Оценка рыночной стоимости производственно-складского корпуса

5. В сумму эксплуатационных расходов не включались расходы на арендные площади в случае их оплаты самими арендаторами. При этом необходимо обратить внимание, что если расходы по арендным площадям либо включались в арендную плату, либо компенсировались арендатором сверх аренды, то подобные расходы в расчетном диапазоне учтены.

6. Расходы даны, исходя из эксплуатационных расходов на 1 кв.м общей площади в месяц без учета НДС.

7. Специфика эксплуатации складской недвижимости: уборка помещений и территории с помощью машин экономичнее, чем ручным трудом; расходы на эксплуатацию электроустановки вырастают в случае наличия собственной трансформаторной подстанции; в расходах на охрану учитывается в большинстве случаев видеонаблюдение, использование служебных собак.

8. Эксплуатация в профессиональных складах зависит в основном от площади (чем меньше площадь, тем больше эксплуатация на 1м2), а также от специфики складской недвижимости.

9. Эксплуатация складов-холодильников выше всех остальных типов за счет их специфики: высокие коммунальные расходы, связанные с использованием холодильного оборудования: если оборудование устаревшее и нет систем энергосбережения, то расходы на электроэнергию и водоснабжение будут максимальны; кроме того, чем выше высота холодильника (на текущий момент средние высоты существующих складов-холодильников - 3-6 метров), тем выше электропотребление. Также электропотребление растет, если температура груза значительно отличается от температуры хранения, поэтому подобным арендаторам либо увеличивают арендную плату, либо отказывают в площадях.

10. Эксплуатация специализированных площадок с одной стороны минимизируется за счет отсутствия расходов по эксплуатации зданий, но, с другой стороны, разница в расходах на электроснабжение обусловлена качеством и продолжительностью освещения территории и количества грузоподъемного оборудования. Таким образом, общая сумма эксплуатационных расходов во многом случае сопоставима с оборудованными производственно-складскими объектами.

11. Эксплуатация оборудованных и холодных производственно-складских объектов ниже, чем во всех остальных типах, в связи со спецификой типовых договоров: коммунальные платежи на арендные площади оплачиваются самим арендатором, поэтому собственник оплачивает только коммунальные платежи по общим площадям, что и сказывается на величине расходов.

Недозагрузка объектов колеблется в широких пределах и зависит от многих параметров.



Таблица 26

Величина недозагрузки объектов производственно-складского назначения

Показатель	Среднее	Доверительный интервал	Доверительный интервал
1.1 Высококлассные производственно-складские объекты	11%	10%	12%	18%	20%
1.2 Низкоклассные производственно-складские объекты	13%	12%	14%	20%	23%
2.1 Бизнес-центры класса А, В	9%	9%	10%	16%	18%
2.2 ТЦ, ТК, ТРК	9%	8%	10%	15%	17%
2.3 Универсальные низкоклассные офисно-торговые объекты	10%	9%	11%	16%	18%
3.1 Универсальные объекты сельскохозяйственного назначения	16%	14%	17%	23%	26%
4.1 Квартиры (многоквартирные жилые дома)	7%	7%	8%	13%	15%

Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости. Том 2. Корректирующие коэффициенты для доходного подхода», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2014г.

Прогнозы и перспективы развития рынка производственно-складской недвижимости

Показатели	Производственно-складская
Ликвидность	Небольшой и средний рост
Изменение цен на краткосрочную перспективу (до года)	Стабильность и небольшой рост
Изменение цен на среднесрочную перспективу (от 1 до 3 лет)	Небольшой и умеренный рост
Изменение цен на долгосрочную перспективу (от 3 лет)	Умеренный средний рост с возможностью активного всплеска
Изменение предложения в краткосрочном и среднем периоде	Стабильность и небольшой рост
Изменение предложения в долгосрочном периоде	Умеренный и средний рост с возможностью активного

Источник информации: Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда по состоянию на 1 января 2015 года. ООО «Нстиль пресс».

Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости далее, сказать с уверенностью достаточно сложно, поскольку определяющими факторами, как показал опыт последних лет, являются не тенденции отдельно взятого рынка коммерческой недвижимости, а тенденции мировой экономики. Очевидно, что российский рынок рано или поздно будет переживать период активного роста. Как скоро это произойдет, будет зависеть от общемировых тенденций и динамики цен на энергоносители.

