История Ленинградской области

Территория, на которой сегодня расположена Ленинградская область, на протяжении

веков, несмотря на смену названий и площади, складывалась как определенное территориальное, этно-культурное и политическое единство.

Богатая и разнообразная природа края - это открытая книга истории Земли. Ее древние страницы - напластования горных пород, среди которых встречаются еще свидетели докембрия - граниты, диориты и гнейсы.

История освоения этих земель человеком уходит в эпоху мезолита, среднего каменного века - в V-IV тысячелетие до н.э. - когда, постепенно продвигаясь к северу

вдоль рек и озер, располагались стоянки протосаамов, активно занимавшихся в этих водах рыболовством. Они располагались на обширной территории вдоль Финского залива, Карелии, селились по берегам Невы, Волхова и Свири. В период неолита, в III тысячелетии до н.э. с востока, из Приуралья и Волго-Камского региона, сюда пришли т.н. «волосовские племена», составившие основу для формирования волжско-финского населения. Спустя тысячелетие с юго-запада, из районов южной Прибалтики в эти места проникли древние прибалтийско-финские племена. Продвигаясь на север, они постепенно вытесняли и частично ассимилировали древних саамов. Между ними, по долинам рек Ловати и Волхова, длительное время оставалась «ничейная земля», «пограничье».

Так еще в глубокой древности на этих землях возникло два родственных этно-культурных образования: волжско-финские племена, поселившиеся в восточной части региона, и прибалтийско-финские племена на западе.

Ведущей отраслью хозяйства постепенно становится скотоводство, а наличие скота - главным показателем экономического благосостояния. Население Северо-Запада разводило практически все основные виды сельхозживотных - крупный и мелкий рогатый скот, свиней, лошадей. При этом сохраняли свое значение в добывании продуктов питания охота и рыболовство. Земледелие было знакомо обитателям этих мест в форме подсечно-огневой системы, при которой на участке, отведенном под посевы, выжигался лес.

В V-VIII вв. происходит освоение области вокруг Ладоги племенами из Средней Финляндии и берегов Ботнического залива, создавшими приладожско-карельскую культуру.

В VIII в. в южном Приладожье, включая северное Поволховье, появляются новые поселенцы, славяне, к которым вскоре присоединяются представители некоторых финских племен и выходцы со Скандинавии. Славяне двигались вдоль основных водных трасс Балтике и Ладоге, осваивая «ничейные» земли между волжско-финскими и прибалтийско-финскими племенами.

В результате дальнейшего общения племен сложилось обширное многоэтническое объединение под названием «Северная Русь». Эта федерация в 1270 г. была зафиксирована в летописях формулой: «Совокупися в Новгород вся волость новгородская: Пльсковичи, Ладожане, Корела, Ижера, Вожане.

Накануне расселения в этом регионе славяне представляли собой народ с древними традициями земледелия, были знакомы со многими типами пахотных орудий. Более высокий уровень развития производительных сил давал им явный перевес над местными племенами, что обусловило успех славянской колонизации края. Процессу сближения способствовала также христианизация края, в основном завершившаяся в XIII веке.

Финно-угорские племена (летописные водь, ижора и корела) оказались под властью киевских князей во второй половине IX-X вв. Тогда образовалось Древнерусское государство с центром в Киеве. С началом периода феодальной раздробленности Древней Руси территория, которую занимали финно-угорские племена, составила основу Водской, Ижорской и Корельской земель Великого Новгорода - на протяжении многих веков могущественной феодальной республики Северо-Западного региона.

Именно в то время - в середине IX века особое значение приобретает поселение Ладога, основанное около 750 г. в низовьях реки Волхов. В те годы Ладога известна как торжище международной значимости. Здесь не только перегружали товары с морских на плоскодонные речные суда, но сюда могли заходить корабли универсального назначения длиной 8-11 м, которые были способны двигаться по реке и по морю.

Для истории России важно событие, которое связано с Ладогой - здесь в 862 году произошло то, что можно считать переломным событием в истории становления русской государственности. В 862 году, возможно, после смерти последнего представителя местной славянской династии, князя Гостомысла, сюда был приглашен знатный скандинав Рюрик с братьями и дружиной.

В состав земель Великого Новгорода территория современной Ленинградской области входила с 1136 по 1478 гг. В эту пору, во второй половине XII века на побережье Финского залива резко усилилась борьба за сферы влияния между Новгородской республикой и другими европейскими государствами. Начиная с 160-х гг. Запад повел быструю военно-церковную колонизацию прибалтийских земель, и вскоре там возникли первые епископства, рыцарские ордена меченосцев и тевтонов. В результате нескольких крестовых походов XII-XIII вв. Дания покорила, крестила и обложила данью пять племен в Эстляндии. Обострилась и торговое соперничество Новгорода с «Готским берегом» - объединением германских торговых городов.

В 1323 году был заключен Ореховецкий договор между великим князем Юрием Даниловичем и королем Магнусом VII Эриксоном - первый в истории русско-шведских отношений договор о «вечном мире». И, несмотря на отдельные походы шведов и даже захват ими крепости Орешек, сторонам удалось почти полтора столетия держаться в рамка- мирного договора 1323 года.

Присоединение Новгорода к Московскому государству и временное «безвластие» на местах обернулось очередными стычками в приграничной полосе, новыми переговорами, и началом новой войны со Швецией в 1493 году, начатую Иваном III за возврат утраченных по Ореховецкому договору территорий. Война закончилась перемирием в 1497 году, а затем подтверждением мира 1323 года в 1510 и 1513 гг.

Возникшие в период средневековья на северо-западных рубежах Руси города-крепости: Ладога, Орешек, Корела, Тиверский городок, Копорье, Ямгород, Порхов, Ивангород, и, конечно же, Псков и Новгород - стали мощным оборонительным щитом всей Руси, заслонившим ее от иноземных вторжений.

В июле 1557 года на Балтике был построен первый русский порт. Еще весной Иван IV велел «на Нерове ниже Ивангорода на устье на морском город поставити для корабельного пристанища…».

