Существенным условием договора является его предмет. Предметом договора являются права и обязанности сторон. Для застройщика в договоре важно четко определить, что инвестор не заказывает ему готовый объект, а уполномочивает его действовать в интересах инвестора по вопросам строительства, для чего передает деньги или имущество.

Если предмет договора четко не определен, суд может признать такой договор незаключенным или признать заключенным другой договор.

Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, надо как можно подробнее описать характеристики этого объекта. Лучше дать их в приложении к договору, чтобы не перегружать основной текст.

Если объектом договора выступает не отдельное здание (сооружение), а только его часть, то надо привести в договоре и характеристики этой части.

В договоре, составленном по типу договора простого товарищества, также необходимо записать: порядок распределения прибыли от совместной деятельности, кому поручаются управление общими делами товарищей, составление отдельного баланса простого товарищества и ведение бухгалтерского учета общего имущества.

Договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве) по сути является инвестиционным договором. Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами.

Необходимыми условиями инвестиционного договора являются:

1) описание объекта недвижимости, общая площадь части объекта;

2) местонахождение объекта;

3) сумма и форма инвестиций;

4) порядок финансирования инвестором объекта;

5) определение доли инвестора в объекте инвестиций в процентах и в натуре;

6) порядок выдела этой доли при наличии нескольких инвесторов;

7) сроки действия договора, срок окончания строительства, срок сдачи готового объекта в эксплуатацию;

8) ответственность сторон в случае неисполнения ими своих обязательств;

9) обстоятельства "форс-мажор".

Инвестиционный договор может заключаться по типу различных гражданско-правовых договоров: поручения, комиссии, агентского договора, договора доверительного управления, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общее для них всех то, что они регулируют инвестиционную деятельность.

Договор долевого участия в строительстве может быть составлен как агентский договор, который заключается между инвестором и застройщиком. Инвестор в этом случае выполняет роль принципала, а застройщик - роль агента.

Таким образом, инвестор обязан оплатить работы и материалы и выплатить вознаграждение застройщику. За это инвесторы получают построенный объект. Застройщик же от своего имени, но за счет инвесторов заключает договор подряда на строительство объекта с подрядчиком.

В основе схемы долевого строительства обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией (или организацией) - владельцем земельного участка и генеральным инвестором. В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект - земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит строительный объект. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Второй уровень схемы долевого строительства - договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы - юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.

Договор направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщика возлагается обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который в свою очередь обязан осуществить финансирование строительства*(68).

В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, сроков исполнения обязательств и т.д. Поэтому в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость 1 м2 жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством жилого дома, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок*(69).

В случае увеличения общей площади жилья (в результате контрольного обмера) обладатель доли (долевик) производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства.

Особенно внимательными нужно быть при определении стоимости приобретаемой квартиры.

Обычно оплата происходит следующим образом:

1) первоначальный взнос, составляющий около 30% от всей суммы покупаемой квартиры;

2) второй платеж, который вносится в процессе строительства;

3) последний платеж вносится после того, как строящийся дом примет государственная комиссия, что будет обозначать, что постройка соответствует всем необходимым требованиям.

Экономия приобретателя зависит от того, как в договоре определяется окончательная стоимость приобретаемой квартиры.

В случае, если в договоре указывается "окончательная стоимость квадратного метра общей площади на дату заключения договора", приобретатель не застрахован от того, что по завершении или даже в процессе строительства фирма посчитает себя вправе изменить стоимость этого самого квадратного метра, ссылаясь на подорожание материалов, рост курса доллара и иные факторы.

Порой застройщики фиксируют цену после выплаты инвестором, скажем, 30% стоимости квартиры. Этот вариант для инвестора, конечно, предпочтительнее. Некоторые компании в договор с дольщиком вносят даже такое условие: в случае, если реальная площадь построенной квартиры (по документам БТИ) окажется меньше той, которая оплачена инвестором, разница не выплачивается. Обязательно настаивайте на исключении такого пункта договора.

