Сделки с недвижимостью

Жилищный Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилищного помещения в случае изъятия земельного участка, кроме того, что решение власти принимают в установленном на федеральном уровне порядке. Это решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Орган регистрации должен обеспечить проверку законности такого решения. Например, что изъятия участка производится действительно для государственных нужд (строительства дороги, моста), а не для возведения бизнес центра, аквапарка и т.п.

Причем, в Закон « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество с сделок с ним» в августе 2004 года Федеральным Законом № 122-ФЗ внесены изменения, предусматривающие полную федерализацию системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав. Теперь, в связи с внесенными изменениями, регистрирующие органы являются федеральными, и естественно, менее зависимые от местных властей.

Во-вторых, согласно ст. 13 ГК РФ, если решение государственного органа или органа местного самоуправления не соответствует федеральному закону и нарушает права гражданина или юридического лица, оно может быть судом признано недействительным по требованию собственника.

Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение

также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 ЖК.

В данной ситуации жилое помещение изымается не произвольно, а по причине указанных выше нужд, и согласно ст. 49 ЗК РФ земельный участок может быть изъят в случаях:

а) выполнения международных обязательств РФ;

б) размещения объекта государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

в) иных обстоятельствах, в том числе и выкупа.

Установлены ограничения изъятия земель по отдельным их категориям. Земельный кодекс установил правовой режим разрешенного использования по каждой категории земель. Земли промышленности или иного специального назначения не изымаются. Изъятие земель путем выкупа Земельный кодекс относит по федеральным землям к ведению Российской Федерации по землям субъекта РФ к ведению субъектов РФ, а по муниципальным землям к ведению муниципальных образований.

Решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом, который принял решение об изъятии соответствующего земельного участка, т. е. федеральным органом исполнительной власти либо органом субъекта Федерации, или органом местного самоуправления.

Как и при изъятии земли, муниципалитет обязан уведомить собственников, чьи помещения расположены на изымаемом участке, о принятом решении и дате его регистрации, причем не меньше, чем за год до предстоящего изъятия, что дает возможность последнему обжаловать это решение. Следует иметь в виду, что закон в этих случаях предусматривает для органов власти и местного самоуправления сокращенный срок исковой давности - два года с момента направления собственнику соответствующего уведомления принятии решения об изъятии и об уведомлении об этом орган государственной регистрации.

После принятия решения у собственника появился выбор. Он может согласиться переехать в другую квартиру, если она ему предложена или получить выкупную цену за потерянное жилье.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Выкупная цена включает, во-первых, рыночную стоимость жилого помещения. И, во-вторых, возмещение убытков, которые несет собственник из-за изъятия его жилья. Жилищный Кодекс, в отличие от Гражданского, а именно для того, чтобы лучше защитить людей, дополнительно уточняет что можно отнести к убыткам. Это средства, потраченные на переезд, на заключение договора с риэлтором на поиск нового жилья. В выкупную цену могут быть включены и расходы на съем временной квартиры, и убытки, которые понес собственник, если, например, он сдавал старую площадь в наем, юристы рекомендуют гражданам включать в выкупную цену стоимость капитального ремонта дома, который не был произведен государством или местными властями в установленное время.

Если предполагаемая цена не устраивает собственника, Жилищный Кодекс предусмотрел новый порядок разрешения спора. Собственнику не нужно обращаться в суд. В суд должен подать орган государственной власти. А собственник представит свои расчеты, свои доказательства. Например, данные риэлторов о том, сколько стоит аналогичная квартира в районе, где проживает собственник, дом которого идет под снос. По мнению Тихомирова М.Ю., рыночная стоимость «может быть установлена только независимым оценщиком по правилам ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному Кодексу Российской Федерации. - М.: изд. Тихомирова 2005, с.89.

