Сделки с недвижимостью

С. Е. Малета и Е. В. Мордасов утверждают, что самовольная перепланировка и перестройка в ст. 25 ЖК РФ трактуются предельно широко. При таком подходе в категорию правонарушителей попадает большинство нанимателей и собственников жилых помещений. Они справедливо указывают, что в силу ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям отнесены не только квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, но и жилые дома индивидуальных владельцев и их части. «При этом внутренние перепланировка и переустройство индивидуального жилого дома (как это было в одном из случаев, в разборе печи и проведении газового отопления), произведенные без предварительного разрешения, также повлекут необходимость обращения в суд». Малета С. Е., Мордасов Е. В. Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого
помещения// Российская юстиция. № 5,2005, с. 18 - 20. На наш взгляд, переустройство и перепланировка внутренних не несущих стен вполне может осуществляться собственниками квартиры самостоятельно, по своему усмотрению.

При установлении в ЖК РФ правовых последствий самовольной перепланировки жилых помещений за основу был взят правовой механизм, прописанный в ст. 222 ГК РФ для самовольной постройки. Однако, это различные по своей юридической природе правовые явления.

В.П. Камышанский справедливо отмечает, что «в ст. 222 ГК РФ содержится механизм признания права собственности на самовольную постройку, не являющуюся объектом права собственности, а в ст. 29 ЖК РФ мы видим прекращение права собственности на жилое помещение, в связи с несанкционированными властью действиями собственника по переустройству и перепланировке». Камышанский В. П. Переустройство и перепланировка квартиры по новому жилищному кодексу//
Жилищное право, № 6, 2005, с. 25. Причем, отсутствует правовая информация определения последствий самовольной перепланировки или переустройства, как к лицу, незначительно изменившему конфигурацию при определении правовых последствий самовольной перепланировки или переустройства, так и к лицу, нарушившему перепланировкой несущую способность конструкций жилого дома.

Обращает внимание, что при разрешении споров суд должен дважды возвращаться к одному и тому же делу. В первом случае он отказывает гражданину в легализации самовольной перепланировки по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, если она нарушает права и законные интересы граждан, либо создает угрозу их жизни и здоровью. Во втором случае, по иску ОМС суд решает вопрос об отчуждении жилого помещения. И возможно третье рассмотрение, когда новый собственник самовольно перепланированного жилья не возвратил его в срок, установленный ОМС, в прежнее положение после его приобретения.

Таким образом, законодатель в статье 29 ЖК РФ предусмотрел последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Согласно ч. 3 данной статьи, собственник жилого помещения или наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. До того, как соответствующее предписание о порядке и сроках устранения изменений собственнику или нанимателю не вынесено, у указанных лиц отсутствует обязанность приводить помещение в прежнее состояние.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перестроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. К сожалению, в законе не оговорено право этих граждан самим обращаться в суд по данным вопросам.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный для этого срок, суд по иску органа принимает решение:

в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника привести жилое помещение в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование для нового собственника устанавливает срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние и в случае игнорирования данного срока жилое помещение подлежит продаже.

Продажа жилого помещения осуществляется на основании решения суда с публичных торгов. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, затраченной на организацию торгов. При этом в договоре купли - продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние, в связи с чем, и стоимость квартиры будет ниже, чем могло бы стоить такое жилое помещение, если бы было продано в иных обстоятельствах.

Следует обратить внимание, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 8 ГК РФ право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента соответствующих прав на него, и право собственности у предыдущего собственника прекратится с момента этой регистрации прав нового собственника.

До этого момента собственник обладает правом собственности на жилое помещение и выселен из него быть не может.

Если новый собственник не исполнит условие договора купли -продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то в отношении его должна быть произведена такая же процедура принудительного отчуждения помещения.