Денежные средства, полученные заказчиком согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве конкретно определенного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются в соответствии со своим целевым назначением. Таким образом, указанные средства не являются авансовыми платежами и не подпадают под объект обложения налогом на добавленную стоимость.

Очень важно соблюсти баланс между ответственностью сторон. Нередко в договорах оговаривается только то, что должен инвестор по отношению к компании. В подобной ситуации сложно привлечь генерального инвестора к ответственности. Поэтому при заключении договора следует проявить настойчивость и добиться включения гарантий выполнения договора застройщиком. Обратите внимание на то, чтобы в договоре были оговорены условия его расторжения. Вдруг у вас возникнут непредвиденные обстоятельства и вы не сможете выкупить квартиру? В этом случае деньги вам должны вернуть. Правда, скорее всего с удержанием некоторого процента. Договор инвестирования, который вы заключаете с фирмой, будет главным аргументом при решении всех возможных споров. Поэтому постарайтесь, чтобы все, что вам обещает застройщик, было скреплено его подписью и печатью компании. Прежде чем подписать договор об инвестировании строительства квартиры, убедитесь, что по условиям этого договора в обязанность фирмы входит оформление квартиры в собственность дольщика. Процедура эта сложная и довольно затратная: поэтому лучше, если с самого начала все связанные с этим хлопоты возьмет на себя фирма-застройщик. Вообще, если речь идет о строительстве с долевым участием, покупателю крайне рискованно заниматься всем самостоятельно, без поддержки профессионалов. Именно поэтому риэлтерская фирма с самого начала должна взять клиента под свою защиту. Если впоследствии что-то пойдет не по плану, Вам, если Вы действительно солидное агентство, придется отстаивать права своего клиента. Главное, чтобы между вами был заключен договор.

Выполнение обязательств генерального инвестора по передаче квартиры подтверждается актом передачи квартиры. После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости застройщик передает долевику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.

В этом документе желательно также отразить тот факт, что и вы выполнили свои обязанности по оплате квартиры в полном объеме. Отсутствие в акте указаний на выполнение вами обязательств по финансированию позднее, при государственной регистрации вашего права на квартиру, потребует представления в учреждение юстиции дополнительных документов, которые свидетельствовали бы о выполнении обязательств в полном объеме.

Если в договорах инвестирования номера квартир инвесторов не указывались, то после завершения строительства составляется акт распределения квартир, который подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами. Точность сведений, отражающихся в акте распределения квартир, во многом зависит от добросовестности и честности лиц, которые этот акт составляют. Вероятность ошибки исключить нельзя. Поэтому в ваших интересах проследить за тем, что при составлении акта распределения квартир ваши права не были ущемлены. Иначе придется обращаться в суд.

Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).

Как не стать собственником вечного долгостроя? Степень риска при покупке квартиры в строящемся доме зависит во многом от застройщика. Хорошо если строительство дома включено в местную городскую программу развития и к тому же инвестируется (хотя бы частично) местным бюджетом. Это главным образом касается массовой застройки. Возведением же жилья повышенной комфортности в престижных районах занимаются почти исключительно частные застройщики. Тут уж выбирать не приходится. Если застройщик - коммерческая организация, надо проявить особую осторожность. Обязательно выясните степень готовности дома: когда началось строительство и когда предполагается его окончание. Сегодня строят быстро. И если вам удалось узнать, что за пару лет дом построен всего наполовину, вряд ли стоит верить обещаниям довести дело до конца за полгода. О печальной судьбе кредиторов строительных фирм, так и не дождавшихся своей квартиры, частенько пишут средства массовой информации. После банкротства компании, строившей дом, в долевой собственности инвесторов может остаться лишь каркас недостроенного здания. Вряд ли это в состоянии кого-либо утешить. Но справедливости ради заметим: в последнее время такие истории случаются все реже. Прежде чем подписывать инвестиционный договор и вносить первый взнос за вашу будущую квартиру, еще раз взвесьте все "за" и "против" и убедитесь в законности ведущегося строительства.

Организация, с которой вы собираетесь заключить договор и которая привлекает для строительства денежные средства инвесторов, должна быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Строительство же самого дома должно быть согласовано со всеми необходимыми инстанциями и вестись в соответствии с существующими строительными правилами и нормами. Право собственности на самовольную постройку у того, кто ее возвел, не возникает. Юридически нового дома просто не существует. А значит, и стать законным собственником квартиры в таком доме вы не сможете.

Как новую квартиру сделать своей по закону? Согласно ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для государственной регистрации являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82, утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, которой более подробно урегулированы вопросы государственной регистрации своих прав в отношении жилого помещения приобретенного по договору об участии в долевом строительстве.

Согласно ст. 24. Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости влечет наложение административных штрафов, за:

1) привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 пятидесяти до 200 МРОТ; на юридических лиц - от 4 000 до 5 000 МРОТ;

2) опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц - от 3 000 до 4 000 МРОТ;

3) непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц - от 1 000 до 2 000 МРОТ.

Это может показаться парадоксальным, но согласно закону объект незавершенного строительства юридически становится недвижимостью только после государственной регистрации. При этом процедура оформления (государственной регистрации) прав собственности на квартиры в домах-новостройках довольно трудоемка. Да и по времени весьма затяжная. Случается, на оформление права собственности уходит до трех месяцев.

Для того чтобы законченный строительный объект можно было использовать по назначению и, что особенно важно, для осуществления государственной регистрации прав на новые жилые помещения новый дом должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам. Эту самую оценку и должны давать представители соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, которые принимают участие в работе приемочной комиссии.

Если заказчик строил дом исключительно с привлечением средств инвесторов, то сам он не имеет права собственности на вновь построенный дом. В этом случае регистрация права собственности осуществляется непосредственно на инвесторов (дольщиков). Основанием для регистрации права на каждый вновь созданный объект недвижимости (квартиру) будет договор, который инвестор заключал с застройщиком. Документы-основания для государственной регистрации вашего права на новую квартиру должны находиться у вас. Вы же самостоятельно представите их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права.

Помимо этих документов, для регистрации права на квартиру в учреждение юстиции должны быть представлены документы, находящиеся у застройщика, так называемый "пакет заказчика". После поступления в учреждение юстиции "пакета заказчика" учреждение юстиции осуществляет прием документов на государственную регистрацию от инвесторов, поименованных в акте распределения квартир, имеющемся в учреждении юстиции.

Иногда документом, который станет основанием для регистрации права собственности на квартиру в доме-новостройке, становится так называемый "акт о правах", который свидетельствует о передаче права на квартиру от застройщика к инвестору.

Бывает, в объявлениях встречается такая фраза: "новостройка, оформление - один день". Как правило, это говорит о том, что продается квартира в новом доме, на которую уже получено право собственности продавцом. Юридически это типичная покупка на вторичном рынке, и обходится она покупателю несколько дороже. При вложении денег в строительство на ранних этапах или даже до его начала стоимость будущего жилья существенно ниже.

Итак, для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить:

1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок);

2) разрешение на строительство объекта;

3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта;

4) договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора;

5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику;

6) постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений;

7) документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса;

8) технический паспорт на объект в целом*(70).

Позаботиться же о защите своих интересов надо заранее, в тот момент, когда вы только намереваетесь стать "дольщиком". Дело в том что сегодня у любого гражданина, приобретающего жилье на первичном рынке недвижимости, есть реальная возможность составить договор о долевом участии таким образом, чтобы обезопасить себя при возникновении каких-либо вопросов. Составлять подобный договор должен юрист, который не обязательно находится в консультации. В состав некоторых риэлтерских компаний входят собственные юридические службы, сотрудники которых заинтересованы в защите интересов клиента, и договор о долевом участии составляют исходя из этого. Такие компании имеют лицензию на оказание юридических услуг. Практика показывает, что клиенты подобных фирм не попадают в неприятные ситуации.

В заключение хотелось бы отметить, что ошибки в некорректных формулировках предмета договора, а также в определении круга прав и обязанностей сторон желательно исключать еще до момента подписания договора, поскольку только недальновидные участники хозяйственных отношений могут позволить себе тратить время и деньги на выяснение истинных обстоятельств, лежащих в основе фактически сложившихся отношений и требующих четкой регламентации еще в ходе предварительных переговоров о предстоящем заключении договора.

Договор долевого участия в строительстве - один из наиболее распространенных в настоящее время. Подавляющее большинство правоотношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно долевым участием. Ряд риэлтерских организаций специализируются на долевом участии в строительстве, но даже в их работе можно встретить недочеты, что связано прежде всего с недостаточным урегулированием данного вопроса.

Необходимо детально урегулировать на законодательном уровне порядок заключения договоров долевого участия в строительстве, что вызвано их широким распространением, расширением рынка жилья в целом.

Спору нет: рынок первичного жилья для многих сегодня более привлекателен, чем вторичный. И дело здесь не только в относительной дешевизне новостроек, но и в некоторых психологических аспектах - приобретать и вселяться в новенькую квартиру людям всегда намного приятней, чем в старую, бывшую много лет "в употреблении". Важно и то, что покупая квартиру в новом доме, нет никаких оснований беспокоиться о неожиданном появлении "забытых" родственников бывшего хозяина, как это иногда бывает на вторичном рынке жилья, и предъявлении ими законных прав на вашу квартиру. Все эти позитивные особенности первичного рынка жилья сегодня хорошо осознаются покупателями и способствуют дальнейшему росту инвестиций в долевое строительство. Однако с точки зрения некоторых граждан первичный рынок недвижимости пока еще несколько уступает вторичному в отлаженности ряда правовых механизмов. Известная доля истины в этом утверждении, конечно, есть, хотя надуманных страхов и дезинформации по поводу состояния дел в долевом строительстве гораздо больше, чем реальных проблем.

Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается риэлтор, является купля-продажа квартир.

Приведем примерный перечень документов, необходимых для отчуждения квартиры.

1. Документ, устанавливающий право собственности на квартиру: - договор купли-продажи (приватизации) или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения.

2. Справки Бюро технической инвентаризации. Формы:

1) о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости (действительны 30 дней со дня выдачи или иной срок, указанный на справке) с отметкой нотариальной конторы по месту нахождения квартиры об отсутствии арестов и запрещений;

2) о стоимости объекта недвижимости.

3. Копия лицевого счета либо справка жилищно-эксплуатационной службы о проживающих в квартире - действительна 1 месяц.

4. Согласие супруга, в период брака с которым приобретена квартира (а в случае, его отсутствия - свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет).

5. Согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире. От имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители (родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих законных представителей (родителей, опекунов).

6. Справка ЖЭС по месту нахождения отчуждаемой квартиры о том, чьи квоты зачтены в приватизацию квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации.

7. Согласие всех участников приватизации на отчуждение квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации. Если кто-то из участников умер - согласие его наследников.

8. Решение администрации района о согласии на отчуждение квартиры, если:

1) в квартире прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника;

2) несовершеннолетний ребенок участвовал в приватизации жилищной квотой или денежными средствами (обращаться в отдел образования по месту проживания несовершеннолетнего);

3) отчуждатель внесен в социальный список (обращаться в райсобес).

9. Заявление участников общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки или свидетельство государственной нотариальной конторы о передаче заявления отчуждателя участникам общей долевой собственности о предстоящей продаже либо мене (не предоставляется при заключении договора дарения).

10. Охранное обязательство, если квартира находится в доме, включенном в перечень памятников градостроительства и архитектуры города, полученное в управлении культуры горисполкома у Главного государственного инспектора по охране историко-культурного наследия.

11. Документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака (также ксерокопию), справка из органов ЗАГС, если брак расторгнут).

12. Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство).

Явка сторон и иных участников договора (или нотариально оформленные полномочия: доверенность для сторон, заявление - от других).

Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав.

Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).

Государственная регистрация договоров продажи и перехода прав осуществляется в соответствии с ГК РФ в порядке, установленном законодательством.

Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) при государственной регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233.

В заявлении указывается в том числе следующее:

1) данные о продавце (покупателе);

2) цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);

3) наименование и реквизиты договора продажи;

4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

5) подпись заявителя и дата подписания заявления.

Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).

Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее месяца.

Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий установлены главой 25.3 "Государственная пошлина" Налогового кодекса РФ.

Договор продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Договор продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение (ст. 163 и 550 ГК РФ).

Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ). При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами РФ (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются стороны договора (ст. 420, 549 ГК РФ), а также определяются следующие условия:

1) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. 432, 554 ГК РФ);

2) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);

3) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558 ГК РФ).

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29 ГК РФ). Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30 ГК РФ).

В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

1) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 182, 185 ГК РФ);

2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 2 ст. 37 ГК РФ) или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 292 ГК РФ);

3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 26 ГК РФ);

4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 30, 33 ГК РФ);

5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона, ст. 604 ГК РФ);

6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2004 г.) (далее - СК РФ);

7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 35 СК РФ;

8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 38, 41, 1012, 1013 ГК РФ) и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 41, 971 ГК РФ);

10) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства.

Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:

1) непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);

2) в заявлениях, представленных в территориальный орган Службы законными представителями;

3) в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем) (п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с вышеуказанными документами дополнительно представляются:

1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16 Закона, п. 5 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);

4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ (п. 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи. В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи и перехода права. Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Если на государственную регистрацию договора продажи, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, или лицом, ограниченным в дееспособности судом, не представлено письменное согласие законных представителей, то государственная регистрация договора продажи приостанавливается с обязательным письменным уведомлением заявителей о причинах, приведших к ее приостановлению (п. 14 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (п. 15 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством Российской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то в записи листов Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения. При этом необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца. При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов (ст. 54, 62 ФЗ "Об исполнительном производстве"). Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав (п. 16 рассматриваемой Инструкции).

Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе "Лицо, отчуждающее объект" ("Лицо, приобретающее объект") подраздела II-2 указываются сведения обо всех лицах.

Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II-1 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (приложение N 12 к Правилам ведения ЕГРП) (п. 24 рассматриваемой Инструкции).

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 18 сентября 2003 г. N 226 (п. 25 рассматриваемой Инструкции).

Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в том числе в случаях, указанных в пункте 16 названной Инструкции, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права(п. 26 рассматриваемой Инструкции).

Типичные ошибки в документах, представляемых на регистрацию прав и сделок:

1) несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию, и в других документах, в которых указан адрес этого объекта. Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь и т.п.), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом;

2) несовпадение площади помещения или здания в различных документах. Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом;

3) красные линии на плане объекта, выданном БТИ. Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В этом случае необходимо получить разрешение на перепланировку, обратившись в Межведомственную комиссию административного округа;

4) неправильная запись номеров помещений в договоре. Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта;

5) полномочия лица, подписавшего договор и сдаваемые на регистрацию документы, не подтверждены должным образом. Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации - копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо представляет доверенность. Руководитель организации может подписать договор в соответствии с правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим коллегиальным органом организации (совет директоров, общее собрание). При этом должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. и доп. от 13 июня 1996 г., 24 мая 1999 г., 7 августа 2001 г., 21 марта, 31 октября 2002 г., 27 февраля 2003 г., 24 февраля, 6 апреля, 2, 29 декабря 2004 г., 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 27 июля, 18 декабря 2006 г., 5 февраля 2007 г.) или Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп. от 11 июля, 31 декабря 1998 г., 21 марта 2002 г., 29 декабря 2004 г., 27 июля, 18 декабря 2006 г.);

6) отсутствие государственной регистрации права собственника на объект недвижимости, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора;

7) отсутствие документов, подтверждающих правопреемство ООО, ОАО, ЗАО с ТОО, АООТ, АОЗТ после приведения организационно-правовой формы в соответствие с законом*(79).

Особо отметим следующий пункт - собрать все документы - справки, выписки из БТИ, копии, платежки, свидетельства и проч. (порядка 20 наименований), - необходимые для осуществления сделки с квартирой, должен риэлтер, и никак иначе. До сих пор, оказывается, встречаются наивные люди, которые полагают, что комиссию (как минимум 5% стоимости жилья) риэлтер берет просто - за подбор варианта.

Риэлтер также должен сопровождать клиента в банк на выемку-приемку денег, к нотариусу и в регистрационную палату. И все это - за свои комиссионные. Без всякой дополнительной платы. Понятно, что и вести переговоры с чиновниками там должен тоже он. Задача клиента - ставить в нужный момент подпись, а в остальном... спокойное присутствие.

Профессионализм риэлтера не в последнюю очередь проявляется в такой щекотливой и нелюбимой русским человеком ситуации, как финансовые расчеты. Работа риэлтера может быть оплачена либо фиксированной, заранее оговоренной суммой, либо он может согласиться на процент от стоимости сделки.

Второй вариант более распространен. Также популярна ситуация, когда риэлтер предлагает продать квартиру за определенную цену, а все, что он получит сверх того, причитается ему. Это возможно, но при определенных условиях: например, если клиенту нужно продать квартиру в кратчайшие сроки.

Обычная стоимость риэлтерских услуг по купле-продаже квартиры колеблется от 5 до 7% стоимости жилья.

Как человек, который постоянно работает с людьми, профессиональный риэлтер всегда корректен, безукоризненно вежлив, аккуратен в словах и делах. Еще: невозмутим, коммуникабелен, к тому же - неплохой психолог. Жилищный вопрос, в конце концов, люди решают не каждый год, и дело это не одной встречи*(80).

Лекция 9. Особенности брокерской деятельности. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения

Среди видов услуг, оказываемых риэлтерской организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность, имеющая свои особенности. В этом случае организация заключает договор комиссии (гл. 51 ГК РФ), принимая на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектами недвижимости, или договор поручения (гл. 49 ГК РФ), в соответствии с которым она обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия. Как отмечалось выше, деятельность риэлтерских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, в целях налогообложения приравнивается к посреднической*(81).

Предмет договора поручения составляют конкретно определенные юридические действия поверенного лица. Названные действия направлены на установление, изменение или прекращение субъективных прав и обязанностей доверителем в отношении третьих лиц посредством совершения конкретных сделок.

Несмотря на то что фактические действия могут иметь место при непосредственном исполнении договора поручения, они не входят в основной состав предмета договора, играя лишь вспомогательную роль.

Особенностью договора поручения является то, что по нему одно лицо совершает юридические действия в пользу другого лица. Таким образом, договор поручения относится к числу договоров, оформляющих оказание определенных услуг. Поверенный по договору поручения совершает юридические действия от имени доверителя, являясь представителем последнего. Поэтому нормы гл. 49 ГК РФ, регулирующие договор поручения, должны использоваться в соответствии с нормами гл. 10 ГК РФ, регулирующими представительство. Следует, однако, иметь в виду, что представительство не всегда основано на договоре поручения. Например, за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны не на основании договора поручения, а на основании закона (ст. 28 ГК РФ). Юридические действия, являющиеся предметом договора поручения, должны осуществляться поверенным только в интересах доверителя. Поэтому договор, по которому исполнитель поручения действует в своих интересах, не может считаться договором поручения. Юридические действия, которые совершает поверенный, должны быть правомерными, т.е. такими, которые соответствуют закону и другим правовым актам*(82).

Договор поручения регулирует отношения между доверителем и поверенным. Поскольку же поверенный вступает в правоотношения с третьими лицами, последние должны знать характер и пределы полномочий поверенного. Для этого поверенному выдается доверенность. В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Сторонами в договоре поручения являются доверитель, тот, кто дает поручение, и поверенный, т.е. принявший на себя поручение, или исполнитель поручения, в данном случае - риэлтерская организация. Сторонами в договоре поручения могут быть как граждане (физические лица), так и юридические лица. Поскольку являющиеся стороной в договоре поручения физические лица должны быть способными совершать юридические акты, и доверитель, и поверенный должны быть дееспособными. Юридические лица обладают правоспособностью в силу признания за ними прав юридического лица. Обязанности сторон по договору поручения закреплены в ст. 974, 975 ГК РФ*(83).

Риэлтерские фирмы могут выступать в качестве коммерческих представителей.