*Самуэльсон П. Экономика. 1992. Т. 2. С. 171.

Как уже сказано, на рынке труда в зависимости от того или иного соотношения спроса на труд и предложения труда формируется цена труда, которая решающим образом влияет на уровень заработной платы. В данном случае речь идет о среднем уровне заработной платы в той или иной стране, в отрасли, в конкретных профессионально-квалификационных группах работников. В то же время индивидуальные размеры заработной платы складываются непосредственно в процессе труда и зависят от целого ряда факторов, которые можно назвать зарплатообразующими. В укрупненном виде их можно обозначить следующим образом: сложность труда, квалификация работников, условия труда, результаты труда (количественные и качественные), социальная значимость трудовой функции. Сложность труда определяется сложностью трудового процесса, которая, в свою очередь, зависит от сложности выполняемой задачи, используемого оборудования, необходимой точности трудовых операций, объема перерабатываемой информации, ответственности за результаты работы. Определенной сложности работ должен соответствовать определенный уровень квалификации работников. Поэтому сложность работы может быть косвенно измерена тем уровнем квалификации работника, который необходим для выполнения данной работы. Труд квалифицированных работников может быть оплачен по более высокой цене.

Особо следует остановиться на цене труда работников некоторых уникальных профессий, так называемой творческой элиты. В условиях рынка предъявляется большой, подчас неограниченный спрос на услуги высокоодаренных музыкантов, певцов, эстрадных исполнителей, спортсменов. В то же время предложение таких уникальных услуг резко ограничено, ибо таланты и гении появляются достаточно редко. Поскольку потребители указанных уникальных услуг готовы заплатить за них достаточно высокую цену, возникает ситуация, аналогичная появлению экономической ренты. Сверхвысокие гонорары популярных музыкантов, эстрадных звезд, боксеров, шахматистов, теннисистов и т. д. можно считать особой разновидностью монопольной ренты, которая оплачивается в конечном счете потребителями услуг.

Вполне объяснима и высокая заработная плата талантливых организаторов производства, работников профессий, деятельность которых связана с высоким риском (испытатели новой техники, космонавты, профессионалы фондовых и товарных бирж, руководители коммерческих банков и страховых компаний и др.). В целом указанные группы работников составляют сравнительно небольшую долю наемного персонала.

На уровень индивидуальной заработной платы существенно влияют объективные условия, в которых протекает трудовая деятельность: физическая тяжесть труда, комфортность рабочего места, состояние внешней среды (температура, влажность, загазованность и т. д.). Оплата труда в рыночных условиях должна быть непосредственно связана с результатами труда, то есть количеством и качеством произведенных товаров и услуг, их конкурентоспособностью, степенью реализации и, следовательно, массой и уровнем полученной прибыли. В этих целях на внутрифирменном уровне используются различные системы оплаты труда по результатам - сдельная, аккордная, сдельно-премиальная, повременно-премиальная и др.

Указанные зарплатообразующие факторы являются основой всесторонней дифференциации уровней заработной платы по затратам и результатам труда. Инструментом дифференциации заработной платы по сложности труда и квалификации работников являются на внутрифирменном уровне тарифная система, которая включает тарифные ставки (определяют абсолютный размер оплаты труда различной сложности и квалификации), тарифные сетки (определяют соотношения в размерах оплаты труда различной сложности) и тарифно-квалификационные справочники, с помощью которых дается оценка сложности работ.

Как указывалось выше, формирование цены рабочей силы (цены труда), а следовательно, и уровня ставок заработной платы происходит на рынке труда в результате взаимодействия (торга) основных субъектов рынка труда - работодателей и наемных работников. Этот метод регулирования заработной платы можно назвать рыночным методом. Коллективно-договорное регулирование заработной платы в последнее время складывается и в условиях России. Здесь также формируется несколько уровней взаимодействия работодателей, профсоюзов и государства в сфере регулирования заработной платы. На высшем уровне заключаются генеральные тарифные соглашения между ассоциациями работодателей, центральными органами профсоюзов и правительством РФ. В генеральных тарифных соглашениях фиксируются минимальные ставки оплаты труда, межотраслевые соотношения в уровнях тарифных ставок, способы и размеры индексации заработной платы. В отраслевых тарифных соглашениях указываются минимальные размеры тарифных ставок работников наиболее массовых профессий отрасли, минимально допустимые размеры надбавок и доплат, основные показатели и условия премирования. Эти же позиции определяются в региональных тарифных соглашениях, но применительно к базовой отрасли данного региона. На внутрифирменном уровне юридической основой социального партнерства является коллективный договор, заключаемый между администрацией (работодателем) и профсоюзной организацией (представителем трудового коллектива). В коллективном договоре фиксируются конкретные размеры тарифных ставок, надбавок, доплат и другие условия оплаты труда. Условия оплаты труда, указанные в коллективном договоре, не могут ухудшать положение наемных работников по сравнению с нормами, зафиксированными в генеральных, отраслевых и региональных тарифных соглашениях. Наоборот, они могут превышать размеры оплаты труда, указанные в тарифных соглашениях более высокого уровня. Условия оплаты труда на внутрифирменном уровне могут быть индивидуализированы путем заключения индивидуальных трудовых контрактов между работниками и администрацией.

