Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и имущества ООО "Щебсервис" ЗАО "Щебсервис плюс" (Ленинградская область, Волосовский район, г. Волосово, ул. Интернатская, д. 44)

Ситуации, в которых может быть применен затратный подход:

- определение варианта наилучшего и наиболее эффективного

использования;

- итоговое согласование стоимости;

- обновление;

- оценки на пассивных рынках;

- цели страхования;

- цели подоходного налогообложения.

Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства.

Хотя при затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не мене затратный подход оправдан и в данном случае.

Затратный подход основан на анализе реально существующих активов и обязательств предприятия, а также на учете того обстоятельства, что при всех расхождениях между ценой, стоимостью и себестоимостью участники рынка тем не менее соотносят стоимость и цену с издержками производства и реализации. Основной недостаток затратного подхода - слабый учет степени полезности объекта для текущего или потенциального собственника. Вместе с тем затратный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надёжно просчитываются стоимости земельного участка и улучшений и величина накопленного износа.

В затратном подходе стоимость объекта недвижимости равна рыночной стоимости земельного участка плюс стоимость улучшений за вычетом накопленного износа улучшений.

Процедура оценки затратным подходом включает следующий последовательный алгоритм:

1. Оценка рыночной стоимости права собственности или аренды свободного земельного участка в целях его оптимального использования.

2. Расчёт затрат на возведение улучшений (определение стоимости восстановления или стоимости замещения улучшений).

3. Расчёт прибыли предпринимателя и добавление её к стоимости улучшений.

4. Определение величины накопленного износа.

5. Уменьшение стоимости восстановления (замещения) на сумму накопленного износа для получения остаточной стоимости объекта.

6. Добавление к остаточной стоимости улучшений рыночной стоимости прав на земельный участок.

Краткое описание методов определения восстановительной стоимости

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы определения полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения, которые можно разделить на две группы:

- методы, основанные на способах прямого определения затрат;

- методы, основанные на способах косвенного определения затрат.

К группе методов, основанных на способах прямого определения затрат, относятся:

1. Метод поэлементного расчета затрат. Суть метода заключается в суммировании по отдельным элементам объекта оценки (по оцениваемым единицам объекта оценки):

- стоимостей отдельных элементов объекта оценки;

-затрат на приобретение, транспортировку и сборку отдельных элементов объекта

оценки с учетом прибыли.

2. Метод анализа и индексации имеющихся калькуляций. Суть метода заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам, приводя их тем самым к современному уровню цен:

- затрат на материалы и комплектующие изделия;

- зарплаты рабочих;

- косвенных расходов.

К группе методов, основанных на способах косвенного определения затрат, относятся:

1. Метод замещения или аналого-параметрический метод. Метод основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому объекту по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта.

2. Методы статистического расчета стоимости. По статистическим данным о ценах и параметрах нескольких однотипных объектов разрабатывают модель расчетной стоимости.

3. Индексный метод (по трендам изменения цен).

4. Метод удельных ценовых показателей заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности, массы, объема и т.д.).

Оценка, полученная на основе затратного подхода, во многих случаях представляет собой верхнюю границу рыночной стоимости в силу того, что не все затраты производителя могут быть признаны рынком.

5.Базисный метод предполагает использование данных имеющейся проектно-сметной документации или наличие техпаспорта на объект и применение системы индексов пересчёта стоимости, представленной в базисном уровне цен - 1969 г., 1984 г., 1999 г. или 2001 г. в текущие цены.

6. Ресурсный метод основан на определении объёмов или массы основных элементов зданий и сооружений, расходов строительных материалов, в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат.

7. Метод сравнительной единицы предполагает расчёт стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности).

Доходный подход (П)-- совокупность методов оценки стоимости Объектов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования Объектов оценки. В основе доходного подхода в оценке лежит методология оценки бизнеса. Инвестора интересует прежде всего перспектива бизнеса, т.е. какую прибыль может получить предприятие в будущем, эффективно его используя.

Применение доходного подхода должно быть обусловлено тем, что рассматриваемая собственность, может существовать как самостоятельная экономическая единица, приносящая доход. Доходный подход требует тщательной оценки будущих доходов и расходов, связанных с функционированием объекта в соответствии с вариантом наилучшего и оптимального использования. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче на вложенный капитал. Указанные требования отражают различия в рисках, связанных с типом объектов оценки, условиями национального и местного рынков и др.

Применение доходных методов (дисконтирования денежных потоков, прямой капитализации дохода, равно эффективного аналога) требует соблюдения принципа наиболее эффективного использования объекта при максимальной его отдаче.

Метод дисконтирования денежных потоков и метод прямой капитализации - наиболее универсальные методы, применяемые к любым видам имущественных комплексов.

- Метод дисконтирования денежных потоков предполагает преобразование будущих доходов, ожидаемых инвестором в текущую их стоимость.

- Метод прямой капитализации достаточно прост, несомненным его достоинством является то, что, при всей своей математической простоте, он на основе простых рыночных данных (NOI и R) учитывает косвенным образом все требования инвесторов к объекту инвестиций: уровень дохода (NOI) и желаемую отдачу (R). Однако он привязан к данным одного наиболее характерного года и поэтому требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации. При наличии требуемой информации этот метод является наиболее надёжным из доходных методов.

