Основы риэлтерской деятельности
Характеристика рынка риэлтерских услуг, права и обязанности потребителя. Вопросы бухгалтерского учета и налогообложения услуг фирм данной сферы деятельности. Договорные основы и государственная регистрация сделок с жильем и прочим недвижимым имуществом.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курс лекций |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 27.12.2013 |
| Размер файла | 479,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Пункт 2 ст. 40 ГПК РФ закрепляет случаи, когда допускается процессуальное соучастие. Так, согласно названной статье, процессуальное соучастие допускается:
1) предметом спора являются общие права или обязанности нескольких истцов или ответчиков;
2) права и обязанности нескольких истцов или ответчиков имеют одно основание;
3) предметом спора являются однородные права и обязанности.
Обычно выделяют обязательное и факультативное процессуальное соучастие.
При обязательном процессуальном соучастии правильное и всестороннее рассмотрение дела обеспечивается посредством одновременного рассмотрения требований всех соистцов к нескольким соответчикам.
Факультативное соучастие нельзя рассматривать как обязательное условие разрешения дела судом. Оно в первую очередь обеспечивает экономию процессуальных средств.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 40 ГПК РФ, каждый из истцов или ответчиков по отношению к другой стороне выступает в процессе самостоятельно. Так, любой из процессуальных соучастников вправе осуществлять свои процессуальные права и нести обязанности, закрепленные в положениях ГПК РФ и иных нормативных актов, без согласования с другими соучастниками по данному процессу.
Подтверждением данного положения является п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 г. N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", который гласит: "Заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности)".
В случае, если рассмотрение дела невозможно без участия соответчика (соответчиков), судья при подготовке дела к судебному разбирательству должен решить вопрос о его (их) привлечении к участию в деле (подп. 4 п. 1 ст. 150 ГПК РФ). В качестве примера можно привести п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", который гласит: "Учитывая, что основное общество (товарищество) отвечает солидарно с дочерним обществом по сделкам, заключенным последним во исполнение обязательных для него указаний основного общества (товарищества) (ч. 2 п. 2 ст. 105 ГК РФ), оба юридических лица привлекаются по таким делам в качестве соответчиков в порядке, установленном процессуальным законодательством".
К более серьезным последствиям может привести подача жильцами искового заявления (в отношении самого собственника жилого помещения) с требованием о прекращении собственником проведения работ в указанном помещении. В таком случае, истцы (или истец) может просить суд о наложении мер по предварительному обеспечению иска по правилам гражданского процесса.
Согласно ст. 139 ГПК РФ, по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
Мерами по обеспечению иска, согласно ст. 140 ГПК РФ, могут быть:
1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц;
2) запрещение ответчику совершать определенные действия;
3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;
4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи);
5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке.
При нарушении запрещений, связанных с установлением мер по предварительному обеспечению иска, виновные лица подвергаются штрафу в размере до десяти установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, истец вправе в судебном порядке требовать от этих лиц возмещения убытков, причиненных неисполнением определения суда об обеспечении иска. Меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию. О принятых мерах по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение (ст. 140 ГПК РФ).
Законодатель ст. 141 ГПК РФ установил порядок рассмотрения заявления об обеспечении иска в день его поступления в суд без извещения ответчика и других участвующих в деле лиц направлен в том числе и на предупреждение возможности для совершения ответчиком (собственником помещений) действий, препятствующих исполнению определения об обеспечении иска: отчуждение или сокрытие имущества, изъятие денежных средств со вклада или с банковского счета и т.п. Именно в этой части своих процессуальных прав истцы наиболее часто допускают злоупотребления, стараясь еще до принятия судом решения по существу предмета (спора о переводе жилого помещения в нежилое или о проведении в нем работ) спора.
Лица, которые участвуют в деле, имеют право подать заявление об обеспечении иска на любой из стадий судопроизводства вплоть до удаления суда в совещательную комнату для вынесения постановления по данному делу. Суд принимает к рассмотрению заявление об обеспечении иска независимо от того, оформлено оно отдельным заявлением или изложено в исковом заявлении. Кроме того, об обеспечении иска лица, участвующие в деле, вправе заявить устно в судебном заседании, о чем указывается в протоколе.
Ходатайство об обеспечении иска, которое изложено в исковом заявлении, рассматривается отдельно от других ходатайств и требований, которые также содержатся в нем. Названное ходатайство рассматривается судом в день поступления в суд искового заявления. Следует отметить, что согласно ст. 133 ГПК РФ, судья в течение пяти дней со дня поступления искового заявления в суд обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда.
В том случае, если ходатайство об обеспечении иска заявлено лицом в судебном заседании, суд согласно положениям ст. 166 ГПК РФ, должен выслушать мнение других лиц, принимающих участие в этом деле, например, ответчика, и только после этого вынести определение об обеспечении иска либо об отказе в удовлетворении заявленного ходатайства по правилам, предусмотренным положениями ГПК РФ.
Суд должен принять определенные обеспечительные меры, в том случае если по результатам рассмотрения соответствующего заявления он сочтет заявленное ходатайство в достаточной степени аргументированным. Другими словами, в том случае, если из заявления будет следовать, что непринятие указанных обеспечительных мер может затруднить либо воспрепятствовать исполнению судебного акта, а также в случае, если очевидна необходимость предотвращения причинения значительных убытков заявителю.
В определение об обеспечении иска суд с соблюдением законодательно закрепленных требований к его содержанию, должен включать конкретные меры для обеспечения соответствующего иска, указание о немедленном исполнении определения суда и порядок его обжалования.
Для более полной и оперативной реализации мер по обеспечению иска, которые были предприняты судом, соответствующее определение приводится в исполнение немедленно в порядке, который установлен для исполнения решений суда разд. VII ГПК и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (с изм. и доп. от 24 декабря 2002 г., 10 января, 8, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г., 12 октября, 27 декабря 2005 г., 3 ноября 2006 г.).
Суд выдает лицу, по ходатайству которого было допущено обеспечение иска, исполнительный лист немедленно после принятия соответствующего определения или по просьбе этого лица направляет исполнительный лист для исполнения (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ), а ответчику направляет копию определения об обеспечении иска*(64).
Определения суда об обеспечении иска, согласно положениям п. 2 ст. 13 ГПК РФ, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.
По сути, правила, которые устанавливает ГПК РФ, позволяют истцу наложить обеспечительные меры в любой стадии процесса рассмотрения дела и даже при подаче искового заявления в суд, когда еще только возбуждается дело производством. В таких случаях, ответчику необходимо как можно более скорее ознакомиться с материалами дела и воспользоваться другими своими процессуальными правами в связи с уже наложенными мерами по предварительному обеспечению иска.
Ответчик, если это имеет для него значение, вправе обратиться в суд с требованием о замене обеспечительных мер. В силу специфики рассматриваемых нами категории дел, такое заявление вряд ли будет удовлетворено, но все-таки и его стоит рассмотреть. Истец, скорее всего, будет просить в суде о наложении такой обеспечительной меры как запрет ответчику совершать определенные действия. В данном случае, это будут действия по проведению работ по переустройству и перепланировке помещений. Единственный вариант для ответчика в данном случае будет состоять в том, что бы просить суд о замене данной меры на внесение на депозит суда определенной денежной суммы в качестве гарантии в случае нанесения работами ущерба дому его компенсации. Однако это не очень подходящий вариант, поскольку сумма может быть довольно большой. В том же случае, если истец смог каким-то образом для обеспечения в будущем исполнения решения суда, наложить арест на какой-либо счет в банке ответчику (например, для обеспечения реализации в будущем требований о возмещении нанесенного работами ущерба дому), то такая замена обеспечительной меры будет наиболее подходящей.
С заявлением о замене одних мер обеспечения иска другими обеспечительными мерами в суд может любой участник производства по данному делу.
Участники дела могут обращаться с ходатайством о замене обеспечительных мер в следующих случаях:
1) если принятыми мерами неоправданно ущемляются права или законные интересы лица, заявившего ходатайство;
2) если принятыми мерами заявителя могут быть причинены убытки, которых можно избежать в результате замены обеспечительных мер;
3) если принятые меры по каким-то причинам не гарантируют в полном объеме либо частично исполнение в будущем вынесенного судебного акта.
Ходатайство о замене одних мер обеспечения иска иными обеспечительными мерами должно быть рассмотрено судом в день его поступления в суд. По заявлению об изменении мер обеспечения иска выносится судебное определение. Данное определение может быть обжаловано с соблюдением положений ст. 145 ГПК РФ.
Ответчик имеет право внести на счет суда денежные средства в размере, который соответствует цене иска, взамен принятых судом обеспечительных мер только в том случае, когда первоначально допущенные судом меры были направлены на обеспечение требований истца о взыскании с ответчика определенной денежной суммы. Поэтому обеспечительные меры, допущенные судом по иным искам (об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об освобождении имущества от ареста и т.п.), не могут быть заменены на внесение ответчиком на счет суда денежных средств в размере цены иска*(65).
Наиболее действенным способом для ответчика во всех случаях наложения обеспечительных мер по иску, будет отмена обеспечения иска, процессуальные правила которой предусмотрены ст. 144 ГПК РФ.
При принятии решения об отмене обеспечительных мер суд должен:
1) рассмотреть и оценить ходатайство ответчика;
2) выяснить - нет ли обстоятельств, которые послужили основаниями для принятия обеспечительных мер;
3) выяснять - согласен ли истец с ходатайством ответчика об отмене мер по обеспечению иска, если они принимались судом именно по ходатайству истца.
О своем согласии либо несогласии по вопросу отмены мер по обеспечению иска, истец также может указать в заявлении, которое направляется в суд к дате судебного заседания, или передается через представителя истца в том случае, если он сам не сможет лично явиться в данное судебное заседание.
Следует обратить внимание на такой вопрос, как возможность возмещения убытков, которые были нанесены мерами по обеспечению иска, принятыми судом по ходатайству не истца, а иных участников процесса.
В данной ситуации полезно будет рассмотреть положения Постановления Конституционного Суда РФ от 14 февраля 2002 г. N 4-П "По делу о проверке конституционности статьи 140 Гражданского процессуального кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Б. Фишер".
Основываясь на содержании указанного нормативного акта, можно сказать, что обеспечительные меры не могут приниматься судом по ходатайству прокурора без согласия на то истца. Согласие истца может быть выражено в любых формах, ясно свидетельствующих об этом.
Лекция 7. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом
Статья 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Риэлтеры практически всегда, оказывая любые услуги своим клиентам, сталкиваются с регистрационной палатой и с законодательством по регистрации прав на недвижимое имущество. В основном именно риэлтеры и занимаются сопровождением сделки в регистрационной палате. Это довольно сложная и очень ответственная работа, поскольку именно от результатов государственной регистрации сделки зависит результат оказанной клиенту услуги. Люди, которые ранее не занимались вопросами государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, в большинстве случаев не могут самостоятельно в срок справиться с государственной регистрацией. Сам процесс государственной регистрации требует очень большого внимания. Здесь довольно много своих нюансов, и человек, не знающий их, наделает много ошибок, будет регистрировать свое право месяца три, а то и вообще ему могут отказать в государственной регистрации.
Например, риэлторы всегда учитывают, что справка БТИ действует всего 90 дней, справка от паспортистки - 30 дней, и подгадывают получение этих документов прямо перед днем подачи в регистрационную палату. Если во время государственной регистрации какой-то документ уже теряет свою силу, то государственная регистрация будет приостановлена, а если вовремя не обнаружить это и пропустить срок исправления документа, то в государственной регистрации и вовсе будет отказано, получится, что государственная пошлина оплачена зря и обратно ее уже никто не вернет, клиент понесет убытки. А суммы государственной пошлины по регистрации сделок с недвижимым имуществом в настоящее время немаленькие. Риэлтер же уже неоднократно за время своей работы проходил все этапы государственной регистрации и сможет провести ее в интересах своего клиента в минимальные сроки и с минимальными затратами.
