Сделки с недвижимостью

2) правовая экспертиза представленных документов и проверка сделки не соответствует закону;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированный объект недвижимости, а также иных оснований отказа либо приостановления государственной регистрации;

4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация носит заявительный характер. Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (п.1 ст. 16 Закона о регистрации прав).

Согласно этой же статье «в случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Заявление в регистрационную службу должно содержать:

- ходатайство о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения);

- вид регистрационного права или ограничения (обременения);

- наименование и реквизиты сделки, подлежащей регистрации;

- размер доли в праве в случае регистрации права общей долевой собственности;

- полные данные об обладателе регистрационного права (для физического лица - фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющей личность документ и его реквизиты; адрес постоянного или преимущественного места жительства: для юридических лиц - полное наименование, ИНН, дата и место регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес фактического места нахождения;

- имя (наименование) другого участника (участников) регистрируемой сделки;

- сведения о представителях правообладателя или участника сделки, подающих заявление о государственной регистрации, и документе, подтверждающем их полномочия;

- наименование объекта недвижимого имущества с указанием его местонахождения (адреса), кадастрового или условного номера, если он известен заявителю;

- наименование и реквизиты правоустанавливающего документа;

- дату и подпись заявителя.

Важное значение имеет внесение в п. п.5 и 6 ст.16 Закона правила о том, что при предоставлении документов на государственную регистрацию в книге учета документов и расписке в их получении регистрирующим органом необходимо указывать не только дату и время их получения и предоставления с точностью до минуты. Это важно при решении вопроса, связанного с применением ст. 398 ГК. Так, если зарегистрированы два договора купли-продажи одного итого же жилого помещения, но право собственности еще не перешло ни к одному из покупателей, то требовать передачи ему жилого помещения имеет тот покупатель, чей договор зарегистрирован раньше. Заявление от имени юридического лица может быть оформлено на фирменном бланке и скреплено печатью юридического лица.

Закон от 29 декабря 2004г. № 196 - ФЗ ввел новые правила относительно формы доверенностей, представителей физических и юридических лиц:

а) на представление органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, документов на государственную регистрацию;

б) на получение документов от такого органа.

Согласно п. 4 ст. 16 Закона при предоставлении документов на государственную регистрацию:

- физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающие его полномочия;

- лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов, подтверждающих его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

В случае обращения за регистрацией лица, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать заявление на государственную регистрацию, по его просьбе заявление может подписать другое лицо. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых заявитель не может подписать заявление собственноручно.

В ином порядке проводится регистрация публичных правоотношений, обременений и ограничений, возникших против воли правообладателя в силу закона, актов судебных и иных уполномоченных органов.

Регистрация арестов, запрещений, публичных сервитутов, прав требования в судебном порядке, решении об изъятии земельных участков должна проводиться без заявления и пошлины. Для возникновения данных ограничений (обременений) не требуется дополнительного юридического акта признания, они возникают без государственной регистрации. Поэтому их отстранение в ЕГРП - обязанность регистрационной службы для обеспечения достоверности сведений в реестре и законности дальнейших сделок с этим имуществом.

В соответствии с п.2 ст. 16 Закона о регистрации «к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения». Закон разрешает представлять копии этих документов.

Для государственной регистрации сделки стороны представляют следующие документы (примерный перечень):

1. Заявление о регистрации (бланк заявления заполняется при приеме документов в окне);

2. Квитанция об оплате регистрации;

3. Свидетельство о государственной регистрации права (Приложения № 2 1, 2);

4. Документ, удостоверяющий личность заявителя, или нотариально удостоверенная доверенность на представителя;

5. Правоустанавливающий документ:

Договор передачи квартиры в собственность;

Свидетельство о праве на наследство;

Соглашение о разделе наследственного имущества, удостоверенное нотариусом;

Соглашение об определении долей;

Справка члена ЖСК, ГСК, выплатившего полностью свой паевой взнос, с указанием общей площади, реквизитов ЖСК, печати, углового штампа, дата выдачи и номера;

Договор купли- продажи, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением (Приложение № 3);

Решение суда, вступившее в законную силу;

И другие;

6. Справка БТИ об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости (Приложение № 4);

7. При регистрации прав на земельный участок: Свидетельство на право собственности на землю и Акт установления нормативной цены земли, выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (Приложение №№ 5, 6);

8. Нотариально удостоверенное согласие супруга (и) на отчуждение имущества;

9. Справка налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам на имущество, полученное в порядке наследования или дарения;

10. Проект договора (Приложение № 7);

11. Акт приема- передачи недвижимости, подтверждающий факт исполнения обязательств по договору.