Предметом тарифных соглашений на различных уровнях социального партнерств является также вопрос о порядке и условиях индексации заработной платы в связи с инфляционными процессами. В генеральных, отраслевых и региональных тарифных соглашениях обычно определяется порядок индексации заработной платы. Конкретные размеры индексации, ее периодичность указываются, как правило, в коллективных договорах на внутрифирменном уровне.

Глава 18. ЦЕНЫ НА РЫНКЕ КАПИТАЛЬНЫХ АКТИВОВ

18.1. ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА И СПРОС НА ИНВЕСТИЦИИ *

* Подробнее теория процентной ставки изложена: Юницкий Ю. В. Процентная ставка - цена кредита. СПб.: изд-во СПбГУЭФ, 1997.

Купля-продажа денег, ценных бумаг имеет свою специфику, и это находит отражение при формировании процентной ставки, темпов инфляции и валютного курса.

Среди различных видов цен, используемых коммерческими банками, особое место занимает процентная ставка - номинальная и реальная (рыночная). Рыночная ставка процента колеблется под влиянием факторов, определяющих рыночную конъюнктуру. В учебнике по управлению финансами в коммерческих банках американского экономиста Джозефа Ф. Синки выделяются следующие составные части рыночной ставки процента:

* вознаграждение за отказ от потребления;

* премия за ожидаемую инфляцию;

* премия за несение риска непогашения;

* премия за несение процентного риска.

Процентная ставка включает в себя несколько элементов, точно так же как и структура цены любого товара. При формировании процентной ставки важную роль играют и скидки к ставке, которые устанавливаются в зависимости от деловой политики, проводимой банком.

Количество скидок в процентной ставке зависит от видов и размеров страхования депозитов. Регулирование уровня процентной ставки снижает риск неплатежеспособности.

Мелкие вкладчики готовы платить за диферсификацию портфеля и за его прогрессивную оценку, осуществляемую банками. У банков при этом образуются более низкие издержки на привлекаемые средства. Полученная экономия выступает по своему содержанию как вознаграждение банка за посредничество при реализации риска.

Большинство банковских пассивов краткосрочны, и их вкладчики не несут значительного процентного риска. В целях привлечения клиентов банки устанавливают скидки с процентной ставки. За создание удобств для клиента или за предоставление клиенту дополнительных услуг в виде открытия чековых счетов или сдачи в аренду сейфов взимается дополнительная плата.

Наоборот, по крупным депозитам рисковая премия может колебаться в значительных размерах. Стоимость ссуды с учетом многих факторов выступает как функция издержек на привлечение банковских средств, риска невозвращения ссуды, срока ссуды, характера взаимосвязи между клиентом и банком. Например, хорошие и первоклассные клиенты получают привилегии в виде скидок от процентной ставки.

Разница между процентными ставками есть маржа, то есть прибыль банка. Маржа призвана покрыть основные операционные расходы банка, обеспечить выплату налогов и норму прибыли, необходимую для обеспечения нормального процесса расширенного воспроизводства банковской деятельности.

В экономической науке принято считать, что теория процента строится на базе теории ценности и теории денег.

Ссуда денег есть отчуждение права собственника на присвоение с помощью денег чужого труда и реализация данного права в возрастании стоимости ссуды при ее возврате. Таким образом, процент за кредит возникает, с одной стороны, как результат, а с другой - как условие выбора собственником в альтернативе отчуждения принадлежащей ему потребительной стоимости. Характер потребительной стоимости принадлежащих кредитору средств зависит от способа производства и определяет появление соответствующего ему отношения по плате за кредит. Процент за кредит в этом качестве делает возможной ссуду. Известное определение - процент как движущий мотив развития кредитных отношений - отражает именно эту сторону содержания процента.

С помощью процента собственник превращает деньги в капитал, от него же требуют не капитала, а денег как таковых. Это соответствует различию ролей кредитора и заемщика.

