Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и имущества ООО "Щебсервис" ЗАО "Щебсервис плюс" (Ленинградская область, Волосовский район, г. Волосово, ул. Интернатская, д. 44)

Рыночную стоимость земельного участка возможно определить в нашем случае в рамках сравнительного подхода или методом прямой капитализации доходного подхода. (Расчёт выполнен выше).

Определение стоимости объектов недвижимости

Затратный подход к оценке стоимости дает наиболее обоснованные результаты при оценке объектов, имеющих незначительный износ, способ наиболее эффективного использования которых совпадает с фактическим способом их использования и типичным способом приобретения которых является индивидуальное изготовление оборудования, что и имеем в нашем случае.

При оценке объекта предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих некоторое несоответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства.

Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину восстановительной стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.

Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей принимается на основе сопоставления параметров оцениваемого здания с параметрами зданий-аналогов.

Корректирующие показатели объединяются в две группы:

- первая группа - поправки, выраженные в рублях на 1 куб. м объема здания (+ увеличение, - уменьшение);

- вторая группа - поправочные коэффициенты к справочной стоимости.

Результаты учета корректировок справочной стоимости по зданиям-аналогам и расчета полной восстановительной стоимости оцениваемого здания сводятся в таблицу.

Поправки первой группы, выраженные в абсолютных показателях:

1. Поправка на отсутствие какой-либо наружной стены здания (ДС_ст), применяемая тогда, когда оцениваемое здание встроенное или пристроенное, может определяться по формуле:

ДС_ст= б_стxС_ст, тыс. руб./м³ здания

где, б_ст - доля площади отсутствующей стены в общей площади стен непристроенного здания;

ДС_ст - справочная стоимость стен.

Или

S - площадь отсутствующей стены кв. м,

Цст - справочная сметная стоимость стены определенной конструкции, тыс. руб. за 1 кв. м стены,

V - объем оцениваемого здания, куб. м.

На оцениваемое здание имеется технический паспорт Бюро технической инвентаризации, поэтому оценщик принимает в расчет показатели , которые указаны в техпаспорте.

Объем помещения дан в паспорте, поэтому корректировку не производим.

1. Поправка на различия в высоте этажа (ДСh) определяется по формуле:

ДС_h= (Ц_пер+ Ц_пол+ 0,6 х Ц_карк) руб./ м³ здания,

где, Цпер, Цпол , Цкарк - удельные справочные показатели стоимости конструктивных элементов зданий соответственно перекрытий, пола, каркаса, руб./куб. м здания;

ha; h0 - средняя высота этажа соответственно оцениваемого здания и здания-аналога, м. Средняя высота здания определяется как частное от деления строительного объема здания на общую площадь здания брутто.

Данную поправку учли в расчете объема помещения.

2. Поправка на количество перегородок (ДСпер) вводится в случае существенного различия в их количестве в оцениваемом объекте-аналоге

ДС_пер= руб./м³ здания,

где, Спер - справочный показатель затрат на перегородки в оцениваемом здании, руб./куб. м здания;

Цпер - удельный показатель стоимости 1 кв. м перегородки соответствующей конструкции, приведенный в справочнике;

Sпер - площадь перегородок соответствующей конструкции в оцениваемом здании, кв. м;

V₀ - строительный объем оцениваемого здания.

Поправку не применяем, так как расценка учитывает этот показатель.

3.Поправка на наличие подвалов производится с учетом справочных данных о стоимости строительства подвалов.

В разъяснениях к сборнику УПВС № 28 указано, что в административных зданиях служебного назначения, стоимость подвала учтена в расценке сборника, поэтому данную поправку не рассчитываем.

4. Поправка на наличие фонарей производится с учетом показателей справочника.

Крыша здания не имеет фонарей, поправка не применяется.

5.Поправка на степень учета особостроительных и других видов работ (АСос) с учетом цели оценки выражается в исключении одних или добавлении других видов работ. Например, уменьшить величину справочной стоимости здания на величину стоимости особостроительных работ, если оценивается только здание.

В справочные таблицы показателей стоимости по зданиям наряду со стоимостью их элементов включены и показатели стоимости особостроительных работ (фундаментов под оборудование, приямков, каналов и других специальных работ, если оценивается здание производственного назначения). Стоимость этих видов работ согласно установленному порядку учитывается в балансовой стоимости оборудования и не должна входить в стоимость строительства здания. То есть, при определении стоимости зданий из расчета исключается стоимость особостроительных работ. Не применяем, стоимость особых работ учтена в стоимости работ по оборудованию помещения.

6. Поправки на фундамент определяются на отличия в прочности грунтов, в глубине заложения фундаментов и в степени их обводнения. В справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены, как правило, при расчетном давлении на грунт основания 0,25 МПа (2,5 кгс/см²). В случае устройства фундаментов при другом расчетном давлении показатели затрат на фундаменты, умножается на коэффициенты, приведенные ниже в таблице:

Расчетное давление на основание, Мпа (кг/кв.см)	0,2 (2)	0,25 (2,5)	0,3 (3)	0,35 (3,5)	0,4 (4)	0,45 (4,5)
Коэффициент к стоимости затрат на фундамент	1,2	1	0,95	0,88	0,82	0,75

В справочных показателях затраты на устройство фундаментов в большинстве случаев учтены при глубине заложения 2,5 м. При изменении глубины заложения фундаментов к показателям на земляные работы и устройство фундаментов следует применять коэффициенты, приведенные ниже в таблице:

Глубина заложения фундаментов, м	2	2,2	2,5	2,8	3,1	3,4
Коэффициент к стоимости затрат на фундамент	0,91	0,93	1	1,02	1,04	1,06

В справочных показателях затраты на фундаменты определены для условий строительства в мокрых грунтах. При строительстве в сухих грунтах к показателям затрат на фундаменты следует применять понижающий коэффициент 0,8.

