Сделки с недвижимостью

Утрата гражданином, стоящим на учете в качестве нуждающегося, оснований, дающих ему право на получение жилого помещения по договору социального найма, влечет снятие его с учета. К таким основаниям относятся, например, увеличение дохода гражданина, который не позволяет считать его малоимущим (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 56 ЖК РФ граждане снимаются с учета при выезде на другое постоянное место жительства в другое муниципальное образование.

Новым основание, ранее не предусмотренным ЖК РСФСР, является получение в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения. Предоставление в установленном порядке от указанных выше органов земельного участка для строительства жилого дома также является основанием для снятия гражданина с учета в качестве нуждающегося.

Традиционным основанием, предусмотренным и ранее действовавшим жилищным законодательством, является выявление в представленных документах в орган, осуществляющий принятие на учет сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действия должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Очередность предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире посвящена ст. 59 ЖК РФ.

Предоставление освободившегося помещения (одной или нескольких комнат) осуществляется в следующей очередности:

проживающим в этой квартире нанимателем и (или) собственником, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими или нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии граждан, указанных в ч.1;

помещения предоставляются проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. Собственники, не проживающие в данной коммунальной квартире, не обладают названным правом;

в третью очередь освободившиеся помещения предоставляются по договору купли - продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. В этом случае целесообразнее говорить не о предоставлении жилья, а о заключении купли - продажи. Преимущественное право на заключение данного договора имеют названные лица. При этом имеется в виду, что они проживают в указанной коммунальной квартире.

Вызывает интерес позиция по данному поводу В.Н. Литовкина, который указывает, что «право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире связывается законодателем с условиями и порядком, установленными Гражданским кодексом РФ, что означает применение его ст. 250. Ее диспозиция сводится к тому, что если продается доля в праве общей собственности постороннему лицу, то остальные участники долевой собственности наделены преимущественным правом покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. В коммунальной квартире доля в праве общей собственников помещений представляет ее общее имущество - места общего пользования (кухня, коридор, санузел). Но ведь именно эту долю собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе самостоятельно отчуждать, отдельно от права собственности на комнату. Главной вещью признается комната - а доля - лишь спутник главной вещи, ее производное. Литовкин В.Н. Дефектная ведомость жилищного кодекса РФ// Российское право. № 4, 2006, с. 40 - 52

в четвертую очередь право на вселение в освободившееся жилое помещение имеют другие граждане (не проживающие в коммунальной квартире в качестве нанимателя или собственника).

ЖК РФ в ст. 50 конкретизирует нормы площади жилого помещения. Социальная норма в размере 15 кв.м. общей площади жилого помещения на одного человека была введена Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 года (ныне упраздненного). Постановлением Правительства Российской Федерации «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» от 3 августа 1996 года № 937 она составляла - 18 кв. м. общей площади на одного члена семьи; состоящей их трех и более человек - 33 кв. м. общей площади на одного человека.

Следует признать, что новый Кодекс отказался от существовавших понятий «норма жилой площади», «социальная норма площади», и ввел норму предоставления и учетную норму площади жилого помещения.

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов. В Законе Самарской области «О жилище» отмечено, что жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Учетная норма площади жилого помещения (далее учетная норма) является нормативом, исходя из которого, определяется уровень обеспеченности гражданина общей площадью жилого помещения в целях его принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Размер такой нормы не может превышать размер социальной нормы, установленной законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Как видно, установление конкретного размера учетной нормы Жилищный Кодекс отнес к компетенции органов местного самоуправления. При этом максимальный размер учетной нормы может не совпадать с размером нормы предоставления, установленной для данного населенного пункта или быть меньше указанного размера.

Согласно постановления Самарской городской Думы от 27 октября 2005 года №171 на основании ст. 50 Жилищного Кодекса РФ и п.5 статьи 14 Закона Самарской области от 5 июля 2005 года №139-ГД «О жилище» учетная норма площади жилого помещения в виде максимального размера площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, устанавливается в размере менее 8 квадратных метров приходящейся на одного человека. Норма предоставления в виде минимального размера установлена; для одиноких граждан -"33 квадратных метра; для семьи из двух человек - 42 квадратных метра; для семьи из трех и более человек - по 18 квадратных метров на человека.

