Сделки с недвижимостью

Передача нежилых помещений, принадлежащих государству или муниципалитетам, осуществляется на основании аукциона или конкурса. Размер арендной платы в этом случае устанавливается не по соглашению сторон, а на основании соответствующих постановлений органов власти. При заключении подобных договоров потенциальному арендатору следует обязательно настаивать на получении согласия самого собственника нежилых помещений (т.е. муниципальных органов) и не заключать договор с тем, кому не были делегированы соответствующие полномочия.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях-памятниках культуры, истории и т.д., то в договор включаются особые условия, гарантирующие сохранность культурной, исторической или государственной ценности объекта.

Особенности аренды земельного участка регулируются Земельным кодексом и другими правовыми актами земельного законодательства. В то же время могут быть приняты специальные законы, которые ограничивают сдачу в аренду определенного вида имущества либо вообще исключат возможность его сдачи в аренду. Это относится к тем видам имущества, которые ограничены в гражданском обороте либо вообще изъяты из оборота (ст. 129ГК). В качестве примера можно привести атомные электростанции, железные дороги и т. д.

Следует обратить внимание, что к существенным условиям аренды земельного участка закон относит предмет договора. Им может быть только такой участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий передаче: местоположение, площадь, целевое назначение, категория земель, кадастровый номер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Приложением к договору является план участка. Если сдается его часть, то на данном плане указывается эта часть. С учетом положения п.2 ст. 607 ГК РФ, согласно которому законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, применяются нормы ЗК РФ. Они могут касаться передачи полученного участка в субаренду, права закона арендованного участка, внесения участка в качестве пая в уставной капитал, выкупа арендованного имущества.

Право на выкуп состоит в том, что по условию договора арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды, если последний внес всю обусловленную договором выкупную цену. Такое условие может быть предусмотрено также дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

«Согласно п. 3 ст. 609 ГК, договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - ст. 609 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества и при выкупе недвижимого арендованного имущества форма договора подчиняется требованиям ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК», указывает B.C. Ем. Ем В.С. Гражданское право. Том II. Полутом I. Отв. ред. Е.А. Суханов//М. Волтерс-Клувер, 2004. С.371-372.

Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о недрах предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом. На основании этой лицензии может заключаться договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 2 ст. 13 Закона о регистрации). СЗ РФ. 1997. №30// ст.3594, 2005. №1. ст.43.

Высший Арбитражный Суд РФ (ВАС РФ) указал: «регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на это имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Федерального закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, так как нормы ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. По мнению ВАС РФ из ч. 3 ст. 26 ФЗ О регистрации права аренды следует, что «не является самостоятельной государственной регистрацией этого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество. Поэтому, если договор аренды недвижимости не подлежит государственной регистрации, то не подлежит регистрации и обременение в виде прав арендатора, возникающие в связи с закреплением и исполнением такого договора аренды», констатирует Н.Г. Пономарева Пономарева Н.Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью//Жилищное право. №10/2005..

В то же время в юридической литературе отдельными учеными, глубоко исследовавшими данную проблему, справедливо отмечается, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность, либо недействительность договора или дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации. Афонина Е.И. Вопросы квалификации незаключенной и недействительной сделки, форма и государственная регистрация сделок//Вестник Федерального АС Северо-Кавказского округа. 2002. №4.

По мнению Дедикова С. В., абсолютно абсурдным выглядит требование регистрирующих органов о государственной регистрации всех без исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды. Аргументация их до удивления непосредственна - мол, каждое такое соглашение является неотъемлемой частью самого договора и поэтому подчиняется такому же, как и он, правовому режиму Дедиков С.В. Регистрация аренды: момент истины//Бизнес адвокат. 2000. №17.. Так, некоторые суды в обоснование необходимости государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка ссылаются на пункт 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Обзоре отмечается, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной

регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, рождаемого договором аренды.

По мнению А.В. Добрачева, «данный вывод не является безусловным основанием, обязывающим стороны производить государственную регистрацию всех изменений суммы арендной платы без учета специфики договорных отношений».

