Инвестиционный менеджмент в управлении предприятием инвестиционно-строительной сферы

Многоступенчатый контроль за бюджетом, сроками строительства исполнителей и соблюдением стандартов качества в работе

Взаимодействие со службами технического надзора и органами государственного контроля строительства

Осуществление контроля по соответствию выполняемых работ различным нормам безопасности (технической, трудовой, экологической и другим) на основании существующих нормативных актов

Расчет оптимальной последовательности работ

Разработка, подготовка и оформление исполнительных документов

Учет финансовых и материальных ресурсов в процессе строительства

Расчет объемов, оперативная документация (работа со счетами, актами выполненных работ и т.п.)

Обеспечение безопасности и охраны строительной площадки

Берет на себя полную материальную ответственность и принимает гарантийные обязательства по соблюдению качества выполненных работ, сроков и бюджетов строительства

Услуги технического надзора

Контроль соответствия фактических результатов оригинальным проектным решениям

Присутствие и участие сотрудника технадзора в процессе разработки проектно-сметных документов

Присутствие и участие сотрудника технадзора в процессе составления графиков строительных работ

Контроль качества и бюджетов строительства

Контроль качества используемых на объекте строительных материалов

Контроль качества выполняемых СМР, контроль за соблюдением требований строительных норм и правил (СНиП).

Проверка документации (тех.паспортов, сертификатов и др) на используемые на площадке строительные материалы, механизмы, изделия и конструкции

По факту выявленных дефектов при производстве работ - контроль за их устранением силами/материальными ресурсами подрядных организаций без ущерба бюджету заказчика

Промежуточная приемка наиболее ответственных участков строительства (конструкций, элементов и т.д.)

Приемка выполняемых работ по этапам строительства

Приемка в эксплуатацию доставляемого на стройплощадку строительного, инженерного и монтажного оборудования по факту проверки его качества и готовности к работе

Проверка первичной и журналов технической документации, которая ведется в процессе строительства. Отслеживание несогласованных и необоснованных изменений в проектную документацию, которая влечет за собой удорожание процесса строительства

Общестроительные и подготовительные работы

Расчистка территорий и подготовка их к застройке

Разборка и демонтаж присутствующих зданий и сооружений

Строительство временных дорог, инженерных сетей и сооружений

Строительство или организация временного жилья для рабочего персонала и администрации

Организация пункта охраны стройплощадки

Укладка рельсовых путей

Изоляция строительной площадки от соседних участков

Подвод коммуникаций и организация подачи энергии, необходимой для строительных и бытовых нужд

Каменные работы

Монтаж конструкций из железобетона (все вида арматурных и опалубочных работ)

Работы по монтажу фундаментов, стен подземной части, элементов надземной части

Кровельные работы

Отделочные работы

Сантехнические работы, устройство внутренних инженерных систем и оборудования

Устройство системы отопления

Устройство вентиляции и кондиционирования

Устройство электроснабжения общей мощностью до 1000В. Устройство электроосвещения.

3.2 Организационная структура предприятия

Генподрядная организация ООО «СК Триада» является относительно молодой компанией, поэтому с каждым годом увеличивает объемы производства, и, соответственно, трудовой коллектив. Профессиональный коллектив ООО «СК Триада» на 01 января 2008 года составил 425 человек:

- управленческий персонал - 28 человек

- технический персонал - 397 человек

Данная организационная структура является линейно-функциональной. Линейно-функциональная структура обеспечивает такое разделение управленческого труда , при котором линейные звенья управления призваны командовать, а функциональные - консультировать, помогать в разработке конкретных вопросов и подготовке соответствующих решений, программ, планов.

Руководители финансовых подразделений осуществляют влияние на производственные подразделения формально. Как правило, роль функциональных служб зависит от масштабов хозяйственной деятельности и структуры управления предприятия в целом. Функциональные службы осуществляют всю техническую подготовку производства: подготовка вариантов управленческих решений, связанных с руководством и процессом производства.

Достоинства структуры:

1. построение связей «руководитель-подчиненный» по иерархической лестнице, при которых каждый работник подчинен только одному руководителю

2. быстрое осуществление действий по распоряжениям и указаниям, отдающимся вышестоящими руководителями

3. стабильность полномочий и ответственности за персоналом

4. единство и четкость распорядительства

5. оперативное принятие и выполнение решений

6. личная ответственность каждого руководителя за результаты деятельности.

7. тесные взаимосвязи на горизонтальном уровне между подразделениями инженерно-технического персонала

Недостатки структуры:

1. слишком много обязанностей возложено на главного инженера

2. отсутствие некоторых ключевых должностей, что доставляет неудобства в решении соответствующих вопросов

3. аккумулирование на верхнем уровне полномочий по решению стратегических, а также множества оперативных задач

4. каждое звено заинтересовано в достижении своей узкой цели, а не общей цели организации

Рис. 19 Организационная структура предприятия ООО «СК Триада»

3.3 SWOT-анализ предприятия ООО «СК Триада»

SWOT-анализ - это исследования, направленные на определение и оценку слабых и сильных сторон организации (характеристики внутренней среды), а также угроз и возможностей (характеристики внешней среды). Пи внешнем благополучии swot-анализ в целом для предприятия может обнаружить дисбаланс его внутренней среды и выявить «узкие места» в управлении внутри предприятия.