Согласно проведенных проектно-изыскательских работ и утвержденных техусловий к рабочему проекту по реконструкции здания данный показатель имеет нормативное значение, поправка не применяется.

7. Конструктивные поправки рассчитываются только при существенных отличиях в конструктивных решениях отдельных элементов зданий с использованием показателей, приведенных в справочнике.

В расчете восстановительной стоимости корректировки первой группы применены только при расчете объёма помещения.

Поправки второй группы, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания:

1. Поправка на разницу между объемом оцениваемого здания (V_o) и объем объекта -аналога (V_a) определяется по таблице, разработанной Промстройпроектом. Величина корректировки рассчитывается по таблицам, которые находятся в справочниках.

Vо/Vспр	Ко
< 0,10	1,24
0,29 - 0,10	1,22
0,49 - 0,30	1,20
0,71 - 0,50	1,16
0,70 - 1,30	1,00
1,31 - 2,00	0,87
> 2,00	0,86

Объем реконструированного здания представлен в техпаспорте, поэтому поправку не применяем.

Регионально-климатические поправки определяются с помощью специального раздела справочника. Для г. Санкт-Петербурга данная поправка составляет 1.

2. Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (К_сейсм) вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в данном справочнике:

,

Где б_j,б_c- коэффициенты уровня стоимости здания соответственно при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов), и при сейсмичности в j-районе расположения оцениваемого объекта, определяемой по таблице:

Сейсмичность в баллах	a
6	1
7	10,04
8	10,05
9	10,08

Корректировка на различие в сейсмичности не вводилась.

3. Регионально-экономические поправки позволяют выйти на уровень стоимости зданий в конкретном регионе. При существенном отличии уровня стоимости строительства здания в конкретном населенном пункте по сравнению со средним уровнем стоимости в регионе может вводится соответствующая поправка к усредненному регионально-экономическому коэффициенту. В качестве ориентира для назначения зонально-экономической поправки могут использоваться зональные коэффициенты уровня стоимости в рассматриваемом регионе по отдельным зонам, применявшимся до 1991 г. Данные поправочные коэффициенты зависят от класса конструктивных систем здания и приводятся в приложениях к справочникам «Ко-Инвест». Для оцениваемого здания данная поправка составляет 1.

4. Интегральный территориально-экономический корректирующий коэффициент (К_{терр-эк}) к стоимости строительства рассчитывать по формуле:

К_{терр-эк} = К_рег-эк х К_зон-эк ,

Где К_рег-эк - регионально-экономический коэффициент к справочной стоимости строительства в Ленинградской области.

К_зон-эк - зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе.

Коэффициент на зональное различие в расчеты не вводился.

Определение восстановительной стоимости (ПВС)

При расчете применялся базисно-индексный метод расчета рыночной стоимости. В основе метода лежит расчет стоимости объекта на основании данных сборников.

Расценки сборников УПВС рассчитаны на начало 1970 г. Индекс пересчета от 1976 до 1993 равен 1,263.

Наименование, обоснование, год, объем (м3)	Строит. объем здания, сооруж. (м3)	Восстанов. стоимость в ценах 1984 г. (руб)	Полная восстан. ст-ть на 01.01.2012 (руб)	Корректирующ. поправки	Наиболее вероятное значение рыночной стоимости
	Стоимость (руб.) 1 м3 в сметных ценах 1984 г.	Индекс пересчета (данные Госкомстата РФ) на 01.01,2012.	Накоплен ный износ
ЦЕХ ПО ПРОИЗВОДСТВУ БТВ Строит. объём Сборник УПВС № 26 таб..125а) Применительно к табл. Группа капитальности (1) Климатич. Район (П) Год строительства 2009 г. Интегрированный индекс пересчета на 01.01.2012. (см. расчет i ЦСУ РФ) Накопленный износ, % Поправочные коэфф. к расц. (к аналогу сборника, общ. часть к сб.) Прибыль предпринимателя 10% (общепринятая нормальная цифра дохода на инвестиц).	8926 14,3 - 1,0 911,535 1,08 кфц 1,236	127642	143808786 10,0% (6+2+2) 1,1	1,1	158189664 144267066

Для данного расчета принимаем индексы цен, рассчитанные Госкомстатом России и опубликованные на его сайте для свободного доступа.

УПВС (Укрупненные )в полную (без учета износа) восстановительную стоимость на дату оценки. Поскольку данные сборников рассчитаны на 01.01.1970, то для приведения стоимости в текущую применяются индексы пересчета, которые ежегодно представляются Госкомитетом по статистике РФ.

С позиций теории оценки данным методом получают восстановительную стоимость, так как применяемые индексы в большинстве своем характеризуют динамику цен, происходящую в первую очередь под влиянием затрат на используемые ресурсы.

В методе индексации значение восстановительной стоимости на дату оценки получают путем умножения первоначальной или восстановительной по результатам переоценки на корректирующий индекс.

S = S_п х I_кор., где

Sп - первоначальная (восстановительная по результатам переоценки) стоимость на момент последней переоценки;

Iкор - корректирующий коэффициент (индекс-дефлятор).

Для определения рыночной стоимости необходимо из восстановительной стоимости вычесть накопленный износ.

РС = ПВС - И_н ; И_н = И_физ + И_функ + И_вн, где

РС - Рыночная стоимость;

ПВС - восстановительная стоимость;

И_н - износ накопленный;

И_ф - износ физический;

И_физ. - износ функциональный;

И_вн. - износ внешний.

Определение износа оцениваемых объектов

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности, или уменьшение потребительской привлекательности техники, или иных свойств оборудования; с точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости машин и оборудования со временем до полного обесценения.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, накопленный износ определяется как совокупность трех типов износа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ- снижения стоимости, связанной с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества и его оборудования свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.

Определение физического износа

Физический износ является критерием оценки технического состояния имущества в целом. В процессе эксплуатации конструктивные элементы и системы под воздействием физико-механических и химических факторов постепенно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные повреждения, обуславливающие снижение производительности и точности выполняемы технологических операций. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Таким образом, под физическим износом недвижимого имущества следует понимать утрату им первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия различных факторов.

Согласно данным технического паспорта на здание 2008-2010года постройки физический износ составляет 6%, что и принимаем для расчета (см. табл.)

Характеристика элементов конструкции (цех бтв)

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние	Уд.вес %	% износа	Коэфф. износа
Фундаменты	ж/б столбы ленточные из сб. ж/б блоков	Хорошее	30	5	1, 5
Стены, перегородки	Сэндвич панели , каркас металлич.	Хорошее	20	5	1,0
Перекрытие, покрытие	Из сб. ж/бет. плит по сметаллич фермам	Хорошее	12	5	0,6
Крыша, кровля	Совмещенная с Перекрытие металлич.	Хорошее, без повреждений	4	5	0,2
Полы	Бетонные, керамические, цементные	Хорошее	5	5	0,25
Проемы: окна двери ворота	Металлич. утеплённые	Хорошее	1	5	0,05
Внутренняя отделка	Улучшенная,	Хорошее	3	5	0,15
Системы жизнеобеспечения -локальные - централизованные	Отопление Канализация Электроосвещение Телефонизация Вентиляция Пожарный водопровод Водопровод	В рабочем состоянии Эл. Проводка открытая	24	9	2,16
Прочие работы, в т.ч. дымовая труба	Крыльца, отмостки, стоки,и т.п.	Удовлетв.	1	5	0,05
ИТОГО			100		5,915 (6%)

Функциональный износ - это потеря стоимости, вызванная факторами, присущими самому объекту собственности в результате развития новой технологии. Оно включает такие вещи, как изменение в дизайне, материалах или производственном процессе, приводящее к появлению сверхмощностей, нехватке мощностей, несоответствию, избыточным эксплуатационным затратам, избыточным конструкциям или недостатку полезности. Функциональный износ - потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.

С точки зрения текущих рыночных стандартов, функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- «сверхулучшениями».

В данном отчете функциональный износ принимаем 2 %, здание полностью соответствует своему назначению.

Наименование Объекта, показатели	Ед.изм.
		Здания в целом
Производственное здание цеха по
Год постройки основного здания	г.	2009
Год капремонта постройки	г.	-
Год реконструкции	г.	-
Строительный объем	м3	3234
Группа капитальности		1
Климатический район		П
Этажность		3
Высота здания / этажа	м	11,9
Площадь застройки	м2	1392,6
Общая площадь	м2	1393,6

Устранимый физический износ

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов

Износ по элементам не рассчитываем, т.к. здание 2009 г постройки и износ практически нулевой.

Экономический износ (внешний) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменение управленческих концепций, потеря рынков, потеря рабочей силы и т.д.

Износ внешнего воздействия

Внешний (экономический) износ - уменьшение полезности здания за счет воздействия внешних факторов. Мировой финансовый кризис оказал существенное влияние на экономику России в целом и на рынок коммерческой недвижимости в частности. В результате кризисных явлений произошло значительное снижение спроса, что отразилось на ценах предложения. В связи с этим Оценщик посчитал необходимым учесть величину внешнего износа при расчете рыночной стоимости имущества. Расчет экономического износа основан на анализе изменений цен и арендных ставок рынка коммерческой недвижимости произошедших за 2010-2011 гг. В целом за год изменение цен составило порядка 6% в сторону увеличения, это говорит о том, что спрос на коммерческую недвижимость в целом значительно снизился и составляет порядка 90% от докризисного уровня. В расчетах оценщик принял величину рыночного спроса на дату оценки на уровне 2 %.

Расчет внешнего износа

Показатель	Обозначение	Значение	Примечание
Фактор масштаба, характерный для города	m	0,8	Аналитика рынка
Докризисный объем спроса	Сn	100%	ОТХ
Объем рыночного спроса на дату оценки	Се	98%	По данным рынка недвижимости
Коэффициент "рыночной загрузки"	ke	0,98	Отношение факт. к номин. заполнению площадей
Экономический износ	ЭИ	2 %	ЭИ = 1 - kem

Величина экономического износа принимается равным 2 %.

Определение величины совокупного износа

Величина совокупного износа определяется по формуле:

НИ = 1 - (1-ФИ)*(1-ФУ)*(1-ЭИ)

где: НИ- накопленный износ;

ФИ - физический износ;

ФУ - функциональное устаревание;

ЭИ - экономический износ.

Далее необходимо рассчитать прибыль предпринимателя.

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность. щебсервис экономический недвижимость стоимость

Данная величина отражает степень риска и уровень компетентности предпринимателя, связанные с реализацией строительного проекта, а также тот факт, что возможность использования объекта откладывается по сравнению с приобретением готового объекта.

Прибыль предпринимателя может быть определена, как разность будущей стоимости произведенных инвестиций (в покупку прав на земельный участок и в строительство улучшений) и суммы инвестиций, определенной без учета стоимости денег во времени.

Определение прибыли предпринимателя для целей настоящей оценки производилось на основе методики, разработанной специалистами ГУ ГУИОН Санкт-Петербурга.

При расчете предполагается, что инвестор приобретет права на земельный участок, а затем будет инвестировать в строительство объекта в течение 4 кварталов равными долями. Срок строительства принят на основании рекомендаций СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».

Для целей настоящей оценки была рассчитана величина прибыли предпринимателя в зависимости от продолжительности строительства. При этом подразумевается, что права на земельный участок приобретаются единым лотом со стопроцентным авансовым платежом, а затраты на строительство объекта равномерно распределены в течение всего срока строительства.

Расчет величины предпринимательского дохода приведен в таблице:

Расчет прибыли предпринимателя

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ
Величина инвестиций в улучшения, руб.	158189664
Стоимость прав на земельный участок, руб.	8138140
Годовая ставка дисконтирования**	18
Количество периодов инвестирования (кварталов)	4
Фактор стоимости с учетом распределения затрат на строительство	1,087
Будущая стоимость улучшений, руб.	171952165
Будущая стоимость прав на земельный участок, руб.	8846158
Суммарная будущая стоимость инвестиций, руб.	180798323
Суммарные инвестиции без учета стоимости денег во времени, руб.	166327804
Прибыль предпринимателя, руб.	14470519
Приведенный процент к стоимости улучшений	9,78 %

Ставка дисконтирования, для проведения расчетов, принята по рисковой ставке альтернативных строительных проектов, равной 18%.

Рассчитанная таким образом прибыль предпринимателя составила 2618859 руб., или 9,78% от стоимости строительства объекта.

Аналогичным образом рассчитываем стоимость зданий и сооружений

Рыночная стоимость Объектов по затратному подходу на дату оценки 01.01.2012г., составляет 421186076 руб. ( без учета НДС).

6.5 Использование подходов для оценки машин и оборудования

Теперь, рассмотрим позиции МСО, предлагаемые для применения рынком сравнительного подхода.

Подход на основе сравнения продаж -- salescomparisonapproach.

Сравнительный подход основан на анализе рынка продаж аналогичных объектов, адекватно отражающих ценность продукции в их текущем состоянии.

Основной используемый принцип - сопоставление, которое производится в данном случае с приблизительным аналогом, продающемся на вторичном рынке с внесением корректирующих поправок. Источник информации реальных сделок базируется на личных связях, прессе и специализированных изданиях. А также информации прейскурантов и прайсов. Признак сопоставимости основан, прежде всего, на эффективном использовании сравнимых Объектов.

Применение методов оценки в рамках сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1.Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о котировках, о предложениях по продаже объектов, которые сопоставимы с оцениваемым.

2.Определение подходящей единицы сравнения (например, стоимость в долларах США квадратного метра площади) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.

3.Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами-аналогами с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

4.Установление стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравнимых объектов к одному стоимостному показателю.

Объекты-аналоги имеют различные рыночные характеристики (элементы сравнения). В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

-набор прав на объект;

-условия финансирования сделки;

-условия сделки купли-продажи;

-время совершения сделки купли-продажи;

-месторасположение объекта;

-физические характеристики объекта;

-экономические характеристики объекта;

-характер использования объекта;

-компоненты цены продажи, не связанные с объектом продажи.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

В результате проведенных расчетов определяется цена продажи каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. При корректировке цен продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.

Вносимые поправки делятся на последовательные и кумулятивные. При последовательных поправках - каждый раз корректируется откорректированная цена. При непоследовательных (кумулятивных) корректировках необходимо учитывать их суммарный эффект.

В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж резко уменьшается. Доходы, которые приносят основные фонды, также уменьшаются. В результате этого применение подхода на основе сравнения продаж становится затруднительным или невозможным.

Принципы и правила проведения оценки сравнительным подходом

Подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Предполагается, что благоразумный покупатель не станет платить за объект цену большую, чем платят на рынке за самый дешевый объект аналогичного качества и полезности.

Техника сравнительного подхода заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки.

Сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках по продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым.

В данном отчёте расчёты по сравнительному подходу к объектам недвижимости не применялись, т.к. практически невозможно найти базу сравнения для специфических объектов промышленности.

По сравнительному подходу и доходному были рассчитаны земельные участки и оборудование.

Определение стоимости оборудования. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования

Под наилучшим и наиболее эффективным способом использования объекта, понимается наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически возможным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Под термином наиболее эффективное использование применительно к машинам, и оборудованию понимается максимально прибыльный вариант использования технических объектов по назначению, сформулированному в соответствующей эксплуатационной документации.

Оцениваемое транспортное средство ввиду сильного физического износа и общего технического состояния не может быть допущено к эксплуатации на дорогах общего пользования.

Применительно к объекту оценки ряд таких параметров и ограничений приведен в разделе 4 настоящего отчета.

Объекты оценки являются специально спроектированной и изготовленной техникой. Объект оценки обеспечивает максимальный экономический эффект от ее использования по назначению, определяемому эксплуатационной документацией. Однако имеющийся физический износ предопределяет финансовые вложения в объект для поддержания его в состоянии, позволяющем эксплуатировать по прямому назначению увеличивающиеся с течением времени и уменьшающуюся стоимость объекта.

Подходы оценки

Сравнительный подход

Подход на основе сравнения продаж, называемой также рыночным подходом, методом рыночной информации, подходом прямого сравнения, является наиболее широко применяемым подходом оценки. Несмотря на различные названия, традиционно применяемые в различных странах, сущность подхода остается одной и той же - стоимости собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов. Хотя подобный подход оценки, на первый взгляд выглядит достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей.

Основные этапы процедуры оценки при применении данного подхода:

сбор данных по ценам сделок на аналогичные объекты, по ценам, запрашиваемым владельцами, и ценам предложений покупателей;

сопоставление характеристик аналогов и оцениваемых объектов и выявление существующих различий;

выбор единицы сравнения цен;

корректировка (внесение поправок) цен аналогов на единицу сравнения по выявленным различиям;

расчет наиболее вероятных цен продажи оцениваемых объектов.

Доходный подход

Подход на основе капитализации дохода основан на принципе ожидания, который утверждает, что стоимость собственности определяется стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет генерировать. Предпосылкой подхода служит представление о том, что разумный собственник не заплатит за имущество больше текущей стоимости доходов, которые оно может принести. Основной задачей при определении стоимости имущества доходным подходом является прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость.

Доходный подход применим к оценке объектов, приносящих самостоятельный доход или объектов, доход от использования которых может быть выделен из потока доходов от всей собственности, составной частью которой он является.

Затратный подход

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости активов. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель имущества при создании объекта, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому.

Общие подходы к оценке износа

Износ - это потеря стоимости имущества по различным причинам. Она может быть определена также как разница между восстановительной или заменяющей стоимостью новых объектов и рыночной стоимостью объектов в реальном состоянии.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

физический износ;

функциональный износ;

совокупный износ.

Анализ применимости методов оценки

При выборе метода оценки транспортных средств принималось во внимание типичность способа приобретения бывших в эксплуатации автотранспортных средств в России. Ввиду хорошо развитого вторичного рынка транспортных средств, предполагается, что наилучший в смысле точности оценки результат даст сравнительный подход, так как подобные транспортные средства регулярно продаются и покупаются, а информации о ценах предложения на подобного рода технику, в том числе бывшую в употреблении, для проведения оценки вполне достаточно. Однако следует отметить, что данный подход неприменим к поврежденным транспортным средствам вследствие уникальности повреждений в каждом конкретном случае и соответственно разным годным остаткам. Поэтому оценщиком было принято решение использовать сравнительный подход только для оценки рыночной стоимости нового транспортного средства. С последующей корректировкой рыночной стоимости нового не разукомплектованного и неповрежденного транспортного средства на величину рыночной стоимости восстановительного ремонта и величину физического износа. Информационной базой для использования сравнительного подхода в данном случае должны, очевидно, служить цены отечественного рынка новых автотранспортных средств.

Так как состояние оцениваемого ТС не позволяет привести его в состояние, эквивалентное автотранспортным средствам, выпускаемым на дату оценки, применение для его оценки затратного подхода не является целесообразным.

Доходный подход в данном случае не использовался в связи с тем, что не представляется возможным с достаточной точностью определить величину дохода, который может быть получен за счет эксплуатации ТС.

6.6 Расчет рыночной стоимости машин и оборудования

Для определения рыночной стоимости основных средств (машин и оборудования) согласно перечня основных средств ООО «Щебсервис» и ЗАО «Щебсервис плюс» используем сравнительный подход для машин и оборудования для которого имеются информация об объектах-аналогах, так как он имеет большую достоверность и затратный подход для объектов, информации об объектах-аналогах не имеется.

Определение стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

Скорректировать значения единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

На рынке подержанных автотранспортных средств наиболее значимыми ценообразующими факторами являются год выпуска автотранспортного средства и величина пробега с начала эксплуатации.

Учитывая физическую невозможность достоверного установления у нижеследующих оцениваемых транспортных средств величины пробега, как одного из основных ценообразующих на рынке автотранспортных средств факторов, Оценщик, для определения рыночной стоимости объекта оценки, использовал статистический метод.

Сущность статистического метода заключается в определении стоимости объекта оценки на основании цен предложения выставленных на продажу на дату оценки идентичных автомобилей. Данный метод применяется при наличии у Оценщика достоверных сведений о ценах предложения на идентичные автотранспортные средства сопоставимых годов выпуска.

Определение износа в данном случае не требуется.

Для расчетов Оценщиком была сделана выборка цен предложения на аналогичные по основным характеристикам выставленные на продажу на дату оценки транспортные средства.

Далее был проведен статистический анализ выборки на приемлемость применения значений цен предложения для расчетов.

Критерием приемлемости применения выборки для определения рыночной стоимости является непревышение коэффициента вариации выборки граничных значений для соответствующих категорий транспортных средств.

Граничные значения коэффициента вариации выборки приведены в таблице:

Объекты оценки	Граничные значения коэффициента вариации выборки, %
Новые автомототранспортные средства	10%
Подержанные автомототранспортные средства	20%

При выполнении условия непревышения значения коэффициента вариации выборки установленного граничного значения выборка считается устойчивой и в качестве рыночной стоимости объекта оценки принимается скорректированное на условия совершения сделки среднее арифметическое значение (математическое ожидание) цен предложения объектов-аналогов.

Расчет коэффициента вариации выборки проводится по следующей формуле:

,?=?/?

где д - среднеквадратическое отклонение,

? - математическое ожидание.

Данные показатели рассчитываются с применением встроенных функций МS Ехcеl (СТАНДОТКЛОН, СРЗНАЧ)

Значения цен предложения требуют корректировки на условия совершения сделки.

При подборе аналогов учитываем то, что нормативный срок использования строительной спецтехники составляет 10 лет, таким образом технику той же модели в рабочем состоянии с датой изготовлений ранее 2001года принимаем объектом-аналогом без корректировок.

Экскаватор ЭКГ-5А-У, 1992 года выпуска, обозначение 1085.00.02 ПС.

ЭКГ-5А -- электрическая карьерная полноповоротная механическая лопата на гусеничном ходу, предназначенная для выемки и погрузки в транспортные средства полезных ископаемых и вскрышных пород, в том числе тяжелых скальных, предварительно разрыхленных взрывом. Применяется на открытых горных работах в рудной и угольной промышленности, а также в карьерах промышленности строительных материалов, при строительстве промышленных, гидротехнических и других сооружений.

Экскаватор ЭКГ-5А является модификацией ранее выпущенных Уралмашзаводом моделей ЭКГ-4.6Б, ЭКГ-4.6А, ЭКГ-4.6

При подборе аналогов учитываем то, что нормативный срок использования строительной спецтехники составляет 10 лет, таким образом технику той же модели в рабочем состоянии с датой изготовлений ранее 2001года принимаем объектом-аналогом без корректировок.



Таблица

№ п/п	Объекты-аналоги	Год выпуска	Цена предложения, руб.
1	ЭКГ-5А	1982	4700000
2	ЭКГ-5А	1986	6000000
3	ЭКГ-5А	1992	5000000
4	ЭКГ-5А	1991	5500000
5	ЭКГ-5А	1989	4300000

Среднеквадратическое отклонение выб 6670830

Математическое ожидание (среднее арифметическое значение выборки) ? 5100 000

Коэффициент вариации выборки т (не более 20%) 13%

Величина корректировки на условия совершения сделки 3%

Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 4 947 000

Сведения о замене узлов и агрегатов без изменения базовой комплектации, переоборудовании и установке дополнительного оборудования сверх базовой комплектации Оценщику заявлены не были, поэтому корректировка рыночной стоимости базового аналога по данным позициям не проводилась.

Экскаватор ЭКГ-4,6Б, 1980 года выпуска, обозначение 1080.00 ПС, заводской номер 1481.

Учитывая то, что достаточной информации на рынке по продаже экскаваторов ЭКГ-4,6Б нет, в качестве аналогов используем экскаваторы ЭКГ-5А с корректировкой на основную техническую характеристику - ёмкость ковша. Емкость коша (для ЭКГ-4,6) 4,6м3, тогда как у ЭКГ-5А вместимость ковша 5,2м3.

Полученную рыночную стоимость для ЭКГ-5А умножим н корректирующий коэффициент:

4947 000/5,2* 4,6= 4 376 192.

Таким образом рыночная стоимость ЭКГ-4,6Б составит 4 376 192 руб.

Погрузчик «Кировец» К-702МА-ПК-6, заводской № машины 010862, 2002 года выпуска, государственный регистрационный знак 2434 XP 47.

Фронтальный одноковшовый погрузчик К-702МА-ПК6 предназначен для использования на погрузочно-разгрузочных работах с сыпучими и кусковыми материалами без предварительного их рыхления, выполнения землеройно-транспортных работ на грунтах до третий категории с выгрузкой материала в отвал или транспортные средства.

Погрузчик может использоваться в строительстве, сельском хозяйстве, мелиорации. Погрузчик производится ЗАО «Петербургский тракторный завод» дочерней компанией ОАО «Кировский завод».

Нормативный срок эксплуатации спецтехники составляет 10 лет. Срок эксплуатации погрузчика «Кировец» К-702МА-ПК-6 оставляет 9,5 лет

При подборе аналогов учитываем то, что нормативный срок использования строительной спецтехники составляет 10 лет, таким образом технику той же модели в рабочем состоянии с датой изготовлений ранее 2001года принимаем объектом-аналогом без корректировок.

№ п/п	Объекты-аналоги	Год выпуска	Цена предложения, руб.
1	К-702МА	1999	600000
2	К-701	2002	650000
3	К-702МА	1998	600000
4	К-702МА	1992	520000
5	К-702	1995	750000

Среднеквадратическое отклонение выборки д 84439,33

Математическое ожидание (среднее арифметическое значение выборки) 624 000

Коэффициент вариации выборки т (не более 20%) 14%

Величина корректировки на условия совершения сделки 3%

Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 605 280

Сведения о замене узлов и агрегатов без изменения базовой комплектации, переоборудовании и установке дополнительного оборудования сверх базовой комплектации Оценщику заявлены не были, поэтому корректировка рыночной стоимости базового аналога по данным позициям не проводилась.

Трактор Т-170,заводской № машины отсутствует, 1996 года выпуска, государственный регистрационный знак 1512 XХ 47

Трактор т 170 (т-170), бульдозер т 170 (т-170)

Первый трактор т-170 сошел с конвейера Челябинского тракторного завода весной 1988 и сразу же зарекомендовал себя только с положительной стороны, а несколько позже бульдозер т-170 стал самой популярной спецтехникой. Технические характеристики т-170 находятся на очень высоком уровне, именно благодаря таким техническим показателям он обрел свою популярность.

На базе трактора т-170 выпускалось около 80 различных модификаций и комплектаций. Так же на базе этого трактора производился не менее популярные бульдозеры б-170. Трактор т 170 относится к 10 тяговому классу и может эксплуатироваться как в тропиках, так и на крайнем Севере.

На трактор т-170 устанавливается 2 вида двигателей: Д 160 и Д 180. Д 180 представляет более новую и модернизированную модель двигателя Д-160, мощность данного двигателя - 180 лошадиных сил (д 160 - 160 л.с.) Запас крутящего момента так же увеличился на 25%, по сравнению двигателем более старой модели Трактор комплектуется каркасной кабиной, которая устанавливается на виброизолированной платформе, кабина имеет современный дизайн.

Большая площадь остекленения увеличивает обзор оператора.

№ п/п	Объекты-аналоги	Год выпуска	Цена предложения, руб.
1	Т-170	1996	423730
2	Т-170	1996	650000
3	Т-170	1996	650000
4	Т-170*	1996	600000
5	Т-170*	1996	680000

Среднеквадратическое отклонение выборки д 103039,23

Математическое ожидание (среднее арифметическое значение выборки) ? 600 746

Коэффициент вариации выборки т (не более 20%) 17%

Величина корректировки на условия совершения сделки 3%

Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 582 724

Сведения о замене узлов и агрегатов без изменения базовой комплектации, переоборудовании и установке дополнительного оборудования сверх базовой комплектации Оценщику заявлены не были, поэтому корректировка рыночной стоимости базового аналога по данным позициям не проводилась.

Трактор Т-170,заводской № машины отсутствует, 1993 года выпуска, государственный регистрационный знак 1511 XХ 47

№ п/п	Объекты-аналоги	Год выпуска	Цена предложения, руб.
1	Т-170	1993	500000
2	ДЗ-171.1	1993	400000
3	Т-170	1993	350000
4	Т-170	1993	300000
5	Т-170*	1993	450000

Среднеквадратическое отклонение выборки д 79056,94

Математическое ожидание (среднее арифметическое значение выборки) ? 400 000

Коэффициент вариации выборки т (не более 20%) 20%

Величина корректировки на условия совершения сделки 3%

Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 388 000

Сведения о замене узлов и агрегатов без изменения базовой комплектации, переоборудовании и установке дополнительного оборудования сверх базовой комплектации Оценщику заявлены не были, поэтому корректировка рыночной стоимости базового аналога по данным позициям не проводилась.

Экскаватор ЭО-4225А,заводской № 252, 1996 года выпуска, государственный регистрационный знак 1510 XХ 47

Экскаватор ЭО-4225 (ЭО-4225А-07) -- универсальный гидравлический экскаватор с различными видами рабочих органов, таких как ковши обратная лопата объёмом 0,65 - 1,42 кб. м, гидромолот, зуб-рыхлитель, гидроножницы, грейфер копающий, а также оборудование для мелиоративных работ, а также погрузочное оборудование с ковшом двухчелюстным прямая лопата объёмом 1,5 и 2,5 кб. м.

№ п/п	Объекты-аналоги	Год выпуска	Цена предложения, руб.
1	ЭО-4225	2001	600000
2	ЭО-4224	1991	600000
4	ЭО-4225	2001	550000
5	ЭО-4225	2001	550000

Среднеквадратическое отклонение выборки д 28867,51

Математическое ожидание (среднее арифметическое значение выборки) ? 575 000

Коэффициент вариации выборки т (не более 20%) 5%

Величина корректировки на условия совершения сделки 3%

Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 557 750

Сведения о замене узлов и агрегатов без изменения базовой комплектации, переоборудовании и установке дополнительного оборудования сверх базовой комплектации Оценщику заявлены не были, поэтому корректировка рыночной стоимости базового аналога по данным позициям не проводилась.

Погрузчик ТО-18БИ, заводской № 0162, 2000 года выпуска, государственный регистрационный знак 4376 XВ 47

Фронтальный погрузчик ТО-18 предназначен для выполнения погрузочно-разгрузочных работ, транспортировки различных грузов и материаов на небольшие расстояния, в том числе на открытых горных работах и при разработке россыпных месторождений.

Погрузчик ТО-18 - отличается высокой маневренностью, благодаря конструкции шарнирно-сочлененной рамы и рулевому управлению с гидравлической обратной связью. Гидромеханическая трансмиссия погрузчика ТО-18 в сочетании с мощным двигателем и широкопрофильными шинами обеспечивает повышенную проходимость и плавность хода.

Погрузчик ТО-18 обладает оптимальным соотношением мощности, массы и геометрических параметров, что гарантирует высокую производительность при выполнении всех видов работ, надежность и неприхотливость эксплуатации. Погрузчик ТО-18 имеет высокие значения вырывных усилий, т.к. оборудован Z-образной схемой погрузочного оборудования. Гидромеханическая трансмисиия в сочетании с мощным двигателем - гарантия высоких тяговых усилий.

У погрузчика ТО-18 комфортабельная кабина с большим остеклением. Кабина имеет встроенную защиту оператора при опрокидывании(ROPS) и защиту от падающих предметов(FOPS), оснащена вентилятором и отопителем.

№ п/п	Объекты-аналоги	Год выпуска	Цена предложения, руб.
1	ТО-18А	1990	500000
2	ТО-18А	1994	500000
3	ТО-18Д	1998	550000
4	ТО-18А	1997	600000
5	ТО-18В	1999	480000

Среднеквадратическое отклонение выборки д 48785,24

Математическое ожидание (среднее арифметическое значение выборки) ? 526 000

Коэффициент вариации выборки т (не более 20%) 9%

Величина корректировки на условия совершения сделки 3%

Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 510 220

Сведения о замене узлов и агрегатов без изменения базовой комплектации, переоборудовании и установке дополнительного оборудования сверх базовой комплектации Оценщику заявлены не были, поэтому корректировка рыночной стоимости базового аналога по данным позициям не проводилась.

