Размещено на http://www.allbest.ru/

121

Курс лекций

Основы риэлтерской деятельности

2010 г.

Содержание

жилье имущество риэлтерский

• Лекция 1. Понятие риэлтерской деятельности 3
• Лекция 2. Характеристика рынка риэлтерских услуг в РФ 20
• Лекция 3. Услуги риэлтерских фирм 26
• Лекция 4. Права и обязанности потребителя риэлтерских услуг 38
• Лекция 5. Вопросы бухгалтерского учета и налогообложения услуг риэлтерских фирм 48
• 5.1 Налогообложение и бухгалтерское оформление договора возмездного оказания услуг 48
• 5.2 Бухгалтерский учет и налогообложение при купле-продаже объектов недвижимого имущества 81
• 5.3 Налог на прибыль 94
• 5.4 НДС 109
• 5.5 Упрощенная система налогообложения 110
• Лекция 6. Договорные основы риэлтерской деятельности 121
• 6.1 Предоставление риэлтерских услуг 121
• 6.2 Участие в исполнении договора с потребителем риэлтерских услуг двух и более риэлторов 155
• 6.3 Передача риэлтером прав и обязанностей по договору 158
• 6.4 Судебная защита прав риэлтора и клиента 160
• Лекция 7. Государственная регистрация сделок с имуществом 178
• Лекция 8. Способы приобретения жилья 215
• Лекция 9. Особенности брокерской деятельности. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения 252
• Лекция 10. Правовые основы сделок с жилищными объектами и правами на них 259
• Рекомендуемая литература 262
• Ссылки 263

Лекция 1. Понятие риэлтерской деятельности

Риэлтерская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлтерской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

Риэлтерские услуги - это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка недвижимости - это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.

Квалифицированный профессиональный участник рынка - это профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько основных видов деятельности риэлтера. Например, деятельность риэлтера в качестве:

1) агента или поверенного;

2) брокера;

3) дилера;

4) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) по организации торговли недвижимым имуществом;

6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Каждый из этих видов будет рассматриваться далее более подробнее.

Риэлтерские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.

Например, риэлтерские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к риэлтерским фирмам, но это необходимо риэлтерским фирмам для нормального существования.

Вообще-то клиент имеет право и возможность поручить риэлтеру совершать любые действия с его недвижимостью.

Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтеру необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.

Следует отметить, что термин "риэлтерская фирма" в контексте российского рынка платных услуг имеет совершенно иное значение, нежели значение термина "риэлтер", обозначенного в 1960-х гг. в США.

Российская экономика имеет сложное и неравномерное развитие. Структура экономики в различных субъектах РФ разнообразна.

Сегодня в России происходит сложный процесс экономического развития. Экономика страны на протяжении длительного периода оставалась нестабильной. Нестабильность экономики характеризуется преобладанием одних отраслей над другими.

Но, несмотря на разрозненность и неоднородность российской экономики, рынок риэлтерских услуг по стране растет и развивается.

Риэлтерская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлтерская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.*(1)

Возникает вполне закономерный вопрос - какие-же требования можно предъявить к профессиональным качествам риэлтера?

Риэлтер, безусловно, должен обладать таким качествами, как коммуникабельность, способность к аналитическому мышлению, внимательность, четкость. Предпочтительно, чтобы у риэлтера было высшее профессиональное образование.

Через риэлтера проходит большое количество документов. Весь объем документации можно разделить на две большие групп, в зависимости от этапа возникновения документов.

Так, первым этапом документооборота риэлтеров можно назвать составление необходимых договоров, соглашений, а также оформление документов по всем необходимым сделкам.

Второй этап документооборота - осуществление государственной регистрации соответствующей сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.

В том случае, если риэлтер при заключении договоренности с клиентом умалчивает о том, до какой стадии оформления сделки он будет "сопровождать" клиента и всячески старается избежать разговора на эту тему, клиенту следует насторожиться, поскольку скорее всего подобный "риэлтер" попытается обмануть своего клиента.

Квалифицированный риэлтер должен сопровождать сделку с недвижимостью до момента непосредственного получения клиентом всех необходимых документов из Регистрационной палаты, которые свидетельствуют о государственной регистрации недвижимого имущества.

В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая жесткая конкуренция определяет ситуацию и качество услуг на рынке риэлтерской деятельности. Высокая конкуренция оставляет возможность на существование только для квалифицированных, честных, добросовестных профессионалов. Конкуренция выгодна потребителю риэлтерских услуг, поскольку риэлтеры вынуждены предлагать больше услуг или оказывать их по меньшей цене клиентам. Очень большое значение имеет для риэлтера и доверие клиентов, если фирма будет замечена в каком - либо скандале, с квартирными махинациями, то это сразу скажется на количестве обращающихся клиентов в такую фирму. Тот, кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Не зря же некоторые фирмы обязуются проводить весь комплекс услуг "под ключ", вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

В рамках настоящей книги мы постараемся ответить на ряд вопросов, касающихся риэлтерской деятельности, во-первых, это правовые основы ее деятельности (всевозможные договоры, которые может заключать риэлтерская фирма со своими клиентами), во-вторых, немалую часть книги будут занимать вопросы налогообложения и бухгалтерского учета в практике деятельности риэлтера. Также мы постараемся рассмотреть судебную практику по вопросам деятельности риэлтерских фирм, рассмотрим и вопросы государственного контроля за деятельностью риэлтеров, регистрацией риэлтерами сделок для клиентов в регистрационной палате.

На рынке очень часто риэлтера называют брокером, агентом или поверенным. Попытаемся разделить эти понятия.

Брокерская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров или попытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведений потенциальных покупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своей деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизингу объектов недвижимости или совершению других сделок с правами на недвижимое имущество, в том числе продаже таймшера.

Брокер по недвижимости - физическое лицо, имеющее не менее 2-летнего стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок с недвижимостью.

Агентская деятельность по недвижимости - деятельность физического лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости для осуществления вспомогательных действий по совершению сделок и операций на рынке недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество.

Агент по недвижимости - физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключаемым сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельность на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером.

Деятельность риэлтера в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлтерской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

Рассмотрим положения о страховании деятельности риэлтерских фирм.

Чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка риэлтеры должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателям их услуг.*(2)

Таким образом, страховой полис гарантирует безопасность приобретателю недвижимости.

При рассмотрении сущности страхования "профессиональной ответственности" риэлтера в России нельзя не отметить ее сходство с так называемым "титульным страхованием", получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской*(3). Создание системы страхования ответственности риэлтеров в России происходит "с чистого листа".

Сравнивая американский и российский пути развития института недвижимой собственности можно отметить много схожих внешних признаков. В современной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена - в пределах установленного законом срока исковой давности. Другими словами, приобретатель недвижимости, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в недалеком будущем. При этом государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом*(4). Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, можно сделать логичный вывод: для приобретателя недвижимости эффективны исключительно частные гарантии.

В сложившейся ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, являются своего рода "локомотивами" его цивилизованного развития. Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. В том случае если России предстоит повторить путь Америки (разумеется, в кратчайшие сроки), то тогда необходимо изучить опыт американских риэлтеров для наилучшего решения ожидающих российский рынок проблем. Ведь для достижения хороших результатов не достаточно просто выбрать правильный путь, необходима плодотворная работа по данному направлению.

Обратимся к истории появления страхования недвижимости в США.

К американскому рынку недвижимости второй половины XIX в. вполне применима характеристика: чем выше плотность населения, тем ниже добросовестность граждан. Для коренных американцев, воспитанных в духе "традиций", одно только предположение, что в известный момент - "внезапно" - они могут лишиться прав собственности, представлялось чистым абсурдом. Но по мере того как абсурд становился массовым явлением, менялись и вековые жизненные принципы. Верить человеку нельзя, поскольку человеку свойственно ошибаться. Верить можно только доллару.

Историческая родина титульного страхования - Пенсильвания. Дата рождения - 1868 г. Именно в этом году в столице штата состоялся судебный процесс, послуживший своего рода "первотолчком" для становления современной системы гарантий прав на недвижимость. Гражданин Мюрхед занимался "расследованием" прав на недвижимость, не имея статуса юриста. Гражданин Ватсон, потенциальный приобретатель участка земли в Филадельфии, нанял Мюрхеда для исследования титула владельца. На момент расследования против владельца участка было выдвинуто обвинение в неуплате налогов, признанное судом обоснованным. Однако Мюрхед посчитал, что судебное постановление не дает права удерживать имущество до полной уплаты долга. Авторитетный адвокат, к которому обратился Мюрхед, этот вывод подтвердил. Мюрхед, следуя этому выводу, сообщил своему клиенту, что право законно и свободно от каких-либо осложнений. Доверчивый Ватсон приобрел недвижимость. А несколько позже суд постановил: вынести имущество должника на продажу. Так началось дело Ватсона против Мюрхеда. Ватсон требовал возмещения ущерба, но суд вынес решение в пользу Мюрхеда, признав тем самым право "расследователя" титула на ошибку. Суд постановил: ко всем лицам, дающим информацию о правах на недвижимость, применяются нормы о привлечении к ответственности, аналогичные тем, что применяются к врачам и юристам. А именно: данные лица не считаются ответственными за свои непредумышленные ошибки, не несут какой-либо ответственности в случаях преступной халатности или проявления отсутствия должного профессионализма. В итоге суд констатировал: "расследователи" титула не могут гарантировать правильность используемой информации и не несут финансовой ответственности за конечные решения относительно доброкачественности титула.*(5)

Так получилось, что в это время Филадельфия готовилась к проведению выставки в ознаменование столетия Дня Независимости. На рынке недвижимости города наблюдался настоящий бум. После вынесения судебного решения бум обратился в спад. Это заставило политиков и риэлтеров действовать незамедлительно, поскольку рынку угрожал серьезный кризис.

В 1874 г. правительство штата Пенсильвания принимает Закон "О содействии учреждению и уставе компаний по страхованию земельного права". На основании этого документа 28 марта 1876 г. в Филадельфии учреждается первая в Америке страховая фирма, специализирующаяся на титульном страховании. В 1883 г. титульная страховая фирма учреждается в Нью-Йорке, через год - в штате Мэриленд. К началу Первой мировой войны титульные страховые компании были учреждены во многих крупных городах страны.

Принципиальное отличие "титульного" страхования от традиционных его видов состоит единственно в том, что при "титульном" страховая компания гарантирует возместить убытки, являющиеся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой "актовой" системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме того, для такого рода системы характерно "одностороннее соглашение" о передаче "прав" на недвижимость*(6).

Как правило, акт о передаче "прав" на недвижимость подписывает только одна - передающая - сторона. Данный документ должен соответствовать известным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом "задекларировать" свое законное право. Исторически известны несколько форм такого рода "деклараций".

При полной гарантии продавец гарантирует следующее:

1) он является обладателем законных прав на землю;

2) в документах продавца, которые подтверждают его права, нет каких-либо неточностей или ошибок;

3) право на землю принадлежит исключительно продавцу, никто, кроме него, не имеет права на передаваемую землю;

4) на передаваемую землю не наложены какие-либо обременения или ограничения;

5) продавец обладает правом подписания документов о передаче земли;

6) передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем.

При особой гарантии продавец гарантирует только то, что за все время фактического владения передаваемым недвижимым имуществом он не совершал действий, которые могли бы поставить под сомнение законность его прав на данный объект недвижимости. В отличие от первого случая здесь продавец объявляет о том, что "отвечает только за самого себя".

При договоре купли-продажи продавец заявляет о продаже недвижимого имущества указанному в договоре лицу, при этом он не делает заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость.

Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь "подразумевается": любой из указанных в "цепочке владельцев" в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ "цепочки" - необходимая процедура. Задача - обнаружить "слабое звено".

Для этого необходимо изучить все "записанные" акты передачи. Кроме того, в ряде случаев, - завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах, как то: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить "титул" собственности. Критерий "чистоты" титула: каждое звено в "цепочке", от первого до последнего, должно быть правильным и законным. Титульное страхование освобождает участников рынка недвижимости от этой работы. Цена такого освобождения - стоимость "страхового полиса". Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен. Стоимость страхования зависит от многих факторов: от объема "исследования", от "чистоты" титула, от того, является ли акт страхования повторным. В любом случае присутствует оплата "исследования" титула*(7).

В современной России не так много случаев страхования прав на недвижимость. Случаев выплат страховых выплат по полису еще меньше. Тем не менее идея страхования владеет умами многих участников рынка недвижимости. Чаще всего производится страхование ответственности риэлтера, так как в США производилось страхование ответственности "расследователя". Этим самым происходит косвенное признание права риэлтера на совершение ошибки "не в пользу клиента".

Причины совершения такого рода "ошибок" несущественны. Главное: гарантии "добросовестности" риэлтера могут иметь лишь одно измерение - денежное.

В далеком прошлом актовая система регистрации прав на недвижимость позволила американским колонистам обрести независимость. Законодательство о свободном обороте земельных участков обеспечило фундамент свободного от государства рынка. Но свобода в США изначально означала ответственность. Когда же возникла возможность гарантировать названную ответственность, рынок выработал соответствующую систему защиты - титульное страхование. Рынок сам выработал механизм борьбы с опасностями свободного рынка. В России сложилась полностью противоположная ситуация. Российский рынок, по сути, продолжает начатое американскими колонистами дело - формирует свободный рынок земли. На сегодняшний день собственность на землю в России в большом объеме принадлежит государству и лишь "начинает освобождаться" от его власти.

Все права частных владельцев земельных участков в нашей стране напрямую перешли им от государства. Соответственно и ответственность за передачу этих прав тоже несет государство. В России исследователям "чистоты титула" нет необходимости искать "слабое звено" в "цепочке владельцев". По законодательству все права на недвижимость создаются государством, и в случае, если данные права чем-то ущербны, это означает только то, что именно "такими" они и были созданы.

Ответственность держателей прав на недвижимость переложена на государство. В том случае если государство не может полностью гарантировать законные права, то возникновение страхового титула по поводу частных гарантий является объективной необходимостью. Но в любом случае это будет отдельный вид титульного страхования, а именно страхование от рисков, связанных с "безответственностью" государства.

Согласно проекту Федерального закона "О риэлтерской деятельности в Российской Федерации", который был внесен депутатами Государственной Думы РФ С.Г. Беляевым, П.М. Веселкиным, С.Г. Митиным, А.Г. Пузановским и членом СФ А.А. Козерадским, предполагается обязать риэлтера заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки. Однако следует отметить, что данный проект закона был отклонен Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 25 января 2001 г. N 1084-III ГД "О проекте федерального закона "О риэлтерской деятельности в Российской Федерации".

Страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законодательством минимального размера месячной оплаты труда.

Страховые гарантии должны быть восстановлены лицензиатом по прошествии не более 10 дней после выплаты страховой суммы.

Правила проведения страхования риэлтерской деятельности должны закрепляться положениями соответствующих федеральных законов.

Риэлтерская деятельность - это популярная и распространенная деятельность в современной России. Это огромный рынок труда. Однако на сегодняшний день в нашей стране не существует единой системы обучения и подготовки специалистов в данной сфере деятельности.

Существование риэлтерских компаний обосновано спросом со стороны граждан. Большинство людей уверено в том, что обращение в крупную компанию безопаснее, это убережет от негативных последствий, уменьшит степень риска.

Риэлтер - это специалист по сделкам с недвижимым имуществом. Он оказывает клиентам помощь при заключении самых разнообразных договоров и сделок с недвижимостью (например, договоров купли-продажи, договоров аренды или найма и многих других). Для того чтобы осуществлять высококвалифицированную помощь, риэлтер должен хорошо разбираться в жилищном, земельном и гражданском законодательстве РФ, а также знать особенности и "подводные камни" российского рынка недвижимости.

Риэлтер также должен уметь легко общаться с различными людьми и устанавливать деловые связи. Это объясняется тем, что вся работа риэлтера основывается на постоянном общении с людьми. Риэлтер просто обязан предусмотреть многие варианты развития ситуации, когда речь идет о спорных жилищных правоотношениях. Ему необходимо обеспечить защиту прав своего клиента. Должность риэлтера в большинстве случаев относится к категории специалистов. Если риэлтерская фирма принимает на работу риэлтера (и это довольно крупная организация), то организацию риэлтерской деятельности следует подразделять на направления. Какие это могут быть направления? Конечно же, следует подразделять работу по наиболее распространенным отраслям. Например - риэлтер по приватизации и переводу жилых помещений, риэлтер по аренде нежилых помещений, по организации реализации квартир клиента на основании долевого участия в строительстве, по купле-продаже квартир клиентов и т.д. Должность риэлтера относится к категории специалистов.

Если исходить из того, что риэлтер - это агент по недвижимости, то можно сделать вывод, что к нему применима должностная инструкция агента по продаже недвижимости.

На должность риэлтера назначается лицо, имеющее образование не ниже среднего профессионального без предъявления требований к профилю и стажу работы, прошедшее специальную подготовку (курсы риэлтеров). Риэлтер должен назначаться на должность и освобождается от должности приказом директора организации.

Риэлтер в обязательном порядке должен знать:

1) основы жилищного и земельного законодательства, законы и подзаконные нормативные акты, положения, инструкции и другие документы, регулирующие операции с недвижимостью;

2) действующие расценки на услуги по оформлению операций с недвижимостью;

3) основы рыночной экономики;

4) основы психологии, правила установления деловых контактов и ведения переговоров, этику делового общения;

5) общие условия налогообложения юридических и физических лиц;

6) правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости;

7) конъюнктуру рынка недвижимости и методы исследования рынка, порядок сбора и обработки информации о рынке недвижимости;

8) контактные данные агентств, работающих на рынке недвижимости, виды услуг, которые они оказывают;

9) основные требования, предъявляемые к объектам недвижимости, технические, качественные и другие характеристики объектов недвижимости;

10) правила проведения осмотров и методы оценки объектов недвижимости, предназначенных для купли-продажи и аренды;

11) правила рекламирования объектов недвижимости;

12) правила внутреннего трудового распорядка;

13) правила и нормы охраны труда.

В должностные обязанности риэлтера следует включать организацию и проведение операции по покупке, продаже, аренде недвижимости от имени и по поручению клиентов.

Для выполнения своих функций риэлтер обязан:

1) изучать спрос и предложение на рынке недвижимости;

2) получать и обрабатывать информацию о продаваемом и сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях к нему потенциальных покупателей или арендаторов;

3) регистрировать поступающие предложения по продаже и сдаче внаем объектов недвижимости, а также заявки на покупку и аренду недвижимости;

4) находить потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливает с ними деловые контакты, предлагает им имеющиеся варианты покупки или аренды;

5) предварительно осматривать объекты недвижимости, выставленные на продажу или сдаваемые внаем, а затем организует ознакомительный осмотр для потенциальных покупателей и арендаторов;

6) своевременно информировать клиентов о вновь поступающих подходящих предложениях, рассказывать им о характеристиках объектов недвижимости;

7) согласовывать договорные условия, организует подписание договоров купли-продажи и аренды недвижимости, помогает клиентам собирать необходимые документы для оформления сделок;

8) содействовать своевременному оформлению необходимых для сделки документов, обеспечивает их сохранность, обеспечивает своевременное получение платежных документов по окончании сделок;

9) взаимодействовать с жилищно-коммунальными органами, бюро технической инвентаризации, нотариусами, паспортно-визовыми службами и другими организациями и лицами, которые участвуют в оформлении сделок с недвижимостью и сопутствующих процедур;

10) ежемесячно составлять отчеты о выполненной работе и заключенных сделках и представляет их своему непосредственному начальнику.

Риэлтер имеет право на:

1) ознакомление с проектами решений руководства организации, которые непосредственно касаются его деятельности;

2) запрос информации и документов от руководства и иных специалистов организации, необходимых риэлтеру для выполнения должностных обязанностей, а также на получение ответа на данные запросы;

3) внесение на рассмотрение руководства предложения по совершенствованию своей работы;

4) сообщение непосредственному руководителю обо всех недостатках, выявленных в процессе работы, и внесение предложений по их устранению;

5) требование от руководства организации содействия в выполнении своих должностных обязанностей.

Риэлтер несет ответственность за:

1) неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих должностных обязанностей, прописанных в его должностной инструкции;

2) правонарушения, которые риэлтер допустил (совершил) в процессе осуществления своей профессиональной деятельности;

3) причинение материального ущерба организации, в которой он работает.

Ответственность риэлтера может быть определена положениями трудового, гражданского, административного и уголовного законодательства РФ.

Лекция 2. Характеристика рынка риэлтерских услуг в РФ

В последнее время российский рынок недвижимости стал развиваться быстрыми темпами. Развитие рынка в основном связано со строительством нового жилого фонда и серьезным реформированием гражданского законодательства России.

Рассмотрим каждое из оснований роста российского рынка недвижимости подробнее.

Следует отметить, что во многих городах России в последнее время происходит крупномасштабное строительство нового жилого фонда. Крупные российские города "обновляются", и, как следствие, растет количество строительных фирм, как крупных, так и мелких.

В 1990-х гг. в России произошла серьезнейшая проблема - обветшание жилищного фонда страны. Решить данный вопрос полностью за счет государства стало невозможно, поскольку с одной стороны государство не обладает такими средствами, а с другой стороны государство уже не собственник большой части жилищного фонда и не должно за свой счет решать жилищные проблемы граждан. В этот период времени Правительство РФ принимает достаточно большое количество федеральных программ по улучшению жилищных условий населения.

Законодательство в сфере жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону того, что бы граждане самостоятельно решали все свои жилищные проблемы за свой счет. Обветшалый жилой фонд и коммуникации, обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный дом, стали передавать в собственность граждан. Изначально в законодательство ввели нормы по приватизации квартир. Появилась возможность распоряжаться своим недвижимым имуществом, что привело к тому, что с одной стороны возник новый рынок жилья и как следствие посреднические услуги в жилищной сфере, а с другой стороны, людей не опытных и доверчивых в данной области стали обманывать и лишать своих квартир.

Возникший новый сегмент рынка посреднических услуг риэлтера тут же заполнился новыми фирмами, оказывающими риэлтерские услуги и большинство из них ранее такой деятельностью даже и не занимались, это были фирмы сотрудники которых только по наслышке знали о том, что составляет работа риэлтерских фирм. Объем работы для риэлтеров сразу стал довольно велик, но вот его содержание выражалось в основном только в оказании помощи гражданам в приватизации квартир, их последующей перепродажи.

С изменением законодательства, рынок риэлтерских услуг так же поменял, содержание своей работы, оказываемых услуг, стало активно развиваться долевое строительство, соответственно для риэлтеров возникла и новая работа по оказанию гражданам посреднических услуг в данной области, вместе с тем, риэлтерские фирмы смогли не только оказывать посреднические услуги, но и сами стали активными участниками на рынке жилья, они стали вкладывать средства в строительство жилых домов на долевых началах. А с введением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.), положения законодательства опять претерпели значительные изменения.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение, согласовать проектную документацию, оформлять в аренду или собственность земельный участок под строительство. Для составления и согласования таких документов может уходить от 2 месяцев и до полугода, иногда и более того. В процессе согласования и проектирования должны учитываться положения ряда технических регламентов и санитарных норм. По окончании строительства дом нужно сдавать в эксплуатацию, для этого снова необходимо осматривать и принимать его с различными комиссиями из государственных учреждений. В процессе строительства у риэлтеров возникает не мало работы с регистрацией прав на объекты незавершенного строительства и с регистрацией прав на уже сданный в эксплуатацию дом.

Следует отметить, что количество нарушений техники безопасности и нормативов строительства при возведении новостроек постоянно растет, причем очень быстрыми темпами. Чтобы пресечь рост такого рода нарушений, которые представляют реальную опасность для населения, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдаче) объектов жилого строительства в эксплуатацию. Возможно введение новой системы товарных знаков и знаков качества. Строить жилые многоквартирные дома с целью последующей продажи чрезвычайно выгодно, поскольку вложение денежных средств в данную сферу связано с минимальными предпринимательскими рисками, ведь жилье всегда пользуется спросом.

Теперь рассмотрим второй основной фактор роста показателей рынка недвижимости - серьезное реформирование гражданского законодательства России.

При рассмотрении данного вопроса следует обратить внимание на законодательство, причем как на действующее, так и на то, которое действовало ранее.

Так, согласно положениям ЖК РСФСР жилье в нашей стране можно было использовать только для личного проживания. Использование же жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было запрещено.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп.) внес жилые помещения в список вещей, входящих в гражданский оборот, что дало возможность заключения в отношении жилья договоров купли-продажи, найма и др.

Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Следует отметить, что с принятием ЖК РФ появилась возможность использовать свое жилое помещение не только для личного проживания, но и для занятия в нем предпринимательской деятельностью, без перевода такого помещения в категорию нежилых (например, можно открыть адвокатский кабинет).

Риэлтеры появились практически одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлтеры осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения. Деятельность риэлтеров и количество риэлтерских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.

На сегодняшний день риэлтерская деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в России. В России можно выделить два основных типа риэлтерских фирм. Первый и более распространенный вид - "чистая риэлтерская фирма", т.е. фирма, которая занимается непосредственно посредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей продажи, мена, найма. Подобных фирм по России очень много.

Второй вид - "нечистая риэлтерская фирма", т.е. фирма, которая не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок с недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку недвижимости. Данный вид риэлтерских фирм можно назвать смешанным.

На сегодняшний день термин "риэлтер" известен всем и каждому. Риэлтер - это человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимости.

Непосредственно термин "риэлтер" появился в США в начале XX в. В этот период в США риэлтеры составляли отдельную группу, выделяясь из числа других торговцев недвижимостью, поскольку они занимались исключительно осуществлением посредничества, не выступая стороной в сделке. Риэлтерские фирмы появлялись и развивались не только в США, но в странах Европы. В понятие и содержание риэлтерской деятельности в основном входят посредничество при купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключать риэлтеры с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлтеры в основном занимаются непосредственно куплей-продажей. Российский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихся непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения достаточной прибыли риэлтерские фирмы должны и иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости. Поэтому риэлтерские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования "продавать" еще недостроенные объекты недвижимого имущества. Риэлтеры имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей сдачи в наем. В России риэлтеры оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.

Можно сказать, что в России и в развитых зарубежных странах профессия риэлтера имеет несколько различное содержание. Если за рубежом риэлтер - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практические любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости (и в данном случае в обязанности риэлтера входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтера по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству), то в нашей стране такое "полное" содержание деятельности риэлтерских фирм можно встретить лишь в крупных, развитых (или развивающихся) городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и др. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риэлтера сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.

В рамках данной книги мы будем рассматривать не только положения об осуществлении риэлтерами посредничества в сделках с недвижимым имуществом, входящим в состав жилого фонда, но о многих других формах деятельности риэлтеров на рынке недвижимости.

Следует отметить, что риэлтерские услуги большим образом распространены на "вторичном" рынке недвижимого имущества. Вторичным рынком называют все последующие перепродажи жилого помещения после его строительства и ввода в эксплуатацию.

Первичный рынок недвижимого имущества составляют все сделки с недвижимостью, связанные со строительством данного имущества и приобретением права собственности на него.

Следует отметить, что в законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и всевозможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба.

Под недвижимым имуществом подразумеваются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Риэлтеры ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Риэлтеры помогают найти своим клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады и т.д. Все названные аспекты отличают российский рынок риэлтерских услуг от зарубежных. То, что риэлтерским фирмам для существования необходимо заниматься дополнительными видами деятельности, объясняется уровнем экономического развития России. Конечно, применительно к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлтерских услуг там находится совсем на другом уровне.

Лекция 3. Услуги риэлтерских фирм

Российский рынок недвижимости - это молодая и развивающаяся отрасль экономики нашей страны. Положительные показатели динамики развития российского рынка недвижимости были "сбиты" финансовым кризисом 1998 г. Многие фирмы просто не выдержали такого удара и прогорели. В тех фирмах, которым удалось "выжить" изменился подход к осуществлению деятельности - уровень профессионализма возрос, а значит, улучшилось и качество оказываемых услуг.

Среди последних тенденций на рынке недвижимости можно выделить следующие:

1) слияние и расширение крупных компаний, которые функционируют в основном на вторичном рынке жилья;

2) стремление менее крупных фирм улучшить качество оказываемых клиентам услуг при осуществлении риэлтерской деятельности.

Поскольку рынок недвижимости качественно изменился, произошло разделение труда, появились новые должности. Количество вакантных рабочих мест постоянно растет. Наряду с вакансиями риэлтеров требуются агенты по недвижимости, брокеры, поверенные, эксперты по недвижимости.

Легальное определение понятию "риэлтер" дается в Стандартах практики Российской Гильдии Риэлтеров (РГР), которые при осуществлении своей профессиональной деятельности используют подавляющее большинство российских риэлтеров. Так, согласно названным Стандартам риэлтер - лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, который является прямым или корпоративным членом РГР, которое действует по лицензии, выданной на основании Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (с изм. и доп. от 13, 21 марта, 9 декабря 2002 г., 10 января, 27 февраля, 11, 26 марта, 23 декабря 2003 г., 2 ноября 2004 г., 21 марта, 2 июля, 31 декабря 2005 г., 27 июля, 4, 29 декабря 2006 г., 5 февраля, 19 июля 2007 г.) и которое признает, а в своей практической работе использует нормы названного "Стандарта практики" и "Кодекса этики" РГР.

Представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтер совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с законом и со своими обязательствами по договору (п. 2.1 Стандартов практики РГР).

В пункте 1.1. Стандартов практики РГР закрепляются обязанности риэлтеров перед обществом, в которые входят следующие обязанности:

1) выставляя на рынок объекты недвижимости, риэлтер должен указывать свой риэлтерский статус;

2) риэлтер не должен предпринимать действия по представлению профессиональных услуг в сфере недвижимости, если он имеет явный или предполагаемый интерес, до тех пор, пока об этом не будут поставлены в известность все заинтересованные стороны;

3) продавая собственность, которой он владеет, имеет долю или другие коммерческие интересы, риэлтер должен сообщать об этом покупателю или его представителю до принятия последним решения о том, что сделка состоится;

4) если продавец, поручая риэлтеру продажу объекта, вводит какие-либо ограничения к личности клиентов относительно национальности, религии, пола, физических или умственных недостатков, семейного положения профессии, расы или цвета кожи, то риэлтер, принимая подобное поручение от продавца как конфиденциальное, не должен делать выдвинутые ограничения достоянием гласности в средствах массовой информации, рекламе или излагать их в переговорах с потенциальными покупателями;

5) риэлтер не должен рекламировать в рекламе объекты недвижимости, не имея на то полномочий от клиента.

В пункте 1.2. Стандартов практики РГР закрепляются обязанности риэлтера перед клиентом, в которые входят:

1) представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтер совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с законом и со своими обязательствами по договору;

2) риэлтер не несет ответственности за противоправные действия органов государственной власти;

3) представляя клиента, риэлтер принимает на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного договора, заключенного между ними.

В п. 1.2.4. Стандартов практики РГР закрепляются обязанности риэлтера, к которым относятся следующие:

1) при первой встрече с клиентом подтвердить свой риэлтерский статус;

2) сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;

3) не передавать документы, подтверждающие его риэлтерский статус, в пользование другим лицам;

4) заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг;

5) информировать потребителя риэлтерских услуг о его охраняемых законом правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики;

6) обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлтерских услуг, для совершения сделки;

7) предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти.

В п. 1.2.5. Стандартов практики РГР говорится о том, что риэлтер может, но не обязан:

1) давать оценку право устанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречат действующему законодательству;

2) предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.

Пункт 1.2.6. закрепляет то, что риэлтер не обязан:

1) обладать специальными знаниями, не определенными условиями лицензирования;

2) предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости;

3) давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях, по условиям договора.

Риэлтер, желая заключить (сохранить, продлить) договор об оказании риэлтерских услуг с продавцом, вправе давать клиенту только общие рекомендации в отношении рыночной стоимости объекта недвижимости и тех выгод, которые может получить клиент пользуясь услугами риэлтера (п. 1.2.7. Стандартов практики РГР).

При перовой встрече с клиентом риэлтер должен предложить ему обсудить условия получения и размер предполагаемого вознаграждения по агентскому договору или по договору поручения (п. 1.2.8. Стандартов практики РГР).

Риэлтер, действующий от лица клиента, способствует совершению сделки отчуждения объекта недвижимости, или прав на него, действует лишь как представитель потребителя риэлтерских услуг в рамках ответственности, возложенной на него соответствующим договором (п. 1.2.9. Стандартов практики РГР).

Если риэлтер примет решение о размещении рекламы о продаже/аренде или обмене недвижимости, необходимо уведомить об этом собственника и получить у него надлежащее разрешение (п. 1.2.10. Стандартов практики РГР).

Представляя интересы продавца в сделке , риэлтер не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему в объеме соответствующего договора (п. 1.2.11. Стандартов практики РГР).

После принятия предложения продавцом (клиентом риэлтера) от покупателя, риэлтер должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные предложения клиента покупателям, только если эта работа входит в обязанности риэлтера в объеме соответствующего договора (п. 1.2.12. Стандартов практики РГР).

После принятия предложения покупателем (клиентом риэлтера) от продавца риэлтер должен передавать все предложения от других продавцов клиенту и встречные предложения клиента продавцам, только если эта работа входит в обязанности риэлтера в объеме соответствующего договора (п. 1.2.13. Стандартов практики РГР).

Риэлтер вправе представлять продавца и покупателя в одной сделке. При этом Риэлтер вправе получить оплату своих услуг более чем от одной стороны сделки или приобрести любые другие имущественные интересы в сделке только с ведома и согласия всех сторон сделки (п. 1.2.14. Стандартов практики РГР).