Поняття та види земельних правовідносин

20. Земельні сервітути, їх юридична природа та засади правового регулювання

Згідно зі ст. 98 ЗК України право земельного сервітуту -- це право власника (користувача) земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування суміжною земельною ділянкою або ділянками з метою усунення недоліків своєї ділянки. Сутність земельного сервітуту полягає у тому, що обслуговуюча земельна ділянка своїми зручностями усуває недоліки панівної земельної ділянки. Крім того, важливою умовою є те, що встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, прав володіння, користування та розпоряджання нею. Залежно від мети використання обслуговуючої ділянки власником (користувачем) панівної ділянки земельні сервітути можуть бути постій. Суб'єктами сервітуту слід вважати власників майна, обтяженого сервітутом, з одного боку, та осіб, що здійснюють право сервітуту, - з іншого. За чинним законодавством це повинні бути громадяни чи юридичні особи - власники чи користувачі земельної ділянки або іншої нерухомості. Як і майновий сервітут римського права, сервітут українського права установлюється на користь визначеної земельної ділянки чи іншої нерухомості. В якості об'єкта сервітуту в українському праві вважаються земельні ділянки. Право земельного сервітуту визначається не лише як право на майно, а й більш конкретно, як право обмеженого користування чужими земельними ділянками.

Так, згідно з вимогами Земельного кодексу України земельним сервітутом є право обмеженого користування чужими земельними ділянками, встановлене для однієї особи або декількох осіб (приватний земельний сервітут) чи для необмеженого кола осіб (публічний земельний сервітут).

Приватний земельний сервітут встановлюється за домовленістю між особою, що вимагає його встановлення, та власником земельної ділянки. В разі недосягнення такої згоди, рішення приймається у судовому порядку за позовом особи, що вимагає встановлення сервітуту.

Публічний земельний сервітут встановлюється шляхом прийняття відповідного закону, іншого нормативно-правового акта України чи за рішенням суду.За призначенням Земельним кодексом України встановлюються такі види земельних сервітутів:проходу - право проходу або проїзду на велосипеді через чужу земельну ділянку;проїзду - право проїзду на транспортному засобі проїзною частиною через чужу земельну ділянку;

інженерної комунікації - право прокладання та експлуатації державних, комунальних та приватних ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій через чужу земельну ділянку; водопроводу - право проводити на свою земельну ділянку воду з чужої водойми або через чужу земельну ділянку;водостоку - право відведення води зі своєї земельної ділянки на чужу або через чужу земельну ділянку;водозабору - право забору води для потреб своєї земельної ділянки з чужої водойми та право проходу до водойми;водопою - право поїти свою худобу та право прогону худоби, що веде через водойми;прогону худоби - право прогону худоби та проходу через чужу земельну ділянку;

пасовища - право сінокосу та випасу худоби на чужій земельній ділянці в періоди, що відповідають місцевим умовам та звичаям; будівництво - право зведення будівель та споруд на власній земельній ділянці з опорою на сусідню земельну ділянку, або будівель та споруд, що нависають над сусідньою земельною ділянкою на відповідній висоті, право зведення будівель та споруд на сусідній земельній ділянці;ремонтно-будівельної смуги право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;охорони довкілля - право здійснювати на чужій земельній ділянці заходи щодо охорони довкілля; вилову риби з берега водного об'єкта;

проведення науково-дослідних робіт - право тимчасового користування земельною ділянкою для проведення науково-дослідних робіт; інші способи задоволення потреб, які не можуть бути забезпечені без встановлення відповідних земельних сервітутів.

21. Поняття і зміст добросусідства в земельному праві

Положення глави 17 Земельного кодексу (далі - ЗК) України присвячене порівняно новому для вітчизняного земельного законодавства інституту - інституту добросусідства. Вони спрямовані на врегулювання достатньо актуальної в усі часи проблеми - погодження та захист інтересів власників володінь, що межують між собою, врегулювання протиріч, які виникають при здійсненні прав на своє майно. В чому полягає зміст відносин добросусідства й які особливості їх правового регулювання.

На сьогодні в науковій літературі положення про добросусідство розглядається як окремий вид обмежень прав на землю, який поширюється на відносини між власниками (користувачами) сусідніх володінь, що не дають третім особам самостійних прав на чужу річ, а лише обмежують особу у здійсненні нею свого права.

