Договор долевого участия в строительстве жилья

Явно не способствуют созданию благоприятного инвестиционного климата и защите собственника вступившие в силу нормы Налогового кодекса РФ о контроле за крупными покупками граждан. В соответствии со ст. 86.1. Налогового кодекса (в редакции от 5 июля 1999 г.) такому контролю подлежат расходы физического лица, являющегося резидентом Российской Федерации, приобретающего в собственность следующее: недвижимое имущество, за исключением многолетних насаждений; транспортные средства; акции открытых акционерных обществ, государственные и муниципальные ценные бумаги, а также сберегательные сертификаты; культурные ценности; золото в слитках. Введению налогового контроля в его нынешнем виде предшествовала оживленная дискуссия. Первоначально справедливой критике подвергся Федеральный закон от 20.07.98 “О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам” № 116-ФЗ. Государственная Дума отложила введение в действие этого Закона. Тогда звучали вполне здравые на этапе реформирования экономики предложения вообще отказаться от налогового контроля за расходами граждан.

Непонятно, на какие позитивные результаты рассчитывал законодатель, вводя такой налоговый контроль. Основная задача налогообложения - обеспечение наполняемости бюджета. Подоходный налог с физических лиц составляет всего около 6% налоговых поступлений федерального бюджета, еще меньше в его общих доходах. Он не является стратегически важным в плане наполняемости государственного бюджета. Евстигнеев Е.Н. Основы налогообложения и налогового права. - М.: ИНФРА-М, 1999. - С. 8. Да и меры налогового контроля за расходами граждан мало способствуют повышению собираемости подоходного налога с физических лиц.

Увеличение налогового контроля за крупными покупками тем более странно на фоне обильных обещаний многих политиков и даже работников налоговых ведомств внести в Государственную Думу законопроект о радикальном снижении ставок подоходного налога, предусмотрев максимум в 20 процентов.

Отрицательное же влияние такого контроля на инвестиционный климат очевидно. Если проверять все сделки по приобретению даже скромных квартир, налоговые инспекции будут завалены документацией, вряд ли справятся с этим физически, и затраты на контроль превысят его экономический эффект. Получается, что налоговый контроль в лучшем случае мешает гражданам инвестировать средства в жилищное строительство, а в худшем - мешает улучшать свои жилищные условия. Контроль за крупными покупками в его нынешнем виде ассоциируется с проявлением пережитков советской уравнительной идеологии, мешающей вкладывать деньги в экономику.

Отсутствие в законе количественных критериев имущества, подлежащего налоговому контролю, провоцирует чиновничий произвол и коррупцию, грозит девальвацией закона, когда ни чиновнику, ни гражданину не понятно, как и зачем применять нормы закона. В такой ситуации требовать от всех исполнения закона нереалистично.

Нет гарантии, что рядовой чиновник станет справедливо оценивать каждую конкретную ситуации. Скажем, один гражданин покупает виллу за рубежом, а другой - однокомнатную квартиру, на которую копил всю жизнь. В первом случае может быть и следует попросить гражданина отчитаться, на какие средства он приобретает виллу (хотя бы для того, чтобы ограничить незаконный вывоз капитала из России). Во втором случае контроль вряд ли принесет пользу, а вот гражданский оборот внутри страны (даже на уровне приобретения муниципального жилья очередниками) он будет тормозить. Однако законодатель уравнял эти случаи. Полагаем, что Федеральному Собранию РФ придется вернуться к пересмотру норм о налоговом контроле.

Сложилась странная ситуация, когда одной рукой (гражданское законодательство) государство разрешает сделки с недвижимостью, а другой (налоговое законодательство) - их же искусственно ограничивает. Причем, согласно ст. 86.1. Налогового кодекса, контролю подлежат расходы только резидентов РФ, что ставит отечественных инвесторов в неравное положение по сравнению с иностранными.

Имея деньги и желание вкладывать их в приобретение недвижимости, наши инвесторы часто не могут назвать источники своих средств. Применительно к ним нельзя рассматривать налоговый контроль вне общего контекста налоговой политики государства. А эта политика была и остается неэффективной: налоговое бремя, превышающее минимум вдвое разумные пределы, вынуждает российских налогоплательщиков использовать различные схемы ухода от налогообложения. К таким схемам повсеместно прибегают работодатели. И не вина подавляющего большинства населения, что за деньги, получаемые посредством различных приемов, в завуалированном виде представляющих собой некие варианты выплаты заработной платы, оно не в состоянии отчитаться перед налоговой инспекцией.

Те, кому приходится решать жилищную проблему, начинают искать, как обойти нормы, касающиеся налогового контроля. В лучшем случае произойдет удорожание стоимости жилья для тех, кто не хочет по разным причинам отчитываться перед налоговыми органами, и в силу этого вынужден прибегать к различным легальным "обходным" схемам.

Среди них покупка квартиры в кредит, в рассрочку, в долевое владение. Использование любой из этих схем (при наличии нужных собственных средств) сопряжено с необходимостью тратиться дополнительно на проценты по банковскому кредиту, покрывать другие издержки и риски. С точки зрения гражданского законодательства в качестве последствий использования подобных схем это означает увеличение количества фиктивных и притворных сделок, от которых могут пострадать в первую очередь инвесторы. Ведь очевидно, им выгоднее получить квартиру сразу в собственность, чем предоставлять ее в залог банку или, что еще хуже, заключать договоры долевого участия с фирмами-однодневками. В юридической литературе упоминаются многочисленные тяжбы между дольщиками - приобретателями квартир по договорам долевого участия и застройщиками. По условиям этих договоров, обычно близких по природе купле-продаже (в одном из дел прокурор прямо ссылался на то, что такой договор прикрывает сделку купли-продажи квартиры), приобретатели (дольщики), выплатив определенные договором суммы, получали право требовать от застройщика передачи им в собственность жилых помещений. Соответствующая обязанность застройщика не лишает его возможности распорядиться принадлежащим ему объектом иным образом, пока он не передал купленных помещений и не утратил собственности. Следуемый вывод о слабой защищенности прав дольщиков, опирающихся на известное из теории преимущество вещного права перед обязательственным, понадобилось многократно подтверждать практически именно в части отсутствия гарантий., чтобы эти договоры стали расцениваться как довольно ненадежные инструменты.

По сложившейся в России практике даже после добросовестного исполнения сторонами договора о долевом участии инвестору приходится покупать квартиру, уже принадлежащую ему в соответствии с договором инвестирования. Это оборачивается для инвестора лишними, то есть не предусмотренными законом, расходами. Оказывается, в таком двойном юридическом оформлении для фирмы-застройщика есть особый смысл. Он выражается в следующем. Пока инвестор не является собственником квартиры, а в соответствии со ст. 219 ГК РФ право на квартиру возникнет у инвестора не ранее включения квартиры в Единый реестр прав на недвижимое имущество (после принятия дома Госкомиссией и т.п.), претензии к качеству подрядных строительных работ он предъявить не может, поскольку юридически эта квартира для него чужая. А как только инвестор заключит договор купли-продажи этой же квартиры - тем более. Потому что, как правило, в этом договоре продавец в своих интересах предусматривает специальный пункт об отмене всех предыдущих договоренностей между теми же лицами, подчиняя все отношения нормам о договоре купли-продажи. В частности, в договоре купли-продажи фиксируется, что претензий к подрядчикам у инвестора нет. Тем самым, по замыслу продавца, должна теряться юридическая связь между договорами инвестирования и договором купли-продажи, и велика вероятность, что так и произойдет, учитывая всегда присутствующую смысловую размытость формулировок в договоре инвестирования и не всегда понятную юридическую природу таких договоров.

Жилье (тем более единственное) лучше приобретать по договору купли-продажи, а не по договору долевого участия. В известной степени это относится и к ипотеке. Существенное препятствие для ее развития - необходимость "показывать" банку реальные доходы инвестора, что неизбежно повлечет за собой неприятные вопросы со стороны налогового ведомства.

Учитывая все эти трудности для инвестирования в жилищную сферу, неизбежно встает вопрос о налоговой амнистии для физических и юридических лиц. Общественность давно обсуждает эту тему. Показателен опыт наших белорусских соседей. В Белоруссии существует Указ Президента о том, что граждане, которые направляют свои средства на накопительные вклады для приобретения жилья, могут не указывать источник получения этих денег. Таким образом, А. Лукашенко добивается легализации "черного" капитала и направления его в нужное русло. Возможно, если бы мы пошли тем же путем и создали канал легализации "черных" денег, позволили бы их вкладывать в жилье без декларирования источника их получения, то на данном этапе экономического развития стране была бы большая польза. Ведь "черные" деньги существенно превышают те, которые выделяет бюджет и те западные кредиты, которые мы привыкли выпрашивать. Батманова Е. “Строительный путеводитель”, 2000, № 6. - С. 42.

Трудно не согласиться с процитированным, поскольку, действительно. ради привлечения инвестиции государству, может быть, стоит на данном этапе отменить налоговый контроль, по крайней мере, при покупке физическими лицами недвижимого имущества. Это тем более актуально в ситуации, когда иностранные инвесторы не спешат со своими деньгами на российский рынок, а средства, вывезенные из страны отечественными предпринимателями, возвратить обратно весьма непросто, что показывает опыт многих стран с переходной экономикой, таких, например, как Китай. Основная масса инвестиций в экономику поступила именно от граждан Китая и от представителей китайской диаспоры во всем мире. Россия тоже может рассчитывать в первую очередь именно на инвестиции россиян. Очевидно, что какой-либо налоговый контроль за средствами граждан только ухудшит и без того неважный инвестиционный климат в нашей стране.

Еще один недостаточно урегулированный на законодательном уровне вопрос - оптимальный баланс между необходимостью защиты прав несовершеннолетних и прав приобретателей недвижимости - жилья, в котором проживают несовершеннолетние.

Речь идет о нормах гражданского и семейного права. Так, в соответствии с п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК рф). Это означает, что на основании статей 37 ГК РФ и 60 СК РФ родители, усыновители, опекуны и попечители несовершеннолетнего не вправе совершать сделки (давать согласие на совершение сделок) по отчуждению, в частности по обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче такого имущества в наем или аренду), в безвозмездное пользование или в залог; сделки, влекущие за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, ведущие к уменьшению имущества ребенка. Особую остроту это положение законодательства приобретает, когда вопрос касается прав несовершеннолетних на недвижимое имущество. Необходимость рассматриваемого законодательного установления не вызывает сомнения. В первое время, когда разрешили приватизацию жилья, права несовершеннолетних постоянно нарушались их недобросовестными родителями. В результате сделок, заключенных без разрешения органов опеки и попечительства, дети оставались без крова, а их родители нередко просто-напросто пропивали полученные деньги.

В связи с этим совершенно обоснованы выводы судов о том, что сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетних, совершенные без согласия органов опеки и попечительства, должны признаваться судом недействительными на основании ст. 168 РФ как несоответствующие требованиям закона.

Однако иногда суды принимают и прямо противоположные решения, касающиеся регулирования сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних, что свидетельствует о достаточно противоречивой судебной практике по данному вопросу. Так, в одном из рассматриваемых дел Верховный Суд РФ сделал вывод о том, что отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение сделок с квартирами, где проживают дети, на право на жилую площадь в которых принадлежит совершеннолетним, не может рассматриваться как безусловное основание для признания таких сделок недействительными. В каждом конкретном случае суд должен проверить, действительно ли нарушены интересы несовершеннолетних, и в чем это нарушение выразилось. Удовлетворяя иск о признании сделок купли-продажи недействительными, суд первой инстанции сослался на нарушение действовавшей в то время ст. 133 КоБС РСФСР, которая предусматривала предварительное согласие органов опеки и попечительства на совершение таких сделок родителями от имени несовершеннолетних детей (не было разрешения органа опеки и попечительства).

При этом суд отметил, что данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, если суд с достоверностью установил, что сам договор на момент его заключения не нарушил прав и законных интересов несовершеннолетних. В рассматриваемом деле выяснилось, что дети были только прописаны в отчуждаемой квартире, но проживали в другой (четырехкомнатной) квартире и имели все условия для учебы и проживания. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1998, № 9. - С. 25.

Но на этом не исчерпывается палитра принимаемых судами решений по вопросу покупки квартир, где ранее проживали несовершеннолетние. Известны и случаи, когда суды выносили решения о признании договоров купли-продажи квартир, где проживают несовершеннолетние, с полным игнорированием интересов покупателя. Из содержания подобных судебных решений следовало, что покупатель, по существу, должен был не только заплатить за квартиру, убедиться в наличии разрешения органа опеки и попечительства, но и следить за тем, чтобы родители этих детей потратили вырученные за квартиру деньги на приобретение жилья, полностью соответствующего интересам несовершеннолетних. Из этого можно сделать вывод, что покупатель должен контролировать соблюдение интересов несовершеннолетних детей, ранее проживавших в приобретенной им квартире, в соответствии с требованиями ст.181 ГК РФ в течение 10 лет (таков срок исковой давности для признания сделок ничтожными). Не понятно только, каков может быть механизм такого контроля.

Как видно из анализа рассмотренной выше судебной практики, суды (в том числе Верховный Суд РФ) могут ставить во главу угла не формальный признак - наличие разрешения органов опеки и попечительства, а оценочный и весьма абстрактный признак - соблюдение интересов несовершеннолетних граждан. Такой подход суда опасен тем, что размываются установленные законом строго формализованные критерии для заключения подобных сделок. В результате любая из них может быть поставлена под сомнение (даже при наличии разрешения органа опеки и попечительства), если суд посчитает, что нарушены некие абстрактные интересы несовершеннолетних. Получается, что при малейшем сомнении суд, озабоченный соблюдением жилищных прав несовершеннолетних, примет решение не в пользу покупателя, а в пользу продавца, имеющего несовершеннолетних детей. Такая судебная практика провоцирует правовую неопределенность у сторон сделки, вплоть до истечения срока исковой давности по искам, предъявляемым в соответствии со ст. 181 ГК РФ (сроки исковой давности по недействительным сделкам), что вряд ли может считаться удовлетворительным. Возникает вопрос: в чем же тогда смысл регистрации сделок, получения разрешения у органа опеки и попечительства, если ни один самый полный пакет документов по сделке не дает покупателю гарантий, что его права защищены?

Полагаем, что для соблюдения баланса жилищных интересов несовершеннолетних и приобретателей недвижимости необходимо сделать процесс купли-продажи жилья юридически максимально формализованным. Регистрация договора купли-продажи жилого помещения должна означать гарантированный переход права собственности к приобретателю при наличии требуемого законом комплекта документов, включая разрешение органа опеки и попечительства, а также выполнение при заключении сделки всех требуемых законом условий. Иными словами, соответствие сделки закону и другим нормативным актам должно определяться на стадии ее регистрации. А вот признание зарегистрированной сделки недействительной в судебном порядке должно производиться, прежде всего, в случае нарушения регистрирующими органами установленной формализованной процедуры.

Из всего сказанного можно сделать, вывод: все острее становится проблема чрезвычайно опасного отставания правовой формы от содержания социально-экономических задач, стоящих перед нашей страной. Ни один вид гражданско-правовых договоров не гарантирует должной юридической защиты интересов инвесторов. Множество "недоработанных" законов - серьезный отрицательный показатель работы российских парламентариев. Перефразируя выражение классика о наших двух основных бедах, можно сказать: сегодня одна из них - плохие законы. Вместо того, чтобы регулировать объективно складывающие отношения, они создают искусственные препятствия для субъектов таких отношений, вынуждают граждан становиться правонарушителями поневоле. К сожалению, судебная практика зачастую не только не восполняет пробелы действующего законодательства, но идет по пути его расширительного толкования, нарушающего законные интересы инвесторов.

Итак, юридическая коллегия на запрос Арбитражного суда об определении договора долевого участия ответила, что несмотря на отсутствие в ГК этого договора как вида договора, по смыслу он не противоречит ГК РФ. Алексеев С.В. Долевое строительство // ЭЖ “Юрист”, 2000, № 21. - С. 14. Более правильно регулировать этот договор, применяя закон РФ "Об инвестиционной деятельности" с изменениями на 25 февраля 1999 г. При решении некоторых вопросов, возникающих при исполнении подобного договора, может применяться Закон РФ “О защите прав потребителей”, например, если речь идет о качестве строящегося жилья. Инвестиционный договор на долевое строительство может быть заключен от имени простого товарищества Письмо ПФР № ВП-09-257988 от 1.10.2001 “О существенных условиях договоров долевого строительства жилья”. и регулироваться соответствующим образом. Минфин РФ ДНП. Об учете долевого участия в строительстве от 10.03.98 № 04-00-11.

В настоящее время приказом Министерства архитектуры и строительства от 24 мая 1999 г. за № 136 утвержден типовой договор и составлен комментарий, которые прилагается.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комм., алф.-предм. указ. // Под ред. Козырь О.М., Маковского А.Л., Хохлова С.А. М., 1996.

Комментарий к части второй Гражданского кодекса для предпринимателей. М., 1996.

Гражданский кодекс РФ 1994 г. (с изменениями и дополнениями на 8 июля 1999г.)

Жилищный кодекс РСФСР.

Семейный кодекс РФ 1995 г. (с изменениями и дополнениями на 15 августа 1999 г.)

Проект Жилищного кодекса РФ // Российская газета, 1994, 8 октября.

ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.

ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"// СЗ РФ. 1998. № 31. Ст.3813.

Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. (08.07.99.).

Закон РФ "О государственной пошлине" от 9 декабря 1991 г. (13.04.99.).

Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" // СЗ РФ. 1998. № 9. Ст. 1121.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 // СЗ РФ. 1998. № 8.Ст.963.

Письмо Министерства образования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних".

Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5.11.85 г. № 529.

Приказ Министерства строительства РФ от 30 октября 1995 г. № 17-115 "Об утверждении Временной методики оценки жилых помещений".

Указ губернатора Пермской области от 29 сентября 1999 г. № 120 "Об утверждении Положения о порядке взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах".

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С.81-83.

Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С.18.

Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 31 марта 1993 г.

Рекомендации научно-консультативного совета при Федеральном Арбитражном суде Уральского округа “О некоторых вопросах, связанных с применением законодательства о договорах на долевое участие в строительстве” // Информационный журнал, 2001, № 1.

Андреева Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения // “Рос. юстиция”, 1999, № 2.

Алексеев С.В. Долевое строительство // ЭЖ “Юрист”, 2000, № 21.

Баринов Ю. Правовая природа договора о долевом участии в строительстве с участием физического лица // ЭЖ “Юрист”, 1998, № 12.

Баринов Ю. Модель договора простого товарищества при квалификации договора долевого участия в строительстве // “Экономист”, 1999.

Белов В.А. Договор комиссии // Очерки по гражданскому праву: Сборник статей.- М., 1997.

Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // “Росс.юстиция”, 1999, № 4.

Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. - Киев, 1999.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1997.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества.- М.: “Статут”, 2000.

Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. - М., 1999.

Бублик В. Договор долевого участия в строительстве // “Хоз. и право”, 2000, № 2.

Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // “Хоз. и право”, 2002, № 1.

Вахтин И. Виды условий договора с учетом нормативно-правового регулирования // “Хоз. и право”, 1998, № 10.

Витрянский В.В. Новые типы гражданско-правовых договоров. - М., 1995.

Гражданское право. Учебник. Часть I-2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. М.,1997.

Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом I: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов.- М.: БЕК, 1993.

Гражданское право России / Отв.ред. О.Н. Садиков. - М., 1998.

Грунтова Р.Я., Иваньшева Н.В. и др. Образцы договоров с комментариями: Международный коммерческий арбитраж. - Минск, 1998.

Доронина Н.Г. Инвестиционная деятельность // ЭЖ “Юрист”, 2000, № 1.

Евстигнеев Е.Н. Основы налогообложения и налогового права. - М.:ИНФРА-М, 1999.

Завидов Б. Договорное право. М., 1997 г.

Завидов Б. Общие положения о подряде // Российская юстиция, 1996, № 11.

Завидов Б.Д. Договор, подготовка, заключение, изменение: Практические рекомендации. - М., 1997.

Зубков В.В. Природа и существенные условия договора долевого участия в строительстве // ”Главбух”, 1998, № 1.

Измайлова Е.В. Место договора на выполнение маркетинговых исследований в системе гражданско-правовых договоров // “Юрист”, 1999, № 8.

Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975.

Кабалкин Р. Категория договора // “Гос. и право”, 2000, № 1.

Калачева С.А., Пустозерова В.М. Договор: составление, заключение, исполнение, споры по договору. - М., 1998.

Козлова Е. Исполнение обязательств, возникающих из учредительного договора // “Хоз. и право”, 1994, № 2.

Козлова Е. Договор долевого участия в строительстве и его учетная регистрация. - М., 1999.

Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // “Хоз. и право”, 2001, № 9.

Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. - М., 1998.

Коновалов В., Завьялов А. Государственная регистрация прав на недвижимость // “Росс.юстиция”, 1998, № 6.

Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М.: “Статут”, 1999.

Лопатников А.В. Ущербные договоры // “Налоговый вестник”, 1998, № 12.

Муравьев Б.В. Актуальные проблемы инвестиционных обязательств // ЭЖ “Юрист”, 1999, № 3.

Назлов Б.В. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // “Юридический мир”, 1999, № 1-2.

Новиков Л.А. Судебная практика разрешения споров, связанных с договором о совместной деятельности (договором простого товарищества) // “Юридический мир”, 1999, № 8.

Новиков С., Амосов В. Понятие договора и отражение прав и обязанностей в учете и отчетности // “Хоз. и право”, 1999, № 7.

Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Internet.

Постатейный комментарий к части второй ГК РФ / Под ред. А.Н. Гуева.

Потеркин Д. Заключение договора // “Хоз. и право”, 1997, № 11.

Прудников В.М. Сборник типовых договоров. - М., 1995.

Пухова Т. Защита право добросовестного приобретателя имущества, составляемого предмет залога // “Росс. юстиция”, 1998, № 3.

Пушинский Б.И. Агентский договор // ЭЖ “Юрист”, 2000, № 24.

Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры // Вестник ВАС РФ, 1999, № 12.

Романец Ю. Как квалифицировать договор долевого участия в строительстве. - М., 1978.

Романец Ю. Направленность договора как основа его квалификации // “Право и экономика”, 1999, № 9.

Савельев А.Б. Договор простого товарищества в российском гражданском праве: Актуальные проблемы гражданского права.- М., 1998.

Сапожников М.В. Залог как способ обеспечения обязательств // “Юрид. мир”, 1997, № 1.

Скловский К.И. Право на объект строительства // "Законодательство", 1997, № 3.

Скловский К. О применении закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в стриотельстве // “Хоз. и право”, 2000, № 5.

Скловский К. К вопросу о долевом участии в строительстве // ЭЖ “Юрист”, 1998, № 21.

Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // "Хозяйство и право", 1997, N 10

Скловский К.И. Собственность в гражданском праве.- М., 2000

Совместная деятельность. Договор простого товарищества. - М., 1997.

Татарникова С.Н. Содержание коллективного договора. - М., 1999.

Терновская Е. Ипотека: проблемы и перспективы//“Хоз. и право”, 1997, № 9.

Титов А.А. Новые способы получения жилья. - М., 2000.

Тихомиров М.Ю. Гражданско-правовые договоры. - М., 1999.

Тихонравова В.В. Правильное оформление договора - гарантия его выполнения // “Законодательство”, 1998, № 4.

Харисов Г., Фаржанов И. Санкция в договоре строительного подряда // “Хоз. и право”, 1999, № 7.

Федоренко Н.В. Практика рассмотрения споров в арбитражном суде

Цепов Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования // “Юридический мир”, 2001, № 2.

Цепов Г.В. Договор долевого участия // “Хоз. и право”, 2000, № 3.

Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // “Законодательство”, 1997, № 5.

Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993, № 6.

Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.

Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 1

Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7.

Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998, № 6.

Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000, № 9.

Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000, № 56.

Вестник мэрии Москвы, 1997, № 23.

Вестник мэрии Москвы, 1998, № 1.

Вестник мэрии Москвы, 2001, № 8.

Вестник мэрии Москвы, 2001, № 23.

ПРИЛОЖЕНИЕ

ТИПОВОЙ ДОГОВОР

о долевом строительстве жилья

“___”__________ 200_ г. № ___ г.________________________

____________________________________________________________

(Ф.И.О. гражданина, наименование юридического лица, должность и Ф.И.О. его представителя)

именуемый в дальнейшем "Инвестор", с одной стороны, и _________ ________________________________________________________________

(наименование юридического лица)

именуемый в дальнейшем "Субинвестор"

в лице ______________________________________________________

(должность, Ф.И.О. представителя)

действующего на основании ______________________, с другой стороны,

(документ, подтверждающий полномочия)

вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Субинвестор обязуется по заданию и за счет Инвестора организовать и обеспечить строительство ____ квартир(ы), в том числе:

____однокомнатной (ых) квартиры общей площадью __ м2, в т.ч. жилой ___ м2;

____двухкомнатной (ых) квартиры общей площадью ___ м2, в т.ч. жилой __ м2;

____ трехкомнатной (ых) квартиры общей площадью ___ м2, в т.ч. жилой __ м2;

а Инвестор обязуется оплачивать строительство в соответствии с условиями настоящего договора.

1.2. Субинвестор обязан передать квартиру (ы), а Инвестор принять ее (их) после ввода дома в эксплуатацию.

1.3. Квартира (ы) будет располагаться в строящемся жилом доме № __ корп. № __ по адресу:

г. ________ микрорайон (квартал)________ номер(а) квартир(ы) ______, этаж(и)

2. СРОКИ СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1. Начало строительства жилого дома с расположенной (ыми) в нем квартирой (ами) -- "___" ___________ 200_ г.

2.2. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию в соответствии с требованиями нормативно-технической документации -- "___"_______ 200_г.

2.3. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию может продлеваться в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы, а именно -- стихийного бедствия, пожара, военных действий, чрезвычайного положения и других, независящих от Сторон обстоятельств, -- на период действия таких обстоятельств.

3. СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Сметная стоимость 1 (одного) метра квадратного общей площади квартиры в базовых ценах 1998 года составляет __________ рублей.

Общая стоимость 1 м2 на день заключения договора составляет

__________________________________________ миллионов рублей.

Для Инвесторов, осуществляющих строительство с привлечением льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, общая стоимость 1 м2 определяется в соответствии с Методикой определения стоимости строительства 1 м2 общей площади жилья в базисных и текущих уровнях цен, утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства РФ № 185 от 12 мая 1998 года. В остальных случаях цена определяется в соответствии с законодательством.

3.2. Стоимость квартиры общей площадью ___ м2 на день заключения договора составляет _________________ миллионов рублей (прилагается расчет).

3.3. Инвестор в течение ____дней после заключения договора вносит первый взнос на строительство квартиры в сумме ____________миллионов рублей.

Последующие платежи вносятся ежемесячно до 15 числа каждого месяца на протяжении __ месяцев в размере, определяемом расчетом Субинвестора. При окончательном расчете учитывается стоимость одного кв. метра общей площади жилых помещений на дату внесения каждого платежа и нормативный срок освоения средств по выполняемым работам. Стоимость "выкупленных" кв. метров перерасчету не подлежит. Окончательный расчет производится после ввода дома в эксплуатацию по расчету, произведенному Субинвестором, и в установленные им сроки.

3.4. Платежи вносятся Инвестором на расчетный счет №_______ в ________________________ отделении ___________________ банка.

3.5. При просрочке ежемесячных платежей более чем на месяц оплата производится с учетом региональных индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ на день платежа. Применение индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ обязательно при индексации платежей и окончательном расчете стоимости квартир, строительство которых осуществляется с привлечением льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки. Для остальных участников долевого строительства индексы носят рекомендательный характер, и индексация осуществляется в соответствии с условиями договора.

3.6. Инвестор производит оплату услуг Субинвестора по организации и обеспечению строительства в размере, предусмотренном сметой, или по расчету затрат в соответствии с законодательством.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Инвестор имеет право:

4.1.1. посещать стройку в течение всего периода строительства жилого дома и в установленном порядке знакомиться с ходом строительства, соблюдая при этом требования техники безопасности;

4.1.2. передать Субинвестору, при его согласии, необходимые отделочные материалы, сантехническое, электро- или газовое оборудование для применения и установки в квартире (ах), что оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору;

4.1.3. знакомиться с документами по расчёту за выполненные работы в порядке, определенном Субинвестором;

4.1.4. получать от Субинвестора информацию о ходе строительства, сроках ввода в эксплуатацию и окончательного расчета за построенную(ные) квартиру(ы);

4.1.5. знакомиться по окончании строительства с документами, подтверждающими фактическую стоимость квартиры;

4.1.6. получить от Субинвестора документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру(ы);

4.1.7. требовать от Субинвестора устранения дефектов и недоделок в период всего гарантийного срока, если в договоре срок не установлен -- в пределах двух лет со дня передачи работы Инвестору.

Обязанности Инвестора:

4.2.1. вносить средства на строительство квартиры в размерах, порядке и сроки, установленные настоящим договором;

4.2.2. представлять подтверждающие документы (решение местного исполнительного, распорядительного органа (предприятия) о начислении субсидии, выделении льготного кредита) при строительстве квартиры с использованием субсидий или привлечением льготного кредита;

4.2.3. принять участие в выборе способа управления жилым домом для обеспечения сохранности, содержания и пользования недвижимым имуществом в соответствии с законодательством РФ после оформления права собственности;

4.2.4. самостоятельно оформить право собственности на построенную квартиру в Бюро регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке;

4.2.5. заключить, при необходимости, в сроки, установленные Субинвестором, договор с эксплуатирующей организацией по содержанию, эксплуатации соответствующей квартиры (квартир) и возмещению расходов на эти цели, открыть лицевой счет на квартиру(ы) и пройти инструктаж по правилам безопасности пользования газовыми (электро-) приборами.

4.3. Субинвестор имеет право:

4.3.1. представлять интересы Инвестора в ходе строительства квартир(ы);

4.3.2. получать от Инвестора документы, необходимые для заключения настоящего договора;

4.3.3. получать от Инвестора средства на строительство квартир (ы) на условиях, определенных настоящим договором;

4.3.4. расторгнуть договор при наличии обстоятельств, предусмотренных п. 5.3. настоящего договора;

4.3.5. заменить Инвестора другим лицом или продать квартиру в установленном порядке в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным п.5.3 настоящего договора.

4.4. Субинвестор обязуется:

4.4.1. организовать и обеспечить за счет денежных средств Инвестора строительство квартир (ы) своими силами или путем заключения с подрядчиком в установленном порядке договора строительного подряда и выполнять функции заказчика по этому договору, в том числе, по обеспечению технадзора за ходом строительства и качеством выполняемых строительных работ;

4.4.2. принять жилой дом в эксплуатацию в сроки, предусмотренные в п. 2.2 настоящего договора;

4.4.3. знакомить Инвестора, по его требованию, с расчетом стоимости квартир (ы), сообщать сведения о ходе строительства и стоимости выполненных работ, а также представлять другую информацию, связанную с исполнением настоящего договора;

4.4.4. обеспечивать сохранность установленного в квартире (ах) оборудования до передачи ее Инвестору;

4.4.5. провести, при необходимости, для Инвестора и других жильцов презентацию отделочных материалов, сантехнического, электротехнического, газового оборудования в соответствии с действующими нормативно-техническими документами;

4.4.6. предъявить Инвестору обоснованный расчет-справку стоимости выполненных работ с отнесением затрат по строительству квартир (ы) в течение месяца со дня утверждения акта комиссии о приемке дома в эксплуатацию;

4.4.7. передать не позднее одного месяца со дня ввода в эксплуатацию жилого дома и при условии стопроцентной оплаты Инвестором стоимости квартиры следующие документы:

а) Инвестору -- уведомление на право заселения и оформления квартиры в собственность для строящих квартиру(ы) за счет собственных средств;

уведомление на право заселения для получения правоустанавливающего документа в администрации района по месту нахождения на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий -- для строящих квартиру с привлечением льготного кредита, субсидии и иных форм государственной поддержки.

б) Бюро регистрации и технической инвентаризации: -- решение об отводе земельного участка для долевого строительства и акт о его отводе; договор о долевом строительстве; акт приемки в эксплуатацию жилого дома и решение о его утверждении; справку о балансовой стоимости квартир (ы); договор на участие Инвестора в расходах по содержанию, эксплуатации и ремонту жилого дома, заключенный с эксплуатирующей организацией; финансовый документ, подтверждающий внесение денежных средств на строительство квартиры, а также подтверждение об оплате Инвестором стоимости передаваемой (мых) квартир (ы) -- для оформления квартир (ы) в собственность.

4.4.8. Передать в установленном порядке жилой дом соответствующей эксплуатирующей организации.

5. ИЗМЕНЕНИЕ, ДОПОЛНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Дополнения и изменения к настоящему договору принимаются при обоюдном согласии Сторон и оформляются дополнительным соглашением в письменной форме.

5.2. Инвестор вправе расторгнуть настоящий договор на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) Субинвестором своих обязательств.

5.3. Субинвестор вправе расторгнуть настоящий договор в случае невнесения Инвестором средств на строительство, предусмотренных п. 3.3. настоящего договора, в течение двух месяцев подряд. Стороны извещают друг друга о расторжении договора за один месяц в письменной форме. При расторжении настоящего договора Субинвестор обязан произвести расчеты с Инвестором не позднее ___ месяцев с момента расторжения договора. Возврат средств оговаривается в договоре в соответствии с общими нормами гражданского законодательства в части обеспечения исполнения обязательств.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За несвоевременную оплату взносов на строительство квартиры (жилого дома), Инвестор уплачивает Субинвестору пеню в размере ___% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

6.2. При вводе жилого дома в эксплуатацию в нарушение сроков, предусмотренных разделом 2 настоящего договора свыше ___ месяцев, Субинвестор уплачивает Инвестору, внесшему все предусмотренные настоящим договором платежи, пеню в размере ___% от суммы внесенных Инвестором средств за каждый день просрочки и возмещает убытки, понесенные Инвестором в связи с неисполнением условий договора.

6.3. При расторжении настоящего договора по вине Субинвестора в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им своих обязанностей, последний производит расчеты с Инвестором в порядке, установленном п. 5.5, и возмещает причиненные неисполнением (ненадлежащим исполнением) убытки.

6.4. Ответственность за качество построенной квартиры и устранение дефектов, выявленных в течение гарантийного срока, несет Субинвестор в порядке, установленном действующими нормативными документами.

6.5. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если их неисполнение явилось следствием обстоятельств, приведенных в п.2.3 настоящего договора.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящий договор вступает в силу после его подписания Сторонами и действует до выполнения ими своих обязательств.

Все приложения, дополнения и изменения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.

Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

Адреса и реквизиты Сторон:

Инвестор: Субинвестор:

(для гражданина - Ф.И.О., (наименование

адрес места жительства, юридического лица,

паспортные данные; банковские реквизиты)

для юридического лица -

банковские реквизиты,

юридический адрес)

_____________(Подпись) _____________(Подпись)

М.П.

Комментарий

к Типовому договору о долевом строительстве жилья

В связи с принятием новых Гражданского и Жилищного кодексов, а также других нормативных документов, регулирующих вопросы ценообразования в строительстве, новых законов РФ, а также в целях улучшения эффективности договорных отношений в строительстве жилья возникла необходимость внесения изменений и дополнений в Типовой договор о долевом строительстве жилья.

В новом типовом договоре конкретизирован порядок определения стоимости 1 м2 общей площади квартиры для инвесторов, осуществляющих строительство с привлечением льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, и для инвесторов, строящих квартиры за свои собственные средства.

Для инвесторов, осуществляющий строительство квартир с государственной поддержкой, общая стоимость 1 м2 общей площади квартиры определяется в соответствии с Методикой определения стоимости строительства 1 м2 общей площади жилья в базисных и текущих уровнях цен. В остальных случаях цена определяется в соответствии с законодательством

При внесении ежемесячных платежей с опозданием более чем на 1 месяц их индексация будет производиться с учетом региональных индексов изменения стоимости строительно-монтажных работа (СМР) на день платежа. При этом применение индексов СМР обязательно при индексации платежей и окончательном расчете стоимости квартир строительство которых осуществляется с государственной поддержкой. Для остальных участников долевого строительства индексы носят рекомендательный характер, и индексация осуществляется в соответствии с условиями договора.

Оплата услуг субинвестора по организации и обеспечению строительства будет производиться инвестором в размере, предусмотренном сметой, или по расчету затрат в соответствии с законодательством.

Субинвестор обязан устранять дефекты и недоделки в период всего гарантийного срока, а если срок не установлен в договоре, то в пределах двух лет со дня передачи работы инвестору.

Презентация сантехнического, электротехнического, газового оборудования и отделочных материалов будет производиться субинвестором только в случае необходимости.

Инвестор сможет получить от субинвестора документы на право оформления квартиры в собственность только при условии 100-процентной оплаты стоимости квартиры.

В случае невнесения инвестором средств на строительство в течение двух месяцев подряд субинвестор вправе расторгнуть с ним договор.

В случае расторжения договора возврат средств инвестору, осуществляющему строительство с государственной поддержкой, производится в соответствии с законодательством РФ.

Для остальных участников долевого строительства возврат средств оговаривается в договоре в соответствии с общими нормами гражданского законодательства в части обеспечения исполнения обязательств.

Ответственность за качество построенной квартиры и устранение дефектов, выявленных в течение гарантийного срока, будет нести субинвестор, а не подрядчик, как это было раньше.

Существенные изменения внесены и в обязательно прилагающийся к договору "Расчет ориентировочной стоимости квартиры на момент заключения договора". Стоимость 1 м2 общей площади и ориентировочная стоимость квартиры представлены в ценах 1998 г. и в текущих ценах. Обязательное включение в стоимость 1 м2 общей площади квартиры затрат на инфраструктуру возможно будет только в соответствии с действующим законодательством. Например, относительно физических лиц, осуществляющих строительство жилья долевым способом, этот вопрос в настоящее время законодательно не урегулирован и требует принятия соответствующих нормативно-правовых актов.

Необходимо заметить, что Типовым договором о долевом строительстве жилья обязаны руководствоваться все хозяйствующие субъекты, занимающиеся строительством жилья долевым способом. При этом, если договорные отношения возникли до вступления в силу новой редакции Типового договора, то в обязательном порядке составляется дополнительное соглашение к ранее заключенному Договору, в котором отражаются вопросы, затрагивающие интересы участников строительства.

Кроме того, следует иметь ввиду, что по инициативе сторон в договор могут быть включены дополнительные условия, касающиеся их взаимоотношений и не противоречащие действующему законодательству.

Размещено на www.allbest.