Сделки с недвижимостью

Приватизация жилых помещений может быть осуществлена только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним супруг (супруга), дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, и, в исключительных случаях, иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя судом. Причем, если они перестали быть членами семьи нанимателя, то сохраняют такие же права и обязанности, как и члены семьи. Если бывшие члены семьи нанимателя не утратили права на жилье, то их согласие на приватизацию обязательно. Более того, ребенок, в отношении которого родители (один из их) лишены родительских прав, сохраняет права собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение в наследство приватизированного жилья. Жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации безвозмездно (бесплатно). Использовать это право гражданин РФ может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшими собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия, они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию. Таким образом, несовершеннолетий может участвовать в приватизации один раз, и затем второй, после достижения совершеннолетия.

Введение запрета на приватизацию жилых помещений с 01.03.2010г., по мнению ряда исследователей, должно сопровождаться разработкой и внедрением дополнительных правовых механизмов. Например допустимо, по мнению Т.А. Семиной, рассмотреть вопрос о предоставлении несовершеннолетним гражданам, не имеющим возможности реализовать право приватизации жилых помещений до установленного законодательством РФ срока окончания приватизации, право после достижения совершеннолетия выкупить жилое помещение по цене существенно ниже рыночной». Семина Т.А. Проблемы прекращения приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в Российской Федерации// Жилищное право, № 4, 2006г., с. 22-26.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений в результате приватизации владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению. Они вправе передавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.

Передачу жилых помещений в собственность граждан осуществляют:

- уполномоченные собственниками передаваемых помещений органы государственной власти или местного самоуправления;

- государственные и муниципальные предприятия, за которыми закреплен этот фонд на праве хозяйственного владения;

- государственные и муниципальные учреждения и казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Право собственности на приобретенное жилое помещение должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Должностные лица, виновные в нарушении данного срока и прав граждан, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации он вправе обратиться в суд.

В настоящее время обязательной государственной регистрации подлежит не сама сделка приватизации, а только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.

В соответствии с п.1 ст. 16 Закона о регистрации прав заявления должны подать обе стороны договора: граждане - о регистрации своего права собственности; передающие жилые органы или организация - о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам.

По закону РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» № 1541-1 от 04.07.1991г., если граждане получали квартиру и проживали в ней до вступления в силу норм Жилищного Кодекса РФ, т.е. по ордеру - с обязательным открытием лицевых счетов для оплаты коммунальных платежей, то они имеют право на приватизацию квартир без наличия заключенного договора социального найма.

В настоящее время в Самаре в приватизации принимает участие неподчиненные друг другу структуры: комитет по управлению имуществом администрации города, Главное управление федеральной регистрационной службы по Самарской области, ФФГУП «Ростехинвентиризациия»; расположенная по ул. Куйбышева 48, куда вначале и надо обращаться для консультаций и получения перечня необходимых документов, затем получить экспликацию и поэтажный план приватизируемого жилого помещения. После этого следует оплатить в банке услугу по оформлению документов.

О. Баженова отмечает, что «максимальный срок подготовки документов, без учета вызова техники - 2 месяца. Стоимость - 484 рубля 58 копеек. Для тех, кто торопится, документы оформляются за более короткие сроки, но и за другие деньги. Здесь цены изменились довольно ощутимо. Оформление документов за 5 рабочих дней стоит 3997 руб. 92 коп., за 10 дней - 2800 руб. 58 коп., за 15 дней - 2201 руб. 95 коп.» Баженова О. На пути к вожделенной свободе// Юрист Поволжья. № 5-6., 2005., с. 33-34.

Для оформления приватизации необходимо представить следующие документы:

1) заявление уполномоченного сотрудника муниципального жилья (УМЖ, если это происходит в г. Москве) на регистрацию прав всех участников приватизации, что не лишает участников сделки самим подать заявление на регистрацию;

2) документы, удостоверяющие личность и подтверждающие гражданство Российской Федерации;

3) доверенность, удостоверяющая полномочия гражданина на совершение сделки (понадобиться в том случае, если вы не будете самостоятельно заниматься приватизацией, а поручите оформление риэлтору);

4) свидетельство о браке (разводе проживающих);

5) справки психоневрологического диспансера, подтверждающие, что собственники квартиры и зарегистрированные в ней лица на учете не состоят;

6) выписки из домовой книги (справки паспортного стола) о составе лиц, зарегистрированных на приватизируемой жилой площади, в том числе и временно отсутствующих;

7) договор социального найма (при наличии) или копия финансового лицевого счета;

8) документы, подтверждающие, что участники договора не участвовали ранее в приватизации жилого помещения (предоставляется в случае, если участники приватизации меняли место жительства после 04 июля 1991 года - даты вступления в силу Закона о приватизации жилья).

Термин «расприватизация» следует понимать как расторжение договора приватизации квартиры (комнаты), а точнее договора передачи жилой площади в собственность, который заключается между гражданами (нанимателем жилого помещения) и собственником жилья, либо по его поручению местной администрацией.

Многие граждане, опрометчиво приватизировавшие свою квартиру либо, добросовестно заблуждавшиеся относительно правовых последствий данной сделки, теперь хотели бы, в силу различных жизненных обстоятельств, расторгнуть договор передачи квартир в собственность, т.е. как часто выражаются «расприватизировать» квартиру. Федеральным Законом от 20.05.2002г. в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» введена ст. 91, действовавшая в редакции Федерального Закона от 22.08.2004г. № 122-ФЗ. Согласно данной статьи «Граждане, приватизировавшие жилое помещение, являющееся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица, обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований».

Спустя четыре месяца после издания ФЗ № 122 данная норма была подвергнута кардинальной реконструкции и согласно Федерального закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и действовала в следующей редакции: «малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную и муниципальную собственность…»

По истечению шести месяцев, т. е. 30 июня 2006 г. Федеральным законом № 93-ФЗ в эту норму опять внесены изменения: слова «малоимущие граждане» заменены словом «Граждане», а слова «до 1 января 2007 г.» заменены словами «до 1 марта 2010 г.».

Таким образом, до 1 марта 2010 г граждане имеют право обратиться в орган, где оформлялась приватизация заявления с просьбой принять в дар приватизированную жилую площадь и оформить с ним договор социального найма.

При подаче заявления надо представить следующие документы:

- паспорта всех членов семьи;

- подлинник договора передачи квартиры в собственность;

- свидетельство о собственности на жилье;

- справку о регистрации;

- справку об инвентаризационной оценке квартиры. Договор дарения удостоверяет нотариус, а затем надо зарегистрировать переход права собственности на квартиру в учреждении юстиции. После этого бывший собственник квартиры становится нанимателем муниципального жилья.

ГЛАВА XIII. Договор купли - продажи недвижимости.

13.1. Общие понятия

Договор купли - продажи широко используется в современном гражданском обороте. Согласно статьи 454 ГК, по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а получатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельного вида по предмету, то есть продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор купли - продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным (к консенсуальным относится договор, который считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям).

Понятие договора купли - продажи недвижимости базируется на общем определении купли - продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, с учетом специальных норм о продажи недвижимости. Так, к договорам продажи недвижимости, заключенным на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447-449 ГК, ст.54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 года «Об исполнительном производстве». К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации.

Как и в любом договоре купли- продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаком оборотоспособности. Так в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладает лишь некоторые виды земельных участков. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут быть представлены в частную собственность (п.2 ст.27 ЗК).

Несмотря на то, что предметом договора купли - продажи, следуя смыслу ст. 130 ГК РФ, является недвижимость как имущество в узком значении этого слова, т.е. как вещь, правила параграфа 7 главы 30 ГК применимы и к договорам купли - продажи доли, в праве общей собственности на недвижимость.

При продаже доли в праве собственности на недвижимость необходимо соблюдать правила, предусмотренные ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки. Если имеются затруднения довести информацию о продаже до сведения надлежащих лиц из-за отсутствия и неизвестности места их пребывания, то свою обязанность сторона может выполнить, опубликовав сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектами Федерации.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть право - дееспособные юридические и физические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

В качестве продавца, по общему правилу, выступает собственник недвижимого имущества или лицо, уполномоченное им в силу закона или договора. Государственные и муниципальные унитарные предприятия могут выступать продавцами недвижимости только с согласия собственника такого имущества и с соблюдением требований ст. ст. 294 - 298 ГК, ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Кроме того, в постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. №8 отмечалось, поскольку закон устанавливает принципы специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.

Наилучшим доказательством наличия прав будет служить подлинное свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное специальным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость. Когда лицо (правообладатель) продает имущество или иным образом распоряжается им, соответственно производится государственная регистрация права за новым собственником, а на оборотной стороне первоначального свидетельства делается отметка о прекращении права. Поэтому, если с первоначального свидетельства сразу после его выдачи была изготовлена копия, заверенная нотариусом, то сведения указанные в нем действительны были на момент изготовления копии, а к моменту продажи они могут устареть и продавец поименованной в копии свидетельства собственностью давно не обладает, так как продал её буквально на следующий день после того, как зарегистрировал своё право.

Исследователи отмечают типичные способы достижения преступного результата при купле-продаже.

Так, между владельцем жилого помещения (потерпевшим) и покупателем (мошенником) официально оформляется договор купли-продажи, но расчет с продавцом, обещанный ему тет-а-тет после совершения всех формальностей, не производится. Или мошенник заключает с потерпевшим фиктивный договор купли-продажи жилья, якобы для получения кредита на реализацию совместного бизнеса и т.д.

Покупателями в договоре могут быть любые субъекты гражданского права, если законами об обороте отдельных объектов недвижимости не установлены ограничения. В соответствии с п.3 ст. 15 ЗК, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Эти лица не могут выступать также и покупателями таких земельных участков.

При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов.

Гражданский Кодекс представляет специальные требования к форме договора, В соответствии со ст. 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Это означает, что стороны договора не могут оформить его путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи. В этом случае письменная форма договора будет считаться не соблюденной, что влечет недействительность договора как ничтожного.

Нотариальная форма купли-продажи недвижимости законом не предусмотрена. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, а с точки зрения экономической необходимости зачастую даже целесообразно. Это обусловлено, указывает О.Ю. Скворцов «тем, что, во-первых, в соответствии со ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость договоры, не требующие нотариального удостоверения, но в соответствии с волеизъявлением сторон нотариально удостоверенные, проходят упрощенную процедуру государственной регистрации Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М, Волтерс-Клувер, 2006, с. 179-180.

Во-вторых, частный нотариус, удостоверяющий сделку, несет ответственность всем своим имуществом за совершенное нотариальное действие (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате).

Договор купли - продажи жилого помещения составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один экземпляр сдается в регистрационный орган для регистрации самого договора и перехода прав по нему. В регистрационный орган может быть предоставлена копия договора заверенная нотариально.

Если в процессе исполнения договора стороны договорятся об изменении его условий, то как справедливо отмечает И.В. Елисеев «такое соглашение совершается в той же форме, что и основной договор, т.е. в форме единого документа, подписанного сторонами». Он отмечает: «в п.1 ст. 452 ГК не определяется, подлежит ли государственной регистрации соглашение об изменении договора, если сам договор требует регистрации (ст. 558, 560 ГК). Хотя требование о государственной регистрации не следует относить к форме договора, тем не менее соглашение о изменении договора продажи недвижимости должно подчиняться тем же правилам (в том числе и о реорганизации), что и сам договор». Елисеев И.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть вторая (постатейный) ред. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. М. «Проспект», с. 148, 2004.

Данную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Регистрации подлежит именно переход права собственности. В этой связи договор продажи недвижимого имущества признается заключенным с момента его подписания сторонами (п.1 ст. 433 ГК). Договор продажи недвижимости имеет юридическую силу и до государственной регистрации перехода права собственности на нее, он считается заключенным и может исполняться сторонами.

Следует иметь ввиду, что многие риэлторские агентства оказывают услуги по сопровождению сделки за фиксированную цену. Однако необходимо обратить внимание, что с этим агентством заключается именно договор на сопровождение сделки, а не на проведение альтернативной сделки или продажи квартиры. В этом договоре должна быть указана цена такой услуги. Если агентство будет предлагать оформление купли - продажи, ссылаясь, что форма сопровождения сделки у них не разработана, такая настойчивость может оттолкнуть клиента от сотрудничества и он обратиться к другим риэлторам.

Покупатель, как собственник, вправе распорядиться приобретенной недвижимостью, даже не расплатившись с продавцом. Однако, совершение и регистрация дальнейших сделок возможно только при согласии продавца как залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Таким образом, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации, продавец не вправе им распоряжаться, поскольку оно служит предметом исполненного обязательства, возникшего из договора купли - продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение. В.В. Витрянский указывает, что если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и её оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон могут требовать их исполнение. Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Заключенный и исполненный договор продажи недвижимости, отмечает он, пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежащие ему как собственнику правомочие распоряжения Витрянский В.В. Гражданское право. Учебник, том 2, полутом 1. М, Волтер-Клувер, 2004, с. 255.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации перехода права собственности. Уклоняющаяся сторона должна возместить другой убытки, вызванные задержкой регистрации.