Сегодня по закону дачу или гараж регистрировать не нужно, для органов регистрации более важен земельный участок. Поэтому и список документов для оформления дачного участка или гаража сильно сократится. Во-первых, в Госрегистрацию следует предъявить любой документ, подтверждающий право на участок. Во-вторых, кадастровый план, который является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка.

Предоставление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный ФЗ №122 -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка ранее уже предоставлялся и был помещен в соответствующее дело предоставленных документов Федеральный закон №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006г..//Российская газета .07.07.06. №146 (4112).. Причем получение кадастрового плана участка - самый дорогостоящий этап. Так, стоимость обмера шести соток в зависимости от региона, может колебаться от 4,5 до 15 тысяч рублей.

Федеральный закон №93 от 30 июня 2006г. предусмотрел, что дачные и садовые домики можно зарегистрировать без технического паспорта, а на основании деклараций об объекте недвижимости. Декларация представляет собой абсолютно новый документ. Форма декларации об объекте недвижимого имущества устанавливается федеральным законом исполнительной власти. В декларацию включаются сведения об адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимости, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект расположен. При этом, для кадастрового плана не нужно составлять межевое дело, так как план любого участки должен быть в кадастровой палате.

Статья 25 п.2 ФЗ 93 от 30 июня 2006г. предусматривает перечень документов для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставляемый до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок:

- акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления;

- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок (в том случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного хозяйства);

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Необходимо также иметь ввиду, что обязательным приложением к указанным документам является кадастровый план соответствующего земельного участка, либо план участка недр или план объекта недвижимости, с указанием его кадастрового номера.

Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный участок в ст.25(2) ФЗ №93 должна осуществляться и в случае, если сведения о его площади не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка. При этом оформляется та площадь участка, что указана в кадастровом плане. Это будет возможно, если излишков не слишком много, то есть из прирезанной земли нельзя создать еще один надел в этом случае следует писать заявление о признании прав на излишки земли и получить согласие соседей на изменение границ участка.

Не допускается государственная регистрация права собственности только тогда, когда в соответствии с Федеральным законом он, не может быть предоставлен в частную собственность. Если дача граничит с лесом или речкой, согласие на увеличение участка следует, как в указанных ранее случаях, получать у местных властей.

Статьей 25 (2) ФЗ от 30 июня 2006г. предусмотрено, что основанием для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, если для этого не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый план земельного участка. Его представление не требуется, если:

- право на указанный земельный участок ранее уже зарегистрировано;

- указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, и, если предоставлено заключение Правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в границах указанного земельного участка;

- для строительства реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство, либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, и, если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающего, что объект недвижимого имущества расположен в границах указанного земельного участка.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения недвижимого имущества и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), является технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.

До 01 января 2010г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Договор как единый документ составляется в нескольких экземплярах (по числу участников сделки) и один экземпляр остается в делах учреждения юстиции. Например, если в сделке участвует один продавец и один покупатель договор составляется в трех экземплярах.

Договор подписывается сторонами в присутствии регистратора, который устанавливает личности сторон, проверяет наличие всех необходимых документов, проверяет законность договора и отражение в договоре всех условий сделки. После этого стороны (а) оплачивают (ет) регистрационный сбор и сдают договор со всеми прилагаемыми к нему документами на регистрацию.

Регистрация сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их предоставления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 ФЗ).

Следует обратить внимание, что прежний Закон разрешал предоставление полных сведений о государственной регистрации прав только самому правообладателю или лицу, действующему от имени правообладателей на основании доверенности. Согласно п. 3 ст. 7 Закона о регистрации от 29 декабря 2004 г. № 196 - ФЗ, в перечень лиц и органов, имеющих право на получение полных сведений о государственной регистрации прав, включены законные представители.

Кроме того, регистрирующие органы на платной основе имеют право предоставлять любому заинтересованному лицу статическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав (далее ЕГРП), например, информацию о количестве заключенных на определенной территории за определенный период сделок и т. д.

Для предотвращения возможных злоупотреблений при сделках с недвижимостью, в особенности с жилыми помещениями закон должен, при наличии сведений о признании граждан недееспособными и ограниченно дееспособными, а также сведений о признании проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, обязанности, производить записи об этом в графу «особые отметки» ЕГРП. Сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным представляются в установленном законом порядке только лицам, указанным пункте 6 ст.12.

Положения регистрации прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 20 ФЗ если, право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии со ст. 20 настоящего Федерального закона;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69ФЗ);

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ);

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ);

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ);

2. Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. (п. 2 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ).

3. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

4. До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права, и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. (п. 4 введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ, в ред. Федерального закона от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ).

5. При отказе в государственной регистрации права, уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав (п. 5 введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ, вред. Федерального закона от 02.11.2004 г. № 127-ФЗ).

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, как имущественного имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов.

В ст. 18 ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В пункте 2 указано, что тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц- без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (в ред. Федерального закона от 11.05.2004 г. № 39- ФЗ).

Причем, согласно п. п. 3 и 4 ст. 25 Закона можно сделать вывод, что только то лицо, которому на соответствующем праве принадлежит земельный участок, отведенному под строительство, может зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства.

Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.

При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта. (п. 4 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69ФЗ). Земельные участки и связанную с ними недвижимость определяются федеральными законами о государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный Кадастровый учет. В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 2 января 2000г. № 280ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. От 22 августа 2004г.) кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.

Понятие «кадастровая карта (план) участка» неотделимо от понятий «государственный земельный кадастр» и «государственный кадастровый учет земельных участков».

Из содержания Федерального закона от 2 января 2000г. № 28-ФЗ усматривается, что государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской федерации. В свою очередь государственный кадастровый учет земельных участков есть их описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить этот участок из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому участку кадастрового номера.

Для того чтобы земельный участок был индивидуализирован, то есть получил признаки, позволяющие выделить его из других подобных участков, необходимо провести межевание этого участка. Согласно ст. 17 Федерального закона от 18 июля 2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. От 18 июля 2005г.) межевание объекта землеустройства, то есть земельного участка, представляет собой работы по установлению на местности границ этого участка с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию местоположения.

Межевание включает в себя следующие работы:

- определение границ земельного участка на местности и их согласование;

- закрепление на местности местоположения границ земельного участка

межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ земельного участка;

- изготовление карты (плана) земельного участка.

Карта (план) земельного участка составляются по данным измерений, полученных при его межевании.

Согласно ст. 69 Земельного кодекса РФ землеустройство проводится по инициативе собственников земельных участков, землепользователей и землевладельцев. Основанием для проведения работ по межеванию земельного участка, находящегося в частной собственности, служит договор о проведении землеустройства, заключаемый с частным землеустроителем или землеустроительной организацией. Учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при проведении землеустройства, обеспечивается путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее, чем за 7 календарных дней до начала работ. Отсутствие надлежащим образом извещенных лиц при проведении землеустроительных работ не является препятствием для проведения землеустройства.

Более подробно, чем в вышеназванных законах, порядок проведения работы по межеванию земельных участков прописаны в Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом РФ 8 апреля 1996г., и Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003г. (первый из названных документов применяется в части, не противоречащей Федеральному закону от 18 июня 2001г. № 78-ФЗ, Земельному кодексу РФ и действующим нормативных правовым актам с учетом положений указанных методических рекомендаций).

Хотя и Инструкция, и Методические рекомендации больше относятся к землеустроителям, думается их содержание будет интересно и землевладельцам, чтобы требовать соблюдения предусмотренных этими документами правил при проведении межевания своих земельных участков для постановки на государственный кадастровый учет, а также избежать недоразумений, которые могут возникнуть при установлении или уточнении границ земельных участков, особенно смежных.

