Инвестиционный менеджмент в управлении предприятием инвестиционно-строительной сферы

Менеджмент как система управления предприятием состоит из ряда подсистем, отличающихся друг от друга объектами управления, в качестве которых выступают различные процессы на предприятии. Одной из таких обособленных подсистем в системе менеджмента предприятия является инвестиционный менеджмент. (рис)

Менеджмент

Рис 7. Система менеджмента предприятия

Инвестиционный менеджмент - управление инвестициями в конкретную отрасль экономики либо в развитие предприятия.

Инвестиционный менеджмент является частью общего менеджмента. Соответственно, инвестиционный менеджмент - это совокупность методов, принципов управления инвестиционным процессом, управления движением инвестиционных ресурсов в целях получения дохода (прибыли) в будущем при минимизации затрат издержек. Управленческая деятельность, связанная с инвестиционным процессом, может осуществляться на различных уровнях: на уровне государства, территории, региона, отрасли, предприятия. Это порождает особенности управления инвестиционной деятельностью в масштабах государства и в рамках отдельных субъектов. Вместе с тем, менеджмент на всех уровнях опирается на единую методологическую базу оценки эффективности использования ограниченных ресурсов. Инвестиционный менеджмент выполняет ряд функций:

1. Планирующая - стадия процесса управления, на которой осуществляется разработка инвестиционной стратегии и инвестиционной политики. Инвестиционная стратегия связана с общей политикой производственно-хозяйственной деятельности субъекта и направлена на обеспечение его устойчивости и надежности в текущем периоде и в перспективе.

2. Организационная - для осуществления разработанной инвестиционной стратегии и политики требуется определение потребности в финансовых средствах, соотношения между собственными и привлеченными ресурсами, форм привлечения средств. Необходим поиск стратегических инвесторов, наиболее выгодных инвестиционных проектов и портфелей, алгоритма организации управления инвестиционным процессом в целом

3. Координирующая - для получения эффективного результата от инвестиционной деятельности необходимо на каждом этапе инвестиционного процесса осуществлять мониторинг и координацию всех действий и мероприятий, направленных на достижение предусмотренных инвестиционной политикой целей и задач, корректировку принятых решений в связи с изменением конъюнктуры на инвестиционном рынке.

Инвестиционный менеджмент направлен на выполнение следующих задач:

Обеспечение роста экономического и производственного потенциала хозяйствующего субъекта

Максимизация доходности инвестиционного объекта

Размещено на http://www.allbest.ru/

Минимизация рисков инвестиционной деятельности

Инвестиционный менеРазмещено на http://www.allbest.ru/

джмент предполагает анализ, выбор и оценку инвестиционных объектов с учетом риска и доходности. Цель инвестиционного менеджмента заключается в выборе такой инвестиции (альтернативы), которая давала бы наибольшую выгоду (доход) и сопровождалась наименьшим риском. Общая функция эффективности инвестиционного менеджмента можно представить в виде формулы:

Effобщ >max=f(Effинв.)>f?(Qинв. мен.)>f?(optАльтернатива) (7)

Итак, инвестиционный менеджмент можно определить как систему эффективных мер, направленных на сохранение и приумножение капитала хозяйствующего субъекта.

В теории управления инвестиционными процессами выделяется три уровня иерархии инвестиционного менеджмента: макроуровень (уровень страны в целом), мезоуровень (уровень отдельных регионов) и микроуровень (уровень отдельной корпорации, фирмы, предприятия).

Главная задача теории, изучающей инвестиционные процессы,- исследование путей и направлений их активизации, позволяющей определять и обосновывать для потенциальных инвесторов наиболее эффективные направления вложения их капиталов, а для участников инвестиционного процесса, инициирующих инвестиционные проекты и предложения и реализующих их,- варианты наиболее эффективного использования инвестиций. Для оценки эффективности использования инвестиций в инвестиционном менеджменте существует специальная методологическая база, которая позволяет количественно оценить экономический эффект.