Часть 3 ст. 50 ЖК РФ предусматривает, что по договорам социального найма Федеральными Законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений, могут быть установлены иные нормы предоставления.

Следующим основанием для получения жилого помещения является очередность получения жилья. Основной критерий предоставления жилья является очередность получения, исходя из времени принятия граждан.

Следует иметь в виду, что Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 199 - ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований» Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1(часть 1) с. 25 предусматривает:

1) Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг и по обеспечению жильем следующих категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года:

- инвалиды войны;

- участники Великой Отечественной войны;

- ветераны боевых действий;

- военнослужащие, проходившие военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 года по 3 сентября 1945 года не менее шести месяцев, военнослужащие, награжденные орденами и медалями СССР за службу в указанный период;

- лица, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда»;

- члены семей, погибших (умерших) инвалидов.

Часто в средствах массовой информации появляются сообщения о том, что первое лицо субъекта Российской Федерации, мэр города или глава муниципального образования выделил квартиру заслуженному гражданину, герою, семье, в которой родился ребенок в первом юбилейном году. М. Г. Ткач справедливо указывает, что эти абсолютно разумные действия представителей власти по большему счету, не вызывают возражений у большинства граждан, но и они должна иметь законодательную базу под собой. Ткач М.Г. О проекте Жилищного кодекса Российской Федерации//Жилищное право. № 3, 2002, с. 54 - 57

10.2. Содержание договора социального найма и правовой статус сторон.

Договор социального найма жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Особенности договора социального найма состоят в следующем:

Объектом договора является изолированное жилое помещение, что не является обязательным для договора коммерческого найма.

Объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде).

В качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления.

В качестве нанимателя выступает физическое лицо - гражданин РФ, состоявший на жилищном учете по правилам установленным Жилищным Кодексом.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя и его выбытия из жилого помещения заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем пользуются всеми правами, и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами.

Договор социального найма заключается без установления срока его действия.

«Срок не является существенным условием договора, поскольку жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование», утверждает Е.С. Гетман. Гетман Е.С. Жилищный Кодекс Российской Федерации. Под ред. Крашенинникова П.В. М. Статус.,2005.,с. 305. В то же время В.Н. Литовкин обращает внимание что договор без срока его действия не идентичен бессрочному. «В этом аспекте уже нельзя рассматривать как досрочное расторжение договора, если бы договор социального найма был бы заключен, допустим, на определенный срок или бессрочно. Другая особенность была у предшествующего закона (ст. 10 ЖК РСФСР). - бессрочности. Она выражала гарантию постоянного пользования жилым помещением. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному Кодексу российской Федерации (постатейный) М. Проспект.,2005.,с 124

Объектом (предметом) договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Это могут быть квартиры в многоквартирных домах, жилые дома не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме. Изолированность жилых помещений не является абсолютной. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение человека с внешним миром. Жилое помещение как вещь имеет границу. Исключение из этого правила допускается в случаях, когда предметом поднайма может выступать часть жилого помещения - жилая площадь.

Обратив внимание, что Жилищный Кодекс не упоминает в качестве самостоятельного признак жилого помещения, как пригодность для проживания, Н.Л. Ледовских объясняет, что акцентировать на это внимание излишне, так как «ч. 1 ст. 15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам), т. е. признак пригодности включен в понятие жилого помещения». Ледовских Н. Л. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации. -М.: ЭКМО, 2005, с. 198.

В то же время он отмечает, что, так как в отличие от ст. 676 ГК РФ в ст. 65 ЖК отсутствует обязанность передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, «наймодатель вправе предоставить жилое помещение без отделки, сантехники и т. п.». Там же, с. 202.

Вызывает интерес судебная практика, согласно которой в случае представления по договору социального найма квартиры, не отвечающей установленным санитарным и техническим требованиям, наниматель и члены его семьи вправе требовать от наймодателя зачета понесенных ими расходов на устранение недостатков в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением расходов на материалы, использованные для текущего ремонта квартиры. Извлечение из Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19. IV. 2005 № 11 - 805 - 5. Бюллетень ВС РФ, 2005, № 9, с. 9 Признак «недвижимость» включен законодателем в определение «жилого помещения» как рядовой категории объектов жилищных прав. Таким образом, помещение, не являющееся недвижимым имуществом, не может быть признано жилым. Из этого следует, что предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК). Мы понимаем, что описание модели жилого помещения с использованием термина «помещение» нельзя признать удачным, так как приводит к противоречию ч.2 ст. 15 ЖК РФ с положениями ч. 2 ст.16 ЖК РФ, в которой одним из видов жилых помещений признается жилой дом - «индивидуально- определенное здание». В результате непоследовательного использования законодателем понятия «здания» как родовой по отношению к «помещению» объект в тексте ЖК РФ приравнено к его разновидности.

Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма, как правило, носит возмездный характер, т. е. наниматель по такому договору обязан вносить оплату за использование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги. Из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма, без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицами, признанными малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК),

В качестве правосубъектной предпосылки для реализации права на получение жилья ЖК РФ указывается размер доходов на одного человека. «Эта предпосылка в качестве обязательной не подлежит применению в отношении военнослужащих, имеющих право на предоставление жилых помещений по договору социального найма, поскольку в силу ч. 3 ст. 40 Конституции РФ бесплатное жилище предоставляется не только малоимущим, но и иным указанным в законе гражданам. Таким законом в отношении военнослужащих является Федеральный Закон «О статусе военнослужащих» (в редакции, действовавшей до 1 января 2005 года). Кудашкин А. В. Что «приготовил» для военнослужащих новый Жилищный Кодекс РФ? / Право в
вооруженных силах. № 3, 2005, с. 2.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина (или) члена его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Нетрудно видеть, замечает в этой связи А.М. Эрделевский, что «ч. 2 ст. 51 ЖК РФ устанавливает зависимость между правом одного из членов семьи на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма и имущественного положения других членов семьи...» Что может означать на практике правило ч. 2 ст. 51 ЖК РФ, поясняет он на примере гипотетической ситуации. «В однокомнатной квартире, принадлежащей супругам на праве собственности, живут они сами и их малоимущий совершеннолетний трудоспособный ребенок. На каждого из проживающих приходится менее учетной нормы жилой площади. При этом у супругов имеется еще одна квартира на праве собственности, но они ею не пользуются. С учетом второй квартиры на каждого из перечисленных трех человек приходится более учетной нормы жилой площади. Исходя из правила ч. 2 ст. 51 ЖК РФ ребенку будет отказано в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий». Эрделевский А. М. Вхождение Жилищного кодекса в жизнь// Домашний адвокат. № 6, 2005, с. 4.

Согласно п. 4 ст. 60 Семейного Кодекса РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права на имущество ребенка. Возможность проживания ребенка в квартире родителей, как и пользования иным имуществом родителей, обусловлена исключительно согласием родителей, поскольку СК РФ не возлагает на родителей обязанность содержать совершеннолетних трудоспособных детей. Таким образом, наличие в собственности у родителей жилых помещений не влечет возникновения у ребенка каких-либо имущественных прав, но препятствует улучшению ребенком своих жилищных условий. Тем самым право ребенка на улучшение жилищных условий, оказывается, поставлено в зависимость от не зависящего от него обстоятельства - имущественного положения его родителей. Такое положение противоречит ч. 2 ст. 19 Конституции РФ, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина (в том числе предусмотренного ст. 40 Конституции РФ права на жилище), независимо от пола, расы, имущественного и должностного положения и других обстоятельств.

Согласно ЖК РФ порядок признания гражданина малоимущим осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. «Безусловно, - отмечает С.Н. Александрова, - ... критерии оценки и нормативы в разных субъектах Федерации не будут совпадать». Александрова С. Н. Основание и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма// Жилищное право. № 7, 2005, с. 9 - 13.

В.Н. Литовкин указывает, что «вместо принятой в Конституции РФ формулы - все нуждающиеся обеспечиваются жилыми помещениями бесплатно или за доступную плату всеми разновидностями Жилищного фонда - Жилищным кодексом РФ ведена новая формула - все малоимущие, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жилыми помещениями только из одной разновидности публичной формы собственности жилищного фонда, принадлежащей муниципальным образованиям …», однако, малоимущие - «это одна из категорий нуждающихся в жилье», отмечает он. Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ// Российское право. № 4, 2006, с. 40 - 52

Новациями Жилищного кодекса РФ являются:

во-первых, законом предусмотрено, что правом на вселение в жилое помещение по договору социального найма в качестве члена семьи обладают только граждане Российской Федерации. Следовательно, иностранные граждане, в том числе из ближнего зарубежья (страны СНГ), не могут быть учтены в составе лиц для расчета размера жилой площади, предоставляемой по социальному найму;

во-вторых, граждане Российской Федерации могут быть признаны членами семьи, если они вселены нанимателем в таком качестве.

Как видно, положения ст. 69 ЖК РФ подверглись существенной ревизии. Конструкция статьи не позволяет расширительно толковать указанный в законе перечень, что направлено на пресечение злоупотреблений недобросовестными лицами доброй волей нанимателя. Об этом свидетельствует и ст.69 ЖК РФ в которой прямо указано, что супруг, дети и родители данного нанимателя, являются членами его семьи, если они проживают совместно с ним, а согласно п. 2 ч. 1 ст. 69 ЖК «другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы» могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Что же касается иных лиц, которые согласно п. 3 ч. 1 ст. 69 ЖК, «могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения», то закон в императивной форме указывает, что они могут быть признаны членами семьи исключительно в судебном порядке. В связи с этим возникает вопрос, какой критерий может быть избран судом для признания этих лиц членами семьи нанимателя и как соотносится с их признанием членами семьи право нанимателя давать согласие на вселение?

Важно отметить различие между родственниками и нетрудоспособными лицами, с одной стороны, и иными гражданами, с другой стороны. Различие заключается в том, что признание членами семьи нанимателя граждан относящихся ко второй категории возможно только в исключительных случаях. И можно не сомневаться, что суды будут признавать права этих лиц крайне редко.

В то же время для лиц, относящихся к первой категории граждан достаточно доказать наличие объективных обстоятельств (родственные отношения и совместное проживание) с тем, чтобы они были признаны членами семьи нанимателя, то другим следует доказывать соблюдение установленного порядка их вселения, ведение общего хозяйства с нанимателем.

Кодекс впервые установил, что все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма (ч. 3 ст. 69 ЖК).

В ст. 69 ЖК указано, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, причем прекращение семейных отношений с нанимателем не влияет на объем прав и обязанностей проживающего совместно с ним бывшего члена семьи.

Сохранило свое действие правило, согласно которому дееспособные члены семьи нанимателя обязаны солидарно с нанимателем отвечать по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В отношении гражданина переставшего быть членом семьи нанимателя жилого помещения, закон установил самостоятельную ответственность по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Г. Арутунян справедливо отмечает, что если в квартире появился «чужой» человек, то одно из первых разногласий - это пропорциональность (соразмерность) при оплате коммунальных услуг. И этот конфликт интересов устранить в рамках единого договора не удается. Выходит, что возникшее жизненное обстоятельство (фактический и юридический распад семьи нанимателя) никак не урегулирован ЖК РФ. Создается угроза конституционно значимым ценностям, согласно которым права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание и применение законов. Поэтому положения ЖК РФ не могут толковаться таким образом, что при этом будут умаляться чьи-либо права, в частности, права бывших членов семьи нанимателя, которые вправе оплачивать коммунальные платежи соразмерно потребляемым услугам (принципам) равенства всех перед Законом и судом, а не на глазок и не по усмотрению нанимателя. Арутунян Г. Шанс на отдельный договор найма// Домашний адвокат № 15.,2005.,c.2-5.

По требованию членов семьи нанимателя договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения этот договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 82 ЖК РФ).

В соответствии с ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Указанная норма наиболее полно соответствует ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища.

В п. 1 ст. 70 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель, с согласия в письменной форме членов своей семьи, включая временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, либо с письменного согласия членов своей семьи, включая временно отсутствующих и нанимателя -других граждан, в качестве проживающих с ним членов своей семьи. В то же время согласно п. «а» ст. 9 Правил пользования жилыми помещениями, на вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия членов семьи и наймодателей не требуется.

К сожалению, усиливая административное начало в решении вопросов вселения, законодатель не предусмотрел последствия самовольного вселения граждан в социальное жилье, которое обязательно должно быть введено в ЖК РФ. Поэтому, при спорных ситуациях наймодатель будет вправе предъявлять к самовольно вселившимся гражданам негаторные иски по ст. 208 ГК РФ, согласно которой на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Установление определенного основания, по которому против вселения граждан может возражать наймодатель, направлено на защиту прав граждан от их нарушений уполномоченными жилищными органами. Вселение в жилое помещение других лиц требует изменения договора социального найма, поскольку все члены семьи нанимателя должны быть указаны в данном договоре.

М. Липовенко справедливо отмечает, что на практике, прежде всего, возникнут трудности с получением согласия на вселение от временно отсутствующих членов семьи, когда супруги фактически перестали вести совместное хозяйство, проживают раздельно, но в то же время сохраняют статус супругов... Здесь следует понимать смысл ст.70 ЖК РФ, которая провозглашает право сонанимателя давать право на вселение. Поэтому очевидно, что понуждение сонанимателя к даче согласия на вселение, в том числе и путем предъявления соответствующего иска, будет противоречить не только приведенной норме, но и ст.9 ГК РФ, гарантирующей гражданам осуществление принадлежащих им гражданских прав по своему усмотрению. Липовенко М. Вселение по записи// Домашний адвокат № 22,2005.,с.12-13.

Права и обязанности наймодателя определены в ст. 65 ЖК РФ. Наймодатель вправе требовать своевременного внесения уплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Он имеет право запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение, давать согласие на обмен жилых помещений, на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем.

В указанной выше статье перечислены и основные обязанности наймодателя:

· передать нанимателю в надлежащем содержании общее имущество многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

· осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

· обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Ответственности наймодателя посвящена ст. 66 ЖК. Основанием такой ответственности является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения. В Жилищном Кодексе отсутствует обязанность наймодателя обеспечить проведение ремонта общего имущества. Эта обязанность возложена на нанимателя, а наймодатель лишь принимает участие в надлежащем содержании в ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Основные права и обязанности нанимателя предусмотрены в ст. 67 ЖК. Наниматель вправе:

· вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

· сдавать жилое помещение в поднаем;

· разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

· производить обмен или замену занимаемого жилого помещения;

· требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг.

При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены жилищным и иным законодательством.

Наниматель обязан:

· использовать жилое помещение по назначению и в пределах установленных Кодексом;

· обеспечивать сохранность жилого помещения;

· производить текущий ремонт жилого помещения;

· своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

· информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении и условиях, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Согласно утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года № 25 Правилам пользования жилыми помещениями Российская газета.27 января 2006., №1 6(3982), жилым помещением признается изолированное жилое помещение, предназначенное для проживания граждан. Размещение в нем промышленных предприятий не допускается.

Существенное отличие Правил от 21 января 2006 г. от действующего ранее в том, что, по мнению Е. Семеновой, они не содержат запрета на хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, а также на загромождение коридоров, переходов, лестничных клеток посторонними предметами. В них также не установлено, что пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами можно при уменьшении слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома, что с 23 часов до 7 часов должна соблюдаться тишина: не определен порядок содержания собак и кошек в квартирах Семенова Е. Новые правила пользования жильем// Домашний адвокат. № 8, 2006, с. 4 - 5.

В то же время выдающийся специалист в области жилищного права Ю.П. Свит, касаясь такого основания расторжения договора социального найма как систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, указывает: « систематическое нарушениями будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем не требуются, чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в ночное время вышедопустимой громкости может сочетаться с нарушением правил содержания домашних животных» Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма// Жилищное право. №9. 2006. С.39-47. . К сожалению, нормативный акт, на основании которого Ю.П. Свит сделал такой вывод- не указан.

В Правилах указаны нормы регулирования пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения, пользование жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения, пользование жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ними членами его семьи, пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.

11.3. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма и выселение граждан.

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с требованиями статей 82 и 83 ЖК РФ и с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450 - 453 ГК РФ.

Когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо учитывать, что требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить, или расторгнуть договор либо неполучения в срок ответа на данное предложение, а при его отсутствии - в 30-тидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен по требованию одной из сторон решением суда только при существенных изменениях обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. Так, в Определении Президиума Самарского областного суда указано, что «изменение обстоятельств признаются существенными, когда они изменились настолько, что, если стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще бы не был заключен на значительно отличающихся условиях». Определение Президиума Самарского областного суда (извлечение), № 07-06126 от 18.03.2004// Архив Самарского областного суда.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Жилищный Кодекс предусмотрел два вида изменения договора социального найма в ст. 82. Так, граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

В другом случае предусмотрено, что дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем, а также по инициативе такого члена семьи в случае смерти нанимателя. Но при этом неясно, требуется ли согласие самого нанимателя или чем будет руководствоваться наймодатель, принимая соответствующее решение. Однако отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке.

Ранее в ЖК РСФСР предусматривалась возможность изменения договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Новый Кодекс вообще не предусматривает выдел или раздел занимаемого гражданами жилого помещения, представленного по договору социального найма. Таким образом, изменения, предусмотренные ЖК РФ, ограничивают жилищные права граждан по сравнению с ранее действующим законодательством.

Вместе с тем, Г.Арутунян, ссылаясь на Вводный закон к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие приходит к выводу, что ЖК применяется только в части тех прав и обязанностей которые возникнут после введения его в действие. Исходя из этого он считает, что:

1) бывший член семьи нанимателя имеет такие же права, что и наниматель, в том числе и право требования заключения с ним договора социального найма в порядке и на условиях, предусмотренных гл.8ЖК РФ;

2) бывший член семьи нанимателя самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающих из соответствующего (отдельного)договора социального найма (ч 4 ст.69 ЖК РФ);

3) ЖК не исключает возможности существования отдельного договора найма в отдельной квартире (ст. 82 ЖК); ЖК не содержит запретов на изменение договоров найма и заключения договора найма в одной квартире. Арутунян Г. Шанс на отдельный договор найма// Домашний адвокат № 15, 2005, С 2-5.

Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Договор социального найма жилого помещения, может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Договор социального найма жилого помещения, с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, может быть расторгнут им в любое время. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения или вследствие событий, не зависящих от воли сторон: разрушения жилого помещения, смерти одинокого нанимателя. По мнению известной самарской ученой В.Д. Рузановой, расторжение договора найма жилого помещения -это волевой акт являющийся по своей юридической природе односторонней или двухсторонней сделкой. Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения// Жилищное право. № 3, 2005, С. 14-16.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения регламентировано ст. 83 ЖК РФ. Примечательно, что в ч. 3 ст. 83 ЖК указано, что «в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда».

В этой связи представляет интерес мнение С. Д. Радченко, который полагает, что:

1. Выезд должен быть связан именно с переменой места жительства - это не должен быть выезд на учебу, в командировку. При этом показания свидетеля о том, что он долго не видел это лицо, не могут быть приняты во внимание без выяснения причин отсутствия, у выехавшего и желания у него сохранять право на жилье.

Доказательством отсутствия этого обстоятельства признаются: сохранение регистрации, внесение коммунальных платежей, обслуживание в поликлинике по месту жительства, принятие мер по обмену жилых помещений.

Добровольность выезда, который может доказываться: свидетельскими показаниями, письменными заявлениями в РОВД. Радченко С. Д. Споры о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма// Жилищное право. № 2,2002, С. 60 - 67. В ч. 4 ст. 83 ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя, лишь в судебном порядке в случае:

а) не внесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Данный пункт дублирует содержание ст. 15⁵ Основ, в которой помимо выселения предусматривался размер пени...;

б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использование жилого помещения не по назначению. «В этой связи непонятно, о каком использовании жилья не по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности», недоумевает А. А.Титов. Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному Кодексу Российской Федерации. -М.: Юрайт, 2005, с. 91.

Перечень, указанный в ст. 83 ЖК РФ, сформулирован как исчерпывающий.

В ЖК РФ отсутствует регламентация вопроса утраты права пользования жилым помещением. Вряд ли правильно расторгать договор социального найма, предусмотренного ст. 83 ЖК РФ и выселять без предоставления жилого помещения всех пользователей жильем (ст. 91 ЖК РФ), если виновным в порче помещения или в нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей. Речь следует вести о признании в судебном порядке виновного лица утратившим право пользования жилым помещением и о выселении его с сохранением действия договора для всех пользователей жилым помещением. Причем, ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение лиц, лишенных родительских прав, не определив основания прекращения жилищных правоотношений. Данный случай следует расценивать как утрату права пользования жильем.

В связи с утратой ордером значения как основания вселения в жилое помещение, представленное в жилищном фонде социального пользования, по ЖК РФ не подлежит применению, сложившаяся судебная практика о признании ордера недействительным и выселении лиц, вселившихся по нему в конкретное жилое помещение. ЖК РФ не предусматривает оснований для расторжения договора социального найма в случае нарушения очередности предоставления жилых помещений из фонда социального использования.

Следовательно, граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в договоре найма жилое помещение они не имеют. ЖК не устанавливает круга лиц, которые могут выступить с иском в таких случаях.

Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. 84 - 85 Кодекса. Допускается выселение из указанных жилых помещений только в судебном порядке. ЖК РСФСР предусматривал два вида выселения с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. В новом ЖК РФ уточнено: выселение может производиться с предоставлением другого жилого помещения или без предоставления жилья. В случаях, когда принимается решение о предоставлении гражданам другого благоустроенного помещения, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. Критики Жилищного Кодекса говорят, если «равнозначная жилая площадь», то из однокомнатной квартиры семья из четырех человек выехать уже не сможет? Вчера им не надо было доплачивать за дополнительные метры, они просто получали от города три комнаты по социальной норме. Теперь их могут заставить доплатить? П.В. Крашенинников отвечает: «Да, здесь некое противоречие все-таки существует. Когда я говорил, что при расселении идущего под снос дома действуют прежние нормы, я имел в виду ст. 86 ЖК. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома. В этой статье указано, что выселяемым из подлежащего сносу дома гражданам «предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. При этом, естественно, должны действовать социальные нормы предоставления жилой площади, принятые в конкретном городе или поселке. Такой же порядок предусмотрен и статьями 87 и 88 для случаев, когда дом признается непригодным для проживания или становится на капитальный ремонт. Но статья 89-я, действительно, противоречит трем предыдущим статьям. В ней, безусловно, надо указать «исходя из количества членов семьи. Невинная И. Жилье для всех и для каждого? // Российская газета. 17 марта 2005, № 52 (3721). ЖК РФ в ст. 85 предусмотрел предоставление благоустроенных жилых помещений, в случае, если:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

жилое помещение признано непригодным для проживания;

в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Согласно ст. 90 ЖК выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения, в связи с невнесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин, производится с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т. е. не менее 6 кв. м. на одного человека). Это помещение может не отвечать критериям благоустроенности. На наш взгляд, в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения - быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства и находится в пределах населенного пункта, так как иное толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства. Правила о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 08.02.06г. о повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно -коммунальных услуг указано, что положения Жилищного кодекса о выселении с жилого помещения за невнесение платы не способствуют защите интересов граждан.

К недостаткам ст. 90 ЖК РФ можно отнести то обстоятельство, что в ней не раскрыто понятие «уважительных причин». Причина платежей не влияет на возможность расторжения договора. В то же время, согласно ст.83 Жилищного кодекса, расторжение договора из-за неуплаты платежей возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя, к которым можно отнести длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в составе семьи. Что касается выселения из-за невозможности проживания, то буквальное положение ст. 83 Жилищного кодекса приводит к выводу, что это касается соседей, проживающих в том же жилом помещении, а не в многоквартирном доме, который жилым помещением не является. Заинтересованным лицам, которые могут потребовать выселение нанимателя в случае нарушения им их прав, интересов или бесхозяйственности является не только наймодатель, но и соседи нанимателя, члены его семьи, проживающие с ним. Однако эти заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора.

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 ЖК. Это возможно, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилыми помещениями, допуская его разрушение. К сожалению, жилищное законодательство не раскрывает понятие разрушение и повреждение жилого помещения. Сами по себе эти действия не являются основанием для обращения наймодателя в суд с соответствующим требованием о выселении. Наймодатель вначале обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения или санитарно-технического оборудования, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ст. 91 ЖК, то наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о выселении данных лиц. В ст. 91 ЖК предусмотрено правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

10.4. Обмен жилых помещений

Институт обмена жилыми помещениями в России возник в 20-е годы прошлого века. Как и всякий правовой институт, институт обмена жилыми помещениями в каждый период развития общества испытывал влияние экономических, социальных факторов, вносимых законодательными и иными нормативно правовыми актами изменений в регламентацию жилищных отношений. Следует признать, что в последние годы обмен жилых помещений активизировался, так как граждане, имеющие жилое помещение социального найма, могут его улучшить лишь двумя способами:

а) видоизменить его с помощью ремонта либо переустройства (перепланировки или переоборудования);

б) заменить его следующим образом:

- на жилое помещение меньшего размера, согласно ст. 81 ЖК РФ. Условиями правомерности требований нанимателя является наличие у него жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму, предоставления и наличия письменного согласия, проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе и временно отсутствующих. Наймодатель, на основании заявления нанимателя, обязан предоставить, по согласованию с ним, другое помещение в течение 3-х месяцев, то есть заменить имеющую у него жилую площадь самостоятельно с помощью договора обмена. Договор обмена жилых помещений представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение. Договор обмена жилым помещением является самостоятельным по своей природе договором.

Согласно части 1 ст.7 Правил пользования жилыми помещениями наниматель имеет право «осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных Жилищным Кодексом РФ.

В новом Жилищном Кодексе во многом сохранен действующий ранее порядок обмена жилыми помещениями. Так, право на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ст. 72 ЖК РФ). Как и ранее обмен жилыми помещениями может совершаться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников. Следует заметить, считает С.Н. Александрова, что нормы, устанавливающие правила обмена жилых помещений, представленных по договору социального найма, содержат больше ограничений, по сравнению со старым ЖК РФ. По ЖК РСФСР обмен конструировался как гражданско-правовая сделка. Сейчас - это и необходимость получения разрешения наймодателя на обмен, при этом разрешается обмен только на жилое помещение, представленное по договору социального найма. Неоправданно исчез родственный обмен. Александрова С. Н. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма// Жилищное право. № 7, 2005, с. 9 - 13.