Процент, как и всякая цена, становится результатом торга, в данном случае торга между функционирующим и денежным капиталистами. Вместе с тем объект их торга - это особый товар. С обычным товаром его объединяет только то, что, как и в любой сделке «купли-продажи», денежный капиталист в действительности отчуждает потребительную стоимость и отдает ее как товар. Но при купле-продаже обычного товара только потребительная стоимость и отчуждается. При ссуде же отчуждается и стоимость. Общность сделок ссуды и купли-продажи, собственно, и отражает характеристика процента как цены. Отличия этих сделок выражаются в иррациональности такой цены. При равенстве спроса и предложения, равно как и при любых других условиях, цена не может равняться стоимости ссуживаемых средств. Механизм формирования этой цены соответствует не стоимости, а выражаемой ценой потребительной стоимости ссуживаемых денег быть средством присвоения чужого труда. Вокруг цены разворачивается конкуренция денежного и функционирующего капиталистов. Механизм их конкуренции становится механизмом формирования уровня процентных ставок. В самом деле, только разделение капиталистов на денежных и промышленных превращает часть прибыли в процент, вообще создает категорию процента, и только конкуренция между этими двумя видами капиталистов создает ставку процента.

Движение денег совершается по схеме:

где Д - деньги, взятые в ссуду, допустим, 1 млн руб. На них покупается товар Т;

СП - средства производства;

PC - рабочая сила;

П - процесс производства, в результате которого создается новый товар Т'.

Т' реализуется за деньги Д'. Предположим, получаем от реализации 1,2 млн руб. Из этой суммы возвращается кредит 1 млн руб. и процентная ставка за него при норме 5% - 50 000 руб. Оставшаяся часть - 150 тыс. руб. - принимает форму прибыли производителя товара и называется предпринимательским доходом. Она равна 15%. Процесс кругооборота денег должен носить непрерывный характер.

Как цена, регулируемая не стоимостью, а колебаниями спроса и предложения, процент не может иметь естественной нормы. Но поскольку заемщик и кредитор делят одну потребительную стоимость, соответственно и процент оказывается в известных границах связан со средней нормой прибыли и является ее частью.

Так как при купле-продаже отдаются деньги, а не их стоимость, которая возмещается в форме товара, поэтому цена, возникающая в кредитной сделке, где товарная и денежная формы стоимости не противостоят друг другу, не может быть обычной ценой, денежным выражением стоимости, а является иррациональной ценой потребительной стоимости ссуживаемых средств.

Норма процента есть величина, выражающая среднюю ставку процента по ее изменениям во время крупных промышленных циклов. Среднюю норму процента, в отличие от постоянно колеблющихся рыночных ставок, невозможно определить каким-либо законом. Соотношение спроса и предложения не играет никакой роли. Один и тот же капитал выступает как ссудный (для кредитора) и как торговый (для заемщика - функционирующего капиталиста). Как эти два лица делят полученную прибыль - это чисто эмпирический, относящийся к царству случайностей факт.

Большой удельный вес перераспределительной, спекулятивной экономики породил и другие теории процентной ставки. В западной экономической литературе процент обычно рассматривается как «естественная» форма дохода, присваиваемого собственником капитала.

Например, норма процента у Дж. М. Кейнса наряду с графиком предельной эффективности инвестиций или ожидаемым доходом от имеющихся капитальных вложений представлена как фактор, определяющий величину инвестиций. Инвестиции, в свою очередь, играют важную роль в определении уровня национального дохода и занятости. Дж. М. Кейнс особо подчеркивал, что предельная эффективность капитала зависит прежде всего от оценки будущих прибылей, что делает ее крайне чувствительной ко всякого рода спекуляциям, панике, техническим переворотам и т. п. Однако нижним пределом этого показателя - пределом, существующим сегодня, является ставка процента. Сегодняшняя ставка процента определяет для предпринимателя нижнюю границу прибыльности его будущих капитальных вложений. Чем ниже норма процента, тем дальше отодвигаются эти границы, и наоборот, жесткость процентной ставки, по Дж. М. Кейнсу, будет тормозить склонность к инвестированию.

Дж. М. Кейнс выдвинул совершенно иное, отличное от классиков и неоклассиков объяснение процента. Процент в его теории - автономный фактор, его уровень определяется взаимодействием предложения и спроса на денежные остатки, то есть не на все сбережения, а лишь на их денежную часть. Процент у Дж. М. Кейнса чисто денежный феномен, отражающий игру рыночных сил на денежном рынке. Именно в этом направлении развивал Дж. М. Кейнс и свою концепцию денежного спроса, связав его с так называемой «склонностью к ликвидности». Три мотива, согласно Дж. М. Кейнсу, регулируют уровень денежной наличности, накапливаемой индивидуумами:

* трансакционный, вытекающий из потребностей товарно-денежных отношений, - потребность в наличных деньгах для текущих сделок потребительского или производственного характера, то есть для осуществления товарообменных сделок;

* мотив предосторожности, тесно связанный с первым мотивом, - то есть желание обеспечить в будущем возможность распоряжаться определенной частью ресурсов в форме денежной наличности или риск потери капитала;

* спекулятивный мотив, непосредственно связанный с нормой процента, - то есть намерение приберечь некоторый резерв, чтобы с выгодой воспользоваться лучшим по сравнению с рынком знанием того, что принесет будущее, или неопределенность по поводу будущих изменений нормы процента.

