Сделки с недвижимостью

II Правила внесения в технический паспорт параметров и инвентаризационной стоимости объекта индивидуального жилищного строительства.

Для внесения в технический паспорт параметров и инвентаризационной стоимости объекта индивидуального жилищного строительства составляется расчетно-инвентаризационная ведомость.

Расчетно-инвентаризационная ведомость состоит из трех форм:

Форма 7.Исчисление площадей и объемов жилого дома и вспомогательных строений, сооружений (приложение № 1);

Форма 2. Техническое описание и определение физического износа (приложения № 2, 3);

Форма 3. Расчет инвентаризационной стоимости жилого дома и вспомогательных строений, сооружений (приложение № 4).

10. Заполнение формы 1. «Исчисление площадей и объемов жилого дома и вспомогательных строений, сооружений».

Графа 1. указывается буквенное обозначение (литера) или цифровое обозначение, присвоенное частям объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательным строениям, сооружениям; Графа 2. указывается наименование частей объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательных строений, сооружений. Графы 3,4,5,6,7. Заполняются по данным измерений с учетом действующих строительно-технических нормативов.

11. Заполнение формы 2. «Техническое описание и определение физического износа».

Для каждой части объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательного строения, сооружения указываются литера, группа капитальности в соответствии с действующими строительно-техническими нормативами. Для основных строений, отапливаемых пристроек дополнительно указываются год постройки, число подземных, наземных этажей, год реконструкции (капитального ремонта) .

В графе 2 приведен стандартный перечень базовых конструктивных элементов для объектов индивидуального жилищного строительства, сформированный с учетом методики проведения подсчета восстановительной стоимости по укрупненным показателям в соответствии с действующими строительно-техническими нормативами. Перечень базовых конструктивных элементов объекта индивидуального жилищного строительства устанавливается при обследовании. При наличии конструктивного элемента заполняются все графы (с 3-й по 9-ю); при отсутствии - графы 3,4 не заполняются, графы 6-9 заполняются с проставлением нулей в соответствующих строках.

Графа 3 . указывается описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее).

Графа 4. указывается характеристика технического состояния конструктивного элемента объекта индивидуального жилищного строительства - перечень имеющихся у него дефектов (повреждений, деформаций) с их количественной оценкой, позволяющей определить степень его физического износа в процентах, согласно действующим методическим и инструктивным нормам. Графа 5. указывается удельный вес конструктивного элемента. Удельные веса базовых конструктивных элементов восстановительной стоимости объекта капитального строительства принимаются по оценочным таблицам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) для соответствующего объекта-аналога с применением необходимых поправочных коэффициентов, либо определяются расчетным путем на основании представленной заказчиком проектной, строительной, исполнительной, землеустроительной и иной документации. Графа 8. указывается количественное значение процента износа, соответствующее характеристике технического состояния. Примечание: определение процента физического износа здания производится расчетно, с применением удельных весов конструктивных элементов этого здания, указанных в соответствующем оценочном нормативе. Процент физического износа по каждому конструктивному элементу, выбранному из таблиц, упомянутых выше правил, умножается на удельный вес этого элемента (после применения поправки или ценностного коэффициента). В результате получаем физический износ отдельных конструктивных элементов по отношению ко всему зданию. Суммированием полученных результатов определяется физический износ всего здания. Если в расчетах были применены поправки или ценностные коэффициенты и вследствие этого сумма уточненных удельных весов конструктивных элементов не составляет 100, полученный процент физического износа на все здание следует уточнить(разделить на сумму уточненных удельных весов и для получения процента физического износа умножить на 100). Физический износ холодных пристроек. Вспомогательных строений и сооружений объекта технической инвентаризации допускается определять в целом по всему строению или сооружению без учета удельных весов их отдельных конструктивных элементов.

12. Заполнение формы 3. «Расчет инвентаризационной стоимости жилого дома и вспомогательных строений, сооружений». Заполнение производится по каждой части объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательному строению, сооружению в соответствии с действующими строительно-техническими нормативами. Графа 1. указывается буквенное обозначение (литера)или цифровое обозначение, присвоенное части объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательному строению, сооружению на плане.

Графа 2. указывается наименование части объекта индивидуального жилищного строительства или вспомогательного строения, сооружения. Графы 3, 4, 5, 6. заполняются с учетом данных по объекту-налогу на основании методики проведения подсчета восстановленной стоимости по укрупненным показателям в соответствии с действующими строительно-техническими нормативами.

Графа 7. заполняется с учетом итогов (итоговый результат графы «удельный вес с поправкой» делится на 100).

Графы 8, 9, 10. указываются поправки на отличие оцениваемого объекта от объекта-аналога.

Графа 12. указываются данные измерений по оцениваемому объекту в единицах измерения объекта-аналога. Графа 14. заполняется с учетом процента износа.

Графа 16. указывается индекс¹ пересчета базовой стоимости в текущий уровень цен.

Исчисление площадей и объемов жилого дома и вспомогательныхстроений, сооружений

№ на плане (литера)	Наименование здания, сооружений	Формулы для подсчета площадей по наружному обмеру	Площадь, кв.м.	Высота, м	Строительный объем, куб.м.
			В расчет объема	Застройки
1	2	3	4	5	6	7

Техническое описание конструктивных элементов и определение физического износа основных строений, отапливаемых пристроек жилого дома

Литера год постройки число этажей

Год реконструкции группа

(капитального ремонта) капитальности

1 2				Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее)	Техническое состояние	Удельный вес по таблице	Ценностный коэффициент	Удельный вес констр. Элем, после применения цен. коэффициента	Износ, %	% износа к строению ( гр. 7 х гр.8)/100	Текущие изменения
	g щ О Я Я S Ј g Ё s X >~> С U Р- Я 5 К U Я О 3 S я о								Износ %
									я Ё U S и ч	2 к X о о П.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	Фундаменты
2	а) стены и их наружная отделка б) перегородки
3	s о. и о. U с	Чердачные Межэтажные подвальные
4	Крыша
5	Полы
6	3 2 «О О О. с	Оконные дверные
7	03 с; 1	Внутренняя наружная
8	т S э: х я 5 н ft я >> 3 Я О «	Отопление Водопровод Канализация Гор. Водо-Газо-, электроснабжение радио, телевидение, телефон, вентиляция
9	Прочие работы

Итого X XX

% износа к 100 по формуле % износа (гр 9) х 100

Удельный вес (гр 7)

Техническое описание и определение физического износа неотапливаемых пристроек жилого дома и вспомогательных строений, сооружений ,_^__г_^__т___

Наименование конструктивных элементов

Литера_

Удельный вес по таблице

Поправки

Удельный вес с поправкой

Литера

Удельный вес по

Поправки

Удельный вес с

Литера_

Удельный вес по таблице

Поправки

Удельный вес с поправкой

Группа Капитал.

Группа Капитал.

Группа Капитал.

Материал, Конструкц ия

Материал, конструкция

Материал, Конструкци я

фундаменты

Стены и перегородки

перекрытия

крыша

полы

проемы

Отделочные работы

Электро освещение

Прочие работы

Итого

100

X

100

X

100

X

Износ, %

Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития Россия) от 15 августа 2006 г. № 232 г. Москва зарегистрированного в Минюсте РФ 30 августа 2006 г.

Регистрационный № 8181

утверждена форма декларации об объекте недвижимого имущества

Утверждено приказом

Минэкономразвития России от 15 августа 2006 года № 232

ДЕКЛАРАЦИЯ

об объекте недвижимого имущества {представляется в двух экземплярах,

заполняется на один объект недвижимого имущества)

1. Адрес (местоположение) объекта:

Субъект Российской Федерации

Район

Город¹

Населенный пункт¹ (село, поселок и т. д.)

Наименование некоммерческого объединения граждан¹

Улица¹ (проспект, переулок и т.д.)

Номер дома¹ (владения, участка)

Номер корпуса¹ (строения)

2. Вид (название) объекта: Правильный вариант заполняется (V)

Жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на дачном земельном участке² П

Жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на дачном земельном участке П

Жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке П

Хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования) П

Назначение: Жилое П Нежилое П

Правильный вариант заполняется (V)

Кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества³

ппппппппппппппппппппппппппппппппппппппппппп

5. Техническое описание объекта:

Общая площадь⁴ (кв. м.) ПППППППП

Этажность⁵ ПП Подземная этажность ПП

Год создания ПППП

Материал наружных стен: Правильный вариант заполняется (V)

Кирпич П Бетон П Прочий камень П Деревянный П Деревянно-каменный П

Металлический П Прочий П

5.5. Подключение к сетям инженерно-технического обеспечения⁶

Электричество Водопровод Канализация Горячее водоснабжение Газоснабжение

Центральное П Центральный П Центральная П Центральное П Центральное П

Автономное П Автономный П Автономная П Автономное П Автономное П

Отопление Телефон П

Центральное П Автономное П

6. Правообладатель объекта недвижимого имущества

Фамилия ПППППППППППППППППППППППППППППППППППП

Имя ПППППППППППППППППППППППППППППППППППП

Отчество ПППППППППППППППППППППППППППППППППППП

Дата рождения ПП ПП ПППП Пол муж П жен П Гражданство

Вид документа, удостоверяющего личность

Серия и номер документа, удостоверяющего личность

Кем выдан

Дата выдачи документа ПП ПП ПППП ИНН⁷ ПППППППППППП

Адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания

Почтовый индекс П П П П П П

Субъект Российской Федерации

Район

Город

Населенный пункт (село, поселок и т.д.)

Улица (проспект, переулок и т.д.)

Номер дома (владения)

Номер корпуса (строения)

Номер квартиры

7.Сведения об общей собственности на объект недвижимого имущества⁸

Общая долевая собственностьП Общая совместная сооственность П Правильный вариант заполняется (V)

Доля⁹ ПППППП

Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации, подтверждаю:

Дата ПП ПП ПППП Подпись

Расшифровка подписи

Оборотная сторона

'Наименование города, населенного пункта, некоммерческого объединения граждан, улицы, номера дома, корпуса, строения, квартиры заполняются в случае их наличия.

²Отметка в ячейке, соответствующей строке «Жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на дачном земельном участке» ставится в случае, если произведена регистрация граждан по месту жительства по соответствующему адресу.

Необходимо указать кадастровый номер земельного участка на котором расположен объект недвижимого имущества в соответствии с кадастровым планом земельного участка.

⁴Общая площадь (кв. м.) объекта недвижимости определяется как сумма площадей всех помещений по внутреннему обмеру (для жилых объектов недвижимости за исключением площади лоджий, балконов, веранд, террас).

Этажость - указывается количество этажей, включая подземные.

Необходимо отметить наличие подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и отметить вод подключения (центральное/автономное).

'Заполняется при наличии.

⁸Раздел заполняется только при наличии общей собственности в соответствии со ст. 244, 256 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указывается Ваша доля на объект недвижимого имущества в случае общей долевой собственности в виде правильной простой дроби в соответствии со ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ГЛАВА IV. Аренда недвижимости

4.1. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений.

Как показывает практика работы риэлторских фирм и правоохранительных органов, в среднем каждый пятнадцатый- двадцатый участник рынка недвижимости является потенциальной жертвой (потерпевшим)- именно такую часть сделок организуют и проводят в сфере бизнеса профессиональные преступники.

Итак, явление - аферы на рынке недвижимости. На этом сверхвыгодном поприще кормятся сотни мошенников, которые работают изобретательно, вдохновенно и по-крупному. Сами себя они называют фармазонами, это, кстати, одна из самых уважаемых в блатном мире воровских «профессий».

На языке Уголовного кодекса РФ, их деяния подпадают под ст. 159 УК РФ ч.4 (мошенничество в особо крупном размере (т. е. свыше 1 млн. рублей), предусматривающую наказание от 5 до 10 лет лишения свободы со штрафом до 1 млн. рублей. Однако строгое наказание для этих лиц не препятствие, ведь рискнув, можно «срубить» до 200 тыс. долларов за 2-3 недели, стоит только найти «лоха»- доверчивого и юридически безграмотного гражданина и очень умело его «развести», т. е. «втереться»- войти в доверие и обмануть.

Если судить по существующим у риэлторов «черному списку» (в него включены зафиксированные услуги мошенничества, вымогательства, недобросовестной конкуренции, невыполнение договорных обязательств со стороны фирм, частных маклеров и агентов), то лидерство по числу афер удерживает срочная покупка недвижимости (когда объект продается на 15-20 % дешевле реальной стоимости, а деньги требуются через 3-7 дней, иногда до окончания оформления), примерно одна шестая часть таких предложений- откровенное мошенничество. Шабашин В.ГСмирнов., И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров. М 2005 г, с.13.

Второе место - у аренды и найма недвижимости (квартир, офисов, магазинов и складов). В зависимости от характера сделки один вариант из восьми - десяти (10-12 %) носит криминальный характер- это связано с тем, что подобные аферы очень легко организовать. Аренда и продажа прав аренды для фармазонщиков своего рода «первый класс, вторая четверть» - ведь стороны (хозяева и арендаторы) всячески стремятся уклониться от уплаты налогов и других обязательных сборов, да и система регистрации прав на помещение еще позволяет находить лазейки для злоупотреблений.

На третьем месте находятся аферы, совершаемые на первичном рынке, т. е. при покупке жилья (квартир, коттеджей) на этапе строительства. Наиболее криминогенной является деятельность жилтовариществ (ЖК и ЖНК), а также организаций, предлагающих всевозможные «накопительные схемы приобретения жилья» в рассрочку под очень низкий процент.

В среднем 8-10% предложений на «первичке» исходят либо от типичных «жилищных пирамид», либо от «двойников» нормально работающих девелоперских компаний, а также из структур, специально созданных с целью дальнейшего искусственного банкротства.

Далее следует сделка, именуемая среди профессионалов «чистая купля- продажа, т. е. покупка жилплощади у владельцев на вторичном рынке или в доме новостройке с оформленными правами собственности. В этих случаях на крючок попадается в среднем один клиент из 15-16 (6-7 %). При этом учитываются только зарегистрированные сделки (попытки мошенничества, например с получением аванса, совершаются, конечно, больше).

На следующем месте по количеству афер - всевозможные схемы «альтернативы», т. е. обмен жилья путем его купли- продажи (сначала квартиры «обмениваются» на всеобщий эквивалент - деньги, а потом на них покупается другая жилплощадь). Здесь жертвой становится в среднем каждый двадцатый участник сделки - ему не отдают деньги за проданную квартиру либо приобретают в качестве «альтернативы» жилье ненадлежащего качества или с «историей», чаще всего криминальной. Сюда же можно отнести и «саморасселение»- когда жильцы коммунальной квартиры хотят разъехаться самостоятельно, не обращаясь к помощи профессиональных риэлторов. Такая самодеятельность часто заканчивается тем, что бывшую коммуналку они продают на законных основаниях, а новые квартиры приобретают у аферистов (когда мошенничество вскрывается, невезучие жильцы просто оказываются на улице).

Рассмотрим факт аренды с последующей продажей. Квартира или дом снимается у владельца, при этом аферисты завладевают оригиналами правоустанавливающих документов (или по копиям фабрикуют их), после чего мошенники выставляют такой объект на продажу. Один из них выдает себя за собственника (идеальный случай, если при этом удается завладеть его паспортом или получить новый взамен «утерянного»), и на объект рано или поздно находятся «лохи»- покупатели. Далее следует либо лжеоформление, либо получение авансов с нескольких «клиентов», после чего мошенники скрываются.

В связи с этим, что нам необходимо знать об аренде недвижимости?

Аренда (лат.arrendare- отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей иными природными ресурсами предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. Основная форма таких взаимоотношений - договор, т.к. речь в данном случае идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения. Гражданский кодекс РФ определяет аренду как договор в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 606). Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что п.1 ст.606 ГК РФ указывает не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда.

Как видно, законодатель полностью отождествляет понятие «имущественный наем», «аренда». Правовое регулирование аренды объектов недвижимости определяется разными отраслями законодательства. Это и Гражданский, Жилищный, Земельный и Лесной кодексы РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также специальными законодательными актами. Более того, как справедливо отмечает М. Н. Илюшина, «ряд процедурных вопросов освещен в Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 218 утвердившим Правила ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, возмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса), утвержденной приказом Минюста России от 23 января 2002 г. № 18, Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135». Илюшина М. Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация// Закон №2., 2006., с 14-18

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного пользования имущества, в том числе недвижимым. Пользование этим имуществом осуществляется за плату. Следовательно, договор аренды относится к числу возмездных. Имущество передается в пользование арендодателем на основании уже заключенного договора, поэтому последний должен быть признан консессуальным. Так как за пользование недвижимостью арендатор вносит плату, договор аренды строится как двухсторонний (взаимный).

В результате заключения договора аренды возникают обязательства по передаче имущества в пользование. Эти отношения юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право на него).

В ГК проводится разграничение пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового. Это обусловлено тем, что в настоящее время ряд сфер деятельности, связанной с научно- техническим прогрессом, позволяет пользоваться всеми полезными свойствами имущества, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.). Существенным условием всякого договора аренды является его предмет, т.е. договоренность о том, какое имущество подлежит передаче арендатору.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть только индивидуально - определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. «Непотребляемость - это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться потребляемой. Поэтому непотребляемой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза», отмечает А. А. Иванов Иванов А. А. Аренда. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая. Ред. А. П. Сергеев и Ю. К. Толстой. М. «ТК Велби», 2005., С.229.. Согласно п.3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается незаключенным.

Таким образом, сдаваемое в аренду имущество должно соответствовать условиям договора и своему назначению. Состояние имущества определяется договором. Если это не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передан в аренду в установленный срок, который указан в договоре. Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи.

Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2 главы 34 ГК.

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества могут служить п.2 ст. 609 и п. 2 ст. 615 ГК. В п. 2 ст.609 речь идет об аренде недвижимого имущества, а в п. 2 ст.615 - об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности недвижимого имущества.

В п.2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000г. №53 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отмечено следующее: «принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ».

Таким образом, ВАС РФ признал, что на нежилое помещение распространяется тот же правовой режим, что и на здание в целом.

Наем зданий и сооружений - подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. Аренда земельного участка регулируются в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст.652/п.1 ст.654).

В комментариях законодательства «под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования». Гражданское право. Учебник./Под ред. Сергеева А. П. и Ю. К. Толстого. М. Проспект,1997 г. ч.2 с.185/

Понятие же сооружения, определяют основном путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, мосты, оранжереи, трансформаторные, тепловые и другие инженерные сооружения, формально связанные с землей. Вызывает интерес довод В. М. Кроза, что действующим законодательством не выработано четких критериев позволяющих определить категории «здание» и «сооружение» так как даже их простое разграничение по дополнительному признаку (возможность использования для проживания) позволяет достаточно серьезно менять как само понятие, так и его содержание. Кроз С. М. О понятиях «Здание» и «сооружение» в действующем законодательстве/Материалы 3 международной научно-практической конференции молодых ученых, специалистов и студентов. Самара, 2006.

При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК).

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащим арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п.3 ст.652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания и сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование его, не по назначению.

Заслуживает внимание практика Федерального арбитражного суда Приволжского округа, который рассматривает требования истца, заявленного в порядке ст. 451 ГК РФ о расторжении договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств - переходом прав собственности на объекты недвижимости отказал в иске. Суд указал, что согласно ч.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здания, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого указанными выше объектами и необходимой для его использования на таких условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами недвижимости, применяются правила, предусмотренные п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Согласно ст. 617 ГК РФ при изменении стороны договор аренды сохраняет свою силу. В случае, если новый собственник объекта не оформляет права на аренду в порядке ст. 35, 36ЗК РФ, то прежний владелец вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в порядке п.2 ст. 611 ГК РФ. Ответственным по договору аренды становится новый арендатор земельного участка, т.е. законодатель исключил возможность расторжения договора при переходе права собственности на объект аренды и не признает данные обстоятельства существенным изменением. Извлечение из Постановления Федерального арбитражного суда Приволжского округа// Правосудие в Поволжье. №5. 2006. С. 14-16.

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения, объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст.131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок. Согласно ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 31 декабря 2005 года) построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации. Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть технический паспорт и поземельная книга.

В то же время, согласно ст.6 Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006г. №93 -ФЗ ст.8 Градостроительного кодекса дополнена частью4 следующего содержания: «До 1 января 2010г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта». Российская газета. 07.07.06. №146(4112)

Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как самого здания и сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое на него право имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, и стороны должны сами определить его в договоре, однако срок является существенным условием и стороны обязаны его предусмотреть (исключение составляют случаи, когда согласно п.2 ст.610 ГК РФ срок в договоре аренды не определяется и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок).

Договор аренды здания, заключенный на неопределенный срок не нуждается в регистрации, т.к. согласно ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее одного года. По истечении срока действия арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он:

- надлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору, т.е. использовал имущество по назначению, не допускал ухудшение его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату;

- готов заключить договор на условиях, равных предлагаемых другими претендентами на аренду;

- желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателю в срок, указанный в договоре, а если он не был там определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Здания и сооружения могут предоставляться в субаренду, однако в этом случае необходимо получить согласие арендодателя. Если речь идет о муниципальной или государственной собственности, то такое согласие дают представители собственника (соответствующие комитеты по имуществу, органы местного самоуправления и т.д.).

На стороне арендодателя выступает также балансодержатель - юридическое лицо, на балансе которого находится здание или сооружение и которое отвечает лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Однако подписывает договор представитель собственника, а не балансодержатель, который арендодателем не является.

В субаренду нежилые помещения могут предоставляться любым зарегистрированным в установленном порядке юридическим лицом, однако при этом необходимо получить согласие арендодателя - соответствующего комитета по имуществу.

Согласно п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

В силу п.2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами, посредством почтовой, телеграфной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК.

Так, в удовлетворении иска о признании договора аренды нежилого помещения заключенным было отказано, так как арбитражным судом не выявлено наличия заключенного в письменной форме договора аренды, и истцом не представлено доказательств принятия ответчиком письменного предложения заключить спорный договор». Постановление Федерального арбитражного суда Приволжского округа № А 12 - 3597/05, с. 54 от 8 сентября 2005 г. //Правосудие в Поволжье, № 3, 2006, с. 3 - 4.

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав. При ней арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой.

При желании стороны могут нотариально удостоверить договор аренды. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры: - договор аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);

-договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);

- договоры аренды предприятия, как имущественного комплекса, независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);

-договора субаренды, к которому применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. 386, 391, 615 ГК);

соглашение об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

При заключении договора аренда здания или сооружения, помещения или части помещения к договору, представленному на регистрацию, следует прилагать поэтажные планы здания или сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендованной площади.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях - памятниках культуры, то в договор необходимо включать условие, гарантирующее сохранность культурной или исторической ценности объекта.

Если в договоре не согласованы условия предмета арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяют общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то при ее определении исходят из цены, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением)должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако коммунальные услуги обычно оговариваются отдельно.

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания или сооружения - 1 кв. м. однако при аренде зданий или сооружений - памятников истории и культуры арендная плата может определяться за все здание или сооружения в целом. При аренде мастерских художников арендная плата может рассчитываться исходя из 1 куб. м.

Гражданский кодекс (ст. 655) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной стороны от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора - от принятия имущества, а арендодателя - от передачи имущества.

Законом могут быть установлены виды недвижимого имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК).

Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Договор аренды отличается от смежных гражданско-правовых договоров. Договор аренды - это договор о предоставлении имущества в пользование, этим он отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит в собственность приобретателя. Он является синоллагматическим: каждая из сторон договора имеет по отношению друг к другу взаимные права и обязанности.

Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает широкий круг экономических отношений - от аренды производственных комплексов до бытового проката.

Следует отметить, что в настоящее время договор аренды более не рассматривается в качестве особой организационно-правовой формы предприятия (арендное предприятие). Вместе с тем, в соответствии со ст. 16. Закона о приватизации муниципального имущества и об основах приватизации муниципального имущества; выкуп арендованного государственного или муниципального имущества вновь рассматривается в качестве одного из способов приватизации.

Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому, арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды и отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст.660 ГК).

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащиеся в ст. 132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

Если земельные участки, здания сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты, только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.

При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст. 132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан а аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета.

3. Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст.657 ГК).

4.2 Права и обязанности сторон

Важной стороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права и обязанности сторон.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку: арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Так, в силу закона таким правом обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено тем, что сдавать его в аренду они могут только с согласия собственника имущества. Если арендодатель -некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности.

В то же время имеют место случаи, когда в нарушение требований ст. 608 ГК РФ, арендодателем выступает сторона, не являющаяся обладателем этого имущества и не имеющего согласия на передачу в аренду имущества. Так, арбитражный суд признал недействительным договор аренды нежилого помещения, заключенный муниципальным образованием, поскольку спорное помещение являлось федеральной собственностью. Извлечение из постановления Федерального арбитражного суда Приволжского округа// Правосудие в Поволжье. №5. 2006. С.16.

Арендодателем земельных участков по действующему земельному законодательству может быть только собственник (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса). Возникает вопрос: подлежат ли изменения нормы ГК РФ и иных нормативно- правовых актов, принятых до введения в действие Земельного кодекса, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду? Могут ли, например, в настоящее время лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ) сдавать земельные участки в аренду?- отмечает Добрачев, имея в виду, что п. 4 ст. 20 Земельного кодекса устанавливает запрет распоряжаться этим земельным участкомДобрачев Д. В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка// Вестник Высшего Арбитражного суда РФ, № 1. 2005. с. 161 .

Субъекты права оперативного управления - казенные предприятия могут сдавать в аренду любое имущество (как движимое, так и недвижимое) только с согласия собственника. Что касается учреждений, то они не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними или приобретенное по смете. Однако учреждение может сдать в аренду любое имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности (ст. 198 ГК).

Если в аренду сдается государственное или муниципальное имущество, арендодателем является орган исполнительной власти, уполномоченный распоряжаться государственным имуществом или органы местного самоуправления.

Поскольку подавляющее большинство как жилых, так и нежилых помещений являются муниципальной собственностью, то в качестве арендодателя часто выступают муниципальные органы (обычно соответствующие комитеты по имуществу). При этом следует иметь в виду, что в соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления.

В отношении земельных участков арендодателями могут быть их собственники, лица, постоянно пользующиеся земельными участками (с согласия собственника), а если в аренду сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности и не переданные в постоянное пользование, то арендодателями выступают уполномоченные государственные органы.

Арендодателями водных объектов являются органы

исполнительной власти субъектов РФ; участков лесного фонда -владельцы лесного фонда (организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию с местными органами власти.

Ранее договор аренды жилых помещений предусматривался ст. 17 Закона РФ « Об основах федеральной жилищной политики». ГК РФ, формируя систему гражданско-правовых договоров, отказался от использования договора аренды как основания возникновения жилищных правоотношений.

В ч. 2 ст. 671 ГК РФ было установлено, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом уточняется, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В п.2 ст.30 ЖК РФ установлено, что «собственник жилого помещения вправе представить во владение и (или) пользование принадлежащие ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом». Следовательно, «ЖК РФ допускает аренду жилых помещений по правилам гражданского законодательства, но с ограничениями, установленными жилищным законодательством, в частности, это касается прямого запрета, установленного п.З ст.92 ЖК РФ, на передачу в аренду специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилых фондов, таких как: служебные помещения, общежития, маневренный фонд и т.д.»-указывает М.Н. Илюшина. Илюшина М. Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация. «Закон»// №2., 2006., с. 14-18. Она отмечает, что в силу этого «к договору аренды жилых помещений юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (необоснованно не названными ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ возможными арендаторами жилых помещений) должны применяться общие правила об аренде зданий и сооружений, а именно, правило о том, что договор аренды здания и сооружения или части его, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации». Илюшина М. Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация. «Закон»// №2., 2006, с.17.

Касаясь соотношений понятий «наем» и «аренда» жилых помещений следует иметь в виду, что если речь идет о сдаче жилых помещений под офис, торговое помещение, то эти отношения регулируются правилами о договоре

имущества(имущественного найма). Если для проживания граждан, то наем о договоре жилища - аренды. Договор аренды жилого помещения, предусматривающий его эксплуатацию в каких-либо иных, кроме проживания граждан, целях, противоречит Гражданскому кодексу РФ. А, следовательно, арендные платежи по такому договору нельзя списать на расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. Между тем Гражданский кодекс РФ отнюдь не обязывает указывать в договоре, как будет использовано арендованное имущество. Значит, для того, чтобы привести договор в соответствие с законодательством, достаточно исключить из него любые упоминания о том, что в арендном помещении откроют офис фирмы и устроят склад. Тогда арендные платежи будут отвечать всем условиям для признания расходов, перечисленных в ст. 252 Налогового кодекса РФ.

То, что на самом деле арендатор использует помещение не для проживания граждан, он правила учета расходов при расчете налогообразуемой прибыли не нарушает. Ведь Налоговый кодекс РФ не требует, чтобы действия налогоплательщика, направленные на получение дохода, соответствовали нормам ГК или, скажем, жилищного законодательства», указывает Д.А.Волошин Волошин М.Д. Аренда: оформление, налогообложение, учет.// М., 2005, «Главбух», с. 36

. Исходя из положений ст. 2 и 23 ГК РФ, все граждане, которые получают доходы от продажи или сдаче в аренду принадлежащего им на праве собственности имущества, т. е. в результате совершения в отношении этого имущества тех или иных сделок посредством заключения гражданско-правовых договоров с другими гражданами или организациями, должны признаваться индивидуальными предпринимателями, не зарегистрировавшимися в этом качестве в установленном законом порядке.

Вместе с тем, доходы от пользования имуществом, принадлежащим физическим лицам на праве личной собственности, могут быть получены лишь в случае, если такие лица сами осуществляют предпринимательскую деятельность с использованием данного имущества. В случаях сдачи имущества в аренду именно арендатор осуществляет предпринимательскую деятельность с использованием арендованного имущества: при этом согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате исполнения арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью. Что же касается сдачи в аренду (наем) принадлежащих гражданам жилых помещений, то такие помещения вообще не могут рассматриваться в качестве объектов имущества, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, поскольку жилые дома и жилые помещения согласно ст. 288 ГК РФ должны использоваться в соответствии с их назначением, т. е. для проживания граждан.

В то же время, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, допустив возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, дает основания для отрицания вывода, что «передача гражданами принадлежащих им на праве собственности жилых помещений во временное пользование на возмездной основе другим лицам не может признаваться экономической деятельностью, и в связи с этим не требует регистрации гражданина в качестве предпринимателя без образования юридического лица». Вообще, Жилищный кодекс представляет собственникам жилья много прав, которые еще подлежат анализу и осмыслению. Так, товарищество собственников жилья (ТСЖ) теперь могут принимать решения о сдаче в аренду нежилых помещений. Правовая природа этих отношений пока не исследована. Так, касаясь вопроса защиты интересов арендодателя, сдавшего в аренду квартиру, Р.Л. Суняева отмечает, что такой договор аренды, конечно, важный юридический факт, но если одна сторона не будет выполнять условия, судиться практически невозможно. Можно, конечно, но финансовые и нервные затраты не окупят результата. Допустим, не заплатил Вам квартирант за какой-то период, наговорил по международной связи и сбежал. Попробуйте подать в суд - заплатите больше, чем аренда квартиры и долг за телефон вместе взятые. Суняева Р.Л. Как правильно сдавать квартиру// Жилищное право. №9, 2006. С.48-57. Таким образом, арендодателю следует решать стоит ли обращаться в суд. Причем он должен быть уверен, что договор аренды не противоречит действующему законодательству и если речь идет о частных лицах, то не должно быть термина «аренда», так как ГК РФ определяет, что арендовать могут юридические лица, а физические - могут лишь «снимать» жилье.