Размещено на http://www.allbest.ru/

2

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

ФИНАНСОВЫЙ И ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ

При технической поддержке

Проекта земельных реформ в Кыргызстане (Кемоникс Интернейшнл), финансируемого Агентством США по Международному Развитию Центрально-Азиатский Регион (ЮСАИД)

Авторский коллектив:

Тологонова А.М.,, Руденко А.И. ,Лукашова И.В.

Общая редакция

А.И.Драпиковский, И.Б.Иванова.

Бишкек, 2003

Общественное объединение «Объединение Кыргызских Оценщиков» (ОКО) - профессиональная общественная организация, образованная в 1996 году, и, объединяющая более 200 специалистов в области оценки из всех регионов Кыргызстана с целью содействия деятельности специалистов, занимающихся оценкой различных видов имущества и создания цивилизованного рынка оценки в Республике.

В структуре ОКО имеются региональные отделения: Южное отделение (г.Ош), Восточное отделение (г.Каракол), Нарынский филиал (г.Нарын).

Сферы деятельности «Объединения Кыргызских Оценщиков(ОКО):

Ш Подготовка специалистов по оценке имущества на курсах профессиональной оценки в ОКО.

Ш Разработка новых образовательных программ и методик для Кыргызстана.

Ш Развитие нормативной базы профессии.

Ш Участие в подготовке правовой базы для развития оценочной деятельности.

Ш Развитие и поддержание связей с профессиональными организациями оценщиков ближнего и дальнего зарубежья.

Ш Проведение международных и научно-практических конференций, семинаров.

Ш Издание профессиональной и периодической специализированной литературы.

Ш Защита потребителей, пользующихся услугами оценщиков - членов ОКО.

Членство в «Объединении Кыргызских Оценщиков».

Стать членом Общества может физическое лицо или юридическое лицо, выразившее поддержку целям и задачам Общества, согласное с Уставом ОКО, уплатившее членские взносы. Чтобы стать действительным членом ОКО, необходимо получить профессиональное образование на курсах профессиональной оценки ОКО или в других образовательных центрах, программы которых признаются ОКО. Вступить в ОКО можно в любом из региональных отделений Общества по месту жительства или по месту работы.

Членство в «Объединении Кыргызских Оценщиков» позволяет:

Ш Повышать профессиональный уровень.

Ш Поддерживать высокое качество работы за счет выполнения требований, предъявляемых Обществом и его внутренними документами (Стандартами оценки и Кодексом профессиональной этики).

Ш Получать консультации и методическую помощь.

Ш Проходить стажировку в крупнейших городах СНГ и за рубежом.

Ш Получить при успешном прохождении процедуры аттестации квалификационные звания: практикующий оценщик и эксперт-оценщик.

Ш Бесплатно получать методические и нормативные документы, касающиеся оценочной деятельности.

Ш Бесплатно пользоваться специализированной библиотекой, Интернетом и другой информационной базой, имеющейся в ОКО.

Адрес: г.Бишкек, ул.Киевская, 114, кв. 42,

тел. 62-65-24, 41-20-38.

www.appraiser.kg ;

e-meil: bogubaev@infotel.kg

Финансовый и инвестиционный анализ:

Учебное пособие. - 1-е изд. Бишкек, 2003.-139 с.

Настоящее издание - второе учебное пособие, выпущенное Объединением Кыргызских Оценщиков по оценке недвижимости, предназначенное для слушателей курсов начальной подготовки оценщиков, студентам и соискателям второго высшего образования, обучающимся по специальности «Оценка имущества», практикующим оценщикам.

Настоящее пособие - это базовый учебник по финансовому и инвестиционному анализу недвижимости, предназначенный для подготовки специалистов по оценке и управлению имуществом. Благодаря углубленному анализу учебного материала, который ориентирован на практические приложения и реально происходящие в рыночной экономике явления, наглядными примерами, задачами книга может быть использована как эффективный самоучитель.

Адресована преподавателям и студентам вузов, практикующим оценщикам и всем интересующимся вопросами оценки и управления имуществом.