Частью 10 ст.32 ЖК РФ вводится новый порядок, устанавливающий обязанность собственников жилых помещений (ими могут быть граждане и другие лица) самостоятельно (своими силами или за свой счет) осуществить снос аварийного дома. В противном случае жилое помещение будет изъято с выплатой соответствующей компенсации. Конечно, граждане, пользующиеся правом на социальное жилье, имеют возможность получить в установленном порядке другое жилое помещение. Другим же гражданам предлагается выселиться из аварийного жилья и самостоятельно его снести. Где указанные граждане в дальнейшем будут проживать, они также должны решить самостоятельно. «Иными словами, закон не предусматривает каких-либо реальных гарантий со стороны государства в части обеспечения права граждан на жилье». Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному Кодексу Российской Федерации. -М.: Юрайт. 2005, с. 77. Получил деньги - освобождай жилье и иди куда хочешь...

«Собственникам жилья принадлежит участок под их домом, они вправе им распоряжаться. Если их дом находится в центре города, где земля очень дорогая, они могут на этом заработать», Крашенинников П. Что делать, если крепкий дом назвали «аварийным»// Российская газета. 6 апреля 2005. № 69 (9738). заявляет Крашенинников.

В то же время нельзя не учитывать, что сносу подлежат старые дома, построенные в сталинские или хрущевские времена. Стоимость таких домов значительно ниже стоимости вновь возводимых жилых строений. По данным агентства недвижимости МИАН, средняя стоимость 1 кв. м. жилой площади в «хрущевской» пятиэтажке по г. Москве составляет 1000 - 1300 долларов США, в то время как в домах новостройках эта стоимость равна 1500 долларов США и выше. К тому же, если учесть, считает Герасимов, что «в настоящее время квартиры на продажу сдаются без отделки, да еще их площадь гораздо больше, чем общая площадь квартир в старых домах, то получается, что выселенному собственнику придется доплачивать за новое жилье несколько десятков тысяч долларов США. Вот и остается ему либо идти на улицу, либо обращаться в банк за кредитом для покупки нового жилья. Но в банках за пользование кредитом берут проценты, а кто их будет возмещать покупателю. Из п. 7 ст. 32 ЖК не усматривается обязанность государственных органов возместить бывшему собственнику эту статью его расходов». Герасимов А. Бомж с выкупом// Домашний адвокат. № 5, 2005. Что касается п. 8 ст. 32 ЖК, что собственнику может быть предоставлена возможность получить, взамен изымаемого жилья, другое, то какая при этом должна быть эта площадь закон умалчивает, тогда как в ст. 49.3 ЖК РСФСР собственнику гарантировалось предоставление равноценного (равнозначного) жилого помещения (т.е. по площади, по количеству комнат, благоустройству и др.).

Ежеквартальные данные Госстроя, ссылка на «зачет стоимости предоставляемого жилья в выкупную цену» подразумевает солидную доплату, свидетельствует о размере средней рыночной цене жилых метров по регионам могут использоваться для определения рыночной стоимости конкретного дома, могут также применяться как данные государственных органов, так и оценочных комиссий, независимых оценщиков, чтобы суд определил, какие из них правильные.

Если собственник не согласен с решением об изъятии его жилья или с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене, орган государственной власти или местного самоуправления может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Это осуществляется в течение 2-х лет с момента направления собственнику соответствующего уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Если согласия нет, может быть выкуплено только целое помещение.

11.4. Мена недвижимости

При купле продаже целью покупателя является получение товара в собственность, а целью продавца - получении денег за проданный товар.

Получение денег адекватно удовлетворяет имущественный интерес продавца. В тех случаях, когда продавец находит контрагента, которому нужен его товар и который имеет возможность предоставить в обмен товар, необходимый продавцу, последнему нет необходимости реализовывать свой товар за деньги, чтобы потом на вырученную денежную сумму приобретать товар для себя. Продавец исключает из этой цепочки одно звено -деньги.

Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара , а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это проявляется при обмене индивидуально определенных вещей.

