Предметом данной книги являются инвестиции в недвижимость. В связи с этим, основное внимание уделяется понятиям инвестиционной среды и инвестиционного процесса. Инвестиционная среда характеризуется видами имущества, условиями их приобретения и продажи. Понятие инвестиционного процесса связано с тем, каким образом инвестор принимает решения при выборе вида недвижимости, объемов и сроков вложения.

Следующая процедура, включающая три этапа, составляют основу инвестиционного процесса:

I. Постановка целей инвестиций в недвижимость.

II. Факторы, определяющие стоимость.

III. Оценка недвижимости.

Начнем с вопроса о целях. Постановка целей предполагает три шага. Во-первых, инвестор должен сравнить между собой инвестиционные характеристики различных видов недвижимого имущества. Во-вторых, инвестор должен установить цели и необходимые ограничения для себя. В-третьих, инвестор должен определить, что именно ему нужно узнать о будущей покупке.

1. Инвестиционные характеристики. Вложения в различные виды недвижимости различаются между собой. Инвестор не будет искать недвижимость для покупки, не имея понятия, что именно ему нужно. Чтобы принять разумное решение, ему придется:

· выбрать один из имеющихся видов недвижимого имущества;

· решить, купит ли он его за полную стоимость или в кредит.

Для удобства изложения разделим недвижимое имущество на три категории:

1. личная недвижимость;

2. недвижимость, приносящая доход;

3. спекулятивная недвижимость.

К личной недвижимости относятся коттеджи на одну семью, городские особняки; в категорию недвижимости, приносящей доход, входит недвижимость, сдаваемая в аренду (например, помещения торговых центров, офисов); к спекулятивной недвижимости, приобретаемой с целью перепродажи, обычно относятся земельные участки и постройки специального назначения, например, бензозаправочные станции.

С точки зрения риска и доходности безопаснее всего вкладывать деньги в личную недвижимость. Что касается недвижимости, приносящей доход, то она может обесцениваться больше, чем личная недвижимость, но и стоимость ее может расти быстрее. Владелец может нести убытки в связи с небрежностью арендаторов, в результате превышения предложения над спросом на аренду помещений, в также неудачном управлении. В то же самое время рента от сдачи недвижимости внаем будет увеличиваться по мере роста численности населения, при повышении цен на дома. А некоторые инвесторы будут получать прибыль от снижения величины налогооблагаемого дохода. Недвижимость, приобретаемая в спекулятивных целях, дает своим покупателям одновременно шанс круто нажиться и возможность много потерять. Это ее свойство связано с высоким уровнем неопределенности. Как видите, инвестору, прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, следует определить, какого рода риски связаны с тем или иным видом имущества, и решить для себя, какой риск ему будет по карману.

Говоря об инвестициях, мы рассматриваем этот инструмент с точки зрения как собственного, так и заемного капитала. На западе частные лица могут вкладывать деньги в долговые финансовые инструменты, связанные с недвижимым имуществом, например, покупать закладные. Обычно такие долговые инструменты обеспечивают вполне надежный доход, если заемщики обеспечивают не менее 20% стоимости заложенного имущества собственным капиталом. Это условие обеспечивает кредитору, ссужающему деньги под залог недвижимости, некоторый уровень безопасности на случай форс-мажорных обстоятельств.

С принятием закона «Об ипотеке» у банков Кыргызской Республики появилась возможность заниматься ипотечным кредитованием. Однако, не все банки взяли на себя такую смелость. Исключением явился «Кыргызэнергобанк» в г.Бишкек, но очень высокий процент, короткий срок ипотеки, а также сложные условия и процедура получения ипотечного кредита, не нашли большого количества желающих воспользоваться таким кредитом.

Схема кредитования этого банка выглядит следующим образом. Заемщики должны обеспечить 50 % стоимости заложенного имущества собственным капиталом. Максимальная стоимость приобретаемой недвижимости должна составлять 10 тыс. долл.: из них 5 тыс. долл. - это собственный капитал заемщика, а оставшиеся 5 тыс. долл. - сумма кредита, предоставляемая банком. Проценты по кредиту составляют 20 % годовых. Срок кредита 5 лет. Возмещение кредита осуществляется регулярными периодическими платежами - ежемесячно. Здесь возникает интересный момент. Например, если взять кредит в 5 тыс. долл. по 20 % годовых на пять лет, то ежегодный платеж составит 1671,89 долл., разделив эту сумму на 12. - банк устанавливает заемщику ежемесячные платежи в размере 139 долл. Однако, при ежемесячном начислении процентов в 1.6667 % (20%/12), платежи составят всего лишь 87 долл. Таким образом, для заемщика выгоднее расплачиваться по кредиту при ежемесячном начислении процентов, а не при годовом.

Кроме того, хочется отметить некоторые ограничения, накладываемые банком:

1. Местоположение. Кредитуется только недвижимость, расположенная в квадрате, ограниченном на севере - ул. Жибек жолу, на востоке - ул. Алма-Атинская, на на западе - ул. Бейшеналиева, на юге - все микрорайоны.

2. Вид недвижимости - квартиры.

Займы рассчитаны на граждан со средним достатком, исходя из предположения, что на 10 тыс. долл., на момент начала программы ипотечного кредитования, можно было приобрести трехкомнатную квартиру. Однако, на данный момент времени, цены на недвижимость подскочили в среднем на 17-30 % и на 10 тыс. долл. очень трудно найти трехкомнатную квартиру в означенных районах. Иными словами, условия ипотеки не учитывают изменения цен на рынке недвижимости. Кроме того, поскольку отсекается возможность приобретения жилья в таких крупных микрорайонах, как Джал, Тунгуч, Аламедин -1, доступность кредита существенно сужается.

