Договор долевого участия в строительстве жилья

В развитом рыночном хозяйстве свобода договоров не может иметь абсолютного характера и неизбежно подвергается тем или иным ограничениям, установленным в публичном интересе. Прежде всего, договор безусловно должен соответствовать императивным нормам закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 422 ГК), которые в сфере договорных обязательств практически всегда устанавливают те или иные ограничения договорной свободы в общественных и государственных (публичных) интересах. Однако императивные правила закона, принятого после заключения договора, не должны распространяться на условия ранее заключенных договоров, если только сам этот закон прямо не придаст им обратную силу (п. 2 ст. 422 ГК). Подзаконными же актами, включая президентские указы, во всяком случае, нельзя предписывать изменения условий заключенных договоров. Завидов Б.Д. Договор: подготовка, заключение, изменение: Практические рекомендации. - М., 1997. - С. 67.

В ряде случаев ограничения договорной свободы вызваны развитием самого рынка, который не сможет нормально функционировать при их отсутствии. Так, ограничиваются возможности монопольных производителей товаров или услуг, которые не вправе навязывать своим контрагентам условия договоров, используя свое выгодное положение и невозможность потребителей обратиться к другим производителям, т. е. нарушая принцип конкуренции. Таким же незаконным будет и навязывание контрагентам условий договоров на основе заключенных соглашений о разделе тех или иных товарных рынков или иных форм недобросовестной конкуренции. В тщательной защите нуждаются граждане-потребители, выступающие в качестве заведомо более слабой стороны в их взаимоотношениях с профессиональными предпринимателями. Так, в договорах, где кредитором является гражданин как потребитель товаров, работ или услуг, стороны лишены права своим соглашением ограничивать установленный законом размер ответственности должника-услугодателя (п. 2 ст. 400 ГК).

В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК), в том числе свободой договоров. Применение данного принципа оправданно, например, в ситуациях, когда банк в качестве стороны кредитного договора навязывает своему клиенту-ссудополучателю несоразмерно большую неустойку за просрочку в возврате кредита (например, 5% от суммы кредита за каждый день просрочки, что составляет 1825% годовых!) и затем требует ее принудительного взыскания, ссылаясь на свободу договора.

Виды договоров в гражданском праве. Гражданско-правовые договоры классифицируются как соглашения (сделки) и как договорные обязательства. Тихомиров М.Ю. Гражданско-правовые договоры. - М., 1999. - С. 32. В первом случае можно говорить об особенностях юридической природы реальных и консенсуальных, возмездных и безвозмездных, каузальных и абстрактных, а также фидуциарных договоров. Возмездные договоры (сделки) могут быть также подразделены на меновые и рисковые (алеаторные), к которым, в частности, относятся сделки по проведению игр и пари (ст. 1062,1063 ГК).

Во втором случае проводится тщательная систематизация (типизация) соответствующих обязательств по типам, видам и подвидам. При этом традиционно, по существу со времен римского частного права, по направленности на определенный результат выделяются такие типы договоров (договорных обязательств), как договоры, направленные на передачу имущества в собственность (или в иное вещное право) либо в пользование, на производство работ или на оказание услуг, которые затем подразделяются на отдельные виды и подвиды по различным юридическим критериям (например, по объему передаваемых контрагенту имущественных прав и др.). Данное деление договоров как обязательств составляет их основную, "базовую" классификацию, отраженную в законе.

Так, в системе второй части ГК, посвященной отдельным видам обязательств, четко просматривается традиционная четырехчленная типизация договорных обязательств на договоры по отчуждению имущества (гл. 30-33), по передаче его в пользование (гл. 34-36), по производству работ (гл. 37-38) и по оказанию услуг (гл. 39-53). На этой основе затем выделено 26 отдельных видов договоров, 6 из которых, в свою очередь, разделены на подвиды (число которых достигает 30).

Она дополняется классификацией договорных обязательств по иным основаниям. С этой точки зрения, прежде всего, выделяются договоры односторонние и двусторонние. В одностороннем договоре у одной из сторон имеются только нрава, тогда как у другой - исключительно обязанности. Примером такого договора является договор займа, в котором у заимодавца есть только право, а у заемщика - только обязанность (п. 1 ст. 807 ГК). В отличие от этого, в двустороннем договоре у каждой из сторон есть и права и обязанности (например, у продавца и покупателя в договоре купли-продажи). Односторонний договор есть не что иное, как простое (одностороннее) обязательство, участник которого является либо кредитором, либо должником, тогда как в сложном двустороннем обязательстве каждый из участников одновременно выступает в роли и кредитора и должника.

Кроме того, выделяются договоры в пользу третьего лица (ст. 430 ГК), которым противопоставляются все остальные договоры как "договоры в пользу контрагента" (кредитора), а также дополнительные, или акцессорные, договоры, обеспечивающие исполнение "основных" договоров (например, договор о залоге или о поручительстве). Как и в предыдущих случаях, речь здесь, по сути, идет о соответствующих разновидностях договорных обязательств. По субъектному составу обособляются предпринимательские договоры и договоры с участием граждан-потребителей, которые имеют особый правовой режим. Однако такое различие не может быть проведено последовательно для всех гражданско-правовых договоров, ибо многие из них могут иметь различный субъектный состав и в зависимости от этого способны быть и предпринимательскими, и "потребительскими" (например, кредитные договоры и другие банковские сделки). Указ. соч. С. 76-77.

Вместе с тем договоры подвергаются и иной, свойственной только им классификации.