Недвижимость выступает одним из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена для длительного пользования. Вместе с тем объектом мены может быть то имущество, которое либо находится у отчуждателя на праве собственности ( или хозяйственного ведения), либо будет приобретено им на этом праве у третьего лица, поскольку отчуждатель не сможет передать это имущество в собственность своему контрагенту.

Условия, относящиеся к предмету договора мены , могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже , содержащимися в ГК РФ, если это не противоречит правилам главы 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать и покупателем товара, который обязуется принять в обмен. Стороны в договоре являются собственниками предметов мены или действуют по уполномочию собственников. При заключении договора мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями в соответствии с этим договором передается или возникает право хозяйственного ведения или право оперативного управления ч. 1 ст. 299. Предмет договора мены - его единственное существенное условие. Предметом мены могут выступать любые не изъятые из оборота вещи, как движимые так и недвижимые, в том числе и будущие.

Законодательство РФ указывает, что при отчуждении здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

По договору мены жилого дома можно передать не только право собственности, но и иное право на земельный участок, например, сервитут.

Собственник земельного участка, на котором находится отчуждаемая недвижимость, вправе передать другой стороне договора право собственности либо предоставить право аренды или предусмотренное договором обмена недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Мена жилого дома, находящегося на земельном участке, не принадлежащем стороне договора на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Согласно ст.295 ГК РФ унитарные предприятия не могут осуществлять сделки по отчуждению имущества собственника без его согласия.

Договор мены, заключенный без согласия собственника является недействительным.

Прежнее законодательство предусматривало мену равноценного имущества. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором ( п. 2 ст. 568 ГК) . «Распространенность на отношения мены общих правил о купле-продаже исключает необходимость подробного рассмотрения положений о субъективном составе и форме данного договора», указывает Ем В.С.Ем В.С. Договор мены. Гражданское право. Том II. Полутом I. 2 издание. М.: Волтерс-Клувер. 2004, с. 336

М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева отмечают специальные правила о мене:

презюмируется равноценность обмениваемых товаров;

обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешенным договором мены и купли-продажи;

установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые объекты, если законом или договором непредусмотрено иное».Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. М., 2006, Юрайт, с. 167

Договор мены, как и купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным и в зависимости от субъектного состава и назначения товара, может носить как потребительский, так и коммерческий характер.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в городе Самаре, на жилье в Саратове, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, Соответственно в Самаре и в Саратове.

При оформлении договора мены потребуются следующие документы:

Правоустанавливающий документ на квартиру

Нотариально заверенный договор мены

Все документы, необходимые для любой сделки, связанной с отчуждением недвижимости.

Обмен объектами недвижимости не обязательно должен быть одномоментным. По условиям договора одна из сторон может быть обязана передать жилое помещение ранее, чем другая. В этом случае к исполнению обязанности по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569,328 ГК)

Большинство специалистов по сделкам с недвижимостью рекомендует обращаться для оформления сделки к нотариусам. «Как правило у практикующих нотариусов существует не только готовая форма договора мены, но и «свой человек» в органах регистрации. А ведь Вам после подписания договора, необходимо сдать его в органы госрегистрации вместе с правоустанавливающими документами. В договоре мены придется указать стоимость квартиры и стоимость того имущества, на которое Вы ее меняете. Нотариус возьмет с Вас 1,5 % стоимости той квартиры которая выше оценивается по справке БТИ», указывает И. Наумова и Я. Михаленко Они советуют кроме того обратить внимание на «маленькую хитрость», «мена осуществляется с доплатой, то об этом у нотариуса можно промолчать, а заложив деньги в банковскую ячейку, заключить договор и передать его в органы госрегистрации. Таким образом вы не станете афишировать сумму доплаты перед налоговой инспекцией, а заплатите лишь госпошлину». Наумова И., Михаленко Я. Сделки с недвижимостью. - Спб.; Питер, 2004, с. 31

Договор мены жилыми помещениями и другими объектами недвижимости заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы этих договоров влечет их недействительность. Они подлежат государственной регистрации.

