Оценка рыночной стоимости производственно-складского корпуса

Финансовая эффективность.

По мнению Оценщика все законодательно разрешенные и физически осуществимые варианты использования будут финансово осуществимы.

Учитывая местоположение объекта оценки, а также рассмотрев критерий «законодательная разрешенность» и «физическая осуществимость» экономически осуществимым может быть использование в качестве производственно-складского объекта.

Максимальная доходность.

Учитывая местоположение объекта оценки, а также рассмотрев критерии «физическая осуществимость», «финансовая эффективность» и «максимальная доходность» наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование в качестве производственно-складского объекта.

Учитывая местоположение объекта оценки, а также рассмотрев критерии «физическая осуществимость», «финансовая эффективность» и «максимальная доходность» наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование в качестве объекта производственно-складского назначения в составе помещений производственного, складского и офисного назначения.

Таблица 33

Результаты анализа НЭИ объекта оценки

Наименование	Правомочные способы использо- вания	Физически возможные способы использования	Финансово осуществимые способы использования	Максимально эффективный способ использования
Объект оценки	Производственно - складское	Производственно - складское	Производственно - складское	Производственно - складское

Выводы: Таким образом, учитывая вышесказанное, наиболее эффективным использованием объекта оценки, является использование в качестве зданий производственно-складского назначения.



12. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

Оценщик при проведении оценки должен использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновывает отказ от использования того или иного подхода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат на замещение объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.

Оценка рыночной стоимости объектов на основании затратного подхода производится на основании принципа замещения. Этот принцип утверждает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем будет стоить ему, самостоятельно создать объект равной желанности и полезности.

По аналогии с этим можно утверждать, что благоразумный продавец не пожелает продать объект дешевле, чем стоило воссоздать объект оценки с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, Оценщик должен:

­ выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта аналога по всем элементам сравнения;

­ скорректировать значения единицы сравнения для объектов аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта аналога по данному элементу сравнения;

­ согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам аналогам.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем предлагается на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами (объекты сравнения или объекты аналоги), которые были недавно проданы (или выставлены на продажу), с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Сведения по фактически совершенным сделкам в отношении объектов-аналогов отсутствуют в открытом доступе, а так же, зачастую, не соответствуют фактическим условиям и результатам осуществления в связи с высокой долей теневых сделок на рынке недвижимости. При отсутствии достоверных сведений по фактически совершенным сделкам в отношении объектов-аналогов, практика оценки допускает применения цен предложения с учетом корректировок на средний уровень уторговывания.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность объекта оценки генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

В рамках доходного подхода к оценке рыночной стоимости недвижимого имущества традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в зависимости от степени детализации): метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Основное содержание обоих методов составляет прогнозирование будущих доходов от эксплуатации объекта оценки, и их преобразование в показатель текущей (приведенной) стоимости.

Выводы.

Заказчиком предоставлена исходная техническая документация, позволяющая с достаточной степенью достоверности определить основные физические и эксплуатационные качества объекта оценки, что позволяет определить величину затрат на создание объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что в рамках данного Отчета применение затратного подхода целесообразно к оцениваемому объекту. Более подробная информация и расчеты приведены в соответствующей главе Отчета.

Объект оценки представлен зданиями офисно-складского назначения. Рынок продажи (предложения) аналогичных объектов в Волгоградской области имеет уровень развития, достаточный для выявления определенных ценообразующих зависимостей, поэтому использование рыночных данных по продаже или предложению объектов, сопоставимых с объектом оценки не приведет к искажению итогового заключения о рыночной стоимости.

Таким образом, целесообразно применение сравнительного подхода к расчету рыночной стоимости объекта оценки. Более подробная информация и расчеты приведены в соответствующей главе Отчета.

Анализируя возможности применения методов доходного подхода к оценке объекта оценки, мы учитывали следующее:

- Наиболее эффективным использованием объекта оценки является текущее использование;

- Для реализации методов доходного подхода (метода капитализации или метода дисконтирования денежных потоков) необходимо проанализировать возможные доходы, которые генерирует объект оценки, а также расходы, связанные с эксплуатацией объекта;

- Проведя анализ рынка коммерческой недвижимости Волгоградской области, Оценщик не смог собрать достаточного количества предложений по аренде объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, что свидетельствует о крайне низком уровне развития рынка аренды в Волгоградской области;

- Недостаточно развитый рынок аренды коммерческой недвижимости накладывает ограничения и на методы определения ставки капитализации (ставки дисконтирования) из-за невозможности использования рыночного метода экстракции. Косвенные методы определения данных ставок (метод кумулятивного построения) в условиях недостаточной развитости рынка дают неудовлетворительные результаты из-за трудностей с обоснованием рыночных рисков.

Кроме того, сдача в аренду имущественных комплексов, занимающихся производственной деятельностью, как правило, осуществляется со всем имеющимся оборудованием, движимым имуществом и инструментом, что является одним из основных ценообразующих факторов при формировании ставки арендной платы за объект. В рамках данного отчета согласно цели оценки производится расчет рыночной стоимости только объектов недвижимого имущества без учета стоимости оборудования.

Поэтому Оценщик принял решение не использовать для расчетов методы доходного подхода, из-за невозможности сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в прогнозный период и после периода прогнозирования. В данных условиях методы доходного подхода будут содержать существенное количество допущений и ограничений, что неизбежно приведет к искажению итогового результата.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществлялось двумя подходами: затратным и сравнительным.

Выбор и обоснование применения/ не применения методов оценки земельного участка

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника:

1.1 - полезность;

1.2 - замещение;

1.3 - ожидание.

2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости:

2.1 - вклад;

2.2 - остаточная продуктивность;

2.3 -сбалансированность;

2.4 - разделение.

3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды:

3.1 - спрос и предложение;

3.2 - конкуренция;

3.3 - соответствие;

3.4 - изменение внешней среды.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Данная система оценочных принципов заложена в Распоряжение Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Все вышеназванные принципы используются в применяемых подходах и методах оценки.

Оценка рыночной стоимости земельных участков проводится на основе комплексного применения трех подходов:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

В соответствии с Распоряжением Минимущества РФ от 06 марта 2002г. № 568-Р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» при оценке рыночной стоимости земельных участков используются:

Метод сравнения продаж;

Метод выделения;

Метод распределения;

Метод капитализации дохода;

Метод остатка;

Метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

При выборе метода оценки земельного участка учитываются объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых, так и не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок/предложений с объектами недвижимости, аналогичными объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Рыночная стоимость земельного участка в данном методе определяется как разница между рыночной стоимостью единого объекта недвижимости (оцениваемый земельный участок плюс улучшения) и стоимостью воспроизводства (замещения) улучшений.

Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок/предложений с объектами недвижимости, аналогичными объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Согласно методу капитализации земельной ренты рыночная стоимость оценивается как капитализированная разница рыночной арендной ставки и ставки земельного налога.

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Данный метод основан на дисконтировании доходов и расходов, определенных на основании предполагаемого наиболее эффективного использования земельного участка.

При выборе метода оценки земельного участка учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Наиболее важными факторами стоимости земельного участка, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Метод сравнения продаж является прямым методом оценки прав на земельный участок, является наиболее эффективным методом оценки, позволяющим учесть наиболее важные ценообразующие факторы. Остальные методы оценки земельных участков являются косвенными методами оценки. Рынок земельных участков в Волгоградской области достаточно развит для проведения сравнительного анализа и выявления зависимости между ценообразующими факторами.

Учитывая вышесказанное, для расчета рыночной стоимости земельного участка применялся метод сравнения продаж.



13. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход при оценке недвижимости согласно теории оценки охватывает два метода:

Метод сравнительного анализа сделок (метод сравнения продаж);

Метод валового рентного мультипликатора.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения).

Метод к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на время оценки должно быть учтено при анализе.

