Оценка рыночной стоимости производственно-складского корпуса

На первичном рынке жилья в большей степени подорожали квартиры среднего качества (типовые) - на 7,0%. Снижение цен наблюдалось на элитные квартиры - на 0,3%.

На вторичном рынке жилья за 2014 г. прирост цен составил от 2,1% на элитные квартиры до 4,7% - на квартиры среднего качества.

Цена 1 кв. метра общей площади квартир на конец IV квартала 2014 г. составила в Волгоградской области в новых домах (первичный рынок) в среднем 40,1 тыс. рублей, в домах функционирующего жилого фонда (вторичный рынок) - 41,6 тыс. рублей.

Индекс цен производителей промышленных товаров в декабре 2014 г. относительно декабря 2013 г., составил по области 102,1%, в том числе индексы цен на продукцию добычи полезных ископаемых - 84,9%, обрабатывающих производств - 103,0%, производства и распределения электроэнергии, газа и воды - 105,2%.

Сводный индекс цен строительной продукции в декабре 2014 г. относительно декабря 2013 г. по области составил 109,0%, в том числе индекс цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы) - 104,4%, на машины и оборудование, используемые в строительстве - 114,0%, на прочие капитальные работы - 106,7%.

Цены приобретения строительными организациями области в декабре 2014 г. сложились выше, чем в декабре 2013 г., на кирпич керамический, строительный песок, арматуру периодического профиля, прокат сортовой и фасонный - на 2-5%. За этот же период снизились цены приобретения битума, цемента, щебня - на 5-7%.

Денежные доходы населения

Заработная плата

Заработная плата. Номинальная начисленная заработная плата работников организаций города за ноябрь 2014 г. составила 28802 рубля и по сравнению с ноябрем 2013 г. увеличилась на 6,3%.

Пенсии

По данным Отделения Пенсионного фонда РФ (Государственного учреждения) по Волгоградской области, по предварительной оценке, в декабре 2014 г. в Волгограде было зарегистрировано 294,5 тыс. пенсионеров. В городе проживало 39,1% пенсионеров области. По сравнению с соответствующим периодом 2013 г. численность пенсионеров увеличилась на 1,5 тыс. человек (на 0,5%). В декабре 2014 г. средний размер месячной пенсии составил 10927,7 рубля и по сравнению с предыдущим месяцем практически не изменился.

Среди районов города самый высокий размер средней пенсии сложился в Центральном районе (11737,0 рубля), самый низкий - в Дзержинском районе (10676,9 рубля).

Занятость и безработица.

В общей численности занятого в экономике населения города в ноябре 2014 г. 272,7 тыс. человек, или 95,6% составляли штатные работники организаций (без учета субъектов малого предпринимательства и без совместителей). На условиях совместительства и по договорам гражданско-правового характера для работы в этих организациях привлекалось еще 12,6 тыс. человек (в эквиваленте полной занятости). Число замещенных рабочих мест работниками списочного состава, совместителями и лицами, выполнявшими работы по договорам гражданско-правового характера в организациях (без субъектов малого предпринимательства) составило в ноябре 2014 г. 285,3 тыс. В ноябре 2014 г. число замещенных рабочих мест было на 1,4 тыс. больше, чем в ноябре 2013 г.

В декабре 2014 г. увеличилась потребность предприятий в работниках и составила 19,6 тыс. человек против 16,7 тыс. человек в декабре 2013 г.

Выводы:

Анализ социально-экономического положения г. Волгограда за 2014 год свидетельствует об ухудшении экономических показателей. В 2014 году рынок г. Волгограда показал незначительный спад.

Рынок недвижимости формируется под непосредственным и достаточно сильным воздействием экономической ситуации и перспектив экономического роста города. Оценка ситуации на рынке недвижимости должна всегда проводиться в контексте развития экономики соответствующего региона и глобальной финансово-экономической системы, а не только в терминах и понятиях рынка недвижимости как такового. Другими словами, результаты анализа рынка, базирующегося лишь на таких индикаторах, как текущий объем предложения площадей, доля вакантных помещений и уровень арендных ставок, как правило, оказываются некорректными или, по меньшей мере, неполными в долгосрочной перспективе. При этом как именно может измениться положение на рынке недвижимости при изменении того или иного макроэкономического показателя - вопрос довольно сложный и неоднозначный. На настоящий момент рынок находится в стагнации. Точно предугадать развитие событий на рынке недвижимости сегодня довольно сложно. Любые колебания макроэкономических показателей могут повлиять на динамику изменения цен на недвижимость и направить течение событий в другое русло.

10.3 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

Объектом является отдельностоящее здание производственного назначения на земельном участке. Таким образом, сегментом рынка, к которому принадлежит объект аренды является коммерческая недвижимость, а именно производственно-складская недвижимость и земли коммерческого назначения.



10.4 Анализ сегментов альтернативного использования

Так как, цель оценки определение рыночной стоимости для целей совершения сделки купли-продажи, альтернативные варианты не рассматривались.

