Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и имущества ООО "Щебсервис" ЗАО "Щебсервис плюс" (Ленинградская область, Волосовский район, г. Волосово, ул. Интернатская, д. 44)

Малогорское, Сельцо-Бабино, Сланцевское. ООО «ЦЕСЛА» эксплуатирует месторождение известняков Печурки для производства цемента. Обеспеченность его запасами при плановой производительности - 30 лет. Известняки флюсовые. ОАО «Металлург» эксплуатирует IV участок месторождения Пикалевское флюсовых известняков. Обеспеченность запасами - 6 - 11,5 лет. На 01.01.09 запасы его по кат. А+В+С1 286225 тыс.т. (4,4% к запасам РФ), С2 29203 тыс.т. В 2008 году было добыто 1768 тыс. т. (4,7% к добыче в РФ).

В области известно одно месторождение доломитов для металлургии - Заручьевское, отнесенное к нераспределенному фонду. Запасы его по кат. А+В+С1 составляют 65366 тыс.т., кат. С2 - 45198 тыс.т. Минеральные краски представлены 2 месторождениями, отнесенными с нераспределенному фонду. Их запасы по кат. В+С1 составляют 82,5 тыс.т.

До недавнего времени ситуация на рынке нерудных строительных материалов (щебня, песка, гравия, камня) представителями строительного бизнеса Петербурга практически не обсуждалась. Компании, особенно в секторе жилищного строительства, были заняты укреплением своих позиций на рынке: ажиотажный неудовлетворенный спрос с лихвой окупал любые затраты; впрочем, на тот момент они не были слишком высокими. В 2011 году, когда выяснилось, что строители переоценили платежеспособность населения и рост цен станет едва ли не основным барьером на пути расширения спроса, ситуация на рынке нерудных стройматериалов замелькала в комментариях специалистов в качестве одного из факторов, определяющих удорожание строящегося жилья. Каждый подобный комментарий непременно содержит фразу:

"Рост цен на первичном рынке жилья объясняется стремительным повышением себестоимости строительства, вызванным в том числе и изменением стоимости строительных материалов". В списке материалов, которые подорожали на 20-30% только за первое полугодие 2011 года, присутствует песок, главный компонент для производства "основы всего" - бетона и кирпича. Рост цен на песок многие комментаторы считают результатом того, что все эти годы происходила монополизация рынка нерудных материалов. Цены начали стремительно расти после того, как группа ЛСР монополизировала на 100% производство морского песка, на 90% - речного и около 70% карьерного песка". И в дальнейшем, по мнению многих экспертов, монополисты нерудного рынка не откажутся от возможности диктовать цены.

Диспозиция

Обычно, говоря об инертных или нерудных стройматериалах, в первую очередь имеют в виду песок и щебень, используемый в строительстве как в чистом виде (например, для отсыпки), так и в качестве наполнителя при производстве бетона и асфальтобетона.

Рынок производства инертных стройматериалов, как правило, имеет локальный (региональный), в крайнем случае - межрегиональный характер. Особенно это характерно для производства песка, который можно добывать практически в каждом регионе. Несколько иначе дело обстоит с рынком щебня, так как месторождения гранитного и доломитового щебня есть далеко не везде. Ленинградскую область, которая, собственно, и является главным местом производства нерудных стройматериалов, поступающих на строительный рынок Петербурга, природа в этом смысле не обидела. "Ленобласть с советских времен - один из основных центров добычи гранитного щебня.

Другими центрами всегда считались Карелия, Воронежская область, Урал. Если брать ближнее зарубежье, то это Украина и Белоруссия". Сегодня на рынке Петербурга щебень, добытый на карьерах Ленобласти, занимает 90%, остальное поступает из Карелии, крайне редко - из Украины и Белоруссии. Некоторые эксперты, определяя сегодняшний объем потребления петербургским рынком двух основных нерудных материалов, называют 8-9 млн кубометров песка и столько же щебня. Дмитрий Игнатьев, председатель правления ПО "Ленстройматериалы", более сдержан в оценках: на его взгляд, цифра 5 млн кубометров ближе к истине, особенно по щебню. Добывается, впрочем, на несколько миллионов кубометров больше. При этом специалисты Комитета по строительству Ленобласти отмечают, что щебеночная промышленность оживилась в конце 1990-х, а с 2001 года демонстрирует небольшой, но стабильный рост - в пределах 8-10%. По официальным статистическим данным, в 2010 году в Ленобласти было добыто около 12 млн кубометров щебня. Рост объемов добычи в этом году также составит около 10-12%.