ГА самосвал КАМАЗ 55111, идентификационный номер (VIN) сведения отсутствуют, 1992года выпуска, государственный регистрационный знак В 083 MM 47

№ п/п	Объекты-аналоги	Год выпуска	Цена предложения, руб.
1	КАМАЗ 55111	1992	300000
2	КАМАЗ 55111	1992	290000
3	КАМАЗ 55111	1992	270000
4	КАМАЗ 55111	1992	300000
5	КАМАЗ 55111	1992	350000

Среднеквадратическое отклонение выборки д 29 495,76

Математическое ожидание (среднее арифметическое значение выборки) 302 000

Коэффициент вариации выборки т (не более 20%) 10%

Величина корректировки на условия совершения сделки 3%

Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 292 940

Сведения о замене узлов и агрегатов без изменения базовой комплектации, переоборудовании и установке дополнительного оборудования сверх базовой комплектации Оценщику заявлены не были, поэтому корректировка рыночной стоимости базового аналога по данным позициям не проводилась.

ГА самосвал КрАЗ 6510, идентификационный номер (VIN) XIC706510P0777804, 1994года выпуска, государственный регистрационный знак В 661 АУ 47, и ГА самосвал КрАЗ 6510, идентификационный номер (VIN) XIC006510P0777806, 1994года выпуска, государственный регистрационный знак В 505 АВ 47

№ п/п	Объекты-аналоги	Год выпуска	Цена предложения, руб.
1	КрАЗ 6510	1994	296610
2	КрАЗ 6510	1994	285000
3	КрАЗ 6510	1994	305084
4	КрАЗ 6510	1994	310000
5	КрАЗ 6510	1994	305084

Среднеквадратическое отклонение выборки д 9843,20

Математическое ожидание (среднее арифметическое значение выборки) ? 300 356

Коэффициент вариации выборки т (не более 20%) 3%

Величина корректировки на условия совершения сделки 3%

Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 291 345

Сведения о замене узлов и агрегатов без изменения базовой комплектации, переоборудовании и установке дополнительного оборудования сверх базовой комплектации Оценщику заявлены не были, поэтому корректировка рыночной стоимости базового аналога по данным позициям не проводилась.

Грузовой-самосвал КРАЗ 6510-0000010-01, идентификационный номер (VIN) Y7A651000600801032, 2006года выпуска, государственный регистрационный знак В475 OB 47

№ п/п	Объекты-аналоги	Год выпуска	Цена предложения, руб.
1	КРАЗ 6510	2006	508475
2	КРАЗ 6510	2006	635593
3	КРАЗ 6510	2005	423 729
4	КрАЗ 6510	2005	593220
5	КрАЗ 6510	2006	508475

Среднеквадратическое отклонение выборки д 82599,70

Математическое ожидание (среднее арифметическое значение выборки) ? 533 898

Коэффициент вариации выборки т (не более 20%) 15%

Величина корректировки на условия совершения сделки 3%

Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 517 881

Сведения о замене узлов и агрегатов без изменения базовой комплектации, переоборудовании и установке дополнительного оборудования сверх базовой комплектации Оценщику заявлены не были, поэтому корректировка рыночной стоимости базового аналога по данным позициям не проводилась.

Самосвал БЕЛАЗ-7522, 1990 года выпуска, государственный регистрационный знак 9355

Предназначен для использования на стройках с большим объемом земляных работ, вскрышных работах.

Масса, кг: перевозимого груза 40000

снаряженного автомобиля 21525, полная 51525

Мощность двигатели при частоте вращения коленчатого нала 2100 мин, кВт (л. с.) 265 (360)

Рабочий объем цилиндров, л 22.3

Расход топлива при скорости 40 км/ч, л/100 км 98.5 Максимальная скорость, км/ч 50

Объем кузова, м. куб 15

Время опрокидывания, с 25

База, мм 3550. Дорожный просвет, мм 475

Габаритные ра.чмеры. мм 7435х3480х3620

№ п/п	Объекты-аналоги	Год выпуска	Цена предложения, руб.
1	БелАЗ-7522	1990	400000
2	БелАЗ-7522	1990	400000
3	БелАЗ-7522	1990	399000
4	БелАЗ-7522	1991	400000
5	БелАЗ-7522	1990	400000

Среднеквадратическое отклонение выборки д 500

Математическое ожидание (среднее арифметическое значение выборки) ? 399 750

Коэффициент вариации выборки т (не более 20%) 0%

Величина корректировки на условия совершения сделки 3%

Рыночная стоимость объекта оценки, руб. 387 758

Сведения о замене узлов и агрегатов без изменения базовой комплектации, переоборудовании и установке дополнительного оборудования сверх базовой комплектации Оценщику заявлены не были, поэтому корректировка рыночной стоимости базового аналога по данным позициям не проводилась.

Самосвал БЕЛАЗ-7540В, 2006 года выпуска, государственный регистрационный знак 47 XX 9355

Карьерный самосвал БелАЗ-7540В грузоподъемностью 30 тонн предназначен для перевозки горной массы и сыпучих грузов на открытых, разработках полезных ископаемых, при сооружении крупных промышленных и гидротехнических объектов.