Не стоит думать, что все сложности регистрации связаны только со справками БТИ или паспортистки, там еще не мало таких "особенностей". Например, если регистрируется право на землю, то необходимо согласовывать границы участка с соседями и т.д. Кроме того, в зависимости от того, какое право и на какой объект недвижимого имущества регистрируется, у регистрационной палаты, соответственно, будут свои требования к набору документов, подтверждающих права граждан на землю, иной объект недвижимого имущества. Усложнение процесса регистрации сделок с недвижимым имуществом вызвано еще и тем, что в 2006 г. законодательство по регистрации сделок с недвижимым имуществом претерпело ряд существенных изменений, и они только добавили (усложнили сам процесс) новых вопросов в регистрацию.
Ниже в настоящей главе мы не станем подробно останавливаться на каждом случае регистрации прав на недвижимое имущество, опишем только общее положение о порядке регистрации и приведем требования к набору документов на государственную регистрацию наиболее распространенных прав или перехода прав.
Для начала укажем, что права на недвижимое имущество, возникшие до 1 января 1998 г. (имеются в виду права на земельные участки и дома, квартиры), а также выданные еще в советские времена., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, проведенной на основании положений ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до 1 января 1998 г., является юридически действительной.
Государственная регистрация возникшего до 1 января 1998 г. права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после 1 января 1998 г. перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после 1 января 1998 г. сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после 1 января 1998 г. сделки с объектом недвижимого имущества документов. При этом есть одна очень важная особенность в законодательстве, освобождающая от оплаты государственной пошлины, поскольку на основании ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до 1 января 1998 г. права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины. В иных случаях за государственную регистрацию возникшего до 1 января 1998 г. права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав.
Важно еще также учитывать и положение п. 10 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно ст. 6 и 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп. от 7 июля, 8 декабря 2003 г., 3 октября, 29 декабря 2004 г., 18 июня, 27, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 30 июня, 18 декабря 2006 г., 5 февраля 2007 г.) до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Поэтому при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрацией обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок. При этом до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности (п. 2 ст. 214 ГК РФ).
В настоящее время регистрация прав с недвижимым имуществом, права на которое были получены еще до 1 января 1998 г., достаточно часто встречается на практике. При проведении подобной регистрации необходимо руководствоваться положениями ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это означает, что риэлтер в своей работе соблюдает права клиента и уплачивает в ряде случаев государственную пошлину меньшего размера, чем предусмотрено в НК РФ или не уплачивает ее вовсе.
Сотрудник отдела регистрации не станет спрашивать у риэлтера, а есть ли у его клиента права на льготы об оплате государственной пошлины, риэлтор должен сам на них указать, иначе государственная пошлина потребуется на регистрацию в полном объеме. В вопросах определения размеров государственной пошлины по регистрации сделок с недвижимым имуществом есть еще ряд особенностей. Есть случаи полного освобождения от оплаты государственной пошлины, а есть и иной порядок ее исчисления. Рассмотрим все общие вопросы и особенности определения государственной пошлины при регистрации сделок в регистрационной палате с недвижимым имуществом.
Согласно ст. 333.33 НК РФ установлены размеры подлежащей оплате государственной пошлины при регистрации сделок с недвижимым имуществом:
1) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме - 50 рублей;
2) за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
а) физическим лицам - 100 рублей;
б) организациям - 300 рублей;
в) федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления - 50 рублей;
3) за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:
а) физическим лицам - 500 рублей;
б) организациям - 2 000 рублей;
в) соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
- физическим лицам - 100 рублей;
- организациям - 300 рублей.
В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, взимается в размере, установленном для физических лиц;
4) за государственную регистрацию:
а) смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 500 рублей;
б) смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 100 рублей;
в) за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц - 500 рублей, в интересах организаций - 2 000 рублей;
г) за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 100 рублей;
д) за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве изменений, в том числе исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним):
- для физических лиц - 100 рублей;
- для организаций - 300 рублей;
- федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления - 50 рублей;
Во всех остальных случаях:
- физическим лицам - 500 рублей;
- организациям - 7 500 рублей;
- федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления - 100 рублей.
Налоговое законодательство устанавливает и льготы для отдельных категорий граждан по оплате государственной пошлины. Они все перечислены в ст. 333.35 НК РФ.
Полностью от оплаты государственной пошлины освобождаются:
1) физические лица - Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы - по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, в Конституционном суде РФ, при обращении в органы и (или) к должностным лицам, совершающим нотариальные действия, и в органы, осуществляющие государственную регистрацию актов гражданского состояния;
2) физические лица - участники и инвалиды Великой Отечественной войны - по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, в Конституционном суде РФ, при обращении в органы и (или) к должностным лицам, совершающим нотариальные действия, и в органы, осуществляющие государственную регистрацию актов гражданского состояния;
3) физические лица, признаваемые малоимущими в соответствии с ЖК РФ, - за совершение действий, предусмотренных подп. 20 п. 1 ст. 333.33 ЖК РФ, за исключением государственной регистрации ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество.
Государственная пошлина не уплачивается в следующих случаях:
1) за выдачу приглашения на въезд в РФ иностранного гражданина или лица без гражданства в целях его обучения в государственном или муниципальном образовательном учреждении;
2) за продление срока действия разрешения на временное пребывание в РФ иностранного гражданина или лица без гражданства, прибывших в РФ в целях осуществления благотворительной деятельности или доставки гуманитарной помощи либо по обстоятельствам, связанным с необходимостью экстренного лечения, тяжелой болезнью или со смертью близкого родственника;
3) за вывоз культурных ценностей, истребованных из чужого незаконного владения и возвращаемых собственнику;
4) за государственную регистрацию прав РФ, субъекта РФ, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну РФ, казну субъекта РФ, муниципальную казну;
5) за государственную регистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
6) за государственную регистрацию арестов недвижимого имущества;
7) за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона;
8) за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
9) за государственную регистрацию возникшего до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества. В иных предусмотренных п. 2 ст. 6 указанного Федерального закона случаях за государственную регистрацию права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие указанного Федерального закона, государственная пошлина взимается в размере, равном половине установленной главой 25.3 НК РФ государственной пошлины за государственную регистрацию права на недвижимое имущество;
10) за выдачу паспорта гражданина РФ детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей (п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" полностью регламентирует порядок проведения государственной регистрации, устанавливает требования к документам, подаваемым на регистрацию, требования к их оформлению. Другими нормативными актами подзаконного характера более подробно урегулированы различные вопросы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Например, есть ряд методических указаний и положений по порядку государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. Рассмотрим подробнее общие положения и требования, порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Поэтапно вся процедура государственной регистрации описана в ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация в регистрационной палате проходит следующие этапы:
1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям указанного Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Как мы уже говорили, основанием для государственной регистрации всех прав на объекты недвижимого имущества будут являться надлежаще оформленные документы, среди которых можно выделить правоустанавливающие документы, свидетельствующие о возникновении права, которое желает зарегистрировать клиент риэлтера и документы, которые можно назвать "процессуальными", они предусмотрены требованиями к порядку оформления тех или иных прав, и в них выражается воля правообладателя на совершение акта регистрации своего права. Статьи 16-18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливают свои требования к документам, подаваемым на государственную регистрацию.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа. При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты (п. 5 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
8) иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка. Представление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, проводящим государственную регистрацию прав. В отношении регистрации отдельных видов прав закон устанавливает свои требования к наличию дополнительного списка документов, помимо названных, ниже в рассматриваемой главе мы опишем такие случаи.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства должны быть написаны полностью (п. 2 ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Согласно п. 3 ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (п. 4 ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Форма представляемой выписки из хозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок устанавливается федеральным органом в области государственной регистрации. Форма представляемого технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядок его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Форма представляемой декларации об объекте недвижимого имущества устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Уточненные данные об объекте недвижимого имущества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и плана такого объекта недвижимого имущества или иного документа, предусмотренного ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимого имущества и содержащего описание такого объекта недвижимого имущества, либо в случае, если таким объектом недвижимого имущества является земельный участок, на основании заявления правообладателя земельного участка и кадастрового плана этого земельного участка. Уточненные данные об объекте недвижимого имущества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, могут также вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества или, если таким объектом недвижимого имущества является земельный участок, органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя такого объекта недвижимого имущества. В случае спора между соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества или органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем объекта недвижимого имущества уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта (п. 4 ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах (подлинниках), один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов. На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре (подлиннике) и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются правообладателю - физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. В случае, если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. В случае, если заявителем является нотариус, свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы могут выдаваться данному нотариусу (п. 5 ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Как мы уже заметили, в ряде случаев закон устанавливает и дополнительные требования к документам, подаваемым на государственную регистрацию, рассмотрим данные случаи.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке (п. 1 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками (п. 2 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное (п. 3 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом представляются управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (п. 4 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом, согласно п. 4 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", представляются:
1) выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (с изм. и доп. от 29 июня 2004 г., 15 апреля 2006 г.) (далее - Федеральный закон "Об инвестиционных фондах") порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию;
2) лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);
3) правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом "Об инвестиционных фондах".
При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров, принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) (п. 4 ст. 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Более подробно в отношении отдельных видов недвижимого имущества действуют следующие подзаконные нормативные акты:
1) Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденные Приказом Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 (с изм. и доп. от 12 ноября 2003 г., 19 января 2005 г.);
Подобные документы
Основы риэлтерской деятельности в России, правовые особенности оказания услуг. Анализ рынка риэлтерских услуг в г. Барнауле. Характеристика агентства недвижимости "МИЭЛЬ-недвижимость". Основные объекты оценки. Факторы, влияющие на деятельность риэлторов.
курсовая работа [387,0 K], добавлен 06.06.2013Коммерческая деятельность в сфере риэлтерских услуг: понятие и особенности риэлтерской деятельности. Анализ рынка недвижимости в России в целом и в Иркутске. Специфика совершенствования деятельности риэлтерской фирмы путем расширения её деятельности.
дипломная работа [673,7 K], добавлен 20.10.2016Исследование риэлтерских фирм как хозяйствующих субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность на Российском рынке недвижимости. Правовые основы риэлтерской деятельности. Анализ организации деятельности риэлтерской фирмы "Агенство Класс".
курсовая работа [326,9 K], добавлен 23.05.2010Виды и цели сделок с недвижимостью, определение ее действительности. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и перечень существующих правоустанавливающих документов. Подтверждение прав граждан, этапы проведения сделки и оформление аренды.
реферат [23,7 K], добавлен 23.11.2010Оптимизация взаимодействия подразделений, менеджеров, повышение эффективности труда и конкурентоспособности компании. Нормативно-правовые основы предпринимательской деятельности в сфере транспортных услуг. Повышение качества предоставляемых услуг.
курсовая работа [793,2 K], добавлен 13.10.2017Правовые особенности оказания риелторских услуг в России. Виды деятельности риелтора. Анализ технологий оказания риелторской услуги. Договорные основы риелторской деятельности. Брокерская деятельность по недвижимости. Этапы документооборота риелторов.
реферат [47,5 K], добавлен 13.06.2010Теоретические основы взаимодействия Товарищества собственников жилья (ТСЖ) с участниками рынка коммунальных услуг, факторы, определяющие эффективность их деятельности. Анализ взаимодействия ТСЖ "Островной" с участниками рынка коммунальных услуг в Твери.
дипломная работа [636,8 K], добавлен 25.04.2012Информационные и консультационные услуги, торговые операции в риэлтерской деятельности. Права и обязанности клиента. Понятие недвижимости: ее признаки, классификация. Перечень документов для оформления ипотечной сделки. Методика оценки недвижимости.
отчет по практике [84,0 K], добавлен 06.05.2015Анализ рынка недвижимости Ямало-Ненецкого автономного округа. Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса. Расчет корректировок и определение рыночной стоимости. Форма и модель бюджета по управлению недвижимым имуществом ОАО "Деметра".
дипломная работа [1,7 M], добавлен 29.12.2016Сущность, классификация и взаимосвязи транспортных и сопутствующих услуг. Понятие и классификация транспортных и сопутствующих услуг во внешнеэкономической деятельности. Специфика государственной регламентации ВЭД фирм транспортной области в России.
курсовая работа [75,6 K], добавлен 09.01.2017