Глава XII. Приватизация

12.1. Общие положения. Приватизация государственного и муниципального имущества

В современном мире нет ни одной страны, где бы государство устранилось от хозяйственной деятельности.

В то же время преобладание государственной формы собственности в экономике страны приводит к государственной монополии, которая пагубна для развития экономики, потребителя, населения и чрезвычайно выгодна производителю. Однако, гипертрофированное огосударствливание экономики приводит к стагнации промышленности, препятствуют функционированию рыночных механизмов, обеднению страны и народа.

Н. В. Гарина указывает, что «Приватизация - одно из направлений разгосударствления собственности, заключающиеся в передаче ее в частную собственность отдельных граждан и юридических лиц. Она выполняет две функции. С одной стороны должна стать элементом экономической реформы, ядром радикальных преобразований, а с другой - инструментом государственного регулирования долговременного характера». Гарина Н. В. Основные тенденции разгосударствления и приватизации в странах Запада// Гражданское право № 3, 2005, с. 6 - 10.

Под приватизацией обычно понимается институт, относящийся к сфере правового регулирования права собственности и означающей прекращение права государственной собственности на определенное имущество и возникновение права частой собственности на него.

В. П. Камышанский против отнесения приватизации к основаниям прекращения, либо возникновения права собственности. Он полагает, что такой переход собственности опосредствуется, как правило, договором купли-продажи либо дарения. Поскольку при приватизации всегда идет речь о прекращении права государственной собственности, то подобного рода отношениям присущ публичный элемент. Камышинский В. П. Приватизация как способ распоряжения государственным и муниципальным имуществом// Закон, 2005, с. 70 - 76

Следует отметить, что в подходах к определению понятия «приватизация» нет единства. Ученые выдвигают обширный список действий, которые могут быть квалифицированы как приватизация. Так американские авторы воспринимают ее как «стратегию и методы, имеющие своей целью передачу (трансформацию) системы производства или системы обеспечения общественных нужд от правительственных (государственных) органов к частному сектору. Марченко М. Приватизация: а что у них? Человек и закон, 1992, № 4 - 5, с. 71

Английские правоведы полагают, что приватизация выступает как трансформация государственной собственности в частную, негосударственную.

Следует признать, что приватизация разворачивается в условиях изменения политической обстановки при переходе от «дирижисткой» модели к неолиберальной модели регулирования экономики. Так, в начале 90х г. г. в средствах массовой информации и - в меньшей степени юридической печати дискутировался вопрос о мировоззренческой базе, на которой необходимо формировать законодательство о приватизации. Обсуждалось несколько концепций. Первая - идея бесплатной и быстрой раздачи государственной собственности населению, связывалась с именем Л. Пияшевой.

Вторая концепция - так называемая «директорская» модель. Суть ее заключалась в приватизации предприятий в составе концернов, объединений и прочих аналогичных структур при руководствующей роли соответствующих министерств и ведомств.

Существовала модель, которую отстаивали представители коммунистической партии. Ее смысл сводился к созданию народных предприятий, в которых высшим органом управления являлось бы общее собрание трудового коллектива, и он же декларировался бы в качестве собственника этого предприятия. Однако, была реализована четвертая модель Гайдара-Чубайса - вариант радикальной приватизации, задача которой состояла в приватизации государственного имущества, являвшегося материальной основой производства, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, т. е. не имущества вообще, а лишь предприятий, которые могли выступить основой построения частного сектора экономики.

Законодательной основой приватизации явились законы Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства» и Закона РСФСР от 3 июля 1991 г., «О приватизации государственных и муниципальных предприятия в РСФСР». В последнем законе было дано определение приватизации, что это « - приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия: оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов ликвидированных предприятий и их подразделений: долей (паев, акций) государственных и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ): принадлежащих приватизированным предприятиям долей (паев, акций в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий».

При дальнейшем развитии законодательства, регулирующего отношения по приватизации, содержание понятия приватизации не претерпело серьезных изменений. Так, ст. 217 ГК РФ по существу воспроизводит формулировку ст. 25 Закона о собственности, не внося в понятие приватизации ничего нового. Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и основах приватизации и муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июля 1997 г. практически повторил данное определение, указав лишь, что приватизация - это возмездное отчуждение государственного имущества. Это положение следует отметить, поскольку по предыдущему закону допускалась бесплатная передача государственного имущества.

Следует отметить, что Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ (в ред. ФЗ от 27 февраля 2003 № 29 ФЗ, от 9 мая 2005 № 43 - ФЗ, от 18 июня 2005 № 60 - ФЗ, от 18 июля 2005 № 90 - ФЗ) создал необходимые основы для включения земельных участков в гражданский оборот. В законе указано, что приватизацией государственного и муниципального имущества является возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, муниципальных образований в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии со ст. 13 Закона установлены следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:

1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;

2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

6) продажа акций открытых акционерных обществ через организаторов торговли на рынке ценных бумаг;

7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ;

10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178 - ФЗ (с последующими изменениями) термина «приватизация земельных участков» не содержит. Статья 28 Закона, регулирующая отношения по отчуждению земельных участков, поименована как Отчуждение земельных участков», но при этом помещена в главе V Закона «Особенности приватизации отдельных видов имущества». В ней указано: покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений и юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 %, кроме случаев, предусмотренных ст. 25 ФЗ.

Приватизация разворачивается в условиях изменения политической обстановки при переходе от «дирижисткой» модели к «неолиберальной» модели регулирования экономики. Обратный переход может сопровождаться деприватизацией или национализацией. Это подтверждает постоянный характер приватизационного процесса как инструмента государственного регулирования. В России до сих пор не принят закон о национализации. «А он, способствовал бы стабильности гражданского оборота. Отсутствие закона о национализации можно объяснить только страхом появившихся в одночасье миллиардеров потерять полученные в результате приватизации богатства, созданные несколькими поколениями россиян в советский период», отмечает В. П. Камышанский. Камышанский В. П. Приватизация как способ распоряжения государственным и муниципальным имуществом// Закон. 2005, с. 70 - 76

Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Предпосылкой для появления подобной новеллы в законе о приватизации явилась норма п.7 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно последней со дня введения в действие Земельного кодекса РФ - приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в нем. В развитие этого постулата п.2 ст.3 ФЗ №178 от 21.12.01. распространил действие на отношения, возникшие при отчуждении земельных участков на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 настоящей статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

5. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Указанный план земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

7. Цена выкупа земельного устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:

- сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

- зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

- водоохранного и санитарно-защитного назначения;

- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);

- транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;

- предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных и общественных интересах, в том числе земель общего пользования;

- не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Касаясь п. 8 ст. 28 о запрете отчуждения земель водоохранного назначения следует иметь в виду, что новый Водный кодекс РФ предусматривает запрет приватизации водных объектов, которые в настоящее время находятся в муниципальной собственности (прудов, обводненных карьеров). Однако будет разрешена приватизация тех объектов, которые до сих пор не имеют собственника. Водный кодекс допускает строительство в водоохранных зонах коттеджей и других строений при условии оборудования этих объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, истощения вод. Российская газета, 8 июня 2006.

Земельный кодекс РФ, как и Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137 - ФЗ «О введении в действии Земельного кодекса Российской Федерации» Российская газета, 29. XII. 2005, № 294 тоже несколько раз упоминает о приватизации земли. Согласно п. 5 постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указал, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Следует признать, что при таких условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Статья 36 ЗК РФ устанавливает исключительное право на бесплатную приватизацию земельных участков собственникам зданий, строений и сооружений, используемых только для религиозного и благотворительного назначения. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Федеральный закон от 24.07.02г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. В постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяется положение, что если «приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу закона о введении в действие ЗК РФ, установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволяющих приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации».