На думку Д. Дождєва, права по сусідству (jura vicinitatis) є способом правового регулювання відносин між сусідами, що полягає в законодавчому обмеженні правомочностей власника. Розвиток прав по сусідству веде до збільшення числа випадків, коли власник може звертатися з позовом про припинення дій, що порушують право. Оскільки кожен власник, у свою чергу, сам залежить від сусіда, змінюється сама конструкція земельної власності; подібні обмеження в імперативній формі змінюють повноваження всіх власників.

Положення законодавства, що регулюють земельні відносини добросусідства, є нормативно встановленими обмеженнями щодо здійснення прав на землю (включаючи право власності), які мають на меті забезпечити захист інтересів власників (землекористувачів) сусідніх володінь від можливих порушень при використанні земельних ділянок.

Суб'єктами відносин добросусідства є як власники земельних ділянок, так і землекористувачі (п. 1 ст. 91, п. 1 ст. 96 ЗК України). У зв'язку з цим, правила про добросусідство виступають як обмеження щодо здійснення не лише права власності на земельну ділянку, а й інших прав на землю, зокрема права постійного користування земельною ділянкою, оренди, емфітевзису, суперфіцію тощо.

Слід зазначити, що чинний ЗК України, визначивши суб'єктами відносин добросусідства як власників земельних ділянок, так і землекористувачів, чітко не визначає, в яких випадках виникають відносини добросусідства. Наприклад, у ст. 170 Цивільного кодексу (далі - ЦК) Азербайджанської Республіки сусідніми визнаються будь-які земельні ділянки чи інша нерухомість, на які може виникнути двосторонній вплив.

22. Поняття і види обмежень прав на землю у публічно-правових та приватноправових інтересах

Глава 18 Земельного кодексу України містить більш-менш концентровано правові норми інституту обмеження (обтяження) прав власності на землю. Новація термінів, а отже і правового регулювання від-носин полягає в тому, що в подальшому в главі мова йде тільки про обмеження прав на землю власників земельних ділянок, але не про обтяження їх прав. Очевидно, термія «обтяження прав на земельну ділянку», повинен бути надбанням глави 16 Земельного кодексу -- «Право земельного сервітуту, де переважно передбачається захист приватних, суміжних земельних інтересів. Українським законодавством не сприйнята правова конструкція права «абсолютної земельної власності «, носію якого протистоїть невизначене коло осіб, які не повинні заважати здійснювати таке право. Згідно ст. 13 Конституції України земля є об'єктом права власності українського народу і «власність зобов'язує« до певних цивілізованих засобів здійснення права власності на землю при її використанні не на шкоду людині і суспільству. Отже, певні обмеження при здійсненні суб'єктивних прав земельної власності є проявом меж реалізації права власності на земельні ділянки з урахуванням тих чи інших обставин, які можуть мати як публічний, так і приватний інтерес. Такі обмеження можуть бути встановлені як в силу приписів, прямо передбачених законодавством, так і на підставі відповідних договорів, однією із сторін якого є власник земельної ділянки. Обмеження, встановлені для попереднього власника ділянки, розповсюджуються і на наступного, якщо не втратили чинності обставини їх договірного встановлення.Право на земельну ділянку може бути обмежено законом або договором шляхом встановлення:а)заборони на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку;б)заборони на передачу в оренду (суборенду);в)права на переважну купівлю у разі її продажу;г)умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;ґ) умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;д)заборони на провадження окремих видів діяльності;е) заборони на зміну цільового призначення зе-ельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна;є) умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;ж)умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;з)умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку.