Сравнительный подход (Ш) -- совокупность методов оценки стоимости Объектов оценки, основанных на сравнении Объектов оценки с объектами-аналогами Объектов оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом Объектов оценки для целей оценки признается объект, сходный Объектам оценки по основным его экономическим, материальным техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость.

Подход, основанный на сравнении продаж (далее в отчете сравнительный подход), исходит из признания, что цены имущества определяются рынком. Поэтому показатель Рыночной стоимости можно рассчитать на основании изучения рыночных цен объектов имущества, конкурирующих друг с другом за долю на рынке. Применяемый процесс сопоставления является основополагающим для Процесса оценки. При наличии данных подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости.

Когда данные недостаточны, применимость подхода, основанного на сравнении продаж, может быть ограничена. Недостаточное исследование, проведенное Оценщиком, тем не менее не может являться оправданием для исключения этого подхода там, где данные имеются в наличии или их можно удовлетворительно разработать. (См. Раздел 6.7 МСО-3 и его пункты по поводу рассмотрения исследования рынка, верификации данных, процедуры корректировки и согласования показателей.)

После того как данные по продажам будут собраны и верифицированы, следует выбрать и проанализировать одну или несколько единиц сравнения. Единицы сравнения используют две составные части, для того чтобы определить некий множитель (например, цену в расчете на единицу измерения или отношение, например, получаемое делением продажной цены имущества на его чистый доход, т.е. мультипликатор чистого дохода или число лет, за которое окупается покупка), который отражает точные различия между объектами имущества. Единицы сравнения, которые покупатели и продавцы на данном рынке используют при принятии своих решений о покупке и продаже, приобретают особую значимость, и им может придаваться больший вес.

Специфическими характеристиками объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям цен, уплачиваемых за имущество, являются элементы сравнения. При подходе на основе сравнения продаж они имеют решающее значение.

Чтобы провести непосредственные сравнения между имуществом, являющимся предметом сравниваемой продажи, и оцениваемым имуществом, Оценщик должен рассмотреть возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Корректировки могут сузить различия между каждым сравниваемым имуществом и оцениваемым имуществом. Для анализа различий и расчета корректировок Оценщики применяют количественные и/или качественные методы.

Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данное имущество больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного имущества, обладающего такой же полезностью, что и данное, поэтому цены продажи аналогичных товарно-материальных ценностей служат исходной информацией для расчета стоимости данного имущества.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений к продажам по объектам адекватным рассматриваемым и основывается на прямом сравнении оцениваемых объектов с сопоставимыми объектами. После анализа и согласования данных полученные результаты представляют собой «индикатор» рыночной стоимости объектов для типичного покупателя. Оценщику при анализе выбранных данных следует «очистить» их от возможных субъективных влияний рынка.

Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости в нашей стране ограничено в силу специфики рынка, которая характеризуется отсутствием открытой информации по фактическим результатам сделок купли-продажи.

Выбор подходов, методов и принципов оценки.

Интерпретация стоимости может быть обобщена следующим образом:

1. Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща имуществу, а зависит от желания людей. По мере изменения человеческих потребностей она меняется в зависимости от взглядов людей и от периода времени.

2. Объект оценки не может иметь стоимости, если он не имеет полезности. Полезность пробуждает желание обладать и способна приносить удовлетворение.

3. Для того, чтобы иметь стоимость, объект должен быть относительно дефицитным.

4. Желание покупателя, имеющего покупательную способность, должно сосредоточиться на объекте, имеющем стоимость. Выгоды от имущества реализуются на протяжении гораздо более продолжительного периода в отличие от быстро потребляемых товаров.

В результате анализа трех подходов относительно рынка недвижимого имущества оценщик выбирает следующие подходы и методы оценки стоимости оцениваемого имущества.

В рамках затратного подхода - применяем метод индексации стоимости для приведения цены к дате оценки. Исходя из анализа ситуации затратный подход наиболее применим в данном случае, так как местоположение предприятия относится к пассивным рынкам, предприятия единственные на данной территории со своей спецификой, которой нет аналогов в данном районе, применение данного подхода позволяет избежать риска избыточного инвестирования, что важно для инвесторов.

В рамках доходного подхода - применяем метод капитализации дохода, исповедующий определение стоимости на основе изучения того, сколько товар принесет прибыли его владельцу. Метод прямой капитализации используется в том случае, когда оцениваемый объект на дату оценки является действующим и его использование соответствует наиболее эффективному использованию. В нашем случае эти условия соблюдаются.

В рамках сравнительного подхода - для рынка рассматриваемых объектов движимого и недвижимого имущества предприятий выбираем метод сравнения продаж аналогичных объектов.

Однако для оценки стоимости месторождения данный подход не приемлем. Природная уникальность и крупномасштабность месторождений минеральных ресурсов по определению ограничивает возможность применения рыночного (сравнительного) подхода к оценке. В российской практике для оценки месторождений полезных ископааемых применяеются методы доходного подхода.

