Банковские операции

В качестве интегральных показателей эффективности инвестиций используют внутреннюю норму доходности проекта, срок окупаемости проекта, индекс прибыльности и чистую текущую стоимость. Расчет этих показателей производится при помощи анализ потоков наличности и использованием дисконтирования (приведения к начальному периоду) поступлений и инвестиционных выплат.

Внутренняя норма доходности представляет собой предельный уровень доходности, при котором текущая стоимость поступлений от инвестиций равна их сумме. Это- ранжирование инвестиционных предложений путем использования понятия предельного уровня доходности вложений в активы.

Срок окупаемости инвестиций равен периоду возмещения первоначальных вложений притоком денежных средств от инвестиций. Индекс прибыльности- это отношение суммы дисконтирования чистых потоков денежных средств от инвестиций и суммы инвестиций. Под чистым потоком денежных средств понимается разница между ожидаемыми поступлениями и платежами за определенный период деятельности. Чистая текущая стоимость рассчитывается как разница между суммой дисконтированных чистых потоков денежных средств и суммой инвестиций. Этот показатель показывает, насколько возрастает стоимость активов компании при реализации данного инвестиционного проекта.

Расчет показателей эффективности использования капитала производится на основе данных двух финансовых документов: отчета о прибылях и убытках и бухгалтерского баланса. Анализируются показатели дохода в расчете на собственный капитал, дохода на активы, дохода на долгосрочный (инвестиционный) капитал и дохода с оборота.

Финансовое состояние проекта изучают, используя соотношения, характеризующие платежеспособность и ликвидность предприятия. Разное значение для оценки проекта имеют также показатели оборачиваемости капитала и запасов.

Тема 6. Потребительское кредитование

Потребительский кредит служит средством удовлетворения различных потребительских нужд населения.

В настоящее время Сбербанк России предоставляет два вида потребительских ссуд: на текущие цели (кредит на неотложные нужды); на затраты капитального характера.

Кредит на неотложные нужды (среднесрочный кредит) может быть представлен гражданам, имеющим самостоятельный источник дохода (в том числе и пенсионерам), отделением Сбербанка по месту их жительства. Этот кредит предоставляется на различные цели потребительского характера, такие как: покупка мебели, бытовой техники, транспортных средств, а также на организацию праздничных торжеств и др. Кредит предоставляется гражданам от 18 до 70 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 75 лет. В качестве обеспечения Сбербанк принимает: 1. поручительство граждан РФ, имеющих постоянные доходы 2. поручительство платежеспособных предприятий и организаций-клиентов Сбербанка 3. передаваемые в залог ликвидные ценные бумаги.

Кредиты на капитальные затраты (долгосрочный)- в отличие от кредита на неотложные нужды требует от населения предоставления отчета о его использовании и документов о целевом направлении полученных в банке сумм.

Выдача потребительских кредитов этого вида регулируется Положением о Жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ № 1180 от 10.06.94 г. и распространяемом на все коммерческие банки РФ.

В целях оказания помощи гражданам в строительстве и приобретении жилья на основании Указа Президента РФ № 1180 от 10.06.94 г. банкам разрешено выдавать три вида жилищных кредитов: а) краткосрочный или долгосрочный на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит) б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, то есть непосредственно для финансирования строительных работ (строительный кредит) в) долгосрочный кредит для приобретения жилья.

Их выдача производится на основании Положения о Жилищных кредитах, действие которого распространяется и на кредиты, получаемые для строительства и приобретения недвижимого имущества на садовых и дачных участках. Кредитно-финансовая поддержка населения в решении жилищной проблемы осуществляется при использовании гражданами собственных средств, а также безвозмездных субсидий, получаемых на строительство или приобретение жилья на основании постановления Правительства РФ № 1278 от 10.12.93 г.

Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличии разрешения соответствующих органов на строительство жилья. Соответствующие документы об этом должны быть предоставлены заемщиком в банке с заявлением на выдачу ссуды.

Кроме того, предоставлению в банк подлежит согласованная и утвержденная в установленном порядке проектно-сметная документация, а также документы, необходимые для определения платежеспособности клиента и обеспечительное обязательство.

В качестве обеспечительных обязательств граждане могут предоставить договор залога недвижимого имущества, поручительства одного или более граждан и других юридических лиц.

Предприятиям и организациям различных форм собственности рекомендовано в порядке оказания содействия своим работникам в улучшении жилищных условий предоставлять поручительства на погашение получаемых или жилищных кредитов, а также частично или полностью погашать эти кредиты за счет своих средств.

Предметом залога могут выступать: 1. земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика или другие имущественные права на этот участок 2. готовое жилье или незавершенное строительство 3. другие виды имущества и имущественных прав, которые в соответствии с действующим законодательством РФ могут использоваться в качестве залога. Заложенное имущество подлежит страхованию законодателем от рисков утраты и повреждения.

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласно банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.

Сбербанк выдает кредит на приобретение, строительство, реконструкцию объектов недвижимости на срок до 10 лет, максимальная сумма кредита до 35 000 долларов или рублевый эквивалент этой суммы.

Кредит на строительство индивидуального жилья предоставляется при наличии земельного участка и решения районной администрации о выделении земельного участка под застройку индивидуального жилья.

Кредит на покупку индивидуальных жилых домов, садовых домиков, домов в сельской местности предоставляется при наличии дома и предварительного договора купли-продажи, справки счета, подтверждающей совершение операции по купле-продаже.