Оценка ситуации на рынке недвижимости должна всегда проводиться в контексте развития экономики соответствующего региона и глобальной финансово-экономической системы, а не только в терминах и понятиях рынка недвижимости как такового. Другими словами, результаты анализа рынка, базирующегося лишь на таких индикаторах, как текущий объем предложения площадей, доля вакантных помещений и уровень арендных ставок, как правило, оказываются некорректными или, по меньшей мере, неполными в долгосрочной перспективе. При этом как именно может измениться положение на рынке недвижимости при изменении того или иного макроэкономического показателя - вопрос довольно сложный и неоднозначный.

Если кризисные явления продолжатся, то все прогнозы относительно роста цен окажутся неактуальными. Придется вновь столкнуться с полной стагнацией рынка коммерческой недвижимости, и даже ожидать нового понижения цен.

В целом, по мнению экспертов, перспективы рынка складской недвижимости Волгограда весьма не плохи. Несмотря на то, что в период кризиса реализация новых проектов остановлена, стоит полагать, что по мере преодоления кризисных явлений в экономике и роста продаж, именно сегмент складской недвижимости будет развиваться максимально динамично.

Выводы:

Проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости позволил сделать следующие выводы:

- предложения производственно-складских объектов в районах города ограничены;

- наибольшим спросом пользуются объекты до 1 500 м²;

- стоимость аналогичных с объектом оценки по местоположению объектов производственно-складского назначения находится в интервале от 6 000 - 10 000 руб./м² (с учетом НДС);

- срок экспозиции сопоставимых с объектом оценки объектов в среднем составляет 8-12 месяцев;

- в перспективе ожидается стагнация рынка ввиду экономического кризиса в стране.

Анализ рынка земельных участков г. Волгограда

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

- Российская Федерация (Президент, Государственная дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, района, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

- Юридические лица - коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

- Граждане и их объединения, семьи, народы и в, определенных случаях, иностранные граждане.

Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного дохода.

В зависимости от категории земель различают земли:

- сельскохозяйственного значения;

- населенных пунктов;

- водного фонда;

- промышленности и иного специального назначения;

- особо охраняемых территорий;

- лесного фонда;

- земли запаса.

Земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских поселений) - земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, прав землевладения, землепользования и аренды на эти участки;

Земли сельскохозяйственного назначения - образуют территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяют сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель выступают плодородие и местоположение;

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения - это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.);

Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли, постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления, полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них установлен особый правовой режим;

Земли лесного фонда - лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства;

Земли водного фонда - территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов;

Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданским и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:

- для индивидуального жилищного строительства;

- ведения личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского;

- коттеджного строительства;

- ведения садово-огороднического хозяйства;

- размещения объектов коммерческого назначения;

- размещения промышленных, коммунальных и складских объектов;

- прочего использования.

В зависимости от права на земельные участки:

- право собственности;

- право постоянного бессрочного пользования;

- право пожизненно наследуемого владения;

- право аренды;

- сервитут.

Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке. В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Ниже в таблицах приведены значения корректировок на передаваемые права по земельным участкам по данным Издательского дома «Н-стиль» «Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда» по состоянию на 1 января 2015 года.



Таблица 27

Корректировки на вид права на земельные участки под коммерческое непроизводственное использование и под промышленное использование

№	объект оценки - право собственности / объект аналог - аренда	объект аналог - аренда
		минимум	медиана	максимум*2
1	Земельные участки под коммерческое непроизводственное использование	2%	5%	10%
2	Земельные участки под промышленное использование	5%	7%	15%

1). не следует применять сравнение права собственонсти с краткосрочной арендой под не капитальными строениями, либо для возведения некапитальных строений (паильоны и т.д.) за пределами красных линий.

2). максимум при сроке аренды до 10 лет.

Это относится к свободным (незастроенным) земельным участкам. Земельные участки под объектами недвижимости (зданиями, строениями, сооружениями) могут быть оформлены в аренду или выкуплены в собственность. Выкуп - это платная приватизация земли, в соответствии с которой земельный участок под строением переходит в собственность по договору купли-продажи.

Таблица 28

Корректировки на различия прав

Показатель	Среднее	Доверительный интервал	Расширенный интервал
Отношение удельной цены земельных участков в долгосрочной аренде к удельной цене аналогичных участков в собственности	0,86	0,85	0,87	0,75	0,97
Отношение удельной цены земельных участков в краткосрочной аренде (менее 10 лет) к удельной цене аналогичных участков в собственности	0,78	0,75	0,81	0,55	1,00

Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков». Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Н.-Новгород, 2014г.

Согласно Федерального закона от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), стоимость земли на территории Российской Федерации при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам, расположенных на них зданий и сооружений, устанавливается в пределах:

­ 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

­ 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

На основании Постановления Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012г. №142-п «Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области или государственная собственность на которые не разграничена, при приобретении их в собственность гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений» установлены цены на земельные участки для собственников расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений» продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, осуществляется по цене, равной:

­ 3% кадастровой стоимости участка - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальных жилых домов и индивидуальных гаражей для хранения личного автотранспорта;

­ 2,5% кадастровой стоимости участка - в отношении арендуемых земельных участков в случаях, если в отношении таких земельных участков до 01 июля 2012г. осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в соответствии с действующим земельным законодательством, а также для участков, образованных из вышеуказанных;

­ 15% кадастровой стоимости участка - в отношении иных земельных участков.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации.

Правовой режим земельного участка включает в себя: целевое назначение, форму собственности, разрешенное использование. Формы собственности после перехода к новым рыночным отношениям в России образовались следующие: федеральная, региональная, муниципальная, частная и др.

Земельный кодекс РФ регулирует особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. ЗК РФ предусматривает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Особенности купли-продажи:

1. важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указанные данные, позволяющие определить размер земельного участка, местонахождение его, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровую оценку;

2. продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут отсутствовать в договоре, то он считается незаключенным и сделка в соответствии с ГК РФ - недействительной.

3. При предоставлении покупателю заведомо ложной информации, покупатель вправе требовать понижения или уменьшения покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи с возмещением ему убытков.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, кроме случаев:

1. отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;

2. отчуждения здания, строения, сооружения находящимся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с ЗК РФ.

Все эти правила распространяются и при заключении договоров мены и дарения земельных участков.

Существенным условием купли-продажи земельных участков является выкупная цена. Она определяется по соглашению сторон, за исключением случаев, когда продавцами выступают государственные органы или органы местного самоуправления.

Недействительные условия договора купли-продажи земельного участка:

1. условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию

2. условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

3. условия, ограничивающие дальнейшее распоряжения земельным участком.

Рынок земельных участков в Волгограде, как и в целом по России, в настоящий момент находится на стадии становления. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду.

Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям.

Цены на продаваемые государственные земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления.

В Волгограде к продаже предлагаются земельные участки с различным разрешенным использованием, площадью и прочими потребительскими качествами. Также имеют место предложения земельных участков с ветхими строениями для целей последующего их сноса и строительства на освободившемся месте современных зданий.

Следует отметить, что в настоящее время рыночные отношения в части арендной платы за пользование земельными участками (рынок аренды земельных участков) в регионе еще не сложились, участники рынка ориентируются на нормативную ставку аренды при заключении договоров.

Целями приобретения земельных участков являются последующая перепродажа, возведение на участке строений с последующей их эксплуатацией или перепродажа построенной недвижимости. Приобретаются земельные участки, имеющие различный правовой статус. Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды.

Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость земельного участка являются местоположение, категория земель, разрешенный вид использования земельного участка, наличие проведенных коммуникаций и выкупленных мощностей, размер земельного участка, отдаленность от городского округа (для земельных участков, расположенных в области).

Одним из параметров местоположения, влияющим на стоимость земельного участка коммерческого назначения, является расположение его относительно автодорог. На рынке коммерческой недвижимости объекты, расположенные на красной линии, вблизи автодорог, как правило, находятся в наиболее высоком ценовом диапазоне по сравнению с объектами, расположенными внутриквартально. Это обусловлено преимуществами объектов, имеющих выход на красную линию в отношении видимости с проезжей части улиц, количества транспортных и человеко-потоков.

В таблицах ниже приведены корректировки на различия по примыканию к главным магистралям и логистическому положению для земельных участков под промышленное использование.



Таблица 29

Корректировки на различия по примыканию к главным магистралям и логистическому положению Источник информации: Издательский дом «Н-стиль» «Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда» по состоянию на 1 января 2015 года

№	объект аналог	объект оценки
	Параметр сравнения	параметр 1	параметр 2	параметр 3
		мин	макс	мин	макс	мин	макс
1	Значительная удаленность от транспортных магистралей (свыше 1 км)	1,00	1,00	1,03	1,10	1,10	1,15
2	Незначительная удаленность от транспортных магистралей (300 м-1 км)	0,97	0,91	1,00	1,00	1,00	1,12
3	Вблизи магистралей (до 300 м)	0,91	0,87	1,00	0,90	1,00	1,00

Таблица 30

Корректировки на различия в площади участков

Диапазоны площадей объекта аналога, га	Диапазоны площадей объекта оценки, га
	< 1	1-2,5	2,5-5	5-10	> 10
< 1	1,00	0,96	0,93	0,86	0,83
1-2,5	1,04	1,00	0,96	0,89	0,86
2,5-5	1,08	1,04	1,00	0,93	0,90
5-10	1,17	1,13	1,08	1,00	0,97
> 10	1,20	1,16	1,11	1,03	1,00

Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков». Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Н.-Новгород, 2014г.

Как было сказано выше, выделяют семь категорий земель. Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земельного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. А земли промышленности и иного специального назначения имеют свою специфику. На рынке земельных участков представлены земельные участки следующих категорий: земли населенных пунктов, земли промышленности и земли сельскохозяйственного назначения. Земли специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли лесного и водного фондов и земли запаса в свободной продаже отсутствуют.

Более дешевая ценовая категория представлена земельными участками сельскохозяйственного назначения. Самой дорогой и престижной является категория земель населенных пунктов. Земли промышленности уступают по цене земельным участкам населенных пунктов.

Все ценообразующие факторы влияют на стоимость в различной степени и иерархия ценообразующих факторов строится в зависимости от состояния исследуемого сегмента рынка.

На стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения большее влияние оказывают следующие факторы: месторасположение, показатель плодородия почв (измеряется в баллах бонитета), уровень развитости сельского хозяйства данного района. Что касается площади участков, то здесь разброс весьма значителен. В целом они варьируются от нескольких соток до нескольких гектаров. Как правило, межеванные земли предлагаются к продаже по более высокой цене, чем земли не прошедшие процесс межевания.

Спрос и характер сделок с промышленными землями отличаются некоторыми особенностями. Земли промышленного назначения массовым спросом не пользуются, следовательно, критерии ценообразования для них не столь четкие. Хотя в целом можно отметить, что некоторые факторы действуют и на рынке промышленных земель: удаленность от областного центра, наличие удобных подъездных путей и адекватной инженерной инфраструктуры, несомненно, учитываются при определении стоимости промышленных участков.

Рынок земли за последние несколько лет претерпел изменения.

Цену на земельный участок всегда определял рынок и баланс спроса и предложения. В последние годы востребованность земли для строительства и комплексного освоения стали основными рычагами для движения цены на землю вверх.

Если говорить об изменении цен, то наиболее существенно снизились цены на земли сельскохозяйственного назначения. В первую очередь упали в цене крупные земельные участки. Покупателями таких участков были крупные инвесторы, для которых эта земля перестала быть инвестиционно-привлекательной, они пока не хотят или не могут делать крупные вложения. Средние участки (1-3 га) пострадали меньше, так как интересны группам небольших инвесторов.

Земли и в городе, и за городом в продаже на настоящий момент недостаточно, однако количество выставленных на продажу участков выросло, начал формироваться вторичный рынок.

Стоимость земли очень зависит от конъюнктуры рынка. Даже небольшое изменение цены конечного продукта (квартир или торговых мест) может повлечь за собой изменение стоимости земли в несколько раз.

На настоящий момент одной из основных задач города является обеспечение наличия большого количества хороших и качественных участков небольшого размера под различные функции - от жилья до промышленных объектов, чтобы к моменту возобновления спроса, у города была линейка предложений по земле самого разного назначения. Качество подготовки, то есть отсутствие непредвиденных расходов инвестора, - основное требование к участкам в условиях кризиса, именно поэтому такие продукты, как комплексное освоение, вряд ли будут в ближайшее время востребованы рынком.

Зонирование по районам в Волгограде не отражает рыночной ситуации на рынке земельных участков, поэтому выделяют две основных категории, характеризующие подобное зонирование Источник информации: Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда по состоянию на 1 января 2015 года. ООО «Нстиль пресс».. Подобных категорий две:

1. Категория №1 - востребованные, имеющие высокий коммерческий потенциал участки, рассоложенные в следующих зонах:

- Центральный - весь район;

- Ворошиловский (торгово-офисные) - весь район, за исключением участков находящихся за ул. Череповецкая, но включающий в себя ул. Елецкая, ул. Неждановой, ул. Саши Филиппова;

- Дзержинский (торгово-офисные) - мкр. Семь Ветров; непосредственная близость к пр. Жукова, ул. Рокоссовского, ул. Историческая, ул. Качинцев, ул. Хорошева, ул. Ангарская;

- Краснооктябрьский (торгово-офисные) - от пр. Ленина до ул. Еременко, ул. Менделеева; 3-7-минутная пешеходная доступность вверх от ул. Еременко, за исключением частного сектора;

- Тракторозаводский (торгово-офисные) - непосредственная близость к ул. Николая Отрады, ул. Богомольца, ул. Мясникова;

- Советский (торгово-офисные) - пр. Университетский, ул. Туркменская, ул. Казахская (от. пр. Унивеситетский до ул. Новосибирская);

- Кировский (торгово-офисные) - ул. 64-й Армии, ул. Колосовая, ул. Лимоновая, ул. Кирова (от ул. 64-й Армии до ул. Губкина);

- Красноармейский (торгово-офисные) - ул. Лазоревая, пр. Героев Сталинграда (от ул. Пролетарская до ул. 40 лет ВЛКСМ), ул. 40 лет ВЛКСМ (от пр. Героев Сталинграда до пр. Столетова), ул. 50 лет Октября (от пр. Героев Сталинграда до ул. Вучетича). Красноармейский (производственно-складские) - 40 лет ВЛКСМ (от ул. Мачтозаводская до ул. 40 лет ВЛКСМ).

2. Категория №2 - все земельные участки, не входящие в категорию №1.

Внутри Категорий разделение происходит в зависимости от размеров, потому что именно по данному критерию группируются основные потенциальные потребители земельных участков, а именно:

торгово-офисное НЭИ

- менее 0,2га - будут востребованы предпринимателями для строительства точечных объектов;

- 0,2-3 га, как правило будут необходимы частным инвесторам или ведущим сетевым операторами для строительства супер- и гипер-маркетов, либо бизнес центров, либо небольших комплексов, которые помимо прочего могут включать гостиницы и объекты сферы услуг;

- более 3 га будут прежде всего необходимы крупным инвесторам любого рода и ведущим сетевым операторам для строительства молов, либо крупных коммерческих комплексов, включающих офисные центры, гостиницы и объекты торговли.

производственно-складское НЭИ

- мене 5 га - представляют интерес для небольших производств и единичных терминалов среднего формата;

- более 5 га, как правило, наиболее востребован в этом сегменте для строительства производственных объектов, либо крупных терминалов и комплексов, как минимум регионального масштаба.

Таблица 31

Анализ рынка купли/продажи земельных участков в городе Волгоград (по итогам 2014 года)

	Торгово-офисные	Производственно-складские
Район	Менее 0,2га	0,2-3 га	Более 3 га	Менее 5 га	Более 5 га
	мин, руб./м2	макс, руб./м2	мин, руб./м2	макс, руб./м2	мин, руб./м2	макс, руб./м2	мин, руб./м2	макс, руб./м2	мин, руб./м2	макс, руб./м2
1 категория	1 000	15 000	530	12 000	250	4 000	500	6 000	200	6 000
2 категория	200	1 000	180	500-600			100	500	50	200

Источник информации: Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда по состоянию на 1 июля 2014 года. ООО «Нстиль пресс».

В обоих сегментах, как в торгово-офисном, так и производственно-складском к минимумам будут тяготеть цены участков без одобренных технических подключений к инженерным сетям, с плохой геометрией и несоответствующей категорией земель.

Следует отметить, что при этом основной приток составляют земли без инженерной подготовки, хотя основной существующий спрос на землю сейчас сосредоточен именно на инженерно подготовленных участках. Земельные участки, не имеющие возможности подключения коммуникаций, расположенные вдали от магистральных сетей значительно уступают по цене земельным участкам с инженерной подготовкой. Следует отметить, что зачастую на рынке предлагаются земельные участки, расположенные на территории уже освоенных земельных участков, т.е. вблизи действующих Предприятий с развитой инженерной инфраструктурой. Инженерные коммуникации таких земельных участков расположены фактически по границе участка, будущий собственник участка имеет возможность подключения к уже действующим коммуникациям при минимальных затратах.

Ниже в Таблице приведены коэффициенты, отражающие различие в стоимости земельных участках в зависимости от их инженерной подготовки.

Таблица 32

Интервал значений корректировки на инженерное оснащение земельного участка

объект аналог	объект оценки
Параметр сравнения	параметр 1	параметр 2	параметр 3	параметр 4
	мин	макс	мин	макс	мин	макс	мин	макс
Инженерные коммуникации находятся на удалении от земельного участка	1,00	1,00	1,10	1,25	1,30	1,35	---	---
Инженерные коммуникации рядом с участком (нет технических условий)	0,91	0,80	1,00	1,00	1,04	1,23	1,25	1,30
Инженерные коммуникации есть частично (минимально - электричество, остальные коммуникации. либо отсутствуют, либо есть частично. (подразумевается наличие технических условий) и точек подключения на участке	0,77	0,74	0,96	0,81	1,00	1,00	1,02	1,10
Инженерные коммуникации в наличии все (есть все техусловия)	---	---	0,80	0,77	0,98	0,91	1,00	1,00

Источник информации: Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда по состоянию на 1 января 2015 года. ООО «Нстиль пресс».

Тенденции и перспективы

Рынок земельных участков в Волгограде находится на стадии формирования. Сделок на земельном рынке проходит немного. Что касается структуры вовлекаемых в земельный оборот участков, то здесь на сегодня складывается следующая ситуация. Сейчас наиболее интересная с точки зрения получения дохода для инвесторов - земля под жилищное строительство. При этом спросом пользуются земли сельхозназначения. Предложения на рынке данной категории земли также стабильно растут. Остальные земли - территории населенных пунктов и участки промышленного назначения - значительно отстают.

Рынок земельных участков с учетом его масштабов и потенциала имеет перспективы для дальнейшего развития и перехода на качественно новый уровень, при этом положительные изменения на рынке земли промышленного назначения возможно в результате роста промышленного производства.

Выводы:

Рынок земельных участков в Волгограде развит слабо. Для него характерны следующие факторы:

- отсутствует учет реальных сделок на земельном рынке;

- предложения земельных участков ограничено;

- неразвитость нормативно-правовой базы;

- стоимость предложения земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, сопоставимых с объектом оценки, находится в интервале от 200 руб./м² до 500 руб./м²;

- цены предложений на рынке земельных участков под индустриальную застройку выше цен продаж в среднем на 9%. Величина скидки на торг зависит от объемов и активности рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

Рынок земельных участков с учетом его масштабов и потенциала имеет перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень. В основном наиболее высокий спрос будет наблюдаться на земельные участки под строительство многоквартирных жилых домов, торгово-развлекательных центров, офисных помещений. В отношении земельных участков производственно-складского назначения оживление спроса возможно только после дальнейшего роста промышленного производства, в первую очередь это коснется тех отраслей, в которых существующий уровень загрузки производственных мощностей близок к максимуму.

При этом следует отметить, что начавшийся в конце 2014г. экономический кризис в стране снова начинает оказывать негативное влияние на рынок земельных участков, проявляясь в снижении спроса и значительных колебаниях цен.

10.6 Формирование вывода о степени ликвидности объекта оценки

Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости.

По срокам реализации ликвидность разделена на следующие градации:

Показатель ликвидности	Высокая	Средняя	Низкая
Примерный срок реализации, месяцев	1 - 2	3 - 6	от 7 мес.

Ликвидность объекта определяется характеристиками объекта: месторасположение, функциональное назначение и коммерческое использование объекта, площадь, объемно-планировочные решения здания, техническая оснащенность, обеспеченность инженерными системами, физическое состояние объекта и т.д., непосредственно влияющими на жизнеспособность объекта.

Кроме того, на ликвидность объекта оказывают влияние не только индивидуальные характеристики объекта, но и внешние макроэкономические факторы.

За последние 3-4 года укрепились экономические связи России с мировой экономикой. Политические и экономические события в мире в значительно большей степени стали влиять на все отрасли и секторы отечественной экономики, в том числе и на развитие рынка недвижимости. Это влияние проявляется через действие различных механизмов и факторов, как внешних по отношению к рынку недвижимости (экономические условия в стране, социально-экономические условия в конкретном регионе), так и внутренних (темпы нового строительства, изменение объема предложения на первичном и вторичном рынке, соотношение цен на них и т.д.).

По прогнозам экспертов, при сохранении текущей макроэкономической ситуации российский рынок рано или поздно будет переживать период активного роста. Как скоро этой произойдет, будет зависеть от общемировых тенденций и динамики цен на энергоносители.

Выводы:

Учитывая вышерассмотренные характеристики, объект оценки обладает низкой ликвидностью. Примерный срок реализации составит более в среднем от 8 до 12 месяцев. Среди потенциальных покупателей такого рода недвижимости могут быть представители среднего и крупного бизнеса.

11. Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении наиболее эффективного использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земельного участка.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая эффективность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная доходность: рассмотрение того, какой из финансово осуществимых вариантов использования будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Наиболее эффективное использование земельного участка «как свободного»

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным, рассматривается возможность сноса и разборки имеющихся зданий и сооружений. Определение наиболее эффективного варианта использования Объекта оценки базируется также на вышеприведенных четырех критериях.

Законодательная разрешенность

Согласно предоставленным Заказчиком документам Свидетельство о государственной регистрации 34 АА № 547785 от 15.03.2007г., рассматриваемый земельный участок под объектом оценки относится к категории - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - для складских целей. Учитывая, что ограничений на использование объекта оценки зарегистрировано не было, считаем, что юридически разрешенным и допустимым может быть любое использование объекта в рамках законодательно разрешенного - для складских целей.

Физическая осуществимость и финансовая эффективность

Согласно п. 16 ФСО №7 «…Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов…».

Следует отметить, что если рыночная стоимость улучшенного рассматриваемого участка выше, чем стоимость данного участка как свободного (при этом необходимо учитывать затраты на снос строений), то вариант использования земельного участка как свободного не является наилучшим и наиболее эффективным. Другими словами, критерием НЭИ участка земли, как свободного, является максимальная остаточная стоимость земли.

На рассматриваемом земельном участке находятся нежилые капитальные здания, которые находятся в рабочем состоянии и приносят доход. Снос существующих построек, приносящих доход, сопровождается значительными финансовыми затратами и рисками, что является экономически не целесообразным.

Таким образом, вариант использования земельного участка как свободного в рамках данного отчета не является наиболее эффективным, так как не удовлетворяет условиям физической осуществимости и финансовой эффективности.

Кроме того, цель и задачи проведения оценки, согласно Договору на проведение оценки - определение рыночной стоимостей для целей совершения сделки купли-продажи. Таким образом, цель оценки - расчет стоимости единого объекта недвижимости в составе земельного участка и имеющихся на нем улучшений.

Выводы: Исходя из всего вышесказанного, вариант использования земельного участка как свободного в рамках данного отчета не рассматривался.

Наиболее эффективное использование земельного участка «с улучшением»

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта оценки как земельного участка с уже имеющимся улучшением. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта использования Объекта оценки базируется также на вышеприведенных четырех критериях.

Законодательная разрешенность

Учитывая, что ограничений на использование объекта оценки зарегистрировано не было, сноса здания, в котором расположен объект оценки, не предполагается, считаем, что юридически разрешенным и допустимым может быть использование объекта оценки в качестве помещения любого назначения, кроме производственного, связанного с вредными воздействиями на окружающую среду.

Физическая осуществимость

Объект оценки представляет собой отдельностоящее административно-производственно-складское здание, расположенное в промзоне Советского района г. Волгограда в п. М. Горького. Объект расположен на одной на расстоянии до 1 км от одной из основных транспортных магистралей города (въезд со стороны Ростовской трпассы в город). Местоположение объекта характеризуется как удовлетворительное с точки зрения транспортной доступности.

Учитывая это, а также конструктивно-планировочные решения объекта оценки и его историческое месторасположение, Оценщик пришел к выводу, что физически возможными вариантами использования, не требующими изменения конструктивных решений объекта (несущего остова, демонтажа канализационной системы), является использование в качестве производственно-складского объекта. Другие возможные варианты использования потребует реконструкции, что с точки зрения финансовой эффективности не целесообразно.