По соглашению сторон договор может быть нотариально удостоверен.

13.2. Особенности продажи жилых помещений

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно является купля - продажа жилого помещения.

Особенность данной операции с недвижимостью является целевой характер предмета договора. Помещение должно быть жилым, т. е. предназначенным для проживания. Цена устанавливается соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены за единицу площади.

Все многообразие товара, представленного на жилищном рынке можно разделить на две категории:

То, что продается и покупается на первичном рынке жилья. Это новенькие дома и квартиры, и даже те, что пока существуют только в проекте или лишь начинаются строиться (в профессиональном сленге риэлторов есть даже такое выражение: «продать котлован»). Преимущества новостроек очевидны. Это - комфортабельность, современная планировка, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность сэкономить, так как квартира в проекте дешевле реальной стоимости, а рассрочка платежа удобна, отсутствие сомнительного прошлого, то есть череды предыдущих сделок с данным жильем. Во-вторых, деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно, поскольку дом новый, то в ближайшие годы не следует тратиться на капитальный ремонт. О неприятностях, подстерегающих потенциального приобретателя новостроек, упоминает Смирнов В.В. «Первое, чем привлекают внимание - это низкая стоимость «квадрата» в самом начале строительства, когда запланированный дом существует только на бумаге и в виде котлована. На этом этапе все суммы приблизительны, поскольку внезапное удорожание стройматериалов, дополнительные возникшие расходы, увеличат стоимость квартиры более чем на 10 %. Меняется не только цена, но и площадь недвижимости по сравнению с первоначальной, расходов требует и оформление права собственности». А затем, указывает Смирнов В.В., «коммерческое жилье (то есть все то, которое предназначено для продажи), сдается без чистовой отделки» Смирнов В.В. Покупаем новостройку. Питер, 2005, с. 11. Если дом построен в новом районе, некоторое время придется страдать от недостаточно развитой инфраструктуры и элементарной грязи от продолжающегося строительства домов по соседству. Цена на дом или другое сооружение, находящееся на земельном участке, должна включать в себя и цену продаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка, или права на нее.

Следует обратить внимание, что самое большое количество квартирных мошенничеств совершалось при приобретении жилья в строящихся домах. Происходило так: организовалось «ООО» (фирма), которая предлагала застройщику стать соинвестором и испрашивала документацию по проекту. После оформления предусмотренных формальностей дом строился, и «ООО» во всех средствах массовой информации сообщала о продаже квартир в новостройках. Клиенты убеждались, что документация в порядке, что имеется договор с застройщиком, есть отвод земли, а цена жилой площади ниже, чем у других конкурентов. Квартиры продавались, а собранные деньги застройщику не перечислялись. Так как «ООО» не выполнило своих обязательств в эксплуатации, то теряло все права на квартиры в данном доме, и застройщик сдавал дом Госкомиссии. Члены «ООО» исчезали вместе с деньгами, а застройщик продавал квартиры новым владельцам. Чтобы избежать подобных рисков, можно было заключать договора купли - продажи непосредственно с застройщиком, но и в этом случае был риск, что в условиях инфляции он может обанкротиться. Следует отслеживать цены у застройщиков, так как погоня за дешевизной ничего хорошего не дает. Если предлагаются цены ниже, чем у застройщика, то в подавляющем количестве случаев, это обман.

Во вторую категорию входит все остальное жилье, то есть что становится объектом торговли на вторичном рынке, иными словами, если у жилья уже был собственник или оно даже один раз переходило из рук в руки.

Такие квартиры и дома называют «сэкондхенд» (в буквальном переводе с английского «вторая рука»). Они, как правило, расположены в давно обжитых районах, прошли проверки временем.

Какие опасности существуют при купли-продаже вторичного жилья? Э.А. Абашин указывает на «продажу чужой площади, продажу площади граждан, насильно лишенных этой площади, продажа квартиры, уже несколько раз проданной, продажи квартиры, состоящей под юридическим запрещением; продажа квартиры по ложной доверенности» Абашин Э.А. Как купить или продать квартиру. М, «Форум Инфо», 2005,с. 16. По статистике, до 5% сделок купли - продажи вторичного жилья позднее признаются судами недействительными.

Определенные надежды, что в стране прекратятся факты незаконных перепродаж квартир внушает Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 218-ФЗ «О кредитных историях» в редакции от 21 июля 2005 года Федеральный Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О кредитный историях» от 31 июля 2005 г. № 110-ФЗ// Российская газета, 27 июля 2005 г. № 862 (3831). , который обязывает банки с 1 сентября 2005 года передавать все сведения о своих заемщиках, с их письменного согласия, хотя бы в одно из кредитных бюро. В связи с внесением изменений прописаны правила, поясняющие каким образом физические лица, могут получить адрес «своего» кредитного бюро. Теперь каждый заемщик имеет право видеть свое финансовое досье собственными глазами, для получения адреса бюро надо направить запрос в центральный каталог по электронной почте на Интернет Центробанка.

Для сведения: кредитная история состоит из трех частей: титульной, основной и «закрытой». Титульная часть содержит общие сведения о заемщике (имя, паспортные данные, ИНН, номер пенсионного свидетельства). В основной находятся сведения о полученных кредитах (их размер, срок, на который они были выданы, время их возврата и т.д.), «Закрытая» - содержит информацию о том, какой банк формировал кредитную историю, кто ею пользовался. Считается, что самый надежный способ защиты от обмана - покупка квартиры через агентство недвижимости, поскольку мошенники стараются не иметь дела с профессиональными посредниками, да и опыта у профессионалов на рынке недвижимости гораздо больше, чем кто за всю свою жизнь заключит одну или две сделки купли - продажи недвижимости.

Следует обратить внимание на примерный перечень документов, необходимых для отчуждения квартиры. К ним относятся:

1. Документы, устанавливающие право собственности на квартиру: договор купли - продажи (приватизации) или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения.

2. Справки бюро технической инвентаризации: о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости (действительны 30 дней со дня выдачи или иной срок, указанный в справке) с отметкой нотариальной конторы по месту нахождения квартиры об отсутствии арестов и запрещений.

3. Копия лицевого счета либо справка жилищно-эксплуатационной службы о проживающих в квартире - действительна 1 месяц.

Согласие супруга в период брака с которым приобретена квартира (а в случае его отсутствия - свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет). Даже если супруг (супруга) прописаны в другом месте, понадобиться согласие (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом). Эта услуга оценивается в размере более 600 рублей. Такого согласия не требуется в том случае, если продавец приобрел данное жилье до брака, получил в дар или в наследство, или в результате приватизации.

От имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители (родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих законных представителей - родителей, опекунов. Это требование в связи с изменением ст. 292 ГК РФ и увеличением прав собственника зафиксировано в Жилищном Кодексе РФ.

4. Справка ЖЭС по месту отчуждаемой квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации.

5. Согласие всех участников приватизации на отчуждение квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации. Если кто-то и участников умер - согласие его наследников.

6. Решение органов опеки и попечительства, в отношении членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц.

7. Заявление участников общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки или свидетельство государственной нотариальной конторы о передаче заявления отчуждателя участника общей долевой собственности о предстоящей продаже или мене.

8. Документ, удостоверяющий личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство).

9. Документ, удостоверяющий отсутствие задолженности у продавца по коммунальным платежам.

И. Наумова, Я. Михаленко отмечают что «… многие риэлторские агентства предлагают «сделки с неприватизированными помещениями». Подобная сделка, указывают они, представляет довольно сложную схему с участием подставной жилплощади. Это - один из тех случаев, когда одно незаконное действие разрабатывается на несколько вполне законных этапов» Наумова И, Михаленко Я. Сделки с недвижимостью. Спб., 2004, с. 9.

В соответствии с ГК РФ в договоре купли - продажи жилых помещений указываются стороны договора (ст. 549 ГК РФ). В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. Собственник, продавая свое имущество, может действовать лично или через представителя. Полномочия представителя на право заключения оформляется доверенностью. Доверенность от имени физического лица должна быть удостоверена нотариусом. За оформление доверенности взимается государственная пошлина.

К числу существенных условий договора (т.е. без которых договор считается незаключенным) относятся:

1) предмет договора купли - продажи недвижимого имущества, в том числе жилое помещение, позволяющее установить какое жилое помещение подлежит передать покупателю; в том числе данные, определяющие расположение жилых помещений на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества (адрес недвижимого имущества, благоустроенность и другие показатели). Дополнительная особенность предмета договора выражается в его целевом характере. Помещение должно быть жилым. Целевой характер использования не может быть измененен. Для государственной регистрации договора необходимо будет приложить технический паспорт на квартиру. При этом необходимо проследить, чтобы в документах не было никаких разночтений, несоответствий.

2) Цена договора. При отсутствии в договоре указанного условия, он считается не согласованным сторонами, и следовательно - закон предъявляет особые требования к порядку определяющему цену на недвижимость. При продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. При определении цены объекта стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков.

«Не секрет, что нередко в договоре купли - продажи, в целях снижения сумм обязательных платежей, цена продаваемого жилья указывается исходя из его инвентаризационной стоимости, которая во много раз меньше рыночной стоимости жилого помещения и той действительной суммы, о которой стороны между собой фактически договорились. Такая уловка чревата тем, что в случае возникновения спора по поводу исполнения договора будет приниматься только цифра, указанная в договоре», указывает А. Стефанова Стефанова А. Жилье, как грамотно распорядиться. Спб, 2005, с. 36. Цена договора может быть определена как в рублях, так и в иностранной валюте, но необходимо определить курс перевода ее в рубли, поскольку оплата все равно должна состояться в рублях. Цена может быть определена за весь объект, а может и за один квадратный метр. В таких случаях полная цена образуется путем умножения количества квадратных метров на цену одного квадратного метра. Кроме того, если расхождение между оценочной стоимостью и ценой, указанной в договоре состоит больше, то налоговые органы могут усмотреть в сделке наличие скрытого дохода и принять соответствующие меры.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

В.В. Витрянский полагает, что в указанный перечень должны включаться:

а) члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам ст. 69 ЖК РФ, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 672, 677 ГК);

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК);

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;

д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении;

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора. В то же время, согласно Жилищному кодексу РФ и поправкам в ст. 292 Гражданского кодекса переход права собственности на жилое помещение в момент продажи означает, что бывший супруг либо члены семьи прежнего собственника этим помещением больше пользоваться не могут и у нового владельца не должно быть проблем. Однако ситуация не так проста, т.к. имеются противоречия между ГК и ЖК и другими нормативными актами. Покупателю не следует соглашаться с продавцом, что бывший супруг либо член семьи, состоящий на регистрационном учете, потерял право пользования квартирой с момента юридического оформления сделки. По действующему законодательству, снятие с регистрационного учета возможно лишь по личному заявлению или по решению суда. Это вынуждает покупателя обязательно предусмотреть в договоре купли - продажи указание на обязанность лиц, состоящих на регистрационном учете, сняться с него в течении срока, установленного договором. Законную силу будут иметь и нотариально заверенные заявления продавца и членов его семьи об обязательстве снятся с учета. При этом покупателю следует учесть отсутствие судебной практики по новому ЖК РФ и соответствующих этому разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и того, что в ст. 558 ГК РФ, предусматривающую необходимость указать лиц, сохраняющих право пользования, соответствующая поправка не внесена. Касаясь прав несовершеннолетних на жилье, следует иметь в виду, что с 2005 года ст. 292 ГК РФ звучит следующим образом: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органам опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства». Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. М, «Омега-Л», 2006, с. 109 Соответственно в новой редакции из указанной нормы исключено предварительное согласие органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилым помещением, в которых проживают несовершеннолетние. Если собственником жилого помещения является ребенок, то имущественные права регулируются ст. 60 Семейного кодекса, где отмечено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. В свою очередь ст. 37 ГК РФ устанавливает, что сделки влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав необходимо совершать с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Таким образом, для оформления отказа ребенка от преимущественного права покупки комнаты, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Это делают родители ребенка. Поэтому в такой ситуации родителям следует отправить уведомление о продаже не только соседям, но и в органы опеки и попечительства (РОНО). Когда отправляется уведомление по почте (с уведомлением о вручении) что продается жилая площадь с указанием цены и других условий продажи, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ установлен месячный срок для получения ответа. По истечении месяца можно продавать жилую площадь любому лицу, с соблюдением тех условий, которые были предусмотрены в уведомлении.

М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева категорически заявляют, что «не соответствуют законодательству договора, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом помещении, обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета). Согласно п. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке также никаких обязанностей у них не создает. В этом случае покупатель не может требовать выписки иных лиц, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК)». Пискунова М.Г., Киндеева Е. А. Недвижимость: права и сделки. 2 издание. М, «Юрайт», 2006, с. 158-159

Таким образом, при заключении сделки купли - продажи жилого помещения лучше отдавать предпочтение объектам свободным от зарегистрированных лиц и где собственником является несовершеннолетний. Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее регистрации (ст. 558 ГК РФ).

При продаже жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- во-первых, соразмерно уменьшения покупной цены;

- во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;

- в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли - продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

- потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

К существенным нарушениям требования к качеству жилого помещения можно отнести, например, излишнюю влажность, затемненность, промерзание стен.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ст. 42.6 ЖК). Порядок и условия реализации правила о преимущественном праве покупки закреплены в ст. 250 ГК РФ смысл их заключается в следующем: при намерении продавца (собственника комнаты) продать свое имущество постороннему лицу он обязан известить о данном обстоятельстве остальных собственников, причем обязательно в письменной форме, с указанием цены и других условий, на которых он его продает. Если остальные собственники откажутся от покупки на данных условиях или не приобретут продаваемое имущество в течении месяца, продавец вправе продать свое имущество любому лицу. Более детально процедура по соблюдению продавцом преимущественного права покупки закреплены в ст. 24 Федерального закона от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004г.). Для регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности к постороннему лицу необходим документ, подтверждающий, что продавец доли (комнат) известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату с указанием цены и других условий, на которых ее продает).

Как правило, указывает О. Кузнецова, данное извещение осуществляется в порядке ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4402-1 (в ред. от 2 ноября 2004г.) «Нотариус может передать заявление граждан или юридических лиц другим гражданам или юридическим лицам. Заявление предоставляется нотариусу не менее чем в 2-х экземплярах, один из которых он посылает по почте с обратным уведомлением о вручении или лично передает адресату под расписку, а другой оставляет у себя. По просьбе лица, подавшего заявление, нотариус выдает свидетельство о передаче заявления с указанием времени получения заявления и направление лицу, указанному в заявлении, а также его содержание» Кузнецова О. Жилье// Домашний адвокат, № 10, 2005, с. 25. Законодатель полагает, что п.6 ст. 42 ЖК РФ защищает не только интересы собственника - владельца комнаты в коммуналке, но и его соседей. Жилищный кодекс, в сущности, закрепил действующую судебную практику, по которой приоритетное право улучшить свои жилищные условия в первую очередь получают жильцы той же коммунальной квартиры. Продажа комнаты в коммунальной квартире с нарушением прав преимущественной покупки соседей не влечет недействительности сделки, то есть не лишает ее юридической силы, но дает право этим соседям в течении 3-х месяцев в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по закрепленному договору, оплатив указанную в договоре цену за эту комнату. Право преимущественной покупки при продаже комнаты в коммунальных квартирах имеет свои плюсы и минусы. Плюс такого решения в том, что в результате таким не обременительным для государства способом будут постепенно ликвидироваться коммунальные квартиры. Минус для владельца квартиры - он не может продать ее, не согласовав с соседями «на сторону» допустим не «прописанному» с ним родственнику. Но в этом случае у собственника остаются варианты «передать свои метры, кому он хочет, например, оформив договор дарения или пожизненной ренты. Следует отметить, что по поводу применения п.6 ст. 42 ЖК РФ А.М. Эрделевский имеет иную точку зрения. Он указывает: «комната (как квартира) представляет собой объект права не общей, а индивидуальной собственности, тогда как право преимущественной покупки предусмотрено ГК РФ только в случае возмездного отчуждения (купли - продажи, мены) доли в праве общей собственности. Для продажи индивидуальной собственности в ГК РФ никакого права преимущественной покупки не установлено. Следовательно, пока нужно исходить из того, что право преимущественной покупки комнаты у собственников других комнат не возникает» Эрделевский А.М. ЖК в контрольном чтении// Домашний адвокат, № 9, 2005, с. 2-5.

Если стоимость комнаты будет выше той, за которую продавец впоследствии продает ее третьему лицу, сделка будет признана недействительной. Договор купли - продажи комнаты - единственный, где нельзя занизить сумму сделки (если только в роли покупателей не выступают соседи).

Если договор купли - продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца или покупателя). Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре.

Необходимым условием в договоре купли-продажи жилого помещения является указание соответствующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, право требования в судебном порядке, иные права третьих лиц.

Остальные условия могут быть признаны существенными в силу соглашения сторон.

В настоящее время вся нагрузка на соблюдение законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции - органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома подлежат государственной регистрации, которая осуществляется органами юстиции в соответствии с ГК и правилами, предусмотренными Законом о государственной регистрации. Приказом Минюста России от 06 августа 2001 года утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли - продажи и перехода права собственности на жилые помещения (в ред. 24 декабря 2004г.). В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п.3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

В то же время договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации не подлежит. Это правило распространяется даже на те случаи, если при сделке стороны обусловили условие о государственной регистрации в самом соглашении об отчуждении недвижимого имущества.

При купле-продаже жилого помещения, в отличие от договора продажи иной недвижимости совершаются два регистрационных действия:

- регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК);

- регистрация перехода права к покупателю (в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК).

Оба действия могут не совпадать по времени совершения.

Государственная регистрация прав характеризуется открытостью. Любой человек вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с просьбой представить сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости, т.е. и об обременении жилья. Для этого нужно только предъявить удостоверение личности и заявление в письменной форме. В ответ регистрирующий орган составляет выписку из ЕГРП, где содержится:

1. Описание объекта недвижимости;

2. Зарегистрированные права на него;

3. Ограничение (обременение) прав (т.е. может быть в настоящее время на квартиру наложен арест и ее продавать нельзя под страхом последующего признания договора недействительным);

4. О существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта (т.к. на эту квартиру могут быть два-три претендента).

Услуги по предоставлению информации являются платными, размеры платы и порядок ее взимания установлены постановлением Правительства РФ от 14.12.2004г. № 733.

Новацией законодателя является внесение в ст. 223 п.2 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положений защищающих права добросовестных приобретателей жилых помещений. Так, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением случаев, предусмотренных ст.302 ГК РФ, когда собственник может истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (ред. 30.12.2004г.). ФЗ № 127-ФЗ дополнен ст. 31.1 в соответствии с которой, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ».

Чтобы увеличить ответственность сторон за разрыв сделки можно включить в договор купли - продажи (или договор о намерении) пункт о компенсации на случай отказа одной из сторон от заключения основного договора. Обычно эта компенсация равна размеру задатка. Если условия возмещения за нарушенные обязательства не оговариваются, переданная сумма считается авансом. Их размеры определяются по договоренностям сторон и обычно не превышают 10% от суммы сделки. Предварительно договор заверяется у нотариуса или, помимо сторон подписываются свидетелями (ими могут быть и сотрудники риэлторских фирм).

При заключении договора купли - продажи следует выяснить, чего именно хочет продавец: аванса или задатка? Соответственно, необходимый термин должен быть четко прописан в соглашении о намерениях, которые можно подписать перед внесением этих сумм. В чем разница между авансом или задатком? Она выявится лишь в том случае, когда стороны передумают совершить сделку. Так рассмотрим ситуации:

Срок действия соглашения о намерении обычно месяц. Расчеты при купле - продаже квартиры могут производиться через банковскую ячейку. Вначале заключается договор об аренде ячейки с банком. После закладки денег доступ к ячейке имеет только продавец. Доступ открыт на следующих условиях: продавец должен предъявить документ из органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей переход права собственности на квартиру от него, продавца, к покупателю. А ключ от ячейки (в единственном экземпляре остается у покупателя).

Стоимость проведения сделки с использованием сейфовой ячейки складывается из нескольких параметров. Так арендовать сейф придется один или два месяца. Все зависит от расторопности риэлтора. Большинство банков требуют вносить плату заранее за весь срок аренды при подписании договора. Помимо платы за аренду ячейки (стоимостью около 70 долларов в месяц) придется внести залог за ключ. Обычно это стоит 50-100 долларов. И, наконец, большинство банков требуют дополнительную плату за пользование специальным оборудованием для перерасчета и проверки купюр. Перерасчет купюр до 500 купюр некоторые банки осуществляют бесплатно, за большее количество берут от 100 до 300 рублей. Проводка подлинности купюр стоит от 0,2% от суммы.