Однако, на рынке некоторые риэлтерские агентства стали предлагать услуги по ипотечному кредитованию. Условия кредитования таких агентств относительно банковских более либеральны. Сумма кредита не ограничена 10 тыс. долл., можно приобрести жилье в мкр. Джал, Аламедин-1, Тунгуч. Также следует отметить и ускорение процесса приобретения недвижимости. По условию кредитования банка - заемщик находит квартиру, работники банка ее оценивают и только по истечение 10 дней деньги поступают владельцу недвижимости. Большим плюсом также является тот факт, что квартира оформляется на заемщика, а не на кредитора. Просто на квартиру накладывается арест до момента полного расчета по кредиту. Однако, заемщики должны обеспечить 60 % стоимости заложенного имущества собственным капиталом. Схема кредитования и процентная ставка идентичны банковским. Интерес лишь вызывает тот факт, что эти агентства сотрудничают с тем же Энергобанком. Такая схема сотрудничества обоюдовыгодна. Выгода банка - повышение безопасности на случай форс-мажорных обстоятельств, выгода агентства - увеличивается количество проданных квартир, а значит их прибыль за посреднические услуги, которые по городу в среднем составляют от 200 до 500 долл.

Сложившаяся ситуация в нашем городе с ипотечным кредитованием, несмотря на все его недостатки, вместе со снижением эмиграции и снижением валютного курса, отразилась на повышении стоимости недвижимости в г. Бишкек и еще раз подтвердила непреложную истину, что главную роль в развитии рыночной экономики играет частный сектор.

2. Ограничения и цели. Если инвестор решил вложить деньги в недвижимость, перед ним открывается выбор из нескольких вариантов. Имея это в виду, он должен будет сформулировать свои цели и ограничения как финансового, так и иного характера.

Финансовые ограничения и цели. Одно из финансовых ограничений состоит в определении приемлемого соотношения риска и доходности инвестиций. При этом ему придется решить, какую долю инвестиционного портфеля он хочет связать с недвижимостью. Далее он ставит финансовую цель, имеющую количественное выражение. Обычно этой целью является или определенная величина чистой текущей стоимости или приблизительная доходность.

Нефинансовые ограничения и цели. Инвестору необходимо считаться с тем, насколько его технические познания, темперамент, умение что-то делать и управленческие способности способствуют тому, что потребует от него имущество.

3. Условия покупки и точное ее описание. Прежде чем приступать к оценке инвестиционного потенциала объекта, необходимо сделать четыре шага:

1. получить полные сведения о данной недвижимости;

2. определить объем прав собственности на нее;

3. оценить временный горизонт вашего капиталовложения;

4. определить границы пространства, к которому оно будет привязано.

Физическое имущество. Приобретая имущество, инвестор должен убедиться в том, что он действительно покупает именно то, на что рассчитывает, как по количеству, так и по качеству. У него будут серьезные проблемы, если он не сумеет получить на руки план участка, не будет располагать точными данными о площади и объеме строений, а также данными обследования на предмет обнаружения дефектов (например, зараженность муравьями). Кроме того, в большинстве сделок с недвижимостью в ее состав далеко не всегда автоматически входит личное имущество - это имущество, которое не связано с недвижимым имуществом каким-нибудь образом постоянно. Подписывая контракт о покупке недвижимости, инвестор должен убедиться, что в нем содержится точное описание объекта и перечень всего личного имущества, которое он хотел бы получить.

Объем прав собственности. Покупая недвижимость, инвестор на самом деле приобретает совсем не физический объект. Инвестор “покупает” юридические права, которые не только ограничивают способы получения благ от пользования объектом, но и устанавливают определенный круг обязательств. Эти права и обязательства на языке юристов имеют такие названия, как договор, титул, сервитут и др. Вкладывая деньги в недвижимость, инвестор должен убедиться в том, что сделка проверена грамотным юристом.

Временной горизонт. Прежде чем прогнозировать рост или снижение цены на будущий объект, инвестор должен подумать, на какой срок он хочет его купить. Те, кто покупает имущество надолго, не слишком обращает внимание на колебание цен из месяца в месяц, его больше интересует возможный прирост населения в своем районе. Инвесторы-спекулянты, едва подписав контракт, ищут, как бы заработать на нем: делают ставку на скорое падение процентных ставок по закладным и ждут повышения рыночной конъюнктуры.

Расположение в пространстве. Недвижимость - это товар, существующий в пространственном измерении, а, это означает, что его ценность прямо связана с тем, что творится вокруг. Из-за того, что при определении размеров рынка, так важны пространственные различия, то прежде чем инвестор займется анализом условий спроса и предложения недвижимости с точки зрения ее эффективного использования, ему придется очертить границы его рынка.

2.2 Факторы, определяющие стоимость

В анализе инвестиционных возможностей конкретного объекта недвижимости, центральным моментом является проблема собственности. Будет ли стоимость объекта расти? Будет ли она давать все больший доход? Для того, чтобы найти разумные ответы на данные вопросы, вам надо оценить четыре важнейших условия, формирующих стоимость недвижимости: спрос, предложение, сам объект и процесс передачи прав собственности.

Спрос на недвижимость - это готовность и возможность со стороны людей покупать или арендовать конкретные объекты. Спрос обусловлен:

· экономической базой;

· составом его населения;

· условиями ипотечного кредитования.