Так, извещения о предстоящем межевании (размежевании) земельных участков и установлении (или уточнения их границ передаются заинтересованным лицам под расписку или направляются им заказным почтовым отправлением с уведомлением. Один экземпляр расписку или уведомления должен оставаться в землеустроительном деле.

Перед процедурой согласования границ земельного участка они предварительно обозначаются на местности в соответствии с данными государственного земельного кадастра.

При неявке кого-либо из заинтересованных лиц на процедуру согласования границ или их отказе от участия в этой процедуре в акте согласованных границ фиксируется факт отсутствия указанных лиц на процедуре или их отказа от участия в ней. В таком случае проводится предварительное межевание. В течение 30 календарных дней после предварительного межевания указанным лицам направляются повторные уведомления с указанием срока явки для согласования границ земельного участка или предоставления мотивированного отказа. В случае повторной неявки в течение указанного срока границы земельного участка считаются установленными.

Юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено Федеральными законами (п. 6 ст. 39 Земельного кодекса РФ).

Согласование границ может не проводиться при наличии в государственном земельном кадастре сведений (координат поворотных точек границ), позволяющих определить их положение на местности.

Если это предусмотрено заданием на выполнение работ, при межевании земельного участка составляется его карта (план), в противном случае составляется карта (план) границ земельного участка. На карте (плане) границ земельного участка показываются:

- кадастровый номер участка;

- границы земельного участка и номер межевых знаков;

- размеры земельного участка в виде площади дирекционных углов и горизонтальных положений;

- описание границ смежеств;

- выходы координатной сети;

- направление «Юг-Север»;

- численный масштаб.

Карта (план) земельного участка дополнительно к сведениям, которые показываются на карте (плане) его границ, содержит сведения:

- о границах частей земельного участка, ограниченных в использовании и обремененных сервитутами;

- о границах частей земельного участка, занятых объектами недвижимого имущества.

Первые показываются на основе имеющихся документов и обозначаются на местности только по желанию заинтересованного лица и с согласия правообладателя участка. Что же касается вторых сведений, то объекты недвижимого имущества отображаются на карте (плане), если это предусмотрено заданием на выполнение работ. В противном случае сведения случае, государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ).

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежит разрешению в судебном порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, и проводится по месту нахождения недвижимого имущества. Трудно переоценить значение Закона о регистрации для придания устойчивости отношениям, сложившимся в гражданском обороте, - ведь сделки с недвижимостью составляют весьма значительную часть и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок недвижимости.

Значительные изменения в Законе коснулись ответственности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.

3.3. Удостоверение государственной регистрации права на недвижимое имущество и ответственность органов, осуществляющих эту регистрацию

Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства.

Форма свидетельства установлена Правилами ведения ЕГРП. Свидетельство о государственной регистрации прав - документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит:

- данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства физического лица, полное фирменное наименование, место нахождения, реквизиты государственной регистрации юридического лица);

- описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этаж, кадастровый или учетный номер;

- вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

- основание приобретенного права, т. е. правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи, дарения, мены и т. д.);

- ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент выдачи свидетельства.

Содержание свидетельства также определяется Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельства о государственной регистрации прав, на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста России от 18.09.2003 г. № 226. Российская газета 2003 г., 8 октября.

Регистрация права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, кроме свидетельства удостоверяется регистрационным штампом на договоре, в котором указывается вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации. При этом, наличие прав на недвижимость, а также отсутствие ограничений (обременений) должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинниками или дубликатами документов.

Согласно п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации органы, осуществляющие государственную регистрацию, несут ответственность:

- за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в Законе;

- за полноту и подлинность представляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;

- за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в Законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонения от государственной регистрации прав.

Пункт 3 ст. 31 Закона предусматривает, что вред, причиненный физическим или юридическим лицам вследствие ненадлежащего исполнениями органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них Законом обязанностей, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

Впервые в Законе дано определение необоснованного отказа в регистрации (п. 1 ст. 31 Закона). Статья 1069 ГК предусматривает ответственность за вред, причиненный государственными органами (в том числе Федеральной регистрационной службы), органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Эта ответственность наступает на общих основаниях, предусмотренных в ст. 1064 ГК, т. е. при наличии вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине. Вред подлежит возмещению в полном объеме (т. е. включая реальный ущерб и упущенную выгоду).

Более того, Закон от 30 декабря 2004 г. № 217 - ФЗ ввел новую статью 31-I, которая предусматривает выплату Российской Федерацией компенсации либо собственнику жилого помещения, который не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, либо, напротив, добросовестному приобретателю, у которого жилое помещение истребовано собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 31-I Закона эта компенсация носит разовый характер и не может превышать один миллион рублей.

В юридической литературе по-разному называют иск, основанный на нормах п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Так, Д. С. Васильев предлагает его именовать как «иск о государственной регистрации права», так как это наиболее полным образом отражает его специфику Васильев Д. С. Вопросы рассмотрения судами дел по искам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Российская юстиция. № 2, 2006, С.7 - 9.. Надлежащими сторонами по иску о государственной регистрации права являются участники договора об отчуждении недвижимого имущества. Ответчиком по иску о государственной регистрации может быть только сторона, уклоняющаяся от регистрации сделки (перехода права). Учреждение по регистрации должно быть привлечено к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Одной из причин возбуждения дел, связанных с отказом государственной регистрации, является то, что предусмотренный ст. 20 Закона о регистрации перечень оснований для отказа является исчерпывающим, тогда как на практике встречаются и такие случаи, которые не всегда подпадают под основания, предусмотренные данной статьей.

Например, при отказе в регистрации сделки или признания государственной регистрации недействительной, вследствие обнаружения при проведении правовой экспертизы документов и при проверке законности сделки юридических дефектов, которые могут стать в дальнейшем основанием для признания ее недействительной.

Однако следует отметить, что специального исключения, ни для каких сделок с недвижимостью в законе не сделано, имеется лишь умолчание в специальной правовой норме о необходимости регистрации (ст.551 ГК РФ - купля-продажа, ст.651 - договор аренды зданий и сооружений сроком менее года).

Актуальность изложенного заключается в том, что в практике возник вопрос о необходимости регистрации соглашения об отступном, предметом которого выступало недвижимое имущество. В ст.409 ГК РФ нет указания о регистрации данного соглашения, однако если принимать позицию В. В. Брагинского, оно подлежит регистрации как любая сделка с недвижимостью. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. договоры о передаче имущества. М.: Статус. 2000 Но в таком случае, какие последствия влечет отсутствие регистрации (заинтересованная сторона ссылалась на недействительность соглашения об отступном)? При рассмотрении данного вопроса Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа исходил из того, что по аналогии с договором купли-продажи недвижимости (п.1 ст.6 ГК РФ) последствия в виде признания соглашения недействительным (незаключенным) не наступают, поскольку регистрации подлежит не сама сделка, а переход права собственности по ней.

Анализ ГК позволяет определить случаи, когда государственная регистрация является обязательным условием заключения договоров. К таким случаям относятся: договор об ипотеке (п. З ст. 339 ГК); договор об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574); договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (ст. 584); договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 651); договор аренды предприятий (п. 2 ст. 658).

Для реализации прав, предоставленных ФЗ №93-ФЗ от 30 июня 2006г., предоставляем образцы соответствующих документов. Так, согласно приказу Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 17 февраля 2006г. № 244 утверждены: форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, которые прилагаются.

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1

Наименование ОТИ

ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ

На ЖИЛОЙ ДОМ

(тип объекта учета)

ОБЪЕКТ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

(Наименование объекта)

Адрес (местоположение) объекта

Субъект Российской Федерации

Административный район (округ)

Город (пос.)

Район города

Улица (пер.)

Дом № Строение (корпус)

Штамп органа государственного технического учета о внесении сведений в Единый государственный реестр объектов капитального строительства

Наименование учетного органа
Инвентарный номер
Кадастровый номер
Дата внесения сведений в реестр

Паспорт составлен по состоянию на « » 200_г.

Руководитель ( )

(Фамилия И. О. )

М.П.

4. СИТУАЦИОННЫЙ ПЛАН

	Наименование ОТИ
	Ситуационный план объекта индивидуального жилищного строительства
	Руководитель (уполномоченное лицо)	ФИО	Дата Подпись	Адрес объекта	Лист Листов Масштаб!:

4Л. КООРДИНАТЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ (заполняется после издания соответствующих нормативных актов, устанавливающих порядок определения координат зданий, сооружений)

Литера	№ точки	Координаты	Описание	Особые отметки
		X	V
1	2	3	4	5	6

5.БЛАГОУСТРОЙСТВО ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

	Водо провод (кв.м.)	Канали зация (кв.м.)	Отоп ление (кв.м.)	Горячее Водо снабжение (кв.м.)	Газо снабжение	Электроснабжение (кв.м.)	Другие элементы благоустройства
№ на плане(литера)	центральный	автономный	центральная	автономная	центральное	автономное	центральное	автономное	центральное	Автономное
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13

ПРИЛОЖЕНИЕ № 2

1.Правила оформления титульного листа и разделов технического паспорта

1. Оформление титульного листа.

При оформлении титульного листа технического паспорта соответствующие строки заполняются следующим образом:

«наименование ОТИ» - указывается полное наименование организации технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства; «адрес»- указывается почтовый индекс, наименование субъектов Российской Федерации, наименование административного района (округа), наименование и тип населенного пункта (город, поселок), район города, наименование и тип улицы (переулка), номер дома, строение (корпус) или иной официально присвоенный адрес объекта; «паспорт составлен по состоянию на» - указывается дата обследования объекта индивидуального жилищного строительства.

2. Заполнение раздела 1. «Общие сведения».

При заполнении раздела 1. «Общие сведения» соответствующие графы заполняются следующим образом:

фактическое использование - указывается «по значению» или «не по значению»;

год постройки - указывается год ввода в эксплуатацию;

общая и жилая площади жилого дома -- указываются площади в соответствии с эксплуатацией к поэтажному плану жилого дома;

число этажей надземной/подземной части - указывается численное значение по результатам обследования объекта в соответствии с действующими строительно-техническими нормативами;

примечание - заполняется в том случае, если имеются сведения о нарушении градостроительных и строительных норм и правил, отсутствует разрешение на строительство или имеются прочие сведения, имеющие существенное значение для учета объектов.

Заполнение раздела 1.1. «Ранее присвоенные (справочно)» обязательно в случае, если ранее объекту индивидуального жилищного строительства были присвоены инвентарный, кадастровый номера организацией технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Указываются адрес объекта, ранее присвоенные номера (инвентарный, кадастровый), литера объекта. 3. Заполнение раздела 2. «Состав объекта».

При заполнении раздела 2. «Состав объекта» соответствующие графы заполняются следующим образом:

графа 1.- указываются буквенное обозначение (литера) или цифровое обозначение¹, присвоенное частям объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательным строениям, сооружениям (принадлежностям объекта индивидуального жилищного строительства) на плане;

графа 2. - указывается наименование частей объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательных строений, сооружений (жилой дом, жилая пристройка, веранда, сарай и т.п.);

графы 5,6,7,9,10 - указываются данные измерений основного параметра (наименование параметра, единица измерения, количество единиц измерения);

- для зданий - общая площадь;

- для сооружений:

протяженность ( для линейно-протяженных сооружений);

объем (для объемных сооружений);

площадь (для площадных сооружений);

высота;

Графа 8.- указывается площадь застройки в квадратных метрах для всех

частей объекта индивидуального жилищного строительства или

вспомогательных строений, сооружений;

¹ Арабскими или римскими цифрами.

Графа 9. - указывается высота в метрах, для замощений и подземных сооружений не указывается;

Графа 10 - указывается объем в кубических метрах, для замощений и линейно-протяженных сооружений не указывается.

4. Заполнение раздела 3. «Сведения о правообладателях объекта». Сведения о правообладателях объекта индивидуального жилищного строительства заполняются с учетом имеющейся информации в ОТИ и представленных собственником (или его представителем)документов.

При заполнении раздела 3. «Сведения о правообладателях объекта» соответствующие графы заполняются следующим образом:

Графа 4.- указывается право собственности или иные вещные права, а также реквизиты правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов. Эти реквизиты включают наименование документа, его серию и номер, дату выдачи название учреждения, выдавшего документ;

Графа 5. - указывается доля в праве виде правильной простой дроби ( в случае одного собственника) или литера(ы) части здания, зарегистрированная за собственником.

5. Заполнение раздела 4. «Ситуационный план».

При наличии кадастрового плана земельного участка, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства, подготовка ситуационного плана осуществляется ОТИ в части недостающих измерений внешних размеров объектов капитального строительства. Не допускается при наличии кадастрового плана земельного участка проведение повторных обмеров земельного участка, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства.

Подготовка ситуационного плана ведется по данным измерений в натуре, с нанесением всех имеющихся зданий, сооружений и границ видов угодий (двор, сад, огород, зеленые насаждения и т.п.).

Раздел 4. 1. подлежит заполнению после издания соответствующих нормативных актов, устанавливающих порядок определения координат зданий, сооружений.

6. Заполнение раздела 5. «Благоустройство объекта индивидуального жилищного строительства».

Все строки заполняются отдельно пожилому дому, вспомогательным строениям, сооружениям. В графах указывается площадь помещений, оборудованных каждым видом благоустройства.

7. Заполнение раздела 6. «Поэтажный план».

Составляется по данным измерений объекта индивидуального жилищного строительства в установленном порядке .

8.3аполнение раздела 7. «Экспликация к поэтажному плану жилого дома».

В экспликации к поэтажному плану жилого дома производится описание помещений, комнат и расчет площадей.

В строке экспликации вносятся все комнаты и помещения вспомогательного использования дома.

Комнаты и помещения вспомогательного использования указываются в следующей последовательности: упорядочивание по литеру (в алфавитном порядке),возрастанию этажа, номера помещения, номера комнаты.

При заполнении раздела 7. «Экспликация к поэтажному плану жилого дома» соответствующие графы заполняются следующим образом:

Графа 1. - указывается литер объекта индивидуального жилищного строительства, в котором расположена комната или помещение вспомогательного использования;

Графа 2. -- указывается номер этажа, в котором расположена комната или помещение вспомогательного использования. При отсутствии нумерации этажа (мезонин, подвал, цокольный этаж) в столбце указывается наименование этажа;

Графа 3. - указывается номер помещения по поэтажному плану, в котором расположена комната или помещение вспомогательного использования;

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утверждена приказом Минземстроя России от 04.08.1998 №37»Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (не нуждается в государственной регистрации, письмо Минюста Российской Федерации от 11.09.1998№ 6135-ВЭ).

Графа 4 -- указывается номер комнаты или помещения вспомогательного использования по поэтажному плану;

Графа 5 - указывается назначения комнаты или помещения вспомогательного использования;

Графа 6 -указывается площадь комнаты или помещения вспомогательного использования вне зависимости их вида;

Графа 7 - указывается площадь комнаты или помещения вспомогательного использования, если они входят в общую площадь; Графа 8 - указывается площадь жилой комнаты;

Графа 9 - указывается площадь комнаты или помещения вспомогательного использования, если они входят в подсобную площадь помещения; Графа 10 - указывается площадь помещений вспомогательного использования, не включенных в общую площадь жилого помещения(балконов, лоджий, террас, веранд);

Графа 11 - указывается высота комнаты или помещения вспомогательного использования по внутреннему обмеру;

Графа 12 - указывается отметка о наличии самовольно перестроенной или перепланированной площади;

Графа 13 - указывается дополнительная необходимая информация о комнате или помещении вспомогательного использования.

В итоге по этажу по дочитывается: площадь всех помещений этажа ( сумма по графе 6); общая площадь этажа (сумма по графе 7); жилая площадь этажа (сумма по графе 8).

В итоге по зданию ( по части здания - литере) подсчитывается площадь всех помещений здания ( сумма по графе 6), общая площадь здания(сумма по графе 7), жилая площадь здания(сумма по графе 8). 9. Заполнение раздела 8. «Отметки об обследованиях» Указывается дата инвентаризации, ФИО и подпись исполнения работ, ФИО и подпись лица, осуществляющего контроль.