Из принципа свободы договора вытекает возможность заключения договоров как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательством. На этом основано деление договоров на поименованные (названные в ГК или в ином законе) и непоименованные (неизвестные закону, но не противоречащие общим началам и смыслу гражданского законодательства). Такие договоры иногда называют также договорами sui generis ("своего", т. е. особого, "рода") или "нетипичными договорами".

К ним применяются нормы о наиболее сходном с конкретным договором виде или типе договоров (в чем, между прочим, проявляется практическое значение типизации договорных обязательств) и общие положения обязательственного (договорного) права, т. е. правило об аналогии закона, а при невозможности этого - аналогия права. Этим непоименованные (нетипичные) договоры отличаются от смешанных договоров, которые представляют собой определенный "набор" известных договорных обязательств, что в соответствии с п. 3 ст. 421 ГК влечет применение к ним в соответствующих частях конкретных правил об этих поименованных договорах и тем самым исключает всякую аналогию.

Организационные и имущественные договоры. Гражданско-правовые договоры подразделяются на имущественные и организационные. К имущественным относятся все договоры, непосредственно оформляющие акты товарообмена их участников и направленные на передачу или получение имущества (материальных и иных благ). Организационные договоры направлены не на товарообмен, а на его организацию, т. е. на установление взаимосвязей участников будущего товарообмена. Таков, например, предварительный договор, в силу которого его стороны обязуются заключить в будущем основной (имущественный) договор на условиях, установленных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК). Типичной разновидностью данного договора является традиционно известный русскому праву договор запродажи, по которому стороны обязываются в определенный ими срок заключить договор купли-продажи (например, в отношении вещи, которой пока нет у продавца или в отношении которой он не имеет права собственности, либо оно обременено правами иных лиц).

Предварительный договор содержит условия, во-первых, относящиеся к его содержанию и, во-вторых, относящиеся к содержанию основного договора. Из числа первых следует, прежде всего, назвать срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор (при его отсутствии в соответствии с правилом, абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК применяется годичный срок). Кроме того, предварительный договор необходимо должным образом оформить (как правило, письменно) под страхом его ничтожности. Ко второй группе относятся условие о предмете и другие существенные условия основного договора, отсутствие которых превращает предварительный договор в юридически необязательное соглашение о намерениях. Предварительный договор отличается от договора, совершенного под условием (условной сделки), поскольку порождает безусловную обязанность в установленный срок заключить предусмотренный им основной договор под угрозой судебного принуждения к его заключению. Последняя существенно отличает рассматриваемый договор от обычных договоров, заключаемых по свобод ному усмотрению сторон.

По своей юридической природе к предварительным договорам весьма близки заключаемые в сфере предпринимательской деятельности так называемые генеральные договоры, на основании и во исполнение которых стороны затем заключают целый ряд конкретных однотипных (локальных) договоров. Это, например, направленные на организацию перевозок грузов годовые и аналогичные им договоры перевозчиков с грузоотправителями, служащие основанием для последующего заключения договоров перевозки конкретных грузов; двусторонние соглашения (договоры) участников межбанковских отношений об организации их взаимных расчетов по конкретным будущим сделкам купли-продажи валюты или ценных бумаг (типа "расчетных форвардных контрактов") и т. п. От предварительных договоров они отличаются не только особым субъектным составом и множественностью заключаемых на их основе "локальных" договоров, но прежде всего отсутствием принудительно осуществляемой обязанности заключения последних.

К числу организационных относятся также многосторонние договоры - учредительный договор о создании юридического лица и договор простого товарищества (о совместной деятельности), определяющие организацию взаимоотношений сторон в связи с их предстоящим участием в гражданском обороте. Предварительные, генеральные и многосторонние договоры можно рассматривать в качестве основных типов организационных договоров. В свою очередь, имущественные договоры в литературе предложено разделять на обязательственные и вещные. К последним относят договоры, в силу которых передача вещи контрагенту и возникновение у него вещного права происходит "на стадии возникновения договора, а не его исполнения", например при дарении вещи. Получается, что такие договоры (сделки) об отчуждении вещей не порождают договорных обязательств. В действительности речь идет о ситуациях, когда момент заключения договора (сделки) совпадает с моментом исполнения договорного обязательства, состоящего исключительно в передаче вещи (порождающей в силу п. 1 ст. 223 ГК возникновение права собственности на вещь у приобретателя), что характерно для некоторых реальных сделок (например, в розничной купле-продаже). Но "вещные элементы" таких правоотношений исчерпываются переходом права собственности (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК), а "близкая" к виндикационному иску возможность истребования индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК) характерна для "обязательственных", а не "вещных договоров". В связи с этим выделение последних представляется необоснованным.

Публичный договор и договор присоединения. С точки зрения порядка заключения и формирования содержания особыми разновидностями договоров являются публичный договор и договор присоединения. Правила об этих договорах, по сути, представляют собой ограничения принципа договорной свободы и даже известные отступления от начал юридического равенства субъектов частного права, установленные с целью защиты интересов более слабой стороны.

Публичным признается договор, подлежащий заключению коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем в силу характера их деятельности с каждым, кто обратится за получением отчуждаемых ими товаров, производимых работ или оказываемых услуг (п. 1 ст. 426 ГК). Следовательно, речь идет о договоре, в котором в качестве ус-лугодателя выступает профессиональный предприниматель, занимающийся такими видами деятельности, которые должны им осуществляться в отношении любых обратившихся к нему лиц. В соответствии с этим к числу публичных относятся, в частности, договоры розничной купли-продажи, энергоснабжения, проката и бытового подряда, банковского вклада граждан и др. Грунтова Р.Я., Иваньшина Н.В. Образцы договоров с комментариями: Международный коммерческий арбитраж. - Минск, 1998. - С. 343-346.

Предприниматель (услугодатель) как сторона публичного договора, во-первых, обязан заключить его с любым обратившимся к нему для этого лицом и не вправе оказывать кому-либо предпочтение (если только иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, например для ветеранов войны, инвалидов или других категорий граждан). Во-вторых, цена и иные условия таких договоров тоже должны быть одинаковыми для всех потребителей (за аналогичными исключениями). Более того, с целью соблюдения этих предписаний федеральному правительству предоставлено право издавать обязательные для сторон правила заключения и исполнения публичных договоров (типовые договоры, положения и т. п.), т. е. определять их содержание независимо от воли сторон.

Наконец, в соответствии с п. 3 ст. 426 ГК потребитель может через суд понудить предпринимателя к заключению такого договора или передать на рассмотрение суда разногласия по его отдельным условиям. Следовательно, в отношении выбора контрагента и условий договора для предпринимателя здесь исключается действие принципа свободы договора. Такое законодательное решение призвано служить защите интересов массовых потребителей, прежде всего граждан, обычно находящихся по отношению к профессиональным предпринимателям в заведомо более слабом положении.

Указанным целям соответствуют также правила о договоре присоединения. Договором присоединения признается договор, условия которого определены лишь одной из сторон, причем таким образом (в формуляре, типовом бланке или иной стандартной форме), что другая сторона лишена возможности участвовать в их формировании и может их принять лишь путем присоединения к договору в целом (п. 1 ст. 428 ГК).

Очевидно, что при таком способе заключения договора интересы присоединяющейся стороны могут оказаться ущемленными и потому требуют специальной, дополнительной защиты.

Сам по себе способ заключения договора путем предварительного формулирования его условий в определенной стандартной форме может оказаться весьма полезным, упрощая и облегчая процедуру оформления договора. Такие ситуации встречаются, например, в массовых договорах в сфере бытового обслуживания населения, в отношениях различных клиентов с банками, страховыми и транспортными организациями, традиционно использующими типовые бланки договорной документации (заявление об открытии банковского счета, страховые полисы, товарно-транспортные накладные и т. п.). От них следует отличать ситуации, когда предложение одной из сторон использовать заранее растиражированный образец текста договора отнюдь не исключает согласование и переформулирование изложенных в нем условий.

Сторона, подписавшая предложенный ей контрагентом договор присоединения, вправе требовать его изменения или расторжения по особым основаниям, не допускаемым в отношении иных, обычных договорных обязательств. Такие основания не являются следствием незаконности условий договора - они становятся следствием появления у стороны, разрабатывавшей договор, односторонних льгот и преимуществ либо наличия чрезмерно обременительных для присоединившейся стороны условий. Тем самым они лишают одну из сторон возможности злоупотребить принципом договорной свободы, а для другой как бы восполняют отсутствие этой свободы в отношении формирования условий договора. Поэтому присоединившаяся сторона получает право требовать изменения или расторжения такого договора даже при формальной законности его содержания в следующих случаях:

- если она при этом лишается прав, обычно предоставляемых по аналогичным договорам;

- если другая сторона исключает или ограничивает свою ответствен ность по договору;

- если в договоре содержатся иные, явно обременительные для присоединившейся стороны условия (п. 2 ст. 428 ГК).

Данные последствия, однако, практически не применяются в договорах между предпринимателями, поскольку профессиональный предприниматель в качестве присоединившейся стороны обычно осознает (или должен осознавать), на каких условиях он заключает договор (п. 3 ст. 428 ГК), и уже на этой стадии может прибегнуть к квалифицированной защите своих интересов. Будучи по сути особым способом заключения договоров, договор присоединения даже при ею использовании в отношениях между предпринимателями и потребителями не сливается с понятием публичного договора. Ведь последний предполагает возможность его принудительного заключения по требованию потребителя, тогда как смысл договора присоединения, напротив, состоит в предоставлении потребителю более широкой, чем обычно, возможности добиваться его изменения или расторжения

Содержание договора. Существенные условия договора. Содержание договора как соглашения (сделки) составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства. В письменных договорах условия излагаются в виде отдельных пунктов. К основному тексту письменного договора могут, кроме того, добавляться различные согласованные сторонами приложения и дополнения, также входящие в его содержание в качестве составных частей договора. Наличие приложений, конкретизирующих содержание договора, должно оговариваться в его основном тексте. Такие приложения становятся необходимыми частями, например, для большинства договоров поставки, строительного подряда, на выполнение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, банковского счета и др. Дополнения обычно в том или ином отношении меняют содержание отдельных условий договора.

Среди условий договора необходимо выделять существенные условия.

Существенными признаются все условия договора, которые требуют согласования, ибо при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК), т. е. несуществующим.

Это условия, которые закон считает необходимыми и достаточными для возникновения того или иного договорного обязательства. Существенными признаются:

* условия о предмете договора;

* условия, прямо названные в законе или иных правовых актах как существенные;

* условия, необходимые для договоров данного вида;

* условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Зубков В.В. Природа и существенные условия договора долевого участия в строительстве // “Главбух”, 1998, № 1. - С. 62-67.

Условия о предмете договора индивидуализируют предмет исполнения (например, наименование и количество поставляемых товаров), а нередко определяют и характер самого договора. Так, условие о возмездной передаче индивидуально-определенной вещи характеризует договор купли-продажи, а о ее изготовлении - договор подряда. При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет исполнение по нему становится невозможным, а договор, по сути, теряет смысл и потому должен считаться незаключенным.

В ряде случаев закон сам называет те или иные условия договора в качестве существенных. Например, в ст. 942 ГК прямо указаны существенные условия договора страхования, а в ст. 1016 ГК перечислены существенные условия договора доверительного управления имуществом. Иногда закон обязывает включить в договор то или иное условие, прямо не называя его существенным. Так, условие о размере вклада каждого из участников полного товарищества должно содержаться в учредительном договоре такого товарищества в силу п. 2 ст. 70 ГК, а в договоре простого товарищества оно необходимо в силу его природы, предполагающей соединение вкладов участников (п. 1 ст. 1041 ГК). В обоих случаях речь, несомненно, идет о существенном условии.

Участник будущего договора может заявить о своем желании включить в его содержание какое-либо условие, само по себе не являющееся необходимым для данного договора, например, предложить облечь его в нотариальную форму и распределить между сторонами расходы по оплате пошлины, хотя по закону такая форма и не является обязательной для договоров данного вида. Данное условие также становится существенным, ибо при отсутствии соглашения по нему не получится совпадающего волеизъявления сторон и договор придется считать незаключенным. Из этого следует, что наличие у сторон договора разногласий по любому из его условий превращает последнее в существенное условие, а сам договор - в незаключенный.

Иные условия договора. Существенные условия договора могут подразделяться на предписываемые и инициативные. Такое деление важно с точки зрения организации и техники заключения договоров, особенно в сфере предпринимательской деятельности. Условия, необходимые для заключения договоров данного вида, например условия о предмете договора, считаются предписываемыми законом. Условия, которые сами по себе не требуются для заключения договора, но включены в него исключительно по желанию сторон, рассматриваются в качестве инициативных. Таковыми, в частности, могут быть условия, конкретизирующие срок исполнения договора (графики отгрузок товара, сдачи этапов работ и т.п.); условия, направленные на дополнительное улучшение качества предмета исполнения или повышение его сохранности (о таре или упаковке, порядке приемки товара или результата работ и г. п.); условия об особенностях ответственности за нарушение его условий и др. Вахтин И. Виды условий договора с учетом нормативно-правового регулирования //”Хоз. и право”, 1998, № 10. - С. 106.

В инициативных условиях наиболее отчетливо проявляется регулирующая функция договора и учитываются особенности конкретной экономической ситуации, в которой находятся и которую своими действиями создают или изменяют его участники. Отсутствие в конкретном договоре таких условий обычно свидетельствует о формальном подходе сторон к его заключению, непонимании и неумении использовать его регулятивные возможности, что почти всегда неблагоприятно сказывается на интересах самих участников. Так, отсутствие в договоре конкретных условий об ответственности за его нарушение либо нередко встречающаяся ссылка на "ответственность, предусмотренную законодательством" оставляет затем для потерпевшей стороны лишь возможность взыскания с правонарушителя доказанных ею убытков, что во многих случаях является далеко не простым делом.

В теоретической и учебной литературе условия, включенные в договор по желанию сторон, называют случайными, противопоставляя их условиям обычным, которые вообще не согласуются сторонами, но входят в содержание их договорного обязательства. К последним традиционно относят условия, предусматриваемые диспозитивными нормами для большинства договоров (о сроке и месте исполнения, цене и т. п.). Нетрудно видеть, что случайные условия договора, будучи прямо предложенными одной из сторон, всегда поэтому являются существенными (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК), а обычные либо становятся таковыми (если стороны прямо выбирают соответствующий вариант поведения, предусмотренный диспозитивной нормой), либо не входят в содержание соглашения сторон. В связи с этим законодательство не использует понятия обычных и случайных условий.

К числу "обычных" условий, не являющихся существенными, относятся, например, условия о сроке исполнения и цене договора. Указ. соч. С. 107. Согласно п. 2 ст. 314 ГК обязательство, не предусматривающее срока исполнения, при невозможности его точного определения должно исполняться в разумный срок, а в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК при отсутствии в возмездном договоре цены и невозможности ее определения исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Следовательно, данные условия по общему правилу могут и не согласовываться сторонами, но войдут в содержание их договорного обязательства как условия, предусмотренные диспозитивной нормой закона. Однако для некоторых договоров такие условия являются существенными (и, следовательно, подлежащими согласованию) по указанию самого закона. Например, срок действия договора объявлен существенным для договоров личного и имущественного страхования (ст. 942 ГК), а цена - для договоров купли-продажи товара в кредит (п. 1 ст. 489 ГК).

Содержание договорного обязательства шире содержания лежащей в его основе сделки, ибо ряд его условий определяется не соглашением сторон, а законом и обычаями делового оборота. В связи с этим можно говорить и об иных условиях договора (обязательства), в частности предусмотренных диспозитивными нормами. В международной коммерческой практике это дает основание для различия прямых и подразумеваемых условий договора. К последним относятся условия, прямо не выраженные в договоре (и не согласованные его участниками), но вытекающие из его характера и цели либо практики взаимоотношений сторон ("заведенного порядка"), а также из принципов добросовестности, разумности и честной деловой практики. Так, организация, продающая целую компьютерную сеть с обязательством ее установки, обязана передать покупателю и основную информацию о функционировании данной системы даже при отсутствии специального условия об этом в договоре, поскольку речь идет об отчуждении сверхсложных товаров, использование которых приобретателем без минимальной информации о них невозможно.

Толкование договора. Иногда отдельные условия (пункты) письменного договора по разным причинам формулируются сторонами неясно или неполно, что может повлечь возникновение разногласий и конфликтов между ними. В таких случаях приходится использовать специальные правила толкования договора. При этом обычно выявляется несоответствие между внутренней волей стороны договора, желавшей определенного результата, и внешней формой ее выражения (волеизъявлением), закрепленной текстом договора. Тогда возникает вопрос: чему же следует отдать предпочтение - действительной воле стороны или зафиксированному в договоре ее волеизъявлению?

По этому поводу как в литературе, так и в различных правопорядках обосновывались различные, нередко прямо противоположные подходы. Дело в том, что если предпочтение будет отдано воле стороны, то могут пострадать интересы контрагента и гражданского оборота в целом, ибо окажется, что волеизъявление, воспринятое контрагентом, может и не иметь юридического значения. С другой стороны, предпочтение, отданное волеизъявлению, означает переход на формальные позиции и может поставить в затруднительное положение более слабую (в частности, добросовестно заблуждавшуюся) сторону.

Действующий ГК в принципе исходит из приоритета волеизъявления, защищая интересы имущественного оборота. Поэтому при толковании договора судом он должен, прежде всего, принимать во внимание буквальное значение содержащихся в тексте слов и выражений (ч. 1 ст. 431 ГК). Устанавливая содержание конкретного условия при его неясности, суд сопоставляет его с содержанием других условий и общим смыслом договора. Разумеется, речь при этом идет о толковании действительного договора, не оспариваемого контрагентом по мотиву пороков воли, например заблуждения (ст. 178 ГК).

Если же такой подход не позволяет установить содержание договорного условия, суд должен выяснить действительную общую волю сторон (а не волю каждой из них), принимая во внимание не только текст договора, но и его цель, переписку контрагентов и их последующее поведение, практику их взаимоотношений ("заведенный порядок"), обычаи делового оборота (ч. 2 ст. 431 ГК). При неясности содержания конкретного условия договора предпочтение должно быть отдано толкованию, представленному контрагентом стороны, ссылающейся на неясное условие или сформулировавшей его, ибо последняя несет риск возможной неясности избранной ею или согласованной с ней формулировки.

Правовое регулирование договорных отношений эффективно, если нормы права применяются к тем обязательствам, для регламентации которых они предназначены. Иными словами, правовые нормы, обусловленные определенными признаками общественных отношений, должны применяться лишь к обязательствам, обладающим этими признаками. Таким образом, в правоприменительной практике первостепенное значение имеет четкая квалификация договора, то есть выделение в нем признаков, с которыми закон связывает то или иное правовое регулирование.

Система гражданских договоров построена на основе различных классификационных признаков, которые обусловливают соответствующее правовое регулирование. Это особенности предмета договора, субъектного состава его участников и т. д. Наиболее существенный нормообразующий признак -- направленность обязательства, то есть результат (экономический и юридический), на достижение которого направлены основные действия участников договора. Именно этот признак предопределяет наиболее значимые правовые элементы договора, его содержание.

Классификация по признаку направленности является основной в системе договорного права. Выделяются, в частности, группы договоров, цель которых: передача имущества в собственность, во временное пользование; выполнение работ (оказание услуг). Несмотря на принципиально различную направленность, указанные договоры характеризуются одним общим признаком: интересы сторон противоположны (один оказывает услугу для получения оплаты за нее, а другой эту услугу потребляет; один продает имущество для получения денег, а другой его покупает и т. д.).

Особое место занимает группа договоров, направленных на организацию совместной деятельности двух и более лиц в целях достижения общего для них результата (в эту группу входят, в частности, учредительный договор и договор простого товарищества). В отличие от всех остальных договоров участники данных обязательств преследуют единую цель, их интересы тождественны. Романец Ю. Как квалифицировать договор долевого участия в строительстве. - М., 1978. - С. 74.

Это в полной мере относится к квалификации договоров долевого участия в строительстве, которые весьма распространены в современной юридической практике. Они заключаются как соглашения, согласно которым одно лицо (дольщик) обязуется внести определенный имущественный взнос (в виде денег, иного имущества, выполнения подрядных работ и т. п.), за что по окончании строительства здания получает обусловленное договором количество жилой или нежилой площади. Договор долевого участия в строительстве имеет в большей степени экономический характер, чем юридический. Он определяет экономическую цель правоотношения, выражающуюся в создании и получении в собственность объекта недвижимости. В то же время данный договор объединяет обязательства со встречной и общецелевой направленностью, которые требуют различного правового регулирования. Договором долевого участия может быть как общецелевое обязательство простого товарищества, так и правоотношение со встречной направленностью интересов сторон. Поэтому при квалификации конкретного правоотношения долевого участия в строительстве необходимо, в первую очередь, ответить на вопрос: является оно договором простого товарищества или "иным" дoгoвopoм?

Конечная цель встречного договора долевого участия в строительстве -- передача жилого или нежилого помещения в собственность дольщику. Принадлежность этого договора к обязательствам, направленным на передачу имущества в собственность, предопределяет то, что обязанностью застройщика является не оказание каких-либо услуг, а передача помещений дольщику. Из этого следует, что именно застройщик как контрагент дольщика отвечает перед последним за надлежащее исполнение данной обязанности, в том числе за своевременность и качество передаваемых помещений.

Указанная выше цель характерна и для других договоров, направленных на передачу имущества в собственность (прежде всего для купли-продажи), а также для той категории подрядных обязательств, которые предусматривают передачу заказчику права собственности на результат работы. Поэтому возникает вопрос: к какому из этих обязательств ближе встречный договор долевого участия в строительстве - к купле-продаже или к подряду? Несмотря на то, что названные договоры имеют одинаковую конечную цель, они относятся к различным группам, выделенным по признаку направленности. Разница заключается в том, что для участников подрядных отношений недостаточно просто передачи имущества в собственность, что происходит при купле-продаже. В сфере их экономических интересов оказывается процесс изготовления имущества и осуществление контроля за этим процессом. Следовательно, правовая регламентация таких отношений не может быть одинаковой. В договоре купли-продажи юридическому нормированию подвергается только то поведение отчуждателя, которое связано с передачей обусловленного договором имущества, а в подрядном обязательстве -- его деятельность по изготовлению самой вещи. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975. - С. 411. Интересы сторон в правоотношении долевого участия охватывают не только передачу помещений в собственность, но и процесс строительства дома, поскольку контрагенты связаны друг с другом в процессе строительства. Ввиду того, что признаки рассматриваемого обязательства ближе к признакам подряда, а не купли-продажи, следует признать, что правовая база института подряда более пригодна для его регулирования.

Это отчетливо проявляется при рассмотрении конкретных судебных споров, когда суды, сознавая, что законное и обоснованное решение можно вынести лишь с учетом подрядных норм, применяют к долевому участию правила о договоре подряда.

Так, по одному из дел истец в обосновании исковых требований сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по конкретным договорам по долевому строительству жилья. ФАС вынес постановление, что окончательные расчеты должны быть произведены сторонами после завершения строительства всех объектов. Судебная коллегия считает неправомерным вывод арбитражного суда о том, что окончательные расчёты по долевому участию в строительстве жилья должны быть произведены сторонами после завершения строительства других объектов. Истец в обоснование исковых требований сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по конкретным договорам № 33 от 30.12.92 и № 10 от 12.04.94, требований о проведении окончательных расчётов по всем строящимся объектам истец не заявлял. Постановление ФАС от 1 июня 1999, дело № А64-1311/98-8-6. Текст сверен по официальной рассылке ЭБД “Кодекс”.

Как видно из материалов дела, разногласия у сторон возникли по поводу денежных средств, перечисленных платёжными поручениями № 286 от 31.12.92, № 31 от 17.02.93, № 38 от 24.02.93, № 254 от 05.07.94, № 232 от 11.11.94.

Истец считает, что по вышеперечисленным платёжным поручениям денежные средства перечислены на строительство 168-квартирного жилого дома. Ответчик ссылается на то, что данные средства направлены им на долевое участие в строительстве жилых домов по другим договорам.

Арбитражный суд апелляционной инстанции указал, что истец при перечислении денежных средств в счёт долевого участия по спорным платёжным документам не указывал назначение платежа и ответчиком данные денежные средства были направлены на другие объекты, поскольку в период с 1992 по 1996 годы сторонами, кроме договоров №№ 33, 10, 4, были заключены также договоры на долевое участие в строительстве жилых домов по ул.Посконкина, Ночая, Октябрьская г.Котовска. Суд пришёл к выводу, что истцом при исполнении договоров NN 33, 10, 4 было нарушено требование ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, в нарушение требований ст.159 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не указал доказательства, на которых основан вывод суда о том, что спорные денежные средства были направлены ответчиком на другие объекты. В постановлении апелляционной инстанции также не указаны доводы, по которым суд отклонил в качестве доказательства платёжное поручение № 233 от 17.10.95 на перечисление 230000000 руб. на строительство 168-квартирного дома.

Ссылка суда апелляционной инстанции на акт проверки выполнения заданий ввода жилья, установленных администрацией Тамбовской области, по федеральной целевой программе "Жилище" в администрации г.Котовска, как на доказательство направления средств по спорным платёжным поручениям, является необоснованной. В названном акте от 03.04.97 не указаны номера платёжных поручений, указаны лишь суммы с разбивкой по годам. Кроме того, в данном акте указано, что в 1994 году на долевое участие в строительстве 168-квартирного жилого дома по ул.Новой направлено 328000000 руб. Согласно расчёта ответчик засчитывает по данному году только 41700000 руб. Судом не дано оценки данному обстоятельству.

При повторном рассмотрении дела арбитражному суду следует в соответствии со ст.53 АПК РФ предложить сторонам составить акт сверки, в котором указать платёжные документы и суммы, перечисленные на долевое участие в строительстве 168-квартирного жилого дома по ул.Новой; предложить сторонам представить расчёт подлежащего выделению жилья с учётом перечисленных сумм и условий договоров и не основании этого разрешить спор по существу.

Руководствуясь ст. ст.171, 174, 175 п.3 176 ч.1. 177 АПК РФ, суд постановил: решение от 1-4.02.99 и постановление апелляционной инстанции от 24.03.99 Арбитражного суда Тамбовской области по делу № 64-1311/98-8-6 отменить. Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Рассмотрим другой пример.

Акционерное общество открытого типа "Рязанская финансово-строительная компания" (АООТ "РФСК"), г.Рязань, обратилось в арбитражный суд с иском к Акционерному обществу закрытого типа "Домостроительный комбинат" (АОЗТ "ДСК"), г.Рязань, о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством доме.

Суд привлек к участию в деле в качестве ответчика общество с ограниченной ответственностью "ВЛАДИ" (000 "ВЛАДИ"), г.Рязань, в качестве третьих лиц на стороне ответчика ЗАО НТЦ "Интеграл", Управление юстиции администрации Рязанской области, МП БТИ.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 03.06.98, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 27.07.98, иск удовлетворен. За АООТ "Рязанская финансово-строительная компания" признано право собственности на двухкомнатную квартиру (строительный номер 163), площадью 51 кв.м, на 6 этаже, дома №60, по ул.Новоселов г.Рязани. Суд свой вывод обосновал незаконностью ареста, изъятия у АОЗТ "ДСК" незавершенного строительством жилого дома и продажи его, ссылаясь на то, что этот объект строился за счет долевых средств, а поэтому не принадлежит АО "ДСК" на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В кассационной жалобе ЗАО НТЦ "Интеграл" просит отменить состоявшиеся судебные акты по тем основаниям, что суд необоснованно удовлетворил иск, не признав прежде недействительной сделку купли-продажи спорного объекта; судом неправильно применена ст.218 ГК РФ; суд признал право собственности на несуществующий объект.

В кассационной инстанции ЗАО НТЦ "Интеграл" поддержало доводы жалобы. Истец просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Представители АОЗТ "ДСК", ТОО "Влади", Управление юстиции, МП БТИ не явились. Суд округа счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей истца, третьего лица, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция прищла к выводу о необходимости оспариваемые судебные акты отменить, а дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию суда по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Постановление ФАС от 9 сентября 1998. Дело № А54-860/98-С4 // Текст сверен по официальной рассылке ЭБД “Кодекс”. 02.03.95 между АОЗТ "ДСК" и ТОО "Рязанские сладости" был заключен договор № 50 на долевое участие в строительстве жилья, в силу п.п.1, 2, 3, 4, 5, 6 которого АОЗТ "ДСК" осуществляет строительство 80 кв.м жилого дома по ул.Шевченко со сдачей его в эксплуатацию в 1996 году. ТОО "Рязанские сладости" принимает долевое участие в строительстве жилья. Размер выделяемой последнему общей площади составляет 171 кв.м, в том числе выделяется одна трехкомнатная квартира - 69 кв.м и две двухкомнатные - по 51 кв.м. Стоимость одного квадратного метра жилья составляет - 800 тыс.руб. Договорная цена фиксированная. Всю сумму в 136800 тыс.руб. долевик перечисляет на расчетный счет АОЗТ.

Дополнительным соглашением к договору изменен п.3 договора и указано, что из двух двухкомнатных квартир одна будет выделена в доме по ул.Новоселов в 1-ом полугодии 1996 года.

06.03.95 аналогичный договор заключен между ТОО "Рязанские сладости" и АООТ "РФСК", из которого следует, что ТОО "Рязанские сладости" осуществляет строительство 80-кв. жилого дома по ул.Шевченко, а АООТ "РФСК" принимает долевое участие в нем. Но стоимость 1 кв.м жилья определена в 950 тыс.руб. Всю сумму 162450 тыс.руб. истец должен был перечислить ТОО "Рязанские сладости" до 01.04.1995 года.

Дополнительным соглашением к этому договору изменен п.2 договора и указано, что ТОО "Рязанские сладости" в соответствии с гл.24 ГК РФ уступает АООТ "РФСК" права по договору N 50 от 02.03.95.

АООТ "РФСК" перечислило всю сумму - 162450000 руб. в период с 07.03.95 по 26.06.95, но в счет договора от 02.03.95 перечислило 120150000 руб. ТОО "Рязанские сладости" 07.03.95 в счет договора от 02.03.95 также перечислило 14000000 руб.

Определением Октябрьского районного суда от 07.04.97 на две секции строящегося жилого дома по ул.Новоселов был наложен арест в счет долгов АОЗТ "ДСК" и 23.05.97 ЗАО НТЦ "Интеграл", действующее по поручению пристава-исполнителя, заключило с 000 "Влади" договор купли-продажи незавершенного строительством дома.

Ссылаясь на то, что квартира № 163 в проданной части дома еще 01.11.96 передана истцу по акту и за последним зарегистрирована в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Рязани, АООТ "РФСК" обратилось с вышеуказанным иском в суд.

Удовлетворяя иск, суд признал договор от 23.05.97 купли-продажи незавершенного строительством объекта в части спорной квартиры ничтожной сделкой. Свой вывод суд обосновал тем, что фактически договор от 02.03.95 на долевое участие в строительстве жилья является договором подряда, в котором АООТ "РФСК" - заказчик, а АОЗТ "ДСК" - подрядчик. По смыслу договора подряда право собственности на строящийся объект остается у заказчика, а не у подрядчика, так как последний осуществляет строительство не для себя. Арест и реализация же имущества законны только тогда, когда это имущество принадлежит должнику на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Однако кассационная инстанция не согласилась с таким выводом суда области. Довод суда о том, что договор от 02.03.95 является договором подряда, а не долевого участия, и истец является заказчиком строительства квартиры в доме по ул.Новоселов, не состоятелен. Согласно договору от 02.03.95 АОЗТ "ДСК" осуществляет строительство жилого дома по ул.Шевченко (а не по ул.Новоселов), истец принимает долевое участие в этом строительстве. Его участие заключается в оплате стоимости строительства трех квартир, а не всего дома. Тот факт, что одну из трех квартир он получает в доме по ул.Новоселов, не свидетельствует о его долевом участии в строительстве последнего, а тем более о том, что он является заказчиком строительства этого дома (по ул.Новоселов).

Чтобы говорить о том, что истец является заказчиком строительства, а не долевиком, суду следовало выяснить, выделялся ли ему земельный участок под строительство. Если нет, то у суда не было оснований полагать, что спорный договор является договором подряда, а АООТ "РФСК" - заказчиком.

Кроме того, договором предусмотрено, что истец приобретает право на одну квартиру, площадью 51 кв.м в доме по ул.Новоселов. Конкретно номер квартиры не оговаривался. Суду следовало выяснить, на каком основании АОЗТ "ДСК" передало АООТ "РФСК" квартиру № 163 именно в двух первых строящихся секциях.

Суду следовало дать оценку факту регистрации Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Рязани спорной квартиры и выяснить, на каком основании это было сделано.

Из материалов дела и показаний представителей сторон следует, то на период регистрации - 06.02.96 и позднее - на период заключения договора купли-продажи объект представлял собой сложенную кирпичную коробку. А по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст.25 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты не являются предметом действующего договора строительного подряда, относятся в недвижимому имуществу, а, следовательно, не регистрируются (п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 25.02.98 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Признавая права собственности на конкретную квартиру в строящемся жилом доме, суду следовало выяснить, имеется ли этот объект собственности в наличии на день вынесения решения. Из материалов дела видно, что спорный дом еще не принят в эксплуатацию. Поэтому суду необходимо установить, закончилось ли фактически строительство этого дома и как в нем определить наличие квартиры № 163.

Таким образом, решение от 03.06.98 и постановление от 27.07.98 следует отменить, а дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

При новом рассмотрении суду следует учесть все отмеченные выше недостатки. Руководствуясь ст.ст.175 п. 3, 176 ч. 1, 177 АПК РФ, суд постановил:

Решение от 03.06.98 и постановление от 27.07.98 Арбитражного суда Рязанской области по делу № А54-860/98-С4 отменить, а дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию суда. Постановление вступило в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

2.2 Систематизация договорных обязательств

Обязательства представляют собой один из основных разделов Гражданского кодекса РБ. Именно в нем аккумулированы нормы, которые непосредственно определяют, как возникают и развиваются многообразные отношения, складывающиеся между организациями (юридическими лицами), между организациями и гражданами, а также между гражданами по поводу продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Неудивительно поэтому, что обязательное право традиционно составляет самую емкую часть Гражданского кодекса. Имущественные отношения, связанные с перемещением имущественных благ, возникают и в результате причинения вреда личности или имуществу граждан или имуществу организаций, поскольку причинивший такой вред обязан его возместить. Нормы обязательственного права разделены на две части. Первая часть «Общие положения об обязательствах» отражена в Разделе 111 Гражданского кодекса РБ, включает нормы, регулирующие возникновение обязательств, а также нормы об обеспечении исполнения обязательств, порядке и условиях их исполнения, ответственности за нарушение обязательств, а также о их прекращении. Вторая часть «Отдельные виды обязательств» Гражданского кодекса РФ регулирует права, обязанности и ответственность сторон по каждому виду обязательств в отдельности - купли-продажи, дарения, мены, поставки, аренды, договора подряда, договора участия в долевом строительстве жилья и др.

Обязательством называется правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 288). Приведенное определение обязательства является традиционным для гражданского права. Неудивительно поэтому, что без каких-либо принципиальных изменений оно переходит из кодекса в кодекс (ст. 156 ГК 1965 с измен, и дополн. на 1 июля 1994 г.).

Обязательство - наиболее распространенный и многообразный вид гражданских правоотношений. Форму различных по содержанию обязательств принимают отношения любого предпринимателя с поставщиками сырья и оборудования с потребителями или иными покупателями его продукции, работ и услуг, энерго-, газо- и теплоснабжающими, строительными, монтажными, проектными, инженерными организациями, со страховыми фирмами и банками, перевозчиками, торгово-посредническими фирмами и многими другими участниками гражданского оборота. Заключенные им обязательства, а, следовательно, и их правовое регулирование имеют важное значение для нормального функционирования любого хозяйствующего субъекта, включая удовлетворение всех его повседневных материальных и нематериальных потребностей. Обязательство представляет собой разновидность гражданских правоотношений, а потому обладает родовыми признаками этих последних. Гражданско-правовые обязательства в том виде, в каком они урегулированы в ГК, относятся к числу имущественных и основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности. Обязательство, лишенное этих признаков, - например, обязательство, предметом которого является уплата налогов, брачно-семейные и трудовые обязательства, к числу регулируемых гражданским законодательством не относятся.

«Обязательство» имеет свои индивидуальные особенности, позволяющие отделить его от других, отнесенных к числу гражданских отношений.

По общему правилу обязательство направлено на совершение определенных действий: передачу вещей, выполнение работ, оказание услуг, выплату денег и т.п. Относительно реже обязательство должника выражается в необходимости воздержаться от совершения действий: например, хранитель, если иное не обусловлено договором, принимает на себя обязательство не пользоваться переданным ему на хранение имуществом; коммерческий представитель - сохранять в тайне ставшие ему известными сведения о торговых сделках, залогодержатель при залоге товаров в обороте обязуется не допускать того, чтобы общая стоимость заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и др.) не становилась менее указанной в договоре суммы.