Экономическая база. На большинстве рынков недвижимости покупательский спрос определяется доходами лиц наемного труда. Цены на недвижимость идут вверх за ростом занятости, а когда начинаются увольнения, эти цены обычно падают. Поэтому, первое, о чем инвестор должен узнать, это: каковы перспективы занятости в этом районе? Растет ли число учащихся в школах, училищах, техникумах, университетах? Планируют ли ведущие компании района расширять свою деятельность? Растут ли объемы продаж у оптовых и розничных торговцев и предложение услуг со стороны финансовых учреждений? Когда эти показатели возрастают, как правило, растет спрос на недвижимость.

Состав населения. Для одних видов недвижимости рост народонаселения в данном районе выгоден, для других - нет. Для того, чтобы составить себе представление о спросе на конкретный вид недвижимости, надо рассмотреть демографические и психографические характеристики населения данного района. Демографические характеристики описывают такие параметры, как размер семьи, возрастная структура населения, его распределение по роду занятий, полу, семейному положению. Психографические характеристики дают представление о менталитете людей: личностных свойствах, стиле жизни, самооценках. Составляя демографические и психографические тенденции со свойствами конкретных объектов недвижимости, инвестор может установить, будет ли спрос на нее со стороны потенциальных покупателей или арендаторов расти или падать.

Ипотечное финансирование. Жесткие условия кредита могут практически ликвидировать спрос на недвижимость.

Предложение - это оценка условия конкуренции на рынке недвижимости, определение потенциальных конкурентов и составление их перечня с учетом предлагаемых цен и условий. Никто не захочет платить вам за ваше имущество больше, чем можно заплатить вашему конкуренту. А если вы сами покупаете (снимаете) помещение, то и вы не захотите платить дороже, чем обычно платят за аналогичные помещения. Поэтому анализ цены предполагает, что инвестор должен определить источники потенциальной конкуренции и составить перечень с учетом предлагаемых цен и условий.

Источники конкурентов. Люди, занимающиеся сделками с недвижимостью, обычно смотрят на тех, кто занимается аналогичными объектами, как на конкурентов. Определяя конкурентов, надо пользоваться принципом замещения. Этот принцип означает, что люди покупают и арендуют недвижимость не ради недвижимости как таковой. Любой объект собственности потребители рассматривают как сочетание выгод и затрат. Недвижимость удовлетворяет потребности людей, а именно, потребности и создают спрос. Поэтому при анализе спроса нельзя ограничиваться потенциальными конкурентами в рамках данного района или одного вида недвижимости. Поэтому, прежде чем вкладывать деньги в какое-либо жилье, инвестор должен определить границы рынка, к которому оно относится, и круг конкурирующих объектов, учитывая другие виды недвижимости, которыми тоже могут интересоваться покупатели и квартиросъемщики.

Перечень конкурентов. При анализе инвестиций в недвижимость после того, как определены всевозможные конкуренты, необходимо составить перечень конкурирующих объектов с указанием их характеристик и цен. Иными словами инвестор должен определить относительные плюсы и минусы каждого объекта. Располагая такой информацией о рынке, инвестор найдет конкурентные преимущества и для своей (потенциальной) собственности.

Объект. Цена, которая устраивает покупателей или арендаторов, определяется их потребностями, также уровнем относительных цен на те объекты, которые им предлагаются. Но в сделках с недвижимостью сам объект является важнейшим компонентом. Как же можно его использовать наилучшим образом? Для этого инвестору следует попытаться создать преимущества перед конкурентами, изучив следующие пять проблем:

1. ограничение на пользование имуществом;

2. его расположение;

3. особенности места;

4. необходимые улучшения;

5. управление недвижимостью.

Ограничение на пользование имуществом. В кыргызском обществе никто не вправе делать с недвижимым имуществом все, что захочет. Объем прав собственника ограничивается как законами, так и условиями частных контрактов. Ограничения, налагаемые государством, связаны с местными законами, правовым зонированием, сводами строительных нормативов и правил владения, требованиями здравоохранения и санитарными нормами. Частные ограничения вытекают из актов передачи прав, арендных договоров, уставов и действующих правил кондоминиумов. В силу всех этих ограничений инвестору не следует вкладывать деньги в покупку недвижимости до тех пор, пока он вместе с юристом не выяснит, что дальнейшее использование этого имущества в другом качестве не будет противоречить действующим законам, правилам и условиям контракта.

Расположение. Если недвижимость расположена в хорошем месте, она, безусловно, будет более привлекательным объектом для инвестиций. Хорошее место - это то, которое отвечает конкретным запросам определенного покупателя лучше, чем остальные. Хорошее место - это то, которое удобно расположено и имеет качественную среду обитания.

Инвестор должен научиться отличать хорошее место от плохого. Схема анализа для определения достоинства жилого района, представлена ниже:

Наличие инфраструктуры Учебные заведения

Места отдыха

Возможность найти работу

Культурные учреждения

Магазины

Транспорт

Расположение

Природа

Среда обитания Эстетическая ценность

Социально-экономические

условия

Правовая и налоговая среда

Удобство объекта недвижимости - это легкий доступ от места расположения объекта к тем местам, куда чаще всего отправляются люди из данного района. Например, арендаторы и покупатели жилья обычно судят о сравнительном удобстве жилого квартала по тому, есть ли рядом с ним учебные заведения (школы и университеты), места отдыха (парки, плавательные бассейны), предприятия и учреждения, где можно найти работу; культурные учреждения (библиотеки, музеи); магазины розничной торговли, предприятия услуг, рестораны, места развлечений. У любого сегмента рынка жилья и не жилых зданий есть свой характерный набор точек, которые должны быть легкодоступны для клиентов-покупателей и арендаторов. Другая составляющая понятия «удобства» - это наличие транспортных коммуникаций: автобусных линий, стоянок такси.

