Сделки с недвижимостью

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик несет ответственность за недостатки (дефекты), если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта долевого строительства или его частей, нарушение требований технических или градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации или его частей, а также иных обязательных требований к его эксплуатации, либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными третьими лицами.

«Штраф с застройщика или обязанность его произвести определенные переделки возможно при выявлении «существенных» огрехов, понятие которых не определено. Специалисты считают, что реально доказать некачественное выполнение работ может быть, если скажем по дому прошли трещины», указывает Ж.А. Морозова Морозова Ж.А. Риэлторские организации. Бухгалтерский учет и налогообложение.// Вершина, М., 2005г., с. 16-17..

При отсутствии в договоре хотя бы одного из существенных условий договор считается не заключенным (ч. 5 ст. 4 ФЗ).

Однако помимо этих условий существенными для конкретного договора могут быть и иные условия. Ими могут быть: передача требования по договору: уступка прав требования по договору, односторонний отказ от исполнения договора, обеспечения исполнений обязательств по договору. Эти условия могут быть внесены в договор по соглашению сторон. К иным условиям можно так же отнести: порядок сдачи и приемки работ, обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Для того чтобы обстоятельство имело силу форс-«мажора», освобождающего от ответственности необходимы наличие совокупности следующих факторов:

-данное обстоятельство нельзя было предвидеть при заключении договора;

-данные обстоятельства наступили по независящим от сторон договора причинам;

-данные обстоятельства исключают возможность исполнения договорных обязательств (непреодолимая сила);

- данные обстоятельства действуют в течение определенного промежутка времени.

К таким обстоятельствам относятся, например, явления стихийного характера (пожары, заносы, наводнения и т.д.), аварии по вине третьих лиц, военные действия, запретительные меры органов государственной власти. Обстоятельства непреодолимой силы всегда находятся вне контроля лица, по договору.

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор участия в долевом строительстве может быть заключен в письменной форме «не только путем составления и подписанием сторонами одного документа, но и путем обмена документации посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Но нужно признать, что договоры, подлежащие государственной регистрации, всегда заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами.

А.А. Маковская подчеркивает, что в данном случае техническим нормам дан неоправданный приоритет над материальными, что должно быть устранено.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Данное правило призвано исключить возможность заключения застройщиком с разными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства. Кроме того, при государственной регистрации договора производится одновременная государственная регистрация законной ипотеки, которой обеспечивается исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства. Государственная регистрация осуществляется по месту строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании заявления сторон договора, в том числе и одной из сторон. Прямой нормы о государственной регистрации изменений, вносимых в договоры, подлежащие государственной регистрации в гражданском законодательстве нет. В тоже время согласно п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация есть «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременение) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ». При совершении этого юридического акта учреждение юстиции по государственной регистрации осуществляет «проверку действительности поданных заявителем документов». Так как обязательным этапом процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, то суть регистрации с недвижимым имуществом является юридический акт признания и подтверждения со стороны государства сделки в целом. Поэтому, «не прошедшие государственной регистрации и, следовательно, не прошедшие правовой экспертизы и проверки его законности соглашения внесения любого изменения и дополнения в договор с недвижимом имуществом не может считаться признанным и подтвержденным со стороны государства», указывает А. А. Маковская. Маковская А.А. Договор долевого строительства. Комментарий нового законодательства. //Хозяйство и право, 2005г., с. 24-41

Наряду с документами, необходимыми для данной регистрации, в том числе разрешение на строительство, проектной декларации, предоставляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием места расположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества, планируемую площадь объекта, планируемая площадь объекта долевого строительства, разрешение на строительство, план создаваемого объекта недвижимого имущества. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для его государственной регистрации. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, указанного выше объекта, регистрация последующих договоров должна осуществляться в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.

В государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта;

2) не предоставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения своих обязательств по договору выбрано поручительство.

Согласно ст. 17 Закона не только договор, но и уступка прав требование по договору долевого строительства подлежат государственной регистрации. Однако, ни ГК РФ, ни указанным Законом порядок этой процедуры не предусмотрен.

Заявление о внесении в Единый государственный реестр права записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора с приложением документов, подтверждающих его расторжение. В случае если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны об одностороннем отказе от его исполнения в форме заказного письма с отметкой об отправке.

При расторжении договора в судебном порядке прилагается копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

Орган по государственной регистрации при предоставлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме другую сторону договора.

В зависимости от существенности нарушений условий о качестве объекта долевого строительства у участника долевого строительства имеются различные варианты защиты своих прав.

Так, в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

б) соразмерного уменьшения цены договора;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Закон не определяет, что понимать под существенным нарушением условия о качестве. На наш взгляд, это обнаружение неустранимых недостатков, или которые выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, но при их обнаружении участник долевого строительства ранее мог и может потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона или обратится в суд о расторжении договора.

В Законе установлен порядок приемки объекта долевого строительства участников долевого строительства от застройщиков. Он заключается в следующем:

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемом сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача осуществляется не ранее после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства. После получения разрешения застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение 2-х месяцев, но не позднее предусмотренного законом срока. Досрочное исполнение застройщиком обязательств по передаче объекта не допускается.

Застройщик, не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта, или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, но не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта, обязан в письменной форме уведомить участника долевого строительства о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. Сообщение должно быть направлено заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении его участнику долевого строительства. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать рабочих дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока начала передачи объекта.

Участник долевого строительства, получив сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если он не был установлен, то участие в приемке осуществляется в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности объекта долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства его участнику ( за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта.

Закон предусматривает возможность правопреемства по договору участия в долевом строительстве. Правопреемство возможно двумя способами:

путем уступки прав требований по договору (сингулярное правопреемство);

в результате наследования (универсальное правопреемство). Уступка допускается с момента государственной регистрации до момента подписания сторонами передаточного акта.

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежит государственной регистрации в соответствующих органах.

Статья 10 Закона закрепляет общие положения об ответственности сторон по договору. Сторона, не исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени), а также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В частности при просрочке исполнения. Закрепление в договоре условий о неустойке возможно посредством различных формулировок. Начисление штрафных санкций производится только на сумму долга без налога на добавочную стоимость (НДС), вне зависимости от условий договора. За привлечение денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома лицом, не имеющих на это права (п. 3 ст. 3), гражданин может потребовать:

- уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств;

- возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

При существенных нарушениях требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе:

в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора;

потребовать от застройщика возврата денежных средств;

потребовать уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная сумма уплачивается застройщиком в двойном размере.

За несвоевременную уплату денежных средств по договору дольщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующий на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут, как по общим основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК РФ, так и по специальным основаниям.

Общие основания для расторжения договора участия в долевом строительстве:

по соглашению сторон;

по требованию одной из сторон по решению суда;

во внесудебном порядке при одностороннем отказе стороны договора от его исполнения полностью или частично.

Специальными основаниями для расторжения являются основания, указанные в ст. 9. Это:

неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

неисполнение застройщиком, с отступлением от условий, договора, которые делают его непригодным для использования;

существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

нарушение застройщиком требований, предусмотренных ч. 3 ст. 15¹ ФЗ;

в иных установленных законом и договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случае:

прекращения или приостановки строительства (создания) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект строительства не будет передан участнику долевого строительства;

существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта договора долевого строительства;

3) изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений.

В случае расторжения договора по указанным в ст. 9 ФЗ основаниям, застройщик в течение 20 рабочих дней обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора со дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Закон о долевом строительстве выделяет два случая, дающих застройщику право требовать в судебном порядке расторжения или изменения договора:

- при просрочке внесения участником долевого строительства платы по договору;

- при непринятии участником долевого строительства предложения застройщика об изменении срока передачи объекта.

Из Закона неясно, может ли в договоре быть предусмотрено право сторон требовать изменения в судебном порядке условия о цене договора. «Возможно, положение ч. 2 ст. 5 Закона, указывающее, что это условие может быть изменено по соглашению сторон... «если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения», будет истолковано судами как не допускающее условие изменения цены договора никаким другим образом», пишет А.А. Маковская Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве. Комментарий нового законодательства// Хозяйство и право. 2005, с. 40.

Следует отметить, что право участника долевого строительства требовать возврата застройщиком уплаченных денежных средств возникает не только в тех случаях, когда он в силу Закона имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Если на отношения, возникающие между застройщиком и гражданином в рамках договора участия в долевом строительств, заключенного гражданином «исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, в соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона распространяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве, то у гражданина - участника долевого строительства право требовать возврата застройщиком уплаченных ему денежных сумм возникает и в случаях, предусмотренных Федеральным законом « О защите прав потребителей».

Согласно действующему законодательству должно быть предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик (п.6 ст.4 ФЗ №214-ФЗ). При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства, исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ, «изменение или расторжение договора по соглашению сторон» возможно, если иное не предусмотрено Кодексом, другими Законами или договором. Закон о долевом строительстве допускает возможность изменения по соглашению сторон лишь одного условия - условия о цене. Тем не менее, представляется, что и иные условия могут быть изменены по соглашению сторон.

Изменение договора по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут судом только:

1. при существенном нарушении договора другой стороной;

2. в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Следует отметить, что и после принятия ФЗ №214 от 30 декабря 2004г. существовали «серые» схемы привлечения денежных средств граждан в обход закона, например, вексельная схема путем заключения предварительного договора с последующим заключением договора купли-продажи и т.д. Это давало возможность застройщику получить деньги на строительство, а дольщики получали прозрачные шансы на получение квартир. Новая редакция закона поставила преграду на пути этих схем.

Кроме того, согласно ч. 7 ст. 19 Закона, в случае нарушения застройщиком установленных законом требований к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в федеральный или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения.

При этом, в случае признания сделки недействительной, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона.

При перемене лиц на стороне застройщика и(или) участника долевого строительства применяются общие правила, установленные главой 24 ГК РФ, но с особенностями, отмеченными в Законе «Об участии в долевом строительстве». Так, согласно п. 1 ст. 11 Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Следует, что до полного исполнения участником своих обязательств по уплате цены, установленной договором об участии в долевом строительстве, он не вправе уступать свои права требования к застройщику, оставаясь участником долевого строительства в качестве должника. Права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом на это лицо долга - обязанности по уплате цены. Такая замена стороны договора возможна лишь в согласия застройщика.

При нарушении этих требований залога право требования передачи объекта не может перейти от первоначального участника к другому (новому кредитору). Причем такая уступка допускаются с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

На практике, указывает Новоселова Л., «нередко заключаются сделки, по условиям которых одна сторона (будущий правообладатель) обязуется уступить (передать) право требования другому лицу через определенный момент времени либо при наступлении определенного условия. Сама сделка уступки (сделка по передаче права) совершается позднее во исполнение ранее заключенного между первоначальным и новым кредитором договором. В принципе нет препятствий в принятии на себя стороной обязательства передать отсутствующее на момент заключения договора об уступке право требования. Само право требования будет считаться переданным (или будет передаваться посредством совершения самостоятельной передаточной сделки) после возникновения обязательств по договору между первоначальным кредитором и должником» Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости//Консультант-Плюс. 2005..

Законом предусмотрено создание контролирующего государственного органа. Этот орган осуществляет государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, который вправе направлять застройщикам предписания об устранении нарушений, обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, а в случае неисполнения предписания, обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика на определенный срок. Ст. 25 «О внесении изменений в КоАП» установлены штрафы за несоблюдение Закона, например, привлечение денежных средств лицом, не имеющим на это права - до 5000 МРОТ, а неисполнение предписания контролирующего органа до 2000 МРОТ.

Для реализации Закона, в том числе контрольных полномочий органов исполнительной власти, требуются изменения и дополнения в действующее законодательство. В первую очередь, следует решить, какой федеральный орган исполнительной власти будет выполнять полномочия в области законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости. В настоящее время, согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 года № 314 «О системе и структуре Федеральных органов исполнительной власти» (в редакции от 20 мая 2004 года) и Указу Президента РФ от 20 мая 2004 года № 649 (в редакции от 1 декабря 2004 года) «Вопросы структуры Федеральных органов исполнительной власти», специального контрольного органа исполнительной власти в данной сфере нет. С 1 декабря 2004 года Министерство регионального развития РФ, вправе осуществлять функции по контролю и надзору в данной сфере деятельности. Закон от 18 июля 2006 г. № Ш-ФЗ разъясняет, что это должен быть «орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство».

Ряд авторов полагала, что это будет строительная налоговая полиция, которая должна обладать широкими полномочиями, вплоть до приостановки деятельности застройщика, который обязан ежеквартально отчитываться о ходе строительства и привлечении средств.

Прошло более года с момента вступления в силу Закона № 214-ФЗ, а проект Закона о создании строительной налоговой полиции еще не разработан. Куншина Л.В. констатирует, «...специальной федеральной службы, которая бы занималась осуществлением функций по контролю и надзору в сфере строительства, нет. Поэтому возникает проблема, кто будет осуществлять контроль и надзор за участием в долевом строительстве объектов недвижимости»? Куншина Л.В. Контрольные полномочия органов исполнительной власти в области законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости//Жилищное право. №3. 2005. С. 31-40.

Возникает убеждение, что с принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости» формирование законодательства в следуемой области только началось. Надеемся, что в ближайшее время мы получим более ясное представление об этом контролирующем органе...

Наследственные права и обязанности участника долевого строительства регламентируются ч. 7 и частью 8 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которого в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. При этом застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

При этом существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на заключенном договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статьи 13 Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на права собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, каждый дольщик является залогодержателем определенного имущества. Закон предусматривает, что залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве:

возврат денежных средств, внесенных участникам долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором.

уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки.

В залоге у дольщиков имеется следующее имущество:

- предусмотренный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на права собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;

объект незавершенного строительства с момента государственной регистрации права собственности на такой объект;

жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

При этом, как справедливо указывает Т.В. Севастьянова «предмет залога по каждому заключенному договору долевого участия законом не идентифицируется с конкретным будущим жилым или нежилым помещением, подлежащим передаче каждому дольщику. Поэтому до момента передачи застройщиком индивидуально определенного объекта долевого строительства (жилого или нежилого помещения) каждый дольщик имеет в залоге имущество по вышеуказанному перечню, включая и ту часть объекта недвижимости, строительство которой осуществлялось за счет средств застройщика» Севастьянова Т.В. Долевое участие в строительстве// Правовое регулирование, бухгалтерский учет, налогообложение. М, 2005, с. 76

.

Статья 43 ФЗ № 102-ФЗ указывает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть представлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека). Она допускается, если не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее, чем через 6 месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства или после прекращение (приостановления) строительства при наличии «очевидных обстоятельств», что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику.

Заслуживают внимания предложения С.А. Лушкина о необходимости ряда изменений и дополнений в Закон, в частности:

«а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;

б) позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Закона. Размер законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору установить в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ (по состоянию на 11 января 2006 г. - 12%);

в) предоставить право одностороннего расторжения договора застройщику с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных договором;

ж) применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве), а законодательство о защите прав потребителей применять к отношениям, возникающим из купли-продажи (вторичный рынок) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве» Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве// Право и экономика. 2006, № 2, с. 30.

.

Мы полагаем, что следует обратить внимание и на особенности обращения взыскания на предмет залога.

Положения Закона, определяющие порядок обращения взыскания на у предмет залога, не дают ответа на вопрос как реализация незавершенного строительством многоквартирного дома повлияет на права и обязанности дольщиков, застройщика и покупателя объекта недвижимости?

А.А. Батяев приводит пример из практики. «Застройщик нарушил срок сдачи в эксплуатацию первой блок-секции при строительстве пятиподъездного жилого дома, где каждый подъезд принимается приемочной комиссией самостоятельно... Дольщики по первому подъезду обратились к застройщику с иском в суд общей юрисдикции о возврате уплаченных денежных средств по договору с начисленными процентами за их использование. По истечении 6 месяцев после наступления установленного договором срока передачи квартир не завершенный строительством объект был выставлен на торги. За эти месяцы в суд с претензиями к застройщику обратилось 70 % дольщиков... остальные решили дождаться сдачи дома в эксплуатацию и получить квартиры... Торги прошли успешно, объект был приобретен другой строительной организацией. Новый владелец «незавершенки» естественно, не связан никакими обязательствами с участниками долевого строительства, которые не расторгли договор. Действующие договоры автоматически расторгаются за отсутствием предмета договора, и дольщики имеют право потребовать от прежнего застройщика возврата денежных сумм с начисленными процентами». А.А. Батяев делает вывод: «в случае обоснованного обращения хотя бы одного дольщика в суд с требованиями о возврате выплаченных денежных средств и уплате процентов путем обращения взыскания на незавершенный строительством жилой дом, другие дольщики, не получившие квартиры будут автоматически исключены из числа участников долевого строительства». Батяев А.А. указанное соч. с. 166-167

Приведенные нами факты свидетельствуют о необходимости принятия дополнительных мер по совершенствованию Закона. Вашему вниманию предлагаем проект договора участия в строительстве.

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. /Проект/

№ « » 2006 г.

(наименование организации)

В лице директора

действующего на основании

именуемое в дальнейшем «Застройщик» и граждане

1.

2.

(Ф.И.О., паспортные данные с указанием даты выдачи и наименованием органа его выдавшего, проживающего по адресу ...) именуемый (ая) в дальнейшем «Участник долевого строительства» (дольщик), в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Предметом настоящего Договора является порядок и условия участия «Дольщика» в финансировании строительства многоквартирного дома, именуемого в дальнейшем «Объект», расположенного по строительному адресу: г., район, квартал, корпус,... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома «Застройщик» обязуется передать «Дольщику» объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а «Дольщик» обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

В тексте договора, кроме полного строительного адреса, желательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим (например, третья секция от перекрестка с улицей Стара-Загора, подъезд дома, общая площадь по проекту, жилая площадь), а также приложить план дома и этажа.

1.2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на основании (указать документы, являющиеся основанием для строительства):

договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, от (дата) № , зарегистрированного в Едином государственном реестре прав (указать дату и номер государственной регистрации);

Если земельный участок находится в частной собственности застройщика, следует предусмотреть право преимущественной покупки или аренды такого участка дольщиком.

разрешение на строительство (указать дату выдачи и орган, выдавший разрешение);

проектно-сметной документации, утвержденной (указать дату и орган, утвердивший проектную документацию);

проектной декларации, опубликованной (указать дату и издание, в котором она была опубликована).

1.3. Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией, (чтобы в дальнейшем не было недоразумений, следует ознакомиться с документами, подтверждающих, что компания участвует в строительстве (в качестве инвестора, субинвестора, заказчика, подрядчика, взаимозачетника и т. д.). Если сотрудники компании уклоняются от предоставления документации, ссылаясь на коммерческую тайну или на другие причины), лучше отказаться от их услуг.

1.4. Объектом долевого строительства является (двух, трехкомнатная квартира, расположенная в подъезде № ^на (указать этаж) общей площадью по проекту кв. м., № квартиры. Расположение объекта долевого строительства указано на плане создаваемого объекта. При подписании договора на эскизе объект долевого строительства помечается штриховкой и стороны обязательно подписываются на этом листе.

1.5. «Дольщик» обязуется внести денежные средства в размере (указать сумму цифрами и прописью) руб. в порядке и в сроки, установленные в ст. 2 настоящего договора, и после получения Застройщиком разрешения на эксплуатацию многоквартирного дома принять объект долевого строительства в собственность.

Сумма, подлежащая уплате «Дольщикам», складывается из:

стоимости строительства из расчета стоимости строительства одного квадратного метра в общей площади объекта долевого строительства, которая составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб. за 1 кв. м.;

оплаты услуг Застройщика в размере (указать сумму цифрами и прописью) руб.

1.6. Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжения строительства согласно требованиям СНиП в срок (указать срок) и в срок (указать срок) передать Объект долевого строительства «Дольщику».

2. Срок и порядок уплаты денежных средств. 2.1. Денежные средства, указанные в п. 1.5 договора «Дольщик» перечисляет на расчетный счет Застройщика (установить порядок* перечисления денежных средств: единовременно, поэтапно в соответствии с графиком платежей и т. д.). Если оплата производится полностью (100%-ная предоплата), то в тексте договора обязательно должна быть формулировка: «стоимость (м общей площади квартиры с учетом увеличения или уменьшения площади после обмера БТИ, составляет рублей, является окончательной и изменению не подлежит. В случае рассрочки платежи фиксируются аналогично.

Размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком, является фиксированным и изменению не подлежит. Он может быть изменен в случаях, предусмотренных в п. 2.3.

Фактическая площадь Объекта долевого строительства, приобретенная Дольщиком уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации БТИ.

Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства больше площади, указанной в п. 1.4. договора, «Дольщик» обязан внести дополнительные денежные средства, в размере, определяемом п. 1.5. договора.

Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства меньше площади, указанной в п. 1.4. договора, Застройщик обязан возвратить «Дольщику» разницу между фактически внесенными денежными средствами и фактической стоимостью Объекта долевого строительства.

3. Обязательства застройщика.

3.1. «Застройщик» обязуется произвести полное финансирование строительных работ по «Объекту» согласно договору и обеспечить передачу Объекта долевого строительства в собственность «Дольщику» в течение месяцев с момента сдачи «Объекта» долевого (прописью) строительства, отвечающего характеристикам, указанным в п. 1.4. договора и требованиям технического и градостроительного регламента, проектной документации.

3.2. Срок гарантии по качеству Объекта долевого строительства составляет (не менее пяти лет) с момента подписания акта приема (прописью) передачи Объекта долевого строительства.

Представить по требованию «Дольщика» всю необходимую информацию о ходе строительства.

Представить в орган по государственной регистрации документы, необходимые для регистрации настоящего договора и регистрации прав собственности «Дольщика» на Объект долевого строительства и неразрывно связанного права общей долевой собственности на общее имущество.

4. Обязательства «Дольщика».

4.1. «Дольщик» обязуется осуществлять инвестирование строительства «объекта» строго на условиях и в сроки, указанные в договоре. В случае невыполнения «Дольщиком» указанных условий «Застройщик» вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор с выплатой «Дольщику» полученных от него денежных сумм за вычетом неустойки в размере _процентов от полученного.

(прописью)

«Дольщик» обязан в срок, установленный договором, принять Объект долевого строительства от Застройщика.

По предъявлению эксплуатирующими организациями счетов на оказание коммунальных услуг по окончании строительства многоквартирного дома и передаче Застройщиком Объекта долевого строительства оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам.

Уведомить Застройщика в случае уступки права требования Объекта долевого строительства по настоящему договору третьему лицу.

5. Ответственность сторон.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ штрафные санкции и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

При наступлении обязательств непреодолимой силы, препятствующей полному или частичному исполнению обязательств по данному договору, срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого будут действовать такие обстоятельства.

Под обстоятельствами непреодолимой стороны признаются пожары, стихийные бедствия природного и техногенного характера, забастовки, военные действия, издание законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение сторон по сравнению с моментом заключения договора.

При наступлении обстоятельств непреодолимой силы стороны освобождаются от ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств.

Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта долевого строительства до его передачи «Дольщику» несет Застройщик.

В случае смерти «Дольщика» его права и обязанности по договору входят в состав наследства и переходят к его наследникам.

Споры, возникающие между сторонами, решаются ими путем переговоров. При недостижении консенсуса - в соответствии с действующим законодательством РФ.

«Дольщик» вправе уступить свои права по договору третьему лицу только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника строительства. О переходе прав по настоящему договору «Дольщик» обязан в письменной форме уведомить Застройщика в дневной срок.

5.9. Уступка «Дольщиком» прав по договору допускается до момента подписания сторонами передаточного акта.

6. Срок действия и порядок изменения, расторжения договора.

Договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, вступает в силу с момента его регистрации, подписания и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств надлежащим образом.

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Все изменения договора оформляются путем подписания сторонами соглашения в виде одного документа, которое является неотъемлемой частью договора.

Систематическое нарушение «Дольщиком» сроков внесения платежей по настоящему договору более, чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка платежа в течение более, чем трех месяцев являются основанием для предъявления Застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

«Дольщик» вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных Федеральным законом

Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному из каждой из сторон и третий экземпляр - для хранения (указать наименование органа по государственной регистрации права).

К настоящему договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью план создаваемого Объекта с указанием Объекта долевого строительства и описания Объекта долевого строительства.

Реквизиты и подписи сторон:

ГЛАВА VI. Рентные отношения.

6.1. Рента и пожизненное содержание с иждивением.

Если обратиться к истории, то «зачатки» рентных отношений мы найдем в Древнем Риме. В то же время, как отмечает Л.М. Алланина, касаясь рентных отношений в недропользовании, «рента и рентные отношения в недропользовании остаются малоизученными с позиции гражданского права. Достаточно отметить, что ни в исследованиях дореволюционных авторов (Г.Ф. Шершеневич, Д.И. Матер и другие), ни в учебниках советского и постсоветского времени нет и не было разделов о ренте, отсутствуют монографические исследования цивилистов по вопросам рентных отношений в сфере горного производства». Аланина Л.М. особенности правового регулирования рентных отношений в недропользовании// «Юрист» №4. 2006. С.25-27.

Однако, как указал Президент России В.В. Путин, «мы живем преимущественно в «рентной» экономике. Основные деньги делаются на нефти, газе, металлах, другом сырье» Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию РФ// Российская газета. 04 апреля 2001г. . Указанные факторы подталкивают законодателей к принятию нормативно-правовой базы, регулирующей рентные отношения и ученых, которые анализируют действующее законодательство, регулирующее рентные отношения.

«Данные отношения, включенные в предмет гражданско-правового регулирования, известны как отношения по поводу заключения, исполнения и расторжения обязательств, предусмотренных главой 33 ГК РФ и ассоциируются со сделками граждан и некоммерческих организаций по поводу передачи имущества с целью получения рентных платежей, по договорам постоянной ренты (ст. 589-595 ГК РФ), пожизненной ренты (ст. 596-600 ГК РФ) или пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 -605 ГК РФ и не имеют ничего общего с предпринимательством вообще», считает Л.М. Алланина. Однако на сей счет есть и противоположные точки зрения. Так, М.Н. Лукьянчиков отмечает, что в «отечественной библиографии и общественности утвердилось иное понимание рентных отношений - как отношений по поводу ренты, которая понимается как вид дохода, не требующего от его получателя предпринимательской деятельности и затрат труда». Различия между указанными подходами побуждают к исследованию понятия ренты, признаков ренты и особенностей рентного договора.

Договор ренты как самостоятельный вид гражданско-правового договора с его разновидностями (постоянная рента, пожизненная рента, содержание с иждивением) появился во второй части ГК РФ, которая начала действовать с 1 марта 1996 года. До этого периода российскому законодательству был известен такой вид сделки, как купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.

В ныне действующем ГК, вопросам ренты и пожизненного содержания с иждивением посвящена глава 33, которая, к сожалению, не совсем точно передает ее содержание. Ведь «пожизненное содержание с иждивением» тоже является разновидностью ренты, т.к. согласно немецкого, RENT - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на получение имущества периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо представление средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ). Из данного определения следует, что договор ренты носит реальный характер, т.к. помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. А.П. Сергеев полагает, что договор ренты является односторонним, т.к. «после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами» Сергеев А.П. Рента и пожизненное содержание с иждивением. //Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, М., «Проспект» 2005г., С.204. . Е.А. Суханов уточняет, что, когда передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, то договор ренты является односторонним, а когда по типу договора купли-продажи - консенсуальным. Суханов Е.А. Гражданское право. Том 1 // М. 2004, Волтерс-Клувер., С.357

Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного договора.

От договоров купли - продажи и мены, договор ренты отличается характером встречного требования. Объем причитающихся получателю рентных платежей является не определенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров.

По сравнению с другими договорами передачи жилья, к форме договора ренты установлены более жесткие требования. Данный договор подлежит в обязательном порядке нотариальному удостоверению, а в случае если предметом договора является недвижимость, то и регистрации. Данное требование закона вполне оправдано, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в повышенной правовой охране, здесь не редки попытки злоупотреблений в обход закона. Заключающие его лица имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора.

По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор ренты в ближайшем будущем будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что он гарантирует постоянный доход на длительное время нетрудоспособному человеку- взамен квартиры.

Чтобы обеспечить защиту этой категории граждан отдельные субъекты РФ пытаются регулировать порядок передачи имущества престарелых граждан и инвалидов. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила один из таких нормативных актов исполнительного органа власти субъекта РФ.

В определении № 24 Г-00-14 указано, что в соответствии со ст.71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении РФ. Согласно п.1 ст.76 Конституции РФ по предметам ведения РФ принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории РФ. Обжалуемые нормы, предусматривающие право распоряжения движимым и недвижимым имуществом, переданным учреждениям социального обслуживания, органам труда и социальной защиты населения по завещаниям и договорам пожизненного содержания с иждивением, противоречит ст. 604 ГК РФ, которая предоставляет право распоряжения имуществом только с согласия лица, передающего это имущества.