Необходимость отказаться от денежной ликвидности и порождает, по мнению Кейнса, своеобразную плату, принимающую форму процента. «Норма процента в любое время, - пишет Дж. М. Кейнс, - будучи вознаграждением за расставание с ликвидностью, есть мера нежелания со стороны тех, кто владеет деньгами, расставаться с непосредственным контролем над ними. Норма процента - ...это "цена", которая уравновешивает настойчивое желание удерживать богатство в форме наличных денег с находящимся в обращении количеством денег»*.

* Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. М.: Прогресс, 1978. С. 232.

Чем выше «склонность к ликвидности», усиливаемая, прежде всего, неуверенностью участников процесса на рынках денежного капитала, тем выше процент, и наоборот.

Учет спекулятивного мотива предпочтения ликвидности ставит потребность в деньгах в зависимость от колебаний нормы процента (вернее, если точно следовать схеме Кейнса, степени отклонения рыночной нормы процента от того уровня, который в данный момент считается «нормальным»). Акцент на норме процента как важной детерминанте спроса на деньги имел исключительно важные и далеко идущие последствия для экономической теории. Во-первых, с введением процента в анализ спроса на деньги была поставлена проблема оптимизирующего выбора при размещении хозяйствующим субъектом своих ресурсов между альтернативными видами активов. Во-вторых, при таком преобразовании функции спроса начинает играть важную роль анализ ожиданий хозяйственных агентов в условиях неопределенности и риска. Наконец, спрос на деньги, в постановке Дж. М. Кейнса, утрачивает черты устойчивости и предсказуемости, которые свойственны ему в неоклассических схемах.

Главным моментом в теории Дж. М. Кейнса является то, что «процент - это в высшей степени психологический феномен», утративший вопреки реальной действительности капитализма связь с природой ссудного капитала, зато тесно породнившийся с денежной сферой. Это не вознаграждение за сбережение, а плата «за расставание с ликвидностью», за преодоление страха перед неопределенным будущим и риска неплатежа по обязательствам и договорам.

Традиционные теории А. Маршалла, Л. Вальраса и др. рассматривают норму процента как фактор, который приводит в равновесие желание инвестировать и готовность сберегать. За инвестированием стоит спрос на соответствующие ресурсы, за сбережением их предложения, в то время как норма процента есть такая «цена» ресурсов для инвестиций, при которой спрос и предложение уравниваются. Как цена некоторого товара неизбежно остановится на уровне, где спрос на этот товар равен его предложению, точно так же и норма процента под действием рыночных сил стремится к уровню, при котором объем инвестиций равен объему сбережений. По А. Маршаллу, процент, будучи ценой, уплачиваемой на любом рынке за пользование капиталом, стремится к такому равновесному уровню, при котором совокупный спрос на капитал на этом рынке при данной норме процента равен совокупному капиталу, притекающему на рынок при этой же норме процента. Л. Вальрас также придерживается классической традиции: «...каждой возможной норме процента соответствует сумма, которую индивидуумы будут сберегать, а также сумма, которую они будут инвестировать в новые капитальные активы, и эти две агрегатные величины стремятся уравниваться друг с другом, и норма процента есть та переменная, которая приводит их к равенству...». В итоге норма процента устанавливается на уровне, при котором сбережения, представляющие предложение новых капиталов, равны спросу на них. Классики полагают, что любой совершившийся акт индивидуального сбережения автоматически понижает норму процента, что это автоматически стимулирует выпуск новых средств помещения капитала и что норма процента падает ровно на столько, сколько необходимо для того, чтобы стимулировать выпуск новых средств помещения капитала в размере, равном приросту сбережений. При этом все дело представляется как некий саморегулирующийся процесс, который происходит без специального вмешательства со стороны органов, регулирующих денежное обращение.

Процентные ставки испытывают влияние многочисленных факторов - экономических и политических, внутренних и внешних. Главное значение имеет, несомненно, соотношение спроса и предложения денежного капитала. Однако в современных условиях механизм формирования процентных ставок как в России, так и в странах Запада стал более сложным, чем раньше: появляются и усиливаются новые факторы, в то же время роль прежних факторов меняется, иногда происходит ее ослабление.