Среда обитания. Когда инвестор вкладывает деньги в недвижимость, под средой обитания ему следует иметь в виду не только состояние природной среды, но также эстетическое, социально-экономические, правовые и налоговые условия того места, о котором идет речь.

Те районы, среда которых имеет эстетическую ценность, - это районы, застроенные красивыми зданиями, районы, которые хорошо спланированы и содержатся в порядке, где меньше шума, чище воздух, не ведутся строительные работы, ремонт коммуникаций и т.д. Когда говорят о социально-экономической среде, то имеют в виду демографические характеристики и стиль жизни тех, кто живет, либо работает неподалеку от данного объекта. Правовая среда означает ограничения, налагаемые на использование соседних объектов. И, наконец, инвестор должен учитывать налоговую среду - это сумма налогов на недвижимость и муниципальных сборов, которые должен платить владелец, и объем государственных услуг, на которые он имеет право. Налоги на недвижимость - это не только бремя. С одной стороны, это расходы, но с другой стороны, они дают право на значительные блага тем, кто пользуется объектом.

Описание участка. Одна из главных характеристик участка под домом - его размеры. Некоторые хотят, чтобы при жилом доме был большой двор для детских игр или сад. Если речь идет о нежилых зданиях, то при них требуются достаточно просторные площадки для парковки машин. Что же касается участка, то, если инвестор собирается впоследствии сделать пристройку, ему следует убедиться, что на этом участке это осуществимо в физическом и юридическом смысле. Немаловажно и качество участка, а именно: плодородие почвы, топография, рельеф, естественный дренаж. Знакомясь с участком, инвестор должен примечать особенности: есть ли ограда, хороший въезд и площадка для парковки, как подключены канализация, электроэнергия, водопровод, есть ли озеленения и тротуары. Все это элементы благоустройства, которые повышают ценность недвижимости, а, следовательно, и доход, который она может принести.

Улучшения. В области сделок с недвижимостью под улучшениями понимается все то, что люди могут добавить к участку земли - размеры (число комнат, поэтажный план), качество здания (удобства, стиль, качество постройки) и наличие различных сооружений на участке (плавательные бассейны, теннисные корты, озеленение и т.д.).

Управление недвижимостью требует от владельца не только повседневных забот, но и максимальной ответственности. Он должен оценивать покупателей, заботиться об улучшении участка и здания, следить за конкурентами, вести маркетинговую компанию. Управление - это также ответственность за содержание и ремонт зданий и систем жизнеобеспечения (канализации, электропроводки, отопления). Менеджеры также должны вести учет доходов и расходов. Помимо этого, управляющие недвижимостью выбирают, как защитить дом от ущерба, который ему могут нанести пожар, ограбление и просто небрежность. В самом широком смысле под управлением объектом недвижимости понимается оптимизация уровня благ, которые она может дать, и предложение этих благ по наименьшей цене.

Трансферт собственности. Эффективным называется рынок, на котором информация движется между покупателями и продавцами с такой скоростью, что инвестор практически не в состоянии систематически добиваться показателей доходности выше средних. Никто не считает рынок недвижимости эффективным. Это означает, что на рынках недвижимости предварительный анализ рынка оправдывает себя. Вы получите доходность выше средней, хорошо изучив общую экономическую ситуацию, спрос и предложение отдельных видов недвижимости, состояние отрасли и конкретный объект, который вас интересует и, который должен быть рассмотрен самым подробным образом. Отличие рынков недвижимости от рынков ценных бумаг состоит в том, что системы полноценного обмена информацией между покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями просто не существует. В этой сфере прибыль зависит от того, насколько хорошо недвижимость управляется и владельцем или менеджером. С точки зрения трансферта собственности неэффективность рынка означает, что результат деятельности зависит от того, каким образом собирается и распространяется информация. Выручка от продажи недвижимости может быть существенно увеличена, если ее продавец умеет продвигать товар потребителю и вести переговоры.

Трансферт (процесс передачи) собственности - это комплекс усилий по продвижению объекта недвижимости потенциальным покупателям и ведение переговоров с ними, что может существенно увеличить выручку от продажи объекта.

Продвижение недвижимости как товара к потребителю. Речь идет о том, что потенциальные покупатели должны легко получать нужную им информацию. Вы не сможете продать недвижимость быстро и дорого, если не найдете нужных людей, затратив при этом как можно меньше денег и времени. Главные способы продвижения недвижимости как товара - это реклама, связи с общественностью, разного рода приемы, привлечение покупателей, а также, так называемые, личные продажи.

Ведение переговоров. Приемлемая минимальная цена продавца редко совпадает с максимальной ценой, на которую согласен покупатель: всегда бывают отклонения в ту или иную сторону. В сфере сделок с недвижимостью продавец или арендодатель обычно запрашивает цену, которая может быть завышена в пределах от 5 до 60 % по отношению к цене покупателя. Поэтому окончательная цена, по которой заключается сделка, определяется умением каждой из сторон вести переговоры.