Для получения кредита на покупку недвижимости требуются дополнительные документы: 1. предварительный договор купли-продажи 2. свидетельство о праве собственности продавца 3. документы о территориальных границах земельного участка 4. поэтажный план дома.

Жилищное кредитование населения производится банками при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности и возвратности.

При выявлении нецелевого использования ссуд, полученных на строительство или приобретение жилья, банк имеет право досрочно взыскать выданный кредит, а в случае невозможности возврата кредита заемщиком банк производит обращение взыскания на заложенное имущество или на поручителя.

В соответствии с Положением о жилищных кредитах сумма выдаваемого кредита н должна превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства или стоимости приобретаемого жилья. В остальной доле (не менее 30%) заемщик должен участвовать собственными средствами в кредитуемом объекте. Этот момент, а также другие конкретные условия жилищного кредитования (сроки, ставка и т.д.) должны оговариваться в кредитном договоре, заключаемом между заемщиком и банком.

Из трех видов жилищного кредита один строительный выдается на основании открытия заемщику кредитной линии. Причем выдача ссуды производится по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ. Банк также вправе осуществлять финансирование работ путем поэтажного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства с последующим инспектирование этих этапов.

Решению жилищной проблемы способствует внедрение в обращение жилищных сертификатов. Последние представляют собой особый вид облигаций, выпускаемых юридическими лицами, имеющими права заказчика на проведение строительства жилых домов, с целью привлечения денежных средств граждан. Жилищный сертификат дает его владельцу право на приобретение при условии, определяемых эмитентом квартиры в собственность. Поскольку ее приобретение растягивается во времени, то в данном случае использование жилищных сертификатов можно расценивать как своеобразную форму потребительского кредита.

Некоторые крупные коммерческие банки, открывают для желающих накопительные счета на приобретение в будущем жилья.

На основании Постановления Правительства РФ от 21.06.96 г. № 723 разработан порядок предоставления гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных средств из федерального бюджета на возвратной основе на строительство, реконструкцию или приобретение ими жилья в селе. Средства предоставляются в форме долгосрочного кредита сроком до 20 лет с возвратом основной части долга и процентов по нему, начиная со второго года после получения кредита. Процентная ставка по кредиту определяется ежегодно в федеральном бюджете и не может превышать ј учетной ставки Банка России. Долгосрочный кредит предоставляется местными органами исполнительной власти через уполномоченные Правительством РФ кредитные организации. Размер кредита определяется в зависимости от отношения месячного дохода на 1 члена семьи к установленному минимальному размеру оплаты труда гражданина, получившего кредит и времени после постановки на учет по улучшению жилищных условий.

Кредит предоставляется в размере не более 70% стоимости общей площади жилья по социальной норме с учетом сложившейся средней стоимости 1 кв.м в данном регионе на момент заключения кредитного договора. Причем кредит может быть погашен сельскохозяйственной продукцией. Гарантом возврата выдаваемых гражданам указанных кредитов выступают органы исполнительной власти субъектов РФ.

Важным источником ссуд не предназначенных на жилье, средства передвижения и образования, являются банковские кредитные карточки. Банковские карточки предполагают участие трех сторон: банка-эмитента кредитной карточки, ее владельца и торговой организации, принимающей кредитные карточки в качестве платежного средства за товары и услуги. Для получения кредитной карточки клиент должен перечислить в банк установленную банком сумму денежных средств. Оплата товаров и услуг кредитной карточкой может быть произведена и при остатке средств на счете клиента, то есть за счет банковского кредита. Банк за свои услуги взимает определенный процент от суммы каждой операции. Пользователи кредитной карточки также обязаны ежегодно перечислить определенную денежную сумму обслуживание карточки и ее ежегодное обновление.

Этот способ постоянного предоставления потребительского кредита получает все более широкое распространение за рубежом. Также международные финансовые ассоциации предлагают обладающих их пластиковых карточек практически любую услугу в любой сфере обслуживания.

Первые банковские карточки в нашей стране появились в 1990 году, когда Внешэконом банк выпустил несколько золотых кредитных карточек, предназначенных для состоятельных людей. В настоящее время к выпуску различных кредитных карточек приступили многие российские коммерческие банки, в том числе и Сбербанк. К потребительскому кредиту относятся и кредит ломбардов. Ломбарды предоставляются населению кредит под залог предметов личного пользования.

К основным расходам ссудозаемщика банк относит выплаты подоходного и других налогов, алиментов, ежемесячные платежи по ранее полученным ссудам и товарам, купленным в рассрочку, выплаты по страхованию жизни и имущества и т.д.

Первым из основных показателей, определяющих возместить выдачи ссуды, являются финансовая и социальная стабильность ссудозаемщика. При всех равных условиях предпочтение оказывается клиенту, имеющему более достаточные для погашения кредита стабильные доходы, а также длительный стаж работы на предприятии, в организации и более длительное время, проживающему по последнему адресу.

Для получения кредита заемщик предоставляет следующие документы: справку с места работы, где указываются его зарплата по месту основной работы с указанием размера и видом удержаний, а также стажа на предприятии, книжка по расчетам за услуги, квартиру, документы, подтверждающие доход и другие документы, подтверждающие доходы клиентов.

Кредитование населения в Сберегательном банке РФ.

Сберегательный банк РФ предоставляет населению следующие виды кредитов:

а) до 5 лет: 1. на неотложные нужды 2. под заклад ценных бумаг 3. связанные кредиты 4. овердрафт

б) до 15 лет: 1. на строительство объектов недвижимости 2. на приобретение объектов недвижимости 3. ипотечные кредиты (ипотечная московская программа) 4. на реконструкцию объектов недвижимости 5. на приобретение объектов недвижимости в рамках президентской программы «Государственные жилищные сертификаты».

Кредитование осуществляется на общих условиях, к которым относятся следующие: 1. банк предоставляет кредиты гражданам России в возрасте от 18 до 70 лет, имеющим постоянную регистрацию (прописку) в г.Москве и постоянный доход при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 75 лет. При предоставлении кредитов на сумму, не превышающую 20$ (или рублевый эквивалент 20$), или на срок, не превышающий двух месяцев, максимальное ограничение по возрасту не устанавливается 2. размер кредита определяется на основании оценки платежеспособности заемщика и предоставленного обеспечения возврата кредита, а также не может превышать предельной величины, устанавливаемой Сбербанком России по конкретному виду кредита 3. платежеспособность заемщика оценивается по справке о среднемесячной заработной плате за последние 6 месяцев или по декларации о доходах за предыдущий год 4. обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком (договоры поручительства физических и юридических лиц, договоры залога имущества) 5. за пользование кредитом заемщик уплачивает банку годовые проценты. Уплата процентов производится ежемесячно одновременно с погашением кредита начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем заключения кредитного договора. Величину процентной ставки банк может изменить в одностороннем порядке 6. при несвоевременном внесении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов заемщик уплачивает банку неустойку с суммы просроченного платежа по основному долгу и процентам.

Определение максимального размера кредита осуществляется по формуле:

Р= Дч* К *Т,

Где Р- платежеспособность заемщика,

Дч- среднемесячный доход (чистый) а 6 месяцев,

К- коэффициент (зависит от величины Дч):

К= 0,3 при Дч до 500 долл.США или рублевом эквиваленте,

К= 0,4 при Дч от 501 долл. США до 1000 долл. США,

К= 0,5 при Дч от 1001 долл.США до 2000 долл.США,

К= 0,6 при Дч свыше 2000 долл.США,

Т- срок кредитования (в месяцах).

Sр = Р/ (1+ ((годовая процентная ставка по кредиту* срок кредитования (мес.))/(12*100)

Полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: 1. предоставленного обеспечения возврата кредита 2. остатка задолженности по полученным ранее кредитам.

Если по совокупности обеспечения сумма платежеспособности поручителей и залога в оценочной стоимости меньше величины платежеспособности заемщика, то максимальный размер кредита определяется на основе соотношения:

So + (Sо* годовая процентная ставка * срок кредита)/ 12* 100 = 0,

So = (0*12*100)/ (12*100 + годовая процентная ставка по кредиту * срок кредита)

Если заемщик вступает в пенсионный возраст, то платежеспособность определяется по формуле:

Р = Дч1* К1* Т1 + Дч2* К2*Т2,

Где Дч1- среднемесячный доход (аналогично Дч);

К1- коэффициент, аналогичный К;

Т1- период кредитования в месяцах, приходящийся на трудоспособный возраст заемщика;

Дч2- среднемесячный доход пенсионера (минимальный размер пенсии, так как отсутствуют документарное подтверждение размера трудовой пенсии);

К2- коэффициент, аналогичный К;

Т2- период кредитования (в мес.), приходящийся на пенсионный возраст заемщика.

Платежеспособность поручителей рассчитывается аналогично, с той лишь разницей, что К = 0,3 вне зависимости от величины чистого дохода.

При предоставлении кредита в рублях платежеспособность рассчитывается в рублях, а в иностранной валюте- в долларах США.

Минимальный размер кредита определяется в два этапа:

Sр + (Sр * годовая процентная ставка по кредиту * срок кредита) / 12*100 = р,

Откуда

Sр = Р / (1+ (годовая процентная ставка по кредиту * срок кредита)/ 12*100

Кредитный инспектор составляет график погашения кредита в виде таблицы 1:

Таблица 1

Дата	Основной платеж	Проценты	Остаток после платежа

Основной платеж = сумма кредита / срок кредита (мес.)

Сумма процентов = (сумма кредита* годовая процентная ставка* количество дней в месяце) / 365*100

График составляется таким образом, чтобы сумма первого платежа процентов по кредиту вместе с суммой основного платежа не превышала Дч*К.

Выдача кредита в рублях производится в соответствии с условиями кредитного договора как в наличном, так и в безналичном порядке путем: 1. зачисления на счет заемщика на вклад до востребования 2. зачисления на банковскую карту заемщика наличными в кассе операционного отдела 3. оплаты счетов торговых и других организаций.

В иностранной валюте кредиты выдаются в безналичном порядке, что предусматривается договором.

Выдача кредитов частями не допускается. Исключение составляет кредит на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, который выдается двумя или более частями. Размер первой части- от 20 до 50% суммы по кредитному договору, каждая последующая сумма выдается заемщику только после предоставления им отчета об использовании предыдущей. Кредит выдается в течение двух лет.

Погашение кредита осуществляется путем: 1. внесения наличных платежей по установленному графику и любой другой суммой 2. списания суммы за счета клиента на основании длительного поручения ф. 10 и ф.187.

Датой погашения задолженности по кредиту считается дата поступления средств в кассу или на корреспондентский счет банка либо дата списания средств со счета клиента по вкладу, если счет открыт в банке, выдавшем кредит.

Суммы, вносимые заемщиком в счет погашения задолженности по кредиту, направляются вне зависимости от назначения платежа в следующем порядке: 1. уплата неустойки 2. уплата просроченных процентов 3. уплата срочных процентов 4. на погашение просроченной задолженности по ссуде 5. на погашение срочной задолженности по ссуде.

Отсрочка по кредиту на строительство и реконструкцию объектов недвижимости предусмотрена на срок не более двух лет. При расчете платежеспособности срок кредита учитывается за вычетом периода отсрочки. Отсрочка по уплате процентов не предусматривается.

Кредит на неотложные нужды.

Размер кредита	Процентная ставка	Срок пользования кредитом	Порядок погашения	Размер неустойки	Особые условия
1. зависит от платежеспособности заемщика и обеспечения кредита	Устанавливается Комитетом СБ РФ по процентным ставкам и лимитам	До 5 лет	Ежемесячно начиная со следующего месяца после оформления кредитного договора: если договор заключается в конце месяца, допускается устанавливать в договоре начало погашения кредита и уплаты процентов на месяц позже	Двойная действующая процентная ставка по кредитному договору	Кредит предоставляется в рублях или иностранной валюте
2. максимальная сумма кредита 10000 долл.США или рублевый эквивалент					Выдача кредита в рублях осуществляется наличными деньгами или безналичным путем
					Выдача кредита в иностранной валюте осуществляется только зачислением на счет до востребования или счет банковской карты заемщика

Кредит под заклад ценных бумаг.

Учреждения Сберегательного банка РФ предоставляют кредиты физическим лицам под заклад следующих ценных бумаг: сберегательных сертификатов Сбербанка России, акций Сбербанка России, векселей Сбербанка России, а также облигаций государственного сберегательного займа и облигаций внутреннего государственного валютного займа.

Размер кредита	Процентная ставка	Срок пользования кредитом	Порядок погашения кредита и процентов	Размер неустойки	Особые условия
Зависит от оценочной стоимости ценных бумаг. Оценка платежеспособности заемщика не производится	Устанавливается Комитетом СБРФ по процентным ставкам и лимитам	До 6 месяцев. Пролонгация кредитного договора не допускается	Единовременно, в определенный кредитным договором срок	Двойная действующая процентная ставка по кредитному договору	Кредит предоставляется только в рублях. Ценные бумаги, принятые в заклад, передаются заемщиком банку на хранение. Плата за хранение не взимается.

Для выдачи кредита надо обратить внимание на то, что: 1. ценные бумаги должны принадлежать только заемщику на правах собственности 2. срок оплаты (погашения) ценных бумаг должен превышать срок действия кредитного договора 3. при приеме в заклад ценных бумаг с различными сроками оплаты (погашения) срок действия кредитного договора определяется сроком той ценой бумаги, срок оплаты (погашения) которой истекает раньше 4. в случае понижения рыночной стоимости ценных бумаг более, чем на 10% заемщик должен внести дополнительное обеспечение либо произвести частичное погашение кредита.

При выдаче кредита учитывается оценочная стоимость ценных бумаг: 1. сертификаты СБРФ- не более 100% их номинальной стоимости 2. простые процентные веселя СБРФ- не более 100% их номинальной стоимости с причитающимися процентами 3. простые дисконтные векселя- не более 100% цены досрочного погашения векселя (суммы, выплачиваемой векселедержателю), рассчитанной на дату погашения кредита 4. акции СБРФ- не более 90% их рыночной стоимости 5. облигации государственного сберегательного займа, дата погашения которых наступает начиная с даты принятия ценных бумаг в обеспечение, - не более 85% рыночной стоимости 6. облигации валютного внутреннего займа- не более 80% их рыночной стоимости.

Можно определить максимальный размер кредита под заклад ценных бумаг.

1. оценочная стоимость ценных бумаг определяется по формуле:

Оц = Рц * К,

Где Оц- оценочная стоимость ценных бумаг,

Рц- рыночная стоимость ценных бумаг (рассчитывается специалистами отдела по работе с ценными бумагами),

К- коэффициент (зависит от вида ценных бумаг).

2. платежеспособность ценных бумаг определяется по формуле:

П = Оц * Д,

Где П- платежеспособность ценных бумаг,

Д- дисконт (зависит от размера оценочной стоимости ценных бумаг).

3. размер кредита равен:

Sр = П / (1+ ((годовая процентная ставка * срок кредитования (мес.))/ 12*100)

Кредит под залог приобретаемой дорогостоящей техники, мебели, автомобилей (так называемое связанное кредитование).

Размер кредита	Процентная ставка	Срок пользования кредитом	Порядок погашения кредита и процентов	Размер неустойки	Особые условия
1.зависит от платежеспособности заемщика и обеспечения кредита 2.максимальный размер кредита- 3000 долл.США или рублевый эквивалент 3взнос собственных средств заемщика составляет: 30% от стоимости товара зарубежного производства; 20% от стоимости товара отечественного производства	Соответствует процентной ставке по кредиту на неотложные нужды. При покупке товаров отечественного производства процентная ставка устанавливается на 3% ниже, чем по кредитам на нужды в рублях	В пределах гарантийного срока, но не боле трех лет. Если гарантийный срок не установлен, срок кредита не может превышать 6 месяцев со дня продажи товара заемщику	Ежемесячно начиная со следующего месяца после оформления кредитного договора	Двойная действующая процентная ставка по кредитному договору	Кредит предоставляется в рубля или иностранной валюте. Выдача кредита производится путем перечисления суммы кредита на расчетный счет фирмы. Фирма должна быть клиентом банка.

Овердрафт счета банковской карты.

Возникающий на счете банковской карты овердрафт в зависимости от его размера и вида карточного продукта может быть разрешенным и неразрешенным.

К неразрешенному овердрафту относится овердрафт, возникающий по счетам дебетовых карточных продуктов, по которым он не предусмотрен регламентами по обслуживанию карточных продуктов и тарифами Сбербанка России, а также овердрафт, превышающий разрешенный размер.

Разрешенный овердрафт оформляется открытием ссудного счета. При превышении размера разрешенного овердрафта по счету карты указанная задолженность переносится на счет просроченных ссуд не позднее дня, следующего за днем- получения учреждением Сбербанка России платежных документов.

Неразрешенный овердрафт оформляется открытием ссудного счета с одновременным перенесением задолженности на счет просроченных ссуд.

Погашение задолженности (суммы овердрафта и процентов за него) производится в рублях или долларах США в зависимости от счета карты путем пополнения счета карты. В документах по приему платежей суммы процентов за овердрафт указываются отдельно.

Кредиты на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости.

Размер кредита	Процентная ставка	Срок пользования кредитом	Порядок погашения кредита и процентов	Размер неустойки	Порядок предоставления отчета	Особые условия
1.зависит от платежеспособности заемщика и обеспечения кредита 2.не может превышать стоимость объекта недвижимости (по договору) либо сметную стоимость строительства или предстоящих работ по реконструкции объекта недвижимости 3.максимальная сумма кредита- 60000 долл.США или рублевый эквивалент	Устанавливается Комитетом СБРФ по процентным ставкам и лимитам	До 15 лет	Ежемесячно начиная со следующего месяца после оформления кредитного договора	Двойная действующая процентная ставка по кредитному договору	Кредит на приобретение объекта недвижимости. Не позднее чем через 2 месяца от даты получения кредита. Кредит на строительство или реконструкцию объекта недвижимости. До получения следующее части кредита.	Кредиты выдаются в рублях или в иностранной валюте. Кредит на строительство и реконструкцию объектов недвижимости выдается частями: от 20 до 50% от суммы по кредитному договору в течение 2 лет.

Ипотечные кредиты (Ипотечная московская программа).

Размер кредита	Процентная ставка	Срок пользования	Требования к заемщику	Особые условия
1.зависит от платежеспособности заемщика 2.не может превышать 70% от стоимости приобретаемой квартиры 3.максимальная сумма кредита- 120000 долл.США	10% годовых	До 10 лет	1.Российское гражданство. Постоянная регистрация (прописка) в г.Москве 2.Постоянный источник дохода 3.Возрастной ценз от 18 до 70 лет 4.Первоначальный взнос на вклад в Анке- не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры	Выдача кредита осуществляется путем безналичного перечисления средств на счет продавца. Обеспечением кредита является залог приобретаемой квартиры.

Кредитование в рамках выполнения президентской программы (Государственные жилищные сертификаты».

Помимо указанных выше способов кредитования Сберегательный банк осуществляет кредитование физических лиц на приобретение объектов недвижимости в рамках выполнения президентской программы «Государственные жилищные сертификаты». Эта программа осуществляется с 1 июля 1998 года Сберегательный банк принимает от владельцев государственные жилищные сертификаты и заключает с ними договоры на открытее и обслуживание блокированных лицевых счетов. Владельцами государственных жилищных сертификатов являются граждане, уволенные с военной службы, или граждане, переселяющиеся из закрытых и обособленных военных городков. За счет средств федерального бюджета им выдается безвозмездная субсидия из расчета 80% стоимости жилья. Размер субсидии указывается на сертификате, которая затем зачисляется на блокированный целевой счет. На него также может поступить недостающая сумма на оплату жилья, которую владелец сертификата может получить в учреждении Сбербанка в виде кредита на приобретение жилья. Кредиты предоставляются только в рублях сроком до 15 лет под льготную процентную ставку- 20% годовых в сумме не более 25% от размера субсидии, предоставленной владельцу сертификата с учетом его платежеспособности.

Формы обеспечения кредита.

Формами обеспечения возвратности кредита являются: 1. договор поручительства (от физического или юридического лица) 2. залог имущества (движимое имущество: транспортные средства и другое имущество, а также ликвидные ценные бумаги, принадлежащие физическим и юридическим лицам, объекты недвижимости).

Договор поручительства оформляется в банке в течение 5 дней с даты оформления кредитного договора.

Поручитель несет с заемщиком солидарную ответственность по кредитному договору.

Договор залога имущества может быть заключен как с заемщиком, так и с третьим лицом. В договоре залога указываются: предмет залога и его оценка, размер и сроки исполнения обязательств по кредитному договору, у какой из сторон находится заложенное имущество, адрес нахождения предмета залога.

Погашение кредита и взимание процентов.

Погашение кредита производится ежемесячно начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем заключения кредитного договора. Проценты взимаются за каждый день пользования кредитом. Срок для начисления процентов за пользованием кредитом начинается с даты образования задолженности по ссудному счету и заканчивается датой погашения задолженности (включительно).

Расчет процентов за пользование кредитом производится по следующей формуле:

Е% = Екр * П: 365 (366) * С,

Где Екр.- сумма кредита (1-й платеж) или остаток задолженности по кредиту,

П- процентная ставка,

С- количество дней пользования кредитом.

Тема 7. Консорциальные кредиты (синдицированные)

Банковские консорциумы создаются для осуществления на совместной основе кредитных, гарантийных или иных кредитно-финансовых операций. Создание банковских консорциумов преследует цели: увеличение масштабов операций путем привлечения дополнительных ресурсов, распространение рисков, сохранение аккредитивного уровня ликвидности. Существенной мотивацией консорциудильного объединения является возможность участвовать в консорциальной сделке, наладить денежные контакты, решать строительские задачи банка.

Консорциум предоставляет собой временное объединение на долговой основе различных коммерческих единиц, в том числе банков для осуществления какого-либо проекта. По достижении цели финансирования реализации наличных инвестиционных, экологических, социальных, научно-технических или иных программ. Консорциум либо проектирует свою деятельность, заключает новый консорциальный договор. Деятельность консорциума строится на принципах совместного долевого финансирования работ соответствующего принятым обязательствам организаций учредителей, а также материальной ответственности за из невыполнение или ненадлежащее исполнение. Консорциальные кредиты выступают только одной из форм консорциальных сделок. Большая часть иностранных кредитов, предоставляемая нашему государству, осуществлялось на консорциальной основе. К консорциальному кредиту привлекалось большое количество участников, и оно может меняться в зависимости от сложности кредитного мероприятия. Потребности у государства в таких кредитах связаны с необходимостью финансирования бюджетных программ. В России консорциумы создаются для возвращения кредитов. 30 банкам кредитовавших всероссийский биржевой банк объединились для того, чтобы востребовать свои деньги. Они договорились, что отложат выплату задолженности всероссийскому биржевому банку на полгода и в Инкомбанке были открыт специальный накопительный счет. Поступающие деньги в дальнейшем пропорционально распределились между кредитами банка. Консорциумный кредит не является особым видом кредита, поэтому он представлялся на обычных условиях. Отношение по консорциальному кредиту оформляется рядом договоров: кредитным, договором залога или поручительством.

Начальным договором является консорциальный договор. В нем фиксируется фат создания консорциума, его цели, состав участников, определяется консорциальное участие кредитной сделки- квоты ресурсов, порядок руководства консорциума, обязанности и права участников консорциума. В обязанности организаторов консорциума входит: проработка всех аспектов сделки, согласованное их со всеми именами консорциума, периодическое оформление, аккумуляция средств участников консорциума, особенно тщательно прорабатываются финансовые условия консорциумной сделки.

Кредитные отношения между консорциумом и заемщиком регулируются стандартным кредитным договором, содержащий основные экономические условия и юридический аспект операций, определяющий права и обязанности сторон. Международные консорциумные кредиты сочетают андерайтинг инвестиционного банка и традиционные кредиты коммерческого банка. В России ЦБРФ консорциальные и аналогичные иностранные ссуды определит нам ссуды выданные банком кредитного договора третьим лицом, в котором определено, что указанное третье лицо обязуется предоставить банку денежные средства не позднее операционного дня, в течение которого банк обязан предоставить заемщику денежные средства в соответствии с условиями договора ссуды в сумме, равной или меньшей, предоставленной в этот день банком заемщику; в сумме, равной или меньшей суммы основного долга по договору банка заемщика с момента вступления в силу договора между банком и заемщиком с предоставлением последнему банком ссуды.

Тема 8. Межбанковские кредиты

Развитие межбанковского кредита прежде всего связано с возросшей предпринимательской активностью кредитных институтов и их заемщиков.

Участниками рынка кредитных ресурсов является ЦБРФ, коммерческие банки, межбанковские объединения, финансовые компании, дома, биржи.

Процентная ставка по кредитам, предоставленным хозорганами, значительно выше, чем ставка межбанковского кредита. Многие банки более охотно используют привлеченные ресурсы для межбанковских операций. Среди потребностей в краткосрочных межбанковских платежных кредитах можно выделить следующие: потребности, связанные с балансированием пассивных и активных статей баланса; потребности клиентуры банка, для которой выделяются централизованные кредиты ЦБРФ. Оформляют эти кредиты, как правило, обслуживающие их банки. Зачастую они используются для кредитования импортно-экспортных операций, от которых зависит жизнеобеспечение отраслей, городов, областей и республик.

Оперативное управление кредитными ресурсами коммерческих банков осуществляется ежедневно на основе расчетного платежного баланса, в котором отражаются как суммы привлеченных средств, ожидаемый возврат кредита и уплата процентов, так и подлежащие погашению обязательства банка перед клиентами, другими банками, финансовыми, страховыми органами.

Основной объект кредитования банками друг друга- разрыв в платежном обороте. Исключение составляют централизованные кредиты ЦБРФ.

Каждый банк самостоятельно определяет условие выдачи и погашения межбанковского кредита. Они основываются на общих методах оценки банка-заемщика как субъекта кредитных отношений. При этом важную роль играет наличие корреспондентских отношений с банком-заемщиком. Выбор банка для сотрудничества определяется также характером его деятельности, кругом банковских операций и услуг. Большое значение придается и тому, входит ли банк в международные и межрегиональные расчетные и клиринговые банковские системы.

Овердрафт по счету- активная операция банка, предоставляющая собой достаточно распространенную форму краткосрочного межбанковского кредита для наиболее надежных клиентов. Его срок от 1 до 30 дней. Объем кредита, его деятельность и размер процентных ставок оговариваются в договоре об открытии корреспондентских отношений, либо заключается специальное соглашение между банками- корреспондентами. Сумма Овердрафта зависит о ежедневного остатка средств а корреспондентском счете, срока документооборота, объема среднесрочных оборотов по счету, опыта сотрудничества с банком. Если Овердрафт предоставляется впервые, тщательно изучается финансовое положение банка-заемщика для оценки его кредитоспособности.

Многие коммерческие банки используют корреспондентские счета для кредитования путем блокирования средств на счетах на определенный срок в качестве межбанковского кредита. Это оформляется кредитным договором.

Возможность получения такого кредита зависит от длительности и надежности корреспондентских отношений стиля и методов работы банка. Размер кредита во многом определяется объемами денежных потоков и количеством операций, осуществляемых по корреспондентскому счету, а также финансовым положением заемщика. Срок кредитов колеблется от 1 недели до 2 месяцев и зависит от возможностей кредитора, состояния корреспондентского счета банка-заемщика в ближайшее время.

Наиболее распространенная форма межбанковского кредита- кредит, предоставляемый банками друг другу на основе кредитных договоров и генерального соглашения о сотрудничестве на рынке межбанковского кредита («короткие деньги»).

Центробанк рекомендует, чтобы сумма кредитов не превышала суммы собственных средств этого заемщика. Максимально допустимый размер кредита, выданного одному заемщику не должен превышать в коммерческом банке размер Уставного капитала банка-кредитора, а в прочих банках- 50-75% этого капитала. При этом размер риска банка на одного заемщика не может превышать 10% суммы активов банка-кредитора.

Размер процентной ставки по межбанковскому кредиту определяется в кредитном договоре. При этом учитываются рыночные процентные ставки, уровень которых зависит от соотношения спроса и предложения на кредитные ресурсы, распространяемые как на аукционах, так и вне их.

Уровень процентной ставки по межбанковскому кредиту зависит от срока предоставления кредита, вида межбанковского кредита, валюты.

Банк-кредитор при задержке перечисления средств уплачивает за каждый день просрочки 2-5% сумм не поступивших средств. Такая санкция связана с тем, что период времени от списания денег с корреспондентского счета банка-кредитора до из зачисления за счет банка-заемщика может быть продолжительным, и реальная возможность получить и использовать кредит будет отсрочена.

Надежным заемщиком могут быть предоставлены следующие льготы: 1. более низкая процентная ставка по кредиту 2. разрешение кредита в форме Овердрафта или открытие кредитной линии 3. предоставление кредита без обеспечения 4. отказ от применения штрафных санкций и пролонгирование кредита в случае, если банк-заемщик не сможет своевременно его погасить.

Получение каждого кредита в пределах суммы, определенной кредитным договором, оформляется в виде срочного обязательства заемщика.

Для решения вопроса о предоставлении межбанковского кредита используются следующие документы: Устав банка-заемщика, лицензия на совершение банковских операций, карточка с образцами подписей, баланс, нормативы банковской ликвидности, расшифровка по полученным и предоставленным межбанковским кредитам, соглашение о сотрудничестве на рынке межбанковского кредита или кредитный договор.

Временное положение о кредитных аукционах предусматривает ограничение размера кредита, предоставляемого одному заемщику- не свыше 25%, выставляемых на торгах ресурсов. Аукционный кредит должен быть обеспечен залогом активов банка или в случае их недостаточности- перед залогом ценностей заемщика. Досрочное погашение кредитов- акционных не допускается. Сроки, место, способ аукциона, общий объект кредитных ресурсов, распределяемых в порядке аукциона, сроки использования кредитом, процентную ставку, минимальную сумму запрашиваемого кредита определяет ЦБРФ в зависимости от состояния рынка кредитных ресурсов и целей денежно-кредитной политики.

Ломбардный кредит является одной из форм рефинансирования коммерческого банка в Банке России на короткий срок. ЦБРФ предоставляет коммерческому банку под залог ценных бумаг ломбардный кредит сроком до 30 дней в целях регулирования ликвидности банков. Для получения ломбардного кредита коммерческий банк представляет: заявление, срочное обязательство, кредитный договор, доверенность на право реализации Банком России ценных бумаг, принятых в залог.

Задолженность коммерческого банка по ломбардному кредиту не должна превышать 75% рыночной стоимости портфеля ценных бумаг коммерческого банка, предоставленного в залог.

Тема 9. Ипотечные операции

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накопления и долгосрочного (ипотечного) кредитования под невысокий процент с рассрочкой его выплаты на длительные периоды. Ипотечные ссуды используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым заемщик должен являться совладельцем некоего строения для получения запрашиваемой им ссуды, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество остается надежным обеспечением выданной ссуды. Это происходит даже тогда, когда общая стоимость заложенной собственности снижается. Надежность защиты обеспечивается неукоснительным соблюдением принципов, летающих в основе современных ипотечных систем: 1. принцип специальности- связывает залоговое право с определенным имуществом, индивидуальные особенности и правовое положение, которого с полной определенностью зафиксированы в ипотечной книге 2. принцип бесповоротности- неоспоримость права, приобретенного от лица, которое по содержанию книги могло его передать 3. принцип публичного доверия- обеспечивает для всех заинтересованных лиц уверенность, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений кроме обозначенных в книге 4. принцип непримиримости погасительной задолженности к занесенным в ипотечную книгу правам 5. принцип старшинства определяет порядок удовлетворения претензий различных кредитов данным имуществом.

В настоящее время складывается несколько видом систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость представляет не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформление закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Закладная открывается с оценки имеющейся недвижимости по новым строительным ценам с учетом амортизации и прогнозируемой по окончании строительных работ рыночной цены. В случае, если рыночная оценка этой недвижимости окажется меньше стоимости нового строительства, застройщику необходимо для выпуска недвижимости и погашения кредита произвести соответствующую доплату. При обратной ситуации застройщик сможет обойтись без доплаты.

Имеются системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

И, наконец, заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на не на срок нового строительства, что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерской продажи недвижимости. Эта система позволяет снизить коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

В современном залоговом законодательстве РФ ипотека как форма залога получила недостаточно полное освящение. Возможно, это было связано с подготовкой специального закона РФ «Об ипотеке», который призван был дать исчерпывающую информацию о такой форме обеспечительных обязательств заемщиков перед банком.

Однако, этот закон так и не появился, а в качестве модели законодательного акта об ипотеке Правительством РФ было рекомендовано использовать в практической работе основные положения о залоге недвижимого имущества- ипотеке от 22 декабря 1993 года.

Основные принципиальные элементы залога недвижимого имущества (ипотеки) заключаются в следующем: 1. ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Конкретно, ипотека может быть установлена на: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество 2.предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имуществе находящейся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Основные положения о залоге недвижимого имущества предусматривают заключение договора об ипотеке в виде закладной. Для придания такому договору действительной юридической силы он должен быть существующим образом оформлен (то есть содержать необходимый перечень реквизитов) и нотариально-удостоверен. Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации 3. государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодержателя по предоставлении им закладной и документов, подтверждающих уплату государственной пошлины за регистрацию. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 25 дней со дня поступления документов, необходимых для ее регистрации, в органе, осуществляющем регистрацию. При этом датой регистрации является день поступления документов на регистрацию. Регистрационная запись включает в себя: сведения о залогодателе, сведения о предмете ипотеки, указание на наличие предшествующих ипотеке и срок действия ипотечного обязательства.

Данные регистрации ипотеки вносятся и в закладную. В ней указываются полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществлявшей регистрацию. В соответствии с Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 года № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки должна проводиться учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрируемого округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Регистрация ипотеки является публичной: любое лицо вправе получить в органе, осуществляющим регистрацию объектов ипотеки, копию регистрационной записи (или заверенную выписку из нее).

Регистрационная запись от ипотеки погашается по заявлению держателя закладной, совместному заявлению залогодателя и залогодержателя либо по решению суда о прекращении ипотеки 3. залогодержатель имеет право передать свои права по закладной другому лицу. Но при этом следует иметь ввиду, что такая передача прав может осуществляться при одновременной уступке тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору (или иному основному обязательству). Уступка прав по закладной осуществляется залогодержателем путем совершения им на закладной нотариально-удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя.

Об уступке прав на закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору, обеспеченному ипотекой на основании чего он становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем.

Залогодержатель может заложить имеющуюся у него закладную другому лицу в обеспечение кредитного договора, заключаемого с ним. При неисполнении кредитного договора, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной уступить ему свои права и ипотечному залогодателю. При отказе переуступить эти права залогодержатель закладной может в судебном порядке требовать перевода этих прав на себя 4. залогодатель с согласия залогодержателя имеет право: передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки. Удовлетворенное требование залогодержателя из стоимости заложенного имущества в случае не исполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства (кредитного договора) производится в основном по решению суда, арбитражного суда, особенно это касается тех случаев, когда предметом ипотеки выступают предприятия в целом и т.д.

Раздел 6. Сделки и посреднические операции

Тема 1. Лизинг

Лизинг представляет собой специфическую форму финансирования капитальных вложений в основные фонды при посредничестве или без него специализированной лизинговой компанией, которая приобретает по запросу арендатора имущество и сдает ему в аренду на кратко-, средне- или долгосрочный период.

В зависимости от срока, на который заключается договор аренды, различают три вида арендных операций: краткосрочная аренда (рентинг)- на срок от 1 дня до 1 года; среднесрочная аренда (хайринг)- на срок от 1 года до 3 лет; долгосрочная аренда (лизинг)- на срок от 3 лет до 20 лет и более.

С экономической точки зрения лизинг имеет сходство с кредитом, предоставленным на покупку оборудования. При кредите в основные фонды заемщик вносит в установленные сроки платежи в погашение долга. При этом банк для обеспечения возврата кредита сохраняет за собой право собственности на кредитуемый объект до полного погашения ссуды. При лизинге арендатор становится владельцем взятого в аренду имущества только по истечении срока договора и после выплаты им полной стоимости арендованного имущества. Однако, такое сходство характерно только для финансового лизинга. Для другого вида лизинга- оперативного- наблюдается большее сходство с классической арендой оборудования.

Объектом лизинговой сделки может быть любой вид материальных ценностей, если он не уничтожается в производственном цикле. По природе арендуемого объекта различают лизинг движимого недвижимого имущества.

Субъектами лизинговой сделки являются стороны, имеющие непосредственное отношение к объекту сделки. При этом их можно подразделить на прямые и косвенных участников. К прямым участникам лизинговой сделки относятся: лизинговые фирмы или компании (лизингодатели или арендодатели); производственные (промышленные и сельскохозяйственные); торговые и транспортные предприятия и население (лизингополучатели или арендаторы); поставщики объектов сделки- производственные (промышленные) и торговые компании. Косвенными участниками лизинговой сделки являются коммерческие и инвестиционные банки, кредитующие лизингодателя и выступающие гарантами сделок, страховые компании, брокерские и другие посреднические фирмы.