Сокращение государственного сектора экономики должно иметь свои границы, за пределами которых возникает угроза национальной безопасности. Кроме того, стремление государства избавиться от имущества может свидетельствовать о его неспособности эффективно управлять им. Анализируя последствия сокращения срока исковой давности с 10 до 3х лет, установленных Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 109 - ФЗ «О внесении изменений в п. 1 ст. 181 ГК РФ» В. П. Камышанский указал: «При существующей системе формирования власти такой подход будет стимулировать потребительские настроения временщиков, стремящихся обеспечить свое будущее за период пребывания на политическом олимпе. Вряд ли это будет способствовать устойчивости, стабильности, прозрачности и инвестиционной привлекательности российской экономики». Камышанский В. П. Указанное соч. с. 75

С вступлением в силу Земельного кодекса РФ права граждан на земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении подлежат переоформлению, так как данные права не предусмотрены соответствующими статьями Земельного кодекса РФ. П. 1 ст. 3 Федерального закона 137-43 «О внесении изменений в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»// Российская газета 29. XII. 2005, № 294 Для этого следует подать заявление в органы государственной власти или органы местного самоуправления, в ведении которых находится этот участок. Из 44 миллиона земельных участков в РФ фермерские хозяйства составляют 0,3 миллиона, личные подсобные хозяйства - 15,9 миллиона, садовые участки - 14,6 миллиона, 0,1 миллиона составляют гаражные участки, 3,1 миллиона - огородные участки, 4,6 миллиона - приусадебные участки, 6,4 - дачные участки. В отличие от юридических лиц, для которых срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности (приватизации) или аренды ограничен 1 января 2008 г. предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее представленных им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение сроком не ограничивается (п. 3 ФЗ - 137).

Таким образом, каких-либо отрицательных последствий для граждан, не переоформивших свои права, не наступят.

Если юридические лица до 1 января 2008 г. не переоформят свое право постоянного пользования землей за плату на право собственности, либо на право аренды, то право на землю у них не пропадет, но участки останутся исключительно на праве постоянного пользования и если впоследствии такие юридические лица захотят стать собственниками, то приватизировать их смогут исключительно по рыночной цене. В то же время Депутаты Государственной Думы готовят поправки по снижению выкупной цены, желая сделать ее еще более льготной.

Заместитель руководителя аппарата комитета Госдумы по аграрным вопросам Николай Калинин сообщает: «в проекте сейчас значится такая цифра: пять процентов от кадастровой стоимости. Если переводить на налог, то это примерно 3,2 % ставки налога. Ставки земельного налога на один метр Солнечногорского района Подмосковья составляет 55 коп. за кв. метр, т. е. 55 рублей сотка. А рыночная стоимость - порядка 600 долларов за сотку. Сравнивайте…». Елков И. Ничьи сотки не отнимут. Сроки перерегистрации проблемных земельных участков продлят на два года// Российская газета, 27 декабря 2005 г. № 297

При наследовании такого недвижимого имущества гражданами будет иметь место не предоставление им участка, а переход права на земельный участок в соответствии со ст. 35 ЗК РФ. При этом наследники имеют право однократно бесплатно переоформить право постоянного бессрочного пользования земельным участком на праве собственности в соответствии с п. 5 ст. 20 ЗК РФ.

В. В. Устюкова обращает внимание, что в п. 3 ст. 35 ЗК РФ говорится о том, что собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка … Однако, к рассматриваемым правоотношениям это не относится. В указанном пункте далее сказано, что если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности применяются правила, установленные в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, а именно: приватизация земельных участков осуществляется собственниками зданий в порядке и на условиях, предусмотренных для граждан-наследников п. 5 ст. 20 ЗК РФ». Устюкова В. Земля предков - забота потомков// Домашний адвокат, 2004, № 16, с. 15.

Вопросы приватизации земельных участков решает и Жилищный кодекс РФ. Придомовой земельный участок вошел в число объектов, составляющих общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36).

Таким образом, в ЖК РФ предусмотрен процесс формирования натуральных границ объекта, права собственника на него, определения даты конкретного перехода права.

Согласно п.28 Федеративного закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006г. № 93-ФЗ Российская газета. 7 июля 2006., № 146 (4112) отмечено:

«1. Предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

2. Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.»

Указанные законом проведена реконструкция Ф.З. от 15 апреля 1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. В него включен п. 9 следующего содержания: «Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ для введения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок (т.е. приватизировать «наша редакция»), если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность».

12.2. Приватизация жилых помещений

Продуманные и хорошо разработанные законы - богатство любого государства. Одновременно они политическая и социальная характеристика, важное составляющее его государственности и международного авторитета. В свое время Председатель Государственной Думы РФ Г. Селезнев произнес «вследствие неоправданной спешки был допущен законодательный брак при принятии ряда важных и при этом особенно сложных законопроектов В результате несколько уже принятых законов, пришлось потом исправлять». Селезнев Г. Польза законов в служении людям// Парламентская газета. 17.01.200г., с. 1.

Прошло более четырех лет, а практика «законодательного брака» стала правилом. Об этом свидетельствует и Постановление Конституционного Суда Российской Федерации «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части первой ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15 июня 2006г.Российская газета 21 июня 2006., №131 (4097).

Конституционный Суд РФ 15 июня 2006г. признал «не соответствующим Конституции Российской Федерации ее статье 19 (часть 2), положение части первой статьи 4 Закона Российской Федерации» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации»), в силу которого не подлежит бесплатной приватизации ( в пределах установленного законом общего фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005года.»

О низком качестве законодательства, касающегося жилищных прав граждан свидетельствует и Федеральный закон от 30 июня 2006г. № 93-ФЗ, озаглавленный «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

Согласно статьи 8 данного закона были внесены в Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», изменения, предусматривающих сроки приватизации жилых помещений прекращалась с 1 января 2007 года. Этот срок заменен словами «1 марта 2010 года». Кроме того, в ст. 20 Закона № 189-ФЗ слово «малоимущее граждане» заменено на слово «граждане». Таким образом, деприватизировать жилье, полученное в порядке приватизации сможет гораздо большая категория граждан, у которых данное жилое помещение является единственным местом постоянного проживания. Срок для принятия ими соответствующего решения законом 93-ФЗ от 30 июля 2006г. продлен до 1 марта 2010г.

Более того, в первом чтении проекта Закона депутатами Государственной Думы принято около 30 поправок к ЖК РФ, многие из которых ущемляли права граждан.

Приведенные факты свидетельствуют, что в нашей стране продолжается практика принятия законов, отменяющих или ущемляющих права и свободы человека и гражданина, что согласно ч. 2 ст. 55 Конституции Российской Федерации, недопустимо.

Таким образом, закон «О приватизации Жилищного Фонда в Российской Федерации» (в ред. Закона РФ от 23.12.1992 г. № 4199-1; Федеральных законов от 11.08.1994 № 26- ФЗ; от 28.03.1998 350-ФЗ, от 01.05.1999 № 88-ФЗ, от 15.05.2001 № 54-ФЗ, от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 26.11.2002 №153-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-.ФЗ, 29.12.2004 № 189-ФЗ, от 30.06.2006 № 93-ФЗ, с изменениями, внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 №25-П., от 15.07.2006 № 6-П, Определением Конституционного Суда РФ от 10.1.200 №316-О) будет регулировать вопросы приватизации до 01 марта 2010 года.

Сделки приватизации характеризуют следующие признаки:

- переход имущества их государственной (муниципальной) в частную собственность;

- особый порядок, установленный законодательством о приватизации;

- отчуждение имущества собственником (или его решение), отмечают М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А., Недвижимость: права и сделки, Москва, Юрайт, 2006г., с. 175.

