наймачами стають усі повнолітні особи, які проживали разом із наймачем, які й повинні підписати відповідні зміни до договору найму житла. Коли не всі повнолітні стають наймачами, а один чи кілька з них, то у цьому разі повинна бути згода наймодавця на продовження договору найму житла на тих самих чи інших умовах.

Незалежно від того, хто стає наймачем (усі чи один із тих, які проживають з наймачем), договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Відповідно до ст. 47 Конституції України ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Тому порядок та підстави розірвання договору найму встановлюються законом, а саме ст. 825 ЦК України. На відміну від регулювання договору найму майна, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. При цьому згода наймодавця на припинення договору найму не вимагається. Умовою для дострокового розірвання договору найму є те, що всі особи, які проживають разом із наймачем, у тому числі тимчасові мешканці, звільняють наймане житлове приміщення. У разі, якщо хтось із зазначених осіб продовжує проживати в найманому приміщенні, договір не можна вважати розірваним.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймода-вець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на тих самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Це пов'язано з технічним і санітарним станом житла. Непридатним, наприклад, є аварійне житло. На сьогодні порядок визнання житла непридатним регулюється тільки для об'єктів державного та комунального житлового фонду. Постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189 затверджене Положення про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання.

Договір найму житла на вимогу наймодавця може бути розірваний тільки за рішенням суду у разі:

невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі -- понад два рази;

руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Застосування такого заходу судом є його правом, а не обов'язком. При цьому рішення про розірвання договору найму житла не виноситься, а в тому разі, коли протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, наймодавець повинен пред'явити повторний позов про розірвання договору.

На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. Відстрочка виконання рішення суду можлива тільки після того, як буде винесене рішення про розірвання договору. Порядок відстрочки виконання рішення провадиться відповідно до вимог ст. 351 ЦПК України. Відстрочка виконання рішення можлива лише за наявності обставин, що ускладнюють виконання рішення або роблять його неможливим, за заявою державного виконавця або за заявою сторони, тобто наймача. Суд, який видав виконавчий документ, у десятиденний строк розглядає питання про відстрочку виконання рішення в судовому засіданні з викликом сторін і у виняткових випадках може відстрочити. На ухвалу суду про відстрочку виконання рішення може бути подано скаргу, внесено окреме подання.

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. При цьому наимодавець повинен у судовому засіданні навести докази того, що така необхідність виникла вже після укладення договору найму житла і потреба у житлі є реальною.

У кожному випадку суд вирішує цей спір індивідуально залежно від загальної площі, яка належить наймачу, кількості житлової площі, яка припадає на одну особу, а також реальної необхідності у проживанні членів сім'ї наймача саме на цій житловій площі та інших обставин.

Наимодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. У разі недодержання цього строку суд може відмовити наймодавцю у позові про розірвання договору.

Договір найму може бути розірваний також у разі, коли наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. Тоді наимодавець має право вимагати розірвання договору найму житла, але тільки у випадку, коли він попередив про усунення цих порушень. ЦК України не встановлює форми попередження наймодавцем наймача, але найбільш доцільним є письмове попередження, оскільки надалі при розгляді справи у суді про розірвання договору це буде доказом про попередження наймача.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла. Рішення суду про виселення приймається одночасно з прийняттям рішення про розірвання договору.

Рекомендована література:

Бондар В.Я. Цивільно-правові питання користування житловими приміщеннями у гуртожитках // Держава і право: 3б. наук, праць. -- Вип. 10. -- К.: ІДП НАНУ, 2001. -- С. 296-302.

Бондар В. Правове регулювання договору найму житла у державному та комунальному фонді соціального використання // Підприємництво, господарство і право. -- 2001. -- № 5. -- С. 45-48.

Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболєв О.В. Житлове право України: Науково-практичний посібник. -- Харків: Еспада, 2001. -- 318 с.

Кецмен І. Поняття та ознаки договору піднайму житлового приміщення // Вісник Університету внутрішніх справ. -- 1999. -- № 6. -- С. 176-182. Крашенинников П.В. Жилищное право. -- М.: Статут, 2000. -- С. 237.



Глава 10 Договір позички

Поняття договору позички. Інститут позички у цивільному законодавстві України виник, як і договір позики («тиіиит»), внаслідок рецепції римського права і ґрунтується на римському договорі «соттобіаідіт», який визначався римськими юристами як договір, за яким одна сторона (позичкодавець) надає іншій стороні (позичкоотримувачу) індивідуально визначену річ у строкове безоплатне користування із зобов'язанням іншої сторони повернути після закінчення її користування ту саму річ у повній цілості¹. У свою чергу, ЦК України визначає договір позички як договір, за яким одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку (ст. 827 ЦК України).

Каузою (ціллю) договору позички є набуття користувачем речі позичкодавця у строкове безоплатне користування. Договір позички суттєво відрізняється від зовнішньо схожого на нього договору позики, за яким речі також можуть бути передані безвідплатно. Зазначені договори відрізняються таким: по-перше, право власності на річ у випадку надання речі у позичку зберігається за її власником (позичкодавцем), а річ передається користувачу у тимчасове користування, водночас як за договором позики річ переходить у власність позичальника; по-друге, предметом договору позички може бути річ, визначена індивідуальними ознаками, а предметом договору позики -- річ, яка може бути визначена родовими ознаками, та грошові кошти; по-третє, за договором позички має бути повернута та сама річ, а за договором позики повертається річ такого самого роду; по-четверте, договір позички може бути реальним або консенсуальним, а договір позики може бути лише реальним; по-п'яте, до договору позички можуть застосовуватися норми, що регулюють майновий найм (оренду), а до договору позики -- ні; по-шосте, договір позички завжди є безвідплатним, а договір позики може бути як відплатним, так і безвідплатним.

Як випливає з визначення договору позички, за домовленістю сторін він може бути сконструйований як реальний договір (якщо передача речі збігається з моментом його укладення) або як консенсуальний договір (якщо сторони домовилися, що річ буде передана після його укладення). Договір позички, на відміну від договору майнового найму (оренди), є безвідплатним, відповідно користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це у договорі або якщо це, хоча б і не зазначено у договорі, випливає із суті відносин між ними. Залежно від того, яким буде договір позички (реальним або консенсуальним), він може бути одностороннім або двостороннім. Так, якщо договір позички буде реальним, він буде одностороннім, оскільки за умови його реальності позичкодавець має право лише вимагати повернення предмета позички, а в користувача є лише обов'язок повернути позичкодавцю все отримане за договором. І навпаки, якщо договір позички буде консенсуальним, він буде двостороннім, оскільки обидві його сторони матимуть за ним права та обов'язки.

Беручи до уваги, що найближчим за своєю правовою природою до договору позички є договір майнового найму (оренди), закон визначає, що до договору позички застосовуються положення ЦК України, які регулюють договір майнового найму (оренди) (ст. 827). Згідно з цим відносини договору позички, не врегульовані безпосередньо нормами глави 60 ЦК України, регулюються нормами глави 58 ЦК України та загальними норми зобов'язального права. Як і в договорі майнового найму (оренди), у разі зміни власника речі, переданої у позичку, має місце правонаступництво, тобто до нового власника переходять права та обов'язки позичкодавця (ст. 770 ЦК України). Перехід права власності на річ, передану у позичку, не є підставою для зміни або розірвання договору позички (ст. 769 ЦК

України). Винятком із цього правила є договори позички, укладені без визначення строку (ч. З ст. 834 ЦК України), коли в особи, яка стала власником речі, переданої у користування, виникає право вимагати розірвання договору. Водночас при переході права власності на предмет позички до іншого власника без правонаступництва, наприклад при конфіскації, реквізиції, до нового власника права та обов'язки колишнього власника не переходять, а договір позички припиняє свою дію.

Договір позички широко використовується у цивільних відносинах фізичних осіб, які часто надають одна одній предмети особистого користування у тимчасове користування, не отримуючи за це ніякої винагороди. Значно менше цей договір поширений у правовідносинах за участю юридичних осіб.

Правовідносини з безоплатного користування речами поширені у бібліотечній справі (ст. 22 Закону України «Про бібліотеки і бібліотечну справу»)¹, у майнових відносинах між роботодавцями та професійними спілками (ст. 43 Закону України «Про професійні спілки, їх права та гарантії діяльності»)², у майнових відносинах, що мають місце між державними та релігійними організаціями з приводу користування культовими будівлями і майном (ст. 17 Закону України «Про свободу совісті та релігійні організації»)³, у благодійництві (ст. 16 Закону України «Про благодійництво та благодійні організації»)⁴ та в інших випадках, визначених актами цивільного законодавства України.

Сторони договору позички. Сторонами за договором позички є позичкодавець та користувач. Позичкодавцем можуть бути юридичні особи приватного права, якщо інше не визначено законом або їх установчими документами, юридичні особи публічного права, якщо укладення такого договору відповідає їх правовому статусу, а також фізичні особи (ст. 829 ЦК України).

Позичкодавцем може бути як власник майна, що передається користувачеві у позичку, так і, за згодою власника, особа, яка здійснює управління цим майном.

Оскільки договір позички за своєю природою є безоплатним, законом встановлені деякі обмеження щодо можливості надання майна у позичку юридичними особами. Так, юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, не може передавати речі у безоплатне користування особі, яка є засновником, учасником, керівником, членом її органу управління або контролю (ст. 829 ЦЕ України).

Форма договору позички. Форма договору позички визначається ст. 828 ЦК України, згідно з якою вимоги закону до форми договору позички залежать від сторін та предмета договору. Якщо предметом позички є речі побутового призначення, а його сторонами -- фізичні особи, договір позички може укладатися сторонами в усній формі, а за вимогою будь-якої зі сторін договору і в письмовій формі (простій або нотаріальній).

Договір позички між юридичними особами, а також між юридичною та фізичною особою укладається у письмовій формі, а за вимогою будь-якої зі сторін договору може бути укладений і в письмовій нотаріальній формі. У разі, якщо предметом договору позички є будівля або інша капітальна споруда (їх окремі частини), договір позички укладається у формі, визначеній ст. 793 ЦК України, тобто у письмовій формі, а якщо він укладається строком на один рік і більше, -- у письмовій нотаріальній формі.

Відповідно до ст. 794 ЦК України договір позички будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації, а передання та повернення наймачем вказаних речей оформляється відповідним документом (актом) (ст. 795 ЦК України).

Якщо предметом договору позички є транспортний засіб, а однією зі сторін -- фізична особа, договір позички укладається сторонами у письмовій нотаріальній формі.

Предмет договору позички. Предметом договору позички можуть бути речі, визначені індивідуальними або родовими ознаками (ст. 184 ЦК України), що є споживними, неспоживними (ст. 185 ЦК України) та оборотоздатними (ст. 178 ЦК України).

Зміст договору позички. За загальним правилом змістом цивільного договору є умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, що є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК України).

До істотних умов договору позички слід віднести предмет договору, оскільки у разі, якщо ідентифікувати майно, що є предметом позички, неможливо, умова щодо предмета договору позички буде вважатися неузгодженою, а договір позички таким, що не укладений.

Іншою істотною умовою договору позички є його безоплатність у разі, якщо ця умова прямо не визначена договором або не випливає із суті відносин між сторонами, користування майном може бути визнано і таким, що ґрунтується на договорі найму (оренди), за яким розмір плати за користування майном може бути визначений п. 1 ст. 762 ЦК України.

Строк у договорі позички не є істотною умовою і тому, коли він не визначений сторонами договору, визначається відповідно до мети користування річчю (ст. 831 ЦК України).

Зміст прав та обов'язків позичкодавця у договорі позички залежить від правової конструкції договору (консенсуальної або реальної), однак останній в обох випадках має право на відчуження речі, переданої ним у користування. При цьому користувач не має переважного права перед іншими особами на купівлю речі, переданої йому у користування за договором позички (ст. 832 ЦК України).

За договором позички, укладеним за консенсуальною конструкцією, позичкодавець, як і наймодавець у договорі майнового найму (оренди), зобов'язаний передати користувачеві річ негайно або у строк, встановлений договором позички (ст. 765 ЦК України).

Невиконання цього обов'язку позичкодавцем надає користувачеві право вимагати розірвання договору позички та відшкодування завданих збитків (ст. 830 ЦК України).

У консенсуальному договорі позички позичкодавець зобов'язаний передати користувачеві річ у стані та комплекті, що відповідають договору та її призначенню. Тобто стан речі, що передається у позичку, повинен бути визначений у договорі, однак, якщо в договорі він не визначений, стан речі може визначатися її призначенням, яке може бути визначене договором або ціллю звичайного використання речі.

Позичкодавець, як і наймодавець у договорі майнового найму (оренди), зобов'язаний попередити користувача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна користувача або інших осіб чи призвести до пошкодження самої речі під час користування нею (ст. 767 ЦК України).

Під останніми слід розуміти будь-які властивості речі, що погіршують її стан, на відміну від тих, що визначаються договором або призначенням речі.

Річ має бути передана користувачеві з усіма приналежностями (наприклад, музикальний інструмент та футляр до нього, замок та ключ до нього), якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 186 ЦК України).

У разі, якщо предметом позички є складна річ (наприклад гарнітур меблів, столовий сервіз), позичкодавець повинен передати користувачеві всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором (ст. 188 ЦК України).

Комплектність та стан речі мають відповідати умовам договору і в разі, коли договір позички є реальним, однак, оскільки такий договір є укладеним з моменту передання речі користувачеві, окремого обов'язку позичкодавця у цьому випадку не виникає.

Як і в договорі майнового найму (оренди), користувач повинен у присутності позичкодавця перевірити справність речі при її передачі. У разі, якщо в момент передання речі у володіння користувача він не переконається в її справності, річ вважається такою, що передана йому у належному стані (ст. 767 ЦК України).

Як зазначалося вище, передання речі у позичку не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави, але позич-кодавець зобов'язаний повідомити користувача про наявність таких прав (ст. 769 ЦК України).

Незважаючи на реальну чи консенсуальну конструкцію договору позички, користувач за цим договором має певні обов'язки, визначені ст. 833 ЦК України та нормами глави 58 ЦК України:

1) нести звичайні витрати щодо підтримання належного стануречі, переданої йому в користування. До поняття «звичайні витрати» слід відносити лише витрати, потрібні для забезпечення нормального стану та збереження майна.

До складу останніх слід віднести і витрати, пов'язані з проведенням поточного ремонту предмета позички, оскільки витрати на його проведення покладаються законом на користувача, якщо законом або договором не встановлено інше. Що ж до витрат на здійснення капітального ремонту предмета позички, то вони покладаються законом на позичкодавця, якщо законом або договором не встановлено інше (ст. 776 ЦК України);