2.3 Оценка недвижимости

В области сделок с недвижимостью рыночная стоимость, или реальная стоимость, понимается иначе, чем в торговле акциями или облигациями. Отличие объясняется рядом причин, среди которых:

а) уникальность каждого объекта;

б) большое разнообразие условий продажи;

в) несовершенство рыночной информации;

г) продолжительность продажи объекта;

д) необходимость быстрых действий со стороны покупателей.

Все это означает, что «подлинная» рыночная стоимость объекта недвижимости неведома никому, а поэтому многие объекты продаются много дороже, и много дешевле их расчетной (или оценочной) стоимости. Пытаясь сгладить эти расхождения, многие инвесторы составляют прогнозы доходов от инвестиций, чтобы оценить будущее приобретение с точки зрения своих инвестиционных целей.

Оценка рыночной стоимости. В области операций с недвижимостью определение текущей рыночной стоимости конкретного объекта называется оценкой недвижимости. Оценщикам недвижимости приходиться пользоваться тремя способами оценки и затем сравнивать полученные результаты для выведения одного, наиболее верного. К этим способам оценки рыночной стоимости объекта относятся:

1. затратный подход;

2. сравнительный подход;

3. доходный подход.

Затратный подход основан на том, что инвестор не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях. Более старые дома часто имеют значительный физический износ, построены из материалов, которых больше нет на рынке, по старым проектам, а это сильно затрудняет применение к ним затратного метода. Большинство экспертов признает, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться только на него в таких случаях можно очень редко.

Сравнительный подход состоит в использовании цен продажи объектов недвижимости аналогичных объекту, подлежащему оценке, в качестве основной переменной. Этот метод основан на соображении о том, что цена данного объекта должна быть примерно такой же, как цены аналогичных объектов, проданных недавно. Однако каждый объект недвижимости уникален, поэтому цена, по которой оцениваемый объект будет выставлен на продажу, должна учитывать, лучше он или хуже других, и соответственно быть выше или ниже. Так как сравнительный подход оперирует ценами, по которым продаются аналоги, а не запрашиваемыми ценами, он может дать хороший пример уровня рыночных цен.

В соответствии с доходным подходом стоимость объекта рассматривается как приведенная стоимость будущих доходов, которые он может принести.

Прогнозирование доходов от инвестиций. В процессе принятия решений об инвестициях в недвижимость, прогнозирование возможных доходов занимает важное место. Дополнение традиционных подходов к определению стоимости (затратного подхода, метода рыночных сравнений и доходного подхода) инвестиционным анализом дает инвесторам более полное представление о том, насколько выбранный ими объект, удовлетворяет их инвестиционным целям.

2.4 Оценка рыночной стоимости и инвестиционный анализ

Оценка рыночной стоимости и инвестиционный анализ различаются по четырем важным направлениям:

1. исторические данные сравниваются или не сравниваются с прогнозными показателями;

2. подход к предполагаемому потребителю обезличен или индивидуален;

3. “эффект рычага” учитывается или нет;

4. оценка проводится на основе показателя чистой операционной прибыли или на основе нетто-потоков денежных средств.

Инвестиционный анализ - это способ анализа недвижимости, который не только учитывает цены, по которым продаются сходные объекты, но также принимает во внимание факторы, лежащие в основе ценообразования и пытается предсказать такие переменные, как экономическая база, демографические и психографические характеристики потребителя и источники потенциальной конкуренции.

Фактические данные в противоположность прогнозным. Определение рыночной стоимости строится на прошлых фактических данных. Для расчета цены, по которой объект будет продан, используются цены, по которым продавались аналогичные объекты в недавнем прошлом. Этот способ может быть оправдан, если условия рынка не меняются. Но такие параметры, как, например, процентные ставки, численность населения, ожидания покупателей, меняются динамично, то цены предыдущего периода не будут адекватно отражать текущую или будущую стоимость оцениваемого объекта. В противоположность этому, инвестиционный анализ не только принимает во внимание, по каким ценам уже продавались объекты - аналоги, но также учитывает те определяющие цену факторы, о которых мы говорили. Инвестиционный анализ основан на прогнозировании таких факторов, как экономическая база, демографические и психографические характеристики покупателей, их платежеспособность и источники потенциальной конкуренции.

Обезличенный или индивидуальный подход. Рассчитанная профессиональными оценщиками рыночная стоимость представляет такую цену, по которой объект может быть продан при определенных условиях, иначе говоря, некую среднюю рыночную цену. На самом деле, у каждого покупателя и продавца есть особые требования, и каждая сделка с недвижимостью должна быть приспособлена к ним. Инвестиционный анализ выходит за рамки того, что можно назвать “типичной” сделкой, стремится к оценке реальных условий продажи (аренды) конкретного объекта недвижимости в соответствии с ограничениями и целями конкретного инвестора. Например, оценка рыночной стоимости показывает, что при обычных условиях финансирования и продажи, объект недвижимости стоит 414000 сом. Но в реальности продавцу из соображений о своем подоходном налоге было бы выгоднее запросить за него более высокую цену.

С «эффектом рычага» или без него. То, какая часть цены объекта будет покрыта кредитом, окажет влияние на доходность инвестиций в недвижимость. Но метод прямой капитализации дохода не учитывает различных вариантов возможной структуры финансирования сделки. Этот метод подразумевает покупку с полной оплатой наличными, без использования «эффекта рычага».

Использование заемного финансирования, или «эффекта рычага», существенно влияет на соотношение риска и требуемой доходности инвестиций в недвижимость. Получение займа автоматически увеличивает инвестиционный риск, так как заемные средства надо возвращать. В то же время “эффект рычага” может увеличить доходность. Например, инвестор вложил собственный капитал в 100000 сом в дом для сдачи его в аренду. Доход от этой недвижимости составил 50000 сом. Доходность такой инвестиции составит 0,5 сом с 1 сома вложенного капитала или 50% (50000/100000=0,5 сом или 0,5*100%=50%). Но если инвестор половину цены дома покроет кредитом, то доходность собственного капитала повысится в два раза и составит 1 сом с 1 сома вложенного капитала или 100% (50000/50000=1 сом или 100%). Если доходность инвестиций в недвижимость будет выше, чем затраты на заемный капитал, то прибыль инвестора намного превысит тот уровень, который был бы получен, если бы сделка полностью оплачивалась наличными. Такой эффект называется “положительным рычагом”. И наоборот, если доходность инвестиций в недвижимость ниже затрат на заемный капитал, прибыль от вложения в недвижимость будет ниже уровня, который был бы достигнут при полной оплате наличными. В этом случае возникает эффект, который называется “отрицательным эффектом”.

Чистый операционный доход от объекта против чистого потока денежных средств. При оценке рыночной стоимости применяется метод капитализации чистого операционного дохода от объекта недвижимости. Но для большинства инвесторов этот показатель не имеет особого смысла. Дело в том, что, как уже говорилось, большинство инвесторов в недвижимость прибегают к заемному финансированию при покупке. Кроме того, в наши дни мало кто, принимая решение об инвестициях, может позволить себе не считаться с законом о подоходном налоге. Инвесторам необходимо знать, сколько денежных средств придется вложить в сделку и сколько денежных средств они сами могут получить. Концепция чистого операционного дохода не отвечает на эти вопросы. Поэтому, в области операций с недвижимостью, главным критерием при отборе объектов для вложения средств, выступает известный финансовый показатель - дисконтированные денежные средства.

Дисконтирование - это приведение различных экономических показателей (доходов, издержек) будущих лет к сегодняшней стоимости.

Где r - ставка дисконтирования;

R_t - доход в период t;

T - общее количество периодов получения дохода.

Ставка дисконтирования - это процент, который может получить владелец капитала на рынке за предоставленный в кредит капитал. В качестве ставки дисконтирования может служить ставка банковского процента или иной показатель.

Чистая текущая (приведенная, дисконтированная) стоимость - это разница между текущей стоимостью ожидаемых в будущем доходов и текущей стоимостью инвестиций. Чем выше текущая стоимость инвестиционного проекта, тем выше его эффективность.

Где r - ставка дисконтирования, R_t - доход в период t, T - общее количество периодов получения дохода , C_t - издержкт в период t, I - инвестиции, произведенные в текущий момент времени.

Внутренняя норма окупаемости инвестиции - показатель эффективности инвестиционного проекта. Равна ставке дисконтирования, обращающей чистую текущую стоимость инвестиционного проекта в ноль.

Срок окупаемости инвестиционного проекта равен минимальному числу переодов необходимых, для того чтобы текущая стоимость потоков дохода сравнялась с величиной инвестиции.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно представить схему анализа инвестиций в недвижимость.

Цели инвестора

А. Финансовые

Б. Нефинансовые

Рамки анализа

А. Выявление характеристик физического объекта

Б. Установление объема прав на него

В. Временный горизонт

Г. Географическая зона

Сбор данных: факторы, определяющие цену

А. Эффективный спрос (Кто купит?)

Экономическая база - состав населения, его благосостояние, доходы и пр.

Предпочтения покупателей (арендаторов)

Потенциальный объем данного рынка

Б. Объект (Какие блага предлагаются?)

Ограничения на пользование

Анализ расположения

Описание участка

Перечень необходимых улучшений

Плюсы и издержки с точки зрения управления

В. Предложение (Количество и качество объектов, предлагаемых на данном рынке)

Структура рынка

Потенциальные конкуренты

Перечень конкурирующих объектов

Г. Трансферт прав (Как будут переданы права собственности на объект?)

Способы продвижения к потребителю

Ведение переговоров

Условия аренды

Анализ данных: расчет доходности инвестиций

А. Затратный подход

Б. Метод рыночных сравнений

В. Доходный подход

Г. Расчет потоков денежных средств - Оценка чистой текущей стоимости объекта

Д. Расчет приблизительной доходности

V. Обобщение и интерпретация результатов

Эта схема показывает, в какой логической последовательности нужно оценивать объекты недвижимости для потенциальных вложений, чтобы установить, приемлемы ли они для включения в портфель инвестора.

2.5 Литература

Бирман Г., Шмидт С. экономический анализ инвестиционных проектов: Пер. с англ.-М.:Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997

Гитман Л., Джонк М. Основы инвестирования. Пер. с англ. - М.:Дело, 1999. -1008с.

Норкотт Д. Принятие инвестиционных решений: Пер. с англ. -М.:Банки и биржи. ЮНИТИ, 1997

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с анлг. - М.:Дело, 1997.-480с.

Шарп У., Бейли А. Инвестиции: пер. с англ. - М.:ИНФРА-М, 1999. -1028с.

Глава 3. Доходный подход оценки недвижимости

3.1 Особенности доходной недвижимости

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами являются покупка для непосредственного проживания и удовлетворения личных потребностей владельца.

Недвижимость может принести владельцу следующие виды дохода:

Текущие денежные поступления;

Экономию на налогах;

Будущие доходы от аренды;

Доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже.

