Общие принципы системы регистрации прав на недвижимость

Оглавление

Введение

1. Общие вопросы системы регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре

1.1 Понятие недвижимости

1.2 Понятие системы регистрации

1.3 Соотношение государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок

2. Объекты государственной регистрации в правовом кадастре

2.1 Общая характеристика объектов государственной регистрации в правовом кадастре

2.2 Проблемы конкуренции обременений прав на недвижимое имущество

2.3 Защита прав добросовестного приобретателя

2.4 Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество

3. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество

3.1 Стадия подачи и рассмотрения заявления

3.2 Приостановление и отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Заключение3

Список использованной литературы

Введение

Гражданско-правовой режим недвижимого имущества - область, которой посвящены многочисленные публикации об отдельных сделках с недвижимостью, прежде всего о залоге и продаже, о режиме отдельных объектов недвижимости (земельных участков, домов, квартир), и даже об отдельных правах на недвижимое имущество.

Разделение имущества на движимое и недвижимое является общеизвестным. В соответствии с нормой пункта 1 статьи 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан к недвижимым вещам относятся «…земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Таким образом, признаком позволяющим говорить о том, что имущества с землей, которая не позволяет его перемещать, не нанося несоразмерного ущерба. Тем самым, статья Гражданского кодекса воспроизводит традиционное определение, которое принято считать классическим согласно всем канонам римского права.

Однако, сегодняшний оборот недвижимости в гражданско-правовых отношениях несоизмерим с существовавшим оборотом во времена римских юристов. Поэтому, при изучении режима недвижимости в правовой науке необходимо подходить к данной теме более широко. Современное законодательство существенно расширяет перечень недвижимого имущества. Так, согласно пункту 2 статьи 117 Гражданское имущество к недвижимому имуществу также относятся «воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Как мы видим, данный перечень не ограничен и законодательством к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество.

Поэтому в связи с этим проблема правового регулирования в современных условиях государственной регистрации прав на недвижимое имущество приобретают особое значение. С точки зрения правовой науки, интерес к проблемам государственной регистрации связано с развитием и усложнением законодательства.

В настоящей работе мы рассмотрим наиболее важные, наш взгляд, вопросы действующей системы регистрации прав в Республике Казахстан. Данная система введена сравнительно недавно в связи с принятием Указа Президента, имеющего силу закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Но для более глубокого понимания многих проблем регистрации прав на недвижимое имущество необходимо осветить вопросы системы регистрации в мировом масштабе. В частности, нас должно заинтересовать основные подходы к центральному понятию данной темы - понятию «недвижимости». Также очень важным с точки зрения характеристики казахстанской системы регистрации является вопрос об основных мировых системах регистрации. Здесь нам хотелось бы показать преимущества и недостатки каждой системы.

Мы также не могли обойти вниманием вопросы, вызывающие в научной литературе многочисленные дискуссии, как проблемы конкуренции различных обременений прав на недвижимость и защиту прав добросовестного приобретателя. Как нам кажется, именно правовая наука должна способствовать выработке в этих проблемных вопросах наиболее рационального решения, которые в дальнейшем будут использованы законодателем.

1. Общие вопросы системы регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре

1.1 Понятие недвижимости

Понятие недвижимости в римском праве. Недвижимость по римскому праву признавались вещи, перемещение которых без причинения существенного вреда их субстанции. К первым относятся земельные участки. Ко вторым - вещи, органически связанные с землей, и здания, прочно прикрепленные к земле (имеющие фундамент). Здания, а тем более растения (вещи, органически связанные с землей) не могли рассматриваться в качестве самостоятельного объекта права собственности. Право собственности на земельный участок неизбежно означало и право собственности на все неразрывно с ним связанное. Напротив, лицо, не являющееся собственником земельного участка, ни при каких обстоятельствах не могло быть собственником находящегося на нем здания, сада и т.д.

Вместе с тем, было бы неверным говорить о том, что римское право знало только лишь некую единую вещь «земельный участок + все, что с ним неразрывно связано» как единственный вид недвижимости и единственно возможный объект права. Несмотря на то, что для права собственности земельный участок и его принадлежности существовали, как единое целое, объектом ряда вещных прав могли быть только принадлежности (прежде всего, здания). Яркой иллюстрацией здесь служит институт суперфиция, ограниченного вещного права, применявшегося к тем ситуациям, когда обладатели земельного участка и находящегося на нем здания не совпадали в одном лице. Объектом суперфиция признавались здания и другие строения, прочно связанные с землей. При этом обладатель суперфиция на эти объекты имел в отношении них весьма широкие права, вплоть до отчуждения, передачи в залог и даже разрушения. То есть речь, по сути, идет о неком суррогате права собственности.

Резюмируя, можно сказать, что в римском праве различались (имеются в виду, естественно, юридические различия, то есть различия в правовом режиме) два вида недвижимости - земельный участки и принадлежности земельных участков, прочно с ними связанные. Вещи, относящиеся и к тому, и к другому виду, могли быть самостоятельными объектами прав.

Понятие «недвижимость» по Французскому гражданскому кодексу 1804 года (Далее ФГК). Перечень вещей, относящихся к недвижимости, дан в статьях 517-526 ФГК. Нормы, в них содержащиеся, страдают определенной казуистичностью. Основная их масса представляет исключительно практический интерес для целей специального изучения французского права, что не является задачей настоящей работы. Тем не менее сама модель определения понятия «недвижимое имущество», закрепленная в ФГК, явилась, во-первых, существенной модернизацией положений римского права, а во-вторых, послужила образцом для последующей кодификаций в других странах. Именно это представляет для нас первостепенный интерес при изучении статьей 517-526.

Прежде всего, отметим, что ФГК знает три вида недвижимого имущества:

недвижимость по своей природе - земельные участки и строения, неснятые урожай и плоды;

недвижимость по назначению - земледельческие орудия, удобрения, определенное промышленное оборудование и другие предметы, помещенные собственником на своем земельном участке для целей его обслуживания и эксплуатации, а также недвижимостью по назначению признаются все предметы, присоединенные к недвижимости таким образом, что их отделение невозможно без повреждения или ухудшения части последней;

«недвижимые права и иски» - узуфрукт на недвижимость, земельные повинности, сервитуты, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

Особого внимания заслуживает вторая и третья группа.

Появление второй группы объектов недвижимости является существенным расширением определения, имевшего место в римском праве. Включение в число объектов недвижимости вещей, связанных с земельным участком или строением целевым назначением, есть, во-первых, частный случай использования универсальной юридической связки «главная вещь - принадлежность», а во-вторых, признание земельного участка (строения) простейшим имущественным комплексом, состав которого может незначительно изменяться в процессе эксплуатации, но который отчуждается или обременяется именно как комплекс.

В третьей группе мы видим характерное для законодательства многих государств явление - распространение режима недвижимости на ограниченные права и вещный иски. Объяснение этой позиции - создание предпосылок для единой правовой организации передачи от лица к лицу как собственно недвижимого имущества, так и прав на него.

Понятие «недвижимости» по Гражданскому кодексу Квебека 1991 года (далее - ГКК). Одна из последних гражданских кодификаций в мире сохраняет в целом модель ФГК, избавленную, однако, в известной мере от первоначальной казуистичности.

Недвижимостью по природе согласно ГКК является земельный участки, строения и сооружения постоянного характера, а также растения и полезные ископаемые - до тех пор, пока они не отделены от земли (не извлечены из нее). При этом даже если растения и полезные ископаемые фактически связаны с землей, то есть находятся в естественном состоянии, при распоряжении ими отдельно от земли и строений он третируются законом в качестве движимости (статья 900 ГКК).

Недвижимостью по назначению признаются движимости, если они:

потеряли свою индивидуальность, являясь неотъемлемой частью недвижимости, и обеспечивают полезность последней (статья 901 ГКК);

являются отделенными от недвижимости неотъемлемыми частям, если они предназначены для последующего присоединения к ней (902 ГКК). Например, если оборудование из котельной извлечено для ремонта, при распоряжении зданием в его состав буде включено также и это «отделенное» оборудование;

движимости, постоянно физически соединенные с недвижимостью , - в любом случае, коль скоро они реально находятся в таком состоянии (статья 903 ГКК). Например, картины на стенах зданиях , покуда они сняты.

По сравнению с ФГК перечень прав и исков, являющихся недвижимостью, приведенный в статье 904 ГКК, достаточно широк. В него входят: все вещные прав на недвижимость, иски, направленные как на отстаивание этих прав, так и на приобретения владения недвижимостью из любого основания.

Понятие «недвижимость» по Швейцарскому гражданскому уложению 1907 года (далее - ШГУ). Имущество, относящееся к недвижимости, определяется перечнем, установленным статьей 655 ШГУ, согласно которой есть всего три вида недвижимости:

земельные участки;

горные прииски;

зарегистрированные самостоятельные и постоянные права на недвижимость.

Земельный участок, согласно статье 667 ШГУ, есть не только почвенный слой или территориальный базис, а также и недра, строения и растения. Все это единый объект вещных прав и оборота. При этом следует обратить внимание на то, что строения, возведенные так, что отсутствует их постоянная связь с землей, не составляют часть земельного участка и третируются в качестве движимости (статья 677).

По общему правилу ШГУ не рассматривает и прочно связанные с землей строения в качестве самостоятельного объекта прав, а считает их неотъемлемыми и не выделяемыми частями земельного участка. Их этого правила, однако, статья 675 устанавливает исключение. Согласно норме, в ней содержащейся, капитальные строения могут быть самостоятельным объектом права собственности. Однако они не образуют отдельный вид недвижимости, а относятся к самостоятельным и постоянным правам (3- я группа). Этот, на первый взгляд, странный постулат объясняется тем, что ШГУ предписывает вносить в поземельную книгу записи о строениях на чужой земле в качестве записей о сервитутах. Именно этот сервитут и будет являться объектом оборота, а право собственности на строение являться изначально ограниченным, сводимым лишь к пользованию и владению.

К самостоятельным и постоянным правам на недвижимость относятся сервитуты, поземельные долги и залоговые права. Отметим, что к недвижимости относятся и постоянные, и самостоятельные прав, а не относятся так называемые личные права: право преимущественной покупки, аренды и т. д.

Таким образом, ШГУ, в сравнении с ФГК, стоит ближе к римскому праву. С одной стороны, к недвижимости, как и во французском законодательстве, отнесены вещные прав на недвижимое имущество. С другой - ШГУ не знает таких видов недвижимости как вещные иски недвижимость по целевому назначению. Наконец, проблема «дои на чужой земле» решена в лучших традициях римского права.

Понятие «недвижимости» по Германскому гражданскому уложению 1896 года (далее - ГГУ). Прежде всего, отметим, что ГГУ оперирует исключительно категориями «движимость» и «земельный участок». Определения понятия «земельный участок» может быть выведено из статей 93, 94, 98 и 095 названного акта.

Итак, земельный участок складывается из существенных составных частей, каждая из которых не может быть обособленным, самостоятельным объектом прав. Среди этих составных частей можно выделить три группы объектов:

собственно «земля» - почвенный слой, недра и «воздушный столб»;

строения и продукты земли, включая растения;

прав, связанные с правом собственности на земельный участок, например, сервитут, и наследственное право застройки.

Недвижимость по целевому назначению относится ГГУ к принадлежностям земельного участка. В нее включаются: промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, другие машины, предназначенные для производства и т.д.) и сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения и т.п.). Соответственно сельскохозяйственный инвентарь является принадлежностью непосредственно земельного участка, а промышленный - строения как составной частью земельного участка.

ГГУ допускает возведение строений на чужой земле для осуществления сервитута. В этом случае оно не будет являться существенной частью земельного участка. Такое строение выступает в несколько ином качестве - его можно рассматривать, скорее, как принадлежность сервитута.

Таким образом, ГГУ реализует особую концепцию определения понятия «недвижимость», отказываясь даже от употребления самого термина. При этом ГГУ, равно как и ШГУ, что особо любопытно, оказывается в рассматриваемом вопросе ближе к римском управу, нежели традиционно романизированное французское законодательство. ГГУ, однако, с одной стороны, отказывается от института суперфиция и каких-либо его аналогов, а с другой стороны - воспринимает французскую концепцию «недвижимости по целевому назначению», хотя и реализует ее с определенной спецификой.

Понятие «недвижимость» в Калифорнийском гражданском уложении (далее - КГУ). Термин «недвижимость» в общем праве тождественен термину «реальное имущество». Имущество, которое в континентальных системах именуется движимым, обозначается как «личное имущество». Объяснение такого употребления терминов кроется в том историческом обстоятельстве, что иски о недвижимых имуществах в Англии именовались реальными в противовес личным искам о движимости. Кроме того, личное имущество именуется так потому, что следует за лицом при смене места жительства. Последнее, конечно, весьма условно.

К недвижимости, в соответствии со статьями 658-662, относятся:

земельные участки;

растения и всякие сооружения, прочно и постоянно прикрепленные к земле;

всякие движимости, прочно прикрепленные к земле или строениям;

машины и другое оборудование, используемые при разработке рудников;

принадлежности земельного участка: дороги, текучие воды, проходы для света, воздуха или тепла через землю другого лица.

Следует отметить, что режим всяких прикреплений к недвижимости оценивается судебной практикой, исходя не столько из намерений лица, осуществившего прикрепления, а также из юридического характера отношений такого лица с собственником недвижимости (если речь идет о разных субъектах). Так, арендатор, обустраивая дом, повесил в нем картины, он имеет полное право их снять по истечении срока аренды. Если же он то же самое сделал собственник и решил дом продать, то, поскольку иное не оговорено в договоре, картины станут частью дома и будут следовать его судьбе в качестве прикрепления, являясь недвижимостью. Таким образом, здесь происходит сближение с концепцией «недвижимостью по целевому назначению».

Наконец, отметим, что КГУ не относит к недвижимости права и иски.

В рассматриваемом акте есть понятие, близко примыкающее к понятию недвижимость, неизвестное в чистом виде континентальному праву, - домашняя оседлость. Домашняя оседлость включает в себя вещное право на жилой дом и участок, на котором он расположен. Лицо не может быть лишено этих прав по требованию кредиторов за весьма широкие изъятия, установленными статьей 1241 КГУ.

1.2 Понятие системы регистрации

Человечество издревле придавало особое значение правам на недвижимость и сделкам с нею. В первобытных племенах передача земли осуществлялась в присутствии вождя или старейшины. С развитием государственности, стали приниматься нормы, регулирующие отношения по передаче земли. Древней закон нордов, например, требовал при заключении сделок с указанными объектами присутствия 12 свидетелей. Согласно римским законам земля относилась к манципируемым вещам. При передаче прав на такие вещи требовалось соблюдение либо обряда манципации, торжественного обряда, предполагавшего наличие передаваемой вещи и ее символа (например, комка земли, как символа земельного участка) и состоявшегося в произнесении особых формул в присутствии пяти свидетелей и весовщика, взвешивании на весах металла и пр., либо in iure cessio, мнимого судебного процесса, на котором разыгрывался спор в отношении чужой вещи. Новицкий И.Б. Римское право. М.: Ассоциация «Гуманитарное знание», 1994. С.88-89.

Таким образом, уже в эти давние времена было необходимо с помощью акта о продаже и свидетелей устранить сомнения относительно совершаемой сделки. Частная передача прав на недвижимость, то есть передача, осуществляемая без обращения к каким-либо общественным записям, была издревле распространенной и в некоторых странах применяется по настоящее время. Когда люди знали своих соседей и их дела, устное соглашение и удар по рукам были достаточными свидетельствами передачи права. В последующем по мере развития торговых отношений устного соглашения стало недостаточно. Документы о передаче земли стали составляться письменно, акты стали проводиться в присутствии свидетелей. Вместе с тем частная передача имела много недостатков. Очень часто она носила медленный и дорогостоящий характер, поскольку, чтобы иметь гарантию действительности передаваемого права, приобретателю каждый раз приходилось проверять чистоту титула отчуждателя. Изучение оснований возникновения прав всех предыдущих правообладателей, которые могут повлиять на действительность передаваемого права, было сложным делом, увеличивало расходы на заключение сделки. Частная передача имела ряд других недостатков.

В мировой практике в связи с изложенными недостатками частной передачи в последующем получили развитие различные системы общественной записи о правах на землю. Регистрационные функции были возложены на самые различные органы. В одних странах регистрацию осуществляют суды, в других - нотариусы, в третьих - специально созданные органы. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. М.: Издательство НОРМА, 1999. С.210-292. Главное их назначение состояло в том, чтобы создать систему записей о правах на недвижимое имущество. Практика создания регистрационных систем в разных странах имеет много отличий. Но вместе с тем, в зависимости от положенных в основу такой системы основных концептуальных положений, различные страны можно сгруппировать.

В настоящее время сохраняются две принципиально различные системы регистрации - регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Основным критерием для классификации является предмет регистрации, в соответствии, с чем выделяется титульные системы регистрации (или регистрации прав) и актовые системы регистрации (или регистрации сделок). Помимо этого, важное значение имеют факторы обязательности совершения регистрации и её правовые последствия.

В большинстве стран мира, в том числе европейских странах, действует система регистрации прав на недвижимость, имеющая многовековую историю. При этой системе предметом регистрации является само право, точнее все права, обременения, ограничения в отношении конкретного объекта. Запись в публичном реестре о возникших правах или обременениях свидетельствует об их существовании, последовательность обременений - об «их старшинстве». При том государство играет важную роль, выступая в той или иной мере гарантом верности зарегистрированных прав и обременений. Зарегистрированные сведения являются надёжными и общедоступными. Доверие к системе создаёт чёткая регламентация деятельности регистраторов, высокий статус этой организации, часто приравненный к судебному, участие в подготовке документов нотариусов. Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / Под ред. А. А. Лазаревского. М.: 2000. С. 7.

Данная система регистрации, действующая во многих европейских странах, основана на нескольких основных принципах.

Первый принцип - внесения вещных прав. Поземельные книги аккумулируют о правовом положении объектов недвижимости, входящих в состав регистрационного округа. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные прав нам недвижимость должны быть внесены в поземельную книгу, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц.

Второй принцип - достоверности поземельной записи. Считаются, что регистрационные записи являются достоверными. Внесенная в поземельную книгу запись имеет юридическую силу для добросовестных третьих лиц даже в тех случаях, когда она не соответствует действительному правовому положению. В этом случае допускаются соответствующие исправления в поземельной книге, однако, до тех пор, пока запись не исправлена, она считается истинной.

Третий принцип - гласности. Информация о зарегистрированных вещных правах частных лиц доступна большинству заинтересованных лиц. Однако европейские системы регистрации при регулировании вопросов доступности информации о зарегистрированных вещных правах частных лиц руководствуются тремя различными принципами: полной открытости, открытости при предъявлении «оправданного интереса», ознакомление посредством выписок.

Четвертый принцип - старшинства ранее зарегистрированных вещных прав. В случае претензии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому из них, которое раньше было раньше занесено в поземельную книгу.

Для более четкого понимания кратко проиллюстрируем системы регистрации Франции и Германии, выявим некоторые сходные черты и основные отличия.

По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны регистрироваться в официальном реестре у «хранителя ипотек». Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. Сделки об установлении прав на недвижимость действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут противопоставлять правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. М.: Международные отношения, 1993. С. 202. Как отмечалось в литературе, во французском праве «принцип соглашения» действует неограниченно только в отношении между участниками договора. В отношении третьих лиц, которые передаче могут противопоставить конкурирующие права, передача собственности может иметь правовые последствия только тогда, когда она будет зарегистрирована».

В соответствие с Германским гражданским уложением (§§ 873 и 874) для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в поземельной книге, если законом не предусмотрено иное. До момента регистрации стороны связаны своим соглашением лишь тогда, когда волеизъявления сторон заверены в нотариальном порядке, или сделаны органу, в котором ведутся поземельные книги, или последнему подано соответствующее заявление, и когда правомочное лицо представило другой стороне разрешение на внесение записи, составленное в соответствие с предписаниями Положения о поземельной книге. Германское право. Ч. 1. Гражданское уложение / Пер. с нем. Серия Современная зарубежное и международное частное право. М.: 1996 г. С. 200. Таким образом, в соответствие с немецким законодательством права на недвижимость без регистрации не признаются возникшими, хотя, при наличии изложенных условий, стороны связаны взаимными обязательствами. Нормы аналогичного содержания установлены в статье 658 ШГК.

В отличии от большинства европейских стран, в Англии и США действует система регистрации сделок (документов).

В Англии поземельная регистрация вводилась постепенно. Она была введена на добровольной основе в Англии и Уэльсе в 1862 году принятием Закона о земельной регистрации. Позднее, в 1875 г. вышел Закон о передаче земли. Однако, оба закона, 1862 и 1875 годов, не смогли полностью достичь поставленных перед ними целей. За 40 лет были зарегистрированы права на менее чем 1000 земельных участков. Основной причиной отсутствия интереса к регистрации было то, что регистрация производилась на добровольной основе. В новом законе о передаче земли 1897 года вводилась возможность обязательной избирательной регистрации, когда по Королевскому Указу было сделано постановление об областях, в которых регистрация прав собственности становилась обязательной при продаже. В 1902 году данная мера была применена к лондонскому графству, однако регистрация оставалась абсолютно свободной в остальных регионах Англии и Уэльса. В законах 1925 и 1975 годов система регистрации получила дальнейшее развитие. В 1925 г. был введен пакет новых земельных законов. Одним из них стал Закон о земельной регистрации, предусматривающий обязательную регистрацию прав собственности в определенных регионах. Эти регионы постепенно расширялись и в настоящее время они охватывают всю Англию. Договор о продаже или ином акте отчуждения земли или другого реального имущества не порождает еще перехода права собственности. Необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо (специальные конторы) проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. М.: Междунар. отношения, 1993. С.203.

Однако, регистрация еще долго остается спорадической (нерегулярной), поскольку собственность регистрируется только тогда, когда земля продается или подлежит передаче в долгосрочную аренду.

Английская регистрационная система, в отличие от известной в мире системы регистрации документов, дает гарантию защиты титула. В связи с причинением убытков при обнаружении ошибки в зарегистрированном титуле, в соответствие с законодательством правообладателю возмещаются убытки. Кроме того, рассматриваемая система привязана к земельному участку, а не к владельцу. Регистр включает в себя три части, а именно: раздел «Недвижимость», раздел «Права владения» и раздел «Отягащающие условия».

Система регистрации в Англии, основная черта которой состояла в том, что она была добровольной, является одной из самостоятельных мировых систем регистрации. Кроме Англии она получила развитие и в других странах.

В США официальная система земельной регистрации, в целом основана на частной передаче и регистрации документов. Обычно, обследованию подлежат земельные единицы. С разрешения Конгресса в 1785 году американское правительство начало обследование общественных земель в рамках прямоугольной системы, когда земля делилась на квадраты миля за милей. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен. Основной целью создания общественного регистра документов было содействие передаче титулов на земельные участки из общественной сферы частным лицам и обеспечение защиты их прав владений.

Однако, поскольку титульная регистрация является добровольной, а себестоимость поиска для ведения титулов является высокой, регистрация не стала обычным делом. Вместо нее часто используется страхование против дефектов правового титула. Частные компании, каждая из которых работает в одном из штатов, ведут свой собственный земельный учет. Компании по страхованию против дефектов правового титула, таким образом, дублировали и вели общественные записи целых сообществ и даже целых округов в своих собственных частных банках данных. Компания может застраховать правовой титул, если в записях указывается на то, что он является обоснованным.

В США, несмотря на попытки внедрения системы регистрации прав, система регистрации документов более распространена. Система регистрации документов характеризуется тем, что регистрирующие органы ведут учет правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, не предоставляя никаких гарантий правообладателям. Все риски, связанные с заключением сделок с недвижимым имуществом несут участники сделки. Регистрирующий орган не проверяет принадлежность права отчуждателю, законность сделки и условия договора, влияющие на действительность права. В связи с этим, в странах, где система регистрации носит характер регистрации документов, большое значение имеет система страхования участников оборота от риска наступления неблагоприятных последствий при заключении сделок под влиянием обмана, заблуждения или иных мошеннических сделок. При страховании титула покупатель, естественно, выплачивает страховой взнос. Но при этом, в случае недействительности правового титула, он получает гарантию полной компенсации со стороны страховой компании. Последние проверяют чистоту титула за несколько предшествующих десятилетий (до 40 лет), поэтому расходы по сделке достигают иногда 10% от стоимости недвижимости. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество.//Государство и право. 1998. № 8. С. 94. Система регистрации документов принята во многих штатах США и вызывает критическое к себе отношение, поскольку весь риск ложится на участников сделки. Регистрационный орган, зарегистрировавший незаконную сделку, ответственности перед ее участниками не несет.

Основной принцип рассматриваемой системы заключается в том, что зарегистрированные документы имеют приоритет над незарегистрированными. Регистрация не затрагивает законную силу документов, поскольку регистрация не означает, что зарегистрированный документ придает законность обозначенному в нем праву. Регистрация, однако, дает приоритет зарегистрированным документам, поскольку незарегистрированные документы не могут рассматриваться судом как доказательства права собственности. Таким образом, незарегистрированные документы не могут быть даже представлены в подтверждение прав. Однако зарегистрированные документы также имеют свои дефекты. Они доказывают, что данная сделка была совершена, но не доказывают ни законность права, ни законность того, что стороны имели законное право совершать сделку. При такой системе для того, чтобы быть уверенным в том, что отчуждатель имеет соответствующее право и может распоряжаться им, необходимо помимо регистра собрать доказательства действительности права.

Другой известной и получающей все большее развитие системой регистрации является система Торренса, введенная сэром Робертом Торренсом в Южной Австралии в 1858 году. Остальные австралийские штаты вскоре присоединились к ней. Она относилась ко всем землям, отчуждаемым государством после введения Закона о передаче земли, разработанного Торренсом. Торренс не был ни юристом, ни землеустроителем. Его разумный подход к регистрации права собственности, которую признают как самый лучший метод работы с недвижимостью во всем мире, происходит от его опыта работы в качестве офицера таможни в его родной Ирландии, а затем в Аделаиде (Южная Австралия). Он был назначен регистратором сделок в 1853 году и знал из своего опыта, как просто делаются сделки с кораблями благодаря журналу, введенному согласно Акту о торговых судах, положившему начало радикальным изменениям в законодательстве. В 1858 году он создал необходимое законодательство.

Система Торренса основывается на земле, а не на собственнике или документе. Она заключается в регистрации земельных участков. В журнал, в котором регистрируются земельные участки, вносятся записи о собственнике и других интересах на данный земельный участок (залоги, сервитуты и т.д.). Торренс сделал регистрацию действительно обязательной, объявив, что вся не разграниченная земля является государственной. Одним из главных стимулов к регистрации является то, что законной является сделка, если она зарегистрирована по новому законодательству и что зарегистрированные права на земельные участки гарантируются и не могут пострадать. При допущении ошибок в регистрации возмещаются убытки.

Таким образом, система регистрации прав, созданная Торренсом, утверждает право собственности как факт. Такая система предоставляет информацию не только об основном праве, но его обременениях, существующих на данный момент, его правообладателе и т.д. Вместе с тем, следует иметь в виду, что при такой системе устанавливаются интересы в отношении данного объекта, сведения о которых не содержатся в системе. Есть определенные права и обременения, касающиеся земельного участка, которые не могут быть зарегистрированы, но, несмотря на это, сохраняют свою действительность. Речь идет о так называемых преимущественных интересах. К ним в первую очередь относятся такие обязательства правообладателя, которые предусмотрены законодательством, вытекают из общеизвестных строительных правил, требований законодательства о здравоохранении или обусловлены общественными нуждами. Например, в систему не вносятся налоговые обязательства, запреты, установленные строительными нормами.

Система Торренса имеет три основополагающих принципа, которые для системы регистрации являются основополагающими:

принцип зеркала;

принцип занавеси;

принцип страхования.

Принцип зеркала означает, что журнал регистрации как зеркало отражает всю недвижимость и права (обременения прав) на нее. Так называемые преимущественные интересы (обязательства по уплате налогов, краткосрочная аренда и т.д.) носят общеизвестный характер и сведения о них не вносятся в журнал. Участник оборота, не прибегая к самостоятельному расследованию, может получить в регистре всю полноту информации о недвижимости.

При применении принципа занавеси, в отличие от предыдущего, регистр не содержит всю информацию о лицах, имеющих законные интересы к недвижимости. Однако в регистре содержится информация о доверенном или ином лице, который в силу договора или закона имеет право распоряжения указанным имуществом. Все его действия считаются совершенными от имени лиц, имеющих правовое отношение к данному объекту, и имеют законную силу в отношениях с третьими лицами. При нарушении таким лицом своих обязанностей титул приобретателя или иного контрагента не страдает. Споры разрешаются между доверенным лицом и правообладателями или между ним и остальными правообладателями, если доверенным лицом является один их правообладателей. Для правильного понимания принципа занавеси необходимо хорошо знать английское право, в котором институт доверительной собственности наиболее развит. В отношениях с третьими лицами все правомочия имеет доверительный собственник, действиям которого должны доверять участники оборота. Сведения о собственнике «спрятаны за занавесом». В Казахстане можно смело говорить о применении принципа занавеси при регистрации права оперативного управления негосударственных учреждений. В регистрационном листе достаточно указания сведений об учреждении, в то время сведения об учредителях, являющихся собственниками имущества учреждения, находятся «за занавесом».

Принцип страхования означает, что при допущении по вине регистрирующих органов ошибок в регистрационных документах лица, которым причинен в результате этого ущерб, имеют право на его возмещение.

Таким образом, система регистрации прав (правовых титулов), имеет существенные отличия от системы регистрации сделок. Ее характерными чертами являются следующие признаки:

возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество или их обременений, кроме преимущественных интересов, основываются только на записях в поземельной книге или любой другой общественной записи;

права, зарегистрированные в регистрационной системе, даже если запись была ошибочной, считаются действительными пока не доказано обратное и в поземельную книгу (иной регистр) не внесены в установленном порядке соответствующие исправления;

для третьего лица содержание книги, безусловно, правильно, пока в книгу не внесено возражение против достоверности записи либо недостоверность записи стала известна приобретателю (публичная достоверность регистрационной книги);

если право в поземельной книге погашено, то предполагается, что оно не существует;

приоритет между конкурирующими правами (обременениями) на один и тот же объект определяется датой регистрации;

пообъектный принцип регистрации, в соответствие, с которым в поземельной книге записи индексируются не по правообладателю, а единице недвижимости, в частности все сведения (об объекте, правах, правообладателях, обременениях) заполняются на земельный участок;

требования об обязательной регистрации определенных прав (ограничений прав) на недвижимое имущество, которые без регистрации не признаются возникшими. Сыродоев Н.А. Указ.соч. С.94-95; Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. 1995. №5. С. 26-28.

Главное и коренное отличие между системами регистрации прав и системой регистрации сделок (документов) состоит, таким образом, в том, что первая из них гарантирует действительность зарегистрированного права, пока иное не будет установлено судом, а вторая таких гарантий не дает. Кроме этого, система регистрации имеет другие характеризующие ее черты. Она может быть обязательной и добровольной, систематической и спорадической, основана на земельном участке или на лицах, которые владеют землей.

Важной характеристикой системы регистрации является ее характер. Известны системы регистрации, построенные на систематической и на спорадической основе. Отличие между ними состоит в том, что при систематической регистрации с момента введения такой регистрации в соответствующих регистрах (реестрах, поземельных книгах, правовых кадастрах и т.д.) подлежат регистрации права на объекты недвижимости, независимо от даты их возникновения. Систематическая регистрация обеспечивает полноту правовой и необходимой технической информации обо всех существующих объектах недвижимости.

При спорадической регистрации, которая может быть добровольной или принудительной, права подлежат регистрации только по мере совершения сделки. Пока сделка с недвижимостью не совершена, сведения об объекте и его правообладателе в регистр не поступают. Такая регистрация проводится за счет участников сделки. Процесс заполнения информации о правах на все объекты недвижимости носит очень длительный характер. Спорадичность (нерегулярность) может, как, например, в Казахстане, заключаться также в том, что обязательной регистрации подлежат только вновь возникшие права, в то время как ранее существовавшие права действительны без регистрации.

Необходимость внедрения системы государственной регистрации прав на недвижимость непосредственно связана с процессами преобразования в экономической и правовой системах Казахстана. Приватизация государственной собственности, введение частной собственности на земельные участки, необходимость осуществления единой государственной политики в сфере недвижимости, в том числе фискальные интересы государства, потребовали введения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. До преобразований в рассматриваемой сфере в Казахстане, как во всем СССР, велся в основном только учет различных объектов недвижимости. Так, например, учет земельных участков осуществлялся в земельном кадастре. Существовали также другие кадастры по видам имущества (государственный кадастр месторождений полезных ископаемых, водный, лесной кадастры, государственный кадастр животного мира). Ввиду того, что вся недвижимость, за исключением объектов личной, колхозно-кооперативной собственности и собственности профсоюзных и иных общественных организаций, принадлежала государству, реестр прав на недвижимость в стране не велся. Учитывались только указанные сделки с жилыми домами.

Вовлечение в гражданский оборот земельных участков, производственных комплексов, жилья и других объектов недвижимости, а также процессы приватизации указанного имущества обусловили необходимость введение в Казахстане государственного реестра прав на недвижимое имущество (правовой кадастр).

Впервые норма, обязывающая регистрировать права на недвижимое имущество, была закреплена в ГК. В частности, пунктом 1 статьи 118 (в ред. от 27 декабря 1994 г.) была установлена норма, в соответствие, с которой право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Объектами регистрации из прав на недвижимость были признаны: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного землепользования, право аренды, ипотека, сервитуты. Кроме того, к объектам регистрации были отнесены сделки с недвижимым имуществом (статьи 155, 494, 508, 518, 543, 575, 601, 887 ГК РК). Требование о государственной регистрации не только прав (обременений прав) на недвижимое имущество, но и сделок с ним, вытекает также из принятого в развитие ГК Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Очень важным с практической точки зрения является вопрос о дате введения государственной прав на недвижимое имущество. При ответе на этот вопрос мы полностью поддерживаем позицию Ильясовой К. М. Ильясова К. М. Регистрация прав на недвижимость в республике Казахстан: основные концептуальные положения / Алматы: Адилет, 2000 г. Стр. 32.

Суть данной позиции сводится к следующему. Регистрации прав на недвижимое имущество в правовом кадастре носит пообъектный характер, привязывается к земельным участкам и осуществляется по месту нахождения объекта в территориальных регистрирующих органах и их филиалах. Это означает, что регистрация прав на недвижимое имущество могла быть осуществлена только по мере создания регистрирующих органов в каждом регионе страны. В Казахстане, как и во многих других государствах, в системе регистрации использовано административно-территориальное деление Казахстана. В частности, Центры по недвижимости в настоящее время созданы во всех областях и городах республиканского значения (Алматы и Астана). Областные офисы, как правило, осуществляют регистрацию прав на недвижимость, находящуюся в областном центре. В административных районах регистрацию осуществляют районные филиалы. Права на недвижимость, находящуюся в одной области, не могут быть зарегистрированы в регистрирующем органе другой области. И даже в пределах одной области объекты, расположенные в одном районе, не могут быть зарегистрированы в филиале областного Центра по недвижимости другого района. Это означает, что в Республике не может быть определена одна дата введения системы обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В каждой администратино-территориальной единице датой ведения системы регистрация признается дата создания регистрирующего органа. Для области это будет дата создания областного Центра по недвижимости. В тех случаях, когда в области учетная регистрация филиалов Центра по недвижимости произведена позже, чем регистрация областного органа, датой введения системы регистрации в данном районе признается дата учетной регистрации. Дата создания областного Центра может быть для таких районов признана датой введения системы регистрации только в том случае, когда до создания районного филиала областной офис производил регистрацию прав на объекты недвижимости, расположенных в районах. Однако такая практика в Казахстане не получила распространение. Вместе с тем, следует отметить, что в Республике районные филиалы, как правило, создавались одновременно с созданием областных органов. И таких случаев, когда дата введения системы регистрации в районах не совпадет с датой введения системы регистрации в области, будут очень редки.

Таким образом, для определения даты введения системы регистрации необходимо установить дату создания каждого территориального регистрирующего органа. Если права на недвижимое имущество у лица возникли до такой даты, по общему правилу права считаются возникшими без государственной регистрации. При возникновении прав после наступления указанной даты без государственной регистрации, кроме преимущественных интересов, права не считаются возникшими. Например, в Алматинской области Центр по недвижимости был зарегистрирован 3 декабря 1997 г. Это означает, что права, возникшие до 3 декабря 1997 г. включительно, по общему правилу, признаются возникшими без государственной регистрации.

В Казахстане с принятием Общей части ГК вводится понятие и регистрации прав на недвижимое имущество и понятие регистрации сделок. В соответствии со ст.118 право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В статье 115 ГК закреплена идея регистрации сделок. В Особенной части ГК требования к регистрации установлены для следующих договоров в отношении недвижимости: продажи и аренды предприятия (статьи 494, 575), дарения (пункт 3 статьи 508), ренты (статьи 518), имущественного найма недвижимости (пункт 2 статьи 543), найма жилища (пункт 2 статьи 601), доверительного управления (пункт 2 статьи 887). В соответствии со статьи 9 Закона РК от 5 июля 2000 г. «О финансовом лизинге» обязательной государственной регистрации подлежит также договор лизинга недвижимого имущества.

В связи с тем, что в настоящее время в законодательстве Казахстана используются и понятие регистрации прав, и понятие регистрации следок, возникла теоретическая и практическая проблема установления соотношения между ними. Как было сказано выше, система регистрации прав и система регистрации сделок это разные мировые системы, которые имеют существенные различия. Система регистрации в Казахстане, как и система, закрепленная в России и в других странах СНГ, является смешением системы регистрации прав и системы регистрации сделок. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 1998 г. С.47.

В Казахстане, в связи с сокращением видов сделок с недвижимостью, подлежащих нотариальному удостоверению (согласно Особенной части ГК из сделок с недвижимостью нотариальному удостоверению подлежит только договор ренты), смешение системы регистрации прав и системы регистрации сделок, создает те же последствия, что и в России. Регистрирующие органы при регистрации прав на недвижимое имущество, основанием возникновения которых являются сделки, должны провести правовую экспертизу сделки на предмет ее соответствия требованиям законодательства. В мировой практике при внедрении системы регистрации сделок (документов) проверка права на чистоту титула не осуществлялась и законность сделки не проверялась. В Казахстане, России и в других странах СНГ при регистрации законность сделки проверяется. Но тогда возникает вопрос о том, что же является объектом регистрации, права или сделка? Или должна быть двойная регистрация: и прав, и сделок? Если исходить из определения регистрации сделок, данного в статьи 1 Указа о государственной регистрации, регистрация сделок это регистрация прав на основании сделок. В то же время из содержания Особенной части ГК вытекает, что регистрируются выше перечисленные сделки с недвижимостью.

Таким образом, с одной стороны закон устанавливает обязанность регистрировать права, а с другой - сделки. Моментом возникновения и тех и других, по общему правилу, законодатель признает момент регистрации ( статьи 118 и 155 ГК). Однако следует иметь в виду, что, во-первых, не всегда момент возникновения права на недвижимость на основании сделки совпадает с моментом заключения договора, и, во-вторых, не всегда на основании сделки возникают права на недвижимость.

В настоящее время, в силу закрепленного в пункте 3 статьи 7 Указа о государственной регистрации пообъектного принципа регистрации, регистрация сделок с недвижимостью это регистрация прав на основании сделок. Если же сделка не является основанием возникновения ни прав, ни обременений прав на недвижимое имущество, ее регистрацию, возможно, осуществить только при введении в Казахстане поименной регистрации. При введении такой регистрации, когда регистрация привязывается не к земельному участку, а к правообладателю или участникам сделки, регистрирующему органу необходимо создавать еще одну информационную базу.

В Казахстане в настоящее время проблема введения поименной регистрации актуальна не только в связи с выше изложенными проблемами регистрации сделок, на основании которых прав и обременения, прав на недвижимое имущество не возникают. Такая необходимость связана также с тем, что при пообъектном принципе регистрация обременений на ранее возникшие права, если сведений о таких правах в правовом кадастре нет, невозможна. Например, невозможно наложить арест на имущество, права, на которые возникли раньше и признаются действительными без регистрации, если сведениями о таких правах кадастр не располагает. При наличии инвентарных документов в настоящее время регистрирующие органы ставят отметки на них. Но данные инвентаризации о правообладателях не всегда действительны. Поэтому такой метод наложения обременений на ранее возникшие права ненадежен. Поименная регистрация необходима также для регистрации сделок с условной земельной долей. Указанное право не возникает на конкретный объект недвижимости и запись о таких сделках нельзя осуществить на регистрационных листах, заполняемых на земельный участок.