Временем тяжелейших военных испытаний для всего Севео-Запада стала Ливонская война, длившаяся с 1558 по 1583 г. С разгромом Ливонского ордена в 1559 году Россия не достигла желаемой цели - утверждения на Балтике и непосредственного выхода на европейские торговые пути. Страна стянулась в длительную и тяжелую борьбу со своими соседями - Литвой, Польшей, а позднее и Швецией - за «Ливонское наследие». Ливонская война закончилась подписанием в 1617 году в деревне Столбово, недалеко от Тихвина, мирного договора России со Швецией. Столбовский мир передавал Швеции Ивангородский, Ямской, Копорский и Ореховский уезды Иорской земли и подтверждал условия договора 1609 года о передаче Корельского уезда шведам. По условиям мирного договора население должно было оставаться на своих местах. Только монахи, дворяне, дети боярские и посадские люди могли в течение двух недель покинуть территорию, переходившую под власть Швеции.

Ижорская земля, которую шведы именовали Ингерманландией, находилась под властью Швеции с 1617 по 1702-1703 гг. Россия не примирилась с установлением шведского владычества на Ижорской земле и в Корельском уезде Петр I возобновил борьбу за выход России к берегам Балтики, за возвращение земель «отчич и дедич». Начало боевых действий ознаменовалось разгромом русских войск под Нарвой. Но уже в 1702 году Ладожское озеро было освобождено от шведских кораблей лодочной флотилией полковника Тыртова, вынудившей адмирала Нумерса увести их в Выборг. 11 октября после упорного 13-часового штурма была взята крепость Нотебург, которую Петр символично переименовал в Шлиссельбург - «ключ-город», имея в виду выход в Финский залив. Эта победа открыла русской армии путь к устью Невы. Весной 1703 года освобождение древней Ижорской земли от шведов было завершено - 1 мая 1703 года сдалась стоящая в устье Невы крепость Ниеншанц, 7 мая одержана первая в Северной войне победа в водах Балтики, 16 и 27 мая были взяты Ям и Копорье.

Закрепляя выход России к морю, Петр I заложил 16 мая 1703 г. на одном из островов невской дельты новую крепость Санкт-Петербург, которой было суждено стать столицей Российской империи.

Закладка и строительство в XVIII веке новой столицы придала нашим землям особую значимость. В этот период жизнь губернии во многом определялась потребностями столицы в стройматериалах. Были построены кирпичные заводы на реках Ижоре, Тосне, Неве (у Шлиссельбурга). Известь заготавливали на реках Сясь, Тосна, Пудость. Пудожским камнем-известняком, добываемым около Гатчины на реке Пудость, облицованы фасады Казанского собора, из этого камня построен Павловский дворец в Гатчине. Лес для строительных работ в столице заготавливали в Новоладожском, Тихвинском, Ямбургском, Лужском уездах и сплавляли по Неве и Тосне. В губернии действовали многочисленные лесопильные заводы.

К концу столетия на ее территории насчитывалось 275 предприятий, на которых работало 30 тысяч человек. Протяженность железнодорожных путей в губернии составляла 900 верст. К началу ХХ века губерния имела развитые линии связи: кроме почты, действовали телефон, телеграф, радио. Закончилось строительство нового обводного Ладожского канала, обновлена Мариинская водная система, в результате ее пропускная способность возросла в 4 раза. В канун Октябрьской революции на территории губернии насчитывалось около двух тысяч дворянских усадеб. Некоторые из них сохранились и сегодня.

Ленинградская область появилась на карте Советского Союза после выхода постановления Всесоюзного Центрального Исполнительного Комитета и Совета Народных Комиссаров РСФСР 1 августа 1927 года. Она была образована из нескольких бывших губерний: Ленинградской (после переименования Петрограда в Ленинград в 1924 году соответствующее название получила и губерния), Псковской, Новгородской, Череповецкой и Мурманской и охватывала основную часть нынешнего Северо-Западного экономического региона России. На протяжении своей истории область пережила несколько административных реформ. После советско-финляндской и Великой Отечественной войн она приобрела нынешние географические очертания, но летопись края начинается в далеком прошлом и насчитывает многие столетия развития.

Война нанесла Ленинградской области колоссальный ущерб. В оккупированных районах была уничтожена практически вся промышленность. Разорено 16 городов, более 4 тысяч населенных пунктов, многие из которых так и не были восстановлены, уничтожено имущество 1900 колхозов, убиты или угнаны в Германию несколько сотен тысяч ленинградцев и жителей области…

И все-таки уже к концу 1946 года большинство предприятий, имевшихся в Ленинградской области перед войной, возобновили свою работу. Вошли в строй действующих две гидроэлектростанции в Светогорске, Нижнесвирская ГЭС, возобновил производство Волховский алюминиевый, начала добычу сланца шахта N 1 в Сланцах. Важнейшим итогом восстановительных работ стало достижение в 1949 году довоенного уровня промышленного производства. Были приняты меры и по восстановлению сельского хозяйства. К концу 1946 года восстановлено 1167 колхозов, в них построено 13тысяч жилыхдомов…

Волосовский район находится в юго-западной части Ленинградской области.

Расстояние до Санкт-Петербурга: 85 км.

В состав района, образованного после 1917 года, вошли части бывших Ямбургского, Петергофского и Царскосельского уездов. Его центром стала деревня Волосово, и эта сельская основа до сих пор ощущается в облике поселка.

По данным историков на территории нынешнего Волосовского района насчитывалось около 80 усадеб, по списку ГИОПа их 44. В районе нет таких дворцово-парковых ансамблей, как Тайцы, Сиворицы, Елизаветино, Гостилицы.

Усадьбы в западной части района отличаются от типично русских. Это обусловлено несколькими причинами.

