Оценка рыночной стоимости производственно-складского корпуса

- права собственности на недвижимость,

- условия финансирования,

- условия продажи,

- состояние рынка,

- местоположение,

- физические характеристики,

- экономические характеристики,

- характер землепользования,

- компоненты, не связанные с недвижимостью.

Наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Выбор объектов сравнения

Для выбора аналогов оценщик использовал информацию риэлтерских фирм и открытые источники информации по предложениям. В ходе исследований, были проанализированы данные следующих источников информации:

- Информационный портал Roszem. ru (http://www.roszem.ru/).

- Сайт бесплатных объявлений Avito.ru (http://www.avito.ru/)

- Интернет-портал Зем.ру (http://base.zem.ru/)

- Информационный центр «Дельта» (http://www.rd-delta.ru)

- Агентство недвижимости "Вся недвижимость для Вас" (http://www.vndv.ru)

- ООО «Недвижимость Поволжья» (http://www.volgastyle.ru/)

- Периодические печатные издания с объявлениями о недвижимости:

- Газета «Домино-Недвижимость» http://www.domino-press.ru/;

- Газета «Все для Вас» http://www.vdv-s.ru, др.

В результате анализа рынка предложений к продаже земельных участков по данным периодической справочно-информационной литературы, а так же данных сайтов риэлтерских организаций, был сформирован перечень исходных данных.

Отобранные из рыночного предложения объекты сравнения имеют существенное различие ценообразующих характеристик, различаясь между собой и достаточно отличаясь от объекта оценки по таким характеристикам, как площадь, место расположения, условия продажи и т.д.

В результате проведенного анализа, Оценщику удалось выявить ряд выставленных на продажу объектов, с характеристиками, наиболее близко соответствующими характеристикам объекта оценки. При определении стоимости земельного участка, Оценщик подобрал 3 объекта сравнения.

Информация по объектам сравнения приведена ниже. Представленные объекты сравнения описаны Оценщиком со слов продавцов (или их представителей, посредников). Осмотр объектов сравнения Оценщиком не производился.

Таблица 37

Описание объектов сравнения

Наименование	Ед. изм.	Объект оценки	Объекты сравнения
			1	2	3
Цена продажи/предложения	руб.		9 500 000	16 500 000	14 000 000
Сделка/предложение			предложение	предложение	предложение
Условия финансирования			рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи			типовые	типовые	типовые
Площадь объекта	м2	741,0	8 201	9 000	23 400
Цена продажи/предложения	руб./м2		1 158	1 833	598
Состояние рынка (дата сделки/предложения)		07 сентября 2015г.	13.07.2015	08.07.2015	08.07.2015
Местоположение		Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23	г. Волгоград, Советский район, ул. Волгоградская	г. Волгоград, Советский район	г. Волгоград, Советский район
Локальное расположение		значительная удаленность от транспортных магистралей расположение в промзоне	вблизи магистралей - расположение в черте города	вблизи магистралей - расположение в черте города	вблизи магистралей - расположение в черте города
Вид права на земельный участок		собственность	собственность	аренда	аренда
Категория земельного участка		земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
Целевое назначение, разрешенное использование		Эксплуатация здания производственно-складского корпуса	многофункциональное использование	многофункциональное использование	многофункциональное использование
Наличие строений		условно свободный	свободный	свободный	свободный
Инфраструктура, наличие и близость инженерных сетей		инженерные коммуникации имеются	инженерные коммуникации имеются	инженерные коммуникации имеются	инженерные коммуникации имеются
Источник информации			https://www.avito.ru/volgograd/zemelnye_uchastki/uchastok_82_sot._promnaznacheniya_446801224	https://www.avito.ru/volgograd/zemelnye_uchastki/uchastok_90_sot._izhs_229278709	https://www.avito.ru/volgograd/zemelnye_uchastki/uchastok_2.34_ga_izhs_545795592
Телефон			(937) 533-89-89	(919) 790-60-02	(905) 064-08-27

Внесение корректировок

Анализируя отличия объектов сравнения от оцениваемого объекта, мы рассмотрели возможность применения следующих корректировок.