В.Н. Симонов полагает, что в этом случае «... можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство или перепланировку, если это не нарушает права граждан и конструкцию здания». Касаясь возложения на собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние, он считает, что «в данном случае корректнее было бы указать на органы государственной власти или местного самоуправления. Возложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом. В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то ведь истца нельзя принудить исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления». Симонов В.Н. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. - М, Статус, 2005, с. 147

Жилищный Кодекс Российской Федерации рассматривает произведенные без разрешения переустройства (перепланировку) жилого помещения как правонарушение. Кроме неблагоприятных последствий, указанных в законе в виде принудительного прекращения права собственности, предусмотрены и санкции в ст. 7.21 КоАП РФ, которые установили ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Они могут выражаться и в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений, либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. В отдельных случаях действия по самовольному переоборудованию или перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться и по ст. 19.1 КоАП, как самоуправство.

Новеллой Жилищного Кодекса РФ является введение специальной нормы (ст. 8), предусматривающей регулирование некоторых жилищных правоотношений с помощью соответствующего законодательства с учетом требований, установленных ЖК РФ, а именно отношений, связанных с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений. Это, прежде всего, градостроительные акты (Градостроительный Кодекс РФ, акты Министерства Промышленности и Энергетики РФ). В то же время непонятно вопрошает Г. Ф. Шешко, «... почему за самовольное переустройство жилых помещений, занимаемых по договору найма, предусматривается ответственность нанимателя помещения лишь по договору социального найма, но оставлены без внимания жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования (ст. 19)?» Он указывает, что терминология ст. 23 ЖК РФ не согласуется со ст. 678 ГК РФ, которая предусматривает производство таких работ как переустройство и реконструкцию и применяется к договору социального найма. Шешко Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше?/Жилищное право, № 7, 2005, с. 2 - 8

Следует учитывать, что правоотношение, возникшее в связи с самовольной перепланировкой (переустройством), является длящимся. А при длящихся правоотношениях применяется закон времени рассмотрения дела, т. е. ст. 29 ЖК РФ.

Многие заявители обращаются в суд с заявлениями «Об установлении юридического факта законности произведенной «планировки», или «Об узаконении произведенной перепланировки», «Об обязанности органов технической инвентаризации выдать технический паспорт на квартиру в перепланированном состоянии».

В качестве лиц, участвующих в деле, указывались различные структуры, органы технической инвентаризации, органы местного самоуправления, органы ЖКХ или органы регистрации недвижимости.

Смысл требований - рассмотрение своего дела в порядке особого производства путем установления юридического факта, что не основано на законе, так как такие дела должны рассматриваться в порядке искового производства. Этот вывод основан на том, что до вступления в законную силу решения суда у лица, произведшего самовольное переустройство (перепланировку), нет каких-либо прав на сохранении жилья в таком состоянии, что и оспаривается заявителем. Заявления, поданные в порядке особого производства судом подлежат оставлению без рассмотрения согласно ч. 3 ст. 263 ГПК РФ.

Истцом по делам самовольной перепланировки (переустройства) является орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), хотя не исключена возможность предъявления иска любым заинтересованным лицом, права и законные интересы которого нарушены самовольной перепланировкой (переустройством) жилого помещения.

По смыслу ч. 3 ст. 29 ЖК РФ надлежащими ответчиками по такому иску являются собственники или наниматели жилых помещений по договору социального найма независимо от того, кем выполнены переустройство или перепланировка - самим собственником (нанимателем) или иным лицом.

Для узаконения же самовольной перепланировки (переустройства) прежде чем обращаться в суд граждане могут обращаться в органы местного самоуправления в согласовании уже проведенной перепланировки (переустройства) в порядке, предусмотренном ст. ст. 26, 27, 29 ЖК РФ, т. е. решить вопрос во внесудебном порядке.

Отказ органа, осуществляющего согласование в принятии решения, может быть обжалован в суд, в порядке главы 25 ГПК РФ. Обращает на себя внимание точка зрения Ю.П. Свита, который расценивает самовольную планировку и переустройство, как повреждение жилого помещения. Он отмечает, что как повреждение жилого помещения может квалифицироваться его незаконное переоборудование или переустройство, хотя по сути оно обычно не ведет к снижению потребительских свойств помещения. Их незаконное осуществление следовало бы рассматривать как иной вид нарушения договора, однако действующее законодательство, устанавливая запрет на переоборудование или переустройство без соблюдения определенного порядка, не предусматривает такого основания расторжения договора. Вместе с тем подобные действия можно признать существенными нарушениями договора социального найма, последствием которого может быть и расторжение договора по инициативе наймодателя Свит Ю.П. указ.соч. С.43..

ГЛАВА XI. Договор коммерческого найма

11.1. Коммерческий наём.

Наём жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В то же время он отделил коммерческий наём от социального, с другой стороны отделил его от договора аренды, изменил не только норму, но и содержание отношений.

Как справедливо отметил Крашенинников П.В., ГК развел в разные законодательные коридоры - (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статус, 2004, С. 93 В соответствии с ГК, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.

В то же время ст. 19 ЖК РФ обозначает договор найма жилого помещения фонда коммерческого использования (в том числе государственного и муниципального жилья), однако он не нашел необходимой регламентации. Вместе с тем, вопросы содержания и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов - предмет регулирования жилищным законодательством. В этой связи по мнению Г.Ф. Шешко целесообразно, чтобы Жилищный кодекс установил (в определенной части) иные условия пользования жилыми помещениями публичных форм собственности по договору «коммерческого»

найма, нежели установленные положениями главы 35 ГК РФ, но, естественно, это потребует внесения изменений в ГК РФ. Шешко Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше?// Жилищное право. № 7, 2005, С. 2-8. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в силу волеизъявления на основе принципа свободы договора (ст. 421 ГК), а не на основе акта управления, как это имеет в договоре социального найма.

Ст. 19 п. 4 ЖК РФ к жилищному фонду коммерческого использования относит совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, представленного гражданам собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам.

Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер представляемых жилых помещений нормируется размером нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Объектом договора может быть дом, часть дома, квартира или часть квартиры. В качестве требования, предъявляемого к объекту договора найма, указана пригодность жилого помещения для постоянного проживания. Размер платы тоже устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Следует иметь в виду, что наемная плата сначала не лимитировалась, но потом Федеральный закон от 06 мая 2003 г. Сборник законодательства РФ. 2003 г. № 19 ст.1750., а сейчас и ЖК РФ регламентировал наемную плату и коммунальные услуги в жилищном фонде публичных форм собственности.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, действующее непосредственно или через уполномоченных лиц). Наниматель может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

В жилом помещении могут постоянно проживать помимо нанимателя и другие граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.

Правовое положение указанных лиц существенно отличается от членов семьи нанимателя в договоре социального найма, где они являются сонанимателями. В договоре коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция ответственного титулосодержателя.

Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том, что они не являются субъектами договора найма, в силу факта вселения, наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора несет сам наниматель.

Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено, что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями, и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора при солидарной обязанности должников.

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих на жилой площади лиц. При этом такое вселение допускается при условии соблюдения учетной нормы жилого помещения.

Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно проживающих лиц, а также соблюдать требование о норме жилой площади не распространяется на случаи вселения несовершеннолетних детей (ст. ст. 54 - 55 СК РФ).

Наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних, постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этого требует наниматель и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель (п. 1 ст. 686 ГК). Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется: нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан, а при не достижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).

В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование помещением.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также наймодателя и в особенности нанимателя ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При прежних либо новых условиях договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в найм, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (ст. 450, п. 1 ГК РФ).

ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ст. 687, п. 1).

Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

* невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного сроком договора платежа;

* разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

* аналогично, прекращению права собственности на жилье ГК РФ (ст. 293) предусматривает расторжение договора при использовании жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем этим случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При том по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор, может быть, расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения, ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684). А в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (ст. 31,4 ЖК РФ). С точки зрения бесчисленного множества случаев, когда после развода бывший муж или жена требуют долю в квартире супруга (и еще чаще в квартире его родителей), такой подход выглядит справедливым. Но есть и минус - супруг, приходящий жить на чужую площадь, всю жизнь будет жить там, на «птичьих правах».

Защищаться можно - Жилищный кодекс подсказывает как: заключив заранее соответствующее соглашение (брачный договор). Жилищный кодекс защитил интересы тех семей, кто в свое время приватизировал квартиру на одного из супругов. Для таких случаев предусмотрено то, что члены семьи также имеют право на свою долю в квартире. Чтобы защитить интересы детей, в ЖК РФ четко указана обязанность владельца жилья, позаботиться о предоставлении другой площади бывшим членам семьи.

Кроме того, п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческого найма жилых помещений - краткосрочный найм. К нему отнесен найм, осуществляемый на срок до 1 года. При заключении такого вида договора существенно уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данном случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключении краткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются лишь в том случае, если при заключении договора в нем не было установлено иное, то есть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это в тексте договора найма.

«Несмотря на то, что действующим законодательством вопросы предоставления гражданам жилья на условиях коммерческого найма в достаточной степени урегулированы, практика заключения указанных договоров в настоящее время широкого применения не получила. Но за ним - будущее». Ярыгина А. В. Найм жилья// Жилищное право. № 1, 2002, с. 22 - 27.

Вместе с тем существует и другая точка зрения. Так В.Н. Лисица говорит о реальной опасности, что «органы исполнительной власти перестанут предоставлять жилое помещение гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, поскольку это не выгодно для них (при возможности предоставить жилые помещения за большую плату). Во избежание этого он рекомендовал «заложить в ЖК РФ норму, устанавливающую пределы жилищного фонда коммерческого использования в общем государственном (муниципальном) фонде». Лисица В. Н. Правовые проблемы проведения жилищно-коммунальной реформы в России// Жилищное право. № 3, 2002. с. 22 - 27.

11.2. Правовой статус собственника и иных, проживающих в принадлежащих ему жилых помещениях, граждан

Собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащему ему на праве собственности жилым помещением, в соответствии с его назначением и пределом его использования, установленным Жилищным Кодексом. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производственного потребления. Распоряжение - юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

Кодекс установил новое правило, согласно которому эти полномочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения. Это предусмотренные ст. 17 ЖК РФ положения:

1. Жилое помещение может быть использоваться для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должны отвечать жилые помещения.

2. Не допускать размещения в жилых помещениях промышленных производств.

3. Пользование помещением осуществлять с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих с ним граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований.

Гражданин - собственник строения (жилого дома) имеет право на бесплатную передачу ему в собственность земельного участка, в том числе и расположенных в водоохраной зоне водных объектов или в прибрежной защитной полосе водного объекта.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе представить во владения и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на основании:

1) Договора найма.

2) Договора безвозмездного пользования.

3) На ином законном основании.

Установленные пределы использования жилого помещения предоставляют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. Основная обязанность собственника состоит в том, что на него по общему правилу возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения, однако в случаях предусмотренных федеральным законодательством или договором эта обязанность может быть возложена и на лицо не являющееся собственником.

Для того чтобы проиллюстрировать важность такого института жилищного права как права членов семьи и иных лиц, проживающих в принадлежащих собственнику жилых помещениях, достаточно рассмотреть вопросы:

- о признании ими права пользования жилыми помещениями;

- о вселении;

- об отсутствии препятствий пользования жилым помещением в порядке пользования жилым помещениям, признание утраты прав пользователя, выселение.

Принципиальное различие нового Жилищного Кодекса и Жилищного Кодекса РСФСР наметилось в отношении перечня лиц, относящихся к членам семьи. Ранее в этот перечень включались дети, супруга нанимателя (собственника), его пасынки и падчерицы, а также родители супругов, т. е. свекор и свекровь, тесть и теща. Перечень достаточно обширный, поскольку включал лиц не связанных с собственником кровным родством. При этом в ст. 53 ЖК РСФСР не содержалось прямо выраженного указания на необходимость совместного проживания с собственником как обязательное условие приобретения прав в качестве членов его семьи.

Это особенно очевидно при сопоставлении указанной выше нормы с положениями ЖК РФ. Согласно ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним, в принадлежащем ему жилом помещении, относятся его дети, родители и супруг.

При этом текстологически данная норма сформулирована так, что в принципе невозможно ее расширительное толкование в целях включения в данный перечень родственников супруга собственника.

Кроме того, немаловажно указание на необходимость совместного проживания с собственником, что является весьма логичным требованием, установленным законодательством. «Представляется, что указанная норма, направленная на четкое обособление лиц, имеющих законное право на проживание в данном помещении в качестве членов семьи собственника, от других родственников, не проживающих в нем»: отмечает С. Ю. Макаров Макаров С. Ю. Тенденции изменения правового статуса членов семьи собственника и нанимателя в свете обсуждения нового Жилищного Кодекса России// Жилищное право. № 4. 2004. с. 33 -37; Жилищный Кодекс Российской Федерации. -М.: Проспект, 2005, с. 19.

Следует обратить внимание, что в наименовании ст. 31 ЖК РФ «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении» нет термина «члены семьи». «При заключении договора так называемого «коммерческого» найма жилого помещения сущность отношений между нанимателем и постоянно проживающими с ним гражданами юридически безразлична, чего, кстати, нельзя сказать о социальном найме», констатирует Михеева Л. Ю. Михеева Л. Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения// Жилищное право. № 7, 2005. С. 20 -29.

Характерной особенностью ст. 31 ЖК РФ является то, что она регулирует указанные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживает в одном и том же жилом помещении. А ст. 292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения, допуская возникновение у члена семьи в отношении такого жилого помещения прав собственника, в котором последний не проживает. Если родители и их взрослые дети проживают раздельно в помещениях, принадлежащих родителям, то подобная ситуация ст. 31 ЖК не охватывается, замечает Л.Ю. Михеева.Там же, с. 21.

Таким образом, главным условием признания граждан членами семьи собственника жилого помещения является вселение собственником лица в качестве члена своей семьи. Это, по мнению С.Ф. Филипповой вызывает недоумение. Она отмечает «в п. 1 ст. 30 право собственника самостоятельно осуществлять свои правомочия не корреспондируется с указанием на то, что «иные лица» могут быть признаны членами семьи собственника. Т. е. в очередной раз решения отданы на судебное усмотрение, законодательно порождены споры между собственником и иными лицами о признании их членами семьи. Мне кажется уместно было бы закрепить статус члена семьи собственника за любым лицом, вселенным им в качестве такового». Филиппова С.Ю. Новый Жилищный Кодекс Российской Федерации о праве собственности на жилое помещение/ Новый Жилищный Кодекс России. Актуальные проблемы. Коллектив авторов, 2006, «Ось - 89», с. 140 - 150 Следует отметить, что в отличие от лиц, вселяемых но основании договоров гражданско-правового характера, члены семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением, принадлежащим собственнику, и быть зарегистрированы в нем по месту жительства без оформления договорных отношений, на основании лишь волеизъявления собственника и того факта, что они являются или признаны членами его семьи.

Статья 31 ЖК выделяет три вида лиц, проживающих совместно с собственником - члены его семьи; бывшие члены его семьи; граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения. В последнем случае речь идет о лицах, заключивших с собственников договор найма (безвозмездное пользование) и объем прав и обязанностей этих лиц определяется не законом, а договором.

Что касается супруга, родителей и детей, указанных в ст. 31 ЖК, то к ним со ссылкой на ст. 137 СК РФ следовало бы отнести усыновителей и усыновленных.

Статья 31 ЖК РФ создает правило, в силу которого указанные лица автоматически приобретают право пользования жилым помещением, если проживают в нем постоянно. Поэтому при умолчании при вселении собственником в свое жилое помещение супруга, детей или родителей у них возникает право постоянного пользования жилым помещением. Акт вселения со стороны собственника свидетельствует о его желании предоставить этим лицам соответствующее право.

Касаясь прав членов семьи собственника, следует согласиться с мнением Д. А. Фармакидова, что они должны быть дополнены правом «на вселение этими лицами своих несовершеннолетних детей». Фармакидов д. А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в свете

реформирования жилищного законодательства// Жилищное право. № 1, 2005. с. 25. Подобная норма соответствовала бы положениям ст. 54 - 55 Семейного кодекса РФ. Поскольку члены семьи собственника обладают широкими правами в сфере пользования принадлежащим собственнику помещением, на дееспособных членов семьи возлагается солидарная с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. При солидарной ответственности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Ко второй группе членов семьи законодатель относит других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях, иных граждан (бабушек, внуков, племянников, снох, зятьев, отчимов, пасынков и др.). Эти лица, напротив, автоматически не приобретают право пользования жилым помещением. В соответствии с частью 1 ст. 31 ЖК РФ они могут быть признаны членами семьи собственника. Предполагается, что это будет осуществляться в судебном порядке.

Для признания указанных выше лиц членами семьи собственника требуется установить весьма специфический юридический факт - вселение их собственников в жилое помещение «в качестве члена своей семьи».

Таким фактором не может быть регистрация гражданина по месту жительства, так как она не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан. Поэтому формулировка, приведенная законодателем в ст. 31 ЖК РФ, является неудачной, неужели статья 53 ЖК РСФСР 1983 года, где отмечались дополнительные признаки «если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство». Эти два факта в совокупности свидетельствовали о наличии семейных отношений Фармакидов Д.А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в свете реформирования жилищного законодательства./ Жилищное право. № 1,2005, с.152..

Теперь суду надлежит устанавливать, не какой характер носило проживание, а само вселение как фактическое действие. Затруднения при оценке факта вселения может вызвать и толкование слов «в качестве членов своей семьи». Но ведь общепризнанного понятия «член семьи» наделенного конкретным и стабильным правовым содержанием нет. Указанная выше норма предполагает его субъективную оценку со стороны самого собственника жилого помещения.

Права членов семьи собственников жилого помещения регулируются нормами гражданского законодательства(ст. 292 ГК РФ), а в части пользования жилым помещением - нормами ст. 31 ЖК РФ.

Содержание прав членов семьи собственника состоит в основном в возможности использовать жилое помещение для своего проживания, причем эти лица (если иное не предусмотрено соглашением с собственником) вправе пользоваться не отдельной его частью, а помещением в целом.

Жилищный кодекс РФ более точно определяет объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения. Установлено равное с собственником право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Следовательно, отмечает В.В. Груздев, «на практике не исключены ситуации, при которых объем прав пользования жилым помещением у того или иного субъекта может быть больше или меньше» Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника. / Закон, № 6, 2005 г., с. 30 - 35.

Употребляемые в части 2 ст. 31 ЖК РФ слова «наравне с собственником» применительно к возможностям пользования означают также, что члены семьи собственника вправе использовать жилое помещение в своих интересах и по своему усмотрению. Разумеется, при пользовании эти лица не должны нарушать закон, а так же права и интересы других лиц, поскольку такие действия не может совершать и сам собственник. Например, члены семьи собственника, так же как и он сам, не вправе использовать жилое помещение не по назначению. Необходимо отметить, что право члена семьи собственника жилого помещения в силу пункта 3 ст. 292 ГК РФ обладают признаками абсолютной защиты, то есть обладатель может требовать устранения нарушений его прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

В этой связи не может не возникнуть, подчеркивает Л.Ю. Михеева, вопрос о вещном характере такого права. Михеева Л. Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения. / Жилищное право. № 7, 2005. с. 20 - 24

Принадлежность прав членов семьи собственника к числу вещных прав уже получила свое обоснование в современной литературе. Новая редакция ст. 292 ГК РФ, вступившая в силу с 1 января 2005 года, природы этих прав не изменила.

То обстоятельство, что эти права отныне за вещью не следуют, то есть прекращаются с переходом права собственности на жилое помещение к другому лицу, само по себе не превращает их в обязательные. П. 4 статьи 292 ГК пока еще ограничивает в некоторых случаях и саму возможность перехода права собственности на жилище.

В новом законодательстве претерпели существенные изменения права членов семьи собственника жилого помещения при переходе собственности на жилое помещение к другому собственнику. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Данные изменения вступили в силу с 1 января 2005 года в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 года N~ 213-ФЗ « О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации».

В результате введения данных норм упростилась процедура отчуждения собственности, но одновременно следует ожидать возрастания количества обращений в судебные органы, так как новации затронут права членов семьи собственника.

Введена новая норма, регулирующая правоотношения, связанные с пользованием жилым помещением бывшим членом семьи собственника жилого помещения и собственником данного помещения.

В соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Это правило является диспозитивным. Причем соглашение, определяющее порядок пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника, может быть заключено как после прекращения семейных отношений (например, при расторжении брака супругов), так и задолго до этого.

По смыслу части 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений является основанием для «автоматического» прекращения права пользования жилым помещением. Возникает вопрос, распространяется ли п.4 ст. 31 ЖК РФ на те права и обязанности которые возникли до введения ЖК в действие?

Прекращение права пользования предусматривает освобождение бывшим членом семьи собственника занимаемого жилого помещения (прекратить пользоваться им), в противном случае он подлежит выселению в судебном порядке по требованию собственника.

Выселение бывшего члена семьи собственника осуществляется в соответствии с требованиями ст. 35 ЖК РФ.

При наличии оснований прекращения права пользования жилым помещением, суд может вынести решение о выселении бывшего члена семьи собственника только по истечению срока, установленного собственником соответствующего жилого помещения для фактического освобождения жилого помещения.

К бывшим членам семьи собственника кроме бывших супругов относятся и родители, лишенные родительских прав в отношении ребенка, являющегося собственником жилого помещения. Дети родителей, лишенных родительских прав, не становятся бывшими членами семьи собственника в смысле статьи 31 ЖК РФ и сохраняют право пользования жилым помещением. В то же время следует иметь в виду, что в п. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением последних. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, а у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении него, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника и подлежит выселению вместе с бывшей супругой.

Так как жилищные правоотношения носят длящийся характер, то по общему правилу к ним применяется закон, действующий в данное время. В связи с этим, положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ применяются при решении вопроса о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения и в том случае, если семейные отношения между ними были прекращены до ведения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Часть 4 с.31 ЖК РФ содержит правило, призванное защищать право граждан на жилье. Оно заключается в том, что если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение и другие важные обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащему указанному собственнику, может быть сохранена за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Таким образом, часть 4 ст.31 ЖК РФ предусматривает возможность «сохранения» за всеми бывшими членами семьи права пользования жилым помещением собственника на основании решения суда; в других случаях суд может и не предусмотреть такую возможность.

Справедливо мнение Л.Ю. Михеевой, что законодателем избрана не очень удачная конструкция этой правовой нормы, так как речь не может идти о сохранении права пользования, поскольку в связи с прекращением семейных отношений это право прекращается. Использование термина «сохранение» создает правовую неопределенность в отношении того периода, когда бывший член семьи был устранен от пользования помещением.

Ряд вопросов вызывает и возможность установления судебным решением срока существования права бывшего члена семьи собственника жилого помещения. Усмотрение суда в этом случае не ограничено ничем, кроме прав и интересов других лиц. В связи с тем, что сроки могут определяться не только истечением периода времени, но также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ), суд может вынести решение, в соответствии с которым бывший член семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением в течение своей жизни.

Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи только при исполнении им алиментных обязательств.

В этой норме напрасно указано: «Собственник исполняет алиментные обязательства». Надо полагать, законодатель имел в виду случаи, когда собственник жилого помещения по закону обязан содержать бывшего члена своей семьи. В сущности, речь идет об обеспечении жилым помещением бывшего супруга, фактических воспитателей, отчима и мачехи, что возможно в различных формах. Бывшему супругу можно представить жилище в собственность, можно заключить в его пользу договор найма жилого помещения, не исключены и другие варианты. В то же время аналогия с алиментным обязательством позволяет предположить, что обеспечение бывшего супруга жильем должно прекращаться по основаниям, установленным для прекращения алиментных обязательств (например, при вступлении бывшего супруга в новый брак).

А.М. Эрделевский отмечает важное значение ст. 19 Вводного закона, согласно которой действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования данным жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. «Если речь идет о таких бывших членах семьи, которые в момент приватизации имели равные с собственником права пользования этим помещением (и, соответственно, имели право на его приватизацию, но отказались от реализации этого права (в пользу собственника)), то такие бывшие члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением. Отсюда следует, что право этих бывших членов семьи является самостоятельным правом на жилое помещение, которое обременяет жилое помещение и сохраняется при переходе права на жилое помещение к другому лицу». Эрделевский А. ЖК в контрольном чтении// Домашний адвокат. № 9, 2005, с. 2-5.

Часть 5 ст. 31 ЖК РФ позволяет собственнику досрочно прекратить право бывших членов его семьи пользоваться жильем и нейтрализовать установленное решением суда обременение его права собственности. В развитие общего правила п. 2 ст. 292 ГК РФ ч. 5 ст. 31 ЖК РФ предписывает, что до истечении срока, установленного в порядке ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника. «Следовательно, в случае достаточно сильного ухудшения отношений между бывшими членами семьи, собственник жилого помещения имеет вполне реальную возможность освободиться от бремени, которое наложит на его недвижимость суд. Достаточно совершить с жилым помещением какую-либо сделку, влекущую его прекращение права собственности» Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника// Закон, № 6, 2005 г., с.34.. Чтобы защитить права бывших членов семьи законодатели пытаются «смягчить» ст. 31 ЖК РФ, предусмотрев проект поправок, в том числе, предусматривающих, что в случае продажи жилого помещения собственник обязан обеспечить жилой площадью бывшую семью, если есть решение суда». Невинная И. Жилищный кодекс пошел на смягчение// Российская газета. 11 июля 2006 г., № 148 (4114).

В.В. Груздев полагает, что в новом ЖК РФ получили развитие идеи рыночного либерализма «чистого» права собственности, а ст.7 Конституции РФ, провозглашаемая Российскую Федерацию социальным государством, все больше приобретает характер декларативной нормы.Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника// Закон, № 6, 2005 г., с.35.

11.3 Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд

До введения в действие Жилищного Кодекса, отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося за земельном участке, изымаемых для государственных или муниципальных нужд не были подробно регламентированы, что восполнено новым ЖК РФ.

Следует отметить, что п. 3 ст. 35 Конституции, установлено, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного предоставления жилого помещения(т.е. выделение жилья в натуре либо иной компенсации)».

Необходимо иметь в виду, что в ЖК нет ни слова о том, что за квартиру полагается квартира, а за дом - дом. Говорится лишь о денежной, а не натуральной форме компенсации. При сносе дома лицу, занимающему жилое помещение по договору социального найма, будет представлено другое(с.85,86 ЖК РФ). А собственнику выплатят только денежную компенсацию или, согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашение ему может быть представлено взамен изымаемого жилого помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Когда речь идет об изъятии земельного участка ЖК предусматривает специальный порядок соответствующего решения. Чтобы местная власть не занималась «самодеятельностью», документ, в котором будет прописан этот порядок, должен быть установлен на федеральном уровне. Пока существуют отдельные постановления Правительства, они разрознены, единого документа пока нет.