Содержание

Введение

1. Глава 1. Рынок недвижимости, капитала

1.1 Общие сведения

1.2 Функции рынка недвижимости

1.3 Недвижимость как товар

1.4 Особенности недвижимости как товара

1.5 Физические характеристики недвижимости

1.6 Сегментация рынка недвижимости

1.7 Характеристики и структура рынка недвижимости

1.8 Особенности рынка недвижимости:

1.9 Недвижимость - объект для инвестирования

1.10 Цели анализа рынка

1.11 Факторы спроса и предложения, действующие на рынке недвижимости

1.12 Расширение рынка недвижимости

1.13 Определение емкости рынка

1.14 Государство и распределение ресурсов на рынке недвижимости

1.15 Формы государственного регулирования в рыночной экономике

1.16 Государственное регулирование рынка недвижимости

1.17 Регламентация землепользования

1.18 Контроль арендной платы

1.19 Риски, источники рисков при инвестировании в недвижимость

1.20 Сравнительные преимущества инвестирования в недвижимость

1.21 Капитал, инвестиции, ставка ссудного процента

1.22 Капитал для финансирования недвижимости

1.23 Типы финансовых институтов

1.24 Финансовый левередж

1.25 Связь рынка недвижимости с рынком капитала в краткосрочном

периоде

1.26 Влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости в долгосрочном периоде

1.27 Практические задания

1.28 Список используемой литературы

Глава 2. Инвестиции в недвижимость

2.1 Постановка целей инвестиций в недвижимость.

2.2 Факторы, определяющие стоимость.

2.3 Оценка недвижимости

2.4 Оценка рыночной стоимости и инвестиционный анализ

2.5 Литература

Глава 3. Доходный подход к оценке недвижимости

3.1 Особенности доходной недвижимости

3.2 Возврат инвестиций

3.3 Методы капитализации дохода

3.4 Прямая капитализация

3.5 Метод дисконтированных денежных потоков

3.6 Литература

Глава 4. Основы теории стоимости денег во времени

4.1 Основы расчета стоимости денег во времени

4.2 Основные определения

4.3 Техника расчета настоящей стоимости

4.4 Модели денежных потоков

4.5 Сложный процент

4.6 Стандартные функции сложного процента для расчета денежных потоков

4.7 Будущая стоимость единицы

4.8 Настоящая стоимость единицы

4.9 Настоящая стоимость аннуитета

4.10 Взнос на амортизацию единицы

4.11 Будущая стоимость аннуитета

4.12 Формирование фонда возмещения

4.13 Взаимосвязь между шестью функциями сложного процента

4.14 Задачи

4.15 Литература

Глава 5. Анализ расходов и доходов и определение чистого операционного дохода

5.1 Каким будет чистый операционный доход?

5.2 Когда будет получен доход?

5.3 Как долго собственность будет приносить доход?

5.4 Насколько велика вероятность получения будущего дохода?

5.5 Какой ожидается чистая выручка от продажи собственности в конце периода владения?

5.6 Задачи

5.7 Литература

Глава 6. Методы прямой капитализации

6.1 Идея и допущения метода прямой капитализации

6.2 Коэффициент капитализации и его составляющие

6.3 Метод прямой капитализации

6.4 Методы расчета коэффициентов капитализации

6.5 Задачи

6.6 Литература

Глава 7. Методы дисконтирования денежных потоков и критерии эффективности инвестиций в недвижимость

7.1 Метод дисконтированных денежных потоков

7.2 Критерии эффективности инвестиций

7.3 Задачи

7.4 Литература

Глава 8. Основы ипотечно-инвестиционного анализа

8.1 Общая модель ипотечно-инвестиционного анализа

8.2 Принцип традиционной техники

8.3 Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

8.4 Литература

Глава 9. Схема анализа инвестиций в недвижимость

ВВЕДЕНИЕ

Данная книга посвящена рассмотрению актуальной темы развития экономики на сегодняшнем этапе ее функционирования - инвестиционному проектированию. Изучение нашего учебника позволит научиться комплексно анализировать инвестиции в недвижимость и выбирать методы финансирования инвестиций в недвижимость. Используемые в учебные примеры помогают проиллюстрировать возможные последствия принятия решений.

В результате изучения данного учебника читатели должны уяснить основные принципы инвестиционного и финансового анализа недвижимости. Дано представление о функционировании рынка недвижимости; основных факторах, определяющих стоимость. Читатели получат возможность детально ознакомиться с процессом инвестиций в недвижимость. В книге предлагается изучить инструментарии инвестиционного анализа недвижимости, особое внимание уделено финансированию инвестиций в недвижимость, что позволяет оценить доходность инвестиций в недвижимость. Важную роль выполняет расчет чистой текущей стоимости, который покажет, имеет ли смысл инвестировать в недвижимость.

В результате изучения книги читатель сможет осуществить инвестиционный и финансовый анализ недвижимости.