Расчёты рыночной стоимости проведены по каждому виду движимого и недвижимого имущества применительно, возможно применение одного или двух или всех трёх подходов для оценки конкретного вида имущества. Например, рыночная стоимость месторождений ведётся только доходным подходом, для некоторых единиц оборудования нет аналогов на рынке для применения сравнительного подхода, для объектов недвижимости и оборудования предприятий не применить доходный подход, так как для расчёта рыночной стоимости методом дисконтирования потоков невозможно разделить выпуск продукции предприятия, приходящийся на отдельные здания, сооружения и комплексы.

Выбор принципов, применяемых в оценке недвижимости

Принцип спроса и предложения применяется при определении рыночной стоимости объекта, он обусловлен соотношением спроса и предложения на свободном рынке предметов коллекционирования на дату оценки.

В нашем случае рассматриваемые объекты можно отнести к коммерческой деятельности с достаточно стабильным уровнем спроса со стороны потенциальных покупателей.

Принцип изменения требует, чтобы каждая оценка стоимости была привязана к определенной дате, учитывая, что физические, социальные, политические и экономические условия находятся в динамике и приводят к колебанию цен и стоимости.

Принцип используется, так как все изменения, в том числе инфляция, влияют на стоимость объектов.

Принцип конкуренции гласит, что цены устанавливают посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов и др. участников рынка.

В нашем случае принимается во внимание.

Принцип ожидания, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых объектом, с точки зрения обычных покупателей и продавцов. В данном случае рассматривается.

Принцип полезности, полезность объекта разными субъектами воспринимается по-разному. В данной оценке принцип полезности учитывается, так как оцениваемое имущество является приносящей доход недвижимостью.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Анализ на наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого Объекта проводится для выявления вариантов применения, соответствующих их наивысшей стоимости. На основании исследования рынка аналогичных оцениваемому имуществу оценщик пришел к заключению, что существующее использование с перспективой реализации на открытом рынке является наиболее эффективным их использованием. Этот вывод подтверждается наличием возможных и реальных потребителей данного имущества. На основании исследования рынка недвижимости и аренды оценщик пришел к выводу, что данное имущество обладает индивидуальной полезностью.

Принцип замещения, в соответствии с которым рациональный покупатель не будет платить за товары больше, чем стоимость приобретенной других аналогичных по полезности, принимается во внимание.

6.3 Применение доходного подхода

Этот подход позволяет рассчитать стоимость имущества путем пересчета ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. В этом отношении данный процесс очень похож на любой процесс установления цен на рынках капитала. Инвестор сегодня приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от их коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей её продажи.

Подход, с точки зрения дохода, представляет собой процедуру оценки исходя из того принципа, что стоимость собственности непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которую она генерирует в процессе использования.

Основной целью приобретения имущества является получение будущих доходов от их реализации или использования для собственного потребления. Рассматриваемое имущество предназначено для залога в качестве обеспечения под кредитные ресурсы или для получения инвестиций.

Для приведения будущих доходов к текущей стоимости недвижимости обычно применяют один из двух методов:

Метод капитализации дохода переводит величину годового дохода в показатель стоимости собственности. При этом стоимость определяется с использованием следующей формулы (путем деления дохода на коэффициент капитализации).

, где:

V - стоимость,

I - доход,

R - коэффициент капитализации.

В этом методе не учитываются предположения инвестора относительно предполагаемого срока владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций, что не позволяет провести отдельный учет возврата капитала и дохода на капитал.

Расчёт чистого операционного дохода осуществляется на основе анализа чистых операционных доходов объектов сопоставимых с объектом оценки с использованием метода сравнительного анализа их арендных ставок. А коэффициент капитализации

Указанный метод в настоящее время более применим, по нему можно рассчитывать ставку капитализации доходов для приносящей доход недвижимости.

В связи с ростом производства, относительно стабильной экономической и политической ситуации в стране, развитием бизнеса в регионе наблюдается повышенный интерес к возможности арендовать помещения вместо приобретения их в собственность (особенно для малых предприятий и частных предпринимателей).

Договор аренды - основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Для рассматриваемых Объектов недвижимости принимаем в качестве дохода среднюю из действующих а районе арендную плату, предполагая, что собственник сдавал бы в аренду все имеющиеся у него площади исходя из действующих на рынке ставок арендной платы.

Результат, полученный данным методом состоит из стоимости зданий и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости

Определение рыночной стоимости месторождения

У нас в стране основными методами оценки месторождений полезных ископаемых являются методы доходного подхода, преимущественно капитализации потенциальных доходов или дисконтирования денежного потока.

Остальные подходы применяются для получения расчетных показателей, используемых при определении стоимости месторождения, полученной методами доходного подходпа а также издержек, связанных с проведением работ по компенсации вреда, причиненного природной среде, определении стоимости горного имущества.

Методы затратного подхода применяются для определения стоимости воспроизводства и стоимости замещения зданий, сооружений, оборудования, а также для оценки природных ресурсов, теряемых или повреждаемых при эксплуатации месторождения и экологического ущерба. Методы сравнительного подхода применяются для получения значений цен на минеральное сырье и используемое оборудование.