По данным Комитета по природным ресурсам и окружающей среде Ленобласти, сегодня в регионе добычей щебня занимаются 18 предприятий.

Лидеры по производству щебня:

-ОАО "Гранит-Кузнечное" (группа ЛСР)

-ЗАО "Каменногорский комбинат нерудных материалов" (ПО "Ленстройматериалы")

Стоит отметить, что в последние годы на рынке производства нерудных материалов, пожалуй, только группа ЛСР и ПО "Ленстройматериалы" реализовали внятные стратегии по наращиванию производственной базы и увеличению своих долей. Последняя крупная сделка произошла в конце прошлого года - ЛСР купила ОАО "Ленинградский речной порт". В 2004 году группа открыла в Приозерском районе дробильно-сортировочный завод годовой мощностью 1,5 млн кубометров щебня. В целом доля ЛСР на рынке песка Петербурга и Ленобласти 70%, по щебню -принадлежит 35%".

Долю ПО "Ленстройматериалы" на рынке щебня Дмитрий оценивают в 37-40%. Кстати, компания также добывает песок, но он полностью идет на принадлежащий холдингу Павловский завод строительных материалов, который производит силикатный кирпич. В производстве нерудных стройматериалов компания сделала ставку на щебень. "У нас один из самых широких ассортиментов щебня, - говорит Дмитрий Игнатьев. В прошлом году, например, мы открыли первый на Северо-Западе завод по производству кубовидного габброидного щебня".

С точки зрения потребителей рынок нерудных материалов делится на три равные части: строительство и ремонт автодорог, содержание, ремонт и строительство железных дорог, производство стеновых материалов (кирпича, панелей, блоков), в том числе для жилищного строительства, и всех видов бетона.

Естественно, с ростом деловой активности в одном из этих трех сегментов рынка увеличиваются и объемы производства нерудных материалов. В связи с оживлением на строительном рынке Петербурга и Ленобласти выросли объемы производства песка и щебня. В итоге в настоящее время производственные мощности карьеров и заводов двух лидеров рынка нерудных материалов загружены практически полностью. Однако 2010-11 годы оказались для производителей нерудных материалов достаточно сложными. Главным фактором, вызвавшим определенные трудности у производителей нерудных материалов, стали проблемы с финансированием железнодорожников и дорожных строителей. «В системе РЖД шел очередной этап реформ».

РЖД было не до строительства и ремонта магистралей. Проблемы с финансированием сказались на объеме строительства дорог, а соответственно - на продажах продукции в этом сегменте.

Повлиять на финансируемых из бюджета дорожников практически невозможно. Впрочем, и с естественным монополистом - РЖД тоже особо не поспоришь. Дмитрий Игнатьев считает, что эти два сегмента находятся не в рынке, а рядом с ним. "К примеру, РЖД диктует свои условия продажи щебня, поясняет руководитель ПО "Ленстройматериалы". В том числе и отпускные цены, которые ниже рыночных примерно на 30-40%. Мы принимаем эти условия, потому что иначе составы с нашей продукцией будут отправляться в последнюю очередь". В такой ситуации производители вынуждены часть своих издержек перекладывать на оставшийся сегмент рынка потребления. "В частности - на жилищное строительство и производителей бетона".

Щебень в Санкт-Петербурге постепенно становится все более дорогим и дефицитным товаром в высокий сезон. С начала 2011 года стоимость щебня в регионе уже выросла на 8%. Продавцы щебня полагают такой рост невысоким, ведь цены еще не достигли даже докризисных уровней. Однако компании-потребители уверяют, что цены растут колоссально. Кроме того, они уже столкнулись с дефицитом щебня на рынке в высокий сезон.

Прежде всего страдают компании, занимающиеся дорожным строительством. Дело в том, что щебень дорожает до 4 раз за сезон. Однако госструктуры это подорожание не учитывают - и рассчитывают стоимость контрактов, опираясь на старые расценки. Из-за этого компании теряют деньги и рискуют сорвать сроки строительства.

В 2011 г. темпы роста производства НСМ несколько возросли: по данным Росстата, за 6 месяцев текущего года объем производства нерудных строительных материалов увеличился на 14,5% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года до 136,8 млн м³; производство песков строительных увеличилось на 6,6% до 45,9 млн м³; щебня и гравия - на 18,5% до 82,0 млн м³.

По объемам производства щебня и гравия лидирующие позиции традиционно занимают Северо-Западный, Центральный и Уральский федеральные округа - именно здесь находятся крупнейшие месторождения и предприятия.

Отрасль производства нерудных строительных материалов никогда не отличалась высокой рентабельностью -- даже в самые благоприятные годы она едва достигала 10-15 %. Несмотря на некоторый рост объемов производства в 2010-2011 гг, проблемы предприятий еще более усилились от бесконтрольного роста тарифов на электроэнергию, топливо, железнодорожные перевозки и низкими ценами продукции на рынке.

Серьезный рост цен на нерудную продукцию отмечают все строители.

Динамика цен приводится в таблице ниже.

Средние цены производителей и средние цены приобретения щебня и гравия в России в 2003-2010 гг., руб./м3

Сейчас в Ленобласти добывается, по разным оценкам, около 12 миллионов куб. м щебня - областные месторождения обеспечивают 80% спроса городских компаний. Еще порядка 20% от потребляемого в Петербурге щебня поступает из Карелии. Традиционно лидером рынка считалась компания ЛСР. Однако сейчас многие компании решают проблему дефицита щебня, создавая собственные карьеры (такие месторождения есть, например, у ЗАО «ПО «Возрождение», ООО «Дорожник-92», у ЗАО «ВАД»). Однако нужно иметь в виду, что процесс добычи щебня требует значительных финансовых и трудовых затрат.

Эксперты уверены, что единственный выход при сохранении существующих темпов роста строительного рынка - это разработка новых месторождений.

За девять месяцев 2011 года, по данным регионального координационного центра по ценообразованию в строительстве, стоимость щебня (фракций, наиболее ходовых в жилищном строительстве, 20-40 мм) возросла на 7-10% и, таким образом, не превышает темпы инфляции. Впрочем, по словам президента Генподрядной компании "СТЭП" Дмитрия Куниса, в себестоимости жилищного строительства песок и щебень в чистом виде занимают не более 5%.

Производство нерудных материалов достаточно метало - и энергоемкое. В свою очередь, в этом году значительно выросли энерго - и железнодорожные тарифы, поднялись в цене металл и дизельное топливо, все это не могло не сказаться на себестоимости добычи щебня. Добыча нерудных материалов требует серьезных инвестиций в модернизацию производственной базы - изрядно изношенного советского наследия. К примеру, полное перевооружение завода в Приозерском районе обошлось в 12 млн. долларов. Вкладывать в модернизацию оборудования необходимо постоянно. И не стоит забывать о росте заработной платы, опережающем инфляцию. Рост зарплаты составляет около 15%". Кроме того, есть еще такой фактор, как сезонность рынка, - для нерудных материалов это достаточно характерно.

Традиционно пик спроса приходится на летний период, тогда как зимой отмечается спад. Так что 30%-ный рост стоимости нерудных материалов его производители считают вполне обоснованным. Примечательно, что так же считает и Олег Алимпиев, председатель Комитета по строительству Ленобласти. Наконец, и сами потребители песка и щебня - строительные компании и производители бетона не называют ситуацию катастрофической.

Дробление монополии

Другими словами, в данный момент негативного влияния монополизации рынка нерудных материалов в виде пресловутого диктата цен, участники строительного рынка не ощущают. Противоположную точку зрения высказывает, Лев Каплан, который убежден в необоснованности повышения цен и утверждает, что их рост произошел после окончательной монополизации рынка песка группой ЛСР. Темой для обсуждения должно стать не обоснование повышения цен на песок и щебень, а монополизация одного из сегментов стройиндустрии. "В любой отрасли многие игроки стремятся занять наибольшую долю рынка. Это нормальное желание серьезной компании. В то же время государство должно ограничивать монополизацию рынков.

В нашем случае этого сделано не было. И этот прецедент не может не настораживать. Олег Коломийченко, руководитель территориального управления федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, пока не находит причин для вмешательства в ситуацию.

По мнению собеседников, ценовой диктат на рынке нерудных материалов маловероятен, поскольку его ограничивают несколько факторов. Один из них - традиционный эластичный спрос на строительные материалы.

Потребитель остро реагирует на неадекватность цен и в конце концов переключается с одного продукта на другой. Нельзя сбрасывать со счетов и продукцию из других регионов. В любом случае, цены на производимые в Ленобласти нерудные стройматериалы всегда будут ниже, чем цены на привозную щебенку (с учетом расходов на транспортировку).

Кроме того, по заявлениям правительства Ленобласти, планируется включить в оборот неразрабатываемые месторождения. Не исключено, что появятся новые игроки. Старые, в частности ПО "Ленстройматериалы", по словам Дмитрия Игнатьева, не намерены наращивать производственную базу, так как "для увеличения объемов производства пока плохая конъюнктура". Впрочем, дальнейшее развитие рынка нерудных стройматериалов будет зависеть не только от стратегий его лидеров, но и от развития стройиндустрии региона в целом. Как уже говорилось выше, неразрывная связь между спросом и предложением на рынке производства нерудных материалов чувствуется особенно остро.

Анализ рынка производственно-складской недвижимости

Производственные помещения играют важнейшую роль в бизнес-процессах -- ведь именно здесь происходит обработка ресурсов, создаются товары -- объекты дальнейших торговых отношений.

Материалы, используемые при производстве товаров, так же как и готовую продукцию, необходимо где-то хранить -- перед производителем возникает задача купить или арендовать складские помещения. Без склада не обойтись и крупным торговым сетям, и импортерам товаров.

В зависимости от конкретных технологических процессов, логистики и особенностей своей продукции потенциальные арендаторы и покупатели коммерческой недвижимости выдвигают к производственным и складским помещениям те или иные требования. Принципиально важными общими характеристиками являются: местоположение объекта; площадь и планировка помещений; этаж; высота потолков; допустимые нагрузки на пол; наличие и характеристики погрузочно-разгрузочного оборудования; возможность подъезда или въезда внутрь различных типов автомобильного или железнодорожного транспорта; особенности пропускного и внутриобъектового режимов и т. д.

Кроме этого, при подборе производственных помещений могут быть важны: наличие электрических мощностей, водоснабжения и канализации; возможность размещения шумного оборудования; возможность использования горючих, ядовитых или резко пахнущих веществ. На производстве должны быть созданы комфортные условия труда работников.

В отличие от производственных помещений, к складам часто выдвигаются требования по поддержанию особых климатических условий (например, «холодильный склад»); во многих случаях, на складе нет необходимости поддерживать определенную температуру («холодный склад»).

В течение 2010-11 гг. ставки арендной платы в складских комплексах класса «А» увеличились на 6%,. Собственники ряда объектов несколько снижают ставки, тем самым увеличивая уровень заполняемости для сохранения достигнутой доходности объекта. Рост ставок в складских комплексах класса «В»+ и «В» составил 21%.

Увеличился период поиска помещений - сделки 2010-11 гг., как правило, были заключены компаниями, которые начали поиск помещений класса «А, «В+», «В» ещё в 2009 г.

Ряд арендаторов, чтобы в меньшей степени зависеть от конъюнктуры рынка аренды, предпочитают приобрести помещения в собственность.

Специфической особенностью производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области является тот факт, что в отличие от большинства российских регионов логистические мощности области несут дополнительную нагрузку, так как помимо удовлетворения нужд внутреннего рынка области призваны служить распределительными площадками для грузопотоков между Россией и европейскими странами.

Общая площадь ввода в 2011 году складских площадей составляет около 43 тыс. кв. м, в том числе около 40 тыс. кв. м приходится на строящуюся в промзоне «Шушары» I очередь логистического центра Nordway литовского девелопера BSV. Такие данные приводит Colliers International Санкт-Петербург. «БН.ру».

Позитивные рыночные тенденции, получившие развитие в сегменте складской недвижимости в 2010 году, наблюдались и в 2011 г. В этот период продолжился рост активности спроса, что привело к увеличению числа сделок в качественных складских комплексах, снижению доли вакантных помещений и плавному росту ставок аренды. Объем поглощения складских площадей составил 73 тыс. кв. м, что в 20 раз превышает показатель 2010 года.

Средний уровень вакантных площадей снизился с 22% до 14% и составил 128 тыс. кв. м. На фоне небольших объемов нового строительства, а также при условии сохранения существующего темпа поглощения, прогнозируемый уровень вакансии к концу года составит 7-10%.

В 2010 г. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию четыре производственно-складских комплексов общей площадью 65,5 тыс. кв. м, что является совершенно недостаточной величиной прироста рынка этого вида недвижимости. Рост предложения составил 3,6%. В связи с ограниченными финансовыми ресурсами девелоперов производственно-складской недвижимости, более 70% проектов было заморожено, приостановлено или отменено.

В ленинградской области новое предложение формируется за счёт перепрофилирования комплексов, состоящих из зданий, построенных в советское вркмя. На долю складов класса «В+» и «В» приходится31 % общего предложения. В свою очередь в области наибольшее предложение представлено складами класса «С».

Планируемый прирост рынка производственно-складской недвижимости в 2011 г. составит около 124 тыс. кв. м.

В 2011 году ставки аренды на высококачественные складские площади начали расти и составили для класса А - $100-115 за кв. м/год, для класса В -$80-105 за кв. м / год (без учета НДС и операционных расходов). За I квартал рост ставок составил 5-7%.

Рост ставок аренды вызван сокращением уровня вакантных площадей во многих действующих объектах, а также постепенным «вымыванием» с рынка ликвидных площадей большого формата.

Спрос на складские площади восстанавливается медленными темпами. Наиболее востребованные площади расположенные в непосредственной близости от городов или в пределах городской черты, по мере удаления от Санкт-Петербурга ликвидность производственно-складских помещений падает. Более всего востребованы склады класса «С». На начало 2011 г. уровень вакантных площадей для производственно-складских помещений составил до 10 %.

Проведённый анализ продажи и аренды производственно-складской недвижимости с сопутствующей административно-бытовой функцией показал: диапазон цен продажи составляет от 9880 руб./кв. м до 14000 руб./кв., аренда обходится 295-350 руб./кв.м .

Для встроенных производственно-складских помещений цены предложений по аренде находятся в диапазоне от 60 руб./кв. м до 250 руб./кв. м. срок экспозиции объектов стандартный от 6 до 12 месяцев.

Анализ рынка земельных участков

Рынок земли Ленинградской области сформировался не так давно. На нём появились профессиональные игрок, рассматривающие землю как инвестиционный продукт, с их подачи сформировался вторичный рынок земельных участков, на котором сегодня участники рынка недвижимости - девелоперы и инвесторы - активно приобретают участки под застройку.

Другая группа участников земельного рынка, «пострадавшие» от кризиса, - производители сельхозпродукции. Большинство из них не имеют необходимых денежных средств на развитие бизнеса и напрямую зависят от банковских кредитов. Поэтому собственники сельхозугодий задумываются над вопросом частичной продажи для высвобождения средств на дальнейшее ведение хозяйства или полной продажи всей земли. При этом высвобождаются интересные, в плане их дальнейшей перспективы, земли. Такие земли рассматриваются как наиболее привлекательные для потенциального инвестора.

Рыночная стоимость сельскохозяйственных земель ниже земель другой категории. Рынок земельных участков крайне неоднороден. Выделяются депрессивные районы, где практически не ведётся инвестиционно-строительная деятельность.

Чем дальше от Санкт-Петербурга, тем ниже инвестиционная активность. Исключение составляют районы, где развиваются крупные производственные и логистические центры (Тосно, Усть-Луга, Кириши, Тихвин. Волхов).

5.5 Характеристика предприятий - собственников

К юго-западу от Санкт-Петербурга на Ижорской возвышенности находится МО «Волосовский район». Его площадь составляет 2,7 тыс. кв. километра, население -- 48,1 тыс. человек; административным центром является город Волосово. Район, исторически развивавшийся как сельскохозяйственный, богат полезными ископаемыми: здесь находятся месторождения известняковых доломитов, торфа, сланца, строительного камня, глины, песчано-гравийные залежи, и поэтому значительный вклад в его экономику вносят предприятия по производству строительных материалов. К числу наиболее успешных и перспективных относится ООО «Щебсервис». С 1995 года оно занимается добычей доломитизированного известняка открытым способом с последующей переработкой его на щебень, активированный и неактивированный минеральный порошок для асфальтобетонных и органо-минеральных смесей и доломитовую муку для раскисления почв. Вся продукция ООО «Щебсервис» имеет сертификаты качества. Её основными потребителями являются дорожно-ремонтные и строительные организации Северо-Западного региона и Карелии: ОАО «Автостройтранссервис», ЗАО «Автомагистраль», ООО «АБЗ ВАД», ОАО «Перспектива», ЗАО «Петер-асфальт» и другие. Кроме того, доломитовую муку для раскисления почв закупают сельхозпроизводители. В 2001-2002 годах предприятие участвовало в областной программе «Плодородие». Большое внимание руководство ООО «Щебсервис» уделяет модернизации материально-технической и производственной базы. В настоящее время износ эксплуатируемого оборудования и механизмов не превышает 70%. Ежегодно обновляется парк карьерного транспорта и горнотехнического оборудования. В обязательном порядке проводится экспертиза промышленной безопасности производственных объектов, создаётся резерв финансовых средств для предотвращения и ликвидации аварий. Функционирует служба производственного контроля. Коллектив ООО «Щебсервис» состоит из инженерно-технических работников, квалифицированных рабочих и управленческого звена -- всего 87 человек. Большинство имеют солидный производственный стаж, владеют современными технологиями. Многие удостоены почётных грамот и дипломов администраций Ленинградской области и Волосовского района, руководства областного комитета по дорожному строительству и транспорту. Все сотрудники предприятия застрахованы от несчастных случаев на производстве, обеспечиваются спецодеждой и спецпитанием, а также путёвками на санаторно-курортное лечение. Рабочие имеют возможность повысить своё профессиональное мастерство в учебных центрах. Динамика развития ООО «Щебсервис» во многом зависит от финансирования дорожной отрасли и сельского хозяйства Ленинградской области

В последние годы объёмы производства стабильно растут:

выпуск щебня в 2005-м составил 135 тыс. кубометров, в 2006-м -- 200 тыс., за 2007 год -- 240 тыс., за 2011 год - 303,5 тыс. куб. м;

минерального порошка в 2005-м было выпущено 37 тыс. тонн, в 2006-м -- 40 тыс., 2007 год - 35 тыс. тонн, в 2011 г. - 48,3 тыс. тонн.

ООО «Щебсервис» с момента создания в 1995 году считается одним из наиболее успешных предприятий Волосовского района. Специализация фирмы - добыча доломитизированного известняка открытым способом с последующей переработкой его на щебень, активированный и неактивированный минеральный порошок, который идет на производство асфальтобетонных и органо-минеральных смесей и доломитовую муку для раскисления почв. Казалось бы, объемы переработанного сырья невелики - около 300 тыс. куб. м в год. Но продукция фирмы настолько уникальна, что именно в Волосово обратились строители дорог Краснодарского края в преддверии сочинской олимпиады.

Сегодня «Щебсервис» - единственный в России производитель минерального порошка со специальными добавками, значительно улучшающего качество асфальта. К тому же, за счет низкой цены (по сравнению с гранитным здешний щебень в два раза дешевле) местное сырье активно используется в благоустройстве, в строительстве временных подкрановые путей. Основными потребителями являются дорожно-ремонтные и строительные организации Северо-Западного региона и Карелии: ОАО «Автостройтранссервис», ЗАО «Автомагистраль», ООО «АБЗ ВАД», ОАО «Перспектива», ЗАО «Петер-асфальт», поселения Гатчинского, Волосовского, Кингисеппского и Ломоносовского районов.

Машинно-тракторный парк компании насчитывает 17 единиц техники, доля новых средств механизации в нем весьма существенна. Модернизации материально-технической и производственной базы руководители ООО «Щебсервис» уделяют самое пристальное внимание, ежегодно обновляя парк карьерного транспорта и горнотехнического оборудования. Служба производственного контроля строго следит за своевременным проведением экспертизы промышленной безопасности собственных производственных объектов. Кроме того, на предприятии создан резерв финансовых средств для предотвращения и ликвидации аварий. В результате волосовское предприятие - одно из немногих в отрасли, где в настоящее время износ эксплуатируемого оборудования и механизмов не превышает 50%.

Созданное по инициативе руководства района и при финансировании дорожного комитета Ленинградской области производство в 2000 году было реконструировано. В начале здесь были установлены ленточные конвейеры, в ходе реконструкции их заменили на скребковые, герметично закрытые. Это позволило полностью избавиться от запыленности. Сборная автоматизированная линия смонтирована таким образом, чтобы после выработки месторождения можно было разобрать оборудование и перевезти на другой карьер. В качестве субподрядчиков на стройку пригласили специалистов компании «Волгацемсервис», которые занимались шефмонтажем завода. Производство небольшой мощности должно было работать на грани окупаемости, подобных линий на территории постсоветского пространства существовало только три - в Эстонии, в Белгороде и в Волосове. Поэтому сегодня это предприятие можно считать уникальным.

В профессиональном рейтинге ООО «Щебсервис» занимает лидирующие позиции по многим показателям даже в сравнении с крупными карьерами. А ведь коллектив здесь не велик - немногим более 80 человек. Крепкий водительский состав позволяет стабильно добиваться хороших производственных результатов. Правда, проблема подготовки кадров, существующая на большинстве предприятий района, не обошла стороной и этот коллектив. К примеру, постоянно ощущается дефицит сварщиков, токарей. На этом участке работы необходимы высококвалифицированные, надежные специалисты, но сегодня рабочие с соответствующей подготовкой широко востребованы и знают цену своему мастерству. Даже за 25 тысяч рублей - довольно высокая зарплата по волосовским меркам - удержать хорошего сварщика на предприятии сложно.

В какой-то мере привлечению молодых кадров на предприятие сегодня препятствует отсутствие четкой перспективы развития после 2015 года. Согласно проекту, на существующем участке предусмотрен 17-летний срок работы. Сегодня его запасов осталось примерно на 6 лет. Но по соседству с действующим предприятием есть другой участок того же месторождения. Его ресурсов хватит еще примерно на 8 лет - без затрат на переезд и переустановку. Однако залежи расположены на территории Кикеренского поселения. Возможен еще один вариант развития предприятия - провести доразведку существующего месторождения на площади 45 га. Но сегодня эти земли числятся как сельхозугодия.

Пользование существующими залежами ископаемых сегодня затруднено. Раньше предприятие перечисляло платежи за аренду в местную администрацию. С изменением структуры власти в муниципальных образованиях и принятием лесного и земельного кодексов оформить права на использование земельных ресурсов стало сложнее. Проект разработки месторождения предусматривает рекультивацию выработанного пространства карьера. Ведь участок относится к категории леса первой группы - иначе говоря, это зеленая зона населенных пунктов. На 9,8 га в этом году произведена посадка елей. Земли переданы лесхозу, как оговорено проектом. Однако на площади, где ООО «Щебсервис» должен работать в течение следующих 6 лет, также растет лес. И теперь, чтобы освободить участок под разработку, надо получить лесобилет. Его выдают уже не местные власти, а только обллесхоз. Новый лесной кодекс с этого года обязывает заключать договор аренды с правительством Ленинградской области.

Чтобы сохранить в районе перспективное предприятие, необходимо также ускорить процедуру перевода земель в статус промышленного назначения. Если сегодня не форсировать подготовку документации на разведанные, но не разработанные месторождения, это может привести к приостановке добычи и переработки полезных ископаемых, в то время как на участке залежей не планируется ни строительство, ни какие-либо другие виды эксплуатации земли.

В ближайшее время предприятие собирается увеличить рынок сбыта за счёт заключения договоров на поставку продукции в Калининградскую и Нижегородскую области. Кроме того, ведутся проектно-изыскательские работы по обеспечению прироста запасов на Роговицко-Кикеринском месторождении доломитизированного известняка с целью расширения минерально-сырьевой базы и развития производства. По инициативе руководства ООО «Щебсервис» занимается благотворительной деятельностью: оказывае финансовую помощь детски садам, школам, интернатам, домам престарелых и администрациям сельских поселений Волосовского района.

Организация имеет в аренде Роговицко-Кикеринское месторождение в аренде, производственные цехи и складские помещения в собственности. (По материалам в интернете).

188419, Ленинградская обл., г. Волосово, ул. Советская, д. 1. Тел./ф. 81373) 2-39-61. E-mail: sdk_99@mail.spbnit.ru

5.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемых объектов

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании (НЭИ) имущества. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Принцип наиболее эффективного использования предполагает тот вариант использования, который обеспечит объекту наибольший чистый доход в течение заданного периода времени, т.е. тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных, который является физически возможным, обоснованным и финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости объекта.

Как следует из определения рыночной стоимости способ использования объекта, определяющий его наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка того района, где он расположен. оценщик на стадии анализа "экономической оправданности" сводит варианты использования объекта к наиболее вероятным в сложившихся рыночных условиях и правовом поле.

Понятие наиболее эффективного использования является неотъемлемой составной частью определения Рыночной стоимости. Однако некоторые стандарты предусматривают специальное приложение принципа наиболее эффективного использования при оценке имущества, связанной с подготовкой финансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетов. Это приложение, относящееся к случаям установления так называемой Рыночной стоимости для существующего использования, рассматривается в Стандарте 3 МКСО.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Законодательная разрешённость -- рассмотрение тех способов использования, которые разрешены Законодательством России, Центром Стандартизации и Метрологии России, ограничениями на частную инициативу, и экологическим законодательством.

При наличии полного права собственности объект подлежащий оценке, может быть использован для целей собственного бизнеса, сдачи в аренду, возможно отчуждение объекта, а также его эксплуатация с целью извлечения дохода.

Физическая осуществимость -- рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. Использование для целей собственного бизнеса владельца (прямое назначение).

Финансовая целесообразность -- рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход собственнику, при наименьших капиталовложениях и максимальном сроке использования объекта.

Максимальная эффективность -- рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

НЭИ земельного участка «как свободного»

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования оценщик провел анализ объектов в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями.

Критерий физической возможности

Предприятие имеет в собственности и аренде несколько земельных участков. По площади рассматриваемые земельные участки довольно крупные, что дает возможность построить на них комплекс строений, например, производственно-складского назначения, торговый центр. Имеется возможность подключения ко всем необходимым коммуникациям.

Однако, рельеф участка неоднороден, представлен равнинами (небольшие холмы и заболоченные низменности), Природно-климатические условия характеризуются длительными зимами с сильными ветрами, дефицитом естественной освещенности и ультрафиолетовой радиации, большой влажностью

Таким образом, физические характеристики накладывают ряд ограничений на возможное использование участков, свойственных «северным» землям (специфика грунтов), в том числе ограничений, связанных с возведением многоэтажных конструкций.

Критерий законодательной разрешенности