К числу традиционных факторов, влияющих главным образом на предложение ссудного капитала, относятся степень развития кредитной системы страны и объем денежных накоплений населения. Чем больше денежные накопления, тем больше возможности у кредитных учреждений, выполняющих роль посредников, предоставлять заемщикам ссуды на «приемлемых» условиях, то есть по сравнительно низким ставкам. Так, например, высокий уровень денежных накоплений в ФРГ и Японии является одной из причин традиционно низких процентных ставок в этих странах.

С другой стороны, значительные размеры денежных накоплений вызывают известное снижение спроса на банковские кредиты, развитие политики самофинансирования предприятий. Определенное влияние на стоимость банковского кредита оказывают специфические особенности кредитной системы той или иной страны, например размеры депозитной гарантии - минимальной суммы, которая должна храниться на счете заемщика, возможность финансирования в Центральном банке или другом кредитном учреждении.

Важным фактором также является состояние экономики, в частности фаза экономического цикла. В условиях роста производства, как известно, повышается спрос на заемные средства, в итоге растет процентная ставка. При экономическом спаде, напротив, происходит свертывание производства, предпринимателям становится ненужным дополнительный капитал, падение спроса на денежном рынке вызывает снижение ставок. Вместе с тем надо иметь в виду, что это лишь один из многих факторов, другие могут одновременно действовать в противоположном направлении, оказывая тем самым нивелирующее влияние.

Важное значение для уровня процентных ставок имеют вид и срок кредита, репутация и экономическое положение клиента, продолжительность его деловых отношений с банком. Как мы уже отмечали, «стоимость» кредита, предоставляемого банками крупным компаниям - первоклассным заемщикам, надежность которых не вызывает сомнений, устанавливается на более низком уровне, чем, например, «стоимость» банковского потребительского кредита.

Известное влияние на уровень процентных ставок в стране оказывают такие факторы, как размеры бюджетного дефицита и состояние национальной валюты. Дефицит государственного бюджета и необходимость его покрытия вызывают повышенный спрос государства на заемные средства. В результате процентные ставки на рынке ссудных капиталов повышаются, что может, в свою очередь, привести к уменьшению частных инвестиций, поскольку некоторые из них становятся нерентабельными. Хотя данная зависимость статистически не всегда прослеживается.

Анализ валютного положения многих стран и прежде всего национальных валют в сравнении с уровнем процентных ставок позволяет сделать вывод о наличии взаимосвязи между указанными показателями. Для большинства стран характерна следующая зависимость: устойчивая национальная валюта - низкая процентная ставка. При обесценении валюты происходит повышение краткосрочной процентной ставки.

Большое теоретическое и практическое значение для участников кредитных операций имеет в современных условиях соотношение двух факторов формирования процентных ставок: рыночных сил и государственного регулирования. Цели регулирования процентных ставок состоят, в первую очередь, в приоритетном развитии отдельных отраслей экономики. Так, льготные условия кредитования экспортных отраслей наряду с налоговыми льготами позволяют в ряде стран компенсировать отставание национальных компаний от их иностранных конкурентов на внешнем рынке и сокращать тем самым дефицит торгового баланса. Другая цель регулирования процентных ставок заключается в создании сравнительно единообразных условий для участников национальной кредитной системы.

Наконец, регулирование государством процентных ставок может рассматриваться как важное средство антиинфляционной политики. В начале 80-х гг. многие западные страны проводили политику «дорогих денег» в целях борьбы с инфляцией. Однако сам валютный курс испытывает большое влияние со стороны процентных ставок. Поэтому государственное регулирование процентных ставок нередко преследует цель воздействия на соотношение национальной и иностранной денежных единиц.

Ссудный процент предполагает рынок ссудных капиталов (кредитный рынок), эмбриональное состояние его в РФ в 1989-1991 гг. определило индивидуальный характер процентной политики коммерческих банков. Это, с одной стороны, создало благоприятные условия для усиленной дифференциации процентных ставок по банкам в зависимости от типа и размера последних, местности, клиентуры и прочих обстоятельств, имеющих действительно индивидуальную природу. С другой стороны, уже в 1993-1995 гг. особенности процентной политики, проводимой коммерческими банками, стали отражать проявление ряда общих факторов, имеющих независимый от того или иного банка характер. И сохраняющаяся невысокая в целом интенсивность рынка предопределила широкую вариацию результатов.