За рубежом, там где развит гражданский оборот на недра (например, США), довольно широкое применение имеют методы сравнительного подхода. Имеющимися методическими руководствами по стоимостной оценке недр рекомендуется проводить с использованием трех подходов. Выбор метода определяется целями оценки, степенью изученности месторождения и рядом иных факторов. Причем, на разных этапах разведки и оценки месторождения могут быть использованы разные методы оценки.

Научный подход к экономической оценке полезных ископаемых в нашей стране начал формироваться с конца 30-х годов. Постановка проблемы и создание методических основ экономической оценки ресурсов недр связана с именами А. В. Хачатурова, М.И. Агошкова. К.Г. Гофмана, Н.А. Хрущева. В соответствии с разработанной в те годы методологией под экономической оценкой месторождений понималась денежная оценка запасов, определенная на основе цены на полезное ископаемое, затрат на вовлечение месторождения в эксплуатацию и величине эффекта, получаемого от эксплуатации запасов.

Для экономической или стоимостной оценки минерального сырья применялась временная типовая методика экономической оценки месторождений. Под экономической оценкой месторождений полезных ископаемых понималась разность между ценностью продукции, получаемой из запасов конкретного месторождения, и суммарными эксплуатационными и капитальными затратами на ее получение за весь период отработки месторождения с учетом фактора времени. Данный подход к оценке месторождений полезных ископаемых сохранился до настоящего времени и, с корректировкой на рыночные условия добычи и реализации сырья, может применяется для определения стоимости месторождений полезных ископаемых.

Т.е., оценка рыночной стоимости использования природных ресурсов выполняется исходя из цены на товарную продукцию, реализуемую горнодобывающим предприятием.

Стоимость месторождения (V) определяется как текущая ежегодно получаемого дохода в течение 22-х лет (Т) при ставке дисконтирования 0,04. Условно для простоты примера считается, что инвестиции осуществляются равными долями ежегодно и включаются в состав эксплуатационных затрат. В качестве ставки дисконтирования принимается процентная ставка ЛИБОР (ставка предложения кредитных ресурсов на Лондонском межбанковском финансовом рынке - 4%).

Определяются годовые издержки (И). Наиболее подходящей основой для определения издержек являются фактические данные о производственно-хозяйственной деятельности добывающего предприятия, расположенного в районе месторождения. Основным источником необходимой исходной информации служит годовой отчёт о о деятельности предприятия.

Поскольку рассматриваемое месторождение действующее, то нам не нужно определять прогнозную цену, информационной базой которой служит цена на аналогичный товар на международном рынке.

Стоимость минерального сырья всегда рассматривается с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного его использования. Этот принцип имеет место в нашем случае. Предприятие расположено в районе разрабатываемого месторождения, спрос на продукцию предприятия высокий, поэтому потери сырья практически отсутствуют, поскольку доломиты в этом месторождении хорошего стабильного качества и имеют широкое применение. Принцип НЭИ соблюдается.

В нашем случае, для расчёта рыночной стоимости месторождения исходим из того, что предприятия организованы и осуществляют свою производственно-хозяйственную деятельность непосредственно добывая и перерабатывая сырьё. Поскольку продукция предприятий пользуется повышенным спросом и предприятия ежегодно перевыполняют план, то цена их продукции востребована и принимается рынком, поэтому будем считать цены продукции предприятия рыночными и соответствующими международным. Продукция предприятий поступает в Украину и Белоруссию.

Для определения рыночной стоимости рассматриваемого месторождения применяем метод капитализации прибыли (ренты). Применение этого метода базируется на вычислении текущей стоимости (ренты) природного объекта с использованием финансового потока прибыли, связанного с объёмом конечной продукции от использования оцениваемого природного объекта, со ставкой дисконта или капитализации, отражающей степень риска инвестиций в разработку и использование оцениваемого природного объекта, и экономического срока службы оцениваемого природного объекта.

Расчёт ведём методом прямой капитализации.

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

i = i_o + i_с + i_л + i _in + n _к,

где i_o -безрисковая ставка процента, %;

i_с - общерыночный риск, %;

i_л - премия на низкую ликвидность, %;

i_in - премия за качество менеджемента, %;

n_к - норма возврата на капитал, %.

В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана рекомендуемая для месторождений ставка ЛИБОР - 4,0 % .

Региональный риск. Определен по данным журнала «Эксперт» на основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2010-2011 гг., из которого следует, что инвестиционный риск Санкт-Петербурга (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен в суверенному риску РФ) - 2,8 %. В нашем случае запасы разведаны и подтверждены, поэтому региональный риск принимаем 1%.

Расчет поправки на риск вложения

Виды и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	Динамичный	1
Увеличение числа конкурирующих объектов	Динамичный		1
Изменение федерального или местного законодательства	Динамичный	1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	Статичный			1
Неполучение платежей	Динамичный		1					0
Неэффективный менеджмент	Динамичный
Криминогенные факторы	Динамичный									0
Финансовые проверки	Динамичный					1
Неправильное оформление договоров	Динамичный				1
Количество наблюдений		2	4	3	4	5	0	0	0	0	0
Средневзвешенное значение	1,8

Премия за инвестиционный менеджмент - чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как наш и предприятия работают стабильно прибыльно, не требуют особых навыков управления, значение риска принимается на уровне 1,0 %.

