Инвестиционный менеджмент в управлении предприятием инвестиционно-строительной сферы

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

инвестиционный строительный актив предприятие

Введение

Глава 1. Теоретические и методические основы инвестиционного менеджмента в управлении предприятием инвестиционно-строительной сферы

1.1 Теоретические основы понятия «инвестици»

1.2 Инвестиционный менеджмент как составляющая часть менеджмента предприятия

1.3 Особенности инвестиционной деятельности в инвестиционно-строительной отрасли

Глава 2. Инженерно-организационные решения по объекту «Монолитный многоэтажный жилой дом типовой серии»

2.1 Общая характеристика объекта строительства

2.2 Расчетные данные объемов работ, их трудоемкости, календарного плана выполнения работ по объекту

2.3 Разработка сетевой модели производства СМР

2.4 Обоснование методов производства основных видов работ

2.5 Указания о методах осуществления контроля за качеством

2.6 Подбор строительных машин и механизмов

2.7 Расчет потребности строительства в ресурсах

2.8 Мероприятия по обеспечению безопасности производства работ

Глава 3. Анализ деятельности компании ООО «СК Триада»

3.1. Описание компании ООО «СК Триада»

3.2 Организационная структура предприятия

3.3 SWOT-анализ предприятия ООО «СК Триада»

3.4 Характеристика финансового состояния предприятия

3.5 Характеристика объектов ООО «СК Триада»

Глава 4. Обоснование варианта наиболее эффективного использования основного актива предприятия

4.1 Методика проведения анализа НЭИ земельного участка

4.2 Описание экономически целесообразных вариантов

4.3 Обоснование варианта использования земельного участка, соответствующего максимальной продуктивности

4.3.1 Расчет затрат инвестора

4.3.2 Расчет дохода инвестора

4.3.3 Обоснование величины ставки дисконта

4.3.4 Сопоставление экономического эффекта

Заключение

Список использованных источников

Введение

Среди отраслей народного хозяйства РФ особое место занимает строительство. От объемов и уровня капитального строительства во многом зависит последующее развитие всех других секторов экономики, а также обеспечение непрерывного роста экономического и национального дохода страны. При этом строительный сектор экономики должен развиваться опережающими темпами по сравнению с другими отраслями. Большая доля инвестиционной деятельности приходится именно на строительный сектор народного хозяйства, что и предопределяет всё возрастающую роль строительства. Очевидно, что инвестиционная деятельность требует четкой организации и оценки эффективности её осуществления. Учитывая особенности вложения инвестиций именно в строительные проекты, где объемы финансирования исчисляются десятками и сотнями миллионов долларов США, а период окупаемости довольно продолжителен, следует определить критерии и методы оценки эффективности таких вложений.

В настоящее время в стране сложились тенденции активного роста цен на строительную продукцию, а именно на недвижимое имущество. Однако с наступлением экономического кризиса такие тенденции резко изменились в противоположном направлении. За последние 6 месяцев уровень цен на 1 кв.метр жилой недвижимости упал на 32%. Также произошло увеличение стоимости кредитных ресурсов, повышение цен на строительные материалы и технику, снижение интереса инвесторов к инвестиционно-строительным проектам. Главным из последствий следует считать резкое снижение доходности инвестиционно-строительных проектов, что влечет за собой угрозу благополучию и возможности существования некоторых предприятий в принципе.

В таких условиях наиболее актуально говорить об оценке эффективности инвестиций в каждый конкретный проект и об уровне инвестиционного менеджмента на отдельно взятом предприятии. При этом оценка эффективности инвестиций базируется на методах и процедурах экономического анализа, которые ориентированы на разработку и выдвижение альтернативных вариантов инвестиционно-проектных решений, определение масштабов и силы рисковых факторов, а также их сравнение с выбранными критериями эффективности.

В настоящем дипломном проекте рассматривается наиболее актуальная ситуация выбора эффективного проекта путем оценки каждого с помощью методов инвестиционного менеджмента с учетом уровней роста цен на СМР и на конечную строительную продукцию и основных видов рисков. На основании проведенных расчетов, а также на основании анализа рынка недвижимости и деятельности рассматриваемого предприятия, был выбран наиболее эффективный инвестиционно-строительный проект.

Глава 1. Теоретические и методические основы инвестиционного менеджмента в управлении предприятием инвестиционно-строительной сферы

1.1 Теоретические основы понятия «инвестиции»

Инвестиции играют весьма важную роль в экономике. Они объективно необходимы для стабильного развития экономики, обеспечения устойчивого экономического роста. Активный инвестиционный процесс предопределяет экономический потенциал страны в целом, способствует повышению жизненного уровня населения. Экономическая деятельность активных хозяйствующих субъектов зависит в значительной степени от объемов и форм осуществляемых инвестиций.

На общеэкономическом уровне инвестиции требуются для:

* расширенного воспроизводства;

* структурных преобразований в стране;

* повышения конкурентоспособности отечественной продукции;

* решения социально-экономических проблем, в частности проблем безработицы, экологии, здравоохранения, развития системы образования и др.

На уровне предприятия, инвестиции способствуют:

* обновлению основных фондов;

* росту технического уровня;

* стабилизации финансового состояния;

* повышению конкурентоспособности;

* устойчивому развитию;

* повышению квалификации кадрового состава;

* совершенствованию методов управления. [11]

В Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ дается следующее определение инвестициям: "...инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты, предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта".

Таким образом, под инвестициями в широком смысле необходимо понимать денежные средства, имущественные и интеллектуальные ценности государства, юридических и физических лиц, направляемые на создание новых предприятий, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих, приобретение недвижимости, акций, облигаций и других ценных бумаг и активов с целью получения прибыли и (или) иного положительного эффекта.

Под инвестициями в иной формулировке следует понимать совокупность экономических ресурсов, использование которых реализуется в форме вложения средств в различные отрасли экономики и объекты коммерческой деятельности для увеличения реального капитала общества, достижения как личных це6лей инвестора, так и положительного социального эффекта в обществе.

Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно - сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

Инвестиции в форме капитальных вложений - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. [12]

Цель инвестирования заключается в поиске и определении такого способа вложения инвестиций, при котором обеспечивался бы требуемый уровень доходности и минимальный риск.

На инвестирование оказывают воздействие различные факторы:

* временной;

* инфляционный;

* фактор неопределенности или риска.

Временной фактор. Инвестирование по сути означает отказ от использования дохода на текущее потребление, чтобы в будущем иметь большую сумму. Другими словами, инвестор намерен получить в будущем сумму денег, превосходящую отложенную в текущий момент, как плату за то, что он не потратил деньги на себя, а предоставил их в долг.

Инфляционный фактор. Инфляция - это устойчивое, неуклонное повышение общего уровня цен. Инвестор, ожидая, что цены на необходимые ему товары и услуги повысятся, должен компенсировать подобное повышение цен, когда он вкладывает свои средства в тот или другой вид инвестиций. В противном случае ему невыгодно осуществлять инвестирование.

Фактор риска. Под риском понимается возможность не получения от инвестиций желаемого результата. Когда инвестирование сопряжено с риском для инвестора, то для последнего важно возмещение за риск при вложении средств в инвестиционный объект.

В инвестиционном бизнесе важную роль играет инвестиционный или холдинговый период. Под последним понимается период времени от момента приобретения инвестиции до ее конечной реализации или ликвидации (превращения в наличные деньги). [13]

Инвестиции как экономическая категория выполняют ряд важнейших функций на микро- и макроуровне, которые положительно влияют на развитие экономики и являются определяющим фактором роста её производственного потенциала.

Макроэкономические функции инвестиций являются основой для проведения целенаправленной политики расширенного воспроизводства, ускорения научно-технического прогресса (НТП), улучшения качества и обеспечения конкурентоспособности отечественной продукции и сбалансированного развития всех её отраслей.

Таким образом, от того, в какие отрасли и сферы экономики вкладываются средства, зависит её структура, то есть будут ли преобладать машиностроительные заводы, производящие сельскохозяйственную технику, либо это будут машиностроительные заводы, выпускающие военную технику, или наибольшую долю в структуре отраслей народного хозяйства будут иметь строительные компании, специализацией которых является возведение производственных комплексов, или компании, возводящие комфортное жилье.

Кроме того, инвестиции на макроуровне - это необходимый и очень важный элемент создания сырьевой базы промышленности, решения множества социальных проблем, обеспечения безопасности страны, охраны окружающей среды и т.п.

На микроуровне инвестиции необходимы для обеспечения нормального функционирования предприятия, стабильного финансового состояния и максимизации прибыли хозяйствующего субъекта. Инвестиции обеспечивают конкурентоспособность выпускаемых товаров и оказываемых услуг, помогают преодолеть последствия морального и физического износа основных производственных фондов (ОПФ), позволяют вкладывать средства в активы других предприятий.

Инвестиционные проекты различаются по многим признакам. В нижеприведенной таблице представлена классификация инвестиционных проектов.

Таблица №1

Инвестиции можно классифицировать по различным признакам.

По длительности вложения
Долгосрочные	От 3 лет и более
Среднесрочные	До 3 лет
Краткосрочные	До одного года
По воспроизводственной направленности
Валовые	Характеризуют общий объем капитала, инвестируемого в воспроизводство основных средств и НМА в определенном периоде
Реновационные	Характеризуют объем капитала, инвестируемого в простое воспроизводство основных средств и амортизируемых НМА = ?АО в определенном периоде
Чистые	Характеризуют объем капитала, инвестируемого в расширенное воспроизводство основных средств и НМА = ?валовых инвестиций ? ?АО в определенном периоде
По формам собственности
Частные	Вложение капитала юридическими и физическими лицами негосударственной формы собственности в целях получения максимальной прибыли (вкладываются в проекты с высокой рентабельностью и )
Государственные	Капиталовложения государственных предприятий и государственных и муниципальных образований
Иностранные	Вложения капитала физическими и юридическими лицами - нерезидентами - в ценные бумаги и активы предприятий другой страны
Совместные	Инвестиции осуществляются при совместном участии резидентов и нерезидентов
По объектам вложения
Реальные (прямые)	Вложения в создание новых, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий. В этом случае предприятие-инвестор, вкладывая средства, увеличивает свой производственный капитал-основные производственные фонды и необходимые для их функционирования оборотные средства
Финансовые	Вложения в акции, облигации, другие ценные бумаги, активы других предприятий. При осуществлении портфельных инвестиций инвестор увеличивает свой финансовый капитал, получая дивиденды - доход на ценные бумаги
По характеру участия в инвестиционном процессе
Прямые	Подразумевают прямое участие инвестора в выборе объектов инвестирования и вложении капитала. Обычно прямые инвестиции осуществляются путем непосредственного вложения капитала в уставные фонды других предприятий.
Непрямые	Характеризуют вложения капитала инвестора, опосредованное другими лицами - финансовыми посредниками.

Объекты и субъекты инвестиционной деятельности

ФЗ «Об инвестиционной деятельности» дает определение объектов и субъектов инвестиционной деятельности.

Объектами капитальных вложений в российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствий с федеральным законом.

Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления) иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними. [12]

Государственное регулирование инвестиционной деятельности

Государство для выполнения своих функций регулирования экономики использует как экономические (косвенные), так и административные (прямые) методы воздействия на инвестиционную деятельность и экономику страны путем издания и корректировки соответствующих законодательных актов и постановлений, а также путем проведения определенной экономической, в том числе и инвестиционной, политики.

Сущность форм и методов государственного регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, заключается в следующем:

1) Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, ведется органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

2) Государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, предусматривает:

Ш создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности;

Ш прямое участие государства в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Ш государственное регулирование инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений может осуществляться с использованием иных форм и методов в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ш в условиях возникновения на территории Российской Федерации чрезвычайных ситуаций деятельность субъектов инвестиционной деятельности, оказавшихся в зоне чрезвычайной ситуации, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3) Государственное регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости. К основным федеральным нормативно-правовым актам относятся:

Ш Гражданский кодекс РФ

Ш Земельный кодекс РФ

Ш Закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. [13]

Особенности недвижимости как объекта инвестиций

Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимоувязанных блока:

I. Базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой её материально-вещественной сущности

II. Особенности недвижимости как товара

III. Особенности организационно-правового характера

IV. Особенности инвестиционного характера

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис 1. Особенности недвижимости как объекта инвестиций

Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. К наиболее существенным относятся следующие аспекты.

Иммобильность. Недвижимость является физически недвижимой, ибо любой объект недвижимости привязан к конкретному земельному участку на земной поверхности. Разумеется, какая-то часть земли или содержание её недр могут быть перемещены, но географическое расположение некоторого данного участка Земли никогда не сможет быть перемещено. Оно фиксировано.

Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален и неповторим с точки зрения расположения на конкретном земельном участке.

Относительная дефицитность. Совокупное предложение земельных участков ограничено рамками земной поверхности. При этом рост численности населения обуславливает увеличение относительного дефицита земли, а значит, и недвижимости в целом.

Длительность создания и сроков службы зданий и сооружений. Сроки строительства зданий чаще всего превышают один год и могут доходить до нескольких лет. Но и по срокам службы здания и сооружения - наиболее долговечные из всех создаваемых человеком объектов.

Вечность земли. В отличие от зданий и сооружений, строящихся человеком, другой компонент недвижимости - земля - не имеет сроков создания, а срок службы рассматривается как неограниченный.

Физические особенности недвижимости обуславливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.

Специфика оборота (через оборот прав).Физическая иммобильность недвижимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.

Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью, а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.

Потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий и сооружений. Потенциал роста стоимости земли обуславливают: бесконечность срока её службы, инфляция, увеличение дефицитности земли вследствие роста численности населения, изменений в системе землепользования и других факторов. С течением времени стоимость другого компонента недвижимости - зданий и сооружений - наоборот, снижается вследствие износа.

Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом (прежде всего в краткосрочном периоде) может быть большим, нежели на других рынках, из-за длительности создания и относительной дефицитности объектов.

Из рассмотренных выше особенностей недвижимости вытекают в свою очередь, наиболее важные для потенциального инвестора характеристики недвижимости организационно-правового и непосредственного инвестиционного плана.

Раздельность (делимость) юридических прав. Каждый объект недвижимой собственности может включать различное сочетание юридических прав и интересов. Права могут быть разделены: по типу прав (неограниченное право собственности, права пользования, владения и распоряжения); по элементам объекта (на земельный участок и на здания); по времени их осуществления.

Своеобразие условий налогообложения. Федеральные и муниципальные органы власти многих развитых стран обычно создают сложную сеть регулирующих норм, влияющих на процесс инвестиций в недвижимость.

Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, значительно больших, нежели вложения в финансовые активы. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками.

Низкая ликвидность. Инвестиции в недвижимость и строительство менее ликвидны, чем ценные бумаги и другие традиционные активы. Низкая ликвидность недвижимости усугубляется большим сроком ,необходимым для реализации объекта на рынке.

Повышенная степень риска и неопределенность. Инвестиции в недвижимость и строительство в большей степени подвержены риску по сравнению с другими финансовыми активами. Количество рисков увеличено за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Риск изменения внешней среды по отношению к недвижимости зачастую имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Степень неопределенности усугубляется более длительными сроками капиталовложений, а также неадекватностью систем доступа к информации. Открытая достоверная информация о сделках с недвижимостью практически отсутствует.

Гибкость условий финансирования. Финансирование инвестиций может быть организовано различным образом - по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. [13]

При использовании недвижимости в качестве товара следует отметить следует отметить несколько особенностей:

При рассмотрении первой особенности товара-недвижимости следует отметить преимуществыенное внимание к жилищной недвижимости, в которой её характеристики проявляюстя наиболее часто и зримо , а также сложность, неоднородность товара - недвижимость требует определения прав и их границ. Жилищная недвижимость, объединяющая в себе характеристики наиболее длительного по времени использования потребительского блага (что соответствует максимальной полезности), инвестиционного товара и, что наиболее существенно в условиях рыночной экономики, инвестиционного актива, способного приносить гарантированный и стабильный доход. Не менее существенно, что недвижимость является практически единственным из всех экономических благ, стоимость которых в течение времени стабильно увеличивается. Отмеченные закономерности действительны для всех без исключения стран с развитой рыночной экономикой[7].

Maxd=Жилищное строительство

Если рассмотреть недвижимость с точки зрения принадлежности к иерархии Маслоу, то можно сделать следующие выводы:

Рис. 2. Иерархия потребностей по Маслоу

Потребность в недвижимости является всеобщей, универсальной и объективно обусловленной. Это объясняется принадлежностью к I(базовому) уровню иерархии Маслоу - объекты недвижимости являются обязательными факторами обеспечения безопасности и энергообмена человека как биологической системы. По мере общественного исторического развития недвижимость стала обязательным фактором удовлетворения потребностей более высокого уровня. Существует четкая координация между уровнем социального статуса и уровнем объекта недвижимости, т.е. недвижимость удовлетворяет потребностям II уровня иерархии Маслоу. Непосредственно со сферой недвижимости связан такой вид эстетического освоения окружающей действительности как архитектура. Это означает, что объект, имеющий некоторый набор образных характеристик (индивидуальных), удовлетворяющих высшему III уровню иерархии Маслоу[2].

Недвижимость представляет собой не только наиболее приоритетное потребительское благо, но и является абсолютно обязательным фактором обеспечения любых видов жизнедеятельности.

Вторая особенность - инвестиционный характер данного товара. Это долговечный товар, предназначен для долговечного использования. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности. Если, например, продукты питания удовлетворяют соответствующую потребность человека регулярно, то потребность в жилье при отсутствии ограничений по платежеспособности может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия - приобретения жилищной недвижимости в собственность.

Третья особенность - уникальность любого объекта недвижимости. Главной причиной этой уникальности является действие фактора месоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту ипо своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительская стоимость никогда не будет абсолютно одинакова, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке.

Четвертая особенность - недвижимость отличается высокой капиталоемкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при её создании. Помимо затрат, связанных с процессом создания объекта недвижимости, имеют место трансакционные издержки, связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершенных рыночных сделок. Основными факторами, определяющими уровень трансакционных издержек , являются: уникальность каждого объекта, дополнительные требования при оформлении сделок, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости и т.д.

Пятая особенность имеет принципиальный характер - недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает ,что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». Полезность «недостроя» равна 0, однако это не мешает ему во многих случаях оставаться товаром. В подобных ситуациях товаром является право собственности на него. Как считает покупатель «недостроя», реализация этого права позволит не только компенсировать затраты на завершение строительства, но и получить выгоду в результате использования объекта. Основанием для подобного предположения служит возможность длительного использования объекта недвижимости - или в качестве экономического блага, или в качестве источника дохода. Период использования и в том, и в другом случае многократно превосходит время, необходимое на завершение строительства:

? U (=?З) _{t стр} < + U (=? Дх ) t _исп > max (1)

при t _стр<<t _исп .

где U - отрицательная полезность (сумма затрат на завершение строительства ?З)

+ U - полезность от использования готового объекта (исчисляется величиной опосредованного или прямого дохода ? Дх )

t _стр и t _исп - соответственно, время завершения строительства объекта и период его использования.

Эта особенность присуща только недвижимости. Никакая другая вещь, будучи не законченной, не может являться товаром. Предметы длительного пользования могут являться товарами с момента изготовления до появления необратимых изменений, , исключающих возможность дальнейшего использования. И лишь недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности, в момент готовности и после него. Из этого следует, что «период товарности» для недвижимости является максимальным. (рис . 3).

Рис. 3 Период товарности объектов недвижимости

Шестая особенность - количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости- объекта и недвижимости - товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение, то в одном этом физической объекте может содержаться множество товаров различной модификации. Например, нежилое помещение с многофункциональным назначением, расположенное на первом этаже многоэтажного дома. В этом случае товарами могут быть:

- все приватизированные квартиры

- услуги проживания, предоставляемые на правах найма

- услуги проживания, предоставляемые на правах аренда

- права собственности на встроенное нежилое помещение.

Таким образом имеем:

{Т₁, Т₂, ….. Т_n} S

где Т₁, Т₂, ….. Т_n - различные товары, представляющие собой элементы единого объекта недвижимости

n - общее число товаров

S - объект недвижимости

- символ принадлежности.

Седьмой особенностью является неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления и длительного пользования можно продавать и покупать на равных основаниях и без каких-либо ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит иначе. Имеются некоторые её виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями.

Восьмая особенность - более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Под ликвидность , как известно, понимают степень обратимости товара в деньги. Следует разграничивать два аспекта ликвидности - качественный и количественный. Качественный аспект характеризует зависимость ликвидности (L) от спроса (AD):

L = f (AD)

Между L и AD существует прямая зависимость: любой товар ликвиден в меру активности спроса на него. Если учесть, что AD, в свою очередь, связан обратной функциональной зависимостью с уровнем цен (Р), то это выглядит как:

L = f (AD) = f ^?(Р)

Выражение f ^?(Р) означает ,что величина L для одного и того же товара варьируется в зависимости от колебаний Р. [9]

Количественно L выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации недвижимости появления предложения на продажу до приобретения). При прочих равных условиях для недвижимости это время будет больше, чем для любых- других товаров. Это связано с комбинированным влиянием двух специфических особенностей недвижимости - уникальностью и капиталоемкостью (в части трансакционных издержек). Такая зависимость представлена на рис. 4 в виде структурно-логической схемы:

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис 4 Взаимосвязи групп ликвидности с уникальностью и капиталоемкостью недвижимости

Основные инвестиционные характеристики недвижимости

В теории инвестиционного анализа принято выделять инвестиционные качества различных активов. Инвестиции в недвижимость в этом смысле обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Основные инвестиционные качества недвижимости следующие.

1. Высокая степень зависимости от качества менеджмента. В отличие от инвестиций в ценные бумаги доходность инвестиций в недвижимость чрезвычайно сильно зависит от эффективности управления недвижимым имуществом.

2. Высокая степень устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности вложения в недвижимость считаются хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения доходности и риска.

3. Большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью по сравнению с денежным потоком корпораций зачастую при более высоких ставках доходности.

4. Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы. Цикличность развития рынка недвижимости не совпадает с циклом промышленного развития на уровне макроэкономики. Инвестиционная привлекательность доходной недвижимости повышается в период промышленного кризиса и высоких темпов инфляции, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в этот период падают.

Такие специфические качества недвижимости, безусловно, учитываются инвесторами, ибо позволяют им достичь целей, которые ставит перед собой любой из них - получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал. [13]

1.2 Инвестиционный менеджмент как составляющая часть менеджмента предприятия

Инвестиционный менеджмент представляет собой деятельность по планированию, организации, координации и контролю за эффективной реализацией инвестиционного проекта. Инвестиционный менеджмент в реальном секторе предполагает прежде всего разработку инвестиционной стратегии в зависимости от целевых установок предприятия. Выбор правильной стратегии позволит привлечь необходимые ресурсы, определить источники финансирования, добиться повышения конкурентоспособности и, в целом, положительной результативности вложений капитала.

Инвестиционный менеджер должен:

* изучить инвестиционный рынок, его конъюнктуру, инвестиционный спрос и предложение;

* оценить инвестиционную привлекательность многообразных проектов;

* осуществить отбор инвестиционных проектов в соответствии со стратегическими задачами и финансовыми возможностями фирмы;

* определить потребность в инвестиционных ресурсах, соотношение между собственными и привлеченными средствами;

* выявить факторы риска инвестиционного проекта;

* определить эффективность вложений.

Инвестиционная деятельность на предприятии - очень важный и сложный процесс, которым необходимо управлять. Наибольший эффект можно получить при использовании системного подхода, который упорядочивает решение всех вопросов управления инвестиционной деятельностью, рассматривая их во взаимосвязи и взаимодействии, дает

возможность принимать эффективные, сбалансированные и взвешенные решения. Применение системы управления инвестиционной деятельностью на предприятии позволяет:

* создать научно обоснованные рекомендации и другие методические материалы, необходимые для эффективного управления инвестиционным процессом на предприятии;

* устранить субъективизм и волюнтаризм;

* обеспечить выбор правильных решений или, по крайней мере, избежать серьезных ошибок и просчетов.

Система управления инвестиционной деятельностью на предприятии - это совокупность мероприятий, методов, средств, связанных с целенаправленным регулированием движения денежных, имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в инвестиционные объекты для получения дохода или иной выгоды.

К основным принципам системы управления инвестиционной деятельностью предприятия можно отнести: целенаправленность системы, ее эффективность, комплексность, многовариантность, оптимальность, своевременность, надежность, социальную защищенность персонала предприятия и потребителя продукции (услуг).

Основными компонентами системы являются целевые, функциональные подсистемы, а также подсистемы обеспечения управления инвестиционной деятельностью. К целевым относятся подсистемы, связанные с управлением процессами вложения капитала в новое строительство, реконструкцию, модернизацию предприятия, обновление его основных производственных фондов. Функциональные подсистемы направлены на решение задач по организации инвестиционного маркетинга, мониторинга, разработку прогнозов и программ. Подсистемы обеспечения связаны с социально-психологической подготовкой, организацией информационного, кадрового, технического, финансового и других видов [13] обеспечения управления инвестиционной деятельностью на предприятии.

В условиях рыночной экономики основным критерием оценки эффективности деятельности предприятия является его стоимость, таким образом, на первый уровень системы управления выходит экономическая подсистема. Любая организация представляет собой производственно-хозяйственную и социально- экономическую систему, структура управления которой представлена на рис 5.

Рис 5. Декомпозиционная структура системы управления предприятием

Управление - это процесс сознательного воздействия человека, социальных групп, общностей и общества в целом на процессы окружающего мира, а также на участвующих в этих процесса людей.

Частью общего процесса управления, конкретизированного относительно объекта, является менеджмент (экономическая подсистема). Менеджмент, как система управления, и сама теория менеджмента зародилась в том виде, в котором они функционируют сейчас, в XIX веке и представляет собой самостоятельный вид управления. В менеджменте управляемым объектом является предпринимательская деятельность, а объектом, в пределах которого локализован данный процесс - конкретное предприятие. Таким образом, менеджмент можно определить как управление процессами, происходящими в границах элемента микроэкономического уровня общей экономической системы.

Управление есть элемент и одновременно функция организованных систем различной природы (биологических, социальных, технических и др.), обеспечивающая сохранение их структуры, поддержание ежима деятельности, реализацию программы и цели деятельности [7].

Управление - процесс координации различных действий с учетом их целей, этапов реализации и условий выполнения.

Общие закономерности управления выявлены кибернетикой, наукой об общих принципах и методах управления сложными системами в природе, технике и обществе.

Наука управления создает, систематизирует и распространяет знания о том, как осуществлять управленческую деятельность. Это пограничная наука; она сочетает в себе элементы экономики, социологии, психологии, кибернетики, информатики.

Предмет науки управления составляют управленческие отношения, в которых проявляются одновременно экономические, социальные и политические отношения и интересы, находящие выражение в воздействии на общество или на его отдельные элементы с целью их упорядочения, сохранения качественной специфики, совершенствования и развития. Предметом науки управления являются также технологии и методы управления и тенденции развития практики управления.

Управление присуще любому обществу или его отдельному элементу (организации, коллективу, подразделению, городу, региону). Необходимость управления вытекает из системной природы объекта, необходимости общения людей и обмена продуктами их материальной и духовной деятельности.

Объектом управления являются управленческие отношения, то есть такие социальные отношения, которые складываются между организациями, учреждениями и отдельными индивидами в процессе управленческой деятельности и устанавливают определенную структуру соподчинения между ними. Управленческие отношения складываются по поводу координации и субординации общественных связей. В управленческих отношениях проявляется особый характер социального взаимодействия - соподчиненность, субординация, предполагающая, с одной стороны, авторитет целого, с другой - подчинение этому авторитету.

Объектами управления могут быть отрасли (промышленность, строительство, с/х, транспорт), территориальные общности людей (область, район, город), отдельные стадии воспроизводства (производство, снабжение, сбыт, НИОКР), аспекты экономической деятельности (качество продукции, взаимодействие с потребителем, маркетинг), виды ресурсов (финансовые, человеческие и др.), а также характеристики производства (эффективность, отношение к работе, качество жизни).

Субъект управления - лицо, принимающее решение (носитель субъектности).

Субъектность - наличие прав, обязанностей, компетенции, ответственности.

Субъектами управления могут выступать директор, менеджер, совет директоров, мэр города, городская дума, начальник отдела, группа качества, а также любые другие люди или группы людей, осуществляющих управленческое воздействие на объект управления.

Управление можно определить путем перечисления его основных функций: планирование, организация, координация, контроль.

Функция представляет собой присущий (у объектов, которые относятся к биологическим системам) или предписанный (для объектов, относящихся к социальным системам) порядок действий, выполнение которых является необходимым и достаточным для достижения конечной цели.

Существенное различие состоит в том, что в социальных системах (в том числе экономических) состав функций должен быть обязательно полным, иначе конечный результат в принципе не будет достигнут.

Размещено на http://www.allbest.ru/

планирование организация производство контроль координация

Планирование

Планирование предназначено для параметризации общей цели управления и необходимой и достаточной конкретизации цели.

Параметризация общей цели управления это нахождение оптимального или стремящегося к оптимальному результирующего состояния системы по принятому критерию, а также определение других обязательных параметров (в первую очередь временных). Помимо конечной параметризации должны подвергаться и промежуточные состояния системы (этапы и стадии управленческого процесса).

Сущностью планирования является необходимая и достаточная конкретизация цели. Данный процесс обеспечивается наличием нескольких обязательных направлений конкретизации:

а) цель конкретизируется относительно себя самой (буквальная конкретизация, детализация, или фрагментация). Наиболее целесообразной в данном случае является технология построения "дерева цели":

От цели высшего порядка через множество промежуточных целей к целям низшего порядка. В качестве целей низшего порядка принимается конкретизация общей цели до уровня единичного элемента управляемой системы. Подобная конкретизация обеспечивает целеориентацию системы на всех уровнях.

б) цель конкретизируется во времени. При этом существенное значение имеет то обстоятельство, что данная конкретизация имеет два аспекта:

­ формальный аспект - в данном случае заранее определенные стратегические, тактические и оперативные цели привязываются к конкретным моментам, при этом ;

­ содержательный аспект, который предусматривает своего рода обратный порядок конкретизации - происходит предварительная оценка времени реализации стратегической, тактической и оперативной целей и полученные временные параметры принимаются . Конкретное значение данных параметров зависит от содержательных характеристик объекта и предмета управления.

Организация

Сущность данной функции в оптимальном обеспечении ресурсами различного рода. При этом в буквальном значении оптимальность достигается посредством выделения обоснованного минимума всех видов ресурсов, а в экономическом отношении оптимум означает тип издержек на ресурсное обеспечение. Существует чёткая причинно - следственная связь между функциями планирования и организации:

ПЛАНИРОВАНИЕ	ОРГАНИЗАЦИЯ

Содержанием этой связи является определение в составе плановых параметров всей номенклатуры необходимых ресурсов, а также временных параметров ресурсного обеспечения. При этом необходимо учитывать, что фактический объём ресурсов никогда не равен буквальному оптимуму. Любой управляемый процесс в каждой сложной системе (социально-экономического типа) является вероятностным, то есть для него всегда характерен некоторый уровень неопределённости, мерой которого является риск. Из этого непосредственно следует, что для компенсации действия факторов риска необходим некоторый запас ресурсов, величина которого зависит от оценки реально действующих факторов риска и степени их влияния на изменение запланированных параметров (то есть на возможную задержку начала выполнения конкретных работ по плану). Естественно, что главным ресурсом является время (его главным признаком является невозобновляемость, то есть при прочих равных условиях потери времени не могут быть компенсированы никакими другими ресурсами).

В соответствие с общей классификацией факторов производства организация должна охватывать труд (Тр), землю (1), капитал (К), МТР (материально-технические ресурсы). В состав планов ресурсов включаются перечисленные факторы производства. Для {Тр, З, К, МТР} результат функции организации можно определить как:

, (2)

где	- номенклатура ресурсов;
	- обоснованный минимум номенклатуры ресурсов;
	- некоторый запас номенклатуры ресурсов;
	- время выполнения конкретных работ по плану;
	- некоторый временной запас.

Принципиально возможны два типа организации управления: собственник является управляющим, и собственник передает управление.

Таким образом, содержанием функции организации можно считать обеспечение всех ресурсных предпосылок для эффективного осуществления управления, а также рациональное распределение субъектности управления и производства. Ещё один важный вывод заключается в том, что эффективная реализация целей возможна только при условии, когда указанная субъектность закреплена в соответствующих документах, которые в своей совокупности могут рассматриваться в качестве регламента управления. Наконец, реализация организационной функции обеспечивает все необходимые предпосылки для выполнения функции координации.

Координация

Реализация этой функции представляет собой сущность управленческого процесса. Главной является проблема правильного определения содержания этой функции, а также последовательности осуществления конкретных процедур (точнее, координационных задач управления). Целевая ориентация функции координации может быть выражена следующим образом:

, (3)

где	- целевая функция координации;
	- различные отклонения в управляемом процессе;
	- допустимые границы отклонений (основную проблему составляет обоснование величины ).

Первостепенное значение имеет определение степени влияния отклонений на конечные результаты производства. Именно этот критерий является объективным основанием классификации отклонений по приоритетам. Наиболее существенным отклонением следует считать "отклонение цели", под которым понимается как неверное формирование общей цели, так и отсутствие согласования частных целей (проблема соотношения локальных и глобальных оптимумов).

Результатом выполнения функции координации следует считать такое состояние системы, когда вероятность появления является , а соблюдение условия считается полностью гарантированным.

Контроль

Данная функция рассматривается как завершающая в процессе управления. Не следует понимать функцию контроля как результирующую, поскольку результирующих функций в управленческом процессе не существует по определению. Представленная далее схема (рис.6) характеризует логическую последовательность выполнения функций, которые в равной степени являются результирующими, так как их выполнение заканчивается принятием соответствующего управленческого решения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 6. Логическая последовательность выполнения функций управления

Имеет место специфическая особенность каждой последующей функции по отношению к предыдущей:

; (4)

; (5)

. (6)

Указанная зависимость свидетельствует о последовательном расширении спектра управления - функция не обязательно усложняется, но должна учитывать увеличивающееся число факторов и параметров. С учётом этого можно констатировать, что контроль должен быть всеобъемлющим.

Назначением функции контроля является выявление отклонений. Анализ отклонений в рамках функции контроля не осуществляется. Анализ представляет собой определение степени соответствия цели, в строгом смысле этого понятия, следовательно, анализ может производиться только тем субъектом управления, который определял соответствующую цель (подцель). Совокупность данных субъектов управления определяется понятием руководство. Результатом выполнения функции контроля является однозначное определение ситуации. Аналогично максимально возможное понимание проблемы является результатом анализа.

По результатам проведённого контроля должна осуществляться корректировка управленческих решений принятых на этапе планирования, организации и координации. Основным методом контроля является учёт. Наиболее правильной в целевом и результирующем аспектах является концепция автоматического учёта, то есть учёт должен по возможности осуществляться без участия субъектов управления и производства.

Все функции управления тесно связаны друг с другом и взаимно дополняют друг друга. В деятельности любой организации - коммерческой и некоммерческой, большой или малой, формальной или неформальной - присутствуют все без исключения функции управления. В ряде случаев бывает полезно провести анализ выполняемых функций: в какой мере и насколько полно в управленческой деятельности присутствуют функции управления. Нередко для повышения эффективности работы организации достаточно выявить те или иные функции, которым не уделяется должного внимания (например, в некоторых государственных и частных организациях не всегда осуществляется должный контроль).

Менеджмент - управление производством, включающее совокупность принципов, методов, средств и форм управления, применяемых с целью повышения эффективности производства и увеличения прибыли.