Матрица SWOT-анализа

Сильные стороны	Слабые стороны
1. Сильное высшее руководство 2. Ясная миссия 3. Стабильно растущие заказы благодаря надежным связям 4. хорошие взаимоотношения с поставщиками 5. Дружный коллектив	1. Высокая доля кредиторской 2. задолженности 3. Слабая популярность на рынке 4. предоставляемых услуг 5. Текучесть кадров
Угрозы	Возможности
1. Растущая конкуренция 2. Кризисные явления в стране в целом	1. Рост спроса на предоставляемые виды услуг 2. Активный выход на новые региональные рынки 3. В условиях кризиса собственное финансирование позволит удержаться на рынке и продолжить деятельность

Рис 20. Графическое представление SWOT-анализа

3.4 Характеристика финансового состояния ООО «СК Триада»

Таблица №11

Основные технико-экономические показатели ООО «СК Триада»

Наименование	Единица измерения	Сроки проведения анализа	Абсолют-ные изменения за период	Темп роста, %
		На 31.12.06	На 31.12.07	31.12.07 -31.12.06	31.12.07- 31.12.06
1. Товарная продукция	тыс. руб.	1325447	1700566	375119	128
2. Себестоимость	тыс. руб.	1309533	1671622	362089	128
3. Прибыль от продаж	тыс. руб.	15914	28944	13030	182
4. Чистая прибыль	тыс. руб.	20975	25295	4320	121
5. Среднегодовая стоимость ОПФ	тыс. руб.	49563	71903	22340	145
6. Материальные затраты	тыс. руб.	85773	92560	6787	108
7. Среднесписочная численность	чел.	425	456	31	107
8. Фонд заработной платы	тыс. руб.	150678	168631	17953	112
9. Производительность труда (стр.1/стр.7)	тыс. руб.	3118,6	3729,31	610,71	120
10. Фондоотдача (стр.1/стр.5)	доли ед. (тыс.р./ тыс.р.)	26,7	23,6	-3,1	88
11. Материалоотдача (стр.1/стр.6)	доли ед. (тыс.р./ тыс.р.)	15,45	18,3	2,85	118
12. Зарплатоотдача (стр.1/стр.8)	доли ед. (тыс.р./ тыс.р.)	8,79	10,08	1,29	115
13. Рентабельность продаж (стр.3/стр.1)	доли ед. (тыс.р./ тыс.р.)	0,12	0,19	0,07	158
14. Рентабельность продукции (стр.3/стр.2)	доли ед. (тыс.р./ тыс.р.)	0,12	0,17	0,05	142

В результате анализа технико-экономических показателей ООО «СК Триада» можно сделать следующие выводы:

К концу отчетного периода на предприятии увеличился выпуск товарной продукции на 28% .

Себестоимость проданных товаров выросла так же на 28%.

Прибыль от продаж к концу отчетного периода составила 28944 тыс руб, что на 82 % выше по отношению к началу периода.

Чистая прибыль к 2008 году составила 25295 тыс руб.

Среднегодовая стоимость ОПФ выросла на 45%.

Среднесписочная численность рабочих возросла с 425 до 456 человек в связи с большим количеством новых объектов. Фонд заработной платы также вырос, и составил 168631 тыс руб, что на 12% больше, чем на начало отчетного периода.

Для анализа использования основных производственных фондов на предприятии применяются показатели фондоотдачи, материалоотдачи и зарплатоотдачи. Наблюдается увеличение производительности труда рабочих на 20% концу отчетного периода. Фондоотдача основных производственных фондов показывает, сколько рублей выручки предприятие получает с каждого рубля вложенных в производство средств. В течении отчетного периода она снизилась и к концу 2008 года составила 23,6 рубля выручки на 1 рубль ОПФ. Это говорит о менее эффективном использовании основных средств.

Материалоотдача характеризует отдачу материалов, то есть сколько произведено продукции с каждого рубля затраченных материальных ресурсов (сырья, материалов, энергии, топлива и т.д.). Материалоотдача на конец периода по сравнению с началом отчетного периода выросла на 18% и составила 18,3 рубля. Это говорит о эффективном использовании производственных запасов.

Также можно оценить величину зарплатоотдачи (объем продукции на 1 руб оплаты труда). В течение всего отчетного периода она увеличивалась и на конец периода составила разницу в 15%, а это 10,08 рублей ОПФ на рубль реализованной продукции

Показатели рентабельности - показатели обобщенной характеристики эффективности работы компании в целом, показывающие, насколько прибыльна деятельность компании. Рентабельность продаж в течение всего отчетного периода понемногу увеличивалась и за весь период выросла на 58%. Рентабельность продукции также немного выросла и составила положительную разницу в 42%. Однако несмотря на рост, рентабельность по-прежнему остается очень низкой. Это происходит из-за слишком высокой себестоимости продукции.

Общая оценка финансового состояния предприятия и его изменения за отчетный период

Под финансовым состоянием понимается способность предприятия финансировать свою деятельность.

Оно характеризуется:

v Обеспеченностью финансовыми ресурсами, необходимыми для нормального функционирования предприятия

v Целесообразностью их размещения и эффективностью использования

v Финансовыми взаимоотношениями с другими юридическими лицами

v Платежеспособностью и финансовой устойчивостью

Информационной основой финансового анализа является финансовая отчетность, которая имеет единую структуру и форму для всех отраслей. Основной формой финансовой отчетности является «Бухгалтерский баланс» - форма №1- отражает финансовое положение компании в конкретный отчетный период времени, чаще всего на конец или начало календарного периода и отражает ресурсы предприятия по составу и направлениям использования. «Отчет о прибылях и убытках» - форма №2- дает сведения об операциях за длительный период времени. «Отчет о движении капитала» - форма №3 и другие формы отчетности, данные первичного и аналитического бухгалтерского учета, которые расшифровывают и детализируют отдельные статьи баланса.

Исследование структуры и динамики финансового состояния предприятия базируется на показателях сравнительного аналитического баланса, получаемого из исходного бухгалтерского баланса путем дополнения его показателями структуры, динамики вложения источников средств за отчетный период предприятия.

Для общей оценки динамики финансового состояния предприятия следует сгруппировать основные разделы и статьи исходного баланса в отдельные специфические группы по признаку ликвидности (статьи актива) и срочности обязательств (статьи пассива).

Чтение баланса по таким систематизированным группам непосредственно из аналитического баланса позволяет получать важные характеристики финансового состояния. Для получения общей оценки динамики финансового состояния за отчетный период производится сопоставление изменения итога баланса с изменениями финансовых результатов хозяйственной деятельности - изменением выручки от реализации продукции и прибыли(Форма №2). Основа сопоставления - коэффициенты прироста выручки от реализации продукции (К^В), прироста прибыли (К^П) и среднего значения итога баланса за отчетный период (К^N).

К^В =(К^В1-К^В0)/К^В0 (14)

К^П =(К^П 1-К^П 0)/ К^П 0 (15)

К^N =(К^N 1-К^N 0)/ К^N 0 (16)

Где	Кв1 -	выручка от продажи товаров, продукции, работ или услуг в отчетном периоде.
	КВ0 -	выручка от продажи товаров, продукции, работ или услуг в предыдущем периоде.
	КП 1 -	прирост прибыли в отчетном периоде.
	КП 0 -	прирост прибыли в предыдущем периоде.
	КN 1 -	значение итога баланса за отчетный период.
	КN 0 -	значение итога баланса за предыдущий период.

Если К^п >К^в >К^N , то в отчетном периоде использование финансовых ресурсов предприятия было более эффективным, чем в предыдущем периоде, если же К^п <К^в <К^N, то менее эффективным. [4]

Исследование структуры и динамики финансового состояния предприятия базируется на показателях сравнительного аналитического баланса путем дополнения его показателями структуры, динамики и структурной динамики вложений источников средств предприятия за отчетный период. Результаты исследований представлены в таблице.

Сопоставление изменения итога баланса с изменениями финансовых результатов деятельности позволяет оценить эффективность деятельности предприятия. Сопоставляем 31.12.08 с 31.12.2007:

К^В= (1700566-1325447)/1325447 = 0,28

К^П= (25295-20975)/20975 = 0,20

К^N= (1360721-379306)/379306 = 2,58

За этот отчетный период получаем следующее соотношение: К^п <К^в <К^N . Можно сделать вывод о том, что в 2007 году использование финансовых ресурсов было менее эффективным, чем в предыдущем.

Таблица № 12

Аналитическая группировка и анализ статей баланса

	Сроки проведения анализа	Абсолют-ное отк-лонение (+) или (-)	% к началу периода (темп измене-ния)	% к изменению валюты баланса
	На 31.12.2007	На 31.12.2008
	Тыс. руб.	% к Итогу	Тыс. руб.	% к Итогу	31.12.08 -31.12.07	31.12.08 - 31.12.07	31.12.08 - 31.12.07
Актив баланса Имущества всего	379306	100	1360721	100	981415	258,74	100
1.1.Внеоборотные активы	73456	19,37	50332	0,4	-23124	-31,4	-2,36
1.2.Оборотные активы	305850	80,63	1310389	96,3	1004539	328,44	102,36
1.2.1.Запасы	51344	13,53	192226	14,7	140882	274,4	14,35
1.2.2.Дебиторская задолженность	160415	16,78	363146	27,7	202731	126,38	20,66
1.2.3.Денежные средства	81	0,26	45183	3,4	45102	55681,5	4,6
1.2.4.Краткосроч-ные фин. Вложения	78704	25,73	704216	53,7	625512	794,7	63,74
1.2.5. НДС по приобретенным ценностям	10601	3,46	907	0,06	-9694	-91,4	-0,98
1.2.6. Прочие оборотные активы	4706	1,54	4711	0,3	5	0,1	0
Пассив баланса Источники имущества	379306	100	1360721	100	981415	258,74	100
1.1.Собственный капитал	69161	18,23	103780	76,3	96864	140	9,87
1.2.Заемный капитал	25080	6,61	1256	0,09	-23824	-94,99	-2,43
1.2.1.Долгосроч-ные обязательст-ва	0	0	0	0	0	0	0
1.2.2.Краткосроч-ные обязательст-ва	285065	75,2	1255685	92,3	970620	340,5	98,9
1.2.3.Кредиторс-кая задолжен-ность	252142	66,4	1431475	1,05	1179333	467,73	120,17
1.2.4. Прочие пассивы	32923	8,6	76352	5,6	43429	131,9	4,43

Проанализировав таблицу, сделаем следующие выводы:

На рассматриваемом предприятии валюта баланса на конец 2008 года по сравнению с 2007 годом увеличилась 258,74% (на 981415) ин а конец года её размер составил 1360721 тыс руб, что в целом характеризует существенное наращивание потенциала ООО «СК Триада».

Внеоборотные активы к концу 2008 года уменьшились на 31,4%, что говорит об уменьшении основных средств.

По отношению к оборотным активам наблюдается совершенно иная тенденция: к концу 2008 года они выросли на 328,44%, это произошло за счет значительного увеличения денежных средств и запасов. Если увеличивается доля оборотных средств, то можно сделать следующие выводы: может быть сформирована более мобильная структура активов, что улучшает финансовое положение предприятия, так как способствует ускорению оборачиваемости оборотных средств.

Произошли изменения и в пассиве баланса:

На нашем предприятии наблюдается тенденция к увеличению собственного (с 69161 до 103780 тыс руб) и одновременно снижению доли заемного капитала (с25080 до 1256тыс руб). Заемный капитал - это капитал, образуемый за счет займов: получения кредитов, выпуска и продажи облигаций, получения средств по другим видам денежных обязательств. Заемный капитал предназначен для финансирования деятельности предприятий. Однако его уменьшение по отношению к собственному капиталу означает ,что предприятие финансово устойчиво и не нуждается в заемных средствах.

3.5 Характеристика объектов ООО «СК Триада»

Таблица №13 Объекты, введенные в эксплуатацию

Жилое строительство
	В городе Фрязино Московской области введена в эксплуатацию 2-я очередь школы «Парус» на 22 класса в кирпично-монолитном исполнении
	В городе Щелково в микрорайоне «Солнечный», а именно в части,расположенной на въезде в город со стороны Фряновского шоссе, ООО «СК Триада» ввел два объекта.Это жилой 3-х секционный дом разной этажности: 14-17-14, 167 квартирный, кирпично-монолитный К-9.
	ООО «СК Триада» в качестве генподрядной организации участвует в застройке мкрн. Южный города Балашиха. Комплекс 16-19 этажных монолитно-кирпичных домов К-35,35а,К-38 на 562 квартиры выполнен по индивидуальному проекту и закончен строительством в июне 2006 года. Современная планировка, светлые кухни, просторные лоджии.
	В г.Пушкино построен 17-ти этажный 5-ти секционный жилой дом К-9 на 352 квартиры.
	В Щелковском районе Подмосковья в октябре 2006 года сдан в эксплуатацию 14-17-этажный 5-ти секционный монолитно-кирпичный жилой дом, состоящий из двух 14-ти и трех 17-ти этажных секций. 347 квартир.

Нежилое строительство
	В г.Щелково на улице Краснознаменская в 2006 году закончено строительством и сдано в эксплуатацию административное здание городского учреждения «Водоканал»
	В г.Москва по ул. Хлобыстова в 2007 году реализовано проектирование и строительство отдельностоящего 2-х этажного здания, предназначенного под аренду торговых площадей.
	Реконструкция санатория «Десна» в г.Ивантеевка. Рекострукция фасада, внутренних ограждающих конструкций, усовершенствование устаревшей планировки, демонтаж старых и установка новых инженерных конструкций и сетей.
	На ст.м. Белорусская в г.Москва закончено строительством и сдано в эксплуатацию нежилое помещение кафе «НЛО»

Промышленное строительство
	Производственно-складской комплекс НК. Склады отапливаемые, внутри установлены износостойкие обеспыленные полы. Проект построен в сжатые сроки на базе демонтированной производственной линии.
	Реконструкция складской базы со строительством двух новых производственных зданий пролетом 15 и 30 м. В проектах применены новые материалы и оборудование: профиль с порошковой окраской, поликарбонат, роликовые ворота и др.
	Гидролаборатория в закрытом объекте «Звездный городок».Объект уникальный, применены сложные конструктивные решения. Также объект реализовывался в условиях непрерывной эксплуатации. Программа подготовки космонавтов к полетам не прекращалась.

Анализируемый проект

На балансе у компании ООО «СК Триада» находится земельный участок, расположенный по адресу: Московская обл., пос. Гагаринский, владение 5. Необходимо обосновать варианты его эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием мы понимаем такой вариант развития земельного участка, который, с учетом его существующих юридических и функциональных особенностей, будет иметь наивысший экономический эффект для собственника.

Исследования проводятся по следующему алгоритму:

I этап - изучение потребительских качеств земельного участка

На данном этапе изучаются все факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность земельного участка: место положения, форма, правовые ограничения в использовании и т.п.

II этап - формирование перечня потенциально возможных вариантов использования земельного участка в нынешних рыночных условиях, ограниченных его юридическим статусом, техническими и функциональными особенностями.

После изучения параметров участка проводится исследование рынка недвижимости населенного пункта с целью формирования перечня возможных вариантов его использования. Основными критериями выбора вариантов на данном этапе являются юридическая и техническая возможность их реализации.

III этап - маркетинговое исследование отобранных сегментов рынка недвижимости.

По каждому из выбранных сегментов рынка анализируется следующая информация:

- уровень и этап развития рынка, его основные тенденции

- реализованные проекты, их недостатки и преимущества

- реализуемые и заявленные к реализации проекты, их недостатки и преимущества.

IV этап - определение экономической эффективности различных вариантов развития земельного участка

V этап - формирование вывода о наиболее эффективном использовании земельного участка.

Наиболее эффективным использованием является тот вариант, который формирует максимальные доходы от использования земельного участка.

Анализ рынка жилой недвижимости в пределах района расположения земельного участка

Рассматриваемый земельный участок находится в Щелковском районе Московской области в 20 км от Москвы. Этот район определен как ближнее Подмосковье, поэтому изменения на рынке жилой недвижимости Москвы непосредственным образом касаются и данного района на Севере московской области. Однако область имеет свои особенности в динамике цен, предложения и других важных рыночных показателей.

На рис 21 представлены средние показатели цен 1 кв.м. жилья в территориальных зонах Московской области и их доля в общем областном рынке.

Рис .21 Средняя цена предложения 1кв.м. в территориальных зонах области

Север области обладает видимыми преимуществами в доле рынка жилищной недвижимости. На рис 22 представлена динамика цен предложения жилья по области в целом и по Северной территориальной зоне. С учетом сложившегося ценового уровня, явно превышающего средний по области, можно судить о высоком уровне спроса на жилье именно в этом районе.

Рис. 22 Средняя цена предложения 1кв.м. по области в и конкретной территориальной зоне

Наибольшим спросом по данному району пользуется жилье в ценовом диапазоне от 2000 до 3000 долларов США за 1 кв.м. На графике видно, что общерыночные направления изменения цен на 1 кв.м. жилой недвижимости отразились также и в Московской области.

Рис. 23 Распределение предложений квартир по стоимости 1 кв.м.

Такой диапазон обусловлен покупательной способностью подавляющей части платежеспособного населения. Естественно необходимо понимать, что стоимость жилья несет в себе определенные качественные характеристики. И чем она выше, тем более качественным будет купленный квадратный метр. Это отражается в следующих характеристиках: местоположение, конструкционные решения, класс жилья, уровень отделки и эксплуатации. В Щелковском районе присутствует следующая тенденция спроса на жилую недвижимость в зависимости от типа жилья (рис.24):

Рис. 24 Процент предложения по типам жилья в Щелковском районе

Предложение монолитного жилья превышает над предложением панельного и кирпичного, но с небольшим преимуществом. Причины в том, что монолитное жилье в большинстве своем имеет высокую этажность (от 14 и выше по Щелковскому району), что отличается от подавляющего характера застройки города и прилегающих населенных пунктов. Даже в настоящее время в городе строятся кирпичные дома этажностью не больше 5-ти этажей, а строящиеся панельные дома имеют этажность не более 12 этажей и располагаются они в транспортной удаленности от центра города с наиболее развитой инфраструктурой.

Также заметны различия в предпочтении количества комнат. Так, на графике, изображенном на рис, видно, что наибольшее предпочтение покупатели отдают квартирам с двумя комнатами.

Рис.25 Распределение предложений квартир с различным числом комнат

Что касается спроса на рынке жилой недвижимости, то он по-прежнему превышает предложение в несколько раз. По данным сайта irn.ru на май 2009 года спрос превышает предложение почти в 2 раза, что является безусловным стимулом для предприятий инвестиционно-строительной сферы.

Таким образом, по итогам приведенных данных можно сделать следующие выводы: Щелковский район по ценовому уровню на жильё сильно отличается от Москвы, но при этом поддерживает наиболее высокий уровень цен по Московской области, что является привлекательным для инвестирования в строительство именно в этом районе. Также следует учесть удобное местоположение основного актива предприятия как с точки зрения интереса покупателя, так и с точки зрения удобства процесса строительства. В пределах данной территории земля не предназначена для сельскохозяйственных нужд, не имеет отклонений по свойствам грунтов и позволяет возводить объекты выше 12 этажей.

В проекте учтены все особенности рынка недвижимости Щелковского района как по типу жилья , так и по классу комфортности с учетом количества комнат, отделку и другие характеристики, влияющие на спрос.

Глава 4. Обоснование варианта наиболее эффективного использования основного актива предприятия

4.1 Методика проведения анализа НЭИ земельного участка

Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка объясняется вполне понятным желанием инвестора получить от проекта максимальный возврат инвестиций.

Существует несколько возможных вариантов застройки земельного участка:

Рис.26 Варианты застройки земельного участка

Одним из ключевых факторов при анализе наилучшего использования участка является его местоположение. Поскольку каждый вариант использования имеет определенные требования к местоположению, обусловленные спецификой использования объекта потребителем.

Наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости представляет использование свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Выбор оптимального использования земельного участка зависит от конкурирующих факторов конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности. Наиболее эффективный вид использования недвижимости можно квалифицировать как параметр, на основании которого рассчитывается рыночная стоимость.

Для выявления наиболее эффективного варианта использования недвижимости проводится анализ по нескольким альтернативным вариантам, а именно: рыночный анализ, анализ реализуемости и анализ наиболее эффективного использования.

Вариант наиболее эффективного использования должен отвечать четырем критериям:

1. юридической допустимости

2. физической осуществимости

3. финансовой обеспеченности

4. максимальной продуктивности

Юридическая допустимость предусматривает рассмотрение частных ограничений, норм зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий , а также экологическое законодательство.

Физическая осуществимость определяется по следующим критериям: размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку. Конечная полезность зависит от его размера и формы.

Финансовая обеспеченность. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает достаточный уровень дохода от его реализации. Если доход ниже расходов или превышает их незначительно, то такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем сравнения получаемого дохода от различных вариантов его использования.[10]

Участок принадлежит предприятию ООО «СК Триада», на участок не наложено никаких дополнительных обязательств. С точки зрения функционального зонирования территория принадлежит к зоне смешанного назначения. Не является природоохранной зоной, заповедной территорией. Категория земли и размеры земельного участка не позволяют использовать его для сельскохозяйственного назначения. Таким образом, участок может быть использован под застройку зданием как жилого, так и нежилого назначения.

Из анализа рынка следует, что наибольший экономический эффект можно получить от строительства жилья, поэтому менеджментом предприятия было предложено три различных варианта застройки земельного участка различными типами домов.

Для анализа местоположения воспользуемся данными отчета помощника главного инженера.

Расположение земельного участка представлено на рис.27:

Анализируемый участок расположен на северо-западе Московской области в Щелковском районе в пос. Гагаринский по адресу: ул. Заводская, вл.5.

Территория поселка представляет собой активно развивающуюся территорию с инфраструктурой малоразвитого характера. Жилая застройка поселка в подавляющем большинстве, около 50%, представляет собой одноэтажные и 2-х этажные дома постройки начала прошлого века, переведенные в ветхий фонд и предназначенные под снос в ближайшие 2 года. На 30% жилая застройка состоит из 5,9-ти этажных панельных типовых домов, построенных в 80-90-х годах. За последние 10 лет сильно возрос интерес застройщиков к свободным участкам поселка. В связи с этим остальные 20% жилой застройки заняты монолитными домами типовых серий 12,14 и 16-ти этажными.

Рис 27. Карта расположения земельного участка

Пос. Гагаринский имеет удобную транспортную доступность как автобусным сообщением, так и железнодорожным. Станции остановок автобусов и пассажирских электропоездов находятся в зоне пешей достапности. Сообщение одинаково удобно как с близлежащими населенными пунктами, например г.Щелково, так и с удаленными, например г.Москва. В пределах поселка расположен выезд на Щелковское шоссе.

В поселке находится 2 общеобразовательные школы, 2 государственных детских учреждения и одно частное. Также на территории района располагаются отдельностоящие и встроенные объекты культурно-бытового и жилищно-коммунального обслуживания.

Площадь участка, отведенного под строительство жилого дома - 0,23 га. Он имеет форму, близкую к квадрату, что позволяет использовать его эффективно. Почвы представлены суглинистыми грунтами. Территориальная зона представляет собой смешанную территорию, участок не находится в природоохранной или заповедной зоне.

В настоящее время участок не используется и полностью готов для начала строительства.

4.2 Описание экономически целесообразных вариантов

Важной задачей является не только верный выбор участка строительства, но также важным является выбор пути освоения земельного участка и правильной концепции застройки земельного участка: панельный жилой дом класса качества С, монолитный жилой дом класса качества У и кирпичный дом класса качества С.

Панельный жилой дом

Проект предусматривает строительство 16-ти этажного односекционного 60 квартирного жилого дома, сблокированного из КТЖС-1 и КТЖС-2

Предусмотрено остекление балконов и лоджий, ремонт от застройщика, а также отапливаемое помещение для дежурного.

Фундаменты жилого дома - монолитная железобетонная плита.

Проектом предусмотрено озеленение и благоустройство дворового пространства с устройством детской игровой площадки, площадки для отдыха, проездов с автостоянками на 26м/м.

Кирпичный жилой дом

Жилой 17-ти этажный 80-ти квартирный кирпичный жилой дом. Наружные стены выполнены из красного полнотелого кирпича, внутренние стены - из керамического кирпича. Материал перегородок - гипсобетон. Внутренняя отделка представлена ремонтом с отделкой обоями, масляной краской и керамической плиткой. Наружная отделка выполнена из лицевого кирпича белого и красного цвета. Проект предусматривает неоднотонную наружную отделку с ярко выраженным цветовым решением. Также проектом предусмотрено озеленение и благоустройство территории, прилегающей к дому, и автостоянка на 21м/м.

Общая площадь здания составляет 5831 кв.м, высота жилого этажа от пола до пола - 3 метра.

Монолитный жилой дом

Жилой 17-ти этажный 102-х квартирный монолитный дом. Фундамент представлен монолитной ЖБ плитой . Стены подвального помещения выполнены из ЖБ. Наружные стены здания выполнены из керамзитобетонный блоков, внутренние стены - монолитные ЖБ 180 и 300мм. Кровля рулонная. Внутренняя отделка представлена ремонтом с оклейкой внутренних жилых помещений обоями, выкладкой плитки и декоративными панелями. Полы - линолеум, керамическая плитка. Наружная отделка - окраска ПВХ, цоколь- плитка. Проект предусматривает озеленение и благоустройство территории, прилегающей к дому, а также автостоянку на 30м/м.

Общая площадь здания составляет 8704 кв.м, высота этажа 3,3 м.

Таблица №14 Основные технико-экономические показатели

Наименование	Панельный 16-ти этажный жилой дом	КИРПИЧНЫЙ 17-ти этажный жилой дом	монолитный 17-ти этажный жилой дом
1. Площадь участка	0,23 га	0,23га	0,23 га
2.Площадь застройки	0,038 га	0,0343 га	0,0512
3.Общая площадь здания	6080 кв.м	5831 кв.м	8704 кв.м
4. Общая площадь квартир	5512 кв.м	5253 кв.м	7408,6 кв.м
5.Жилая площадь квартир	4078,88 кв.м	3887,22 кв.м	5509,36 кв.м
6.Количество машино-мест	26 м/м	21 м/м	34 м/м
7.Количество квартир	60 шт.	80 шт.	102 шт.
8.Продолжительность строительства	12 мес	18 мес.	11 мес 8 дней

4.3 Обоснование варианта использования земельного участка, соответствующего максимальной продуктивности

Основной задачей данного раздела является выбор и обоснование наилучшего из представленных вариантов.

Каждому из представленных вариантов застройки соответствует величина затрат и дохода от реализации. На основании дальнейших расчетов сделаем выводы о наиболее эффективном варианте застройки земельного участка, расположенного по адресу: пос. Гагаринский, ул. Заводская, вл.5.

4.3.1 Расчет затрат инвестора

Затраты инвестора на реализацию каждого проекта распределены во времени с учетом продолжительности строительства каждого из представленных выше вариантов. Таким образом, стоимость строительства следует рассчитывать по методам, приведенным в главе 1 , путем расчета наращенной (FV) и дисконтированной (PV) величины. Распределение затрат по фазам реализации проекта в соответствии с составом мероприятий на каждой фазе приведены в таблице № 15 и таблице № 16.

Таблица № 15

Характеристика фаз реализации проекта

№ п/п	Фаза	Описание
1	Концептуальная	Выработка концепции застройки земельного участка, получение разрешения на строительство
2	Планирование	Разработка бизнес-плана, выбор земельного участка, проектных и подрядных организаций, и пр.
3	Проектирование	Создание детального проекта поселка с учетом характеристик земельного участка, , заключение договоров с исполнителями проекта
4	Строительство	Возведение здания: (выполнение земляных работ/работ нулевого цикла, основных СМР, отделка фасадов, проведение коммуникаций)
5	Завершение	Мероприятия по озеленению участков, сдача объектов

Графическое представление продолжительности фаз реализации проекта:

Рис. 28 . Продолжительность фаз реализации проекта

Стоимость строительства возможно оценить по двум видам стоимости:

По полной восстановительной стоимости

По стоимости замещения

Полная восстановительная стоимость - это расчетная стоимость строительства объекта в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве объекта.

Стоимость замещения - это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.

В данной работе стоимость нового строительства оценивается по стоимости замещения с учетом того факта, что объект ещё не существует в материальном воплощении.

Затраты на строительство жилого дома буду неравномерно распределены во времени. Срок строительства принят равным 12 мес (4 квартала), продолжительность строительства определена в соответствии со СНиП 1.04.03-85* - «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».

Стоимость нового строительства жилого дома

Для определения стоимости нового строительства жилого дома были использованы данные справочника Ко-Инвест «Жилые дома» с учетом коэффициента пересчета в цены на дату оценки объекта. Информационной основой справочника явились: проектно-сметная документация по типовым и индивидуальным проектам жилых домов; укрупненные показатели восстановительной стоимости и стоимости строительно-монтажных работ; различные виды нормативов; данные о средних показателях затрат; информация об индексах цен в строительстве.

Круг учитываемых затрат:

Ш Прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин и механизмов, оплата труда рабочих)

Ш Накладные расходы (в процентах от ФОТ рабочих-строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ)

Ш Прибыль в строительстве в процентах от ФОТ рабочих

Ш Усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам сводного расчета стоимости, в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд налогов.

Показатели роста цен на СМР и на строительную продукцию использованы с аналитических сайтов rbc.ru и irn.ru.

Расчет затрат инвестора от проекта при строительстве панельного 16-ти этажного жилого дома

По данным справочника «Ко-Инвест «Жилые здания» 2003 год получаем следующую стоимость:

Стоимость 1кв.м. общей площади здания-аналога панельного 16-ти этажного жилого дома составляет 6247,45 руб. в уровне цен на 01.01.2003 год. Применяя коэффициент пересчета в уровень цен на 02.03.2009 год получаем стоимость 1 кв.м. равной 15 000 руб. По данным таблицы «Основные технико-экономические показатели» общая S_зд= 6080 кв.м. Имеем восстановительную стоимость строительства жилого дома 91 200 000 руб.

Таблица №16

Расчет стоимости нового строительства панельного жилого дома

№	Параметр	Значение
1	Стоимость строительства 1кв.м. панельного жилого дома, руб	15 000
2	Общая площадь здания, кв.м.	6080
3	Восстановленная стоимость строительства жилого панельного дома, руб	91 200 000
4	Годовой темп роста цен на СМР, %	13
5	Восстановленная стоимость строительства жилого панельного дома с учетом роста цен, руб	98 154 000

Рис 29. Распределение затрат на строительство панельного дома, руб

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что стоимость строительства панельного 16-ти этажного жилого дома с учетом роста цен на СМР составила 98 154 000 руб.

Расчет затрат инвестора от проекта при строительстве кирпичного 17-ти этажного жилого дома

Характер расчета затрат инвестора на строительство кирпичного 17-тит этажного жилого дома аналогичен расчету затрат на строительство панельного 16-ти этажного жилого дома. Срок строительства принят равным 18 мес (6 кварталов), продолжительность строительства определена в соответствии со СНиП 1.04.03-85*- «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений ».

На основании данный справочника «Ко-Инвест «Жилые дома» получаем следующую стоимость:

Стоимость 1 кв.м. общей площади здания-аналога класса «С» составляет 6826,49 руб в уровне цен на 01.01.2003 год. С учетом коэффициента пересчета в уровень цен на 02.03.2009 год получаем стоимость 1 кв.м. равной 16 384 руб. По данным таблицы № общая площадь здания S_зд=5831. Имеем восстановительную стоимость строительства равной 95 535 104 руб.

Таблица №17

Расчет стоимости нового строительства кирпичного жилого дома

№	Параметр	Значение
1	Стоимость строительства 1кв.м. кирпичного жилого дома, руб	16 384
2	Общая площадь здания, кв.м.	5831
3	Восстановленная стоимость строительства жилого кирпичного дома, руб	95 535 104
4	Годовой темп роста цен на СМР, %	13
5	Восстановленная стоимость строительства жилого кирпичного дома с учетом роста цен, руб	106 980 210

Рис 30. Распределение затрат на строительство кирпичного дома, руб

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что стоимость строительства панельного 16-ти этажного жилого дома с учетом роста цен на СМР составила 106 980 210 руб.

Расчет затрат инвестора от проекта при строительстве монолитного жилого дома

Характер расчета затрат инвестора на строительство монолитного 17-тит этажного жилого дома аналогичен расчету затрат на строительство кирпичного 17-ти этажного жилого дома. Срок строительства принят равным 11 мес 8 дней (6 кварталов), продолжительность строительства определена в соответствии со СНиП 1.04.03-85*- «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений ».

На основании данный справочника «Ко-Инвест» получаем следующую стоимость:

Стоимость 1 кв.м. общей площади здания-аналога класса «У» составляет 10 057 руб в уровне цен на 01.01.2003 год. С учетом коэффициента пересчета в уровень цен на 02.03.2009 год получаем стоимость 1 кв.м. равной 24 137 руб. По данным таблицы № общая площадь здания S_зд=8704. Имеем восстановительную стоимость строительства равной 210 088 448 руб.

Таблица №18

Расчет стоимости нового строительства монолитного жилого дома

№	Параметр	Значение
1	Стоимость строительства 1кв.м. монолитного жилого дома, руб	24 137
2	Общая площадь здания, кв.м.	8704
3	Восстановленная стоимость строительства жилого монолитного дома, руб	210 088 448
4	Годовой темп роста цен на СМР, %	13
5	Восстановленная стоимость строительства жилого монолитного дома с учетом роста цен, руб	225 950 127

Рис 31. Распределение затрат на строительство монолитного дома, руб

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что стоимость строительства панельного 16-ти этажного жилого дома с учетом роста цен на СМР составила 225 950 127 руб.

4.3.2 Расчет доходов инвестора

Величина дохода от реализации проекта ООО «СК Триада» от продажи квартир в жилых домах зависит от того, какую цену для реализации квартир она определит. Данную цену определяют, исходя из проведенного в главе 1 анализа цен на квартиры в целом и на севере Московской области, где находится земельный участок.

Цена продажи 1 кв.м. будет равно среднему значению общего уровню предложения квартир в г.Щелково.(данные аналитического сайта arn.ru)

Таблица №19

Наименование варианта застройки земельного участка	Цена, руб/кв.м.
Панельный 16-ти этажный жилой дом класса «С»	70 400
Кирпичный 17-ти этажный жилой дом класса «С»	81 600
Монолитный 17-ти этажный жилой дом класса «У»	94 500

Таблица №20

Доходы инвестора от продажи квартир

	Панельный 16-ти этажный жилой дом	Кирпичный 17-ти этажный жилой дом	Монолитный 17-ти этажный жилой дом
Стоимость квартир в текущем уровне цен, руб	70 400	81 600	94 500
Жилая площадь, кв.м.	4078,88	3887,22	5509,36
Годовой темп роста цен, %	14	14	14
Доходы, руб	327 354 600	386 028 934	593 523 353

Зная затраты на возведение жилых домов, а также сумму, которую получит инвестор от продажи коттеджа, рассчитаем доход, который получит инвестор:

Д = Дох_i - Затр_i, где (17)

Д - доход инвестора (руб)

Дох_i - сумма, полученная инвестором от продажи квартир

Затр_i - затраты на возведение жилого дома.

При определении доходов необходимо внести такое ограничение, что все квартиры реализуются после полного завершения строительства в течение 1 квартала. Соответствующие расчеты представим в виде таблицы:

Таблиц 21

Тип дома Параметр	Панельный 16-ти этажный жилой дом	Кирпичный 17-ти этажный жилой дом	Монолитный 17-ти этажный жилой дом
	98 154 000	106 980 210	225 950 127
	327 721 937, 2	386 028 934	593 523 353
	229 567 937	279 048 724	367 573 226

По результатам расчетов можно сделать вывод о том, что инвестор получит больший доход от строительства монолитного жилого дома.

Срок строительства :

§ Панельный 16-ти этажный жилой дом - 12 мес (4 квартала)

§ Кирпичный 17-ти этажный жилой дом - 18 мес (6 кварталов)

§ Монолитный 17-ти этажный жилой дом- 12 мес (4 квартала)

Чтобы правильно оценить доходы инвестора от реализации каждого проекта, необходимо перевести данные результаты в текущую стоимость путем дисконтирования денежных потоков по периодам реализации. Дисконтирование денежного потока проводится по следующей формуле:

, где: (18)

PV - будущая стоимость денежного потока;

FV - текущая стоимость;

i - ставка дисконта;

t - временной период от настоящего момента до выбранного аналитиком момента дисконтирования.

Математическая модель для расчета коэффициента дисконтирования для заданного момента времени выглядит следующим образом:

=FV*d, где (19)

,

где i - выбранная ставка дисконтирования

t - временной период от настоящего момента до выбранного аналитиком момента дисконтирования.

4.3.3 Обоснование величины ставки дисконта

Чтобы произвести дисконтирование денежного потока, необходимо определить ставку дисконта.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

· метод рыночной экстракции (сравнительный анализ сопоставимых инвестиционных проектов);

· метод кумулятивного построения;

· на основании нормативных документов;

· по средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

Определим ставку дисконтирования по методу WACC.

Где WACC - средневзвешенная стоимость капитала, %;

Т - эффективная ставка налога на прибыль, доли единицы;

Dd - стоимость привлечения заемных средств, %;

Wd - доля заемных средств, доли единицы;

De - стоимость собственного капитала, %;

We - доля собственных средств, доли единицы

При расчете величины ставки дисконтирования методом средневзвешенной стоимости капитала (Weighted Average Cost of Capital Concept, WACC) важным параметром является предположение об оптимальной структуре капитала. При оценке стоимости бизнеса компаний используется информация по оптимальной структуре капитала аналогичных компаний на наиболее развитом фондовом рынке - американском.

Издержки собственного капитала (cost of equity) рассчитываются на основе модели формирования цен капитальных активов (Capital Asset Pricing Model, CAPM).

Порядок расчета показателей, участвующих в расчете ставки дисконтирования, а также источники информации представлены ниже:

Где Rf - безрисковая ставка, %;

в - коэффициент бета, доли единицы;

Rm-Rf - рыночная премия за риск, %;

RiskA - риск, связанный с небольшим размером компании, %;

RiskB - страновой риск, %;

RiskC - риск, связанный с компанией, %.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

1. депозиты Сбербанка РФ и других надежных банков;

2. западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран);

3. ставка рефинансирования ЦБ РФ;

4. государственные облигации РФ.

В связи с ограниченностью доступа к источникам информации по ряду пунктов возьмем за основу безрисковой ставки ставку рефинансирования (процентная ставка, используемая Центральным банком при предоставлении кредитов коммерческим банкам), которая применяется в качестве ориентира стоимости привлечения и размещения средств.

На 14 мая ставка рефинансирования составляет 12,0% по Указанию ЦБ РФ от 13.05.2009 № 2230-У "О размере ставки рефинансирования Банка России" [13].

Коэффициент учитывает систематический риск в модели САРМ (изменение макроэкономических и политических факторов, таких как, процентные ставки, инфляция, изменение государственной политики и т.д.).

В качестве одного из альтернативных вариантов расчета коэффициента «бета» используется восходящий подход, в соответствии с которым коэффициент «бета» фирмы определяется тремя переменными: (1) вид (виды) деятельности фирмы, (2) величина «операционного рычага» фирмы и (3) величина «финансового рычага» фирмы.

В рамках данного подхода выделяют следующие этапы:

- выбор публичных компаний-аналогов и сбор финансовой и статистической информации о данных компаниях;

- корректировка коэффициентов в, выбранных компаний-аналогов, в целях устранения влияния структуры капитала компаний-аналогов на коэффициент бета по следующей формуле:

(20)

Где в_u - скорректированный коэффициент бета без учета финансового рычага;

в₁ - коэффициент бета компании-аналога;

t - маржинальная налоговая ставка, используемая компанией-аналогом;

D - среднеотраслевая величина заемного капитала компании-аналога;

E - среднеотраслевая величина собственного капитала компании-аналога.

На дату оценки ООО «СК Триада» занимается выполнением СМР и проектных работ. Статистическая информация о финансовых показателях предприятий, работающих в сходных сегментах рынка, приведена в таблице 22.. В дальнейших расчетах рыночной стоимости объекта оценки использованы средневзвешенные по количеству предприятий финансовые показатели.