Поправка на низкую ликвидность это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта. Размер поправки был определен экспертно на уровне 0,5 %.

Определение нормы возврата капитала

Как отмечалось выше, коэффициент капитализации R включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Норма возврата капитала оценщиком была выбрана на основе усреднённых данных по отрасли, связанной с добычей и переработкой щебня, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 35 лет, т.е. норма возврата капитала составит 0,00556 (9%, 33 года - временное предпочтение в мировой практике). Метод Хокскольда.

Таблица расчета ставки капитализации

Наименование риска	Величина, %
Безрисковая ставка доходности	4,0
Региональный риск (риск неподтверждения запасов)	1,0
Поправка за предпринимательский риск	1,8
Премия за низкую ликвидность недвижимости	0,5
Премия на инвестиционный менеджмент	1,0
Норма возврата капитала (9%, 33 г.)	0,00556
СУММА	8,856

Соответственно стоимость месторождения будет равна:

Объём реализованной товарной продукции за 2011 год составил: 169895756 руб.

(Справки и годовой отчёт предприятия- без НДС )

154941322+14954434;

Средний уровень рентабельности по чистой прибыли в отрасли по переработке полезных ископаемых составляет: 9,34 % -9,96 % (по данным Росстата РФ и э ж. «Эксперт»)

Так как Предприятия не предоставили данные по чистой прибыли за 2011 год, оценщик принял в расчёт среднестатистические данные по отрасли европейской части. РФ, включая Северо-Западный регион. Исходя из технико-экономических показателей предприятий чистая прибыль их составит: 16921617руб. (169895756х0,0996).

Метод капитализации дохода переводит величину годового дохода в показатель стоимости собственности. При этом стоимость определяется путем деления дохода на коэффициент капитализации:

,

где: V - стоимость,

I - доход,

R - коэффициент капитализации.

Подставляя значения в формулу, получим рыночную стоимость месторождения:

191075170 руб. (16921617 : 0,08856).

Рыночная стоимость Роговицко-Кикеринского месторождения, выделенного предприятиям, определённая по доходному подходу на 01.01.2012 г. составляет 191075170 руб. (Сто девяносто один миллион семьдесят пять тысяч сто семьдесят руб.).

Определение рыночной стоимости земельных участков

Земля может оцениваться как природный ресурс (природный объект) и как объект недвижимости. Определение рыночной стоимости прав на оцениваемый земельный участок может быть выполнено с использованием одного из следующих методов: сравнения продаж, распределения, выделения, капитализации земельной ренты, остатка для земли, предполагаемого использования.(Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»).

Выбор между методами прямой капитализации и ДДП зависит от вида оцениваемого объекта, экономического срока его службы, а также от качества, количества и продолжительности поступления дохода. Качество и количество информации по сопоставимым объектам тоже оказывают влияние на выбор метода - имеется в виду определение ставок капитализации и дисконта и выбор метода оценки ставки возмещения.

Главное различие методов в том, что при капитализации берется так называемый репрезентативный доход (чистый операционный доход, денежные поступления до уплаты налогов) за один временной период (обычно год), который преобразуется в показатель текущей стоимости путем деления на ставку капитализации. При дисконтировании делается прогноз будущих доходов на несколько периодов, а затем они по отдельности приводятся к текущей стоимости с помощью ставки дисконтирования.

В основе формирования стоимости (ценности) земли лежит земельная рента. Так как земельная рента представляет собой периодически получаемый доход, то оценка стоимости земли осуществляется посредством капитализации данного дохода. Если имеется возможность сразу определить абсолютную величину стоимости земли, например, в виде рыночной стоимости земельных участков, то данная величина представляет собой капитализированную земельную ренту.

Для оценки земли или иных природных ресурсов, которые можно использовать на протяжении бесконечного периода времени, применяется классическая формула капитализации: V = R/e.

При оценке земли применяются только методы сравнительного и доходного подхода. Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым земельным рынком считаются самыми надёжными и достоверными.

В России рынок земельных отношений развит слабо, тем более, что трудно найти достоверную информацию по реальным продажам, поэтому наиболее надёжным для оценки стоимости земельных участков считается доходный подход и наиболее надёжные и приемлемые результаты дают методы прямой капитализации.

В качестве социальных норм временного предпочтения в мировой практике используются ставки дисконтирования 2-4%%, иногда ниже. Типичным примером является, когда в качестве периода капитализации применяется период в 3 года, что соответствует ставке капитализации в 3% (1/33х100%=3%), в качестве периода восстановления леса принимается срок в 70 лет, тогда коэффициент капитализации составит 1/70=0,014, (т.е. это норма возврата «биологического капитала).

Коэффициент капитализации для земли обычно меньше коэффициента капитализации для улучшений на величину фонда возмещения, т.к. считается, что земля не подвержен износу.

Коэффициент капитализации для улучшений состоит из нормы прибыли на капитали нормы возмещения капитала (по методу Ринга).

Стоимость земельного участка рассчитывается как среднее или средневзвешенное значение из скорректированных цен объектов.

Расчёт рыночной стоимости права аренды земельных участков

Для дальнейших расчетов выбраны аналоги аренды земельных участков.

Необходимо оценить рыночную стоимость права аренды земельного участка.

Для определения рыночной стоимости земельного участка использовались методические рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" .

Согласно указанным выше Методическим рекомендациям одним из методов определения рыночной стоимости земельных участков является капитализация земельной арендной платы (метод доходного подхода).

Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и\или пользование арендатору за плату на определенный срок. Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации.

Выбор объектов-аналогов - производственные площади

№ п/п	Земельные участки в аренде	Площадь аренды, соток	Цена руб./мес.	Стоимость аренды за 1 сот в мц /руб.
	Земли сельхозназначения fedorov1953@mail.ru
1	Ломоносовский район в районе д.Извара и у д. в районе д.Извара и у д. икольское, 89119701009, Игорь Викторович	17000	5950000	350
2	Волосовский, Волховский р-н, 89118408748, Ксения	100000	50000000	500
3	Всеволожский Кузьмолово дер. РОССТРО ,4120708	60	60000	1000
	ИТОГО средняя ставка аренды земли	117060	56010000	478,5

Ставку арендной платы рассчитываем как средневзвешенную из приведенной выборки Объектов. Подобраны идентичные объекты. Метод корреляции для определения тесноты связи и разброса ставок н применяем, так как колебания ставок в разных районах минимальные, из расчета исключены неадекватные к нашим условиям ставки.

Исходя из расчета принимаем для дальнейшего расчета ставку арендной платы за 1 кв. м земельного участка земель сельхозназначения в сумме 4,785 руб.

Результаты вычислений приведены в таблице.

Определение коэффициента капитализации

На практике сложилось несколько способов расчета ставки капитализации. Первый способ - рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. В России данный способ в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок характеризуется высокой нестабильностью.

Второй способ - расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. Третий способ - анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки). Данный способ прост, но требует достоверной информации о продажах сравниваемых земельных участков.

В нашем случае применим второй способ расчета - метод кумулятивного построения. Согласно данному методу коэффициент капитализации включает три элемента:

Безрисковая ставка. В качестве безрисковой ставки была взята эффективная доходность к погашению еврооблигаций Российской Федерации (в долларах США):

Код ценной бумаги XS0088543193,

Номер государственной регистрации MK-0-CM-119,

Дата погашения 24 июня 2028 год,

Объем выпуска, USD 2 500 000,

Номинальная стоимость, USD 1 000.0000,

как наиболее надежного инвестиционного инструмента на дату оценки, отвечающего перечисленным выше условиям. Согласно банковскому бюллетеню «Рынок государственных ценных бумаг» за февраль 2006 года по итогам торгов облигациями на Московской межбанковской валютной бирже ставка дохода данной еврооблигации составила 5,9% (по данным "МФД-ИнфоЦентр" - www.mfd.ru).

Региональный риск. Риск инвестиций в земельные участки в конкретном регионе. Общее правило расчета данного риска: чем выше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску. Размер премии за данный вид риска в отечественной литературе колеблется в диапазоне 0-5%. Учитывая следующие факты:

- экономическая ситуация на рынке земельных участков в данном регионе не стабильная;

- оцениваемый земельный участок расположен в закрытом территориальном образовании;

- основным источником инвестиций в экономику региона являются собственные средства предприятий;

Размер регионального риска будет не менее 4%.

Риск за неудачу в инвестиционном менеджменте не учитываем.

Риск ликвидности. Риск, связанный с потерями при реализации земельных участков из-за недостаточной развитости или устойчивости рынка. Рынок земли в Ленинградской области, как уже не раз было отмечено, недостаточно развит и устойчив. Величина данного риска составит около 2,5%. Данная поправка рассчитывается на основании безрисковой ставки и срока экспозиции. Срок экспозиции земельного участка, в пользовании на условиях аренды, составит около 8 месяцев (по информации, полученной в результате анализа обзоров статей СМИ. Безрисковая ставка составляет 5,90%.

Таким образом, данную поправку можно рассчитать следующим образом: 8 мес. * 5,90 /12 мес. = 3,93%.

Расчет коэффициента капитализации и рыночной стоимости земельного участка представлен в таблицах ниже. (J = J_b+УdJi)

Стоимость = доход/ ставка капитализации.

Ставка капитализации (наиболее вероятная)
Наименование составляющих	в %
Безрисковая ставка	5,90
Региональный риск	4
Поправка на ликвидность	3,93
Ставка капитализации	13,83

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом капитализации земельной арендной платы представлен в таблице ниже.

Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка

Годовой доход от владения земельным участком, руб.	Площадь земельного участка, кв.м	Ставка капитализации	Стоимость права аренды земельного участка на 01.01.12. 4=(1/3)
1	2	3	4
181360	6317	0,1383	1311350
9362330	543500	0,1383	67695800

Расчёт дохода от аренды

ПОКАЗАТЕЛИ	Земельный участок с/х назначен.	Земельный участок лесной
1. Ставка арендной платы за 1 м2 / мес. (руб.)	4,785	4,785
2.Средняя ставка (исходя из принципа ННЭИ), 1 м2 (руб.)	Кф -0,5	Кф.-0,3
3.Площадь земельного участка (м2)	6317	543500
4. Сумма аренды (руб.) в м-ц ИТОГО за год (руб.):	30227 181360	2600648 9362330

Потенциальный годовой валовой доход от Объекта при сдаче в аренду возможен в сумме: (коэффициент 0,5 и 0,3 учитывают возможные сроки экспозиции более 8 мес.)

30227 х 12 х 0,5= 181360 руб. для земельного участка с/х назначения;

2600648 х 12 х 0,3= 9362330 руб. для земельного участка лесного.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть назначена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск вложений в недвижимость, за инвестиционный менеджмент и др. факторы, связанные с конкретными инвестициями.

При стабильных доходах от вложенных инвестиций, в данном случае - стабильные арендные платежи, более приемлем метод прямой капитализации. Для земли Ставка капитализации не включает норму возврата капитала.

Выбор объектов-аналогов - для земельных участков в собственности

№ п/п	Земельные участки в собственности	Площадь участка (м2)	Цена руб./м2.	Стоимость участка (руб.)
1	Куковицы № лота 0048177	2000	175,0	350000
2	Торосово № лота 00389481	2337	429,74	1000000
3	Волосовский район № лота 0034308	1000	300,0	300000
4	Сельцо № лота 0034103	1700	649,0	1103300
5	Большая Вруда № лота 0032771	1500	300,0	450000
6	Большая Вруда № лота 0031804	1900	210,53	400000
7	Сумино № лота 0021715	2500	400	1000000
8	Сельцо № лота 0021713	2500	396	990000
9	Терпилицы № лота 0014304	1500	233,33	350000
10	Волосовский район № лота 0006157	1500	366,67	550000
11	Волосово № лота 0006413	600	583,33	350000
	ИТОГО средневзвешенная стоимость 1 м2	17537	390,22	6843300

В результате анализа стоимости одного квадратного метра земельного участка в собственности мы определили средневзвешенную ставку стоимости 1 м2 земельного участка в Волосовском районе. Выборка стоимостей земельных участков проводилась с учётом максимальной идентификации, поэтому корректировки на идентичность не проводились.

Исходя из вышеизложенного определяем рыночную стоимость принадлежащих предприятию участков. Результаты сводим в таблицу.

№ п/п	Наименование участка	Площадь участка	Стоим. 1 м2	Рыночная стоимость (руб.)
1	ООО «Щебсервис» Земельный участок под строительство складских помещений (земли промышленности). Ленинградская обл., Волосовский р-н, п. Кикерино. Свидетельство о праве собственности на земельный участок от 17 декабря 2009. 78-АД 239395 РН 47-78-09/047/2009-198, КН 47:22:0500013:5	9800 м2	402,40	3943520
2	ООО «Щебсервис» Земельный участок под строительство ангара (земли населённых пунктов) Ленинградская обл., Волосовский р-н, п. Кикерино Свидетельство о праве собственности на земельный участок от 04 декабря 2009. 78-АД 239149 РН 47-78-09/047/2009-196, КН 47:22:0500013:15.	2120 м2	402,40	853090
3	. ООО «Щебсервис» Земельный участок под строительство автовесового поста (земли населённых пунктов), Ленинградская обл., Волосовский р-н, п. Кикерино Свидетельство о праве собственности на земельный участок от 27 октября 2009. 78-АД 237541 РН 47-78-09/047/2009-120, КН 47:22:0500013:19.	330 м2	402,40	132790
4	ООО «Щебсервис» Земельный участок под зданиями, сооружениями (земли населённых пунктов), Ленинградская обл., Волосовский р-н, п. Кикерино Свидетельство о праве собственности на земельный участок от 08.06. 2009 г. 78-АГ 638600 РН 47-78-09/020/2009-131, КН 47:22:05-00-013:0013.	46437 м2	402,40	18686250
5	ООО «Щебсервис» Земельный участок под размещение склада для хранения материалов (земли населённых пунктов) Договор № 369 от 30.10.2009 г. Ленинградская обл., Волосовский р-н, п.Кикерино Свидетельство о праве собственности на земельный участок от 01.12. 2009 г. 78-АД 238858 КН 47:22:0500013:1	2900 м2	402,40	1166960
6	ЗАО «Щебсервис плюс» Земельный участок под производственную базу (земли промышленности), Ленинградская обл., Волосовский р-н, Губаницкач волость, Свидетельство о праве собственности на земельный участок от 16.12. 2004 г. 47-АА 410609 РН 47-01/28-15/2004195 КН 47:22:06-44-001:0006	20224 м2	402,40	8138140
	ИТОГО			32920750

Средняя ставка арендной платы в рыночных условиях составила (расчёт выше) 4,785 руб. за 1 м2 в месяц.

Исходя из ставки арендной платы рассчитаем рыночную стоимость земельных участков, находящихся в собственности.

Предполагается, что они не простаивают в экспозиции, поэтому корректирующие коэффициенты не применяем. Тогда рыночная стоимость 1 м2 ЗУ в год составит:

(4,785 х 12) /0,1385 = 414,58 руб.

Рыночная стоимость ЗУ согласно выборке составила 390,22 руб. за 1 м2. Средняя стоимость 1 м2 земли в собственности будет: 402,40 руб., На этой базе рассчитаем рыночную стоимость остальных участков. (см. таблицу выше)

Метод анализа дисконтированных денежных потоков переводит будущие доходы и расходы в текущую стоимость по ставке дисконтирования. Данный метод не рассматриваем, ввиду отсутствия исходных данных от Заказчика.

Рыночная стоимость земельных участков, расположенных в Волосово находящимся в собственности организации, по доходному подходу на дату оценки 01.01.2012., составляет 91401370 руб. (расчёт без НДС).



6.4 Применение затратного подхода

Затратный подход основан на принципе замещения, т.е. определении стоимости товаров, аналогичных рассматриваемым в текущих ценах на базе затрат, связанных с производством данных товаров. Методология затратного подхода базируется на анализе процесса формирования стоимости объекта оценки в прошлом. Исходя из потребительских свойств товара на базе идентификации уровня сходства (функционального, конструктивного, параметрического) методом индексации и с учетом корректировок и поправок, а также с учетом трех видов износа (физического, функционального, внешнего), возможно определить рыночную стоимость оцениваемого оборудования.

Оценка стоимости объекта, полученная на основе затратного подхода, является более адекватной к рыночным условиям, поэтому, например, когда стоимость фондов, введенных в эксплуатацию до наступления рыночной реформы (в советское время ) и имеющих нулевую остаточную стоимость и самортизировавшихся не один раз, но вполне отвечающих своему назначению и находящихся в удовлетворительном рабочем состоянии, благодаря своевременным текущим, капитальным и текущим ремонтам и реконструкции, её необходимо привести к стоимости на текущую дату. Кроме того, это особенно относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации основным фондам, или к стоимости на малоактивных и специализированных рынках.

Существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным, как например, оценка на рынке очень редких и уникальных активов, которые продаются очень редко либо вообще не продаются, или наделены обременениями, или поставляются только под заказ - оборудование и т.п.- (поставка под заказ предполагает, как правило, следующую схему приобретения активов: заключение контракта, предоплата, начало изготовления актива производителем, производство, поставка). В данном случае единственным способом получения представления о порядке величины рыночной стоимости является применение затратного подхода.

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на принципе замещения: «Благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется создание в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью".

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою реализованную активную предпринимательскую деятельность. Стоимость прав на объект недвижимости, определяемая затратным подходом может быть получена как сумма стоимости права на земельный участок и стоимости прав на улучшения.

Процедура оценки затратным походом включает следующие последовательные шаги:

Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок;

Расчет стоимости строительства идентичного (восстановительная стоимость) или аналогичного объекта (стоимость замещения);

Стоимость строительства может быть определена различными методами. Самые распространенные методы это:

ресурсный метод, основанный на расчете затрат на создание объекта на основе стоимости ресурсов (человекочасах) в базисном уровне цен;

базисно-индексный метод, основанный на расчете затрат на создание объекта на основе материальных затрат в базисном уровне цен;

модульный метод, основанный на расчете стоимости основного модуля объекта;

метод сравнительной единицы;

Расчет полной восстановительной стоимости (ПВС)/полной стоимости замещения (ПСЗ), включающий:

Определение величины прибыли предпринимателя;

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве

Данная величина отражает степень риска и уровень компетентности предпринимателя, связанные с реализацией строительного проекта, а также, тот факт, что возможность использования объекта откладывается по сравнению с приобретением готового объекта.

Прибыль предпринимателя может быть определена как разность будущей стоимости произведенных инвестиций (в строительство улучшений) и суммы инвестиций, определенной без учета стоимости денег во времени.

Увеличение восстановительной стоимости/стоимости замещения объекта на величину прибыли предпринимателя;

4. Расчет стоимости воспроизводства, включающий:

Определение величины накопленного износа объекта как совокупности физического, функционального и внешнего износов.

Накопленный износ определяется, как снижение стоимости объекта недвижимости вследствие воздействия различных факторов. Накопленный износ включает: физический, функциональный (моральный) и износ внешнего воздействия (экономический).

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации, разложения (ветхости), коррозии или конструктивных дефектов сооружения, а также механических повреждений элементов.

Функциональный износ - является потерей стоимости вследствие недостатков проектирования и несоответствия объекта современным требованиям рынка, а также морального устаревания использованных материалов и конструкций.

Износ внешнего воздействия(экономический) - определяется, как изменение стоимости объекта недвижимости вследствие изменения ситуации на рынке, изменения финансовых и законодательных условий, то есть факторов, непосредственно с оцениваемым объектом не связанных.

Уменьшение ПВС на величину накопленного износа;

5. Расчет рыночной стоимости объекта оценки путем увеличения стоимости воспроизводства объекта оценки на величину рыночной стоимости прав на земельный участок.

Затратный подход может привести к объективным результатам, если достаточно точно просчитана стоимость затрат на строительство объекта, накопленный износ и стоимость прав на земельный участок.

Определение стоимости земельного участка

Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке. Оценка земли включает в себя количественное и качественное наличие коммуникаций и возможность подключения к существующим сетям, в случае, если на земельном участке планируется строительство объектов различных видов недвижимости.