Сделки с недвижимостью

Процветание компании по недвижимости реально. Многие лично в этом убедились и успешно действуют на этом сегменте рынка. В общении с клиентом акцентируйте внимание его на том, что каждое агентство имеет свой базовый процент за оказание риэлторских услуг. Заявленный процент будет естественно, понижен, например, при проведении альтернативной или двойной сделки. В случае самостоятельной купли - продажи недвижимости клиентом агентство лишь оказывает юридическую помощь при оформлении сделки, что значительно понижает процент оплаты или задействует механизм фиксированной суммы.

Так, по спорам о базовых ставках арендной платы за муниципальное рекламное место, следует рассмотреть результаты иска ООО «РПК Профи» от 22.07.2004г. к мэрии г. Череповца. В решении арбитражного суда указано: в соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 18.07.95 № 108-ФЗ «О рекламе» распространение наружной рекламы в городских, сельских поселениях и на других территориях допускается при наличии разрешения соответствующего органа местного самоуправления. За выдачу разрешений на распространение наружной рекламы с учетом требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, взимается плата в порядке и в размере, устанавливаемых соответствующим органом местного самоуправления по согласованию с соответствующими органами, указанными в данном пункте. При этом размер платы не должен превышать величину расходов на проведение работ по выдаче разрешений на распространение наружной рекламы, определению мест ее распространения и контролю за состоянием наружной рекламы и технических средстве стабильного территориального размещения.

Ссылка заявителя на пункт 2 статьи 14 Федерального закона «О рекламе» в обоснование своих требований несостоятельна, так как в соответствии с указанной нормой определяется плата за выдачу разрешения на распространение наружной рекламы исходя из величины расходов на проведение работ по выдаче разрешений, тогда как оспариваемым постановлением устанавливается базовая ставка за 1 квадратный метр информационной части рекламоносителя в месяц при заключении договоров аренды на муниципальные рекламные места.

Согласно пункту 3 статьи 14 Федерального закона «О рекламе» распространение наружной рекламы путем установки на территории (в том числе на территориях памятников культуры, ритуальных объектов, охраняемых природных комплексов), здании, сооружении или ином объекте, а также определение размера и порядка внесения платы за распространение указанной рекламы осуществляется на основании договора с собственником либо с лицом, обладающим вещными правами на имущество, если законом или договором не предусмотрено иное в отношении лица, обладающего вещными правами на имущество, и при наличии разрешения, предусмотренного пунктом 2 данной статьи.

В отличие от пункта 2 статьи 14 указанного Закона, где устанавливается порядок выдачи разрешений органом местного самоуправления как властным органом в сфере административных правоотношений, в пункте 3 статьи 14 Закона регламентируются гражданские правоотношения рекламораспространителя собственником территории или объекта, на которых устанавливается наружная реклама. Таким юридическим лицом может выступать как юридическое или физическое лицо, так и субъекты гражданского права, указанные в статье 124 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе муниципальные образования.

Заявителем не представлены доказательства несоответствия постановления в оспариваемой части Федеральному закону «О рекламе», подтверждающие нарушение его прав и законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности указанным нормативным правовым актом. При таких обстоятельствах требования ООО «РПК «Профи» удовлетворению не подлежат Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. №9/2005. С. 102..

Следует рассмотреть самый сложный, но и самый важный элемент анализа риэлторской или девелоперской фирмы через их явно навязчивую, явно манипулятивную и агрессивную рекламу. Известно, что средства для похудения рекламируют стройные манекенщицы, а крем от морщин - совсем юные леди, хотя ни тем, ни другим эти товары не нужны. Этот трюк применяется и на рынке недвижимости и девелопмента, где воздействие осуществляется на определенный социально-демографический слой (образ «счастливый новосел», разыгрывается фишка «гениальной идеи» финансирования строительства, а также используется уже навязшие в зубах приемы типа голословного раздувания деловых качеств руководителя, подтверждение солидности и надежности фирмы, ссылок на уважаемых лиц, или институты власти).

Так, если кампания рекламирует свои обещания квартир ветеранам перед днем Победы, различных видов адресной помощи малоимущим (немотивированной благотворительности, как известно, не бывает) финансирования всевозможных тусовочных или даже «социально значимых акций», а также участие в политических партиях и движениях, то эти элементы имиджа фирмы - всегда сигнал о том, что организация на самом деле выглядит хуже, чем хочет казаться.

1.4. Субъекты риэлторской деятельности и их должностные обязанности.

Кризис 1998 года сильно отразился на динамике развития рынка недвижимости, который качественно изменился. Произошло разделение труда, появились новые должности. Количество вакантных рабочих мест постоянно растет. Наряду с вакансиями риэлторов требуются агенты по недвижимости, брокеры, поверенные, эксперты по недвижимости.

Риэлтор - лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества.

При представлении интересов клиента по договору на оказание услуг, риэлтор фактические и юридические действия осуществляет в соответствии с законодательством и со своими обязательствами по договору.

Риэлтор при встрече с клиентом обязан:

1) подтвердить свой риэлторский статус;

2) сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;

3) заключать с клиентами письменный договор на оказание услуг;

4) информировать потребителя риэлторских услуг о его правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики;

5) обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг для совершения сделки;

б) представлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти и др.

Риэлтор не должен предпринимать действия по предоставлению профессиональных услуг в сфере недвижимости, если он имеет явный или предполагаемый интерес до тех пор, пока об этом не будут поставлены в известность все заинтересованные стороны.

При продаже собственности, которой он владеет, имеет долю или другие коммерческие интересы, риэлтор должен сообщать об этом покупателю или его представителю до принятия последним решения о том, что сделка состоится. Без полномочий клиента риэлтор не вправе рекламировать объекты недвижимости.

За противоправные действия органов государственной власти риэлтор не несет ответственности.

Риэлтор, при представлении клиента принимает на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного договора, заключенного между ними. Риэлтор может, но не обязан:

- давать оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречат действующему законодательству;

- предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.

От риэлтора не требуются специальные знания, он не обязан предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости, давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора.

Если риэлтор желает заключить (сохранить, продлить) договор об оказании риэлторских услуг с продавцом, то он вправе давать клиенту только общие рекомендации в отношении рыночной стоимость объекта недвижимости и тех выгод, которые может получить клиент, пользуясь услугами риэлтора.

На первой встрече с клиентом риэлтор должен предложить ему обсудить условия получения и размер предполагаемого вознаграждения по агентскому договору или договору поручения.

Риэлтор, который действует от лица клиента, способствует совершению сделки отчуждения объекта недвижимости или прав на него, действует лишь как представитель потребителя риэлторских услуг в рамках ответственности, возложенной на него соответствующим договором.

Риэлтор, принимающий решение о размещении сообщения о продаже, аренде или обмене недвижимости, должен уведомить об этом собственника и получить у него надлежащее разрешение.

Представляя интересы продавца в сделке, риэлтор не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему в объеме соответствующего договора.

После принятия предложения продавцом (клиентом риэлтора) от покупателя риэлтор должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные предложения клиентов продавцам, только если эта работа входит в обязанности риэлтора в объеме соответствующего договора.

Риэлтор вправе представлять продавца и покупателя в одной сделке. При этом он вправе получить оплату своих услуг более чем от одной стороны сделки, или приобрести любые другие имущественные интересы в сделке только с ведома и с согласия всех сторон сделки.

В случае намерения клиента отменить ранее принятое предложение от продавца - покупателя зафиксированного в предварительном договоре, риэлтор рекомендует своему клиенту воспользоваться правом опротестовать это намерение в соответствии со ст. 429 Гражданского Кодекса РФ (части 1, 2, 3 в редакции от 30.12.2004 года).

Риэлтору необходимо сохранять в тайне конфиденциальную информацию о клиенте и сделке как в течение срока действия договорных отношений с клиентом, так и после их прекращения. Он не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против клиента, в свою пользу или в пользу третьей стороны без согласия клиента.

Разглашать конфиденциальную информацию клиента можно в следующих случаях:

- на основании запроса уполномоченных органов государственного управления или решению суда;

- когда риэлтору стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления;

- когда риэлтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.

Деньги клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, могут быть приняты риэлтором на ответственное хранение как вещь, и содержаться они должны отдельно от собственных средств риэлтора в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей или в специально оборудованном хранилище, если иное не предусмотрено договором или действующим законодательством.

Риэлтор, представляющий интересы продавца при заключении договора, должен сообщить ему:

- о принципах и практике сотрудничества риэлтора с другими риэлторами для проведения сделки в возможно короткие сроки;

- о своем намерении вступить в договорные отношения с покупателем и представлять в сделке интересы обоих сторон.

Вступая в переговоры об условиях работы по кооперативной сделке с другими риэлторами, и оговаривая условия получения и размер своих комиссионных, риэлтор свободен в выборе размеров и порядка выплаты вознаграждения в рамках заключенного договора и действующего законодательства. Рекомендуя клиенту получение иных, кроме указанных в договоре услуг (например, выполнение строительных работ, транспортные услуги, страхование, получение ипотечного кредита и т. д.), желательно, чтобы риэлтор сообщил клиенту о финансовых выгодах, которые он или любые другие связанные с ним лица или организации могут получить в случае принятия клиентом предложения дополнительных услуг.

Риэлтор должен принять меры по прекращению рекламы объекта после того, как предложение от покупателя в отношении объекта было принято продавцом или его агентом.

На рынке риэлтора часто называют брокером, агентом или поверенным. Разберемся в этих понятиях.

Брокерская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров или попытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведений потенциальных покупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своей деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизинг объектов недвижимости или совершению других сделок с правами на недвижимое имущество.

По мнению А. А. Батяева и И.А. Дубровицкой, брокер по недвижимости - физическое лицо, имеющее не менее двухлетнего стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок с недвижимостью. Агентская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риэлтора// Жилищное право. №4-5, 2005. С.9..

Агент по недвижимости - физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключенным сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельностью на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером.

Должностные обязанности агента по недвижимости.

К ним относится работа по покупке, продаже или аренде, мене недвижимости от имени и по поручению клиентов. Получение информации о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов. Агент изучает спрос и предложения на рынке недвижимости. Регистрирует поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводит их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключает эксклюзивные договоры между собственниками и агентством. Осуществляет поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливает с ними деловые контакты. Организует ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости. Оформляет заявки покупателей, подбирает или предлагает варианты продаж или сдачи внаем, согласовывает договорные условия, оформляет операции с недвижимостью. Оказывает помощь клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделок. Обеспечивает своевременное получение платежных документов по окончании сделок. Информирует клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультирует по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям. Организует подписание договоров купли-продажи или передаче в аренду объектов недвижимости. Содействует своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивает их сохранность. Представляет интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующими в оформлении сделок, составляет установленную отчетность о выполненной работе.

Агент по недвижимости должен знать: нормативные правовые акты, положения, инструкции, другие руководящие материалы и документы, регулирующие операции с недвижимостью; агентства, работающие на рынке недвижимости, и виды оказываемых ими услуг; основы рыночной экономики; правила установления деловых контактов; условия налогообложения юридических и физических лиц; организацию осуществления операций с недвижимостью; правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости; методы анализа и порядок сбора, обработки и передачи информации о рынке недвижимости; конъюнктуру рынка недвижимости; основные требования стандартов, технических, качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости; порядок качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости; порядок проведения осмотров и методы оценки объектов купли-продажи и аренды; действующие ценники и прейскуранты; организацию рекламной работы; приемы и методы делового общения, ведения переговоров; основы земельного и жилищного законодательства; основы экономики, психологии трудового законодательства; в том числе: правила внутреннего трудового распорядка, правила и нормы охраны труда.

Термин «агент по продаже недвижимости» вошел в язык как термин, ассоциирующийся с компетентностью, справедливостью и честностью, в результате преданного служения представителей этой профессии высокой цели нравственного поведения в бизнесе. Никакие стимулы извлечения прибыли или инструкции клиентов не оправдывают отступления от этой цели.

В толковании этой обязанности для агента по продаже недвижимости не существует более безопасного ориентира, чем передаваемое из поколения в поколение на протяжении веков «золотое» правило: «Относись к другим так, как ты хотел бы, чтобы относились к тебе». Рассматривая эту общую норму как свою собственную, каждый агент по продаже недвижимости обязуется соблюдать ее на протяжении всей своей деятельности и вести дела в соответствии с положениями, приведенными ниже. В статьях 1-5 Кодекса этичного поведения агентов по продаже недвижимости отражены те идеалы, к которым агент по продаже недвижимости должен стремиться. В статьях 6-23 устанавливаются особые обязанности. Несоблюдение этих требований агентом по продаже недвижимости влечет за собой дисциплинарные меры Кодекс поведения агентов по продаже недвижимости// Интернет. 2005. С.1..

Представительство: содержание и значение.

Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителя) договора поручения, предусматривающего возложение на риэлтора обязательства от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

Статья 182 ГК РФ четко описывает то, что мы называем представительством. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Данная статья ограничивает действия представителя на совершение определенных сделок. При сделках с недвижимостью в качестве представителя обычно выступает риэлтор.

Значение института представительства трудно недооценить. Невозможно представить, как бы могла вообще развиваться экономика любого государства, если бы не было института представительства. Особую социальную значимость в роли этого института подчеркивает название документа, который выдают в подтверждение полномочий - доверенность.

Если клиент не может совершить какое-либо действие, он вправе поручить его риэлтору, оформив на его имя доверенность. Представителями несовершеннолетних детей, как правило, выступают их родители (оформление доверенности в этих случаях не требуется).

1.5. Доверенность. Виды, общие правила оформления.

По содержанию и объему полномочий, которыми наделяется риэлтор (представитель), можно выделить три вида доверенности:

- генеральные (общие доверенности, которые выдаются для совершения разнообразных сделок и иных юридических действий в течение определенного времени);

- специальные доверенности, которые выдаются на совершение ряда однородных действий или иных юридических действий. К ним можно отнести доверенности для представительства в суде;

- разовые доверенности, которые выдаются для совершения строго определенной сделки или иного юридического действия.

В качестве другого основания классификации доверенностей можно предложить срок ее действия, который не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшем доверенность. Если в доверенности не указана дата ее совершения, то она признается ничтожной (ст. 186 ГК).

Требования ГК РФ к оформлению доверенностей относительно просты:

- доверенность оформляется в письменном виде (то есть текст доверенности излагается на бумажном носителе);

- в ней указывается дата выдачи, причем полностью (то есть указываются число, месяц и год);

- в тексте доверенности должно быть изложено передаваемое уполномочие (то есть действие, которое лицо совершает за доверителя); наименования доверителя и лица, которое выполняет поручение, указываются полностью (то есть фамилия, имя и отчество (если имеется) данного лица);

- доверенность должна быть скреплена подписью доверителя.

Соблюдение гражданином при оформлении доверенности перечисленных требований является достаточным для признания действительности этого документа другим лицом.

Не следует отождествлять полномочия, переданные риэлтору на совершение сделок с недвижимостью (подписание договоров) и полномочия на предоставление интересов при государственной регистрации. Договор может быть подписан продавцом или покупателем собственноручно, а предоставление своих интересов при государственной регистрации (подачу и получение документов), они могут доверить другим лицам, оформив доверенность.

Например, гражданин собственноручно подписал договор дарения жилого дома. Для подачи документов и получения свидетельства о регистрации права собственности он выписал доверенность своей жене, поскольку сам должен был уехать в заграничную командировку. При этом, следует иметь в виду, что на совершение сделок в нотариальной форме требуется нотариально удостоверенная или приравненная к ней доверенность, а при государственной регистрации представлять интересы можно и на основании простой доверенности. Но чтобы избежать недоразумений, доверенность на предоставление интересов при государственной регистрации также лучше удостоверить нотариально. Может быть и такой вариант: гражданин подает документы на регистрацию лично, а получить их доверяет другому лицу. «Такая доверенность может быть составлена непосредственно в учреждении юстиции и должна содержать отметку об этом должностного лица, уполномоченного принимать или выдавать документы и присутствовавшего при составлении», считают А. Г. Князев и Ю. Н. Николаев Князев А.Г., Николаев Ю.Н. Сделки с недвижимостью. М. «Эксмо». С.34..

Заключение договора и предоставление интересов возможно на основании генеральной доверенности, которая уполномочивает представителя заключать разнообразные сделки и представлять доверителя во всех компетентных органах.

В случае отсутствия в населенном пункте нотариуса нотариальные действия выполняют должностные лица государственной власти. Действия нотариусов и должностных лиц по удостоверению доверенностей регламентируются правовыми актами. В частности, помимо ГК РФ вопросы оформления доверенностей регулируются Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы ) » Основы законодательства Российской Федерации о нотариате// В ред. Федеральных законов от 08.12.03г. №169-ФЗ, от 29.06.04г. №58-ФЗ, от 22.08.04г. №122-ФЗ, «Омега -Л», М. 2006..

Согласно ст. 45 Основ нотариусы не принимают для совершения нотариальных действий документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом. Текст нотариально удостоверяемой сделки должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием адресов их органов. Фамилии, имена и отчества граждан, адрес их места жительства должны быть написаны полностью.

Как видим, Основы устанавливают не реквизиты, наличие которых обязательно в доверенности, а форму изложения реквизитов, установленных ГК РФ. Отсюда следует, что гражданину при оформлении доверенности достаточно указать только реквизиты, предусмотренные в ГК РФ, то есть он вправе не указывать в доверенности свой адрес (место жительства) или адрес (место жительства) лица, которому доверяет выполнить поручение (если адрес все-таки указан, то его необходимо написать в полном виде). В то же время пренебрежение определенной Основами формой изложения реквизитов может иметь весьма неприятные последствия. В частности, как следует из Основ, если число или срок указаны в доверенности не словами, а числами, лицо, которое совершает нотариальные действия, праве отказать гражданину в удостоверении такой доверенности. Его отказ правомерен и в том случае, если в доверенности указано сокращенное наименование юридического лица.

Здесь мы сталкивается с первым противоречием двух законодательных актов, регулирующих порядок оформления доверенности. И. Сергеев считает, что требование Основ об указании в доверенности адреса органа юридического лица является неправомерным, поскольку ГК РФ такого требования не содержит. В этом случае можно говорить о конкуренции ГК РФ и Основ, приоритет в которой следует отдать ГК РФ, так как он принят позднее Сергеев И. Оформление доверенности// Домашний адвокат. №12. 2005. С.2..

Требования к оформлению доверенности для случаев ее заверения должностным лицом органа исполнительной власти установлены Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами органов исполнительной власти, утвержденной Минюстом РФ 19 марта 1996 года (далее - Инструкция). Так, согласно п. 32 Инструкции в тексте доверенности должны быть указаны место и дата ее составления (подписания), фамилия, имя, отчество и место жительства лица, выдавшего доверенность, и лица, на имя которого она выдана. В доверенности на имя адвоката указывается место его работы (юридическая консультация). Если доверенность выдается от имени юридического лица, в ней указываются его полное наименование, место нахождения руководящего органа и должностное положение лица, подписавшего доверенность.

Инструкция, как и Основы, предусматривает возможность отказа должностного лица в ее заверении по причине неправильного оформления этого документа. Согласно п. 19 Инструкции должностные лица, в частности, отказывают в совершении нотариального действия, если документы, представленные для его совершения, не соответствуют требованиям законодательства. Причем должностное лицо по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должно изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях должностное лицо не позднее чем в 10-дневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в его совершении.

Можно ли обжаловать в суд отказ должностного лица в удостоверении доверенности, оформленной гражданином в соответствии с требованиями лишь ГК РФ, без указания реквизитов, требуемых иными правовыми актами?

Инструкция дает ответ на этот вопрос в том же п. 19. В соответствии с ч. 3 этого пункта заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в суд по месту нахождения органа исполнительной власти, в котором совершено это действие. Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом в порядке искового производства.

Заверение доверенности нотариусом регламентирует другой документ - Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденные Приказом Минюста РФ от 15 марта 2000 года N 91 (далее - Методические рекомендации).

И этот правовой акт также содержит дополнительные по сравнению с ГК РФ требования, то есть также вступает в противоречие с законом. Методические рекомендации предусматривают в п. 7, что нотариус отказывает в совершении нотариального действия по основаниям, предусмотренным ст. 48 Основ (среди этих оснований есть и такое, как несоответствие представленных документов требованиям законодательства

При заключении договора по доверенности следует иметь в виду, что договор дарения не может быть совершен по генеральной доверенности, дарителям должна быть выдана специальная доверенность, в которой указан предмет дарения и указан одариваемый. Если это не было исполнено, то для регистрации договора и права собственности одариваемого требуется прямое одобрение сделки дарителем. Доверенности от юридических лиц должны иметь печать и подпись руководителя, а доверенности от имени муниципальных предприятий должны также быть подписаны и главным бухгалтером.

1.6. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг.

Права и обязанности потребителя риэлторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой.

А. А. Батяев указывает, что договор на оказание риэлторских услуг регулируется положением гл. 39 ГК РФ… «данный товар является публичным и на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Из содержания ст. 426 и 427 следует, что риэлторская фирма обязана оказывать свои услуги каждому, кто к ней обратится. Фирма не вправе оказывать предпочтение кому-либо» Батяев А.А. Справочник риэлтора. Ростов - на -Дону. «Феникс». 2006. С.54.. Основной контингент потребителей риэлторских услуг составляют физические лица, поэтому к клиенту - физическому лицу будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции от 21 декабря 2004 года). Перечислим эти права:

Риэлторская фирма должна представить полную информацию о представляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно представить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. Риэлторская фирма не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее стоимости и т. д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риэлторской фирмы.

В том случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данной риэлторской фирмы, ему предоставляется информация об услугах договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения.

В этих случаях риэлторская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом. Перед подписанием каких-либо договоров с риэлторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предполагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна представить риэлторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все «пожелания» клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлторских услуг.

Клиенту следует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска случайной гибели, ответственности сторон, права на удержание риэлтором всего, полученного им по сделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц.

Риэлторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и предоставление интересов клиента в суде.

Требование о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риэлторских услуг.

Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то будет считаться исполненным договор риэлтором, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены в газо-, электро- и водоснабжению. В этих случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.

«Строительный рынок вновь лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках несостоявшихся новоселов, оставшихся без денег и квартир, оплаченных на стадии котлована», пишет И. Невинная и Т. Ефременко Невинная И., Ефременко Т. Квартирный обман// Российская газета. 27.10.05г. №241 (3910).. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», из выставленных на продажу в прошлом году новых домов 20% составляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55% - новостройки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства Там же. .

Таким образом, российский строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение средств дольщиков, большинство из которых граждане.

Такие способы, как использование собственных средств и привлечение банковских кредитов девелоперы практикуют в меньшем размере.

При выделении земельного участка под жилой микрорайон муниципалитет получал не только некоторую долю квартир, но и оговаривал с застройщиком «социальную составляющую» проекта строительства инженерных сетей, или строительство детского сада. Это естественно удорожало строительство и, в конечном счете, оплачивалось покупателями квартир.

Начальник управления по экономической безопасности Москвы А. Корсак считает, что до сих пор на рынке встречаются часто заведомо недобросовестные организации. Они предлагают потенциальным покупателям квартир чужие площадки и дома в качестве своих и собирают деньги. Другие фирмы, выиграв конкурс на строительство дома, привлекают соинвесторов, получают с них деньги, но строить не спешат. Приобретая все новые и новые площадки и выставляя будущую новостройку на продажу, эти компании аккумулируют огромные средства, «протрачивают» их, не тратясь на стройку, и зарабатывают именно на этом. Спустя какое-то время фирма может вернуть дольщикам уплаченные несколько лет назад суммы, но без процентов и штрафных санкций.

Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то там конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет считаться исполненным в соответствии с требованием о качестве, если соблюдены все дополнительные требования клиента и дом соответствует требованием, ранее указанным.

Если не соблюдено требование о качестве предоставленной услуги и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

а) отказаться от исполнения договора купли - продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

б) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Эти права предусмотрены ст. 475 ГК РФ.

Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риэлторских услуг. Клиент также вправе получить товар, свободный от прав третьих лиц. Согласно ст. 460 ГК РФ риэлторская фирма обязана передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли - продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Например, риэлтор покупает квартиру для своего клиента, в которой проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риэлтор должен испросить согласия клиента на покупку такой квартиры. Если риэлтор этого не сделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риэлторских услуг, возмещения всех убытков.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Если третьи лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли - продажи, предъявит иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в ст. 461 ГК РФ.

Среди обязанностей потребителя услуг риэлторской фирмы можно назвать, прежде всего, их обязанность оплатить услуги риэлторской фирме. В связи с оплатой услуг часто возникает вопрос об удержании риэлтором всего полученного по сделке с клиентом (на основании ст. ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риэлторской фирмы. Удержание выражается в том, что риэлтор, например, купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлторской фирмы. Далее риэлтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре, или нет.

А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то правила ст. 359, 360 ГК РФ не будут применяться к правоотношениям сторон и соответственно риэлтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.

Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требование риэлтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риэлтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риэлторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет право разглашать, и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.

Часто риэлторская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риэлторским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риэлторскую фирму. За нарушение этого условия риэлторская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могли ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.

Потребитель услуг риэлторской фирмы обязан также передать риэлтору имущество (например, квартиру для продажи), качества, оговоренного с риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре.

При несоблюдении данного требования риэлтор вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это должно быть обязательно предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риэлтора).

1.7. Защита интересов клиента

Риэлторская фирма (по договоренности со своим клиентом) может представить его интересы в суде, если на недвижимое имущество клиента имеются какие-либо притязания третьих лиц.

Так при продаже квартиры часто возникают случаи, когда один супруг без согласия другого продает совместную недвижимость. Либо жилое помещение (приватизируется и отчуждается) без ведома владельца (нанимателя).

Следует заметить, что возникновение права совместной собственности возможно лишь в случаях, предусмотренных законом. Однако законом о приватизации установлены специальные нормы, в силу которых возникновение совместной собственности было возможным иметь и на основании договора. Характерно, что при заключении договора приватизации граждане предпочитали совместную собственность, не подозревая, какие проблемы могли возникнуть у них в будущем. А проблема заключалась в том, что законом даже не было установлено каких-либо специальных норм для совместной собственности, возникшей при приватизации. Таким образом, любой из участников совместной собственности мог продать квартиру, не поставив в известность остальных собственников. Федеральным законом от 15.05.01 № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации» из ч. 1 ст. 2 исключены слова «совместную или долевую». Следовательно, теперь при приватизации жилого помещения в общую собственность имеется в виду передача жилья только с долевую собственность. Интересно, что для имущества, которым совместно владеют супруги, установлено правило, по которому супруг, который продает или отчуждает общую недвижимость, должен представить покупателю и регистратору согласие другого супруга на сделку. Причем нотариально заверенное, без которого сделка не будет зарегистрирована. Когда совместная собственность возникла при приватизации, такого правила не было. Права участников совместной собственности фактически не защищены. Разделить общее имущество участников совместной собственности и выделить чью-то долю можно только после определения доли каждого участника в праве на общее имущество. То есть после установления долевой собственности. Без этого никто не может составить завещание, подарить или продать свою долю. Как определить долю каждого, решается через соглашение участников или в суде.

Важно знать, что все иски, связанные с недвижимым имуществом, подаются в суд, на территории участка которого находится недвижимость, место проживания истца и ответчика значения здесь не имеют.

Бывают, однако, и случаи, когда потребителю риэлторских услуг покупают квартиру в доме, недавно завершенном строительством, но не сданным в установленном порядке на эксплуатацию в ЖЭК. В этих случаях в зависимости от содержания договоров между потребителем и риэлтором, застройщиком, собственником риэлтор может быть как защитником прав своего клиента перед застройщиком, собственником, так и сам являться ответчиком по иску клиента.

Если клиентом риэлторской фирмы является организация или предприниматель, совершающие сделки с недвижимым имуществом в целях извлечения прибыли (не для личного проживания), все споры в подобных случаях рассматриваются в арбитражном суде в порядке искового производства.

При рассмотрении споров судом часто возникают моменты, когда можно заключить мировое соглашение, отказаться от иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. На все эти действия у риэлтора должно быть разрешение клиента (потребителя) риэлторских услуг, которое выдается своему риэлтору. В доверенности должно быть прямо записано согласие клиента на совершение риэлтором указанных действий. В противном случае риэлтор будет ограничен в полномочиях при представлении в суде интересов клиента.

При решении вопроса о предоставлении риэлторской фирмой юридических услуг представительства в суде интересов своего клиента можно решить вопрос и о том, кто будет нести материальные издержки, возникшие в ходе судебного процесса.

При разрешении спора в суде необходимо уплатить государственную пошлину (без ее уплаты суд просто не примет исковое заявление), которая также требует определенных материальных затрат.

1.8. Страховая деятельность риэлтора

Первоначальные формы страхования возникли в глубокой древности. Еще в рабовладельческом обществе были добровольные соглашения, в которых можно различить черты современного договора страхования. Самые древние правила страхования, дошедшие до нас, изложены в одной из книг Талмуда.

В современной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. В связи с этим А.А. Батяев и И.А. Дубровская утверждают, что приобретатель недвижимости даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в недалеком будущем. При этом государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, то для приобретателя недвижимости эффективны исключительно частные гарантии Батяев А.А., Дубровская И.А. Справочник риэлтора// Жилищное право. №4-5. 2005. С.38.. В сложившейся ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, по мнению А.А. Батяева и И.А. Дубровской, являются «своего рода локомотивами его цивилизованного развития» там же..

Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Случаев страхования прав на недвижимость в России - единицы. Случаев выплат по страховому полису - еще меньше. Тем не менее, идея страхования владеет умами многих участников рынка недвижимости. В основном страхуется ответственность риэлтора, подобно тому, как в Америке страховалась ответственность «расследователя». Тем самым, косвенно признается право риэлтора на совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода «ошибок» несущественны. Главное: гарантией «добросовестности» риэлтора может быть лишь одно измерение - денежное.

Согласно проекту Федерального Закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» предполагалось обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000 кратный, установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки.

Восстановление страховых гарантий при их использовании должно быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты страховой суммы.

Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны устанавливать законодательство о страховании и Федеральный Закон «Об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлторов». Страхование фирмой своей профессиональной ответственности должно осуществляться в целях защиты третьих лиц. Оно будет проводиться на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения ответственности исполнителей формы при оказании брокерских услуг, которые повлекут за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с фирмой договор на оказание услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам, которых может быть причинен ущерб.