10.5 Анализ рынка недвижимости города Волгограда

Анализ рынка недвижимости проведен на основе данных и материалов информационных источников:

Ш Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда по состоянию на 1 января 2015 года. ООО «Нстиль пресс».

Ш «Справочник оценщика недвижимости. Том I. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода». Издание третье актуализированное и расширенное. Лейфер Л. А., Стерлин А.М., Кашникова З.А., Яковлев Д.А., Пономарев А.М.. Шегурова Д. А. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2014г.

Ш «Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков». Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Н.-Новгород, 2014г.;

Ш Интернет-сайты: www.domino-press.ru, www.vdv-s.ru, www.volgograd.irr.ru, www.rd-delta.ru, www.34market.ru, www.avito.ru и др.

Рынок коммерческой недвижимости условно можно разделить на следующие сегменты:

- рынок административно-офисной недвижимости;

- рынок торговой (торгово-сервисной) недвижимости;

- рынок производственно-складской недвижимости (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.);

- рынок свободных земельных участков коммерческого назначения.

Каждый из этих сегментов рынка развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

Таблица 8

Анализ ценообразующих факторов коммерческой недвижимости в г. Волгограде

Наименование фактора	Краткое описание	Степень влияния на удельную рыночную стоимость
1. Район расположения объекта и удобство подъезда	Наибольшую стоимость имеют объекты, расположенные в наиболее благополучных (крупных) районах области.	Высокая
2. Состояние отделки помещений (физическое состояние)	Наибольшую удельную стоимость имеют объекты с качественным или авторским (дизайнерским) ремонтом. Наименьшую стоимость имеют объекты с простым ремонтом или помещения требующие проведение ремонта.	Высокая
3. Назначение и тип здания	Наибольшую стоимость имеют объекты торгового назначения, наименьшую производственно-складского назначения. Объекты универсального назначения, в том числе административно-офисные имеют средние стоимостные показатели.	Средняя
4. Размеры объекта	На удельную стоимость объекта влияет предлагаемая к сделке площадь. Как правило, чем больше площадь объекта, тем ниже удельный показатель стоимости. Это связано прежде всего со сроком экспозиции объекта на рынке. У крупных объектов он больше.	Средняя
5. Наличие отдельного входа в помещение	Наличие отдельного входа во встроенное помещение оказывает положительное влияние на формирование рыночной стоимости или арендной ставки объекта. Это связано с удобством беспрепятственного доступа к объекту, возможности размещения вывески или рекламы на входе и т.п.	Низкая

Фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости на рынке коммерческой недвижимости в открытом доступе на период проведения оценки нет. Поэтому производился анализ рынка предложений.

Как известно, реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Величина скидки на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

По результатам экспертных оценок «Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание третье, актуализированное и расширенное. Таблицы. Графики. Гистограммы.», Лейфер Л. А., Шегурова Д. А., Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2014г. величина скидки на цены низкоклассных офисно-торговых объектов на активном рынке в среднем составляет 8%, доверительный интервал значений скидки на уторгование составляет от 8% до 9%, расширенный интервал - от 4% до 13%, величина скидки на арендные ставки офисно-торговых объектов на активном рынке в среднем составляет 7%, доверительный интервал значений скидки на уторгование составляет от 6% до 7%, расширенный интервал - от 3% до 10%. Величина скидки на цены низкоклассных производственно-складских объектов на активном рынке в среднем составляет 11%, доверительный интервал значений скидки на уторгование составляет от 10% до 12%, расширенный интервал - от 6% до 17%., величина скидки на арендные ставки офисно-торговых объектов на активном рынке в среднем составляет 7%, доверительный интервал значений скидки на уторгование составляет от 6% до 7%, расширенный интервал - от 3% до 10%.

Таблица 9

Интервал значений коллективной экспертной оценки величины скидки на уторгование

Показатель	Среднее	Доверительный интервал
Скидки на цены предложений
1.1 Высококлассные производственно-складские объекты	9%	8%	9%
1.2 Низкоклассные производственно-складские объекты	11%	10%	12%
2.1 Бизнес-центры класса А, В	7%	7%	8%
2.2 ТЦ, ТК, ТРК	8%	7%	8%
2.3 Низкоклассные офисно-торговые объекты	8%	8%	9%
3.1 Объекты сельскохозяйственного назначения	13%	12%	14%

Таблица 10

Расширенный интервал допустимых значений скидки на уторгование

Показатель	Среднее	Расширенный интервал
Скидки на цены предложений
1.1 Высококлассные производственно-складские объекты	9%	5%	13%
1.2 Низкоклассные производственно-складские объекты	11%	6%	17%
2.1 Бизнес-центры класса А, В	7%	3%	13%
2.2 ТЦ, ТК, ТРК	8%	4%	13%
2.3 Низкоклассные офисно-торговые объекты	8%	4%	13%
3.1 Объекты сельскохозяйственного назначения	13%	8%	20%



Таблица 11

Интервал значений коллективной экспертной оценки величины скидки на уторгование

Показатель	Среднее	Доверительный интервал
Скидки на арендные ставки
1.1 Высококлассные производственно-складские объекты	7%	7%	8%
1.2 Низкоклассные производственно-складские объекты	8%	8%	9%
2.1 Бизнес-центры класса А, В	6%	5%	6%
2.2 ТЦ, ТК, ТРК	6%	6%	7%
2.3 Низкоклассные офисно-торговые объекты	7%	6%	7%
3.1 Объекты сельскохозяйственного назначения	11%	10%	12%

Таблица 12

Расширенный интервал допустимых значений скидки на уторгование

Показатель	Среднее	Расширенный интервал
Скидки на арендные ставки
1.1 Высококлассные производственно-складские объекты	7%	3%	13%
1.2 Низкоклассные производственно-складские объекты	8%	3%	13%
2.1 Бизнес-центры класса А, В	6%	3%	10%
2.2 ТЦ, ТК, ТРК	6%	3%	10%
2.3 Низкоклассные офисно-торговые объекты	7%	3%	10%
3.1 Объекты сельскохозяйственного назначения	11%	4%	18%

По результатам экспертных оценок «Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков». Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Н.-Новгород, 2014г. величина скидки на земельные участки под офисно-торговую застройку на активном рынке в среднем составляет 8%, доверительный интервал значений скидки на уторгование составляет от 8% до 9%, расширенный интервал - от 5% до 11%; под производственную застройку скидки на земельные участки на активном рынке в среднем составляет 9%, доверительный интервал значений скидки на уторгование составляет от 9% до 10%, расширенный интервал - от 5% до 15%.

Таблица 13

Значения скидки на уторгование на земельные участки

Показатель	Среднее	Доверительный интервал	Расширенный интервал
Земельные участки под индустриальную застройку	9%	9%	10%	5%	15%
Земельные участки под офисно-торговую застройку	8%	8%	9%	5%	11%
Земельные участки сельскохозяйственного назначения	13%	12%	14%	8%	20%

В таблице ниже приведены величины скидок на торг по данным «Исследования рынка коммерческой недвижимости Волгограда» по состоянию на 1 января 2015 года, выполненного Издательским домом «Н-стиль» для объектов недвижимого имущества.

Таблица 14

Значения скидки на уторгование на объекты недвижимого имущества

Тип объекта	Аренда	Продажа
офисная недвижимость
Встроенные офисы	3-10%	5-15%
Офисы особняков	3-10%	5-15%
Профессиональные офисы	0-10%	0-10%
Неспециализированные офисы	0-20%	5-20%
торговая недвижимость
Торговые и торгово-развлекательные центры	0-15%	0-10%
Встроенные магазины	3-10%	5-15%
Маркеты	0-5%	5-15%
Внутриквартальные магазины	0-20%	5-20%
производственно-складская недвижимость
Профессиональные склады	0-10%	0-10%*
Склады-холодильники	0-10%	0-10%*
Специализированные площадки	5-20%	5-30%
Оборудованные производственно-складские объекты	5-20%	5-20%
Холодные производственно-складские объекты	5-20%	5-30%
земельные участки под торгово офисную застройку
Категория/тип	центральные	отдаленные
стандарт	5-30%	15-40%
Частник	15-30%	20-50%
Временные и социальные	15-40%	20-50%
земельные участки под пром. застройку
Категория/тип	менее 0,4 га.	более 0,4 га
Свободные	10-30%	15-40%
оснащенные	---	10-30%

Источник информации: Издательский дом «Н-стиль» «Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда» по состоянию на 1 января 2015 года

Рынок современных складских помещений России находится на начальной стадии развития. До конца 2004 г. на рынке не существовало формализованной классификации.

Согласно разработанной компанией Knight Frank классификации По данным компании Knight Frank, http://www.knightfrank.ru/research/classification/, все складские помещения подразделяются на следующие классы:

­ склады класса А - с делением на подклассы A+ и А;

­ склады класса В - с делением на подклассы В+ и В;

­ класс С;

­ класс D.

В классификации отражены преимущественно технические характеристики объектов без учета их месторасположения. Однако критерий географического местоположения, в частности транспортной доступности и удаленности от главных магистралей, является одним из основополагающих при принятии компанией решения об аренде объекта.



Таблица 15

Классификация производственно-складской недвижимости

Класс A+	1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 12 м и расстоянием между пролетами не менее 24 м.
	2. Площадь застройки 40-45%.
	3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв. м, на уровне 1,20 м от земли.
	4. Высокие потолки -- не менее 13 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.
	5. Регулируемый температурный режим.
	6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
	7. Наличие системы вентиляции.
	8. Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
	9. Автономная электроподстанция и тепловой узел.
	10. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты -- dock levelers (не менее 1 на 500 кв. м).
	11. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
	12. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
	13. Наличие офисных помещений при складе.
	14. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
	15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
	16. Оптоволоконные телекоммуникации.
	17. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория.
	18. Расположение вблизи центральных магистралей.
	19. Профессиональная система управления.
	20. Опытный девелопер.
Класс A	1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 9 м и расстоянием между пролетами не менее 24 м.
	2. Площадь застройки 45-55%.
	3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв.
	м, на уровне 1,20 м от земли.
	4. Высокие потолки -- не менее 10 м, позволяющие установку многоуровневого
	стеллажного оборудования.
	5. Регулируемый температурный режим.
	6. Наличие системы вентиляции.
	7. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы
	8. Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
	9. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты -- dock levelers (не менее 1 на 1000 кв. м).
	10. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
	11. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
	12. Наличие офисных помещений при складе.
	13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
	14. Оптоволоконные телекоммуникации.
	15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория.
	16. Расположение вблизи центральных магистралей.
	17. Профессиональная система управления.
Класс В+	1. Одноэтажное складское здание предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное.
	2. Площадь застройки 45-55%.
	3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв. м, на уровне 1,20 м от земли.
	4. Высота потолков от 8 м.
	5. Регулируемый температурный режим.
	6. Наличие системы вентиляции.
	7. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
	8. Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
	9. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты -- dock levelers (не менее 1 на 1000 кв. м).
	10. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
	11. Наличие офисных помещений при складе.
	12. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
	13. Оптоволоконные телекоммуникации.
	14. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория.
	15. Расположение вблизи центральных магистралей.
Класс В	1. Одно-, многоэтажное складское здание предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное.
	2. В случае многоэтажного строения - наличие достаточного количества грузовых лифтов/подъемников грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв. м).
	3. Высота потолков от 6 м.
	4. Пол - асфальт или бетон без покрытия.
	5. Система отопления.
	6. Наличие системы пожарной сигнализации и системы пожаротушения.
	7. Пандус для разгрузки автотранспорта.
	8. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
	9. Охрана по периметру территории.
	10. Телекоммуникации.
	11. Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
	12. Наличие вспомогательных помещений при складе.
Класс С	1. Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
	2. Высота потолков от 4 м.
	3. Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.
	4. В случае многоэтажного строения - наличие грузовых лифтов/подъемников.
	5. Ворота на нулевой отметке.
	6. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
	7. Система вентиляции.
	8. Система отопления.
	9. Офисные помещения при складе.
	10. Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
Класс D	1. Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары.
	2. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
	3. Пожарная сигнализация и система пожаротушения.
	4. Система вентиляции.
	5. Телекоммуникации.
	6. Охрана по периметру территории.

На рынке производственно-складской недвижимости Волгограда существует следующая классификация Источник информации: Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда по состоянию на 1 января 2015 года. ООО «Нстиль пресс»:

1. профессиональные склады - комплексы объектов, содержащих качественные и высоко оборудованные складские помещения (терминалы, логистические центры и т.д.), представляющие значительный спектр сопутствующих услуг арендаторам и имеющие профессиональное управление

2. склады-холодильники - специализированные комплексы, аналогичные профессиональным складам, но оснащенные холодильным оборудованием.

3. специализированные площадки - территории земли, имеющие твердое качественное покрытие, приспособленные для складирования, сортировки, перевалки, хранения, реализации и любых подобных мероприятий с продукцией, оборудованием, сырьем и материалами и т.п., не требующими хранения в обустроенных или холодных производственно-складских объектах. Как правило, имеют качественные и разноплановые подъездные пути и сопутствующее оборудование (козловые краны и т.д.). Могут содержать небольшие сопутствующие постройки (сторожки; гаражи и т.п.).

4. оборудованные производственно-складские объекты - наиболее распространенные объекты, предназначенные для осуществления производства или складирования и оснащенные полным или более или менее полным набором инженерного обеспечения (из состава: отопление, электричество, вода, стоки и т.п.).

5. холодные производственно-складские объекты - производственно-складские объекты, аналогичные отапливаемым, но не предполагающие наличие отопления.

6. цеха и склады монополий - любые из выше перечисленных видов производственно-складских объектов, принадлежащие и используемые предприятиями, которые либо являются, либо могут считаться в масштабах региона монополиями (Трансгаз, Лукойл Тепловые сети и т.д.). Как правило, данные площади являются изъятыми из рыночного оборота, так как сторонние собственники в подобные здания не допускаются, а случаи аренды редки. Исходя из этого, в дальнейшем анализе данная категория не участвует.

7. цеха и склады действующих предприятий - любые из выше перечисленных видов производственно-складских объектов, принадлежащие или используемые действующими крупными производствами. Как правило, основная масса таких объектов изъята из рыночного оборота, и поэтому ее использование на открытом рынке существенно затруднено или невозможно, исходя из местоположения и плохой транспортной доступности. Часть подобных объектов поступает на открытый рынок только в случае банкротств или частичных продаж, связанных с реструктуризацией активов таких заводов. При этом они, предположительно пропорционально общему составу фонда пополняют соответствующие виды объектов. Как правило, не более 25% таких площадей могут позиционироваться на рынке, при условии физической и технологической возможности их автономного использования.

Таблица 16

Объем рынка производственно-складской недвижимости

-	Профессиональные склады	Склады-холодильники	Специализированные площадки	Оборудованные производственно-складские объекты	Холодные производственно-складские объекты	Цеха и склады монополий	Цеха и склады действующих предприятий
Классификация складов компании Swiss Realty Group	А, А-, В+, В	A, А-	D	В, B+, C, С-	В, B+, C, С-	В, B+, C, С-	В, B+, C, С-
Объем рынка, м2	98 000	25 000	120 000	600 000	590 000	3 390 000	5 670 000

Источник информации: Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда по состоянию на 1 января 2015 года. ООО «Нстиль пресс».

На данный момент строительство качественных объектов производственно-складской недвижимости не ведется, за исключением объектов строительства под личные нужды, осуществляемого рядом сетевых операторов.

К особой категории складской недвижимости относятся объекты, расположенные на территории или в непосредственной близости к городским рынкам, в данном случае стоимость их продажи/предложения может приближаться к стоимости торговых площадей.

Данные объекты можно отнести как к рынку складской, так и к рынку торговой недвижимости. Базы оптово-розничной торговли (рынки) имеют отличительную структуру, они являются объединением оптовых и розничных торговых предприятий. Как правило, на базах оптово-розничной торговли представлены объекты для приемки, размещения и хранения товара (склады), магазины розничной торговли (небольшие магазины, павильоны, палатки, ларьки), смешанные помещения (помещения, где наряду с хранением товаров осуществляются расчетные операции с покупателями). Как правило, базы оптово-розничной торговли являются местом концентрации большого количества покупателей и играют особую роль на рынке недвижимости.

Основными местами размещения оптово-розничных баз в г. Волгограде являются:

Волгоградский оптово-строительный рынок на Тулака, Советский район, ул. 25-летия Октября, 1;

Волгоградский оптовый продовольственный рынок, Дзержинский район, ш. Авиаторов, 15;

Продторг, Дзержинский район, ул. Жигулевская, 14;

Оптовая база на Козловской, Ворошиловский район, ул. Козловская, 55.

Положительно влияет на стоимость помещений наличие телефонов, электротехнического силового оборудования, удобных подъездных путей, рамп, оснащённость подъёмно-транспортным оборудованием.

Стоимость предложения по продаже объектов производственно-складского назначения в г. Волгоград варьируется в широких пределах (см. Таблицу 9.24) и зависит от многих параметров:

местоположение объекта (размещение относительно основных трасс; близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям, удобство подъезда, окружение объекта, ценовая зона и перспективы развития района расположения объекта оценки);

конструктивные особенности объекта (площадь объекта, соответствие конструктивных решений объекта, включая коммуникации, современным предъявляемым требованиям к подобным объектам);

качество строительства и физическое состояние объекта;

прочие факторы (наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта, наличие охраны и др.).

Таблица 17

Стоимость предложения по продаже объектов производственно-складского назначения в Волгограде (по итогам 2014 года)

Район	Профессиональные склады	Склады-холодильники	Специализированные площадки	Оборудованные производственно-складские объекты	Холодные производственно-складские объекты
	мин, руб.	макс, руб.	мин, руб.	макс, руб.	мин, руб.	макс, руб.	мин, руб.	макс, руб.	мин, руб.	макс, руб.
Ворошиловский
до полотна	-	-	-	-	-	-	7 000	35 000	3 000	17 000
за полотном
Дзержинский	-	-	15 000	30 000	4 000	9 000	7 000	30 000	3 000	17 000
Кировский	-	-	-	-	4 000	9 000	4 000	20 000	3 000	10 000
Красноармейский	7 000	20 000	-	-	4 000	9 000	4 000	27 000	3 000	12 000
Краснооктябрьский	-	-	-	-	4 000	9 000	5 000	25 000	3 000	12 000
Советский	-	-	-	-	4 000	9 000	5 000	30	3 000	12 000
Тулака
Тракторозаводский	-	-	-	-	-	-	5 000	25 000	3 000	12 000
Центральный
до полотна	-	-	-	-	-	-	7 000	35 000	3 000	17 000
за полотном

Источник информации: Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда по состоянию на 1 января 2015 года. ООО «Нстиль пресс».

На настоящий момент стоимость предложения объектов производственно-складского назначения, аналогичных с объектом оценки по местоположению находится в диапазоне от 3000 - 27000 руб./м². Разброс цен обусловлен такими параметрами как расположение относительно главных транспортных магистралей (вдоль магистрали или на удалении от нее), наличие хороших подъездных путей, размер объекта, состояние, степень оснащенности инженерными коммуникациями, наличие офисной составляющей, наличие специализированных объектов производственно-складской недвижимости (склады-холодильники, морозильные камеры).

Следует отметить, что основу рынка формируют небольшие производственно-складские здания и комплексы (площадью до 5 000 м²). Предложения крупных производственных комплексов очень ограничено. Как показывает практика, зачастую целостные имущественные комплексы состоят из множества зданий и сооружений, расположенных на одной площадке и связанных функционально, тогда как продажа подобного рода объектов, как правило, осуществляется не как всего комплекса в целом, а отчуждаются небольшие комплексы зданий, отдельные здания и строения, а в отдельных случаях даже их часть.

Наиболее дорогостоящими являются комплексы с действующим производством, относительно недавно построенные или же в хорошем состоянии (после проведения ремонта), с наличием всех инженерных коммуникаций, хороших подъездных путей и грузоподъемных механизмов, включая также значительные административные площади и дополнительные «улучшения», такие как склады-холодильники, торгово-выставочные залы, производственное оборудование.

В «дешевую» группу стоимости попадают заброшенные производственные объекты, требующие проведения значительных ремонтных работ, а также не эксплуатирующиеся продолжительный срок объекты, не предусматривающие качественной реконструкции недвижимости и повышения ее класса. Большая часть таких объектов является неотапливаемыми или с недействующими инженерными коммуникациями.

Срок экспозиции объектов производственно-складского назначения в Волгограде составляет от 4-х месяцев до 3-х лет и зависит от востребованности объекта на рынке, которая определяется такими параметрами, как тип объекта, местоположение, размер, оснащение и т.п.



Таблица 18

Срок экспозиции объектов производственно-складского назначения на рынке недвижимости Волгограда

Тип объекта	Базовая	Средняя (медиана)	Максимум
Профессиональные склады*	4	6	12
Склады-холодильники*	4	6	12
Специализированные площадки	6	12	36
Оборудованные производственно-складские объекты	4	6	12
Холодные производственно-складские объекты	6	12	36

Источник информации: Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда по состоянию на 1 января 2015 года. ООО «Нстиль пресс».

Комментарии к Таблице:

* Для профессиональных объектов подразумевается время. Необходимое для продажи бизнеса, при условии нормального его функционирования. Для частей таких объектов экспозиция не рассматривается, так сделки с их частями на рынке практически отсутствуют.

При анализе рынка аренды объектов производственно-складской недвижимости необходимо учесть следующее:

Для цехов и складов действующих предприятий в случае их выхода на открытый рынок должны применяться диапазоны стоимости аренды в зависимости от их типа.

В профессиональных складах арендный доход в большей степени формируется за счет оказываемых услуг по приемке и складированию (от 50 руб. за 1 паллету), хранению (от 9 руб. за паллету в день), отгрузке (от 50 руб. за паллету).

В складах-холодильниках, учитывая прямую зависимость электропотребления от высоты склада, основной доходной единицей как и в профессиональных складах является либо тонна, либо паллета. Кроме того, возможно и оказание услуг ответственного хранения. Однако, адекватная сводная информация по стоимости не доступна, так как в связи с недостатком холодильных мощностей, собственники к ценообразованию подходят индивидуально для каждого арендатора. Кроме того, большое внимание уделяется самому хранимому грузу и его температуре: отклонение температуры груза от температуры хранения не должно быть значительным.

Таблица 19

Анализ рынка аренды производственно-складской недвижимости по районам г. Волгограда (без учета НДС)

Район	Профессиональные склады	Склады-холодильники	Специализированные площадки	Оборудованные производственно-складские объекты	Холодные производственно-складские объекты
	минимум, руб.	максимум, руб.	минимум, руб.	максимум, руб.	минимум, руб.	максимум, руб.	минимум, руб.	максимум, руб.	минимум, руб.	максимум, руб.
Ворошиловский
до полотна	-	-	-	-	-	-	100	330	60	170
за полотном	-	-	-	-	-	-	100	330	60	150
Дзержинский	-	-	600	700	70	200	70	330	30	150
Кировский	-	-	-	-	-	-	60	250	30	120
Красноармейский	150	300	-	-	50	150	60	300	30	150
Краснооктябрьский	-	-	-	-	50	150	60	300	30	120
Советский	-	-	500	600	50	200	60	300	50	150
Тулака	-	-	-	-	-	-	180	300	80	160
Тракторозаводский	-	-	-	-	-	-	70	300	30	120
Центральный
до полотна	-	-	-	-	-	-	100	350	100	180
за полотном	-	-	-	-	-	-	100	350	90	180

Источник информации: Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда по состоянию на 1 января 2015 года. ООО «Нстиль пресс».

Как известно, одним из ценообразующих факторов на рынке недвижимости является физическое состояние (качество отделки) объектов. Ниже в Таблицах приведены усредненные по городам России значения корректировок на состояние отделки объектов.

Таблица 20

Корректирующие коэффициенты по цене предложений низкоклассных производственно-складских объектов

Показатель	Среднее	Доверительный интервал	Расширенный интервал
Материал стен
Отношение удельной цены объекта из сендвич-панелей, профлиста к удельной цене такого-же кирпичного/бетонного (капитального) объекта	0,83	0,81	0,85	0,65	0,95
Отношение удельной цены деревянного объекта к удельной цене такого-же кирпичного/бетонного (капитального) объекта	0,71	0,69	0,73	0,60	0,85
Физическое состояние здания
Отношение удельной цены объекта в удовлетворительном состоянии к удельной цене такого же объекта в хорошем состоянии (новом здании)	0,80	0,79	0,81	0,65	0,93
Отношение удельной цены объекта, требующего серьезного ремонта (в неудовлетворительном состоянии), к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии	0,74	0,72	0,76	0,55	0,89
Наличие отопления
Отношение удельной цены неотапливаемого объекта к удельной цене такого же отапливаемого объекта	0,74	0,73	0,75	0,60	0,85
Соотношение цен и ставок объектов различного назначения
Отношение удельной цены административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной цене производственно-складской части комплекса	1,66	1,57	1,75	1,25	2,25
Отношение удельной цены объекта под пищевое производство к удельной цене отапливаемого производственно-складского объекта, не приспособленного под пищевое производство	1,36	1,32	1,40	1,15	1,65
Отношение арендной ставки открытой площадки промбазы к ставке холодных складов на этой же промбазе	-	-	-	-	-
Наличие в составе объекта холодильных/низкотемпературных камер
Отношение удельной цены объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной цене отапливаемого складского объекта	1,30	1,24	1,36	1,00	1,75
Наличие железнодорожной ветки
Отношение удельной цены объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной цене такого же объекта без железнодорожной ветки	1,14	1,13	1,16	1,02	1,25
Этаж расположения
Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,75	0,74	0,77	0,65	0,85
Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,84	0,83	0,85	0,75	0,94
Отношение удельной цены объекта на 2 этаже и выше к цене такого же объекта на 1 этаже	0,85	0,84	0,86	0,75	0,95

Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2014г.



Таблица 21

Корректирующие коэффициенты для арендной ставки низкоклассных производственно-складских объектов

Показатель	Среднее	Доверительный интервал	Расширенный интервал
Материал стен
Отношение удельной ставки аренды объекта из сендвич-панелей, профлиста к удельной ставке аренды такого-же кирпичного/бетонного (капитального) объекта	0,89	0,87	0,90	0,73	1,00
Отношение удельной ставки аренды деревянного объекта к удельной ставке аренды такого-же кирпичного/бетонного (капитального) объекта	0,76	0,74	0,78	0,60	0,90
Физическое состояние здания
Отношение удельной ставки аренды объекта в удовлетворительном состоянии к удельной ставке аренды такого же объекта в хорошем состоянии (новом здании)	0,81	0,79	0,82	0,65	0,93
Отношение удельной ставки аренды объекта, требующего серьезного ремонта (в неудовлетворительном состоянии), к удельной ставке аренды такого же объекта в удовлетворительном состоянии	0,74	0,72	0,76	0,60	0,88
Наличие отопления
Отношение удельной ставки аренды неотапливаемого объекта к удельной ставке аренды такого же отапливаемого объекта	0,73	0,72	0,75	0,60	0,85
Соотношение цен и ставок объектов различного назначения
Отношение удельной ставки аренды административно-офисной части производственно-складского комплекса к удельной ставке аренды производственно-складской части комплекса	1,69	1,58	1,80	1,25	2,50
Отношение удельной ставки аренды объекта под пищевое производство к удельной ставке аренды отапливаемого производственно-складского объекта, не приспособленного под пищевое производство	1,43	1,27	1,59	1,15	1,60
Отношение арендной ставки открытой площадки промбазы к ставке холодных складов на этой же промбазе	0,57	0,52	0,61	0,40	0,85
Наличие в составе объекта холодильных/низкотемпературных камер
Отношение удельной ставки аренды объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной ставке аренды отапливаемого складского объекта	1,38	1,29	1,46	1,05	1,75
Наличие железнодорожной ветки
Отношение удельной ставки аренды объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной ставке аренды такого же объекта без железнодорожной ветки	1,14	1,12	1,16	1,02	1,25
Этаж расположения
Отношение удельной ставки аренды объекта в подвале к удельной ставке аренды такого же объекта на 1 этаже	0,75	0,74	0,77	0,60	0,85
Отношение удельной ставки аренды объекта в цоколе к удельной ставке аренды такого же объекта на 1 этаже	0,84	0,83	0,86	0,75	0,95
Отношение удельной ставки аренды объекта на 2 этаже и выше к ставке аренды такого же объекта на 1 этаже	0,85	0,84	0,86	0,75	0,95

Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2014г.

Таблица 22

Корректирующие коэффициенты на транспортную доступность (примыкание к главным магистралям, логистическое положение)

Параметр сравнения	параметр 1	параметр 2	параметр 3
	мин	макс	мин	макс	мин	макс
Значительная удаленность от транспортных магистралей (свыше 1 км)	1,00	1,00	1,03	1,10	1,10	1,15
Незначительная удаленность от транспортных магистралей (300 м-1 км)	0,97	0,91	1,00	1,00	1,00	1,12
Вблизи магистралей (до 300 м)	0,91	0,87	1,00	0,90	1,00	1,00

Источник информации: Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда по состоянию на 1 января 2015 года. ООО «Нстиль пресс».

Таблица 23

Корректирующие коэффициенты на наличие грузоподъемных механизмов

Показатель	Среднее	Доверительный интервал	Расширенный интервал
Отношение цен производственно-складских объектов, не обеспеченных грузоподъемными механизмами, к ценам аналогичных объектов с ГПМ	0,90	0,89	0,89	0,80	1,00

Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2012г.

Ниже в таблице приведены данные о наиболее распространенном составе арендной ставки в части включения или не включения операционных расходов.

Под эксплуатационным платежом (п. 2) подразумевается комплексный платеж, который существует в некоторых профессиональных объектах. Данный платеж подразумевает единую ставку, включающую коммунальные платежи и часть общих постоянных расходов, связанных с эксплуатацией инженерных сетей и оборудования. Подобный платеж устанавливается в фиксированной ставке за 1 м² дополнительно к аренде. Там где указано, что данный расход не включается в состав арендной ставки, подразумевается автоматически, что в него входят и коммунальные расходы (п. 1), и в данном случае какие-либо дополнительные коммунальные платежи не взимаются.

Таблица 24

Данные о наиболее распространенном составе арендной ставки для производственно-складской недвижимости

№п/п	Расход	Производственно-складская недвижимость
1	Коммунальные услуги (электричество, вода и стоки, отопление)	включаются/не включаются*1
2	Телефон, Интернет	не включаются
3	Уборка помещений общих	отсутствует/включается*2
4	Уборка непосредственно арендуемых площадей	не включаются
5	Охрана общих площадей	отсутствует/включаются*3
6	Охрана непосредственно арендуемых площадей	не включаются
7	Вывоз мусора	не включаются

Источник информации: Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда по состоянию на 1 января 2015 года. ООО «Нстиль пресс».

Комментарии к таблице:

1. Как правило, для производственно-складских объектов данный вид работ ни только не включается в состав аренды, но и вообще не подразумевается, за исключением профессиональных складов и складов-холодильников, где он присутствует, но и, вероятней всего, будет включен в состав аренды.

2. Аналогично комментарию 1 с дополнением, что производственно-складские площади, расположенные на территории комплексов могут подразумевать сторожа, без каких-либо заверений в качестве охраны без какой-либо финансовой нагрузки для арендатора.

3. В профессиональных складах, специализированных площадках, складах-холодильниках - все коммунальные платежи по арендным площадям включены в арендную плату, в остальных случаях - нет.

Величина эксплуатационных расходов для объектов производственно-складской недвижимости отражена ниже в Таблице.

Таблица 25

Размер эксплуатационных расходов для объектов производственно-складского назначения, на 1 кв.м общей площади в месяц без учета НДС

Показатели	Производственно-складская
	Профессиональные склады	Склады-холодильники	Специализированные площадки	Оборудованные производственно-складские объекты	Холодные производственно-складские объекты
Размер эксплуатационных расходов, руб.	75-105	230-440	35-50	33-47	25-37
в т.ч. оплата коммунальных платежей:	29-40	175-360	17-24	12-15	7-8
- электроэнергии, руб.	24-33	170-355	17-24	7-8	7-8

Источник информации: Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда по состоянию на 1 января 2015 года. ООО «Нстиль пресс».

Комментарии к таблице:

1. Эксплуатационные расходы получены из предположения об относительно полной (рыночной) загрузке объектов того или иного типа без учета индивидуальных особенностей существующих объектов недвижимости, т.е. данные показатели отражают среднюю картину без ярко выраженных выбивающихся либо минимальных, либо максимальных показателей.

2. Размер эксплуатационных расходов подразумевает расходы собственника на содержание объекта, при этом расходы на управление, текущие ремонты и резервы на восстановление объектов недвижимости не учитываются, так как привязаны к доле арендного дохода (в % от арендного дохода).

3. Общая структура эксплуатационных расходов выглядит следующим образом: заработная плата обслуживающего персонала с начислениями, обслуживание пожарной сигнализации, пожарный аудит, охрана, вывоз мусора, уборка, содержание прилегающей территории, интернет и телефон управления, обслуживание и эксплуатация котельной, эксплуатация электроустановки, техническое обследование и эксплуатация лифтов и эскалаторов, обслуживание системы кондиционирования, коммунальные расходы (электроснабжение, водоснабжение и стоки, отопление или газоснабжение, кондиционирование). Однако это не значит, что во всех типах присутствует все вышеперечисленные статьи расходов - все зависит от конкретной рыночной практики в том или ином сегменте и типе.

4. Для лучшего понимания ситуации целесообразно сопоставлять универсальную структуру расходов и состав арендной платы в том или ином сегменте и типе.