Глава 1. Рынок недвижимости, капитала

1.1 Общие сведения

Рынок недвижимости, по своей сути, соответствует общему определению рынка и представляет систему организационных мер, при помощи которой покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен специфического товара -- недвижимости.

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяются пространства между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Экономисты подразделяют рынки на две категории:

конкурентные рынки - на них действует множество покупателей и продавцов и лично никто не определяет цены, товары и услуги однородны и конкурентные, на рынок легко вступить и выйти из него.

неконкурентные рынки - участвует ограниченное число участников, цены, как правило, навязываются определенным кругом лиц, т.е. это монополизированный рынок.

Упрощенная модель участников рынка недвижимости

	Рыночные посредники и лица, оказывающие услуги на рынке:
ПОКУПАТЕЛЬ	БРОКЕРЫ ОЦЕНЩИКИ КРЕДИТОРЫ СТРАХОВЩИКИ АДВОКАТЫ	ПРОДАВЕЦ
ПОКУПАТЕЛЬ		ПРОДАВЕЦ
ПОКУПАТЕЛЬ	СРЕДСТВА ИНФОРМАЦИИ	ПРОДАВЕЦ
	ДЕВЕЛОПЕРЫ

1.2 Функции рынка недвижимости

Ценовой механизм на совершенном рынке предполагает, что цены -- это своеобразные сигналы, отражающие изменения в спросе и предложении. В свою очередь, спрос и предложение при получении этих сигналов имеют свойство само регулироваться. Другими словами, можно сказать, что ценовой механизм функционирует через рынок.

К основным функциям рынка недвижимости относятся:

распределение существующих ресурсов недвижимости и прав на них;

отражение изменений спроса на недвижимость и права владения;

мотивация предложения к изменению в соответствии с изменениями спроса;

отражение изменений в условиях, на которых предлагаются ресурсы недвижимости;

мотивация спроса к реагированию на изменения в условиях предложения

обеспечение владельцев доходом.

1.3 Недвижимость как товар

Понимание сущности изменений, происходящих на рынке недвижимости, в первую очередь, основано на понимании сущности специфического товара, являющегося объектом купли-продажи на рынке недвижимости.

Под термином "недвижимость" можно обоснованно понимать землю с существующими улучшениями, то есть совершенно определенный физический объект, который можно "потрогать". Но, с другой стороны, товаром на рынке недвижимости являются не физические объекты, а различные права на эти объекты. Таким образом, для полной характеристики товара на рынке недвижимости необходимо рассматривать в комплексе, как характеристики физического объекта недвижимости, так и характеристики прав на него. Кроме того, существенным фактором для описания недвижимости является тип ее функционального назначения. В наличии таких разноплановых характеристик товара и заключается одна из главных особенностей, которая в значительной степени определяет сложность методологии анализа ценообразования на рынке недвижимости.

1.4 Особенности недвижимости как товара

Как и любой товар, недвижимость обладает рядом особенностей, а именно:

Неоднородна - различается по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам.

Недвижима - прочная связь с землей, которую разорвать практически невозможно.

Долговечна - долгое время находится на рынке и потому требует вложений для поддержания.

Дорога - приобретение не возможно оплатить единовременно, требуются заемные средства.

Высокие издержки переезда - высокая стоимость переезда и психологические издержки, связанные с переменой окружения.

1.5 Физические характеристики недвижимости

Все объекты недвижимости обладают уникальными физическими характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно, влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.

Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов -- земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов, как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.

Долговечность. Если говорить о "чистой" земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.

Фиксированное местоположение. Данная характеристика в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости. Даже одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее, фиксированное местоположение во многом определяет экономические характеристики и позиционирование объекта на рынке. При отсутствии возможности перемещения недвижимости, единственным способом изменения ее позиционирования на рынке является изменение способа использования.

Эластичность запаса. Теоретически, количество земли, как поверхности суши, на любом материке, в любой стране, городе или районе фиксировано. Это дает основания рассматривать недвижимость как товар с постоянным запасом. С другой стороны, возможность изменения вида и интенсивности использования земли позволяет говорить об эластичности запаса земли для конкретного использования. Более того, возможность строительства новых и замены существующих зданий подтверждает позицию эластичности запаса недвижимости в долгосрочной перспективе. В краткосрочной перспективе, вследствие долговечности недвижимости и достаточно больших сроков строительства новых объектов, запас недвижимости неэластичен.

1.6 Сегментация рынка недвижимости

Сочетание бесконечного многообразия физических характеристик объектов недвижимости с одной стороны, и множества различных прав на недвижимость с другой стороны, приводит к возникновению уникально сложного рынка. По своей сути рынок недвижимости является конгломератом тесно взаимосвязанных субрынков.

В теории существует несколько подходов к структуризации и сегментации рынка недвижимости. Однако для целей анализа инвестиций в недвижимость представляется более целесообразной следующая схема. Прежде всего, на рынке недвижимости выделяются три основных сектора -- аренды, инвестиций и девелопмента.

На рынке аренды товаром являются интересы прав пользования недвижимостью, соответственно данный рынок определяет цену товара -- арендную стоимость, которая является результатом взаимодействия рыночных сил спроса и предложения на пользование недвижимостью.

На рынке инвестиций в недвижимость цены на инвестиционные интересы определяются взаимодействием рыночных сил спроса и предложения на инвестиции.

На рынке девелопмента цены определяются аналогичным образом исходя из взаимодействия рыночных сил предложения и спроса на новые или реконструированные объекты.

Так как на трех вышеупомянутых секторах рынка действуют различные участники с различной мотивацией и различными критериями вложения капитала, а силы спроса и предложения определяются различными факторами, каждый из секторов требует отдельного анализа для выявления тенденций ценообразования.

Вместе с тем, одной из основных причин уникальности рынка недвижимости является тесная взаимосвязь всех трех основных секторов. Арендная стоимость интересов пользования определяет доход, а, следовательно, и стоимость инвестиционных интересов. Стоимость инвестиционных интересов, в свою очередь, определяет уровень активности в секторе девелопмента. Таким образом, анализ ценовых тенденций на каком-то одном секторе рынка недвижимости подразумевает одновременный анализ и других секторов, делая такую работу комплексной и требующей понимания особенностей функционирования всего рынка в целом.

Дальнейшая сегментация рынка недвижимости обычно предполагает деление каждого сектора на субрынки по типу использования.

1.7 Характеристики и структура рынка недвижимости

В функционировании рынков недвижимости есть свои особенности, которые отличают его от других видов рынков:

Рынки недвижимости - стратифицированы рынки, т.е. узко локализованные, сегментированные и персонифицированные, что служит одной из причин того, что информация о рынках недвижимости поступает к инвесторам с большим опозданием и она недостаточно достоверна.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды.

Все участки земли дифференцированы. Это означает, что каждый участок имеет уникальные черты: рынок в Бишкеке отличается от рынка в Караколе, рынок недвижимости в Оше отличается от рынка недвижимости в Кара-Балте.

Рынок недвижимости структурирован и сегментирован

по целому ряду параметров:

По использованию - для собственности жилого, коммерческого промышленного и сельскохозяйственного назначения

По географическому фактору - каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой - другие.

По цене - покупатели домов стоимостью свыше 50 тыс. долларов будут иными, чем покупатели домов от 70 тыс. сом - до 200 тыс. сом.

По качеству продукта - офисные помещения класса «А» могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса «Е», хотя могут находиться на одной улице.

По инвестиционной мотивации - одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, на приносящей денежного потока, однако с большим потенциалом прироста стоимости. Другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток.

По типу прав собственности -для различных прав собственности на недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты, права на недра, права на аренду и разделенные по времени права на участие в кондоминиумах.

Рынок недвижимости персонифицирован

- поскольку в отличие от большинства рынков, на которых действие любого отдельного продавца или покупателя имеет ничтожно малое воздействие на рынок в целом, но взаимодействие всех участников рынка вместе взятых, вызывает изменение спроса, предложения и цены. На рынках недвижимости единственный покупатель может существенно повлиять на цену в силу относительной вялости рынка.

Главными факторами в деятельности всех рынков является:

СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ, ЦЕНА

Когда предложения превышают спрос, цены падают. Так возникает рынок ПОКУПАТЕЛЕЙ. И наоборот, когда спрос превышает предложение - появляется рынок ПРОДАВЦОВ.

Таким образом, конкуренция представляет основную регулирующую силу.

Для строительства новых объектов необходимо определенное время, таким образом, предложение на рынке отстает от спроса. Временный дефицит тех или иных площадей приводит к росту арендных ставок, что в свою очередь стимулирует рост инвестиций в строительство.

Как правило, в ходе строительства (например в г.Бишкек, строительство АЗС, кафе, СТО) незаметно наступает равновесие между спросом и предложением, и происходит обратная ситуация в виде избытка данных площадей.

Тенденция любого открытого и свободного рынка - стремление к точке равновесия: т.е. когда спрос =предложению

1.8 Особенности рынка недвижимости:

Несбалансированность рынка недвижимости.

Нецентрализованность в отличие от других рынков

Конфиденциальность характера

Нерегулярная основа сделок

Неотъемлемость от местоположения

Уникальность

Подразделение на множество мелких сегментов

Подверженность правительственному регулированию

9. Низкая эффективность

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как пики сезонной активности, экономическая ситуация, доступность средств массовой информации, доступность средств финансирования, и правительственные распоряжения (на федеральном и местном уровнях).

Рынок недвижимости является нецентрализованным (без адреса местоположения) в отличие от рынка ценных бумаг, сырьевых товаров, или товаров сельскохозяйственного назначения, где большинство сделок совершается по известной на каждый момент времени курсовой цене.

Данные по ценам совершаемых сделок, условиям арендных договоров и кредитов имеют, как правило, скрытый характер. Не существует какого - либо общепризнанного и подлинного источника информации.

Сделки с недвижимостью (особенно крупных объектов) заключаются на нерегулярной основе, так что оценщикам приходится пользоваться устаревшей информацией.

Любое недвижимое имущество неотъемлемо от своего месторасположения (в отличие от товаров, ценных бумаг, и даже производственных предприятий).

Уникальность любого имущества (в его местоположении), также накладывает свой отпечаток, по причине неповторимости.

Экономические характеристики

Уникальность (дифференцированность).

Местные ограничительные факторы (налоги, правила зонирования, контроль за состоянием окружающей среды, доступность услуг).

Общий экономический климат.

Отсутствие «механизмов» быстрой продажи.

Отсутствие стандартизации.

Долговременные договора аренды, ведущие к уменьшению предложений на рынке.

Не информированность сторон.

Финансовые условия, влияющие на цены.

Возможность юридических осложнений при обмене.

«Титул собственности» - должен быть чистым.

11.Сентиментальные привязанности части продавцов, не желающих уступить недвижимость по рыночной цене.

1.9 Недвижимость - объект для инвестирования

Недвижимость как объект инвестирования обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.

Нетрадиционные денежные потоки.

Различают традиционные и нетрадиционные денежные потоки.

Под традиционными денежными потоками понимаются такие потоки, когда после одного или нескольких периодов чистых оттоков следуют несколько периодов денежных притоков. Период - это временной интервал между притоками и оттоками денежных сумм. Традиционные денежные потоки имеют следующий вид:

Периоды	1	2	3	4	5
Денежные потоки	-	-	+	+	+

Нетрадиционные денежные потоки от инвестиций в недвижимость отличаются тем, что в периоды разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны, затем в период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки преобразуются из отрицательных в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление иди прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности. Нетрадиционные денежные потоки от инвестиций в недвижимость можно изобразить следующим образом:



Периоды	1	2	3	4	5
Денежные потоки	-	+	+	-	+

Разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости.

Так, земля имеет потенциальную возможность повышения ее стоимости. Причиной этого могут стать изменения в системе землепользования, относительный дефицит участков со сходным местоположением, инфляция и др. В то же время относительная стоимость зданий и сооружений с течением времени снижается. Это снижение происходит из-за изнашивания зданий и сооружений в процессе их использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других внешних факторов;

Паушальность недвижимости.

Она определяет невозможность для инвесторов приобрести, например, 7/100 офисного здания. Паушальность недвижимости снижает ее ликвидность, поскольку исключает многих мелких потенциальных и относительно средних инвесторов. Кроме того, Паушальность увеличивает сроки реализации актива и затраты на совершение сделки купли-продажи.

Неоднородность недвижимости.

При определении объектов недвижимости практически невозможно найти два одинаковых объекта, что осложняет процесс оценки недвижимости.

Гибкие условия финансирования недвижимости

У приносящей доход недвижимости может быть несколько "слоев" финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование может быть достаточно сложным по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам, т.е. различное сочетание юридических прав и интересов при операциях с собственностью. Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на воздушное пространство, поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственности и быть свободен от каких-либо требований.

Особые налоговые соображения.

Федеральное и муниципальное правительство развитых стран создали сложную сеть налоговых законов и регулирующих норм, которые влияют на инвестиции в недвижимость. Особенности налогообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения. Во многих случаях налоговые последствия инвестиций в приносящую доход собственность служат основной причиной сделки. У нас этот процесс находится в стадии становления.

Риск и неопределенность инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость в большей степени, по сравнению с инвестициями в традиционные финансовые активы, подвержены риску и неопределенности, поскольку являются мало ликвидными, так как это "запертый" капитал, и осуществляются капиталовложения на более длительные сроки.

1.10 Цели анализа рынка

Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.

Причин для анализа может быть много, например, - изучить процессы, протекавшие в конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или прогнозировать деятельность рынка в будущем.

Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена, необходимостью решить вопросы:

*целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

* определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;

* формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

* о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

* связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Проблемы, затрагиваемые при анализе рынка, можно разделить на два крупных блока, включающих проблемы, относящиеся к:

- краткосрочным целям;

- долгосрочным целям.

Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие тридцать лет.

Четкая постановка целей анализа помогает определить, какой из двух блоков (краткосрочный или долгосрочный) должен в данной ситуации иметь большее значение; на какой сектор рынка следует сделать упор; какова глубина изучения рынка.

При этом каждый отдельный исследуемый сегмент рынка нужно выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка.

Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса и предложения и сочетания этих факторов.

1.11 Факторы спроса и предложения, действующие на рынке недвижимости

Ведущими факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения. Однако здесь есть особенности, для выяснения которых необходимо проанализировать факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

Графически взаимосвязи между факторами отражены в виде кривой Паррето, получившей название "рыбья кость".

Рис. Причинно-следственные связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости:

1 - факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости; 1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; 1.3- отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне;

2 - общеэкономическая ситуация:

2.1 - производство национального дохода; 2.2 - объем промышленного производства;

2.3 занятость трудоспособного населения; 2.4 - ставки доходности финансовых активов;

2.5 - платежный баланс страны; 2.6 - состояние торгового баланса; 2.7 - притоки капитала; 2.8 - оттоки капитала; 2.9 - рост доходов населения; 2.10 - индекс потребительских цен;

3 - экономическая ситуация на уровне региона:

3.1 - экономическое развитие региона; 3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения; 3.3 - экономические перспективы развития региона; 3.4 - притоки капитала в регион; 3.5 - оттоки капитала из региона;

4 - социальное положение в регионе:

4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений; 4.2 - отношение к частному капиталу; 4.3 - отношение к иностранному капиталу; 4.4 - устойчивость политики администрации региона; 4.5 - уровень безработицы в регионе; 4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики;

5 - природные условия в регионе:

5.1 - экологическое положение в регионе; 5.2 - наличие развитой инфраструктуры

Решающую роль играют: макроэкономические факторы, политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов позволяют проводить анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа.

Факторы, определяющие величину спроса на рынке недвижимости.

К ним относятся:

- платежеспособность населения;

- изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

- изменения в соотношениях между различными слоями населения (процентное соотношение между группами населения с различными уровнями образования), уровнями миграции, количествами браков и разводов;

- изменения во вкусах и предпочтениях населения. Эти изменения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;

- условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, увеличение их доходов, приводящее к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.

Важным фактором роста спроса на рынке недвижимости служит возрастание численности населения. Тем не менее следует иметь в виду, что само по себе это возрастание не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно отражается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результат роста спроса на недвижимость - рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде факторы спроса имеют большее значение, чем факторы предложения; последнему свойственна не эластичность. Существенные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются не эластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения.

Эти факторы охватывают:

наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

объемы нового строительства и затраты на него включая:

интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья);

положение в строительной индустрии, мера его влияния на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства);

текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты; соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;

затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов либо помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Уровень вакансий для жилых односемейных домов, как правило, составляет менее 5%, а для многоквартирных домов -более 5%. Для помещений под бизнес такой процент выше. Это - основные соотношения; они могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке имеется избыточное предложение и (или) недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий снижается, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость увеличивается.

1.12 Расширение рынка недвижимости

В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.

По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение на рынке пустующих домов, характерное для периодов спада, быстро заканчивается. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти, норма прибыли увеличивается и новое строительство становится вновь выгодным. В свою очередь новое строительство способствует расширению рынка недвижимости, которое проходит три этапа.

На первом этапе экономической экспансии доминирует строительство отдельных жилых домов, строящихся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточными для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения.

На втором этапе становится выгодным строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.

На третьем этапе становится возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того как новые здания занимают пустующие земли, и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение возрастания строительных работ может вызвать земельный бум. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся в регионе. "Движение" предлагаемых земельных участков от центра города и дальше за его пределы сопровождается увеличением размеров участков подобно росту площади круга в результате увеличения радиуса.

Одновременно с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения. Такой тип экспансии не позволяет ей "двигаться" шаг за шагом или медленным темпом. Например, прокладка канализационной магистрали может сделать пригодными для освоения тысячи акров земли.

Сокращение рынка недвижимости. В силу «несбалансированности» функционирования рынка на нем возникает эффект «плохих качелей»: предложение начинает превышать спрос. Возрастает количество проблем, связанных с реализацией недвижимости. Ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде экономического спада. Однако многие сектора рынка недвижимости сохраняют пиковые уровни активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается. Тем не менее, операционные расходы растут, и растет число случаев лишения заемщиков прав собственности. Поскольку покупка недвижимости большей частью финансируется за счет заемных, а не собственных средств, сокращение рынка недвижимости вызывает существенные изменения на рынке капитала.

Если в процессе ужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков увеличивается, это отражается на состоянии рынка: цены падают, стоимость земли снижается. Активность рынка недвижимости резко уменьшается. Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере снижения количества сдаваемой в аренду недвижимости (квартир или офисных зданий), поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В итоге владельцы недвижимости вынуждены снижать цены на нее.

Депрессия на рынке недвижимости характеризуется растущим объемом нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии происходит возвращение к периоду экспансии, который начинается с увеличения спроса на недвижимость.

Существенным индикатором тенденций на рынке служит любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более. Особую роль играют различия между ценами, заявленными в листингах (реестрах объектов, выставленных на продажу), и текущими ценами продаж, а также разница между запрашиваемой арендной платой и конечной выплачиваемой суммой, отражающей устойчивость рынка. Отрезок времени, в течение которого происходят сделки с недвижимостью (торги, купля-продажа), также свидетельствует об устойчивости рынка. Увеличение периода реализации объекта недвижимости означает снижение ликвидности рынка, при этом делается допущение, что цены установлены на разумном конкурентном уровне. Рост числа сделок с недвижимостью - доказательство оживления рынка недвижимости.

1.13 Определение емкости рынка

Емкость рынка недвижимости из-за особенностей его функционирования определяется, как правило, на уровне регионального рынка.

Первым этапом расчета емкости рынка недвижимости является четкое фиксирование границ рынка и выделение анализируемого его сегмента. Наиболее простым методом нахождения границ региона выступает его идентификация с административным районом, функционирующим как единое целое.

На втором этапе анализируются общеэкономическая, социально-политическая и экономическая ситуации на уровне региона, оказывающие на развитие региональных рынков решающее влияние. Данные анализа содержат:

* информацию об общем состоянии экономики;

* информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальном уровнях;

* объемы произведенной продукции и их динамика на общенациональном и региональном уровнях;

* абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;

* состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.

Эти данные имеют большое значение для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, так как:

обеспечивают предпосылки, на основе которых будут оцениваться конкретные объекты недвижимости;

представляют собой информацию, позволяющую определить тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные, которые можно использовать при оценке стоимости недвижимости;

формируют основу для вывода о наиболее эффективном использовании как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.

На третьем этапе определения емкости рынка исследуются экономический потенциал и перспективы развития региона. При анализе состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии.

Последние изменения в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Например, притоки или оттоки инвестиций в коммерческую недвижимость в краткосрочном периоде в значительной степени определяются динамикой нормы пустующих помещений как показателя состояния этого сегмента регионального рынка. Снижение нормы пустующих офисных помещений при благоприятной общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительство новых объектов недвижимости.

На рынке жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой активности ведет к повышению спроса на коммерческую недвижимость.

Таковы общие подходы к определению емкости рынка. Более детальное изучение емкости регионального рынка делает необходимым анализ экономического потенциала региона, при котором прежде всего выделяются основные и вспомогательные виды деятельности в регионе.

К основным видам деятельности относится труд, оплачиваемый деньгами, получаемыми от покупателей и потребителей, находящихся за пределами региона. Это виды деятельности, обеспечивающие приток капитала в регион и развитие экономики региона.

Например, в регионах, развитие которых зависит от туризма, основные виды деятельности - виды, связанные с обслуживанием туристов. (Любое предприятие, отрасль, регион развиваются только при условии притока нового капитала.)

К вспомогательным видам деятельности относится труд, создающий доход в рамках анализируемого региона.

Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:

* в промышленности;

* в оптовой и розничной торговле и на транспорте;

* на финансовом рынке.

Такое подразделение производится для того, чтобы исследовать каждый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона.

Качественный анализ базируется на:

* прогнозе тенденций занятости;

* диверсификации занятости;

* циклических колебаниях деловой активности. Рассмотрим данные направления анализа более подробно. Прогноз тенденций занятости разрабатывается на данных анализа состояния местной промышленности, по сравнению с состоянием промышленности в других регионах в стране. Если результаты сравнения будут иметь средние значения по сравнению со значениями других регионов и общенациональными показателями, то это приведет к иному прогнозу чем, если бы были получены величины, соответствующие высокому положению региона. Здесь применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта.

Прогнозирование тенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определения экономического развития (снижения, увеличения или стабильности занятости в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку на его базе определяется емкость регионального рынка в настоящее время и в перспективе.

Расчет степени диверсификации занятости также очень важен. Понятно, что если на предприятии или на нескольких предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50% и более работников данного региона, риск быстрого "сжатия" рынка недвижимости крайне велик.

Оценка циклических колебаний деловой активности представляет собой ее анализ и периодизацию, т.е. определение состояния региона: находится ли он в периоде развития, застоя, упадка или депрессии. Некоторые виды деловой активности более надежно защищены от упадка или депрессии. Например, индустрия основных пищевых продуктов меньше подвержена влиянию депрессии, а производство предметов роскоши резко сокращается в период кризисов. Однако практика работы российских предприятий в период переживаемого системного кризиса не подтверждает этого положения.

Данные о состоянии и перспективах развития региона представляют собой типичные общие сведения, полученные из вторичных источников, и конкретные сведения:

* предложение новых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка в регионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;

* уровень занятости и платежеспособности населения региона и перспективы изменения данных показателей;

* данные по сопоставимым продажам.

Эти данные можно получать из первичных источников, в частности, путем исследования местного рынка на предмет определения количества свободных объектов недвижимости, и из вторичных источников, как, например, данные о числе лиц, занятых в местной обрабатывающей промышленности.

Количественный анализ основан на определении взаимосвязи отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения. Емкость рынка определенного типа недвижимости рассчитывается по формуле:

Количество единиц, сданных в аренду за период

Емкость рынка = -------------------------------------------------------------------

Общее количество единиц недвижимости для сдачи в аренду

1.14 Государство и распределение ресурсов на рынке недвижимости

Политика распределения ограниченных ресурсов в обществе может осуществляться тремя основными способами:

* с применением ценового механизма;

* с применением административно-командной системы;

* с применением смешанной системы.

Опыт применения только ценового механизма или административно-командной системы показал их неспособность в полной мере решить задачу эффективного распределения ресурсов общества.

Поэтому в большинстве развитых стран мира в настоящее время преобладает смешанный подход.

При этом ценовой механизм является основой, а административная система корректирует распределение ресурсов в части, которую ценовой механизм реализовать не может, а именно:

* обеспечения общественно необходимыми товарами и услугами -- дорогами и другими транспортными сооружениями, уличным освещением, рекреационными зонами и парками, водоснабжением, водоочисткой и т. д.;

* преодоления влияния неподвижности факторов производства -- например, осуществлением государственных программ борьбы с трущобами;

* учета несовершенной конкуренции, -- например, в случае принудительной продажи недвижимости для использования земли в общественных целях;

* устранения недостатков рынка, -- например, совершенствованием процедур оформления сделок купли-продажи на рынке недвижимости, обеспечением информацией участников рынка и т. д.

1.15 Формы государственного регулирования в рыночной экономике

Наиболее часто для решения своих задач государство использует главный инструмент своей денежной политики -- корректировку нормы процента для заемного капитала. Увеличение краткосрочных ставок государственных финансовых инструментов немедленно сводит к минимуму прибыль девелоперских и строительных фирм. Увеличение процентных платежей по ипотечным кредитам усложняет получение заемного финансирования.

Более глобальные изменения на рынке недвижимости вызывает увеличение долгосрочных ставок по ценным государственным бумагам, так как оно затрагивает рынок инвестиций в недвижимость. Политика регулирования долгосрочных ставок является, по существу, политикой регулирования инвестиционной привлекательности. При необходимости (или в результате недальновидности) государство может сделать инвестиции на рынке недвижимости совершенно не выгодными по сравнению с инвестициями на рынке государственных обязательств.

Относительно больший доход, который можно получить по альтернативным инвестициям, неизбежно поднимет доходность по инвестициям в недвижимость, что приведет к снижению ее стоимости а, следовательно, и к невыгодности инициирования новых проектов девелопмента.

Кроме заимствования, государство может компенсировать дефицит бюджета увеличением налогов и снижением расходов на общественные нужды, то есть достаточно непопулярными среди общественности методами.