Таким образом, факторы, влияющие на процентную ставку, с известной долей условности могут быть разделены на факторы объективного характера (внешние) и факторы внутренние, степень влияния которых на уровень ставок определяется самими банками. К внешним факторам принадлежит состояние кредитного рынка, а также характер государственного регулирования деятельности коммерческих банков (уровень резервных требований, нормативы ликвидности, ставка Центрального банка, ставка налогообложения прибыли). К внутренним факторам относится, прежде всего, оценка банком степени риска по вложениям средств в зависимости от характера ссудозаемщика, вида, сроков пользования и величины ссуды. Сюда же примыкает и определение допустимой цены привлекаемых ресурсов, исходя из задач поддержания ликвидности банка и возможностей прибыльного размещения средств.

В то же время при всей богатой палитре особенностей может быть выделено некое общее базовое начало, фундамент процентной политики банков. Таким фундаментом, если говорить обобщенно, выступает кредитно-денежная политика государства, проводимая Центральным банком. Безусловно, политика Центрального банка не является единственно определяющей. С одной стороны, сама эта политика хорошо ли, худо ли, но ориентируется на состояние экономики и свободного кредитного рынка. С другой - на ставки коммерческих банков влияют факторы, не связанные напрямую с политикой Центрального банка. Имеет место, таким образом, многофакторный процесс, в котором компоненты находятся в тесном взаимодействии. Тем не менее, это не устраняет того факта, что кредитно-денежная политика выступает одним из ведущих факторов изменения цен на кредитном рынке. Определяя (точнее, воздействуя) на общие условия предложения кредита, центральные банки своей политикой оказывают весьма значительное влияние на уровень рыночной цены процента.

Развитие процессов позволяет выявить определенные тенденции в изменении тех или иных инструментов кредитно-денежной политики с точки зрения их влияния на уровень процентных ставок на кредитном рынке. Так, по мере относительного уменьшения доли централизованных кредитных ресурсов в общем объеме ресурсов коммерческих банков и в условиях высокого уровня спроса на кредит начиная с конца 1990 г. увеличивается отрыв ставок коммерческих банков от ставки тогда еще Госбанка и наблюдалось ослабление влияния последней на общий уровень ставок по сравнению с 1988-1990 гг. Ставка Госбанка изначально формировалась в период зарождения новых коммерческих банковских структур и отражала существовавшие на тот момент общие представления о нормальной величине (рыночных) процентных ставок.

В последующем на ее уровень влияли различные факторы, в том числе обострение ситуации на кредитном рынке, реализация Центробанком задач рестриктивной кредитной политики, инфляционные тенденции в экономике и др. Эти факторы задавали общую направленность изменений процентной ставки Центрального банка (в 1988-1989 гг. она была 4-5%, в 1990 г. - 6%, в 1991г.-8-12%, в 1992 г.-20-80%, в 1993 г.-80-210%, в 1994 г.-210-200%, в 1997-1998 гг. она снизилась до 30%). Процентная ставка стала фактором балансировки цен и реализации задач регулирования кредитно-денежной сферы, что способствовало усилению степени воздействия процентной ставки и ее изменений на уровень рыночных цен и рыночных ставок коммерческих банков.

Необходимо также отметить, что рассматривать процентную политику коммерческих банков целесообразно раздельно с учетом:

* надбавок за риск, которые тем выше, чем меньше уверенность банка в надежности возврата ссуды;

* надбавок (скидок) на условия рынка (спрос-предложение) и положение на нем продавца (монополия-конкуренция).

Надбавки-скидки определяются политикой, проводимой Центральным банком РФ и коммерческими банками на рынке кредитных ресурсов и рынке кредита. Что же касается процентной политики как инструмента управления кредитом в народном хозяйстве, то она стала основной политикой «дорогих» и

«дешевых» денег, которая была использована при проведении экономических реформ 1992-1999 гг.

В Российской Федерации при проведении экономических реформ в 1992 г. и в последующие годы была взята на вооружение западная теория «дорогих» денег и западная методика регулирования денежного обращения. Высокие процентные ставки, падение курса рубля и высокие темпы инфляции дали возможность разрушить социалистическую экономику и осуществить перераспределение доходов населения, предприятий в пользу частного сектора.

Доходность по ГКО (государственным краткосрочным обязательствам) колебалась за 1998-1999 гг. в пределах от 60 до 450 %. Лишь в отдельные периоды она снижалась до 30%. Сложилась такая практика потому, что ГКО были проданы правительством РФ коммерческим банкам, и через выплату процентов по ГКО и другим ценным бумагам происходило перераспределение бюджетных средств в пользу частных коммерческих банков. Когда в августе 1998 г. долг по государственным ценным бумагам превысил в три раза бюджет, правительство вынуждено было объявить об отказе платить долги и осуществить реструктуризацию долгов. В стране разразился финансовый кризис, и значительная часть коммерческих банков объявила себя банкротами, пострадали при этом и вклады населения. При переводе вкладов частных лиц из коммерческих банков в сберегательный банк потери населения составили значительную сумму.

Теория «дорогих» денег и высокие процентные ставки не дали положительных результатов в борьбе с инфляцией за счет сжатия денежной массы (неплатежей) - цены после 17 августа 1998 г. стали расти, и темпы инфляции повысились, неплатежи сократились, но не исчезли. Налоговая реформа принесла лишь частичные результаты, так как начавшийся процесс роста производства в начале 1999 г. после падения правительства Е. М. Примакова прекратился, и вновь начался спад.

Спрос на деньги должен определяться прежде всего потребностями реального сектора экономики и лишь частично спекулятивными операциями под жестким государственным контролем. Эмиссия кредитных денег, вызванная ростом коммерческих банков и приведшая к вывозу капитала за границу, должна смениться эмиссией реальных денег, ограничением вывоза валютных средств за рубеж и созданием условий для заинтересованности национального частного капитала в инвестициях в экономику России и стран СНГ.

18.2. ЦЕНА ЗЕМЛИ*

18.2.1. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ТОВАРА

* Подробнее теория оценки земли см.: Костецкий В. А. Оценка земельных ресурсов в России. СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота, то есть практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю выступает как капитализированная рента. Так же как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом - уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная неэластичность ее предложения на рынке, то есть любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты).

Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772-1823 гг.) сделал весьма важные выводы.

Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, - ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п. в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, - разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. - являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.

По оценке директора НИИ земельных отношений и землеустройства В. Беленького, по состоянию на 1 января 1997 г. земельный фонд Российской Федерации составлял 1709,2 млн га ^*. Большая часть земельного фонда страны находится в распоряжении лесохозяйственных предприятий. В их пользование передано 825,6 млн га (48,3%). Второе место по величине земельного фонда занимают сельскохозяйственные предприятия и граждане - 670,1 млн га, или 39,2%. Значительная часть земель страны оставлена в фонде запаса, составляющем 108,5 млн га.

* Беленький В. Российский рыночный землеоборот. Миф или реальность/ / Вопросы экономики. 1998. № 11. С 97-112. Развернутая информация о современном состоянии и проблемах земельного фонда России в целом и его федеральной части представлена в «Государственном (национальном) докладе о состоянии и использовании земель в Российской Федерации». М.: Госкомзем РФ, 1997.

В составе земельных угодий преобладают в основном лесные массивы и кустарники (46%), а также оленьи пастбища (19,2%) - земли, непригодные либо малопригодные для ведения интенсивного аграрного производства. Кроме того, под водой, болотами и пр. находится еще 21,9% российских земель. Сельскохозяйственные же угодья занимают всего 12,9%, в том числе пашня - 7,6%.

В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности. Эти изменения в первую очередь затронули земли сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн га). В районах Крайнего Севера организованы общинно - родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн га.

Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, подчеркнем, что значительная часть территории Российской Федерации - более 76% (1306,2 млн га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн га - земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн га, или 3,3 %, в собственности юридических лиц - 335,8 млн га (20%) и в собственности граждан-чуть более 10 млн га (0,6%).

К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:

* необходимые для обеспечения безопасности страны (10,0 млн га);

* единой общегосударственной транспортной сети (1,4 млн га);

* природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (27,2 млн га);

* расположенных на территории городов и населенных пунктов объектов и предприятий федеральной собственности (0,34 млн га);

* объектов обеспечения внутренних функций государства, его устойчивого развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн га);

* лесного фонда (265,9 млн га);

* запаса (47,0 млн га), а также водные объекты (17,8 млн га).

Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, берега, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования, по крайней мере, на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн га), рыночные операции с которыми существенно ограничиваются.

Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения.

Таким образом, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн га.

18.2.2. ВИДЫ СТОИМОСТИ И ЦЕНЫ ЗЕМЛИ

Под стоимостью объекта недвижимости (земельного участка или прав на его долговременную аренду) обычно понимают наиболее вероятную цену, которую можно получить при его продаже на конкурентном и открытом рынке или совершении иной соответствующей операции (залог, страхование и т. д.). В законе об оценочной деятельности рекомендуется применять термин рыночная стоимость. В экономической литературе различают несколько видов стоимости земельного участка.

Нормативная цена земли

Законом РФ «О плате за землю» введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета (рис. 18.1).

В настоящее время в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли» и Инструкцией Государственной налоговой службы РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» от 17 апреля 1995 г. № 29 нормативная цена земли по конкретным земельным участкам определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению Комитетов по земельным ресурсам и землеустройству в зависимости от уровня рыночных цен на земли различного целевого назначения могут устанавливать по оценочным зонам земель на территории субъекта РФ повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли, но при этом нормативная цена не должна превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны.

Администрация города может повышать или понижать установленную в указанном порядке нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

В табл. 18.1 приведена нормативная цена земли за 1 м² для Санкт-Петербурга.

Таблица 18.1. Нормативная цена земли за 1 м² в ставках земельного налога

Зоны градостроительной ценности	Цена в ставках земельного налога	Зоны градостроительной ценности	Цена в ставках земельного налога
1	85,0	11	13,0
2	96,0	12	14,0
3	102,0	13	15,0
4	112,0	14	14,0
5	96,0	15	13,0
6	82,0	16	14,0
7	64,0	17	14,0
8	51,0	18	14,0
9	35,0	19	12,0
10	15,0

Рис. 18.1. Понятие и определение нормативной цены земли

При совершении сделок купли-продажи земли или выкупе земельных участков (кроме приватизированных предприятий) в расчете нормативной цены земли во всех случаях, включая сделки купли-продажи физическими лицами земельных участков, занятых жилыми домами, дачными и садовыми участками и т. п., применялся повышающий коэффициент, равный 150. Данный коэффициент был утвержден распоряжением мэра от 06.05.95 № 417-р.

Теперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях активизации приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет указанный выше коэффициент значительно снижен и в зависимости от зоны градостроительной ценности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85 для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности.

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

На рыночную стоимость земельного участка наибольшее влияние оказывают такие факторы, как полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность. Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка, которую можно считать его объективной характеристикой в данный момент и для данной конкретной рыночной ситуации.

Перечисленные выше вещные права на земельные участки предоставляют их владельцам разнообразные возможности использовать данное имущество и, следовательно, обеспечивают различные уровни стоимости. Так, например, в бессрочном пользовании в России находятся лишь земельные участки под промышленными предприятиями. Теоретически говорить о рыночной стоимости таких участков нельзя в силу того, что они не могут являться объектами купли-продажи. Они могут быть с согласия собственника участка переданы в аренду. Поэтому рыночной стоимостью в этом случае будет являться текущая стоимость будущих арендных платежей.

В случае, если право бессрочного пользования не включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе теоретически отсутствует. Хотя заметим, что право бессрочного (постоянного) пользования, не включающее в себя согласие собственника на аренду земли, может быть оценено стоимостью в пользовании (инвестиционной стоимостью). Сопоставление инвестиционной стоимости при текущем и будущем использовании может являться отправной точкой для определения наиболее вероятной цены продажи.

Под оценочной ценой земельного участка обычно понимают цену свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. При этом кроме объективных факторов, перечисленных выше, на цену сделки влияет и ряд субъективных факторов: особый интерес покупателя к данному участку, особые условия продавца или покупателя, недостаток информации о конъюнктуре рынка, воздействие рекламы и т. п.

Если вещным правом является право на аренду земли, то право на аренду не включает в себя право продажи, а включает право субаренды, а рыночная стоимость в этом случае будет представлять собой текущую стоимость разницы между будущими субарендами и арендными платежами.

И, наконец, если вещное право представлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли.

Результат оценки земельного участка существенно зависит от принятого метода оценки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

* наилучшего и наиболее эффективного использования;

* сравнения продаж;

* распределения;

* выделения;

* разбивки на участки;

* техники остатка для земли;

* капитализации земельной ренты.

Рассмотрим подробнее каждый из этих методов.

Метод наилучшего и наиболее эффективного использования

При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов:

* потенциала местоположения (соотношение с преобладающим в данном районе типом землепользования; доступность) - основного фактора, определяющего стоимость земли;

* рыночного спроса (на сколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения);

* правовой обоснованности застройки (государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта; налоги и сборы на данной территории; нормативы);

* ресурсного качества участка (емкость и эффективность участка);

* технологической обоснованности проекта;

* финансовой обоснованности проекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения / застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.

Метод сравнения продаж

При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравнимых участков корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:

* права собственности;

* условия финансирования;

* условия продажи;

* условия рынка (время продажи);

* месторасположение;

* физические характеристики;

* доступные коммунальные услуги;

* условия зонирования;

* наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.

Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.

Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.).

Требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200 000 до 300 000.

Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000, прямые издержки на строительство типового дома составят 100 000, а прибыль предпринимателя и косвенные издержки - 80 000. Итого, общая стоимость составит 270 000, из которых земля составляет одну треть.

Исходя из проведенных расчетов стоимость участка земли в курортной зоне может находиться в диапазоне от 67000 до 100 000 (1/3 от стоимости недвижимости).

Метод выделения

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.