23. Правовий режим зон, що підлягають спеціальній охороні як вид обмеження прав на землю

Обмеження щодо використання земельних ділянок настає також у зв'язку з виділенням на даних земельних ділянках охоронних зон, зон санітарної охорони, зон особливого режиму використання земель, санітарноCзахисних зон тощо. Охоронна зона - це територія з особливим режимом використання земель і природокористування, яка виділяється навколо особливо цінних природних об'єктів, водних об'єктів, об'єктів історичної і культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій з метою їхньої охорони і захисту від антропогенних впливів, а також уздовж ліній зв'язку, ліній електропередачі, магістральних трубопроводів, земель транспорту, навколо об'єктів промисловості, для забезпечення належних умов експлуатації, запобігання випадкам можливого ушкодження. Зона санітарної охорони - це територія з особливим режимом використання земель, що прилягає до підземних та відкритих джерел водопостачання, водозабірних та водоочисних споруд, водоводів, об'єктів оздоровчого призначення, на які поширюються обмеження щодо використання земель з метою забезпечення їхньої санітарно-епідеміологічної надійності. Режим використання земель у санітарних зонах встановлюється спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань екології, природних та земельних ресурсів, з питань охорони здоров'я, водного господарства та геології. Зони особливого режиму використання земель - це території, що прилягають до військових об'єктів Міністерства оборони та інших військових формувань, призначених для забезпечення безпеки, збереження озброєння, військової техніки та іншого військового майна, а також захисту населення, господарських об'єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, що можуть виникнути на цих об'єктах унаслідок аварій, стихійного лиха і пожеж. Режим використання земель у зонах особливого використання земель встановлюється спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань екології, природних та земельних ресурсів. Санітарно-захисна зона - це територія з регульованим режимом використання земель, що відокремлює від житлової забудови об'єкти, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищення рівня шуму, вібрації, ультразвуку, електромагнітних хвиль, радіочастот, електричних полів, іонізуючих випромінювань. Режим використання земель у санітарно-захисних зонах встановлюється спеціально уповноваженими органами виконавчої влади з питань екології, природних та земельних ресурсів, а також санітарного нагляду.

24. Основні підстави й умови набуття прав на землю громадянами та юридичними особами. (Розділ 4, глава 19 ЗКУ)

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених ЗК (Земельний кодекс України).
Набуття права на землю громадянами та юридичним особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадянам провадиться у разі: приватизації земельних ділянок , які перебувають у користуванні громадян; одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; одержання земельних ділянок із земель державної комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених ЗК.

Передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених ЗК, провадиться один раз по кожному виду використання.

Громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених ЗК.

До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будинку або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Відповідно до ст. 121 (Норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам) ЗК громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарства. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній за цими підприємствами. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району; для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара; для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара; для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара; для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара; для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.

Розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).

25. Особливості набуття прав на землю територіальними громадами і державою за чинними земельно-правовими нормами

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.

До земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:

а) землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);б) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;г) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених цим Кодексом;ґ) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом;д) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування;е) земельні ділянки, штучно створені в межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, що перебувають у прибережній захисній смузі водних об'єктів, або на земельних ділянках дна водних об'єктів; Територіальні громади набувають землю у комунальну власність у разі:а) передачі їм земель державної власності;б) примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;в) прийняття спадщини;г) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; г-1) штучного створення земельної ділянки на території населеного пункту, у тому числі з порушенням установлених правил;ґ) виникнення інших підстав, передбачених законом.Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління зазначеними земельними ділянками здійснюють районні або обласні ради.

26. Порядок придбання та передачі земельних ділянок громадянам

Умови придбання. Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;г) прийняття спадщини;ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).Порядок придбання та передачі земельних ділянок громадянам. Громадяни набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень.Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі:а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян;б) одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;в) одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизаціїГромадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні, подає заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У разі якщо земельна ділянка державної власності розташована за межами населених пунктів і не входить до складу певного району, заява подається до Ради міністрів Автономної Республіки Крим. Відповідний орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади в місячний термін розглядає клопотання і надає дозвіл підприємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель. Розроблений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки подається Комісії з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою. Комісія протягом трьох тижнів з дня одержання проекту надає відповідному органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування свій висновок щодо погодження проекту або відмови у його погодженні.

27. Умови і порядок передачі земельних ділянок юридичним особам у постійне користування та в оренду

Право постійного користування земельною ділянкою -- це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку (ст.92 ЗК). Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: зміни цільового призначення земельних ділянок відповідно до закону; надання у користування земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості). Надання у користування земельної ділянки, межі якої встановлені в натурі (на місцевості), без зміни її цільового призначення здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою. Юридична особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідної сільської, селищної, міської, районної, обласної ради, Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації (ст.123 ЗК).У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки).

Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування в межах їх повноважень у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову у його наданні. Підставою відмови у наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку. Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов'язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом -- після отримання позитивного висновку такої експертизи приймає рішення про надання земельної ділянки у користування. Право оренди земельної ділянки -- це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст.93 ЗК).

Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.1 ЗУ «Про оренду»). Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

28. Виникнення, посвідчення і реєстрація прав на земельні ділянки та їх юридичне значення

Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності в набувача виникає з моменту такої реєстрації (ст. 334 ЦК). Водночас, згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України (далі - ЗК), в редакції, право власності на земельну ділянку виникало після одержання її власником документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку, та його державної реєстрації. Таким документом є державний акт на право власності на земельну ділянку (ст. 126 ЗК). Незважаючи на розбіжності в правовому регулюванні питань виникнення права власності на землю згідно зі ЗК та ЦК, в Україні склалася З моменту державної реєстрації

Ст. 125 ЗК закріпила загальну умову виникнення прав на земельну ділянку, згідно з якою право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. При цьому законодавець розмежував способи посвідчення права власності на землю залежно від форми власності на неї на момент її відчуження. Ст. 126 ЗК передбачає, що право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж і цільового призначення, посвідчується: а) цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права на земельну ділянку. Інші умовиЗ моменту державної реєстраціїСт. 125 ЗК закріпила загальну умову виникнення прав на земельну ділянку, згідно з якою право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. При цьому законодавець розмежував способи посвідчення права власності на землю залежно від форми власності на неї на момент її відчуження. Ст. 126 ЗК передбачає, що право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж і цільового призначення, посвідчується: а) цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою; б) свідоцтвом про право на спадщину. При набутті права власності на підставі зазначених документів державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку. На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження. Орган, який здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку на підставі документа про її відчуження, складеного та посвідченого в порядку, встановленому законом, протягом 14 календарних днів з дня подання до цього органу зазначеного документа. Більш детально механізм фіксації переходу права власності на земельні ділянки при укладенні цивільно-правових угод і оформленні права на спадщину, а також при реєстрації права власності на землю в разі відчуження земельних ділянок приватної власності врегульований Постановою КМУ «Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку» від 06.05.2009 р. №439.

29. Поняття та особливості цивільно-правового обігу земельних ділянок

Обіг земельних ділянок (перехід прав на земельні ділянки) -- це врегульовані нормами чинного законодавства суспільні відносини, що виникають між відповідними суб'єктами у процесі переходу прав на зе-мельні ділянки з підстав і в порядку, передбаченому законом, договором, рішенням суду.

До правових засад обігу земельних ділянок слід віднести: а) рівність суб'єктів права власності і господарювання перед законом; б) законність; в) гарантованість і непорушність права власності на землю; г) додержання цільового призначення земельних ділянок; ґ) врахування сервітутів та інших існуючих обмежень на земельні ділянки; д) обов'язковість відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) у передбачених законом випадках; є) обов'язковість проведення експертної грошової оцінки земельних ді-лянок при укладенні цивільно-правових угод; є) обов'язковість нотаріальної форми цивільно-правових угод із земельними ділянками; ж) обов'язковість державної реєстрації прав на земельні ділянки.

Об'єктом таких правовідносин є земельні ділянки, які не заборонені законом для вільного відчуження від однієї особи до іншої. Суб'єктом ринкових земельних правовідносин виступають фізичні і юридичні особи, органи державної влади та місцевого самоврядування, які можуть бути учасниками цивільно-правових відносин. Зміст цих правовідносин ста-новлять права та обов'язки всіх учасників ринкових земельних відносин.

30. Види та зміст цивільно-правових договорів щодо земель ділянок

Цивільно-правова угода - це домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Цивільно-правова угода укладається у вигляді договору. Основний її зміст залежить від того, який обсяг прав передається від власника земельної ділянки іншій стороні згідно угоди. Зокрема, угоди можуть бути спрямовані на передачу прав власності та відчуження земельної ділянки або на передачу окремих повноважень власника чи на обмеження власника в реалізації ним деяких повноважень.