Задача оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.

Одной из особенностей приносящей доход недвижимости является то, что она редко принадлежит одному владельцу на правах полной собственности. По этой причине при анализе собственности рассматривают отдельно три компонента, составляющие права собственности:

Сущность владения;

Финансовое состояние;

Юридические права.

Сущность владения определяет организационную форму отношения к собственности - в виде индивидуального, акционерного или партнерского интереса.

Финансовое состояние определяет соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности.

Юридические права определяют форму владения собственностью - полное право собственности, право сдавать в аренду или право арендовать собственность.

Основные понятия и определения

Так как в основе метода капитализации лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования.

Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы во время владения, а также доход от продажи после окончания владения.

Потенциальный валовой доход - есть общий доход от недвижимости при ее полной занятости.

Действительный или эффективный валовой доход - есть ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня не занятости и потерь при сборе арендной платы.

Чистый операционный доход - есть действительный или ожидаемый чистый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации.

Денежный поток до уплаты налогов - есть часть чистого операционного дохода, которая остается после вычитания сумм на обслуживание долга. Иногда это называют девидендом на собственный капитал.

Денежный поток после уплаты налогов - есть часть чистого операционного дохода, которая остается после уплаты налогов.

Возврат от продажи - есть сумма выгод, которую инвестор получает при окончании проекта.

3.2 Возврат инвестиций

Возврат вложенных инвестиций складывается из возврата капитала и дохода на капитал.

В зависимости от базы исчисления нормы возврата можно разделить на нормы дохода или нормы денежных потоков и нормы отдачи или нормы прибыли.

К нормам дохода относят:

Общий коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации собственного капитала

Коэффициент капитализации заемного капитала

Коэффициент капитализации для земли

Коэффициент капитализации для улучшений.

Нормы отдачи учитывают все ожидаемые выгоды в течение срока проекта, включая возврат от продажи или ликвидации.

К нормам отдачи относят:

Норму процента

Норму дискoнта

Внутреннюю норму отдачи

Общую норму отдачи

Норму отдачи собственного капитала

Норму отдачи заемного капитала

Общий коэффициент капитализации - норма дохода для всей собственности, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей стоимостью собственности. Численно общий коэффициент капитализации может быть больше, меньше или равен предполагаемой отдачи инвестированного капитала.

Коэффициент капитализации собственного капитала - есть норма дохода, которая отражает взаимосвязь между годовым денежным потоком до уплаты налогов и собственным капиталом.

Коэффициент капитализации заемного капитала - есть норма дохода, которая отражает отношение годовой суммы по обслуживанию долга к основной сумме кредита. Также называется ипотечной или кредитной постоянной.

Коэффициент капитализации для земли - норма дохода, которая отражает взаимосвязь между годовой суммой поступления от арендной платы за землю (или дохода) и стоимостью земли.

Коэффициент капитализации для улучшений - норма дохода, которая отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью улучшений.

Норма процента - относится к нормам отдачи, причем употребляется применительно к отдаче заемного капитала. Определяется отношением стоимости платы за пользование кредитом к стоимости кредита.

Норма дисконта - есть норма отдачи, применяемая для перевода будущих платежей или поступлений в настоящую стоимость. Полученная настоящая стоимость определяет величину капитала, которую должен вложить инвестор, чтобы получить отдачу, равную определенной норме дискoнта.

Внутренняя норма окупаемости (IRR) - есть норма, которая дисконтирует стоимость всех будущих выгод и приравнивает их к сумме начальных инвестиций. Может рассчитываться для денежных потоков, приходящихся на любой интерес. Также, иногда называется нормой отдачи.

Общая норма отдачи (Y) - есть норма отдачи всего инвестированного капитала. Эта норма учитывает изменение доходов в течение периода владения, также как и возврат в конце владения. Однако общая норма отдачи не учитывает эффект заемного капитала и рассчитывается так, как будто бы собственность была продана без заемного капитала. Другими словами, эту норму можно рассматривать как объединенную норму и на заемный, и на собственный капитал.

3.3 Методы капитализации дохода

Капитализация дохода - это метод преобразования ежегодного дохода от объекта в его стоимость, в соответствии с формулой:



Где I - доход; V - стоимость; R - ставка капитализации.

Измерение текущей стоимости всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством метода дисконтированных денежных потоков. В зависимости от конкретных обстоятельств, зависящих от характера объекта недвижимости, оценщик может применить либо один их этих методов, либо оба.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, со стабильными и хорошо прогнозируемыми доходами и расходами. Этот метод довольно прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью сравнительным подходом. Прямая капитализация применяется к потенциальному или эффективному валовому доходу, чистому операционному доходу или денежному потоку до уплаты налогов. Выбор окончательного вида дохода зависит от целей анализа и наличия доступной информации.

Метод дисконтированных денежных потоков - более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Метод дисконтированных денежных потоков переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи.

Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации в терминологии недвижимости состоит из двух главных элементов:

R = RON + ROF

1.Ставка дохода на инвестиции (RON)/

2.Норма возврата инвестиций (ROF).

Первый элемент (RON), доход на инвестиции, применим ко всем потокам доходов и состоит из четырех элементов:

Безопасная (безрисковая) ликвидная ставка.

Премия за низкую ликвидность.

Премия за инвестиционный менеджмент (но не за управление собственностью).

Премия за риск или неопределенность получения потока доходов и выручки от перепродажи.

Второй главный элемент коэффициента капитализации, норма возврата инвестиций (норма возмещения капитала), применим к изнашиваемой (теряющей стоимости) части активов. В случае, когда поток доходов не ограничен во времени, т.е. когда нет возмещения капитала или ожидается, что сумма капитала, выплаченного за собственность, остается неизменной и будет возвращена при перепродаже, необходимость в норме возврата отпадает. Тогда ставка дохода на инвестиции равна коэффициенту капитализации. Однако если актив изнашивается, а все активы, созданные человеком, имеют ограниченный срок полезной жизни, то к ставке дохода добавляется норма возврата капитала и таким образом определяется коэффициент капитализации.

Нормы возврата капитала могут быть рассчитаны одним их трех методов:

Прямолинейным (метод Ринга).

Аннуитетным (метод Инвуда).

По фонду возмещения (метод Хоскольда).

Прогнозирование будущих доходов

Основной источник информации для расчета текущего дохода - существующие договора аренды приносящей доход недвижимости. Договор аренды - это документ, который передает права на использование собственности владельца другому лицу на определенный срок в обмен на плату. Анализ всех позиций договора аренды, которые могут влиять на арендную плату, позволяют выявить количество, качество, и длительность получения дохода от собственности.

Несмотря на то, что практически каждый договор аренды имеет свои особенности, большинство договоров аренды можно отнести к той или иной классификации. По характеру арендной платы различают договора аренды:

с постоянной арендной платой;

с переменной арендной платой;

с пересматриваемой арендной платой;

с индексированной арендной платой;

с процентной арендной платой.

По характеру распределения расходов между владельцем и арендатором

аренда на основе валовой ренты, когда все расходы несет владелец;

аренда на основе чистой ренты, когда все расходы несет арендатор.

аренда, когда арендатор и владелец несут все расходы согласно арендного соглашения.

По времени действия договора аренды делятся на:

· краткосрочные - до 1 года

· среднесрочные - от 1 до 3 лет

· долгосрочные - свыше 3 лет

Анализ договоров аренды. При рассмотрении действующих договоров аренды необходимо обращать внимание на те их положения, которые могут помочь в раскрытии экономической сути данной сделки, и выявит факторы, определяющие будущий поток доходов. Прежде всего, следует учесть все источники арендной платы и четко определить тип арендной платы: контрактную, рыночную, превышающую, процентную и сверхарендную.

Определение показателей дохода. В качестве показателя дохода, как правило, используется чистый операционный доход (ЧОД или в английской абр.NOI):

ожидаемый (прогнозируемый) NOI за предстоящий год

фактически достигнутый NOI за последний год

Особенности составления реконструированного отчета о доходах

Составление реконструированного отчета о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом капитализации дохода. Реконструированный отчет о доходах выполняется на основе финансовых отчетов, к которым относится балансовый отчет и отчет о доходах. Данный вид отчета о доходах является спецификой оценки недвижимости, как часть экономики недвижимости, и разработан для расчета величины чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки. Так как определение чистого операционного дохода применяемого для целей оценки отличается от определения чистой операционной прибыли применяемой для целей бухучета, реконструированный отчет о доходах будет отличаться от отчетов, выполненных бухгалтерами.

Для составления реконструированного отчета о доходах используются данные местного рынка и данные из бухгалтерских отчетов. При этом данные из бухгалтерских отчетов в чистом виде использовать для целей оценки нельзя.

Обычно владельцу недвижимости представляется отчет о доходах, в котором содержится перечень всех выплат, произведенных в течение года. Некоторые позиции, которые обычно включаются в отчет, подготовленный для владельца, при подготовке реконструированного отчета о доходах для целей оценки следует исключить. К этим позициям относятся:

расходы, связанные с бизнесом;

бухгалтерская амортизация;

подоходный налог с владельца;

корпоративные затраты;

добавления к капиталу (капиталовложения).

Последовательность определения показателей дохода:

1.Потенциальный и действительный валовой доход.

2.Потери арендной платы.

3.Операционные расходы:

-постоянные расходы;

переменные расходы;

расходы на замещение.

4.Чистый операционный доход

5.Расходы по обслуживанию долга

6.Доход до уплаты налога (доход на собственный капитал)

Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом операционных расходов, а отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу называется коэффициентом чистого дохода.

рынок недвижимость оценка инвестирование

3.4 Прямая капитализация

Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости собственности, при этом стоимость определяется либо путем деления дохода на коэффициент капитализации, либо путем умножения дохода на подходящий коэффициент дохода.

Применяя метод прямой капитализации надо ясно представить, что в нем нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предложений инвестора относительно отдачи, предполагаемого срока владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций. Кроме того, практически всегда, прямая капитализация оценивает полное право собственности.

Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. При этом используются соответствующие коэффициенты капитализации.

Определение стоимости собственности на базе общего коэффициента капитализации выполняется по стандартной формуле:

V = NOI/ R

Где: V - стоимость объекта;

NOI - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Для определения общего коэффициента капитализации применяют следующие методы:

анализ рыночных аналогов

анализ коэффициента эффективного валового дохода

анализ коэффициентов собственного и заемного капитала

анализ компонентов дохода земли и зданий

анализ коэффициента покрытия долга.

Определение коэффициента капитализации на основе анализа сравнительных продаж.

Данная методика применяется при наличии достаточной рыночной информации по схожим аналогичным проектам и выполняется по основой формуле прямой капитализации.

Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнительных продаж. При этом должны учитываться следующие условия: