Сделки с недвижимостью

Некоторые банки представляют аренду сейфа на весьма выгодных условиях - 14 долларов в месяц, но по 10 долларов дополнительно они взимают за каждый приход продавца и покупателя (риэлтора) к ячейке. «При непосредственном контакте покупателя и продавца осуществляющих аренду банковской ячейки на срок явно недостаточный для проведения государственной регистрации при превышении срока покупатель, в отдельных случаях, угрожает продавцу, что на законных основаниях заберет деньги. Этими угрозами он вынуждает платить за «простой».

Другой вариант «мошенник подделывает договор купли - продажи и свидетельство о регистрации и забирает деньги из ячейки, пока покупатель квартиры еще ждет окончания регистрации. И еще не факт, закончиться ли она успешно», отмечает Л.А. Симененко Симененко Л.А. Как выгодно купить, продать квартиру, дом, дачу. Ростов на Дону, «Феникс», 2001, с. 42..

Можно прибегнуть и к посредничеству нотариуса, которые весьма неохотно соглашаются на такого рода сотрудничество. У нотариуса открывают депозитный счет, и квитанция оказывается в руках у того, кто внес деньги (т.е. у покупателя). Эту услугу нотариус регистрирует в реестре по ведению нотариальных действий. Пока сделка по купле - продаже квартиры не будет зарегистрирована, продавец квартиры денег получать не сможет. Эта процедура обойдется в 0,5% от внесенной покупателем суммы.

После завершения сделки продавец и покупатель подписывают в двух экземплярах передаточный акт на квартиру. Содержание должно быть примерно следующим: «Покупатель Ф.И.О. принял товар (квартиру), согласно договору в надлежащем состоянии. Претензий у сторон нет.»

Если стороны включили в договор купли - продажи условие о передаточном акте, то в этом случае он будет являться приложением к договору. В соответствии с данным актом будет происходить процедура передачи помещения покупателю. Может быть предусмотрен порядок оплаты.

Обязанность продавца по передаче помещения считается выполненной с момента подписания сторонами передаточного акта. Стороны также вправе непосредственно включить в сам договор положение о передаче недвижимости, тогда с момента заключения договора недвижимости считается переданной покупателю и составление отдельного передаточного акта не требуется.

13.3. Оборот земельных участков и прав на них

Вовлечение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности не нее вызвало необходимость развития гражданско - правовых элементов при регулировании земельных отношений. Это привело к появлению главы 17 ГК РФ и соответствующих норм ГК РФ, допускающих оборот земель в различных формах.

Земельный кодекс РФ вел специальную главу, посвященную возникновению прав на землю, которая открывается ст. 25 ЗК РФ об основаниях возникновения этих прав. По существу она носит отсылочный характер, указывая, что права на земельные участки, предусмотренные гл. 3 и 4 ЗК РФ возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Отсутствие в ЗК РФ оснований возникновения прав на землю негативно отражается негативно на работе правоприменительных органов. Это объясняется тем, что не все перечисленные в ст. 8 ГК РФ основания возникновения гражданских прав могут относиться к возникновению прав на землю. Касаясь данной проблемы, Н.А. Сыроедов отмечает «в соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают, например, вследствие причинения вреда другому лицу, неосновательного обогащения, в результате создания произведения науки и т. д. Такого рода юридические факты не подходят в качестве оснований возникновения земельных прав». Сыроедов Н.А. Возникновение прав на землю// Государство и право № 10, 2004, с. 65-72

Исходя из положений ст. 8 ГК РФ и ЗК РФ в качестве оснований, возникновение прав на земельные участки являются:

1) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований, возникновения прав на землю;

2) договоры и другие сделки, предусмотренные законом;

3) приобретение земельного участка по основаниям, установленным законом (в частности переход прав на земельный участок при переходе прав собственности на расположенном на нем строении, сооружения);

4) судебное решение, установившее право на земельный участок.

Следует признать, что вступление в силу Земельного кодекса РФ внесло серьезные коррективы в практику земельных отношений. «Так законодатель, закрепив на уровне ГК РФ (п.2 ст.3) приоритет гражданского законодательства над другими законами, а на уровне ЗК РФ (п.1 ст.2 и п.3 ст.3) - приоритет земельного законодательства в регулировании одних и тех же имущественных отношений, затруднил практическое применение норм действующего законодательства», указывает Т.И. Хмелева Хмелева Т.И. Основные коллизии гражданского и земельного законодательства в вопросах распоряжения собственностью// Закон № 11, 2005, с. 28-33. .

Она полагает, что при преодолении коллизий следует руководствоваться мнением Ф.Х. Андиханова, что «при соотношении норм земельного и гражданского права важно признать, что они при регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждое из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции» Андиханов Ф.К. Соотношение норм гражданского и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли// Государство и право, 2001, № 13, с. 34.

Касаясь оборота земельных участков, следует признать, что он состоит из совершения гражданско-правовых сделок создающих гражданско-правовой режим этого главного объекта недвижимости. Самым распространенным видом оборота земельных участков следует признать их куплю-продажу.

В Постановлении Конституционного суда РФ № 6-П от 21.04.03г. указано на недопустимость произвольного вмешательства государства и его органов в частные дела. Так, если стороны решили заключить договор купли-продажи земельного участка, то суд, в отсутствие законодательно-установительных критериев, не имеет права «навязывать им другую сделку». Такое вмешательство должно рассматриваться как произвольное, а права, гарантированные ч.1 ст. 23 Конституции РФ, подвергшимися чрезмерному ограничению в свете требований ч. 3 ст. 55 Конституции РФ.

Чтобы совершить сделку купли-продажи земельного участка, собственник, выступающий в роли продавца и покупатель (или уполномоченное им лицо, которым может быть и риэлтор) оформляют договор купли-продажи (купчую). Договариваясь о сделке, продавец и покупатель не могут изменить целевое назначение участка и режим использования земель.

Так, Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусматривает, что при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками не допускается изменение их целевого назначения.

В данном Федеральном законе дано определение дачного земельного участка. Это - участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха с правом возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, сооружения хозяйственных строений и сооружений и правом выращивания сельскохозяйственных культур. Собрание Законодательства РФ. 1998, № 16, с. 1801

При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, гласит ст. 552 ГК РФ. Согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, строения находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отмечено, что «сделки, воля сторон которых направлена на отчуждение земельного участка, без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными». Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 3 кв. 2003 г.// Бюллетень В.С. РФ, № 2, 2004, с. 29

В судебной практике имелись случаи, когда суды ссылались на эту норму, признают сделки ничтожными по той причине, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствовали здания, строения, сооружения. Такую практику следует признать неправомерной. Следует учесть, что из названия статьи «переход права на земельный участок при переходе права собственности на здания, строения, сооружения» видна цель обеспечения перехода к новому собственнику здания, сооружения, строения права на земельный участок, на котором они расположены.

Запрещая отчуждение земельного участка, без одновременного отчуждения самого здания, законодатель не запрещает отчуждения другой части земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, свободного от застройки. Иной подход противоречил бы требованиям п.1 ст.260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, поскольку, соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в нем.

Таким образом, продавец, который является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость передает покупателю или право собственности либо предоставляет право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка, при продаже этой недвижимости.

Согласно п.3 ст.3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Следует иметь в виду, что в Земельном кодексе установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного (бессрочного) пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен в ст. 20 ЗК РФ.

При этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения ЗК вообще не допускает. В связи с этим И.А. Емелькина делает выводы:

«1. При отчуждении зданий, строений, сооружений возникновение прав на землю у приобретателя зависит от его правосубъектности.

2. Если покупатель недвижимости относится к числу лиц, указанных в п.1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, он обязан оформить право аренды либо право собственности на землю (то есть к нему переходит право постоянного (бессрочного) пользования участком).

Одновременно, отмечает она, возникают следующие вопросы:

1. Поскольку согласно п.1 ст. 21 ЗК РФ предоставление права пожизненного наследуемого владения не допускается, то какое право возникает у покупателя здания, строения, сооружения, расположенных на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве пожизненного наследуемого владения?

2. Какова форма, порядок, содержание и сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или собственности при продаже зданий, строений, сооружений лицом, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ?» Емелькина И.А. Вопросы оборота земельных участков и права на них// Закон № 11, 2005, с. 23-27 На эти вопросы четких ответов нет.

Ранее нами отмечалось, что срок переоформления юридическими лицами права на постоянное бессрочное пользование земельными участками Федеральным законом №20 от 31.12.05г. продлен до 1 января 2008г. Конституция РФ гарантирует защиту не только права собственности, но и вещных прав к которым относится право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя «своим имуществом» и как таковой не может быть изъят иначе как на основании судебного решения при условии предварительного и равноценного возмещения. Это нашло свое подтверждение в Определении Конституционного Суда от 25 декабря 2003г. №512-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодательного собрания Нижегородской области о проверке конституционности положений абзаца первого п.2 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, установив , что положение абзаца 1 п.2 ст.3 Вводного закона не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а поэтому не могут рассматриваться как допускающие внесудебный порядок лишения имущества «национализацией». После 1 января 2008г. никто не может обязать юридических лиц заключать договоры аренды или приобретать земельные участки в собственность. Отказавшись от права постоянного бессрочного пользования землей организация может только по своему собственному волеизъявлению.

Ограниченный круг оснований, при которых возможно стать субъектом права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, в полной мере относится и к возникновению прав на землю при смене собственника недвижимости.

Тождественность прав на землю прежнего и нового собственника недвижимости, по мнению Г. Эйриян, реализуется, если: «земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве постоянного (бессрочного) пользования, то только при переходе недвижимости к субъектам, перечисленным в п.1 ст.20 ЗК РФ, по любому основанию:

- земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве пожизненного наследуемого владения, но только в случае перехода недвижимости к гражданину и только в порядке наследования;

- земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве аренды, то во всех случаях, кроме перехода недвижимости к субъектам права постоянного (бессрочного) пользования п.1 ст.20 ЗК РФ. В данной ситуации право аренды подлежит прекращению, а возникает право постоянного (бессрочного) пользования.

Г. Эйриян указывает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает:

«1) право аренды на соответствующий земельный участок независимо от того, на каком праве использовал земельный участок прежний собственник недвижимости, за указанными исключениями;

2) право собственности путем выкупа земельного участка». Эйриян Г. Переход права на земельный участок при переходе права на здание, строение, сооружение// Хозяйство и право. 2004

14.4 Особенности купли-продажи земельных участков

Подход, согласно которому выбор вида права принадлежит собственнику недвижимости, получил широко распространение в судебно-арбитражной практике. Так, в Постановлении ВАС РФ от 17.0804г. №4345/04, указано, что исходя из ч.1 ст.36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка.

Указанная проблема отчасти получила освещение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.05г. №11, где в п.4 отмечено, что «когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, и соответствующий исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления не направляет заявителю сообщения о заключении договора аренды, собственник объекта может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий этих органов незаконными.

Полагаем, заслуживает предложение Е.В. Ельниковой, что для полного устранения разночтений в целях достижения унификации правоприменения следует внести изменения в ст.36 ЗК РФ, дополнив ее указанием на возможность выбора приобретенного права на земельный участок собственником аренды и сформулировать абз 2п. ст.ЗК РФ в следующей редакции. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков по своему выбору имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений, строений в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством. Аналогичные изменения следует внести в п.3 ст. 36 ЗК РФ, устанавливает порядок приобретения прав собственности объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке. Ельникова Е.В. Вопросы правового регулирования недвижимости// Юрист, №9, 2006, С.39-45.

Следует иметь в виду, что правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выходе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Ответчиком по указанным выше искам является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице уполномоченного органа.

Земельный кодекс устанавливает гарантии прав покупателя при предоставлении ему продавцом заведомо ложной информации:

- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

- о разрешении на застройку данного земельного участка;

- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли - продажи земельного участка, следует руководствоваться тем, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ. Согласно ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре, согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст.317 ГК РФ).

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ст. 424 ГК РФ).

Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором (ч.2 ст. 555 ГК РФ).

Согласно «Закона о введении в действие Земельного кодекса при продаже в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяются установленная минимальная ставка земельного налога. Это правило не относится к продаже земельных участков, принадлежащих гражданам на праве частной собственности.

Определяя цену земельного участка по договору купли - продажи, заключенному в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную форму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Положение Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении цены земельного участка по такому договору не применяется (п.9 постановления Пленума №11).

Земельным законодательством РФ предусматривается следующий механизм оценки земельных участков:

1. Для проведения оценки земельных участков образуются оценочные комиссии, в которых входят государственные и независимые эксперты, имеющие соответствующие лицензии. Председатель и члены оценочной комиссии должны быть компетентными и обладать опытом оценки земельных участков и связанных с ним объектов недвижимости.

2. Оценочная комиссия готовит заключение о цене застроенных и незастроенных земельных участков, а также о правах на земельный участок, если эти сведения запрашиваются собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, компетентными органами, судами и другими лицами. Собственники, пользователи земли предоставляют оценочной комиссии необходимые документы и сведения для проведения оценки.

3. Основой определения цены конкретных земельных участков служат рыночные цены. Для установления цены используется сравнительная оценка по аналогии с известным земельным участком или оценка по доходности земельного участка.

4. Оценочная комиссия осуществляет ведение и сбор информации о ценах на земельные участки и связанные с ним объекты недвижимости на основе поступающих в органы государственной регистрации прав на земельный участок договоров купли - продажи. Полученная информация накапливается в банке данных и наносится на карту. По этим данным ежегодно определяется среднетерриториальная цена земельных участков. Комиссия составляет сборник среднетерриториальных цен земельных участков, который передается органам налоговой инспекции в целях контроля налогообложения и публикуется для информирования населения.

5. В случае продажи земельного участка по более высокой цене доход, полученный сверх среднетерриториальной цены земельного участка, поступает в соответствующий бюджет.

Городская территория должна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообусловленное ресурсное и факторное производство, а использование земель должно строиться на комплексной экономической оценке, которая позволит более эффективно использовать территориальные ресурсы. Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (ч.3 ст. 55 ГК РФ).

Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

Недействительными являются условия договора купли-продажи земельного участка, которые:

- устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу имущества в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивают ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются и к договору мены земельных участков.

Заключив договор купли-продажи покупатель должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок.

Переоформление прав на земельный участок условно можно разделить на следующие этапы:

- подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность;

- принятием органом государственной власти и местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка.

До оформления прав на земельный участок новый собственник является законным землепользователем и отсутствие правоустанавливающих документов не является земельным правонарушением.

13.5. Особенности купли - продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения

Под оборотом ст. 1 Закона понимает только совершение сделок с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения, но не реализацию правомочий собственника по владению и пользованием имуществом.

В силу п.1 ст.1 Федерального закона от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» под оборотом земель сельскохозяйственного назначения понимается совокупность сделок, результатом совершения которых является возникновение им прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения ее доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Данный закон исключил из числа принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения следующий принцип: предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе, в случаях, установленных федеральными законами. Этим устранено противоречие с Земельным кодексом, в котором представление земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам за плату в число принципов земельного законодательства не входит.

Основной особенностью регулирования договоров купли - продажи сельскохозяйственных земельных участков является закрепление в законодательстве преимущественного права органов государственной власти субъекта Федерации или органов местного самоуправления на приобретение продаваемого участка.

Договорно - правовой режим купли - продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения зависит от формы собственности субъективного состава, целевого режима их использования и других факторов. С учетом этих факторов В.Е. Лукьяненко выделяет следующие разновидности купли - продажи земельных участков:

«а) купли - продажи земельных участков, которые уже находятся в частной собственности крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных коммерческих организаций;

б) купля - продажа земельных долей или земельных участков, принадлежащих гражданам на праве общей долевой собственности;

в) купля - продажа земельных участков для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или расширения его деятельности;

г) отчуждение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах) с последующим оформлением договора купли - продажи;

д) выкупной договор». Лукьяненко В.Е. Земельный участок: купля-продажа// Закон № 8, 2004, с. 121-123

До принятия Федерального закона № 87-ФЗ от 18 июля 2005 года, собственник - продавец должен был выполнить две основные обязанности:

а) известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора;

б) вручить извещение органу под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении. Извещение всегда должно было быть в письменной форме.

Если субъект Федерации или муниципальное образование отказывалось от покупки либо не уведомляли продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течении месяца со дня поступления извещения, то в этом случае продавец был вправе в течении года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка, по цене ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.

В случае продажи земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Федерации или муниципальное образование имели право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке передаче им прав и обязанностей покупателя.

Статья 12 Федерального закона «Об обороте сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что к сделкам в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ, согласно которых, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставной (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектах Федерации, о намерении продать долю третьему лицу. Извещение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей долевой собственности продавцу и в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения такого участка, доля в праве общей долевой собственности на который предложена для продажи.

В то же время, следует отметить, что ограничение права собственника на свободное распоряжение долей в праве общей долевой собственности противоречит ст. 8 и ч.2 ст.36 Конституции РФ, принципу участия государства в гражданском обороте на равных с физическими и юридическими лицами, затрудняет совершение сделок с земельными участками, увеличивает срок их совершения. Особенно это касается оборота долей в праве общей стоимости на земельный участок при возмездном его отчуждении.

Сохранив право имущественной покупки доли в праве общей собственности для государственных и муниципальных органов в Федеральном законе, в новой редакции, отражено, что таким правом обладают и другие участники долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства, что оправдано с точки зрения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 77 ЗК РФ) и необходимости поддержки деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных организаций, уже используемых соответствующий земельный участок.

В качестве стимула добросовестного поведения таких собственников, а также в целях стабильности гражданского оборота (законодатель включил в абзац 1 п. 1 ст. 5 Закона, следующую норму: «В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков, имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей».

Пункт 3 ст. 5 Закона изложен в следующей редакции: « В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации, или должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности».

Новая редакция п.2 ст.8 Закона приводит конкретный перечень тех данных, которые должны содержаться в извещении: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При этом указывая, что срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. «Новая редакция п.4 ст.8 Закона именует все сделки по продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки ничтожными, в связи с чем указанные сроки не влекут правовых последствий с момента их совершения являются недействительными независимо от решения суда… Приведенные изменения можно признать ошибкой законодателя, указывает И.Илюшихин «Дело в том, что признание сделки недействительной повлечет отсутствие каких-либо правовых последствий совершения данной сделки, в результате чего земельный участок вновь окажется в собственности того субъекта, который уже выразил волю на его продажу, в связи с чем он будет вынужден заключать договор купли-продажи с соблюдением всех установленных законом стадий. Параграф 2 главы 9 признание сделок недействительными является следствие пороков воли, волеизъявления сторон, формы и содержания сделки, а не порядка уведомления, считает он» Ильюшихин И. Обзорный комментарий к Федеральному закону от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве»// Хозяйство и право, № 12,2005, с. 3-19.

Согласно п.1 ст.10 Закона «Об обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения» земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, представляются гражданам и юридическим лицам в собственность только в порядке продажи на торгах (конкурсах, аукционах). Организация проведения торгов осуществляется по правилам, установленным в ст. 38 ЗК РФ, что по мнению Лукьяненко В.Е. противоречит правилам ст. 217 ГК РФ, которая устанавливает способ передачи государственного или муниципального имущества в «частные руки» - только в форме приватизации. Лукьяненко В.Е. там же с. 122 В то же время, согласно Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» в редакции от 18 июля 2005 года к способам приватизации государственного и муниципального имущества относится их продажа на аукционе, конкурсе, посредством публичного предложения и т.д. Ст. 13 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»// Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 4 ст. 2511 в ред. Федеральных законов: от 27.02.2003, от 9.05.2005, 18. 06.2005, 18.07.2005.

Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков» утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение аренды.

В.Е. Лукьяненко указывает, что «в них не предусмотрен судебный порядок проверки законности решений организаторов торгов». Более того, отмечает он, «в п. 8 Правил говорится, что извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов. Такой срок явно недостаточен для приватизации земельных участков, т.к. заявителю-претенденту может быть отказано по различным «техническим» основаниям, которые устранить в «отведенное» время он не в состоянии. В результате Правила сделали торги не открытыми, а «закрытыми» Лукьяненко В.Е. Земельный участок: купля-продажа// Закон № 8, 2004, с. 121-123.

Государственная регистрация сделок с земельными участками осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Регистрация прав на земельный участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе.

При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущий за собой отчуждения земельного участка, соответствующую запись о совершении сделки с земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу). Если совершается сделка с земельным участком, влекущая за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган государственной регистрации прав на земельный участок. Порядок регистрации прав на земельные участки и связанную с ним недвижимость определяется федеральными законами о государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании п.5 ст.8 Федерального закона от 29.11.2004г. №141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных государственных актов Российской Федерации» органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщить в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, а также лицах, на которых зарегистрировано право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения на эти земельные участки по состоянию на 1 января 2005 года. Впервые форма «сведения о земельных участках, а так же личностях, на которых зарегистрировано право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения представляется на основании п.5 ст.8 ФЗ № 141-ФЗ и только один раз. Лукьяненко В.Е. там же с. 123

Как уже отмечалось, в соответствии с ч.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с п.2 ст.16 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в редакции от 22 августа 2004 года) кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.

Понятие «кадастровая карта (план) участка» неотъемлемо от понятий «государственный земельный кадастр» и государственный кадастровый учет земельных участков».

Из содержания Федерального закона от 2 января 2000г. № 28-ФЗ усматривается, что государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации. В свою очередь государственный кадастровый учет земельных участков есть их описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить этот участок из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный учет земельных участков сопровождается присвоением каждому участку кадастрового номера.

Согласно Федеральному закону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ Российская газета 7 июля 2006 г. № 146 (4112) в Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» внесены дополнения.

Так, ст. 19 ФЗ дополнена п. 6 «в случае, если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади такого земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании».

Далее указано, «содержащаяся в документах о его межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более, чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования».

Закон предусматривает, что если сведения государственного земельного кадастра о местоположении (об адресе) площади и (или) местоположении границ определенного земельного участка нуждаются в уточнении и (или) отсутствуют сведения о его разрешенном использовании и (или) принадлежности к категории земель, правообладателю такого земельного участка или уполномоченному им лицу (это может быть риэлтор) одновременно с выпиской, предоставляемой ему в соответствии с правилами ст. 22, выдается справка о составе документов, которые необходимо подать в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для уточнения указанных сведений.

Для того чтобы земельный участок был индивидуализирован, то есть получил признаки, позволяющие выделить его из других подобных участков, необходимо произвести межевание этого участка. Согласно ст. 17 Федерального закона от 18 июля 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. от 18 июля 2005 г.) межевание объекта землеустройства, то есть земельного участка, представляет собой работы по установлению на местности границ этого участка с закреплением таких границ межевыми знаками и описью местоположения.

Согласно п.7 «Требований к оформлению документов о межевании, представляемых для поставки земельных участков на государственный кадастровый реестр земель при поставке земельных участков на государственный кадастровый учет либо при внесении изменений в сведения государственного земельного кадастра о ранее учтенных земельных участках. В состав описания входят титульный лист и приложение, включаемые в кадастровое дело». При оформлении Описания используется градостроительная и иная документация, содержимое необходимое для государственного кадастрового учета земельных участков сведений.

13.6. Договор продажи предприятий

Договор продажи предприятий представляет собой относительно новое явление в отечественном гражданском праве. Пункт 1 ст. 559 ГК РФ определяет договор продажи предприятия как консенсуальный, взаимный и возмездный.

Договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи. Особенность правового регулирования договора продажи предприятия, подлежит субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых - общие положения о купле - продаже товаров (п.2 ст.549 ГК РФ).

Данный прием законодательной техники, позволяющей избежать включения в параграф 8 главы 30 ГК РФ (продажа предприятия) норм, дублирующих правила, содержащиеся в параграфе 7 главы 30 ГК РФ (продажа недвижимости), в юридической литературе иногда интерпретируются таким образом, что договор продажи предприятия из отдельного вида договора купли-продажи превращается в разновидность договора продажи недвижимости.

Квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли - продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора купли - продажи, два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате (представление о том, что предметом этого договора является только предприятие, не соответствует понятию предмета обязательства).

Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора предприятия, превалирующую роль играет первый объект - предприятие. Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяет необходимость специальных прав, регламентирующих действия сторон по его продаже.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло отражение в ГК РФ (ст.132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Действующее российское законодательство, в отличие от его дореволюционного предшественника не дает определения «промышленное предприятие». «В Уставе о прямых налогах Российской империи промышленное заведение (фабрика, завод) обозначалось как одно или несколько закрытых или открытых помещений, находящихся в одной черте фабричного или заводского устройства и состоящее между собой по роду производства в непосредственной связи» Цитируется по Романову О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав. СПб, 2004, с. 13.

По мнению Л.С. Таля, промышленное предприятие выступает как:

«1) индивидуальная обособленная единица, вызывающая представление об отдельном самостоятельном юридическом объекте;

1) как отдельная ценность, способная служить единым объектом отчуждения, залога, пользования, приемства и объектом финансового обложения;

2) как правовая организация, социальное образование в недрах которого осуществляется «должный правопорядок» Таль Л. С. Очерки промышленного права. М, 1916, с. 11-12.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее законодатель, как уже отмечалось, счел необходимым включить в текст ГК РФ наряду с правилами о продаже недвижимости (параграф 7 гл.30) и нормы о продаже предприятий (статьи 559-566), указав, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий, если иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п.2 ст.549).

Дело в том, что продажа предприятия в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, Но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникшие при такой продаже, требуют специального регулирования (ст. 559 - 566 ГК РФ).

Несмотря на то, что предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью, оно представляет собой совершенно особый объект гражданских прав.

Как правильно отмечает О.М. Козырь, отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется «во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК, а «вводится» в статье 132, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В - третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является» Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью// Закон. 1999. №4. С.23..

Правой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор продажи предприятия. Специальные правила установлены ГК РФ и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: аренды (статьи 656-667); доверительного управления (пункты 1 и 3 ст. 1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержаться также в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 86); «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст.26); «Об ипотеке (залоге недвижимости» (статьи 69-73).

Необходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство, и прежде всего ГК РФ 9ст.132), рассматривает предприятие как единый имущественный комплекс только в качестве объекта гражданских прав, а не в качестве их субъекта.

Дело в том, что ранее российское законодательство оперировало понятием «предприятие», имея ввиду именно субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота, и именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие нередко становилось предметом различных сделок, включая и договор продажи предприятия. Ситуация, когда допускается продажа субъектов гражданских прав и обязанностей, представляется парадоксальной. Ведь указанные субъекты (юридические лица) являются такими же участниками имущественного оборота, как и физические лица. С введением в действие части первой ГК РФ (1 января 1995г.) законодательство избавилось от этого порока. Тем не менее, в юридической литературе до настоящего времени можно встретить взгляд на продажу предприятия в качестве субъекта гражданских прав и обязанностей.

В то же время следует обратить внимание на позицию И.В. Елисеева который отмечает, что «из текста п.1 ст. 559 ГК РФ следует, что покупатель приобретает предприятие в собственность». Он указывает, «эта формулировка неточна, поскольку в состав предприятия как имущественного комплекса входят не только вещи, но и имущественные и неимущественные права, долги и пр. Продавец не является «собственником» этих объектов «имущественного комплекса», и, соответственно, не может передать их «в собственность покупателя» Елисеев И.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации часть вторая (постатейный) под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М, Проспект, 2005, с. 164 .