Скидка на торг

Значительный разброс цен объектов, выбранных в качестве аналогов, обусловлен низким уровнем развития рынка земельных участков в Волгоградской области и ограниченностью предложений.

Как было сказано выше, для анализа использовались цены предложений. Анализируя текущую ситуацию на рынке земельных участков Волгоградской области, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщики сочли необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. По результатам экспертных оценок величина скидки на уторгование на цены земельных участков под коммерческую застройку составляет в среднем 15%.

Корректировка на качество прав.

Учитывая, что объекты сравнения № 2 и 3 предлагаются к продаже на праве аренды, тогда как оцениваемый земельный участок находится в собственности, необходимо скорректировать стоимость на качество передаваемых прав.

Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке. В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Это относится к свободным (незастроенным) земельным участкам. Земельные участки под объектами недвижимости (зданиями, строениями, сооружениями) могут быть оформлены в аренду или выкуплены в собственность. Выкуп - это платная приватизация земли, в соответствии с которой земельный участок под строением переходит в собственность по договору купли-продажи.

Размер корректировки составляет 0,92.

Корректировка на расположение относительно автомагистралей, логистическое положение.

Одним из параметров местоположения, влияющим на стоимость земельного участка коммерческого назначения, является расположение его относительно автодорог: примыкание к главным магистралям, логистическое положение. На рынке коммерческой недвижимости объекты, расположенные вблизи автодорог находятся в наиболее высоком ценовом диапазоне по сравнению с объектами, расположенными на удалении от магистралей, что обуславливается различным уровнем транспортной доступности и, соответственно, различным логистическим расположением. Следовательно, необходимо скорректировать объекты сравнения на локальное расположение.

В рамках данного Отчета корректировка на логистическое положение принята на основании исследования рынка коммерческой недвижимости Волгограда Издательский дом «Н-стиль» «Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда» по состоянию на 1 января 2015 года..

Объект оценки расположен в промзоне города на значительной удаленности от транспортных магистралей (свыше 1 км), в то время как объекты сравнения расположены в черте города вблизи магистралей.

Размер корректировки составляет 0,87.

Таблица 38

Расчет рыночной стоимости земельного участка

Наименование	Ед. изм.	Объект оценки	Объекты сравнения
			1	2	3
Цена продажи/предложения	руб.		9 500 000	16 500 000	14 000 000
Вид права на земельный участок	-	собственность	собственность	аренда	аренда
			аналог	хуже	хуже
Корректировка на вид прав на земельный участок	-		1,00	0,92	0,92
Скорректированная цена продажи	руб.		9 500 000	15 180 000	12 880 000
Скорректированная цена продажи	руб./м2		1 158	1 687	550
Величина корректировки	руб./м2		0,0	-146,7	-47,9
Условия финансирования	-		рыночные	рыночные	рыночные
			аналог	аналог	аналог
Корректировка на условия финансирования	-		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена продажи/предложения	руб.		9 500 000	15 180 000	12 880 000
Величина корректировки	руб./м2		0,0	0,0	0,0
Условия продажи	-		типовые	типовые	типовые
			аналог	аналог	аналог
Корректировка на условия финансирования	-		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена продажи/предложения	руб.		9 500 000	15 180 000	12 880 000
Величина корректировки	руб./м2		0,0	0,0	0,0
Дата сделки/предложения	-		13.07.2015	08.07.2015	08.07.2015
			аналог	аналог	аналог
Корректировка на дату сделки/предложения			1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена продажи/предложения	руб.		9 500 000	15 180 000	12 880 000
Величина корректировки	руб./м2		0,0	0,0	0,0
Сделка/предложение			предложение	предложение	предложение
Скидка на торг и услуги риэлторов	%		15,0%	15,0%	15,0%
Корректирующий коэффициент	-		0,850	0,850	0,850
Скорректированная цена продажи руб.	руб.		8 075 000	12 903 000	10 948 000
Площадь объекта	м2	741	8 201	9 000	23 400
Скорректированная цена предложения	руб./м2		985	1 434	468
Локальное расположение	-	значительная удаленность от транспортных магистралей расположение в промзоне	вблизи магистралей, расположение в черте города	вблизи магистралей, расположение в черте города	вблизи магистралей, расположение в черте города
			лучше	лучше	лучше
Корректировка на локальное расположение	-		0,87	0,87	0,87
Скорректированная цена продажи руб.	руб./м2		856	1 247	407
Величина корректировки	руб./м2		-128,4	-187,0	-61,0
Площадь объекта	м2	741	8 201	9 000	23 400
Корректировка на размер (площадь)	-		0,93	0,93	0,93
Скорректированная цена продажи руб.	руб./м2		796	1 160	378

Стоимость оцениваемого земельного участка за 1 м² площади рассчитывалась с использованием метода весовых коэффициентов.

Расчет весовых коэффициентов производился в следующей последовательности:

определение общей валовой коррекции, примененных к каждому объекту сравнения;

расчет весового коэффициента для каждого объекта сравнения по формуле:

где:

Квесi - вес стоимости м² i- ого объекта сравнения в стоимости объекта оценки;

- общая валовая коррекция для каждого объекта сравнения;

- общая валовая коррекция рассматриваемого объекта сравнения.

Результаты расчета весовых коэффициентов и стоимости оцениваемого земельного участка, рассчитанной методом сравнения продаж, приведены в Таблице ниже.

Таблица 3.39

Расчет стоимости земельного участка

Наименование показателя	Ед. изм.	Объекты сравнения
		1	2	3
Скорректированная цена	руб./м2	796	1 160	378
Общая валовая коррекция		16%	23%	23%
Весовой коэффициент	1,000	188,2	420,6	137,3
Вес каждого аналога		35,0%	43,0%	43,0%
Рыночная стоимость права на земельный участок за 1 м2 площади	руб./м2	779
Площадь земельного участка	м2	741,0
Стоимость права на земельный участок с учетом округлений	руб.	578 000

Определение стоимости улучшений

Стоимость улучшения определяется как затраты на замещение за минусом накопленного износа.

На первом этапе определяются затраты на замещение без учета износа (ЗЗ). После чего определяется величина накопленного износа. На последнем этапе от полученной величины затрат на замещение отнимается величина накопленного износа.

Определение затрат на замещение

В общем случае затраты на замещение определяются по следующей формуле:

где: ЗЗ - затраты на замещение;

ПИ - прямые издержки;

КИ - косвенные издержки;

ПП - прибыль предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

стоимость материалов, изделий и оборудования;

заработная плата строительных рабочих;

стоимость строительных машин и механизмов;

стоимость временных зданий и сооружений, мероприятий по технике безопасности, связанных с производством работ в зимнее время, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам (КИ) относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ:

стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;

оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

стоимость финансирования строительства;

расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

административные и другие расходы застройщика.

Существуют четыре способа расчета затрат на замещение объекта:

метод количественного анализа;

поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам);

метод сравнительной единицы;

индексный способ.

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее широко применяемый оценщиками метод.

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Самым лучшим вариантом для Оценщика при расчете затрат на возведение объекта является наличие проектно-сметной документации.

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует рассчитать затраты на замещение одним из двух способов: по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы), по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Оценщик при определении затрат на замещение объекта оценки обычно использует сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости, укрупненных показателей стоимости строительства, сохранившиеся сметы или составляет новые сметы на основании единичных расценок по данным об объекте оценки или специализированные источники.

Принимая во внимание отсутствие предоставленных сметных расчетов на строительство в нашем случае стоимость прямых и косвенных издержек для объекта недвижимости рассчитывалась методом сравнительной единицы, на основании справочников «КО - ИНВЕСТ» Справочник оценщика «Укрупненные показатели стоимости строительства «Промышленные здания» КО - Инвест 2011г..

Расчет по КО - ИНВЕСТ производился по следующей формуле:

где:

С - стоимость объекта недвижимости, руб.;

Ск - скорректированный показатель стоимости, руб./ед. изм.;

V, S - соответственно объем, площадь или протяженность оцениваемого объекта недвижимости, м³ (м², м).

где:

Сс - справочный показатель стоимости, руб./ед. изм.;

- первая группа поправок (на отсутствие части наружных стен, на различие в высоте этажа, на различие в количестве перегородок и т.д.), руб./ед. изм. (+ увеличение, - уменьшение);

К - вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов (на различие в конструктивных решениях, на различие в объеме здания, на сейсмичность, на изменение цен после даты издания справочника и т.д.).

Сопоставив параметры оцениваемого объекта с параметрами объекта, принятого в качестве аналога, Оценщик пришел к выводу о необходимости применения следующих поправок (корректирующих коэффициентов):

поправка на различие в конструктивных решениях (и/или отсутствие какого-либо конструктивного элемента);

регионально-экономический коэффициент;

регионально-климатический коэффициент;

коэффициент на изменение цен после издания справочника.

Поправка на различие в конструктивных решениях

Если техническое решение конструктивного элемента оцениваемого здания или сооружения существенно отличается от технического решения этого же элемента справочного здания или сооружения, то стоимость оцениваемого элемента (Со) рассчитывается по формуле:

где:

С_о и С_с - стоимость конструктивного элемента соответственно для оцениваемого и для справочного здания или сооружения;

ф_о и ф_с - стоимостные коэффициенты для рассматриваемого конструктивного элемента соответственно для оцениваемого и справочного здания или сооружения.

Стоимостные коэффициенты представлены в виде таблиц для различных видов конструкций и материалов, объединенных по конструктивным элементам здания (фундаменты, стены, перекрытия, кровли и т.д.).

Учитывая тот факт, что материалы конструктивных элементов объекта оценки и объекта-аналога, а также их наличие в ряде случаев различны, Оценщик применил поправку на различие в конструктивных решениях.

Расчет корректирующего коэффициента на различие в техническом решении каждого конструктивного элемента оцениваемого объекта и справочного объекта и результаты расчета приведены ниже в Таблице расчета физического износа объекта оценки.

Регионально-экономический коэффициент К _р-эк.

Величина регионально-экономического коэффициента принята на основании справочника - Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве". Выпуск 91, апрель 2015г., итоги за I квартал 2015г. (см. таблицы ниже).

Таблица 40

Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений

Экономические районы, края, области	Класс конструктивных систем
	КС-1	КС-2	КС-3	КС-4	КС-5	КС-6	КС-7	КС-8	КС-9	КС-10	КС-11	КС-12	КС-13	КС-14	КС-15
Волгоградская область	0,900	0,919	0,835	0,865	0,900	0,893	0,922	0,861	0,906	0,841	0,955	0,868	0,922	0,895	0,824

Регионально-климатический коэффициент К р-кл.

Значение регионально-климатического коэффициента принято на основании данных применяемого справочника КО-ИНВЕСТ (Раздел 6. «Корректирующие коэффициенты и справочные данные», подраздел 6.1. «Регионально-климатические коэффициенты»).

Корректирующий коэффициент на изменение цен после издания справочника - отражает изменение цен в строительстве после даты выхода сборника (Кинфл) и рассчитывается по формуле:

где: Ио, И сборник - индексы цен соответственно для j-го периода проведения оценки и для даты выхода сборника.

Расчет корректирующего коэффициента перехода от цен соответствующего справочника КО-ИНВЕСТ к ценам по состоянию на дату оценки произведен на основании данных справочников - Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». Выпуск 91, апрель 2015г., итоги за I квартал 2015г., Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве". Выпуск 74, январь 2011г., итоги за IV квартал 2010г.и за 2010г. в целом.

Таблица 41

Индексы цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе по Российской Федерации (на 01.01.2011 года, по сравнению со сметными ценами 1984 года, без НДС)

Экономические районы, края, области	Класс конструктивных систем
	КС-1	КС-2	КС-3	КС-4	КС-5	КС-6	КС-7	КС-8	КС-9	КС-10	КС-11	КС-12	КС-13	КС-14	КС-15
Московская область	107,878	156,602	105,687	153,943	158,836	167,303	118,874	129,681	107,362	128,676	186,885	148,152	118,874	144,204	124,640

Таблица 42

Индексы цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе по Российской Федерации (на 01.04.2015 года, по сравнению со сметными ценами 1984 года, без НДС)

Экономические районы, края, области	Класс конструктивных систем
	КС-1	КС-2	КС-3	КС-4	КС-5	КС-6	КС-7	КС-8	КС-9	КС-10	КС-11	КС-12	КС-13	КС-14	КС-15
Московская область	127,790	169,975	151,523	170,763	171,123	159,385	129,644	153,717	124,130	164,222	127,041	156,090	129,644	169,281	147,098

Источник информации: Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». Выпуск 91, апрель 2015г., итоги за I квартал 2015г.

Таблица 43

Расчет корректирующего коэффициента на изменение цен после издания справочника для сборников КО-ИНВЕСТ

Базовый период	Индекс изменения цен по состоянию после издания справочника
	КС-1	КС-2	КС-3	КС-4	КС-5	КС-6	КС-7	КС-8	КС-9	КС-10	КС-11	КС-12	КС-13	КС-14	КС-15
01.01.2009	1,531	1,537	1,905	1,463	1,481	1,308	1,407	1,482	1,418	1,665	1,083	1,540	1,407	1,572	1,643

Накопленный износ - уменьшение затрат на воспроизводство или замещение улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего устаревания, или комбинации этих источников.

В общем виде накопленный износ (НИ) определяется по формуле:

где ФИ, ФункУ и ЭконУ - физический износ, функциональное и экономическое устаревание, соответственно.

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, неправильная эксплуатация и т. д.). Износ может быть как устранимый, так и неустранимый.

Устранимый физический износ представляет собой затраты на ремонт здания, необходимые для его эффективного использования, оправданные с экономической точки зрения.

Неустранимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Для целей расчета неисправимого физического износа элементы здания делят на долгоживущие и короткоживущие. К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим, которые должны неоднократно заменяться в течение срока общей эксплуатации здания.

Величина неисправимого износа долгоживущих и короткоживущих элементов определяется как разность между затратами на замещение элемента и суммой исправимого физического износа, умноженная на процент износа элемента.

Основными методами расчета физического износа являются:

- метод остаточного срока службы;

- метод экспертных оценок.

В основе метода экспертных оценок лежит мнение оценщика и инженерно-технического персонала, обслуживающего оцениваемые объекты. В ходе сбора и изучения данных, оценщик определяет физическое состояние объектов экспертным путем на основе текущего состояния данного объекта и правил оценки физического износа Техническая инвентаризация основных фондов жилищно-коммунального хозяйства. Сборник официальных материалов. - М. Стройиздат. 1978г.

ВСН 53-86 (р.). Правила оценки физического износа жилых зданий. - М.: Госгражданстрой. 1990г..

В соответствии с методом остаточного срока службы физический износ рассчитывается на основании соотношения ожидаемого остаточного срока службы (Т_ост) и среднего ожидаемого срока службы объектов данного вида, так называемого нормативного срока службы (Т_норм):

х100%

где:

ФИ - величина физического износа, %;

Т_ост, Т_норм - соответственно остаточный и нормативный сроки службы, лет.

Учитывая, что отсутствует информация о годе ввода здания в эксплуатацию, физический износ долгоживущих элементов определяется с использованием метода экспертных оценок.

Физический износ короткоживущих элементов определялся также с использованием метода экспертных оценок. Применение метода остаточного срока службы к оценке физического износа короткоживущих элементов является некорректным, так как отсутствует информация о времени и сумме проводимых ремонтных работ на объекте, в то время как метод экспертных оценок позволяет с достаточной степенью достоверности определить величину физического износа посредством визуального осмотра на основании данных «Методические рекомендации по определению физического износа современных зданий», Ф. П. Великов, инженер отдела технического надзора департамента экспертизы проектов КО-ИНВЕСТ, Выпуск 61 Индексы цен в строительстве, октябрь 2007г. и ВСН 53-86 (р.). Правила оценки физического износа жилых зданий. - М.: Госгражданстрой. 1990г.

Таблица 45

Расчет физического износа улучшений объекта оценки

Наименование конструкций	Удельный вес элемента в % по сборнику	Коэффициент, корректирующий отличие в конструктивных элементах объекта оценки и объекта аналога	Скорректированный удельный вес элемента в % по сборнику	Удельный вес элемента объекта оценки в %	Износ конструктивного элемента, %	Удельный износ конструктивного элемента, %
подземная часть, включая фундаменты	8,00%	1,00	8,00%	8,00%	40,0%	3,20%
каркас	19,00%	1,00	19,00%	19,00%	40,0%	7,60%
стены	6,00%	1,00	6,00%	6,00%	50,0%	3,00%
внутренние стены и перегородки	16,00%	1,00	16,00%	16,00%	40,0%	6,40%
перекрытия и покрытия	8,00%	1,00	8,00%	8,00%	50,00%	4,00%
кровля	4,00%	1,00	4,00%	4,00%	40,00%	1,60%
проемы	5,00%	1,00	5,00%	5,00%	50,00%	2,50%
полы	3,00%	1,00	3,00%	3,00%	60,00%	1,80%
отделка потолков, внутренних стен и перегородок	26,00%	1,00	26,00%	26,00%	40,0%	10,40%
прочие конструкции	2,00%	1,00	2,00%	2,00%	40,00%	0,80%
отопление, вентиляция и кондиционирование	1,50%	1,00	1,50%	1,50%	30,00%	0,45%
водоснабжение и канализация	1,25%	1,00	1,25%	1,25%	40,00%	0,50%
электроснабжение и освещение	0,25%	1,00	0,25%	0,25%	40,00%	0,10%
слаботочные системы	75,00%		75,00%	75,00%		30,60%
Долгоживущие элементы	25,00%		25,00%	25,00%		11,75%
Короткоживущие элементы	100,00%		100,00%	100,00%		42,35%

Функциональное устаревание учитывает относительную неспособность здания или сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым зданием или сооружением, созданным для таких же целей. Также, функциональное устаревание может быть вызвано избыточными улучшениями. Учитывая проектные решения и конструктивные особенности объекта оценки, а также требования, предъявляемые к подобным объектам на рынке коммерческой недвижимости региона, данный вид устаревания отсутствует.

Экономическое устаревание (внешний износ) - отражает уменьшение стоимости имущества, вызванное внешними факторами, такими как изменение в экономике страны и региона, нормативном регулировании, спросе и ценах на продукцию, производимую с использованием данного имущества (активов), изменения условий конкуренции т. п.

Экономический, или внешний, износ применительно к оценочной практике в России трактуется как уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды, экономической политики, социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений и других качественных параметров.

В настоящее время экономический износ чаще называют внешним, однако не все факторы внешнего воздействия носят экономический характер, а именно: экологическое и природное воздействие, законодательное регулирование и т. п., и вызваны макро - микроэкономическими изменениями. С другой стороны, все эти факторы отражаются на динамике стоимости активов и этот эффект может быть выражен в стоимостном выражении.

Определение затрат на замещение оцениваемого объекта с учетом накопленного износа приведено в Таблице ниже.

Таблица 46

Определение затрат на замещение объекта оценки с учетом накопленного износа

№ п/п	Наименование	Затраты на замещение, руб.	Физический износ, %	Функциональное устаревание, %.	Экономическое устаревание, %.	Накопленный износ, %.	Затраты на замещение с учетом износа, руб.
1	одноэтажное здание производственно-складского корпуса	2 428 512	42,35%	0%	0%	42,35%	1 400 037

Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Стоимость объектов оценки в рамках затратного подхода рассчитана как сумма затрат на замещение улучшений с учетом накопленного износа и стоимости права на земельный участок. Результаты расчета стоимости оцениваемых объектов затратным подходом приведены ниже.

Таблица 47

Определение стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода

№ п/п	Наименование	Значение
1	Стоимость улучшений, включая НДС, руб.	1 400 037
2	Стоимость прав на земельный участок, руб.	578 000
3	Стоимость объекта затратным подходом, включая НДС, руб.	1 978 037

Таким образом, стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки, определенная затратным подходом, включая налог на добавленную стоимость (НДС), составляет:

1 978 037 (Один миллион девятьсот семьдесят восемь тысяч тридцать семь) руб.



15. Согласование результатов и итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки

Заключительным этапом процесса оценки является согласование оценок, полученных на основе используемых подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.

Согласование результатов оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Это приводит к установлению окончательной рыночной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

Основываясь на 2-х подходах к оценке объектов недвижимости, получены результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объектов оценки как с учетом количественного, так и качественного их значения.

В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов как характер недвижимости, цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.

Для согласования результатов в рамках данного расчета был применен метод анализа иерархий (далее МАИ), разработанный Т. Саати.

Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы выбора в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строиться с вершины (цели), через промежуточные уровни-критерии (технико-экономические параметры) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

Выделяем следующие критерии согласования:

А	Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца
Б	Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ
В	Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания
Г	Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, доходность, размер)

После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, предложенной автором метода, где оценки имеют следующий смысл:

Шкала отношения критериев	Значение
Важность параметра оценки	1 - 9
Одинаковая важность	1
Незначительное преимущество	3
Значительное преимущество	5
Явное преимущество	7
Абсолютное преимущество	9
Промежуточные значения	2, 4, 6, 8

Последовательность расчета:

Выявляются приоритеты в критериях путём их попарного сравнения. Используется обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется вышеприведённая шкала отношения критериев:

Таблица 48

Расчёт веса каждого критерия

Критерий согласования
	А	Б	В	Г	W,j	W,j
А	1	1	2	1	1,19	0,29
Б	1	1	2	1	1,19	0,29
В	1/2	1/2	1	1/2	0,59	0,14
Г	1	1	2	1	1,19	0,29
Итого	4,16	1,0000

W

где

n- произведение,

aij -важность критерия.

Полученные веса нормируются по следующей формуле:

Таблица 49

Согласование по критерию А (Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца)

	Затратный подход	Сравнительный подход	Вес фактора	Удельный вес
Затратный подход	1	1/7	0,27	0,07
Сравнительный подход	7	1	3,66	0,93
Сумма	3,93	1,0000



Таблица 50

Согласование по критерию Б (Тип, качество, обширность данных)

	Затратный подход	Сравнительный подход	Вес фактора	Удельный вес
Затратный подход	3	1/5	0,49	0,17
Сравнительный подход	5	1	2,47	0,83
Сумма	2,96	1,0000

Таблица 51

Согласование по критерию В (Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания)

	Затратный подход	Сравнительный подход	Вес фактора	Удельный вес
Затратный подход	3	1/7	0,39	0,13
Сравнительный подход	7	1	2,76	0,88
Сумма	3,15	1,0000

Таблица 52

Согласование по критерию Г (Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, доходность, размер))

	Затратный подход	Сравнительный подход	Вес фактора	Удельный вес
Затратный подход	1	1/5	0,34	0,22
Сравнительный подход	5	1	1,19	0,78
Сумма	1,53	1,0000

Таблица 53

Итоговые веса подходов

Наименование	А	Б	В	Г	Вес метода
Вес критерия из матрицы сравнения	0,29	0,29	0,14	0,29
Затратный подход	0,07	0,17	0,13	0,22	0,149
Сравнительный подход	0,93	0,83	0,88	0,78	0,851
Итого					1,000

Таким образом, принимая во внимание все плюсы и минусы 2-х используемых в оценке подходов, результату, рассчитанному затратным подходом присваиваем вес 0,149, сравнительным подходом - 0,851.

Таблица 54

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки

№ п/п	Вид стоимости	Стоимость в рамках подхода, руб.	Удельный вес подхода	Доля подхода в общей взвешенной стоимости объекта оценки
1	Стоимость объекта затратным подходом	1 978 037	0,149	295 310
2	Стоимость объекта сравнительным подходом	1 405 000	0,851	1 195 241
Итого, включая НДС	1 490 551
Итого, включая НДС, с учетом округлений	1 491 000

Таким образом, на основании проведенных расчетов и сделанных заключений, делаем вывод: рыночная стоимость здание производственно-складского корпуса общей площадью 178,5 кв.м., кадастровый № 34:34:074010:000118:3800, расположенного по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23, включая НДС, с учетом округлений составляет:

1 491 000 (Один миллион четыреста девяносто одна тысяча) руб.

В том числе:

№ п/п	Наименование объекта	Рыночная стоимость с НДС, руб.
1	здание производственно-складского корпуса общей площадью 178,5 кв.м., кадастровый № 34:34:074010:000118:3800 по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23	913 000
2	Право собственности земельного участка площадью 741 кв.м. по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23	578 000

Следует отметить, что настоящее исследование отражает наиболее вероятное значение стоимости объекта по состоянию на дату оценки. Изменения в состоянии рынка и самого объекта после даты оценки могут привести к изменению (уменьшению или увеличению) возможной величины арендной ставки на дату осуществления фактической сделки. Согласно п.26 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев».

Согласно п. 30 ФСО № 7 «После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное». Задание на оценку не требует указывать интервал.

Заявление о проведенной оценке (сертификат оценки) (ст. 16 ФЗ-135)

Лицо, нижеподписавшееся, являясь профессиональным оценщиком, настоящим удостоверяет, что:

· Все факты, изложенные в настоящем отчете, Оценщиком проверены. Приведенные в отчете факты, на основе которых проводились анализ, предположения и выводы, были собраны Оценщиком с наибольшей степенью использования знаний и профессиональных навыков, и являются, на взгляд Оценщика, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

· Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми Оценщиком предположениями и существующими ограничительными условиями и представляют собой личные беспристрастные профессиональные формулировки Оценщика.

· В отношении объекта оценки, являющегося предметом настоящего отчета, Оценщик не имеет никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также Оценщик не состоит в родстве, не имеет никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами объекта оценки или намеревающихся совершить с ним сделку.

· В отношении объекта оценки Оценщик не имеет вещные или обязательственные права вне договора.

· Оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика и такое юридическое лицо не является кредитором или страховщиком Оценщика.

· Не допускалось вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность Оценщика, которое могло негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

· Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата.

· Оплата услуг Оценщика не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью объекта оценки или с деятельностью по его оценке, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости объекта оценки, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с объектом оценки.

· Исполнитель по договору (юридическое лицо, с которым оценщик заключил договор) не имеет имущественного интереса в объекте оценки, не является аффилированным лицом Заказчика оценки.

· Анализы, мнения и выводы осуществлялись, а отчет об оценке объекта оценки составлен в полном соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки, утвержденными Министерства экономического развития РФ.

· Осмотр объекта, который являлся предметом рассмотрения в настоящем отчете, был произведен оценщиком Бузылева Светлана Сергеевна.

· В ходе подготовки отчета об оценке никто не оказывал Оценщику существенной профессиональной помощи.

· Результат оценки признается действительным на дату оценки.



16. Приложения

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных

При подготовке данного отчёта были использованы следующие материалы:

Данные, предоставленные Заказчиком (устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта):

Перечень документов (копий), используемых Оценщиком и предоставленных Заказчиком, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки приведен в Разделе 6 настоящего Отчета.

Нормативные акты:

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Земельный кодекс РФ.

3. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в последней редакции № 225-ФЗ от 21 июля 2014г.);

4. Распоряжение Минимущества РФ от 06 марта 2002г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

5. «Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете (для определения износа при переоценке основных фондов по состоянию на 01 января 1973г.)», Центральное статистическое управление при совете министров СССР, Москва, 1972г.

6. Сборник официальных материалов «Техническая инвентаризация основных фондов жилищно-коммунального хозяйства». Москва, Строй. издат., 1978г.

Стандарты оценки:

1. ФСО 1 - Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва;

2. ФСО 2 - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва;

3. ФСО 3 - Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке», утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва;

4. ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 25 сентября 2014г. № 611 г. Москва;

5. СТО СДС СРО НКСО 1.2-2007 (Кодекс этики);

6. «Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007», утвержденный Советом (Правлением) НП «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», протокол № 4 от 17.09.2007г., дата введения с 01.01.2008г.

7. СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», протокол от 25 сентября 2008г. (с изменениями от 04 декабря 2008г., 19 декабря 2008г.), дата введения 01.01.2009г.

8. СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости», протокол от 25 сентября 2008г., дата введения 01.11.2008г.

9. СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке», протокол от 25 сентября 2008г., дата введения 01.11.2008г.

10. СТО СДС СРО НКСО 3.7-2014 «Оценка недвижимости» от 18 декабря 2014г.

17. Копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие

Размещено на Allbest.ru