Проанализировав текущее состояние рынка коммерческой недвижимости, данные, находящиеся в свободном доступе по сделкам купли-продажи и по предложениям к продаже, Оценщик пришел к заключению о возможности применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Применение сравнительного подхода в рамках метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом;

Сбор информации по объектам-аналогам, анализ собранной информации, определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта;

Согласование скорректированных цен и вывод итоговой величины стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

13.1 Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения Оценщиком была выбрана цена за единицу общей площади (цена за 1 м²). Цена за единицу общей площади - наиболее распространенная единица сравнения. Единица сравнения выбрана по следующим критериям:

­ Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка (цены предложения коммерческой и жилой недвижимости приводится в рублях за 1 м²);

­ Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов (известна общая площадь и для объекта оценки, и для объектов сравнения);

­ Данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов;

­ Применение данной единицы сравнения при оценке объектов коммерческой недвижимости позволяет расширить количество объектов-аналогов, и соответственно повысить качество расчетов.

13.2 Выбор элементов сравнения

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

ь права собственности на недвижимость,

ь условия финансирования,

ь условия продажи,

ь состояние рынка,

ь местоположение,

ь физические характеристики,

ь экономические характеристики,

ь характер землепользования,

ь компоненты, не связанные с недвижимостью.

Группа факторов	Элементы группы для сделок купли-продажи	Элементы группы для арендных договоров
1.Качество прав	1.1.Обременение объекта договорами аренды	1.1.Наличие обременений прав пользования
	1.2.Сервитуты и общественные обременения	1.2.Ограничения срока и условий продления договора
	1.3.Качество права на земельный участок в составе объекта	1.3.Отсутствие регистрации договора
2.Условия финансирования	2.1.Льготное кредитование продавцом покупателя	2.1.Условия назначения ставок арендной платы
	2.2.Платеж эквивалентом денежных средств	2.2.Платеж эквивалентом денежных средств
3.Особые условия	3.1.Наличие финансового давления на сделку	3.1. Наличие финансового давления на сделку
	3.2.Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой	3.2. Нерыночная связь арендной ставки с ценой продажи
	3.3.Обещание субсидий или льгот на развитие	3.5.Специальные условия стимулирования арендаторов
4.Условия рынка	4.2.Изменение цен во времени	4.2.Изменение цен во времени
	4.1.Отличие цены предложения от цены сделки	4.1.Отличие цены предложения от цены сделки
5.Местоположение	5.1.Престижность района	5.1.Престижность района
	5.2.Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения	5.2.Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения
	5.3.Доступность объекта (транспортная и пешеходная)	5.3.Доступность объекта (транспортная и пешеходная)
	5.4.Качество окружения (рекреация и экология)	5.4.Качество среды (рекреация и экология)
6.Физические характеристики	6.1.Характеристики земельного участка	6.1.Архитектурно-планировочные решения
	6.2.Размеры и материалы строений	6.2.Размеры и форма помещений
	6.3.Износ и потребность в ремонте строений	6.3.Потребность в ремонте помещений
	6.4.Состояние окружающей застройки	6.4.Состояние окружающей застройки
7.Экономические характеристики	7.1.Возможности ресурсосбережения	7.1.Эффективность управления расходами
	7.2.Соответствие объекта принципу НЭИ	7.2.Соответствие объекта принципу НЭИ
8.Сервис и дополнительные элементы	8.1.Обеспеченность связью и коммунальными услугами	8.1.Обеспеченность связью и коммунальными услугами
	8.2.Наличие парковки и (или) гаража	8.2.Наличие парковки и вспомогательных помещений
	8.3.Состояние системы безопасности	8.3.Состояние системы управления и безопасности
	8.4.Наличие оборудования для бизнеса	8.4.Наличие оборудования для бизнеса

13.3 Выбор объектов сравнения

Анализ рынка сделок купли-продажи, заключенных на рынке коммерческой недвижимости производился с использованием данных риэлтерских агентств, информационно-аналитических интернет - порталов, печатных изданий г. Волгоград и Волгоградской области Данные сайтов www.avito.ru, www.volgo-rielt.ru, www.vdv-s.ru, www.rf-kupidom.ru, www.egregor-8.ru, www.divolga.ru, www.domino-press.ru, www.mega-nedvigimost.ru, www.cn-avega.ru, www.ariorosa.ru, www.rd-delta.ru, www.vikta.ru, www.volgastyle.ru, www.ddg-realty.ru, www.34metra.ru, www.adngroup.ru, www.km2n.ru, www.metrd.ru, www.volorado.ru, www.partner-vol.ru, www.kvartal34.ru, www.ngsrealt.ru, Газеты: «Домино-Недвижимость», «Все для Вас», журнал «Нстиль Недвижимость» и др..

Необходимо отметить, что сведения об условиях реально совершенных сделок купли-продажи на рынке недвижимости носят конфиденциальный характер. В основном оценщик ориентировался на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

В целях оценки анализировалась большая совокупность объектов - аналогов, предлагаемых к продаже. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких объектов сравнения.

Несмотря на то, что Оценщик подбирал аналоги исходя из максимального соответствия с объектом оценки, отобранные из рыночного предложения аналоги, имеют существенное различие ценообразующих характеристик, различаясь между собой и отличаясь от объекта оценки по физическим характеристикам. Таким образом, при реализации метода сравнения продаж будут обрабатываться не объекты-аналоги, а объекты сравнения, которые различаются между собой по ряду ценообразующих факторов.

При определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом, Оценщик подобрал следующие объекты сравнения. Информация по объектам сравнения приведена ниже в Таблице.

Таблица 34

Описание объектов сравнения

Наименование	Ед. изм.	Объект оценки	Объекты сравнения
			1	2	3
Цена продажи/предложения, включая НДС	руб.		10 000 000	7 500 000	4 500 000
Сделка/предложение			предложение	предложение	предложение
Условия финансирования			рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи			типовые	типовые	типовые
Общая площадь	м2	178,50	1 063,00	800,00	600,00
Цена продажи/предложения, включая НДС	руб./м2		9 407	9 375	7 500
Состояние рынка (дата сделки/предложения)	-	07 сентября 2015г.	17 июня 2015г.	10 июля 2015г.	02 июля 2015г.
Общая характеристика (тип объекта)	-	отдельностоящее здание	отдельностоящее здание	отдельностоящее здание	отдельностоящее здание
Местоположение	-	Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23	г. Волгоград, Советский район, ул. Самарская, 1	г. Волгоград, Советский район, ул. Самарская.	г. Волгоград, Советский район, п.М.Горького ул.Портовская д.14
Локальное расположение (удаленность от транспортных магистралей)	-	значительная удаленность от транспортных магистралей расположение в промзоне	вблизи магистралей расположение в промзоне	вблизи магистралей расположение в промзоне	значительная удаленность от транспортных магистралей расположение в промзоне
Локальное расположение (доступность объекта)		имеет свободный доступ	имеет свободный доступ	имеет свободный доступ	имеет свободный доступ
Функциональное назначение	-	Производственно-складской корпус	отдельно стоящий цех	отдельно стоящий цех	отдельно стоящий цех
Площадь земельного участка	м2	741,0	1 500,0	2 000,0	2 100,0
Вид права на улучшения	-	собственность	собственность	собственность	собственность
Вид права на земельный участок	-	собственность	собственность	аренда	собственность
Наличие грузоподъемных механизмов	-	имеются	имеются	имеются	имеются
Наличие инженерных коммуникаций	-	водоснабжение, канализация, электроснабжение	водоснабжение, канализация, электроснабжение	водоснабжение, канализация, электроснабжение	водоснабжение, канализация, электроснабжение
Физическое состояние (субъективная оценка)	-	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
Источник информации	-		https://www.avito.ru/volgograd/kommercheskaya_nedvizhimost/tseh_s_kran-balkoy_1000_m_385425293	https://www.avito.ru/volgograd/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstvennoe_pomeschenie_800_m_366209450	https://www.avito.ru/volgograd/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstven._baza_2100m2._sobstvennik_290138093
Телефон	-		(902) 363-07-77	(937) 708-00-01	(927) 253-75-02

Примечание к Таблице: Представленные объекты сравнения описаны Оценщиком со слов продавцов (или их представителей, посредников). Осмотр объектов сравнения Оценщиком не производился.

Анализируя условия продажи, местоположение, состояние объектов сравнения, Оценщик пришел к следующим выводам:

Улучшения объектов сравнения предлагаются в полное право собственности. Применение корректировок не требуется;

В отличие от объекта оценки земельный участок объекта сравнения №2 находится на праве пользования (аренда);

Объекты сравнения, предлагаемые к продаже, выставляются на продажу на сопоставимых условиях. Применение корректировок не требуется;

Функциональное назначение помещений (состав и размеры площадей), входящих в состав объектов сравнения, различно с объектом оценки;

Период предложения объектов сравнения - июнь - июль 2015г.; предложения являются актуальными на дату оценки. Применение корректировок не требуется;

Объекты сравнения расположены в г. Волгоград, Волгоградской области. Применение корректировок не требуется;

Объекты сравнения различны по локальному расположению (удаленности от транспортных магистралей);

Объекты сравнения не сопоставимы по размерам (общей площади помещений);

Объекты сравнения и объект оценки сопоставимы по инженерному оснащению (без учета отопления). Применение корректировок не требуется;

Объекты сравнения и объект оценки сопоставимы по физическому состоянию;

Объекты сравнения и объект оценки сопоставимы по отсутствуют железнодорожного пути (ветки) и возможности их организации. Применение корректировок не требуется;

Объекты сравнения и объект оценки сопоставимы по отсутствию грузоподъемных механизмов. Применение корректировок не требуется.

Ниже приведен расчет применяемых корректировок и скидок.

13.4 Внесение корректировок

Корректировки (поправки) могут быть процентными и стоимостными.

Процентные (коэффициентные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Стоимостные (денежные) поправки. Денежные поправки изменяют цену проданного (предлагаемого к продаже) объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. Денежные поправки, вносимые к цене объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Для расчета и внесения корректировок используются различные методы. Согласно ФСО 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

- При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

- При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

- При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

В зависимости от развитости сегмента рынка недвижимости, к которому относится рассматриваемый объект, конструктивных особенностей, объемно-планировочных решений и специфических свойств объекта оценки, а также в зависимости от выбранных элементов сравнения, при расчете рыночной стоимости в рамках метода сравнения продаж может применяться сочетание качественных и количественных методов оценки.

В рамках настоящего расчета Оценщик использовал абсолютные - процентные (коэффициентные) корректировки.

Величина корректировок определялась с использованием метода количественных корректировок.

Анализируя отличия объектов сравнения от объекта оценки, Оценщик применил следующие абсолютные корректировки:

­ Корректировка на качество прав на земельный участок. Учитывая, что земельный участок под объектом сравнения №2 оформлен на праве аренды, а земельный участок под объектом оценки - на праве собственности, необходимо скорректировать стоимость на качество передаваемых прав.

Величина корректировки на отличие в качестве прав на земельный участок принята по результатам исследования рынка коммерческой недвижимости Волгограда Издательский дом «Н-стиль» «Исследование рынка коммерческой недвижимости Волгограда» по состоянию на 1 мая 2015 года. (см. таблицу ниже).

№	объект оценки - право собственности / объект аналог - аренда	объект аналог - аренда земли
		минимум	медиана	максимум максимум при сроке аренды до 10 лет
1	ЗУ под коммерч. непроизвод. использ.	2%	5%	10%
2	ЗУ под пром. использ.	5%	7%	15%
3	Коммерческий объект и участок в комплексе	2%	5%	10%

Таким образом, отличие в качестве прав на земельный участок для рассматриваемого типа коммерческой недвижимости - коммерческий объект и земельный участок в комплексе, в среднем составляет 7%, и, следовательно, величина корректировки для объекта сравнения №2 составляет 1,07.