Порядок та особливості укладення цивільно-правових угод щодо землі визначаються Цивільним кодексом України (далі - ЦКУ), Земельним кодексом України (далі - ЗКУ), іншими нормативно-правовими актами Верховної Ради України, Кабінету Міністрів і Президента України.

Відповідно до чинного законодавства щодо землі можна укладати такі види цивільно-правових угод:

· договір оренди;

· договір купівлі-продажу;

· договір міни;

· договір дарування;

· договір застави;

· договір встановлення сервітуту;

· заповіт (спадковий договір).

Документами, що підтверджують право власності на земельні ділянки при укладенні цивільно-правових угод, є державні акти на право власності на земельну ділянку, цивільно-правові угоди про придбання земельних ділянок, свідоцтва про прийняття спадщини, судові рішення.

Купівля-продаж земельних ділянок

Договір купівлі-продажу землі - це цивільно-правова угода, за якою одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати земельну ділянку у власність іншій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти земельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму.

Чинне законодавство вимагає, щоб договір купівлі-продажу земельної ділянки було укладено в письмовій формі. Окрім дотримання письмової форми, такий договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 657 ЦКУ, ч. 1 ст. 132 ЗКУ).

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, як і інші угоди про перехід права власності на земельну ділянку, повинен містити:

а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назву юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

д) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

е) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути);

є) договірну ціну;

ж) зобов'язання сторін.

За домовленістю сторін у договорі міни земельної ділянки можуть передбачатися й інші умови, які будуть істотними для цього договору.

Договір міни земельної ділянки

Договорів міни земельних ділянок здійснюється відповідно до положень ЦКУ з урахуванням вимог, визначених ст. 132 ЗКУ.

Згідно із ст. 715 ЦКУ за договором міни кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Предметом договору міни можуть бути земельні ділянки, які належать громадянам на праві власності, мають установлені межі та певне місце розташування.

Договори міни земельних ділянок повинні укладатися в письмовій формі і посвідчуватися нотаріально. Слід зазначити, що до договорів міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання.

Договори міни земельними ділянками, які укладено з порушенням встановленого законом порядку обміну, визнаються недійсними за рішенням суду.

За укладення правочинів з порушенням земельного законодавства громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства.

Дарування земельної ділянки

Договір дарування земельної ділянки - це цивільно-правова угода, згідно з якою одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому іншій стороні (обдаровуваному) безоплатно земельну ділянку у власність.

Договір дарування опосередковує безоплатну передачу земельної ділянки від дарувальника до обдаровуваного, що означає відсутність зустрічного еквіваленту у вигляді майна або грошових коштів. Іншими словами, основна сутність такого договору полягає у його безоплатному характері.

Слід зазначити, що у разі встановлення договором дарування земельної ділянки обов'язку обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, то такий договір не є договором дарування (ст. 717 ЦКУ).

Чинне цивільне законодавство передбачає особливий порядок дарування нерухомих речей. Оскільки земельні ділянки належать до нерухомих речей, то такий порядок поширюється й на безоплатне відчуження земельних ділянок.

Особливий порядок дарування земельної ділянки полягає у тому, що такий правочин за участі фізичних осіб, тобто громадян, укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально.

Відповідно до ч. 1 ст. 725 ЦКУ договором дарування може бути встановлений обов'язок обдаровуваного вчинити певну дію майнового характеру на користь третьої особи або утриматися від її вчинення. Це означає, що до обдаровуваного разом з дарунком (земельною ділянкою) можуть перейти певні обов'язки, встановлені договором дарування. Сутність виконання обов'язку обдаровуваного полягає у виникненні, зміні або припиненні відповідних правових наслідків майнового характеру для третьої особи.

Право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття. Прийняття обдаровуваним документів, що посвідчують право власності на дарунок, тобто державного акту на право власності на земельну ділянку, вважається прийняттям дарунка (ч. 1, 4 ст. 722 ЦКУ).

Відповідно до ч. 2 ст. 724 ЦКУ обдаровуваний має право у будь-який час до прийняття дарунка на підставі договору дарування з обов'язком передати дарунок у майбутньому відмовитися від нього. Це обумовлено тією обставиною, що обдаровуваний за договором дарування не має обов'язку прийняти дарунок, а отже, він може в будь-який час відмовитися від дарунка. При цьому причини відмови не мають жодного правового значення.

Спадкування земельної частки (паю) або земельної ділянки

Спадкування - це перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Чинний ЦКУ передбачає, що спадкування здійснюється за заповітом або за законом (ст. 1216,1217 ЦКУ).

Заповіт - це особисте розпорядження фізичної особи (громадянина) своїм майном (у т. ч. й земельною ділянкою) на випадок смерті, зроблене у встановлених законом порядку і формі. Значення заповіту полягає у тому, що ним визначається порядок переходу після смерті заповідача усього майна чи його частки, майнових прав та обов'язків до певних осіб.

Право на заповіт має фізична особа з повною цивільною дієздатністю. Під цивільною дієздатністю фізичної особи необхідно розуміти її здатність своїми діями набувати для себе цивільних прав і самостійно їх здійснювати, а також здатність своїми діями створювати для себе цивільні обов'язки, самостійно їх виконувати та нести відповідальність у разі їх невиконання (ст. 30, 1233,1234 ЦКУ).

Передачу земельної ділянки в спадщину можна здійснити шляхом складення заповіту. Заповіт має бути укладений у письмовій формі із зазначенням місця і часу його укладення, підписаний особисто заповідачем і посвідчений нотаріусом. Разом з тим, у певних випадках Цивільний кодекс дозволяє посвідчувати заповіти громадян іншими посадовими особами (ст. 1247 ЦКУ).

Секретним є заповіт, який посвідчується нотаріусом без ознайомлення з його змістом. Особа, яка склала секретний заповіт, подає його нотаріусу в заклеєному конверті, на якому має бути підпис заповідача.

Нотаріус ставить на конверті свій посвідчувальний напис, скріплює печаткою і в присутності заповідача поміщає його в інший конверт та опечатує.

Одержавши інформацію про відкриття спадщини, нотаріус призначає день оголошення змісту заповіту. Про день оголошення заповіту він повідомляє членів сім'ї та родичів спадкодавця, якщо їхнє місце проживання йому відоме, або робить про це повідомлення в друкованих засобах масової інформації.

В присутності заінтересованих осіб та двох свідків нотаріус відкриває конверт, у якому зберігався заповіт, та оголошує його зміст.

Про оголошення заповіту складається протокол, який підписують нотаріус та свідки. У протоколі записується весь зміст заповіту.

Земельну ділянку, як і будь-яке інше майно, спадкодавець може передати у спадщину за секретним заповітом (ст. 1249,1250 ЦКУ).

Посвідчення заповітів здійснюється обов'язково у присутності не менш як двох свідків за бажанням заповідача або у таких випадках:

якщо заповідач через фізичні вади не може сам прочитати заповіт;

якщо заповіт особи, яка перебуває на лікуванні у лікарні, госпіталі, іншому стаціонарному закладі охорони здоров'я, а також особи, яка проживає в будинку для осіб похилого віку та інвалідів, посвідчується головним лікарем, його заступником з медичної частини або черговим лікарем цієї лікарні, госпіталю, іншого стаціонарного закладу охорони здоров'я, а також начальником госпіталю, директором або головним лікарем будинку для осіб похилого віку та інвалідів;

якщо заповіт особи, яка відбуває покарання у вигляді позбавлення волі, посвідчується начальником відповідного закладу виконання покарань;

якщо заповіт особи, яка тримається під вартою, посвідчується начальником слідчого ізолятора;

в інших випадках, передбачених цивільним законодавством (ст. 1248,1252 ЦКУ).

Свідками можуть бути лише особи з повною цивільною дієздатністю. Свідками не можуть бути:

· нотаріус або інша посадова, службова особа, яка посвідчує заповіт;

· спадкоємці за заповітом;

· члени сім'ї та близькі родичі спадкоємців за заповітом;

· особи, які не можуть прочитати або підписати заповіт.

Свідки, при яких посвідчено заповіт, зачитують його вголос та ставлять свої підписи на ньому. У текст заповіту заносяться відомості про особу свідків (ст. 1253 ЦКУ).

Відповідно до ст. 1246 ЦКУ спадкодавець має право встановити у заповіті сервітут не лише щодо земельної ділянки, але й щодо інших природних ресурсів чи іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб.

Заповіт, складений особою, яка не мала на це права, а також заповіт, складений з порушенням вимог щодо його форми та посвідчення, є нікчемним. За позовом заінтересованої особи суд визнає заповіт недійсним, якщо буде встановлено, що волевиявлення заповідача не було вільним і не відповідало його волі (ч. 1,2 ст. 1257 ЦКУ).

Спадковий договір - це договір, відповідно до якого одна сторона (набувач - одержувач спадкового майна) зобов'язується виконати розпорядження другої сторони (відчужувача) і в разі його смерті набуває права власності на майно відчужувача.

Спадковий договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Набувач у спадковому договорі може бути зобов'язаний вчинити певну дію майнового, або немайнового характеру до відкриття спадщини, або після її відкриття. Набувач повинен вчинити дії у точній відповідності до волі відчужувача. У спадковому договорі мають бути чітко і конкретно застережені всі необхідні дії, які зобов'язаний виконати набувач. В договорі може бути зазначена особа, яка здійснює контроль за виконанням такого договору. У разі відсутності такої особи контроль за виконанням спадкового договору здійснює нотаріус за місцем відкриття спадщини (ст. 1302, 1304, 1305, 1307 ЦКУ).

31. Правове регулювання договору купівлі-продажу земель ділянки

Купівля-продаж земельних ділянок здійснюється у відповідності з Порядком посвідчення договорів відчуження земельних ділянок та права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом. Даний Порядок розроблений Мінюстом України і Держкомземом України та затверджений спільно виданим ними наказом від 6 червня 1996 р. №14/5;48 (з змінами та доповненнями, внесеними згідно з наказом Мінюсту України та Держкомзему України від 01.06. 98 р. №31/5; 59) з метою забезпечення реформування земельних відносин, удосконалення методів приватизації земельних ділянок, забезпечення умов запровадження земельного обігу Відповідно до Земельного кодексу України, Податкового Кодексу України, Указах Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва", "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям".

Цей порядок застосовується щодо випадків відчуження власниками земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянки), садівництва, дачного і індивідуального гаражного будівництва, а також відчуження права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом.

Купівля-продаж земельних ділянок громадянами для ведення селянського (фермерського) господарства у місцевих Рад понад площу, що передається безплатно, провадиться з дотриманням вимог Земельного кодексу України.

Рішення відповідної Ради з цього питання є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки та його нотаріального посвідчення.

Громадяни мають право продавати або іншими способами відчужувати (заповідати, дарувати, обманювати) без змани цільового призначення земельна ділянки, а також право на земельну частку (пай), посвідчене сертифікатом.

У випадках продажу права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, переважне право на його придбання мають члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, а також селянська (фермерська) господарства та громадяни, яка мають право їх створити.

Договір відчуження земельної ділянки посвідчується в нотаріальному порядку. У разі продажу земельної ділянки застосовується грошова оцінка цієї ділянки, яка провадиться Державним комітетом України по земельних ресурсах та його органами на місцях за методикою, затвердженою Кабінетом МіністрівУкраїни. Продаж земельної ділянки громадянам здійснюється за ціною, визначеною за згодою сторін.

Сплата вартості земельної ділянки, придбаної за договором купівлі- продажу, коли продавцем виступає відповідна місцева Рада, здійснюється шляхом перерахування покупцем відповідної суми на банківський рахунок продавця.

Сплата вартості земельної ділянки, права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, коли покупцем виступає місцева Рада, а продавцем є громадянин, здійснюється у порядку, визначеному за згодою сторін.

До договору купівлі-продажу, коли продавцем є відповідна місцева Рада, додається рішення цієї Ради про продаж земельної ділянки та план земельної ділянки з визначенням її розмірів. При відсутності плану земельної ділянки він виготовляється землевпорядними та іншими організаціями, які мають на це дозвіл, за рахунок коштів продавця.

До договору купівлі-продажу земельної ділянки якщо продавцем є громадянин, додається державний акт на право власності продавця на земельну ділянку. У випадку, коли продається частина земельної ділянки, нотаріус робить відповідні відмітки на державному акті на право власності продавця на земельну ділянку. Державний акт, на підставі якого була посвідчена угода про продаж всієї земельної ділянки, приєднується до примірника угоди, що залишається у справах нотаріальної контори чи приватного нотаріуса. Відмітка у паспорті з цього приводу погашається відповідною місцевою Радою. Другий примірник державного акта, який зберігається в місцевій Раді, також погашається нею та передається до архіву.

Якщо договір обтяжений заставою землі, то питання купівлі-продажу земельної ділянки вирішуються відповідно до Закону України "Про заставу".

В усіх випадках до договору відчуження земельної ділянки додається довідка про визначення грошової оцінки земельної ділянки.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки без вказаних документів, у тому числі про сплату вартості земельної ділянки, реєстрації у місцевій Раді не підлягає.

Справляння державного мита при купівлі-продажу земельної ділянки, права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом, здійснюється у відповідності із законодавством України.

Право власності на земельну ділянку виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта, що посвідчує це право.

32. Умови та порядок продажу земельних ділянок на конкурент засадах

Відповідно до ст. 134 ЗК України земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Закріплення принципу обов'язкового продажу на конкурентних засадах земельних ділянок із земель державної і комунальної власності означає, що такі земельні ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу чи придбані у власність на основі договору оренди з правом викупу, чи передані безоплатно у власність суб'єктів підприємницької діяльності.

Учасниками земельних торгів можуть бути юридичні особи і громадяни--суб'єкти підприємницької діяльності, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України.

Згідно зі ст. 135 ЗК України земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. При цьому форму проведення земельних торгів (аукціон або конкурс) визначає власник земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Крім того, земельні торги можуть проводитися за рішенням суду.

Земельний аукціон -- урегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право. власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Його не слід ототожнювати із земельним конкурсом (тендером), який може бути місцевим, регіональним, національним чи міжнародним.

Земельним конкурсом вважають врегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найвигідніші умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.

Чинний ЗК України визначає порядок проведення земельних торгів, який складається з кількох етапів.

Результати земельних торгів є юридичним фактом, з яким пов'язується настання, зміна та припинення земельних правовідносин. Враховуючи юридичне значення земельних торгів для набуття і реалізації права власності на земельні ділянки суб'єктами підприємницької діяльності, у ЗК України передбачаються підстави визнання земельних торгів такими, що не відбулися. Відповідно до ст. 138 ЗК України земельні торги визнаються такими, що не відбулися, у разі: а) відсутності покупців або наявності тільки одного покупця; б) якщо жоден з покупців не запропонував ціну, вищу за стартову ціну земельної ділянки; в) несплати у встановлений термін переможцем земельних торгів належної суми за придбану земельну ділянку.

В разі незгоди учасника чи переможця земельних торгів з рішенням організатора аукціону про визнання земельних торгів такими, що не відбулися, спір вирішується у судовому порядку.

33. Правове регулювання договорів міни та дарування земель ділянок

Основу правового регулювання дарування земельних ділянок становить глава 55 Цивільного кодексу України, що закріплює загальні положення про договір дарування, його форму, заборони, обмеження, скасування дарування та інші найважливіші положення даного інституту. Земельне законодавство не передбачає особливого порядку здійснення даних угод, проте на договір дарування поширюються всі загальні правила здійснення земельних угод.

Акт дарування земельної ділянки як безоплатної передачі права власності здійснюється за договором дарування. Поняття договору дарування сформульоване в ст. 717 ЦК України, відповідно до якої за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому іншій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність. Наведене поняття договору дарування цілком може бути застосоване і до дарування земельних ділянок.

Договір дарування є одним з видів цивільно-правових договорів, що мають безоплатний характер, тобто за своєю сутністю договір дарування не припускає зустрічного задоволення дарувальника з боку обдаровуваного. Будь-якого роду зустрічне зобов'язання суперечить закріпленій в ЦК правовій конструкції дарування. Якщо ж існує зустрічна передача (речі, права, грошової суми тощо), то такий договір не може бути визнаний даруванням. Якщо в договорі передбачена така умова, то договір вважається удаваною угодою.

Наслідки визнання договору дарування удаваною угодою полягають в тому, що такий договір визнається недійсним. Наприклад, на практиці нерідко зустрічаються випадки, коли угода купівлі-продажу земельної ділянки для зменшення розміру податку і мита оформлюється як договір дарування. До такої угоди дарування можуть бути застосовані норми договору купівлі-продажу земельної ділянки.