Например, считает он, требуют дифференцированного подхода такие случаи, когда стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.

В случае, когда размер арендной платы установлен сторонами в договоре путем согласования порядка (механизма) его определения, то фактическое изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы.

Поэтому внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 г. № 122-ФЗ, не требуется. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдается здание, сооружение, помещение в них или часть помещения, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием арендуемой площади.

Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя

соответствующего помещения (части помещения).

Последствия несоблюдения требований ст. ст. 433, 609, 681 ГК РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ, предусматривающих государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, приводят к следующим негативным последствиям: так, к расходам, на которые уменьшается налогооблагаемая база налога на прибыль организации, относятся арендные платежи за арендуемое имущество, используемое в коммерческой деятельности (подпункт 10 пункт 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ). Данные расходы также должны быть обоснованы и документально подтверждены, при этом документальным подтверждением обоснованности расходов по внесению платы за пользование арендованным недвижимым имуществом является отметка о государственной регистрации соответствующего договора аренды на подлинном экземпляре договора, представленная учреждением юстиции по государственной регистрации прав. Отсутствие регистрации договора аренды недвижимого имущества может повлечь не только невозможность уменьшения налогооблагаемой базы, но и наступление ответственности за нарушение правил учета доходов и расходов.

В настоящее время в Кодексе РФ об административных правонарушениях предусматривается ответственность за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним (ст. 19, 21 Кодекса).

При этом санкции за указанное нарушение в отношении юридических лиц достаточно жесткие - от трехсот до четырехсот минимальных размеров оплаты труда. Мы полагаем, что под несоблюдением установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним следует понимать, в том числе пользование объектом недвижимости без юридического оформления своих прав на него.

Отсутствие в установленных случаях государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества лишает арендатора имущества и предусмотренной статьей 305 Гражданского кодекса РФ возможности защищать свои права пользования от третьих лиц или от собственника имущества.

Арендатору по соответствующему договору передаются, прежде всего, правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с законом, условиями заключенного договора, а если такие условия в соглашении не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Договор аренды может заключаться либо на определенный, либо на неопределенный срок. Срок устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. « Если в договоре аренды не определен срок, это не означает, что он будет длиться вечно. Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, что дает право любой стороне отказаться от него в любое время», указывает А.А. Иванов Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации// часть II, под ред. Сергеева и Ю.К. Толстого. М. 2005. С.234..

Зафиксированы случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом, например спортивным залом, бассейном и т. п. При заключении договора аренды недвижимости на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Сам ГК не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков договора, тем самым, давая возможность сторонам решить этот вопрос в договоре. Вместе с тем для отдельных видов аренды специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. Такие сроки установлены:

в отношении аренды участка лесного фонда - 99 лет;

земель сельскохозяйственного назначения - 49 лет;

в отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если на нем находится здание или сооружение, принадлежащее частному лицу - не более 49лет;

- оленьих пастбищ - 25 лет. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно. Возможна ситуация, когда арендодатель, сделав арендатору предупреждение о расторжении договора в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ обращается в суд с иском об истребовании предмета аренды до истечения установленного договором срока. Такой иск остается без рассмотрения, но по истечению требуемого срока он может быть предъявлен вновь без повторного предупреждения о расторжении договора со стороны арендодателя, т. к. оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы первоначальное предупреждение.

Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК не относит это условие к числу существенных. Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений и земель сельскохозяйственного значения, для которых условие о размере арендной платы является обязательным (ст. 657 ГК, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться предельные ставки арендной платы (минимальные ставки).

Арендная плата - это доход арендодателя, определенное приращение его имущества, независимо от того, в какой форме она взимается - в денежной или натуральной. Поэтому не относится к арендной плате возмещение расходов арендодателя, которые он произвел для арендатора на условиях последующей их компенсации.

Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти или органами местного самоуправления соответственно. При аренде указанных выше земель, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Ст. 2 Закона РФ «О плате за землю» (в ред. ФЗ от 09.08.1994 г. № 22-ФЗ) Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 г. установленные этим Законом ставки земельного налога.

«Таким образом, при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты и содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год», отмечает Д.В. Добрачев. Добрачев Д.В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельных участка. Свободная трибуна. // Вестник ВАС РФ № 1. 2005. С. 162.

Сохранение размера арендной платы неизменным на протяжении долгосрочного периода (например, 49 лет) влекло бы грубое нарушение прав собственника земельного участка, позволило бы недобросовестным арендатором уклоняться от внесения предусмотренных федеральным законодательством платежей в бюджет, либо вынуждает арендодателя искать искусственные основания для расторжения таких договоров или признания их недействительными. ГК РФ не предусматривает определение порядка, каким либо законом или подзаконным актом.

Стороны могут изменять размер арендной платы сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст.614 ГК РФ). При просрочке уплаты арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в форме возмещения убытков, уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ, а также уплаты неустойки, если она предусматривалась договором.

Как следует из п. II Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, «утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 63 Вестник ВАС РФ.2002.// № 3. С. 25-26., при применении п.З ст.614 ГК РФ судам необходимо исходить из того», что в течении года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю с признанием недействительным условием аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размере арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд отказал в иске, указав, что спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т. е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающие способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с п.З ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Основная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы передать предмет аренды, что корреспондируется с правом арендатора требовать такой передачи. В отдельных видах договоров аренды на арендодателя возлагается обязанность принять арендуемое имущество. Так, в соответствии с ч.З п.1 ст.665 ГК РФ арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение). Аналогичная обязанность лежит и на арендаторе предприятия. Нарушение этой обязанности арендатором означает односторонний отказ от исполнения обязательства со всеми вытекающими из этого периодическими последствиями, предусмотренными ст.310 ГК. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды. В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество.

Статья 612 ГК РФ возлагает на арендодателя ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя бы частично препятствуют его использованию. Причем от ответственности арендодателя не освобождает даже то, что, заключая договор, он не знал об этих недостатках.

Под недостатком понимается ненадлежащее качество вещи. В отношении земельного участка, это такое его качество, которое полностью или частично препятствует его дальнейшему целевому назначению.

При обнаружении таких недостатков арендатор имеет право восстановить свое нарушенное право следующими способами: а) обращение к арендодателю с любыми из трех требований: безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы; б) использование арендатором своего права на самостоятельное устранение недостатка вещи. При этом он может или потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение этого требования делает действие арендатора неправомерным, так как тем самым нарушаются права арендодателя, как собственника имущества. Собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее - дать разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества.

Пункт 2 ст.612 ГКРФ содержит общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился с этими недостатками. Во-вторых, арендодатель не несет ответственность за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверке его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и явных недостатках, во втором -только о явных, кроме того, из положений ст. 612 ГКРФ вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество, земельный участок.

В свою очередь, арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества, вносить арендную плату и возвратить арендованную недвижимость (имущество) по истечении срока договора аренды. Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются, прежде всего, целевым назначением имущества. Иногда эти условия закрепляются в договоре.

Для некоторых договоров аренды характерна необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды обязанность страхования. По условиям договора эта обязанность может быть возложена на любую сторону. Однако если речь идет об аренде государственного имущества, то страхование является обязательным. Так, государственный Комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом (в настоящее время - Министерство государственного имущества РФ) издал распоряжение от 28 декабря 1995г. СЗ РФ//1995.№10.ст.823., из которого следует, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10 февраля 1994г. № 96 « О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» и в целях обеспечения защиты государственного имущества, передаваемого в установленном порядке в аренду, от рисков гибели (утраты) и повреждения, а также в целях восстановления погибшего (поврежденного) государственного имущества, передаваемого в аренду, принято решение о страховании сдаваемого в аренду в установленном порядке недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт, переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст.616 ГК). Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление арендованного имущества, при котором заменяются основные компоненты, определяющие его существо. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Ст. 616 ГК РФ предусматривает, что невыполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования, и становиться собственником продукции и полученного дохода. В процессе аренды нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Неотделимые улучшения объекта аренды по окончании договора аренды переходят к арендодателю вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является предварительное соглашение об этом с арендодателем.

По общему правилу ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения, произведенные арендатором арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя улучшение арендованного имущества, не отделимое без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. «Однако, в ст. 623 ГК РФ не сказано, что отделимость или неотделимость определяется физическими свойствами вещи, в отличие от ст. 133 ГК РФ, в соответствии с которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой», отмечает Т.А. Колодина Колодина Т.А. Право собственности на достроенный этаж арендованного здания// Правосудие в Поволжье. 3/2006, с. 93 - 96. Она указывает, что «при отсутствии жесткой законодательной регламентации отношений, возникающих в результате появления нового объекта недвижимости на арендованном имуществе, возникновение права собственности на вновь возникшие нежилые помещения будут более очевидны при выполнении следующих условий:

неизменность размера арендной платы;

строительство нового объекта за свой счет;

заключение договора подряда на реконструкцию от своего имени;

согласие арендодателя на осуществление реконструкции;

разрешение компетентных органов на осуществление реконструкции (строительства);

единоличное и самостоятельное использование вновь возникших нежилых помещений в соответствии с их функциональным назначением.¹

В процессе пользования арендованным имуществом, за исключением перенайма, ответственным по договору перед собственником имущества остается непосредственно сам арендатор. У арендатора предприятия распределительные возможности еще шире (п.1 ст. 660 ГК РФ).

Заслуживает внимания позиция Федерального Арбитражного суда Приволжского округа № А55-14293-/5456/ 03-16 от 12 сентября 2005 г., из которой следует, что ОАО «Сызраньгузавто» заключил с Самарским государственным техническим университетом договор аренды, по которому предусмотрены следующие обязанности ответчика: оплачивать эксплуатационные расходы с момента подписания договора, нести расходы по коммунальным платежам, пропорционально арендуемым площадям, не допускать превышения выделенных мощностей, письменно согласовывать с ОАО вопросы перепланировки помещений, не заключать договоры субаренды без письменного согласия арендодателя.

Так как субарендатор незаконно подключился к электросетям, то ответственность за его действия была возложена на арендатора. В деле отсутствовало письменное согласие ОАО на субаренду. Факт перепланировки арендуемых помещений подтвержден материалами дела, однако согласия арендодателя на ее осуществление представитель университета не представил. В связи с существенными нарушениями договора аренды со стороны университета как арендодателя, иск арендодателя о расторжении договора, признан правомерным Постановление Пленума арбитражного суда Приволжского округа// Правосудие в Поволжье, 3/2006, с. 5 -9

.

По общему правилу, сформулированному в п.1 ст.617 УК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора аренды.

При отчуждении имущества, арендодателем договор аренды остается неизменным и положение арендатора не должно затрагиваться. В этом смысл данной нормы, обеспечивающий интерес арендатора в сохранение возможностью пользования полученной в пользование вещью. Новый собственник (иной обладатель вещного права) становиться на место первоначальной стороны в договоре аренды (арендодателя) и к нему переходят все права и обязанности по этому договору в силу закона, на основании ст. 387 ГК РФ. И хотя, как мы видим, Кодекс говорит лишь об отсутствии оснований для изменения или расторжения арендного договора, но не о замене стороны в нем, как на случай замены стороны в силу закона указывает на положения ст. 617 ГК РФ, что подтверждает и В. И. Белов Белов В.И. Сингулярное правопреемство в обязательстве. М., 2000г., с.217. Таким образом, при перемене собственника сданного в аренду имущества, далеко не всегда производится переоформление договора аренды на нового собственника, поэтому важное значение имеет сделанный в п. 23 Обзора практики по аренде вывод о том, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от этого, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Такой вывод основан на правиле ст. 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По этой же причине, переход права собственности в аренду имущества к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, но вправе с соблюдением правил ст. 452 ГК РФ предъявлять иск об изменении в договоре аренды сведений об арендодателе. «В случае аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условий, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу лишь после получения на это согласия от арендатора. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»// Вестник ВАС РФ № 5/ 2005. С. 19.

По общему правилу, при недостижении сторонами соглашения договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению арбитражного или общегражданского суда. Иски об изменении договора аренды заявляются в суд, по месту нахождения арендодателя. В исковом заявлении должна быть изложена новая редакция пунктов, на изменении которых настаивает сторона, приведены фактические обстоятельства и правовые основания заявленного требования. К исковому заявлению прилагаются доказательства направления его копии другой стороне, а также уплаты государственной пошлины.

Заинтересованная сторона может обратиться в суд с заявлением только после отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок (п. 1,2 ст. 450, п. 1,2 ст.451, п.2 ст. 452 ГК РФ).

Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность исключений из общего порядка расторжения и изменения договоров. Исходя из положений ст.310 и 450 ГК РФ, возможен и односторонний отказ от исполнения договорных обязательств, если подобная возможность предусмотрена договором или законом.

Важно подчеркнуть, что в данном случае не требуется какого-либо судебного акта на сей счет, достаточно волеизъявления одной из сторон.

В ГК предусмотрены основания для досрочного прекращения договора аренды по инициативе, как арендодателя, так и арендатора.

Так, в соответствии со ст. 619 ГК, договор аренды может быть расторгнут досрочно судом по требованию арендодателя, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ), что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (абз. 3 ч. I ст. 619 ГКРФ);

Высший Арбитражный суд РФ в Обзоре практики по аренде пояснил, что абзац 3 ч. I ст. 619 ГК РФ предусматривает в качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды двукратную просрочку внесения арендной платы, но ч. 2 ст. 619 ГК РФ не исключает возможности установления в договоре аренды, права арендодателя на досрочное расторжение договора судом и в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок;

4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

Более того, при обнаружении недостатков в арендованном имуществе, арендатор может по своему выбору потребовать, чтобы арендодатель либо их бесплатно устранил, либо соразмерно уменьшил арендную плату, либо возместил арендатору его расходы. Впрочем, у арендатора есть право, указывает Д.А. Волошин, «удержать сумму своих расходов по устранению недостатков из арендной платы. Ему лишь нужно предварительно уведомить об этом арендодателя». Волошин Д.А., Аренда: оформление, налогообложение, учет.// Библиотека журнала «Главбух», М., 2005г., с. 7.

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленный срок;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Однако требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно ст. 9 Федерального Закона от 24 июля 2002г. № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в ред. Федерального Закона от 21 декабря 2004г. № 172-ФЗ), в аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находившиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 46 ЗК РФ (ст. 621 ГК РФ, ч. 3 ст. 35, ст. 22 ЗК РФ).

Согласно п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005г. в случае, когда в договоре аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (ст. 422 ГК РФ). Вестник ВАС РФ// № 5.2005.С.12.

Пленум указал, что «рассматривая споры, связанные с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или, с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункта 2 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001г. № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного Кодекса Российской Федерации, вправе до 01.01.2006 г. по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами ст. 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ». Как видим, на физических лиц эти ограничения пока не распространяются.

Следует отметить, что в ст. 606 ГК РФ дано лишь общее определение договора аренды. Принадлежность аренды земельного участка к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой другой договор аренды направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение или временное пользование. В ст. 607 ГК РФ отмечено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных ресурсов.

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным Законом от 16.04.2001 г. № 45-ФЗ и нормами, содержащихся в главе IV Земельного кодека.

Новый Земельный кодекс пытается непосредственно регулировать гражданско-правовые отношения, призванные регламентировать оборот земельных участков. При этом большинство из содержащихся в нем гражданско-правовых норм не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат положениям ГК РФ. По этому поводу В.В. Витрянский отмечает, «что существо этих норм и целесообразность содержащихся в них правил не могут не вызывать серьезных возражений. Земельный кодекс пошел в прямо противоположном направлении, и определил правовой режим аренды земельных участков, который является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество, ограничив попутно права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширив без всякой меры полномочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом аренды земельного участка». Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательно-правовых) отношений в Земельном кодексе РФ //Экологическое право.2003. № 1.

Касаясь ситуации, когда права арендатора безгранично расширяются, а права арендодателя ограничиваются не только по сравнению с нормами о договоре аренды зданий и сооружений (параграф 4 гл.34 ГК РФ), но и против общих положений об аренде всякого имущества (параграф 1 гл.34 ГК РФ), В.В. Витрянский сокрушается, что «это не поддается разумному объяснению». Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательно-правовых) отношений в Земельном кодексе РФ //Экологическое право.2003. № 1.

Это относится и к праву арендатора на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, норма об этом сформулирована как диспозитивная. Это означает, что стороны договора аренды своим соглашением могут исключить распространение указанного выше правила, заключенного в ст. 621 ГК РФ, на существующие между ними правоотношения.

Пункт 1 ст.621 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому, в случае намерения арендатора осуществить принадлежащие ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, арендатор обязан письменно уведомить о своем желании арендодателя в срок, определенным договором аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п.1 ст.621 ГК РФ).

Закон не предъявляет к указанному уведомлению никаких специальных требований, кроме условия о соблюдении письменной формы, что позволяет считать допустимым его произвольное оформление.

Исходя из буквального понимания закона, при отсутствии такого предварительного уведомления арендатора осуществление им преимущества на заключение договора невозможно.

Обладателем преимущественного права на заключение договора аренды является только арендатор как сторона соответствующего соглашения. Не может признаваться субъектом такого преимущественного права субарендатор, а также лицо, пользующиеся имуществом на основании иного договора, чем договор аренды, или вовсе без установленных соответствующих сделкой оснований. Л. Кузнецова указывает, « то обстоятельство, что признание за арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок сопровождается нормативной оговоркой «при прочих равных условиях», означает, что договор аренды может быть заключен с арендатором на условиях предложения любому третьему, постороннему для данных арендных отношений лиц. Только в случае полного и безоговорочного принятия арендатором таких условий он вправе будет воспользоваться привилегией, предоставляемой преимущественным правом на заключение договора аренды». Кузнецова Л. Преимущественное право аренды// Право и экономика 2006..№2 С.17-22.

Она также отмечает, что условия, предъявляемые арендатору при заключении договора на новый срок, могут как полностью соответствовать положениям прежнего договора, так и значительно от него отличаться. Такие отличия могут затрагивать как отдельные случайные условия договора, так и существенные (предмет, размер арендной платы при аренде зданий и сооружений).

По общему правилу, договор субаренды следует судьбе аренды. В частности, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Так как наступившие последствия способны серьезно ущемить права субарендатора без малейшей провинности с его стороны, то ГК представляет субарендатору право на заключение с ним договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на оставшийся срок субаренды. «Предоставление субарендатору право требовать заключения с ним договора аренды можно объяснить тем, что, давая арендатору согласие на заключение договора субаренды, арендодатель и тем самым связывает себя. А поэтому он должен обеспечить субарендатору возможность использовать предоставленное имущество до тех пор, пока не истечет срок субаренды», отмечает А. А. Иванов. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. //Часть вторая, под ред.А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого, М, Проспект, 2005г., с.257.

Порядок заключения субарендатором договора аренды, на условиях указанных в п. 1 ст.618 ГК РФ, регламентируется ст.445 и 446 ГК. Право требовать заключение договора на условиях, отличных от тех, которые указаны в п.1 ст. 618 ГК, у субарендатора отсутствует.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормативного износа или в состоянии, обусловленном договором (п.1ст.622 ГК РФ).

Обязанность возвратить арендованное имущество возникает при прекращении договора аренды по любым основаниям не позднее чем в последний день действия договора аренды, в противном случае оно будет считаться возвращенным несвоевременно (с просрочкой), что повлечет имущественную ответственность. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и порядку, которые предусмотрены гражданским законодательством и п.1 ст.46 ЗК РФ. Это смерть арендатора; гибель участка или его уничтожение; передача земельного участка без принадлежностей и относящихся к нему документов, без которых арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением; если земельный участок не передан в срок, указанный в договоре. Кроме того, в соответствии с земельным законодательством основанием прекращения договора аренды является: взаимное волеизъявление сторон; смерть собственника и отсутствие правопреемника; смерть арендатора и отсутствие наследника: в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды.

Федеральным Законом от 21 июля 2005г. №III-Ф3 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» последний дополнен ст. 30¹ «Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Кроме того, введена ст. 30 «Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Эта статья вступила в силу с 1 октября 2005 г. и практика ее применения пока не известна.

Согласно данной норме, предоставление таких участков в аренду осуществляется исключительно через аукцион в особом порядке, установленном новой ст. 38² Земельного кодекса.

Арендатору земельного участка предоставляется право независимо от срока действия его договора передать свое право любому лицу по своему усмотрению. Фактически, данное положение легализует на строительном рынке бизнес девелоперов, которые получают земельные участки под строительство, а затем продают права на реализацию инвестиционного проекта другим формам. Но такое положение уже было предопределено ЗК РФ для всех видов аренды земельных участков у государства, если их срок превышает 5 лет (п.4 ст.22).При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случаев передачи арендных отношений в зачет, но заключать новый договор аренды не требуется. Согласно п. 2, ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами, поэтому логично сделать вывод о приоритетном значении п.5 ст.22 ЗК РФ. В то же время п.6 ст.22 ЗК РФ указывает на право арендатора передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Но ведь арендодателю не все равно, как арендатор распоряжается его имуществом, а закон должен защищать права и законные интересы и собственников и арендаторов земельных участков и поэтому порядок осуществления прав арендодателя по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный ГК РФ более справедливый, чем установлен ЗК РФ.

В п. 5 ст. 30 ЗК РФ арендатору земельного участка для комплексного освоения предоставляется исключительное право на приобретение земельных участков, появившихся в результате разделения арендованной территории.

Обязанность арендаторов или собственников земельных участков, единожды введенных в оборот для комплексного освоения в целях жилищного строительства, приобретают свойство «следования», т. е. независимо от содержания договора новый собственник или арендатор такого участка несет большую часть обязанностей, возложенных на своего предшественника. Правда неясно, каким образом новый собственник или арендатор такого земельного участка, когда-то входившего в состав территории, переданной под комплексное освоение, узнает об ограничении своих прав. Ведь такое ограничение не подлежит регистрации, отсутствует в кадастровом плане, следовательно, не является общедоступным.

Выбор способа защиты прав арендатора, как правило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественных отношений.

В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либо вещными, либо обязательственными способами. «Объем возможностей защиты... субъективного гражданского права во многом определяется природой этого права. Если речь идет о нарушении права собственности, или иного вещного права, то можно констатировать, что возможности их защиты иные, нежели при нарушении какого-то обязательственного права, возникшего из договора».Брагинский М.М., Витрянский В.В., Договорное право: Общие положения//М.: Статут, 1977, С. 636.

Защита прав арендатора и арендодателя имеет некоторые особенности, которыми договор аренды отличаются от других гражданско-правовых соглашений.

Для защиты прав собственника и титульного владельца используется так называемые вещно-правовые иски (виндикационный и негаторный). Первый используется в случаях, когда необходимо истребовать имущество из чужого незаконного владения, второй - когда необходимо устранить препятствия пользованию имуществом, не связанные с лишением владения.

Оба иска могут быть использованы при разрешении спора, возникшего при регулировании абсолютных правоотношений, т.е. таких, в которых управомоченному лицу противостоит неопределенный круг обязанных субъектов. Поэтому указанные иски именуют «абсолютными», т.е. предъявляемых к любым, нарушившим вещное право.