Скидка на торг. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Величины скидки на торг для коммерческих объектов приняты на основании коллективных экспертных оценок. Учитывая местоположение объекта, назначение (проиводственно-складское), размеры, Оценщиком была принята скидка на торг и услуги риэлторов для оборудованных производственно-складских объектов в размере 5%, что соответствует минимальному значению соответствующего интервала.

­ Корректировка на локальное расположение. Одним из параметров местоположения, влияющим на стоимость объекта коммерческого назначения, является его размещение относительно основных коридоров города и его узнаваемость. Близость именно к центру города для объектов данного сегмента рынка с точки зрения местоположения является обязательной, и увеличивает стоимость объектов. При оценке локального места расположения Оценщик учитывал расположение объекта в черте города относительно его красных линий с высокой пешеходопроходимостью и уровню деловой активности. Следовательно, необходимо скорректировать объекты сравнения на локальное расположение.

В рамках данного Отчета корректировка на логистическое положение принята на основании исследования рынка коммерческой недвижимости Волгограда¹.

Объект оценки расположен на значительной удаленности от транспортных магистралей, в то время как объекты сравнения №1 и №2 расположены вблизи магистралей.

Следовательно, корректировка на локальное расположение для указанных объектов составит 0,95.

Объект сравнения №3 расположены за чертой города.

Следовательно, корректировка на локальное расположение для указанных объектов составит 1,15.

Расчет скорректированных цен объектов сравнения приведен ниже в Таблице.

Таблица 35

Расчет скорректированных цен объектов сравнения

Наименование	Ед. изм	Объект оценки	Объекты сравнения
			1	2	3
Цена продажи/предложения	руб.		10 000 000	7 500 000	4 500 000
Вид права на улучшения	-	собственность	собственность	собственность	собственность
			аналог	аналог	аналог
Корректирока на право на улучшения			1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	руб.		10 000 000	7 500 000	4 500 000
Величина корректировки	руб./м2		0	0	0
Вид права на земельный участок		собственность	собственность	аренда	собственность
			аналог	хуже
Корректировка на вид прав на земельный участок	%			7%
Корректирока на право на земельный участок			1,00	1,07	1,00
Скорректированная цена	руб.		10 000 000	8 025 000	4 500 000
Условия финансирования	-		рыночные	рыночные	рыночные
			аналог	аналог	аналог
Корректировка на условия финансирования	-		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	руб.		10 000 000	8 025 000	4 500 000
Величина корректировки	руб./м2		0	0	0
Условия продажи	-		типовые	типовые	типовые
			аналог	аналог	аналог
Корректировка на условия продажи	-		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	руб.		10 000 000	8 025 000	4 500 000
Величина корректировки	руб./м2		0	0	0
Дата сделки/предложения	-		17 июня 2015г.	10 июля 2015г.	02 июля 2015г.
			аналог	аналог	аналог
Корректировка на дату сделки/предложения	-		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	руб.		10 000 000	8 025 000	4 500 000
Сделка/предложение	-		предложение	предложение	предложение
Скидка на торг и услуги риэлторов	%		5,0%	5,0%	5,0%
Корректирующий коэффициент	-		0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена	руб.		9 500 000	7 623 750	4 275 000
Общая площадь	м2	178,5	1 063,0	800,0	600,0
Скорректированная цена	руб./м2		8 937	9 530	7 125
Местоположение	-	Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 23	г. Волгоград, Советский район, ул. Самарская, 1	г. Волгоград, Советский район, ул. Самарская.	г. Волгоград, Советский район, п.М.Горького ул.Портовская д.14
Корректировка на местоположение	-		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	руб./м2		8 937	9 530	7 125
Величина корректировки	руб./м2		0	0	0
Локальное расположение (удаленность от транспортных магистралей)	-	значительная удаленность от транспортных магистралей расположение в промзоне	вблизи магистралей расположение в промзоне	вблизи магистралей расположение в промзоне	значительная удаленность от транспортных магистралей расположение в промзоне
			лучше	лучше	хуже
Корректировка на локальное расположение	-		0,87	0,87	1,15
Скорректированная цена	руб./м2		7 771	8 287	8 194
Величина корректировки	руб./м2		-1 166	-1 243	1 069
Общая площадь	м2	178,50	1 063,00	800,00	600,00
			хуже	лучше	лучше
Корректировка на размер (общую площадь)	-		1,10	0,91	0,91
Скорректированная цена	руб./м2		8 548	7 533	7 449
Величина корректировки	руб./м2		777	-753	-745
Физическое состояние (субъективная оценка)	-	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
			аналог	аналог	аналог
Корректировка на физическое состояние	-		1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена	руб./м2		8 548	7 533	7 449

13.5 Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

Стоимость объекта оценки за 1 м² общей площади рассчитывалась с использованием метода весовых коэффициентов.

Расчет весовых коэффициентов производился в следующей последовательности:

определение общей валовой коррекции, примененных к каждому объекту сравнения;

расчет весового коэффициента для каждого объекта сравнения по формуле:

где:

Квесi - вес стоимости м² i- ого объекта сравнения в стоимости объекта оценки;

- общая валовая коррекция для каждого объекта сравнения;

- общая валовая коррекция рассматриваемого объекта сравнения.

Результаты расчета весовых коэффициентов и стоимости оцениваемого объекта, рассчитанной методом сравнения продаж, приведены в Таблице ниже.

Таблица 36

Расчет стоимости объекта оценки

Наименование показателя	Ед. изм.	Объекты сравнения
		1	2	3
Скорректированная цена	руб./м2	8 548	7 533	7 449
Суммарная корректировка (модуль частных корректировок)	%	21%	21%	24%
Суммарная корректировка (модуль частных корректировок)	руб.	1943	1996	1814
Общая валовая коррекция	%	28,04%	34,13%	29,09%
Весовой коэффициент	-	0,359	0,295	0,346
Вес каждого аналога	-	3 069	2 222	2 578
Стоимость объекта оценки, руб./м2	7 869
Общая площадь объекта оценки, м2	178,50
Стоимость объекта оценки включая НДС, руб.	1 405 000

Таким образом, стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки, определенная сравнительным подходом, включая налог на добавленную стоимость, составляет:

1 405 000 (Один миллион четыреста пять тысяч) руб.



14. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому покупатель не заплатит за оцениваемый объект сумму большую, чем сумма затрат, за которую он может получить на дату оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости обеспечивает подготовку заключения о рыночной стоимости объекта на основании расчета и суммирования всех затрат на создание и ввод в эксплуатацию улучшений, величины ожидаемой прибыли инвестора (девелопера, предпринимателя) и стоимости права пользования земельным участком. Для объекта, который к моменту оценки в течение некоторого времени уже эксплуатировался, найденная таким образом стоимость объекта с новыми улучшениями уменьшается на величину, определяемую степенью снижения потребительских качеств компонентов собственности и окружающей среды.

Затратный подход состоит из 4-х этапов:

1. Оценка земельного участка;

2. Оценка стоимости строительства улучшений без учета износа;

3. Оценка накопленного износа;

4. Стоимость земельного участка и затраты на замещение улучшений с учетом износа складываются для получения рыночной стоимости недвижимости.

Определение стоимости права на земельный участок

Рыночная стоимость земельного участка - это наиболее вероятная цена продажи свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

- титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

- физические характеристики участка с окружением;

- экономические факторы, характеризующие участок.

Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого объекта сравнения от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен объектов сравнения, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого объекта сравнения, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен объектов сравнения.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения Оценщиком была выбрана цена за единицу площади (цена за 1 м²). Цена за единицу площади земельного участка - наиболее распространенная единица сравнения. Единица сравнения выбрана по следующим критериям:

- Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка (цены предложения коммерческой и жилой недвижимости приводится в рублях за 1 м²);

- Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов (известна площадь и для объекта оценки, и для объектов сравнения);

- Данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов;

Применение данной единицы сравнения при оценке объектов коммерческой недвижимости позволяет расширить количество объектов-аналогов, и соответственно повысить качество расчетов.

Выбор элементов сравнения

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: