Рыночная система хозяйствования

Режим рабочего времени должен предусматривать продолжительность рабочей недели (пятидневная с двумя выходными днями, шестидневная с одним выходным днем, рабочая неделя с предоставлением выходных дней по скользящему графику), работу с ненормированным рабочим днем для отдельных категорий работников, продолжительность ежедневной работы (смены), время начала и окончания работы, время перерывов в работе, число смен в сутки, чередование рабочих и нерабочих дней, которые устанавливаются коллективным договором или правилами внутреннего трудового распорядка организации в соответствии с настоящим Кодексом, иными федеральными законами, коллективным договором, соглашениями.

Ненормированный рабочий день - особый режим работы, в соответствии с которым отдельные работники могут по распоряжению работодателя при необходимости эпизодически привлекаться к выполнению своих трудовых функций за пределами нормальной продолжительности рабочего времени. Перечень должностей работников с ненормированным рабочим днем устанавливается коллективным договором, соглашением или правилами внутреннего трудового распорядка организации.

При работе в режиме гибкого рабочего времени начало, окончание или общая продолжительность рабочего дня определяется по соглашению сторон. Работодатель обеспечивает отработку работником суммарного количества рабочих часов в течение соответствующих учетных периодов (рабочего дня, недели, месяца и других).

Сменная работа - работа в две, три или четыре смены - вводится в тех случаях, когда длительность производственного процесса превышает допустимую продолжительность ежедневной работы, а также в целях более эффективного использования оборудования, увеличения объема выпускаемой продукции или оказываемых услуг. При сменной работе каждая группа работников должна производить работу в течение установленной продолжительности рабочего времени в соответствии с графиком сменности. Работа в течение двух смен подряд запрещается.

Время отдыха - время, в течение которого работник свободен от исполнения трудовых обязанностей и которое он может использовать по своему усмотрению.

Видами времени отдыха являются:

перерывы в течение рабочего дня (смены);

ежедневный (междусменный) отдых;

выходные дни (еженедельный непрерывный отдых);

нерабочие праздничные дни; отпуска.

В течение рабочего дня (смены) работнику должен быть предоставлен перерыв для отдыха и питания продолжительностью не более двух часов и не менее 30 минут, который в рабочее время не включается. На отдельных видах работ предусматривается предоставление работникам в течение рабочего времени специальных перерывов, обусловленных технологией и организацией производства и труда. Виды этих работ, продолжительность и порядок предоставления таких перерывов устанавливаются правилами внутреннего трудового распорядка организации.

Продолжительность еженедельного непрерывного отдыха не может быть менее 42 часов.

Всем работникам предоставляются выходные дни (еженедельный непрерывный отдых). При пятидневной рабочей неделе работникам предоставляются два выходных дня в неделю, при шестидневной рабочей неделе - один выходной день. Общим выходным днем является воскресенье. Второй выходной день при пятидневной рабочей неделе устанавливается коллективным договором или правилами внутреннего трудового распорядка организации. Оба выходных дня предоставляются, как правило, подряд.

Нерабочими праздничными днями в Российской Федерации являются:

1 - 5 января - Новый год;

7 января - Рождество Христово;

23 февраля - День защитника Отечества;

8 марта - Международный женский день;

1 и 2 мая - Праздник Весны и Труда;

9 мая - День Победы;

12 июня - День России;

4 ноября - День согласия и примирения;

12 декабря - День Конституции Российской Федерации.

При совпадении выходного и нерабочего праздничного дней выходной день переносится на следующий после праздничного рабочий день.

Работа в выходные и нерабочие праздничные дни, как правило, запрещается. Привлечение работников к работе в выходные и нерабочие праздничные дни производится с их письменного согласия в определенных законом случаях или с письменного согласия работника и с учетом мнения выборного профсоюзного органа данной организации.

Привлечение инвалидов, женщин, имеющих детей в возрасте до трех лет, к работе в выходные и нерабочие праздничные дни допускается только в случае, если такая работа не запрещена им по медицинским показаниям. При этом инвалиды, женщины, имеющие детей в возрасте до трех лет, должны быть ознакомлены в письменной форме со своим правом отказаться от работы в выходной или нерабочий праздничный день. Привлечение работников к работе в выходные и нерабочие праздничные дни производится по письменному распоряжению работодателя.

88. Налог на прибыль: субъект и объект обложения, общий порядок расчета

Его уплата определяется главой 25 НК РФ. Налогоплательщиками налога на прибыль организаций признаются: российские организации; иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в Российской Федерации.

Объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью признается полученный доход, уменьшенный на величину произведенных расходов, определяемых в соответствии с настоящей главой.

К доходам относятся: доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее - доходы от реализации); внереализационные доходы.

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущества (включая ценные бумаги) и имущественных прав.

Внереализационными доходами признаются доходы: от долевого участия в других организациях; от операций купли - продажи иностранной валюты; в виде штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба; от сдачи имущества в аренду (субаренду); от предоставления в пользование прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (в частности, от предоставления в пользование прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности); в виде процентов, полученных по договорам займа, кредита и т.п..; в виде безвозмездно полученного имущества и т.п.

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности организации подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы.

Расходы, связанные с производством и (или) реализацией, подразделяются на материальные расходы; расходы на оплату труда; суммы начисленной амортизации; прочие расходы.

К внереализационным расходам относятся:

· расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества;

· расходы в виде процентов по долговым обязательствам любого вида;

· расходы в виде отрицательной курсовой разницы, полученной от переоценки имущества, стоимость которых выражена в иностранной валюте,

· расходы в виде отрицательной (положительной) разницы, образующейся вследствие отклонения курса продажи (покупки) иностранной валюты от официального курса Центрального банка Российской Федерации на дату совершения сделки продажи (покупки) валюты;

· судебные расходы и арбитражные сборы;

· затраты на аннулированные производственные заказы,

· а также затраты на производство, не давшее продукции; расходы в виде сумм штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также в виде сумм на возмещение причиненного ущерба; расходы на оплату услуг банков;

· расходы на проведение ежегодного собрания акционеров; другие обоснованные расходы.

К внереализационным расходам приравниваются убытки, полученные налогоплательщиком в отчетном (налоговом) периоде, описанные в НК РФ, например: в виде убытков прошлых налоговых периодов, выявленных в текущем отчетном (налоговом) периоде; суммы дебиторской задолженности, по которой истек срок исковой давности, а также суммы других долгов, нереальных к взысканию; потери от брака; потери от простоев по внутрипроизводственным причинам; не компенсируемые виновниками потери от простоев по внешним причинам; расходы в виде недостачи материальных ценностей в производстве и на складах, на предприятиях торговли в случае отсутствия виновных лиц, а также убытки от хищений, виновники которых не установлены. В данных случаях факт отсутствия виновных лиц должен быть документально подтвержден уполномоченным органом государственной власти; потери от стихийных бедствий, пожаров, аварий и других чрезвычайных ситуаций, включая затраты, связанные с предотвращением или ликвидацией последствий стихийных бедствий или чрезвычайных ситуаций.

При определении налоговой базы не учитываются следующие расходы:

· в виде сумм выплачиваемых налогоплательщиком дивидендов и других сумм распределяемого дохода;

· в виде пени, штрафов и иных санкций, перечисляемых в бюджет (в государственные внебюджетные фонды);

· в виде взноса в уставный капитал;

· в виде суммы налога на прибыль и платежей за сверхнормативные выбросы загрязняющих веществ в окружающую среду;

· в виде расходов по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества;

· в виде взносов на добровольное страхование, негосударственное пенсионное обеспечение; и т.п.

Налоговая ставка устанавливается в размере 24%.

При этом: сумма налога, исчисленная по налоговой ставке в размере 7,5 процента, зачисляется в федеральный бюджет; сумма налога, исчисленная по налоговой ставке в размере 14,5 процента, зачисляется в бюджеты субъектов Российской Федерации; сумма налога, исчисленная по налоговой ставке в размере 2 процентов, зачисляется в местные бюджеты. Законодательные (представительные) органы субъектов Российской Федерации вправе снижать для отдельных категорий налогоплательщиков налоговую ставку в части сумм налога, зачисляемых в бюджеты субъектов Российской Федерации. При этом указанная ставка не может быть ниже 10,5 процента.

Налоговым периодом по налогу признается календарный год. Отчетными периодами по налогу признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. По итогам каждого отчетного (налогового) периода налогоплательщики исчисляют сумму квартального авансового платежа исходя из ставки налога и фактически полученной прибыли, подлежащей налогообложению, рассчитанной нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания первого квартала, полугодия, девяти месяцев и одного года.

В течение отчетного периода (квартала) налогоплательщики уплачивают ежемесячные авансовые платежи равными долями в размере одной трети подлежащего кварталу, в котором производится уплата ежемесячных авансовых платежей.

Организации, у которых за предыдущие четыре квартала выручка от реализации не превышала в среднем трех миллионов рублей за каждый квартал уплачивают только квартальные авансовые платежи по итогам отчетного периода. Ежемесячные авансовые платежи, подлежащие уплате в течение отчетного периода, уплачиваются в срок не позднее 15-го числа каждого месяца этого отчетного периода.

Налогоплательщики независимо от наличия у них обязанности по уплате налога и (или) авансовых платежей по налогу обязаны по истечении каждого отчетного и налогового периода представлять в налоговые органы по месту своего нахождения и месту нахождения каждого обособленного подразделения соответствующие налоговые декларации в порядке, определенном настоящей статьей. Для ведения учета по данному налогу используют специальные регистры налогового учета.

Налог на прибыль организаций (глава 25 НК РФ)

Налогоплательщиками налога на прибыль организаций являются:

российские организации;

иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в Российской Федерации.

Объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком.

Прибылью следует рассматривать:

для российских организаций - полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов

для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, - полученные через эти постоянные представительства доходы, уменьшенные на величину произведенных этими постоянными представительствами расходов

для иных иностранных организаций - доходы, полученные от источников в Российской Федерации.

При определении доходов и расходов налогоплательщик вправе использовать метод начисления или кассовый метод.

Основная налоговая ставка по налогу на прибыль установлена в размере 24 процентов.

Законами субъектов Российской Федерации ставка налога может быть понижена для отдельных категорий налогоплательщиков в отношении налогов, зачисляемых в бюджеты субъектов Российской Федерации. При этом указанная ставка не может быть ниже 13,5 процентов.

Налоговые ставки на доходы иностранных организаций и доходы, полученные в виде дивидендов, различны.

89. Понятие проекта., классификация проектов, участники проекта. Критерии успеха проекта.

Проект - это системный комплекс плановых (финансовых, технологических, организационных и прочих) документов, содержащих комплексно-системную модель действий, направленную на достижение оригинальной цели. Проект - это всесторонний план, полноценная модель действий.

Для удобства анализа и синтеза проектов, а также систем управления ими множество разнообразных проектов классифицируется по разным основаниям:

-Класс. По составу и структуре проектов и его предметной области проекты разделяются на монопроекты, мультипроекты, мегапроекты.

-Тип. По основным сферам деятельности, в которых осуществляется проект, выделяют технические, организационные, экономические, социальные и смешанные проекты.

-Вид. По характеру предметной области проекты подразделяются на: инвестиционные, научно-исследовательские, учебно-образовательные, смешанные.

-Масштаб. По размерам самого проекта, количеству участников и степени влияния на окружающий мир проекты делят на: мелкие, средние, крупные и очень крупные проекты.

-Длительность. По продолжительности периода осуществления проекты подразделяются на: краткосрочные, среднесрочные и длительные проекты.

-Сложность. По степени сложности: простые, сложные и очень сложные.

Ключевые непосредственные активные участники проекта:

· Инициатор - это участник проекта, являющийся носителем основной идеи проекта и инициативы по его реализации. В качестве инициатора может выступать практически любой из будущих участников проекта.

· Заказчик - это участник проекта, заинтересованный в достижении основной цели проекта. Он определяет основные требования и рамки проекта, обеспечивает финансирование проекта, заключает контракты с другими непосредственными участниками проекта, несет ответственность за результаты проекта пред другими участниками и обществом.

· Инвестор - это участник проекта, осуществляющий финансирование проекта и заинтересованный в финансовых результатах проекта. Инвестор вступает в контрактные отношения с заказчиком, осуществляет расчеты с другими участниками по мере выполнения проекта.

· Руководитель проекта - это участник проекта, которому делегированы полномочия по управлению деятельностью, направленной на достижение целей проектов. Руководитель несет ответственность перед заказчиком за достижение всех целее проекта. В отдельных крупных и сложных проектах за выполнение обязанностей руководителя проекта отвечает специально приглашенная управляющая фирма, но в любом случае в качестве полноправного руководителя проекта выступает один человек.

Кроме названных важных участников проекта, существуют так же и другие участники проекта:

· Контрактор - участник проекта, берущий на себя обязательства по выполнению отдельных работ по проекту. Контрактор может выступать как подрядчик, поставщик продукции, основных средств, ресурсов или консультант. Он может так же отвечать за выполнение всех работ по проекту. В этом случае он будет называться генеральным контрактором или генеральным подрядчиком.

· Субконтрактор - участник проекта, берущий на себя обязательства перед контрактором за выполнение отдельных работ по проекту. Он выступает как косвенный участник проекта и с проектом взаимодействует не напрямую, а через контрактора, с которым у него заключены договорные обязательства.

· Потребитель продукции проекта - юридическое или физическое лицо, являющееся покупателем или пользователем результатов проекта.

Критерии успешности проекта должны быть определены уже при его запуске. Скажем, в ИТ критерием успеха проекта по внедрению системы может быть степень использования этой системы в организации. А для подрядчика критерием успеха проекта является возможность извлечь прибыль из его реализации. Так или иначе, речь идет о том, что прежде всего необходимо задать критерии успешности проекта, а затем тщательно спланировать, как достичь этого успеха. Эти критерии должны быть поняты всеми участниками проекта. Далее необходимо контролировать достижение успеха на промежуточных этапах проекта, внося изменения, если меняются внешние условия. Эти изменения должны быть оперативными, иначе задержки приведут к потере средств и ресурсов. Таким образом, задача управления проектами -- установить критерии, спланировать их достижение и гибко реагировать на необходимость вносить изменения в план.

· Опираясь на прогнозы будущих доходов можно оценить экономическую целесообразность управленческих решений. Поэтому появляется возможность оценить, стоит ли тратить деньги, чтобы ускорить реализацию, или сэкономить, но опоздать

· Для продуктов длительного пользования неопределенности, связанные с прогнозированием будущего функционирования продукта очень велики. Поэтому часто критерий успеха проекта приходится задавать, опираясь на прогноз прибыли (убытка) к некоторому моменту в будущем. Задается некоторый уровень прибыли (убытка) к определенному моменту во времени. Успех проекта - превышение заданной прибыли (сокращение убытка). Эта цель яснее, ближе и ее осуществление легче проверить.

· Все текущие решения определяются тем, повышаем мы или понижаем прибыль к этому моменту. Фактически получается, что задается стоимость дня опоздания реализации проекта, как и стоимость каждого дня опережения. Поэтому для проектов политических и организационных можно подойти аналогичным образом:

· Определить плановый срок завершения, плановый бюджет проекта и дополнительно стоимость дня опережения и опоздания. В этом случае бизнес решения типа стоит ли тратить дополнительные средства на ускорение исполнения, становятся обоснованными. Упрощается управление портфелем проектов, потому что можно сравнить и оценить, что дает, например, переброска ресурсов с одного проекта на другой, как оптимально распределить ограниченные финансы

90. Предприятие имеет внеоборотный капитал стоимостью 1 млн. руб. и оборотный капитал - 10 млн. руб. Собственные средства предприятия составляют 4 млн. руб. Какова его кредиторская задолженность?

Решение:

Актив предприятия состоит из внеоборотных и оборотных активов

Пассив - из собственных средств предприятия, долгосрочной и краткосрочной кредиторской задолженности.

Актив = Пассив

Актив, согласно условиям задачи равен: 1 + 10 = 11 млн.руб.

Следовательно, кредиторская задолженность равна: 11 = 4 + х

Х = 11 - 4 = 7 млн.руб.

91. Основные методы оценки недвижимости

Для определения стоимости недвижимости должны приниматься во внимание размер, риск и период, связанные с получением дохода от использования оцениваемого имущества.

Стоимость недвижимости определяют четыре фундаментальных фактора, действующие на рынке:

· спрос на недвижимость со стороны платёжеспособных покупателей;

· полезность;

· ограниченность предложения;

· отчуждаемость объектов недвижимости.

Виды стоимости объектов недвижимости: рыночная, действительная, разумная, эквивалентная, реальная, залоговая, продажная и т.п., зависят от целей её оценки. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую можно продать собственность на конкурентном и открытом рынке при условии, что выполнены все требования "справедливой продажи": продавец и покупатель действуют по собственному желанию, полностью осведомлены, и принимаемая цена не отягощена дополнительными условиями.

Продажная цена имеет отклонения от рыночной, если отсутствуют какие-либо элементы рыночной стоимости. Например, если продавец хочет быстро продать собственность, он может предложить выгодные условия финансирования сделки \кредитование, рассрочка платежа и т.п.

Существует три подхода к определению рыночной стоимости недвижимости:

· оценка с точки зрения затрат (затратный метод),

· оценка по прямому сравнению ( сравнительный подход),

· оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (подход по доходу).

Оценка по доходности наиболее близка потенциальным инвесторам и поэтому часто используется для оценки инвестиционной и коммерческой недвижимости.

Последовательность определения стоимости недвижимости:

1). Определение границ оцениваемого имущества.

2). Определение имущественных прав.

3). Определение цели и функции оценки.

4). Выбор даты оценки.

5). Определение вида оцениваемой стоимости.

В основе принципов оценки недвижимости положены позиции оценки, отражающие точку зрения: рынка; будущего пользователя недвижимостью; наилучшего и наиболее эффективного использования; взаимоотношений компонентов оцениваемой недвижимости. Для будущего пользователя важны принципы: полезности, замещения и ожидания. Позиции взаимоотношения компонентов недвижимости анализируются на основе принципов: добавочной продуктивности; вклада; возрастающей и уменьшающейся отдачи; баланса; экономического размера; экономического разделения. С точки зрения рынка важны принципы: зависимости; соответствия; предложения и спроса; конкуренции; изменения.

С точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования, оцениваемый участок земли, как свободный, или участка с улучшениями ( т.е. с построенными объектами недвижимости) должен удовлетворять 4 критериям:

быть законодательно разрешённым; быть физически осуществимым; быть финансово осуществимым; иметь максимальную продуктивность.

Таким образом, здесь используются принципы: максимизации возврата инвестиционного капитала; наилучшее использование земли у объекта оценки, которая как бы является свободной от строений; максимального соответствия сравниваемого объекта и базовым.

Наряду с разработанными и сформулированными принципами оценки существуют факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

К таким факторам, оказывающим влияние на оценку стоимости земли и других видов недвижимости можно отнести:

а) права собственности на недвижимость, как разницы между рыночной и контрактной арендной платой. Полное право собственности соответствует рыночной цене, а имеющиеся ограничения прав пользования недвижимостью ( наличие серветутов, т.е. прав ограниченного пользования своим объетом; долгосрочных договоров аренды с фиксированной ставкой арендной платы, переходящих к новому собственнику после покупки недвижимости; ипотека, доверительное управление, арест имущества и др.) снижают его стоимость до конктрактной;

б) условия финансирования, которые обусловлены оттяжкой оплаты договора купли продажи разными способами, обусловленными в самом договоре. Например, путём оплаты объекта по цене, больше рыночной стоимости\ при наличии кредита продавца, но по ставке процента ниже рыночного\; Либо путём предоставления покупателю ипотечного кредита при рыночной норме процента\ с дисконтированием денежных потоков: постоянный и шаровой платёжи\;

в) условия продажи: продажа по цене, ниже рыночной, ввиду срочности сделки, либо, если продавцом и покупателем существует семейная, деловая или финансовая связь, либо выше рыночной, если приращение собственности по договору к имеющейся собственности даст существенной увеличение общей собственности, а не простое их сложение ( например, выход к морю, дороге и т.п.), а также, если объект дорог будущему собственнику как семейная реликвия;

г) состояние рынка: инфляция и дефляция, изменения налогового и других законодательств, изменения в предложении и спросе;

д) месторасположение: относительно других объектов недвижимости, транспортных артерий, объектов сферы сервиса и мест приложения рабочей силы, других факторов, степень учёта которых зависит от целевого назначения продаваемого объекта недвижимости;

е) физические характеристики: размеры, конструктивные элементы, качество строительных материалов, износ, внешний вид. состояние окружающей среды, функциональные возможности и эстетические характеристики;

ж) экономические характеристики: объекты, приносящие доход оцениваются по величие текущих затрат, качеству управления, скидкам в арендной плате, условиям и срокам аренды;

з) возможное использование: используя нормы местного зонирования доступности услуг, можно перепрофилировать купленный объект под более доходный бизнес. Следовательно и в оценку необходимо включить новую цель использования недвижимости. Например, купив спорткомплекс, переоборудовать его под крытую автостоянку.

и) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью: внутреннее содержание объекта недвижимости (например, в приобретаемой гостинице: мебель, интерьеры, посуда, приборы).

Кроме того, оценщики должны учитывать такие факторы, как: хорошая репутация застройщика; престижный тип квартир; продажа объекта серьёзной фирмой, а не отдельным владельцем; внешнее оформление объекта.

Изучив основные принципы оценки и факторы, влияющие на её качество, необходимо рассмотреть применяемые на практике основные методы оценки недвижимости.

Существует три основных метода оценки недвижимости:

затратный, сравнения продаж и капитализации дохода.

а) затратный метод предусматривает оценку недвижимости с точки зрения затрат на её создание, путём определения стоимости воспроизведения ранее выполненных улучшений (строительство объектов на земле и улучшения самой земли), за вычетом накопленной амортизации и добавлением стоимости земельного участка по остаточной стоимости её воспроизводства. Получается расчётная стоимость недвижимости;

б) метод сравнения продаж: в его основу положен принцип замещения, согласно которому никто не вложит в товар больше, чем та сумма денег, с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством. Чаще всего применяется при оценке жилья, т.к. другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей. Сравнение идет по показателям: дата продажи, местонахождение, физические харатеристики ( количественный обмер недвижимости, степень морального, физического\ включая оценку качества и состояния конструкций\, социального и экологического видов износа), условия продажи (форма оплаты), отношение арендной площади к общей; соотношение парковочного места к арендной площади;

в) метод капитализации дохода: инвесторы вкладывают денежные средства в недвижимость, в основном, с целью защиты их от обесценения и возможности получения гарантированного дохода, другие преимущества от владения собственность не берутся в расчёт. Оценка по доходности осуществляется путём преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования, который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости недвижимости и текущим доходом от её использования.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость недвижимости ( V ) путём деления годового дохода ( i ) на соответствующую норму дохода ( R ) или путём умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Нормой дохода является общий коэффициент капитализации ( R ), рассчитываемый как отношение чистого операционного дохода ( i ) к цене продажи ( V) ;

R= i / V.

Будущие выгоды характеризуются следующими показателями доходности:

а) потенциальный валовый доход - доход от недвижимости при полной её занятости ( в форме арендной платы);

б) действительный (эффективный) валовый доход - ожидаемый доход от недвижимости с учётом уровня незанятости и потерь при сборе арендной платы;

в) чистый операционный доход - действительный или ожидаемый чистый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов (связанных с необходимостью постоянной поддержки недвижимости в функциональном состоянии, коммунальные услуги, уборка помещений, зарплата персонала, управленческие расходы) до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации.

Его называют годовым доходом, но он не учитывает уплату налогов и суммы, относимые на обслуживание долга (уплата процентов).

Основные этапы оценки недвижимости.

Изучив основные методы оценки, необходимо рассмотреть рекомендуемую для оценщиков последовательность её проведения для некоторых типовых представителей объектов недвижимости.

Основными этапа оценки объектов недвижимости являются: формулирование задач оценки (продажа, предстоящая ликвидация, сдача в аренду, либо пересмотр арендной платы, установление налоговых льгот и т.п.); планирование действий ( протокол о намерениях, заключение договора на оценку, получение данных, их обработка и анализ, оценка недвижимости и составление отчёта); определение состава и порядка сбора исходных данных оценки ( владелец титула собственности, ограничения на пользование собственностью, точное расположение и дата приобретения, величина уплачиваемого налога на недвижимость, изменения в налоговой оценке (по данным бюро технической инвентаризации - БТИ, данные о зонировании, перспективных планах развития территории, данные по продажам недвижимости в данном регионе; классификация полученных данных на специфические, присущие данному объекту оценки, и общие ( относящиеся к окружению оцениваемой недвижимости, но прямо с ней не связанной); анализ полученных данных; определение возможностей наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости; определение стоимости земельного участка; расчёт по затратам и доходности оцениваемого объекта; сопоставление расчётной стоимости по всем трём методам: затратному, сравнения продаж, капитализации дохода; обоснование конечной величины стоимости ( не на основе простой средней от трёх этих методов, а с учётом опыта оценщика и обоснования приёмлемости конкретного метода для конкретного объекта оценки); оформление результатов оценки ( в виде отчёта по оценке, в котором приводятся все важные данные об объекте оценки и его окружении, их анализ, заключение и окончательное установление стоимости).

Важным моментов в обосновании достоверности проведённой оценки является правильность составления отчётов или сертификата оценки недвижимости, но для этого необходимо знать, в первую очередь, каков порядок составление отчётов или сертификата об оценке недвижимости. Рассмотрим эту последовательность.

В настоящее время форма и содержание отчётов оценки урегулирована Законом РФ " Об оценочной деятельности в РФ" (газ."ЭиЖ, 1998, № 32). На практике применяются три типа отчётов об оценке недвижимости:

а) сертификат или письмо - отражает мнение оценщика о стоимости недвижимости без приведения данных, на основе которых сделано заключение. Приводятся данные об адресате, наименовании оцениваемого объекта и его местонахождении, делаются ссылки на документы, подтверждающие собственника недвижимости. Применяется для несложных объектов оценки недвижимости и в случае. если заказчику не требуется подробная аргументация величины стоимости оцениваемой недвижимости;

б) формальный отчёт - содержит установленную величину стоимости; дату, на которую установлена стоимость, данные о сертификации и подпись оценщика; цель оценки; определение экономических условий; адекватное описание корестностей объекта оценки; фактические данные; анализ и интерпретация данных; обработка данных с применением всех используемых подходов и методов; описательный материал ( вспомогательные и фоновые данные);

в) повествовательный (письменный) отчёт - лучшая возможность обосновать стоимость объекта недвижимости, не ограничиваемая размерами и содержанием. Рекомендуются следующая его структура: титул, сопровождающее письмо, содержание, резюме, цель отчёта, индентификация объекта недвижимости, , определение стоимости, оцениваемый набор прав, данные по населённому пункту, зонирование, коммуникации, налоги, лучшее и наиболее эффективное использование, описание участка земли, описание здания и других улучшений земли, анализ и интерпретация данных, подходы к оценке, сопоставление и согласование данных, , сертификация и окончательная величина стоимости, допущения и ограничивающие условия, квалификация оценщика, приложение.

Однако, во всех случаях, вышеназванные отчёты по оценке должны содержать следующие сведения, определённые Статьёй 11 Закона "Об оценочной деятельности":

· дата составления и порядковый номер отчёта;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта недвижимости;

· юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

· точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты данного юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки недвижимости;

· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта недвижимости, перечень использованных при проведении оценки объекта недвижимости данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;

· последовательность определения стоимости объекта оценки недвижимости и ей итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

· дата определения стоимости объекта оценки недвижимости;

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки недвижимости.

Отчёт может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения применённого им метода расчёта стоимости конкретного объекта оценки.

Отчёт собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью

92. Налог на имущество: субъект и объект обложения, общий порядок расчета

Порядок его уплаты определяется Законом РФ «О НАЛОГЕ НА ИМУЩЕСТВО ПРЕДПРИЯТИЙ» от 16.07.92 N 3317-1 с изменениями и дополнениями

Плательщиками налога являются предприятия, учреждения и организации, в том числе с иностранными инвестициями, считающиеся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации; филиалы и другие аналогичные подразделения указанных предприятий, учреждений и организаций, имеющие отдельный баланс и расчетный (текущий) счет; компании и любые другие организации, образованные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации и объединения, а также их обособленные подразделения, имеющие имущество на территории Российской Федерации.

Налогом облагаются основные средства, нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе плательщика. Основные средства, нематериальные активы учитываются по остаточной стоимости. Для целей налогообложения определяется среднегодовая стоимость имущества предприятия.

Данным налогом не облагается имущество: бюджетных учреждений и организаций, органов законодательной (представительной) и исполнительной власти, органов местного самоуправления, Пенсионного фонда Российской Федерации, Фонда социального страхования Российской Федерации, Государственного фонда занятости населения Российской Федерации, Федерального фонда обязательного медицинского страхования; коллегий адвокатов и их структурных подразделений; общественных организаций инвалидов, а также других предприятий, учреждений и организаций, в которых инвалиды составляют не менее 50 процентов от общего числа работников; научно - исследовательских учреждений, предприятий и организаций Российских академий; имущество, используемое для отдыха или оздоровления детей в возрасте до 18 лет; и др. организаций в соответствии с перечнем юридических лиц, которые освобождаются от уплаты налога, определяемым Правительством Российской Федерации.

Стоимость имущества предприятия, исчисленная для целей налогообложения, уменьшается на балансовую (нормативную) стоимость объектов жилищно-коммунальной и социально - культурной сферы; объектов, используемых исключительно для охраны природы, пожарной безопасности или гражданской обороны; земли; и другого имущества, установленного Законом.

Сумма налога исчисляется и вносится в бюджет поквартально нарастающим итогом, а в конце года производится перерасчет.

Ежеквартально подаются налоговые декларации до 30 числа месяца, следующего за окончанием квартала, и в эти же сроки выплачиваются авансовые платежи, исчисленные по установленным правилам и ставкам.

Налоговым периодом является год, по окончании которого подается декларация (в течение 90 дней) и оплачивается налог (расчетная сумма за минусом внесенных ежеквартальных авансовых платежей).

Порядок расчета налогооблагаемой базы: Ѕ стоимости имущества на начало и конец года плюс стоимость имущества на конец 2 и 3 кварталов делится на 4. Предельный размер налоговой ставки на имущество предприятия не может превышать 2 процентов от налогооблагаемой базы. Конкретные ставки налога на имущество предприятий, определяемые в зависимости от видов деятельности предприятий, устанавливаются законодательными (представительными) органами субъектов Российской Федерации.

Сумма платежей по налогу на имущество предприятий зачисляется равными долями в республиканский бюджет республики в составе Российской Федерации, краевой, областной бюджеты края, области, областной бюджет автономной области, окружной бюджет автономного округа, в районный бюджет района или городской бюджет города по месту нахождения предприятия.

Налог на имущество предприятий (глава 30 НК РФ)

Налог на имущество организаций устанавливается НК РФ и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога признаются:

российские организации;

иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) имеющие в собственности недвижимое имущество на территории Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации и в исключительной экономической зоне Российской Федерации.

Объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Объектом налогообложения для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, признается движимое и недвижимое имущество, относящееся к объектам основных средств.

Объектом налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, признается находящееся на территории Российской Федерации недвижимое имущество, принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 процента

Местные

Согласно ст. 12 НК РФ местными налогами признаются налоги, которые установлены Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований о налогах и обязательны к уплате на территориях соответствующих муниципальных образований.

Местные налоги вводятся в действие и прекращают действовать на территориях муниципальных образований в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований о налогах.

1. Земельный налог (Глава 31 НК РФ, Закон РФ от 11.10.91г. № 1738-1)

В связи с принятием Федерального закона от 29.11.2004 г. № 141-ФЗ «О внесениии изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных (положений законодательных актов) Российской Федерации» часть вторая Налогового кодекса дополнена новым разделом X «Местные налоги» и входящей в него главой 31 «Земельный налог».

Названный Федеральный закон вступил в силу с 1 января 2005 г.

Данным Законом предусмотрено, что при принятии представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) нормативных правовых актов (законов) о введении с 1 января 2005 года в соответствии с главой 31 «Земельный налог» части второй Налогового кодекса Российской Федерации земельного налога на территориях соответствующих муниципальных образований (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) Закон Российской Федерации от 11 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю», за исключением ст. 25, не применяется.

Таким образом, 2005 год является переходным, т.е. если местные органы власти не установили и не ввели в действие с 01.01.2005 г. земельный налог, то на данной территории будет взиматься плата за землю, установленная Законом РФ от 11.10.1991 №1738-1 «О плате за землю» (данный Закон утрачивает силу с 1 января 2006 года).

На территории города Москвы земельный налог установлен Законом г. Москвы от 24.11.2004 г. № 74 «О земельном налоге» (ред. от 01.06.2005), в соответствии с которым определяются ставки земельного налога, порядок и сроки уплаты налога и авансовых платежей, а также порядок и сроки представления налогоплательщиками документов, подтверждающих право на уменьшение налоговой базы. Настоящий Закон вступает в силу с 1 января 2005 г.

Закон РФ от 11.10.91г. № 1738-1

Формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и ползования (аренды) земельным участком.

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. За земельные участки, предназначенные для обслуживания строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

Глава 31 НК РФ

Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установленных главой 31 НК РФ, порядок и сроки уплаты налога, также могут устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Не признаются объектом налогообложения земельные участки:

- изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ;

- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

- предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

- ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, в пределах лесного фонда;

- занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности, на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Налоговая база для каждого налогоплательщика, являющегося физическим лицом, определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими ведение государственного земельного кадастра, органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органами муниципальных образований.

Налоговым периодом признается календарный год.

Отчетными периодами для налогоплательщиков - организаций и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

1) 0,3 процента в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Налоговые декларации по налогу представляются налогоплательщиками не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Расчеты сумм по авансовым платежам по налогу представляются налогоплательщиками в течение налогового периода не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.

2. Налог на имущество физических лиц (Закон РФ от 09.12.91г. № 2003-1)

Плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Объектами налогообложения признаются следующие виды имущества:

жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения;

Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям. Ставки налога устанавливаются в следующих пределах:

Стоимость имущества	Ставка налога
До 300 тыс. рублей	До 0,1 процента
От 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей	От 0,1 до 0,3 процента
Свыше 500 тыс. рублей	От 0,3 до 2,0 процента

Подобные документы

• Рыночная система хозяйствования

  Эффективное управление экономикой предприятия. Основные понятия экономики, рыночной системы хозяйствования и сущности рынка. Теоретическая и прикладная экономика. Объекты и субъекты экономики. Рыночная система хозяйствования. Сущность и функции рынка.
  
  курсовая работа [28,3 K], добавлен 08.12.2008
  

• Экономические системы. Рыночная система хозяйствования

  Понятие экономической системы. Основные виды собственности. Основные типы экономических систем. Характерные черты традиционной экономики. Возникновение рынка. Понятие рынка и его функции. Основные модели современной рыночной экономики и виды конкуренции.
  
  реферат [206,1 K], добавлен 23.07.2015
  

• Рыночные отношения

  Основные элементы, функции и роль рынка в общественном производстве. Изучение структуры рынка, характеристика его видов. Внутренний механизм саморегулирования производства и сбыта продукции в основе рыночной системы. Понятие эластичности спроса.
  
  контрольная работа [107,5 K], добавлен 14.09.2015
  

• Рыночная экономическая система – господствующая форма экономической жизни современного общества

  Условия возникновения рыночной экономики и ее сущность. Государственное регулирование. Функции, выполняемые рыночной экономикой. Условия возникновения рыночной экономики в Украине. Рыночная модель для Украины - проблемы и возможные перспективы развития.
  
  курсовая работа [1,5 M], добавлен 05.05.2008
  

• Концентрация рыночной власти. Барьеры входа на рынок

  Понятие концентрации производства как степень преобладания независимых хозяйствующих субъектов (товаропроизводителей) в системе производства. Измерение концентрации производства, ее индексы и функция. Информативность индексов концентрации производства.
  
  презентация [952,3 K], добавлен 17.07.2014
  

• Социально-рыночная модель экономики России

  Социальная рыночная экономика как система хозяйствования, история ее развития и основные положения теории. Анализ становления и оценка результатов реализации российской социально-рыночной модели экономики, а также рекомендации по ее дальнейшему развитию.
  
  курсовая работа [46,7 K], добавлен 30.06.2010
  

• Рыночная экономика: необходимость, сущность, преимущество и недостатки

  Рынок как система производственных отношений. Принципы механизма функционирования рыночной экономики. Основные виды рынков, географические, демографические и географические факторы, влияющие на их сегментацию. Формирование рыночной экономики в России.
  
  курсовая работа [56,2 K], добавлен 21.06.2015
  

• Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия

  Определение по данным бухгалтерской отчетности эффективности использования производственных ресурсов, оборачиваемости оборотных средств, рентабельности, платежеспособности, финансовой устойчивости. Вывод о финансовом состоянии в анализируемом периоде.
  
  контрольная работа [23,9 M], добавлен 22.04.2010
  

• Рыночная деятельность предприятия

  Ограниченность ресурсов и проблема выбора в рыночной системе. Рынок: понятие, предпосылки возникновения и условия развития. Функции и структура рынка. Исследование рынка и его сегментация. Анализ, планирование, контроль рыночной деятельности предприятия.
  
  реферат [28,4 K], добавлен 06.06.2010
  

• Рыночная экономика

  Рынок как способ взаимодействия производителей и потребителей. Понятие рыночной экономики, организованной на основе рыночной саморегуляции. Основные черты рыночной экономики, характеристика ее основных проблем. Достоинства и недостатки рыночной экономики.
  
  презентация [836,8 K], добавлен 19.12.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам