Оценка рыночной стоимости производственно-складского корпуса

Размещено на http://www.allbest.ru/

Центр профессиональной оценки и аудита.

Дипломная работа

об оценке рыночной стоимости производственно-складского корпуса расположенного по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район,

ул. Промысловая, 23

ВОЛГОГРАД 2015 год



Содержание

1. Основные факты и выводы

2. Задание на оценку

3. Сведения о заказчике

4. Сведения об оценщике

5. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

6. Применяемые стандарты оценочной деятельности

7. Определение рыночной стоимости

8. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

9. Описание объекта оценки

9.1.1 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

9.1.2 Анализ достаточности и достоверности информации

9.1.3 Описание объекта оценки

9.2 Сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки

9.3 Сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, текущем использовании объекта оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях

10. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость

10.1 Анализ социально-экономического положения России

10.2 Анализ социально-экономического положения г. Волгограда

10.3 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

10.4 Анализ сегментов альтернативного использования

10.5 Анализ рынка недвижимости города Волгограда

10.6 Формирование вывода о степени ликвидности объекта оценки

11. Анализ наиболее эффективного использования

12. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

13. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

13.1 Выбор единицы сравнения

13.2 Выбор элементов сравнения

13.3 Выбор объектов сравнения

13.4 Внесение корректировок

13.5 Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

14. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

15. Согласование результатов и итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки

16. Приложения оценка оценщик рынок сегмент

17. Копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки 108



1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки	Здание производственно-складского корпуса общей площадью 178,5 кв.м., кадастровый № 34:34:074010:000118:3800 Адрес места нахождения объекта оценки: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23 Собственник: ООО «Вектор» Собственник земельного участка: ООО «Вектор»
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке	Затратный подход: 1 978 037 рублей Сравнительный подход: 1 405 000 рублей Доходный подход: не применялся
Итоговая величина стоимости объекта оценки	1 491 000 рублей

Порядковый номер отчета от 07.09.2015 г. № 321



2. Задание на оценку

объект оценки ФСО 1 п. 17а	Здание производственно-складского корпуса общей площадью 178,5 кв.м., кадастровый № 34:34:074010:000118:3800 Адрес места нахождения объекта оценки: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии) ФСО 7 п. 8	Здание производственно-складского корпуса общей площадью 178,5 кв.м., кадастровый № 34:34:074010:000118:3800 В состав объекта оценки также входит право собственности земельным участком площадью 741 кв.м.
имущественные права на объект оценки ФСО 1 п. 17б здание земельный участок	Собственность Собственность
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки ФСО 7 п. 8	Оцениваемое право - право собственности на нежилое здание (и земельный участок). Ограничения (обременения) оцениваемых прав отсутствуют.
цель оценки ФСО 1 п. 17в	определение рыночной стоимости
предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения ФСО 1 п. 17г	Для совершения сделки купли-продажи
вид стоимости ФСО 1 п. 17д	рыночная
дата оценки ФСО 1 п. 17е	07.09.2015 г.
срок проведения оценки ФСО 1 п. 17ж	С 07.09.2015 по 10.09.2015 г.
допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка ФСО 1 п. 17з	Оценка имущества проводится на основании информации, предоставленной Заказчиком оценки, Собственником/ эксплуатантом активов, а также лично собранной Оценщиком информации. Перечень документов, необходимых Оценщику и срок предоставления согласовываются Сторонами при заключении соответствующего договора на оценку
оценщик приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость (ФСО 7 п. 30)	Не приводит



3. Сведения о заказчике

Заказчик	Общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (ООО «Вектор»), в лице генерального директора Халаима Дениса Александровича, действующего на основании Устава
Сведения о государственной регистрации Заказчика	ОГРН 1023402634122 дата выдачи 03.10.2002 г
Юридический адрес Заказчика (адрес места нахождения)	400005, Волгоградская область, г. Волгоград, улица им Дымченко,8.
Почтовый адрес Заказчика	400005, Волгоградская область, г. Волгоград, улица им Дымченко,8
Реквизиты Заказчика	р/с: 407 028 108 260 100 17 84 Филиал Ростовский ОАО «Альфа-банк» г. Ростов на Дону КОР/ СЧ 30101810500000000207 БИК 046015207 ИНН 3444098160 КПП 344401001



4. Сведения об оценщике

фамилия, имя, отчество оценщика	Бузылева Светлана Сергеевна
информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», включен в реестр членов НП СРО «НКСО» 25 декабря 2007 года, рег. № 01643
номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке Института профессиональной оценки по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 926415 от 28.10.2005г.
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	Страховой полис № 14550В4000040-0001 страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, выдан СОАО «ВСК» 14 ноября 2014г. Страховая сумма: 5 000 000 руб., срок действия договора страхования: с 26 января 2014г. по 02 декабря 2015г.
стаж работы в оценочной деятельности	с 2005 г.
местонахождение оценщика	Оценщик находится по месту постоянного трудоустройства в ООО «Оценка+»
организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор	Общество с ограниченной ответственностью «Оценка+», ОГРН 1071200015999 от 12.01.2007 г., Россия, г. Волгоград, ул. Ленина, д. 1
сведения о страховании имущественной ответственности юридического лица:	Страховое Открытое акционерное общество «ВСК» (СОАО «ВСК»), Полис страхования ответственности оценщика №14550В4000043-0001 от 08 декабря 2014г. Срок действия полиса: с 20 декабря 2014г. по 19 декабря 2015г. Лимит ответственности 150 000 000 рублей

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки

Другие специалисты и организации к оценке не привлекались.

5. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Анализ, суждения, расчеты и заключения, а также использование Отчета, ограничены сделанными ниже допущениями и ограничительными условиями:

1. В процессе подготовки настоящего Отчета, Оценщик исходил из достоверности данных, предоставленных Заказчиком. Оценщик не несет ответственности за достоверность установленных юридических прав на оцениваемое имущество.

2. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщика не возлагается обязанность обнаруживать подобные факторы, а также на нем не лежит ответственность за их не обнаружение.

3. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации. Оценщик не несет ответственности за последствия неточностей в исходных данных и их влияние на результаты оценки.

4. Оценщик не проводил строительную экспертизу объекта, и не инспектировал части объекта, которые закрыты или недоступны. Оценщик не может выразить какого-либо мнения о состоянии непроверенных частей объекта и данный Отчет не должен пониматься так, что в нем утверждается целостность конструкций или строительных материалов.

5. Документально подтвержденные данные об экологическом загрязнении объекта не предоставлены. В процессе осмотра видимых источников экологического загрязнения не обнаружено. Оценщик не проводил каких-либо исследований по прошлому или настоящему использованию, как недвижимости, так и прилегающих земель для установления наличия каких-либо загрязнений. Оценка проводится исходя из предположения об отсутствии загрязняющих веществ или опасных материалов. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует в рассматриваемой недвижимости или на любой соседствующей земле, то это может уменьшить указанную в отчете стоимость.

6. Качественные и количественные характеристики объекта оценки приняты на основании технической документации, предоставленной Заказчиком, в сопоставлении с данными визуального осмотра.

7. Фактические характеристики объектов-аналогов приняты к расчету по результатам консультаций с продавцами или их представителями и могут отличаться от заявленных характеристик в средствах массовой информации.

8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке.

9. Мнение Оценщика относительно стоимости имущества действительно на дату оценки, а также на период шесть месяцев после даты составления отчета, если в течение данного периода состояние рынка и объекта оценки совпадает с состоянием, существовавшим на дату оценки (экономические, политические и др. условия). Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость оцениваемого имущества.

10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что в целях, указанных в Отчете, будет использоваться стоимость, определенная Оценщиком.

11. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

12. Настоящий Отчет не может быть опубликован в печати в целом или отдельными частями. Также запрещаются любые ссылки на него или содержащиеся в нем показатели, или на имена и профессиональную принадлежность Оценщика, иначе как с письменного разрешения Оценщика относительно формы и контекста публикации.



6. Применяемые стандарты оценочной деятельности

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

Оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков.

Федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности:

ФСО 1 - Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 256 г. Москва. Разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности;

ФСО 2 - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 255 г. Москва. Разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной;

ФСО 3 - Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 254 г. Москва. Разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам;

ФСО 7 - Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости», утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 25 сентября 2014 г. № 611 г. Москва. Разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки и развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3 в разрезе требований к составлению и содержанию отчета об оценке недвижимого имущества, информации, используемой в отчете об оценке недвижимого имущества, а также к описанию в отчете об оценке недвижимого имущества применяемой методологии и расчетам.

Оценщик является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (НП «НКСО»). НП «НКСО» разработаны и утверждены Стандарты организации, являющиеся обязательными к применению членами саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (далее СРО «НКСО») при осуществлении оценочной деятельности:

«Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007»;

СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержден Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», протокол № 105 от 25 сентября 2008 года, с изменениями, утвержденными Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» протокол № 118 от 04 декабря 2008 года, с изменениями, утвержденными Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», протокол № 121 от 19 декабря 2008 года - разработан на основе Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО N 1) с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности;

СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости», утвержден Правлением Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», протокол № 105 от 25 сентября 2008 года - разработан на основе Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной;

СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке», утвержден Правлением Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», протокол № 105 от 25 сентября 2008 года - разработан на основе Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3) с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки;

СТО СДС СРО НКСО 1.2-2007 «Основные правила деятельности членов СРО НКСО (Кодекс этики)», утвержден Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», протокол № 4 от 17 сентября 2007 года - разработан на основе Кодекса поведения Международных стандартов оценки, издаваемых Комитетом по Международным стандартам оценки, с учетом Кодекса этичной практики Европейской Группы Ассоциаций Оценщиков, Кодекса этики Единых стандартов профессиональной практики оценки США, устанавливает этические нормы деятельности членов СРО НКСО в соответствии с требованиями «Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

СТО СДС СРО НКСО 3.7-2014 «Оценка недвижимости», утвержден Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», Протокол № 113 от «18» декабря 2014 года - разработан с учетом ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7 и определяет требования к проведению оценки недвижимости. Данный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке недвижимости. Положения настоящего стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

Оценка выполнена, и отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в последней редакции), Федеральных стандартов оценки: ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 254-256, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 25 сентября 2014г. № 611, Стандартов организации: СТО СДС СРО НКСО 1.2-2007 (Кодекс этики), «Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007», СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости», СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке», утвержденные Советом (Правлением) НП «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», СТО СДС СРО НКСО 3.7-2014 «Оценка недвижимости» от 18 декабря 2014г.



7. Определение рыночной стоимости

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме» Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)от 20.07.2007 г.



8. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

07 сентября 2015г. между ООО «Вектор» и ООО «Оценка+» был заключен Договор №321 на проведение оценки рыночной стоимости здания производственно-складского корпуса общей площадью 178,5 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 741 кв.м., по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23, по состоянию на 07 сентября 2015г.

Осмотр объекта оценки.

В рамках заключенного договора Оценщик производит личный осмотр объекта оценки.

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

На данном этапе Оценщик осуществил сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучил количественные и качественные характеристики объекта оценки, собрал информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АНЭИ) оцениваемого объекта проводится для выявления вариантов применения, соответствующих его наибольшей стоимости. Вывод о НЭИ объекта оценки сделан на основе собранной информации с учетом основных критериев, соответствующих понятию наиболее эффективного использования.

Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

На данном этапе Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации. При этом Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, а в рамках каждого из подходов к оценке Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Составление отчета об оценке

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в последней редакции), Федеральными стандартами оценки и стандартами саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».

Передача отчета об оценке Заказчику.



9. Описание объекта оценки

9.1.1 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

№ п/п	Наименование объекта оценки	Правоустанавливащие и правоподтверждающие документы	Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики
1	Здание производственно-складского корпуса общей площадью 178,5 кв.м., кадастровый № 34:34:074010:000118:3800 Адрес места нахождения объекта оценки: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23	Свидетельство о государственной регистрации права собственности 34 АА № 772204 от 26.01.2009г. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 04/009/2014-1192 от 15.09.2014г.	Технический паспорт на здание производственно-складского корпуса (к-с 117Б), расположенное по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23 Волгоградское областное государственное унитарное предприятие «Волгоградоблтехинвентаризация», по состоянию на 25.01.2006г.
3	Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для производственных целей. Площадь: 741 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок 34 АА № 547785 от 15.03.2007г. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 04/009/2014-1191 от 15.09.2014г.	Кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) №1-36-01/08-558 от 25.06.2008г.



9.1.2 Анализ достаточности и достоверности информации

Оценщик осмотрел объект оценки 08.09.2015 г.

Оценщику заказчиком были представлены свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание объекта оценки, свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Из документов, характеризующих количественные и качественные характеристики объекта оценки, были предоставлены выписка из технического паспорта БТИ, справка БТИ о состоянии здания, поэтажный план помещений, экспликация, инвентарная карточка.

Оценщику были представлены документы, содержащие количественные и качественные характеристики объекта оценки (см. выше), в полном объеме. Данные по зданию, расположенному на земельном участке, были представлены в полном объеме. Остальная информация была получена из сети Интернет, в процессе интервью с представителями Заказчика во время осмотра и представителями собственников и риэлторских компаний во время общения по телефонам, указанным в объявлениях по объектам аналогам.

Поскольку получившиеся в процессе сбора информации данные являются достаточно однородными, полагаем, что собранные данные удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности.

Анализ достаточности информации показал, что полученная от Заказчика и из других источников информация является достаточной для проведения оценки. Полагаем, на основе имеющейся информации, что использование дополнительной информации не приведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

В процессе подготовки настоящего отчета, оценщик исходил из достоверности предоставленных Заказчиком документов, а также сведений, сообщенных во время интервью в процессе сбора рыночных данных. По мнению оценщика, документы, представленные Заказчиком, достоверны, т.к. сведения, сообщенные в них, подтверждаются данными осмотра. Данных, которые бы противоречили сообщенной Заказчиком информации, не имеется.

Анализ достоверности имеющейся информации показал, что полученная от Заказчика и из других источников информация не противоречит друг другу, поэтому может быть признана достоверной, если не будут представлены новые факты, которые поставят под сомнение достоверность информации.

9.1.3 Описание объекта оценки

1.1.1. Сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки

Сведения о обременениях объекта оценки у Оценщика отсутствуют.

1.1.2. Сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, текущем использовании объекта оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях.

Объект оценки: Здание производственно-складского корпуса общей площадью 178,5 кв.м., кадастровый № 34:34:074010:000118:3800, расположенный по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23 на земельном участке площадью 741 кв.м.

Таблица 1

Идентификация объекта оценки

Первичный объект недвижимости (здание)	Отдельно стоящее здание
Объект оценки	Отдельно стоящее здание
Собственник объекта	ООО «Вектор»
Балансодержатель	ООО «Вектор
Правоустанавливающий документ	Свидетельство о государственной регистрации права собственности 34 АА № 772204 от 26.01.2009г
Балансовая стоимость здания на дату оценки, руб.	2 474 760,00

Здание объекта оценки расположено на земельном участке кадастрового квартала 34:34:074010.

Схема 1 Земельный участок на публичной кадастровой карте Росреестра

Таблица 2

Количественные и качественные характеристики объекта оценки

описание земельного участка
Кадастровый (или условный) номер	34:34:074010:000118:3800
Адрес местоположения	Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23
Имущественные права	Право собственности
Собственник, реквизиты Собственника	ООО «Вектор»
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок 34 АА № 547785 от 15.03.2007г. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 04/009/2014-1191 от 15.09.2014г.
Ограничения (обременения) права	Не зарегестрированы
Площадь земельного участка, м2	741,0
Категория земель	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование по документам	Для производственных целей На основании данных кадастрового паспорта земельного участка №3434/300/14-250296 от 15.07.2014г. и публичной кадастровой карты http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/
Кадастровая стоимость2, руб.	1 155 640,16
Текущее использование	Эксплуатация здания производственно-складского корпуса
Состояние участка	Застроенный
Благоустройство территории	Замощение: имеется Освещение: имеется Подъездные пути: с асфальтобетонным покрытием

Земельный участок многоугольной формы. Участок застроен. На участке находится здание производственно-складского корпуса общей площадью 741 кв.м. Строительство здания завершено, здание сдано государственной приемной комиссии и введено в эксплуатацию. В настоящее время помещения здания эксплуатируется собственником.

В соответствии со ст. 11.1 «Понятие земельного участка» ЗК РФ «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами», поэтому понятие физического износа не применимо к земельным участкам, за исключением случаев истощения плодородия сельскохозяйственных земель. Признаков функционального устаревания (загрязнения поверхности мусором, отходами, ядовитыми соединениями и т.д.) не наблюдается. Признаков внешнего устаревания не имеется, т.к. оцениваемый земельный участок имеет хорошие характеристики местоположения, по участку проложены инженерные сети и коммуникации.

Основные количественные и качественные характеристики здания, расположенного на земельном участке следующие:



Таблица 3

Количественные и качественные характеристики здания объекта оценки

Общая характеристика и тип объекта, функциональное назначение	Отдельно стоящее одноэтажное здание производственно-складского корпуса. Площадь: общая 178,5 кв.м. Литера: 5-7, 5-7/1. Этажность: 1
Кадастровый (или условный) номер	34:34:074010:000118:3800
Адрес местоположения	Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23
Имущественные права	Право собственности
Собственник, реквизиты Собственника	ООО «Вектор»
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы	Свидетельство о государственной регистрации права собственности 34 АА № 772204 от 26.01.2009г. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 04/009/2014-1192 от 15.09.2014г.
Ограничения (обременения) права На основании Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №34-0-1-88/4301/2015-715 от 20.01.2015г.	Не зарегистрировано
Балансовая стоимость	Первоначальная стоимость - 5 804 121,01 руб. Остаточная стоимость - 2 474 760,00 руб.
Год постройки объекта	1955
Этажность здания	1
Качество строительства	Удовлетворительное
Нормативный срок службы Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете. Утверждены ЦСУ СССР, Министерством финансов СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г. № 9.17.ив (извлечение)., лет	100
Класс конструктивной системы	КС-4
Стандарт измерения площади (БТИ / BOMA)	БТИ
Площадь застройки, м2	178,5 кв.м.
Высота помещений	5,45 м; 2,50 м; 3,15 м.
Функциональное назначение	Производственное
Текущее использование	Текущее использование - здание производственно-складского корпуса.
Наличие перепланировок / модернизаций / реконструкций	Не выявлено
Информация о прошлых и ожидаемых доходах и затратах	По состоянию на дату оценки оцениваемое недвижимое имущество, используется в качестве производственно-складского здания. В дальнейшем предполагается так же использование в качестве производственно-складского здания.
Общее физическое состояние объекта	Состояние несущих конструкций здания удовлетворительное, внутренней отделки помещений хорошее
Функциональное устаревание	Не выявлено
Экономическое устаревание	Не выявлено
Объемно-планировочное решение, количественные и качественные характеристики объекта оценки и входящих в его состав элементов	Текущее использование - производственно-складское здание. Отдельно стоящее одноэтажное здание из ж/б панелей и кирпича. Стандарт измерения площади - БТИ. Общая площадь здания - 178,5 кв.м. Незарегистрированные переоборудование или перепланировка в соответствии с данными технического паспорта и результатами осмотра - отсутствуют. Фундамент - бутобетонный (по данным технического паспорта); стены - кирпичные; перегородки - кирпичные; перекрытия чердачное - ж/б плиты; крыша - шиферная; пол - бетонный Оконные проемы деревянные; дверные проемы - деревянные. Внутренняя отделка - штукатурка. Инженерные коммуникации: электроосвещение - открытая проводка, вентиляция - естественная.
Признаки износа конструктивных элементов объекта оценки, состояние объекта оценки	Визуальные нарушения несущей способности несущих конструктивных элементов не обнаружены, они находятся в хорошем состоянии. Крыша - одиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям. Состояние - хорошее. Состояние внутренней отделки производственных помещений: полы - отдельные поверхностные отколы, глубина отколов до 3 мм. не более 3-х на 1м2, состояние - удовлетворительное; проемы оконные - волосные трещины в местах сопряжения коробок со стенами, переплеты покоробились, остекление местами повреждено, состояние - удовлетворительное; проемы дверные - дверные полотна осели и имеют неплотный притвор по периметру коробки, состояние - удовлетворительное; отделка стен - окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, следы протечек, ржавые пятна, состояние - удовлетворительное. Электроснабжение - ослабление закреплений отдельных приборов к основанию. Состояние - хорошее. В целом физическое состояние внутренней отделки помещений объекта оценки, хорошее, состояние несущих конструкций - удовлетворительное. Дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, отсутствуют.

Данные по территориальным поясам и климатическим районам получены из документа «Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов», М. 1970. Утверждена Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г. Сейсмичность района получены из документа «Список населенных пунктов СССР, расположенных в сейсмических районах, с указанием принятой для них сейсмичностью в баллах» (прил. 2 к главе СНиП II-А.12-69 «Строительство в сейсмических районах. Нормы проектирования»). Группа капитальности определена по данным таблицы Приложения 4. «Распределение жилых и общественных зданий по группам капитальности» «Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов». Класс конструктивной системы определен в соответствии с таблицей 1.1 Справочника оценщика «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2009 г. для условий строительства в Московской области», М.: ООО «Ко-Инвест», 2009 г.

Схема 2 Местоположение объекта оценки на карте города Волгограда

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, отсутствуют.

Объект оценки представляет собой производственно-складское здание. Здание расположено в промышленной зоне. На расстоянии около 700 м от объекта оценки находится остановка общественного транспорта. Окружающая застройка: объекты производственного, складского назначения, административные здания производств. Местоположение объекта характеризуется как удовлетворительное с точки зрения транспортной доступности. Деловая активность и транспортные потоки в районе расположения объекта оценки связаны с производственной и складской деятельностью предприятий, расположенных в окружении объекта оценки.

К достоинствам объекта оценки можно отнести физическое состояние объекта оценки.

К недостаткам объекта оценки можно отнести значительное удаление от основных транспортных магистралей (расположение в глубине промзоны).

По состоянию на дату оценки все объекты находятся в рабочем состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации.

Сведения об устаревании объекта оценки:

Физический износ - выявлен (см соответствующий раздел);

Функциональное устаревание - не выявлено;

Экономическое устаревание - не выявлено;



Раздел 10. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость

Анализ рынка объекта оценки выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости;

д) основные выводы относительно рынка в сегментах, необходимых для оценки объекта.

10.1 Анализ социально-экономического положения России http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1140086922125

Таблица 4

Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года)

Показатель	2014г.	В % к 2013г.	Декабрь 2014г.	В % к	Справочно
				Декабрю 2013г.	Ноябрю 2014г.	2013г. в % к 2012г.	декабрь 2013г. в % к
							Декабрю 2012г.	ноябрю 2013г.
Валовой внутренний продукт млрд.рублей	70975,81)	100,6				101,3
Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности2)		100,4		102,0	109,3	101,0	100,7	106,1
Индекс промышленного производства3),4)		101,7		103,9	108,1	100,4	100,4	103,6
Продукция сельского хозяйства, млрд.рублей	4168,3	103,7	177,7	104,2	43,1	105,8	101,4	41,6
Грузооборот транспорта, млрд.т-км	5076,6	99,9	442,4	97,0	103,1	100,6	102,5	105,9
в том числе железнодорожного транспорта	2298,3	104,6	198,4	99,4	101,2	98,8	106,7	105,1
Объем услуг связи, млрд.рублей	1702,6	100,5	145,8	101,5	100,6	104,5	102,1	100,0
Оборот розничной торговли, млрд.рублей	26118,9	102,5	2941,8	105,3	123,6	103,9	103,5	119,4
Объем платных услуг населению, млрд.рублей	7298,9	101,3	676,8	101,9	106,0	102,1	100,1	104,5
Внешнеторговый оборот, млрд.долларов США5)	742,46)	94,97)	60,06)	78,38)	88,19)	99,97)	101,08)	103,39)
в том числе: экспорт товаров	459,1	96,9	36,7	78,3	89,1	98,9	103,4	107,7
импорт товаров	283,3	91,7	23,3	78,2	86,6	101,6	97,4	97,2
Инвестиции в основной капитал10), млрд.рублей	13460,5	97,5	2424,0	97,6	173,9	99,8	100,6	170,4
Индекс потребительских цен		107,811)		111,4	102,6	106,811)	106,5	100,5
Индекс цен производителей промышленных товаров3)		106,111)		105,9	100,8	103,411)	103,7	101,0
Реальные располагаемые денежные доходы12)		99,0		92,7	135,9	104,0	103,4	140,8
Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника10):
номинальная, рублей	32600	109,2	41985	106,1	129,0	111,9	109,3	130,9
реальная		101,3		95,3	125,7	104,8	102,7	130,2
Общая численность безработных, млн.человек	3,913)	94,0	4,0	94,8	100,9	100,2	109,5	101,9
Численность официально зарегистрированных безработных, млн.человек	0,913)	90,1	0,9	96,2	107,5	85,0	86,2	105,1

Примечание к таблице:

1) Данные за 2014г. (первая оценка).

2) Исчисляется на основе данных об изменении физического объема производства продукции сельского хозяйства, добычи полезных ископаемых, обрабатывающих производств, производства и распределения электроэнергии, газа и воды, строительства, транспорта, розничной и оптовой торговли.

3) По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды".

4) С учетом поправки на неформальную деятельность.

5) Данные рассчитаны Банком России в соответствии с методологией платежного баланса в ценах франко-граница страны экспортера (ФОБ).

6) Данные за январь-ноябрь 2014г. и ноябрь 2014г. соответственно.

7) Январь-ноябрь 2014г. и январь-ноябрь 2013г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах.

8) Ноябрь 2014г. и ноябрь 2013г. в % к соответствующему месяцу предыдущего года, в фактически действовавших ценах.

9) Ноябрь 2014г. и ноябрь 2013г. в % к предыдущему месяцу, в фактически действовавших ценах.

10) Данные за периоды 2014г. - оценка.

11) Январь-декабрь к январю-декабрю предыдущего года.

12) Данные за периоды 2014г. - предварительные.

13) В среднем за месяц.

Производство ВВП. В соответствии с Регламентом разработки и представления данных по ВВП Федеральной службой государственной статистики осуществлена первая оценка ВВП за 2014г.

Объем ВВП России за 2014г. составил в текущих ценах 70975,8 млрд.рублей. Индекс физического объема относительно 2013г. составил 100,6%. Индекс-дефлятор ВВП за 2014г. по отношению к ценам 2013г. составил 106,6%.

Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности в 2014г. по сравнению с 2013г. составил 100,4%, в декабре 2014г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 102,0%.