Издавна в этих местах национальный состав был пестрым: здесь жили русские, водь, ижора, вепсы, карелы, эстонцы, а также ингерманландские финны, которые селились компактными группами и сохраняли лютеранскую веру. После завоевания Петром I Ингерманландии финны большей частью были обращены в казенных или государственных крестьян, только оставшиеся на территории нынешнего Волосовского района стали помещичьими. Известно, что православные эстонцы еще до 1703 года переходили в Ингерманландию, но наибольшее их переселение наблюдается после отмены крепостного права в России. Поэтому в конце XIX - начале XX веков здесь жило много эстонцев-арендаторов.

Другая особенность этих мест в том, что с начала XIX века большинство имений Ямбургского и Петергофского уездов стало владениями дворян нерусского происхождения, в основном выходцев из Прибалтики. Они считали честью служение России и особенно отличались на военном поприще. Живя в столице, бароны Эстляндии, Лифляндии и Курляндии начали приобретать имения недалеко от Петербурга, но ближе к западным границам губернии.

Немало нового внесли их владельцы в устройство усадеб. Так, различные по назначению здания хозяйственных комплексов возводились ими не из дерева, а по прибалтийской традиции из валунов, скрепленных мелкими камнями и гашеной известью. Углы таких построек, арки, оконные и дверные проемы, карнизы выкладывались из кирпича. Они были прочны, удобны, теплы, гигиеничны и долговечны. Нетрадиционный для русской сельской архитектуры материал привносил черты романтизма. В них соединялось эстетическое и функциональное начало, сочетались польза и красота. Хорошая сохранность сооружений в таких усадьбах, как Анташи, Беседа, Власове, Гомонтово, Добряница, Извара, Кудрино, Касково, Молосковицы, Ново-Ивановская, Сельцо, Раскулицы, Пелбово, Торосово, Терпилицы дает все основания для исследования различных аспектов этого совершенно неизученного направления в отечественной архитектуре.

В сентябре 1927 года образован Волосовский район в составе Ленинградского округа Ленинградской области. В 1930 году в связи с ликвидацией округов вошёл непосредственно в область. С марта 1935 года по сентябрь 1940 года входил в состав Кингисеппского округа. В январе 1931 года в состав Волосовского района был включёна территория упразднённого Молосковицкого района.

В годы Великой Отечественной войны район был оккупирован и сильно пострадал. Было уничтожено 6 заводов, 14 электростанций, около 20 тыс. человек были угнаны в рабство, 20 деревень были сожжены, а в 82 населённых пунктах не осталось ни одного жителя. В послевоенный период хозяйство района было восстановлено.

В 1961 году в состав Волосовского района была включена часть территории упразднённого Осьминского района. С 1963 по 1965 годы входил в состав Кингисеппского сельского района. В 1996 году получен статус муниципального образования..

В 1999 году посёлок городского типа Волосово получил статус города. 15 июля 2004 года посёлок городского типа Кикерино преобразован в сельский населённый пунктДо 1927 года территория района входила в состав Троцкого и Кингисепского уездов Ленинградской губернии, при этом в составе Кингисеппского уезда существовала Волосовская волость.1 января 2006 года в составе района образованы городские и сельские поселения.

4.3 Характеристика объектов оценки

Объекты оценки расположены в 85-ти км от Санкт-Петербурга, в юго-западной части Ленинградской области. Район граничит:

§ на севере -- с Ломоносовским муниципальным районом;

§ на востоке -- с Гатчинским муниципальным районом;

§ на юге -- с Лужским муниципальным районом;

§ на юго-западе -- со Сланцевским муниципальным районом;

§ на западе -- с Кингисеппским муниципальным районом.

На дату оценки территорию расположения Объекта оценки можно охарактеризовать как зону сложившейся промышленной застройки, где преобладают объекты производственно-складского назначения. Рельеф равнинный, частично заболоченный, на севере района присутствуют отдельные холмы. Большая часть района находится на Ижорской возвышенности

Более 60 % площади занимают леса

По территории района протекает 34 реки общей протяжённостью 535 км. Крупнейшими являются Луга, её приток Вруда (60км) и Оредеж (на востоке района)

На территории района находится ряд озёр: озеро Донцо, образовавшееся на месте выхода подземных ключей, озеро Хюльгюзи в карстовой котловине и другие.

Наиболее распространённым видом почв в районе являются дерново-карбонатные. Их ещё называют «северными чернозёмами», так как они благоприятны для развития земледелия.

Имеются несколько месторождений известняка, керамические глины и пески.

Транспортная доступность к Объектам оценки автомобильным и общественным транспортом хорошая. Объекты расположены на выделенных земельных участках в г. Волосове, в п. Кикерино, в п. 81-й километр, и близлежащих деревнях (через земельные участки проходят линии электропередач, нитка газопровода, поэтому на ряде участков введены обременения.

Территория расположения Объектов оценки обеспечена всеми необходимыми элементами инженерной инфраструктуры.

Описание месторождения

Предприятие ООО «Щебсервис» занимается производством и поставкой на строительный рынок щебня и доломитового порошка их доломитового известняка.

И расположено в месте его добычи (полезное нерудное ископаемое) в Волосовском районе - на 81 километре Октябрьской железной дороги Санкт-Петербург=Таллин, между д.Роговицы, Лисино и Кикерино - Роговицкое месторождение.

Запасы доломитов Роговицко-Кикеринского месторождения подсчитаны на площади 79,1 га,с выделением забалансовых запасов в 500-метровой охранной зоне железной дороги. Минимальная мощность полезной толщи - 1 метр

Для производственной деятельности - добычи доломита и производства щебня -предприятию выделено Роговицко-Кикеринское месторождение доломита и выдана Лицензия на пользование участками недр ЛОД 01188 ТЭ от 18 февраля 1998 г. Срок окончания лицензии 31 декабря 2013 г. Доломиты Роговицко-Кикеринского месторождения отвечают требованиям ГОСТ 8267-82 в качестве сырья для производства щебня. Добыча ведётся открытым способом. Предусмотрена рекультивация земель в выработанных местах с посадкой леса, т.к. карьеры находятся на бывших лесных массивах.

Несмотря на то, что в России находится небольшое количество месторождений доломита, он весьма широко используется во многих отраслях. Основу его состава составляют кальцит и примеси. В природе существует очень большое количество разновидностей данной породы, к ним также относятся породы, содержащие большое количество вкраплений отживших моллюсков (как пример, известковый ракушечник). Этот вид доломита (известняковой породы) является очень прочным и однородным материалом, к нему также можно отнести пористый известковый туф или травертин.

Как и у всех остальных осадочных пород, плотность доломита зависит от глубины залегания слоя. То есть, чем глубже находится слой, тем прочнее будет камень. Доломиты имеют весьма шикарную цветовую палитру, и, наверное, что самое удивительное, так это то, что даже те камни, которые добывались из одного месторождения, могут иметь совершенно разный цвет. Специалисты же и вовсе утверждают, что доломиты могут быть абсолютно любого цвета, включая черные и белые цвета.

Камень прочный, но очень легко поддается обработке., То, что этот вид природного камня используется в наших климатических условиях на протяжении многих веков, лишний раз подтверждает его морозоустойчивость и прочность, а значит, это просто идеальный облицовочный материал. В строительной промышленности крепкие породы доломита очень часто используют для получения щебня, используемого в для устройства покрытий и оснований автомобильных дорог. Более твердые сорта иногда даже подвергают полировке.

Камень доломит - природный камень различных тёплых тонов. Ему присущи все оттенки жёлтого, розового, бежевого, рыжего цвета. За счет примеси глинистых частиц с гидроксидом железа доломиту присущи слюдяные вкрапления, различной цветовой гаммы от белёсых оттенков до насыщенно рыжих (возможны бордовых) включений, с многочисленными жилками и узорами. Что позволяет этому камню обладать высокими декоративными свойствами. Возможен матовый блеск. Камень доломиты обладают не только высоким декоративным свойствам, но и исключительной морозостойкостью, прочностью - долговечностью.

Происхождение камня: на сегодняшний момент нет единого мнения о происхождении доломита. Карбонаты магния и кальция не извлекаются из морской воды живыми организмами, не удается их осадить даже в лабораторных условиях, максимально приближенных к природным. Есть версия , что доломиты, по большей части образуются в результате замещения известняков, под воздействиям морской воды, просачивающейся сквозь слои известкового ила на морском дне. Это же замещение может происходить так же под влиянием грунтовых вод, фильтрующихся через более древние известняки.

История: Природный камень доломит своё название получил в честь французского геолога Д. Доломьё, D. Dolomieu; 1750-1801 г. - известный французский геолог и минералог, описавший признаки доломитовых пород.

1. Биография: С ранних лет Д. был принят в Мальтийский орден и на 19-м году, за убийство на дуэли, был приговорен к заключению. В тюрьме Д. начал заниматься естественными науками и по освобождении, продолжая свои труды. Во Францию с драгоценными минералогическими коллекциями и большим запасом новых геологических данных. Во Франции Д. продолжал геологические исследования, результатом чего были его работы о происхождении базальтов и названного его именем доломита.

Доломитовая мука (минеральный порошок мп 1) - фракция 0-0,5 мм.

Доломитовая мука (минеральный порошок) - фракция 80 мкм (фракция возможна любая от 5 до 315 мкм).

Удельная плотность 1 куб. метра = ~1400 кг.

Влажность 0,5 %

Описание земельных участков

Предприятия ООО «Щебсервис» и ЗАО «Щебсервис плюс» имеют несколько отдельно лежащих земельных участков. Категория земли - земли промышленности, лесные (карьер) и земли населённых пунктов. Оцениваемые земельные участки ровные, расположены на одном уровне с прилегающими землепользованиями, явных уклонов не имеют. Культурный слой нескольких участков (в местах расположения зданий и сооружений) расположен выше оборудованных дренажных систем. Участки местами асфальтированы.

Участки имеют неправильную форму в виде многоугольников с небольшим выступом. Земельные участки оформлены надлежащим образом, два из них на праве аренды сроком до 2013 г., имеют кадастровые планы Площадь всех участков 62,85 га.

Вокруг участков земли находятся в аренде от муниципалитета. Все инженерные сети на рассматриваемых участках центральные. Обременения и ограничения и др. сервитуты зарегистрированы для трёх участков, остальные участки выкуплены в собственность.

Описание объектов недвижимости

Объекты недвижимости представляют собой одноэтажные типовые производственные здание. Здания каркасного типа со стенами из кирпича. Техническая характеристика здания: фундаменты сборные железобетонные ленточные, каркас - железобетонные колонны, с балками по капителям, крыша совмещенная с перекрытием из железобетонных плит по железобетонным глухим фермам. Кровля мягкая рулонная из рубероида, утепление из пенобетона по цементной стяжке. Капремонт зданий не проводился. Полы бетонные, отделка простая, известковая окраска стен, известковая окраска потолков, окна и двери деревянные.

Здания в городе и посёлке обеспечены всеми инженерными коммуникациями местными: водоснабжение, канализация, слаботочные системы, электроснабжение, телевидение, компьютерные сети. Высота помещений до 5-ти м. -7-ми метров.

Оцениваемое помещения используется в качестве складов для сбора, хранения, взвешивания и производственные цехи. Конкретные технические характеристики даны в соответствующих разделах расчетов рыночной стоимости.

Описание оборудования

Предприятие представило список оборудования, используемого в производстве. Так как не на все позиции выданы технические паспорта или инвентаризационные карточки, то расчёт был проведён по оборудованию, на которое есть документация.

Предприятие активно занимается инновационной деятельностью, поэтому оборудование поддерживается в рабочем состоянии и постоянно обновляется. Средний износ не превышает 50 процентов. Техническое описание оборудования и его характеристики приведены в разделе расчеты.

4.4 Информация о текущем использовании объектов оценки

Настоящая оценка проводится для определения рыночной стоимости имущества в интересах правообладателя недвижимости.

Оцениваемое имущество используются по прямому назначению и на момент оценки находится в нормальном рабочем состоянии. Так как назначение помещений и оборудования производственное, то оно используются для производства продукции, приносящей доход владельцам предприятия.

Стоимость оцениваемого движимого и недвижимого имущества - это реальный актив, который служит обеспечением на случай возможной потребности в инвестициях. Любой актив стоит столько, сколько за него готовы заплатить. За что же платит покупатель товара - «за надежду». Стоимость "товара" может зависеть от эмоций, от достоверной информации, от житейского опыта, а не от реальных фактов. Деньги не всегда главный стимул; они - лишь одна из составляющих бизнеса.

В результате проведенного анализа было выявлено, что оцениваемое имущество обладает следующими характеристиками:

оцениваемые объекты расположен в зоне свободной нежилой застройки;

объекты обладают свободным доступом и нормальными подъездными путями;

планировка и конструктивные особенности оцениваемых объектов характерны для недвижимости производственного назначения;

объекты обеспечены необходимыми локальными коммуникациями;

объекты находятся в состоянии «удовлетворительное ближе к хорошему».

Таким образом, в текущем состоянии оцениваемые объекты (движимое и недвижимое имущество предприятий) могут быть позиционированы на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области как объекты недвижимости для производственных целей.



5. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений ценообразующих факторов

5.1 Краткий обзор текущего состояния экономики России

После периода экономического упадка 1990-х годов, принимая во внимание темпы и характер роста в начале XXI века, Россию можно отнести к группе стран с развивающейся экономикой. Экономический спад 1990-х гг. уходит в прошлое, по объему ВВП Россия в 2007-2008 гг. вышла на докризисный уровень, быстрый и устойчивый экономический рост в стране длится уже десятилетие. Годы экономического спада сильно влияли и на период роста: спад оказался очень разным по силе и структурным последствиям для региональных экономик, поэтому и траектория роста оказалась дифференцированной по регионам.

В результате изменилась пространственная концентрация промышленности и сельского хозяйства, а увеличение доли сектора услуг в структуре экономики регионов имело принципиально несхожую природу. И в годы кризиса, и в период роста усиливалось экономическое неравенство регионов, несмотря на попытки федеральной власти препятствовать этому с помощью перераспределения финансовых ресурсов.

В 2007 году Россия вошла в группу стран с высоким уровнем человеческого развития. Среди всех отраслей промышленности России наиболее сильными выглядят: добыча топливно-энергетических полезных ископаемых; целлюлозно-бумажное производство (лесные ресурсы России -- крупнейшие в мире); издательская и полиграфическая деятельность; металлургическое производство; производство и распределение электроэнергии, газа и воды, месторождения полезных ископаемых.

Фундаментальной причиной экономического неравенства является давно изученный в региональной науке процесс концентрации экономической деятельности в тех местах, которые обладают конкурентными преимуществами, что позволяет снижать издержки бизнеса. Среди таких преимуществ в «новой экономической географии», разработанной П. Кругманом (Krugman P.R. (1991) GeographyandTrade. MIT Press, Cambridge, MA), выделяются факторы «первой природы» (богатство природными ресурсами и выгодное географическое положение, снижающее транспортные издержки) и факторы «второй природы» (агломерационный эффект, высокий человеческий капитал, лучшая институциональная среда), связанные с деятельностью государства и общества.

В современной России в явном виде «работают» три преимущества.

Первое - агломерационный эффект, который дает экономию на масштабе, обеспечивая широкий выбор работников и рабочих мест на рынке труда, снижая транспортные расходы, позволяя более интенсивно использовать инфраструктуру и тем самым снижая издержки Бизнеса (правда, до определенного предела, ведь земля, недвижимость и работники в агломерациях стоят дороже).

Второе - обеспеченность сырьевыми ресурсами, востребованными мировым рынком; в годы кризиса оно смягчило экономический спад, а в период роста обеспечивало более высокие доходы бюджетам экспортно-сырьевых регионов и занятым в этих отраслях. Проблема регионов и стран, обладающих этим преимуществом - зависимость от конъюнктуры мировых цен на сырье и полуфабрикаты (нефть, газ, металлы, полезные ископаемые).

Третье преимущество, проявившееся только в годы экономического роста - выгодное положение на основных путях мировой торговли, особенно приморское, поскольку большая часть экспортно-импортных грузов перевозится морем. В советское время, за «железным занавесом», это преимущество не могло проявиться в полную силу, а в годы кризиса и ослабевших институтов государства препятствием стала криминализация портовых регионов. В менее явном виде крупные города и небольшие наукограды обладают преимуществом более высокого человеческого капитала, но условий для его реализации, особенно в наукоградах, пока недостаточно. Как и вся страна, регионы не отличаются хорошими институтами (нормами и правилами, снижающими трансакционные издержки деятельности экономических агентов).

Явные преимущества проявляются в опережающем росте обладающих ими территорий: крупнейших агломераций - в первую очередь федеральных городов с прилегающими областями, нефтегазовых и металлургических регионов, а с 2000-х годов - западных и южных приморских регионов, на востоке все еще велики барьеры криминализации и удаленности. Бизнес активней всего инвестирует в территории, имеющие конкурентные преимущества, поскольку это позволяет снижать издержки и повышать доходы. В результате экономическое неравенство регионов растет вследствие объективных факторов. В переходный период немалая часть из них оказалась нежизнеспособной: монопромышленные города-заводы, так и не ставшие настоящими городами с диверсифицированной структурой занятости и городским образом жизни, деградировали, а многие предприятия, размещенные без учета реальных издержек (транспортных тарифов, состояния инфраструктуры, качества рабочей силы и др.), не смогли адаптироваться к новым условиям.

Современная пространственная картина социально-экономического развития стала крайне мозаичной: на унаследованные территориальные типы регионов (староосвоенные индустриальные регионы, ресурсодобывающие регионы нового освоения, южные аграрно-индустриальные регионы) наложились новые характеристики ("открытые" для глобальной экономики и "закрытые" регионы), усилились межрегиональные центро-периферийные различия, прежде всего между Москвой и остальной Россией.

В настоящее время для промышленного развития стран характерен инновационный тип развития экономики, в основе которого лежит целенаправленный процесс поиска, подготовки и реализации нововведений, позволяющий повысить эффективную деятельность предприятий. У России есть реальная возможность быть высокоразвитой страной, поскольку она располагает достаточным, прежде всего, человеческим и научным потенциалом, не утрачен ряд перспективных научно-технических разработок и передовых технологи. Но складывающийся в России рыночный механизм не имеет инновационного направления, не стимулирует радикальные инновации в производстве, не способствует конкурентоспособности продукции отечественных производителей. Все это создает серьезные препятствия на пути экономического роста.

Перспективы развития мировой экономики и экономики России

Рост глобального ВВП составит всего 3,3% в 2011 году, прогнозирует Всемирный банк. В 2012 году мировая экономика ускорится до 3,6%, но даже тогда она не дотянет до показателя прошлого года - 3,9%. В своем сообщении банк отметил, что мировая экономика переходит от фазы послекризисного оживления к фазе медленного, но стабильного роста, которая продлится следующие два года. Главной особенно-стью этого периода станет то, что половина мирового роста будет приходиться на развивающиеся страны. К примеру, в 2011 году ВВП этого региона увеличится на 6%, а развитых стран - на 2,4%. Локомотивом мирового роста по-прежнему останется Китай - 8,5%. Всемирный банк в то же время полагает, что продолжение притока средств в экономики развивающихся государств несет угрозу глобальному росту, так как может спровоцировать неконтролируемые валютные колебания. Так, инфляция растет во всех развивающихся странах, при этом в Китае этот показатель достиг в прошлом году двухлетнего максимума (5,1%). В таких странах, как Бразилия и Таиланд, инфляция составила 7%. В Китае также наметилось замедление роста: в наступившем году до 8,5 с 10% в 2010 году.

Обеспокоенность инвесторов долговыми проблемами европейских стран не должна отразиться на реальной экономике региона и мира, однако власти ЕС должны не допустить разрастания бюджетного кризиса Еврозоны. Показатель экономического роста в 17 странах Европы в нынешнем году составит 1,4%.

В США показатель роста прогнозируется на уровне 2,8%, чему будет способствовать увеличение внутреннего спроса. Главными проблемами Америки останутся высокий уровень безработицы, падение цен и спроса на рынке недвижимости. Рост ВВП России в 2011 году составит 4,2%. Экономику поддержат укрепляющийся внутренний спрос и ожидаемое ралли мировых цен на нефть. "Российская экономика в прошлом году выросла, примерно, на 4 процента, что при имеющихся обстоятельствах, неплохой результат, - заявили во Всемирном банке. - Мы ожидаем, что в 2011 году эта тенденция продолжится и основным двигателем роста будет внутренний спрос.

Экономический рост, вероятно, окажется устойчивым и составит порядка 4,2 процентов". Говоря о возможностях стимулирования роста и обеспечения стабильности экономики, эксперты ВБ, в частности, упомянули возможности увеличения заимствований у населения и ужесточения монетарной политики во избежание значительного роста инфляции.

Они также предостерегли от чрезмерной увязки экономических и иных планов России с мировым ростом цен на углеводороды: "Высокие цены на нефть - это хорошо для российской экономики. В результате доходы бюджета будут выше. Но цены на нефть очень волантильны и они очень часто резко реагируют на различные события в мире. Эксперты говорят о возможности значительного падения цен на нефть. Так что для России было бы умно сдержать рост государственных расходов и восстановить бюджетные резервы".

По мнению ВБ, "российское правительство усвоило урок кризиса 1998 года и ввело консервативную бюджетную политику", поэтому, когда начался нынешний кризис, Россия "оказалась в лучшем положении, чем другие страны, которые сильно пострадали" в результате глобального финансово-экономического спада.

Мировой кризис привел к существенному сокращению промышленных активов и нагрузки на транспорт, вследствие чего снизилось потребление нефти и энергии в целом. Сдвиги в научно-техническом прогрессе и увеличение производства возобновляемых источников энергии не могут происходить быстро без масштабных затрат капитала. Наконец, в ближайшие десятилетия энергетика останется важнейшей основой развития экономики, несмотря на серьезные изменения в структуре производства и потребления энергоресурсов и на резкое повышение энергоэффективности. Низкая конкурентоспособность наших предприятий в значительной степени обусловлена техническим отставанием. Только начиная с 2000 - х гг. Россия предпринимает активные усилия по модернизации основных фондов. Инновационное поведение предприятий влияет на рост производительности труда. Дальновидные предприятия одновременно занимаются модернизацией производства, ищут способы выхода на мировые рынки, покупают новые технологии и сами разрабатывают их. Россия, израсходовав стартовый капитал. износив основные фонды во всех без исключения отраслях промышленности, выработав крупнейшие ранее месторождения полезных ископаемых, растеряв значительную часть научно-технического потенциала - стремится совершить "прорыв" к новому качеству развития и роста.

Обзор подготовлен по материалам сайта www.economy.gov.ru, http://www.gks.ru.

2. Информация о рынках промышленной недвижимости

Территориальное распределение

Основное количество предлагаемых объектов - более 90% - расположено вблизи Санкт-Петербурга и его пригородах: на расстоянии до 30-35 км от КАД, внутри большого кольца (трасса А-120).

В территориальном распределении выделяются несколько зон, в которые группируются участки, и которые расположены вдоль основных транспортных магистралей и выездов из Санкт-Петербурга. Самое большое число промышленных участков - около 100, расположено в зоне Восточный сегмент КАД - Янино - Мурманское шоссе, также большое скопление участков можно заметить у внешней границы КАД на юге в районе Шушары, в районе пересечения КАД, Волхонского и Таллинского шоссе, а также в северной части КАД в зоне Парнас.

Как можно видеть, производственные комплексы, в отличие от земельных участков, распределены по территории Санкт-Петербурга и Ленобласти более или менее равномерно. Можно выделить зону южнее Обводного канала в СПб и зону Колпино-Металлострой, в которых располагаются многие промышленные предприятия города.

Распределение участков и комплексов по размерам (площадям)

Общая площадь рассмотренных земельных участков составляет 7608 га. В зависимости от площади все участки были разбиты по группам.

Наибольшее количество предложений составляют участки площадью до 5 га - 56% от всего количества предложений, хотя при этом они занимают наименьшую площадь - 10% от суммарной площади участков (или 756 га). Основную же площадь - 63% от суммарной площади (или 4798 га), занимают крупные земельные массивы размером более 25 га, число которых невелико - 11% от всего количества предложений.

Многие крупные земельные участки в Ленобласти размером от 10 и более гектар - это участки с категорией земель сельскохозяйственного назначения, но позиционируемые, тем не менее, как земли для промышленного использования. Они находятся в фактически сформированных (или формирующихся) промышленных зонах, либо уже включены в состав территорий промышленного зонирования в принятых или разрабатываемых генеральных планах муниципальных образований Ленобласти.

На такие же группы по занимаемой площади были разбиты и производственные комплексы.

Картина распределения здесь другая: большинство производственных комплексов имеет размер до 2 га - 65%, еще 30% комплексов имеют площадь от 2 до 10 га, и только 5% предложений - свыше 10 га.

Обеспеченность инженерными коммуникациями

Одним из самых важных моментов при выборе участка промышленного назначения является наличие инженерных коммуникаций или возможность их подключения.

Полностью обеспеченных коммуникациями земельных участков предлагается не много - 9% от общего числа предложений, но 24% участков также могут считаться пригодными для использования (на них проведены согласования и/или получены ТУ). В основной же массе предложений (67%) участки являются слабо разработанными либо вовсе нетронутыми полями.

Совершенно иная картина наблюдается для производственных комплексов: 77% объектов полностью обеспечены инженерными сетями и коммуникациями, для 12% имеются точки подключения и/или получены ТУ. Таким образом, почти 90% предложений подходят для дальнейшего использования.

Ценовое распределение

Цены предложений промышленных участков и объектов представлены в большинстве случаев в долларах США - 51%, в рублях - 40%. В Евро экспонируется лишь 9% предложений. При построении ценовой картины рынка все цены предложений пересчитывались в доллары США по курсу 31 руб. за $1 и €0.73 за $1 (средние курсы за 1 полугодие 2011 г.).

Как видно из представленной выше Карты 1, участки группируются в несколько зон, каждая из которых характеризуется определенной ценовой однородностью и расположением вдоль основных транспортных магистралей и выездов из Санкт-Петербурга. На Карте 3 эти зоны выделены цветовыми пятнами, и для каждой такой зоны показаны общее количество предложений, занимаемая ими суммарная площадь и средняя цена входящих в нее промышленных земельных участков.

Что касается картины цен на производственные комплексы, то цены на них зависят не только от локации или наличия инженерной обеспеченности, но и от количества и стоимости входящих в их состав цехов, зданий, сооружений и т.п.

Динамика цен предложений

Можно заметить, что в 1 полугодии 2011 года наблюдалось небольшое падение средних цен в некоторых промышленных зонах, в частности, в зонах: "Янино", "Шушары" и "Горелово". Цены здесь понизились на величину от $2 до $5 за кв.м. В зоне "Парнас", наоборот, средняя цена на столько же повысилась. В зонах "Федоровское" и "Гатчина" цены остаются статичными, не считая небольших колебаний, связанных с изменением курса доллара.(По материалам БН 2011)

Во 2 полугодии 2011 года интерес к промышленным землям и объектам сохраняется, хотя по-прежнему количество заключенных сделок невелико.

5.3 Влияние социально-экономических условий на ценообразование на рынке недвижимости

Официально признано окончание кризиса и в ближайшее время предполагается, что Россия по объемам производства достигнет докризисного уровня. В качестве базовых постулатов следует принять то, что большинство рассматривавшихся ранее рисков: падение цен на нефть, обрушение или, наоборот, сильное укрепление доллара, торможение китайской экономики, остающейся сегодня основным локомотивом экономики мировой - не реализовались, что, безусловно отрадно. Риски эти ещё остаются.

На рынке установилось более - менее устойчивое равновесие, которое сопряжено с нулевой доходностью спекулятивных сделок. Значит у спекулянтов (значение которых на рынке сейчас не менее, чем до кризиса) две возможности.

Первая - играть вверх, что сопряжено с необходимостью значительных вливаний в рынок и второе - сыграть вниз, вовлекая в это движение желающих зафиксировать прибыль. Сегодня вновь спекулятивная составляющая в ценах достаточно высока. Чтобы подтвердить это, достаточно сравнить цены на цветные металлы с ценами на нефть, про которую мы сегодня точно знаем, что вовсе не баланс спроса и предложения является лидирующим фактором в формировании цены, а наличие на рынке избыточной денежной ликвидности, политические факторы (такие, например, как угроза локальных войн), поведение основных валютных пар.

Именно нефть (и отчасти курс доллара по отношению к ведущим мировым валютам) сегодня определяет то, что на языке экономических новостей называется «склонностью инвесторов к риску». За этим трудно формализуемым понятием скрывается, в большинстве случаев, очень простая мысль: склонность к риску - это готовность вести игру на заемные средства, что способствует активному притоку денег в тот или иной рынок, с последующим его ростом именно по причине притока этих самых денег.

В основе прогнозов аналитиков относительно перспектив мировой экономики лежат два краеугольных камня. Один - рост американской экономики. Здесь уповают на продолжение массированных финансовых интервенций со стороны американского правительства (программа поддержки ипотечных заемщиков и программа поддержки автомобилестроительной промышленности), но большая часть денег оседает на финансовых рынках. Все это увеличивает финансовый долг США. Получается, что чем выше финансовый долг США, тем выше доходы разных финансовых компаний и огромной инфраструктуры, обслуживающей эти рынки.

На сегодня нет в мире структур или правительств реально заинтересованных в коренном изменении сложившейся в последние десятилетия финансовой системы. Во второй волне кризиса никто не заинтересован, поэтому критических изменений в финансовом мире не произойдет. Для стран БРИК открывает прекрасные возможности, так как в отличие от США и ряда других стран Европы, они не наращивают долг, а тратят накопленные резервы.

Продолжение подобной политики будет поддерживать высокие цены на сырье, в т.ч. на газовое топливо, со всеми вытекающими отсюда позитивными последствиями для тех, кто обладает запасами этого сырья.

Второй базовый тезис - продолжающийся рост китайской экономики, которая может расти без откатов сколько угодно. Наметились, правда, тенденции к необходимости стимулирования внутреннего спроса, так как спрос на экспорт падает, что увеличивает потребности внутреннего кредитования. Но это долгосрочный прогноз и на мировой экономике пока не отражается.

Анализируя вышеприведённые данные видим, что интерес к промышленным объектам находится на стабильно среднем уровне, цены также практически стабильны.

5.4 Анализ рынка промышленной недвижимости и аренды

Выводы, указанные ниже, характерны и для рынка промышленной недвижимости в Ленинградской области.

Анализ рынка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость - это любые здания, не связанные с постоянным проживанием людей, и земельные участки, на которых разрешена складская или производственная деятельность. Обычно, объекты коммерческой недвижимости классифицируют по назначению, выделяя группы: складские и производственные помещения, торговые площади и офисная недвижимость.

Практически любые предприятие или организация используют какие-либо помещения в своей деятельности, а значит, при открытии нового бизнеса или в ходе его развития руководители компаний становятся потенциальными арендаторами или покупателями коммерческой недвижимости.

В 2011 году в активное развитие коммерческой недвижимости, наблюдавшееся в течение последних нескольких лет, вмешался финансовый кризис, так или иначе затронувший все отрасли национальной экономики, в том числе рынок недвижимости и строительства. На данный момент в большей степени пострадали сегменты торговой и офисной недвижимости, где наблюдается более значительное сокращение спроса, количества реальных сделок, цен и арендных ставок. Этому способствует спад деловой активности в городе, обусловленный общей экономической ситуацией в стране и в мире.

В целом по рынку коммерческой недвижимости эксперты отмечают:

Готовность собственников идти на уступки при обсуждении коммерческих условий сделки, как следствие, заключение сделок со значительным дисконтом от первоначально заявленной цены: 10-15% на рынке аренды и 20-30% на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости.

Основными арендаторами и покупателями, приобретающими недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду, являются малые компании и частные предприниматели.

Рост спроса на небольшие и более дешевые помещения (100-300 кв.м).

Значительное увеличение срока экспозиции объектов.

Существенное превышение предложения над спросом, особенно в центре городов. Формирование отложенного спроса. Уменьшение количества сделок.

Расходы по выплате комиссионных агенту при заключении сделки берут на себя собственники объекта недвижимости.

Увеличение количества сделок субаренды.

Формирование рынков аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости, ориентированных на потребителя.

Увеличение к 2011 году предложения аренды встроенных помещений и продажи имущества предприятий-банкротов и должников.

Не соответствие предлагаемых ставок и цен ожиданиям арендаторов и покупателей.

Анализ рынка аренды

В целом по рынку аренды эксперты отмечают:

Собственники становятся более гибкими при обсуждении коммерческих условий с потенциальными арендаторами (срок аренды, условия оплаты, индексация и пр.). Формирование отложенного спроса ввиду приостановки реализации большого количества девелоперских проектов.

Снижение арендной платы во всех сегментах рынка, миграция из больших площадей в меньшие.

Снижение арендной платы во всех сегментах рынка, высвобождение площадей.

Возможен уход мелких арендаторов. Снижение заполняемости в БЦ, ТЦ, ТРЦ и т.п. Снижение арендных ставок.

Ротация арендаторов из объектов, где собственники не снижают цены.

Цены на аренду, скорее всего, в начале 2012 года более чем на уровень инфляции не вырастут. Увеличивается предложение по коммерческим площадям в центре (под любую функцию - офис, торговля), спрос, наоборот, очень сильно ограничен. Все считают деньги, а в центре, как правило, очень завышен ценник и проходимость меньше, чем в спальных районах.

Существенное превышение предложения над спросом. Существенная разница между фактическими ценами сделок и стоимостью предложений. Активные переговоры арендаторов и арендодателей о снижении арендных ставок. Увеличение коэффициента капитализации для функционирующих объектов до уровня 18-20%.

Арендаторы не желают платить комиссионное вознаграждение риэлторам. Необходимо менять порядок, когда комиссионное вознаграждение платит арендатор.

Анализ месторождений инертных материалов

Общераспространенные полезные ископаемые.

Среди общераспространенных полезных ископаемых наибольшее значение имеют месторождения ПГМ, гранитных облицовочных материалов и щебня, кирпичных глин, стекольных и формовочных песков, известняков флюсовых и для производства цемента. Строительные материалы из магматических пород пригодны для производства щебня и облицовки. Всего известно 11 месторождений этого вида полезных ископаемых.

Одним из крупных месторождений, разрабатываемых на щебень, является Кузнечное-1, сложенное гранитами и гнейсогранитами Каарлахтинской интрузии. На 1997 г. балансовые запасы составляли по кат. А+В+С1 116597 тыс.м3. Месторождение облицовочного камня Возрождение приурочено к периферии Выборгского массива рапакиви. Запасы по кат. А+В+С1 составляют 4319 тыс.м3, С2 - 9657 тыс.м3. В 2007 г.добыто 96 тыс.м3 облицовочного камня кристаллических пород. Основные производители - ЗАО «Гранит-Кузнечное», ЗАО «Каменногорское карьероуправление» и ЗАО «Каменногорский комбинат нерудных ископаемых». Разведано несколько месторождений известняков для производства цемента - второе