Суть приватизации - передача жилья из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан. Способ приватизации - безвозмездная передача жилых помещений нанимателям. Закон о приватизации жилья не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. «Безвозмездная передача таким юридическим лицам жилья в собственность гражданам не является сделкой приватизации, а является дарением - гражданско-правовой сделкой, которое регулируется нормами ГК РФ», указывает М.Г. Пискунова. Пискунова М.Г., Особенности государственной регистрации прав на приватизированные жилые помещения// Жилищное право, №4, 2002г., с. 42-55.

Г.В. Бойцов отмечает, что «подлежит приватизации и жилищный фонд приватизированных предприятий, на балансе которых он остался, не включенный в уставной капитал, и подлежащий передаче в муниципальную собственность. До момента реальной передачи в муниципальную собственность, жилищный фонд находящийся на балансе приватизированных предприятий, являются собственностью субъекта РФ или федеральной собственностью в зависимости от того, в какой форме собственности относилось предприятие до приватизации». Бойцов Г.В., Приватизация, деприватизация жилья., М., Гроссмедиа, 2005г., с. 15.

Не подлежат приватизации жилые помещения:

- находящиеся в аварийных домах;

- в домах, закрытых военных городков;

- в специализированных домах;

- в домах производственного назначения (школах, больницах, домах отдыха, пионерских лагерях, детских дошкольных учреждениях);

- занимаемых гражданами, включенными в списки на получение другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий на всю семью и не освободивших жилую площадь.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам РФ Бюллетень Верхового Суда РФ, № 8, 2003г. установлено, что «никаких обстоятельств, свидетельствующих о невозможности приватизации жилой площади в домах, принадлежащих совхозам, не имеется».

На практике возникали вопросы о возможности приватизации квартир в коммунальных квартирах. Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998г. все ограничения сняты.

Касаясь вопроса о приватизации жилья в военных городках, следует иметь в виду, что военные городки, не включенные в перечень, утвержденный Распоряжением Правительства от 01 июня 2000г. № 752-Р, либо исключенные из него в последующем, считаются открытыми. Приватизация жилых помещений в таких военных городках возможна, если эти помещения не относятся к служебным.

В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 14 июля 1992г. № 397-1 «О закрытом административно-территориальном образовании (в редакции от 10.01.2000г.) ЗАТО признается имеющие органы местного самоуправления территориальное образование, в пределах которого расположены промышленные предприятия по разработке, изготовлению, хранению, утилизации оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов, военные и другие объекты, для которых устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.

«Поскольку условия проживания в ЗАТО и закрытых военных городках разные, то и возможности приватизации у них различные. Особенности приватизации недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, совершения с ними иных сделок устанавливает ст. 8 Закона РФ от 14.07.1992г. № 32971 (в редакции от 10.01.2006г.).в частности, согласно п. 1 этой статьи к участию в приватизации указанного имущества допускаются граждане РФ, постоянно проживающие на территории ЗАТО, и юридические лица, расположенные на данной территории», отметила Е. Семенова. Семенова Е., Приватизация в военных городках// Домашний адвокат., № 10, 2006г., с. 4-6.

С мая 2001 года в Закон «О приватизации жилого фонда Российской Федерации» были внесены изменения, в соответствии с которыми жилье может предоставляться в собственность одного из совместно проживающих лиц (остальные должны дать на это письменное согласие), либо в общую собственность с определением доли каждого участника. Данная поправка фактически отменила вариант владения общей собственностью без выделения долей: ведь в случае смерти одного из собственников квартиры по этой поправке, доли теперь выделяются автоматически, причем поровну между всеми владельцами, включая умершего. Образование совместной собственности на приватизированное жилье с 2001г. не допускается.

В то же время следует иметь в виду, что Пленум Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилого фонда РФ» от 24.08.1993г. разъяснил, что «за гражданами, выразившими согласие на приобретение в собственность другими проживающими с ним лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии полученного жилья».

С 2001 года участниками договора приватизации могут быть только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, т.е. жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды или коммерческого найма, приватизированы быть не могут.