Методы оценки эффективности вложения инвестиционных ресурсов в инвестиционном менеджменте

В финансовых решениях, связанных с оценкой и принятием/отклонением инвестиционных проектов, превалируют соображения стратегического характера. Подобные проекты отличаются некоторыми особенностями:

1. значительные объемы затрат и ожидаемых выгод

2. соответствующие затраты растянуты во времени, то есть охватывают продолжительный период, и потому при их оценке должен учитываться фактор времени

3. как правило, в крупном инвестиционном проекте должны приниматься во внимание выгоды не только экономические, но и социальные

4. любой инвестиционный проект имеет существенное значение для организации в целом - иными словами, проект должен вписываться в рамки глобальной стратегии фирмы необходим учет риска.

Поэтому критерии, используемые для финансовой оценки подобных решений, должны по возможности отражать указанные особенности.

В наиболее общем виде инвестиционный проект IP представляет собой следующую модель:

IP = {IC_j, CF_k, n, r} (8)

где: IC_j - инвестиция в j-ом году

CF_k - приток (отток) денежных средств в k-м году

n - продолжительность проекта

r - ставка дисконтирования.

Любой инвестиционный проект может быть охарактеризован с различных сторон: финансовой, технологической, организационной, временной и др. В финансовом плане, когда речь идет о целесообразности принятия того или иного проекта, по сути подразумевается необходимость получения ответа на три вопроса:

1. Каков необходимый объем финансовых ресурсов?

2. Где найти источники в требуемом объеме и какова их стоимость?

3. Окупятся ли сделанные вложения, то есть достаточен ли объем прогнозируемых поступлений по сравнению со сделанными инвестициями?

К числу ключевых категорий, лежащих в основе используемых при ответе на эти вопросы процедур и методов количественного обоснования подготавливаемых управленческих решений, относятся понятия временной ценности денег и стоимости капитала.

1. Учет временной стоимости денег

Решения финансового характера в подавляющем большинстве случаев не являются одномоментными в плане проявления вызываемых ими последствий. Иными словами, здесь весьма важную роль играет фактор времени. Формализованная основа подобных решений - так называемые финансовые вычисления, которые базируются на понятии временной ценности денег. Именно с их помощью удается принимать управленческие решения, эффективные во временном аспекте.

Ключевыми моментами методов оценки эффективности финансовых операций, определяющими их логику ,являются утверждения:

- практически любую финансовую операцию можно выразить в терминах финансов

- в подавляющем большинстве случаев собственно операции или их последствия «растянуты» во времени

- с каждой операцией можно увязать некоторый денежный поток

- денежные средства должны эффективно оборачиваться, то есть с течением времени приносить определенный доход

- элементы денежного потока, относящиеся к разным моментам времени, без определенных преобразований не сопоставимы

- преобразования элементов денежного потока осуществляется путем применения операций наращения и дисконтирования

- наращение и дисконтирование могут выполняться по различным схемам и с различными параметрами.

Расчет наращенной (FV) и дисконтированной (PV) величины осуществляется по соответственно по формулам:

(9)

где FV - наращенная сумма, то есть доход, планируемый к получению в n-м году

PV - инвестируемая сумма

r - ставка наращения.

(10)

где FV - доход, планируемый к получению в году

PV - приведенная (текущая) стоимость

r - ставка дисконтирования.

2. Денежные потоки и их оценка

Одним из основных элементов финансового анализа вообще и оценки инвестиционных ресурсов в частности является оценка денежного потока С₁, С₂,……, С_n, генерируемого в течение ряда временных периодов в результате какого-либо проекта или функционирования того или иного вида активов. Оценка денежного потока может выполняться в рамках решения двух задач: прямая, т.е. оценка с позиции будущего времени, и обратная, т.е. оценка с позиции настоящего.

Прямая задача предполагает суммарную оценку наращенного денежного потока, т.е. в её основе лежит будущая стоимость. В частности, если денежный поток представляет собой регулярные начисления процентов на вложенный капитал (Р) по схеме сложных процентов, то в основе суммарной оценки наращенного денежного потока лежит формула (2). Обратная задача предполагает суммарную оценку дисконтированного (приведенного) денежного потока. Поскольку отдельные элементы денежного потока генерируются в различные временные интервалы, а деньги имеют временную ценность, непосредственное их суммирование невозможно. Приведение элементов денежного потока к одному моменту времени осуществляется с помощью формулы (10).[13]

3.Метод расчета чистой приведенной стоимости

В основе данного метода заложено следование основной целевой установке, определяемой собственниками компании - повышение ценности фирмы, количественной оценкой которой служит её рыночная стоимость. Тем не менее принятие решений по инвестиционным проектам чаще всего инициируется и осуществляется не собственниками компании, а её управленческим персоналом.

Этот метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью ставки r, устанавливаемой аналитиком (инвестором ) самостоятельно исходя из ежедневного процента возврата .который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал. Пусть делается прогноз, что инвестиция (IC) ,будет генерировать в течение n лет годовые доходы в размере Р₁, Р₂……, Р_n. Общая накопленная величина дисконтированных доходов (Present Value, PV) и чистый приведенный эффект (Net Present Value, NPV) соответственно рассчитываются по формулам:

(11)

(12)

Очевидно, что если:

NPV >0, то проект следует принять, так как в этом случае ценность компании, а следовательно и благосостояние е владельцев увеличивается.

NPV<0, то проект следует отвергнуть, так как в случае принятия проекта ценность компании уменьшится, то есть владельцы понесут убыток.

NPV=0, то проект ни прибыльный, ни убыточный, то есть благосостояние владельцев не меняется. Однако, есть положительный аргумент- в случае реализации проекта объемы производства возрастут, то есть компания увеличится в масштабах. [13]

Используя приведенные выше методы, можно с определенной точностью оценить эффективность вложения инвестиций в тот или иной проект. Эти методы являются основой при оценке эффективности проектов и используются инвестиционными менеджерами при расчете экономического эффекта.

1.3 Особенности инвестиционной деятельности в инвестиционно-строительной сфере

Строительство - одна из мощных индустриальных отраслей материального производства, включающая строительно-монтажные, проектно-изыскательские, проектно-конструкторские предприятия и организации, научно-исследовательские институты строительного профиля, органы хозяйственного управления строительством, а также предприятия малого бизнеса. Большая доля инвестиционной деятельности приходится на строительный сектор народного хозяйства, что и предопределяет все возрастающую роль строительства в создании условий для динамичного развития экономики в целом.

Рис 8. Доля инвестиционной деятельности по отраслям в 2008 году

Под капитальным строительством понимают отдельную самостоятельную отрасль экономики страны, которая служит для создания новых, а также реконструкции, расширения, ремонта и технического перевооружения действующих объектов производственного и непроизводственного назначения. От объемов и уровня капитального строительства во многом зависит последующее развитие всех других секторов экономики, а также обеспечение непрерывного роста экономического потенциала и национального дохода страны.

Особенность строительства как отрасли производства состоит в сооружении недвижимых объектов основных фондов. При этом создаваемая продукция стационарна и используется по месту её нахождения.

Рис. 9 Особенности процесса строительства

Подробнее по схеме:

1. Сравнительно большая длительность цикла капитального строительства от начала проектирования до ввода его в эксплуатацию, что вызывает долгосрочное отвлечение оборотных средств на незавершенное строительство

2. Финансирование процесса строительства происходит в течение всего цикла производства. Причем вложение средств осуществляется в больших объемах по сравнению с рядом других отраслей, что позволяет говорить о капиталоемкости процесса строительства.

3. Строительство- одна из самых материалоемких отраслей народного хозяйства и требует применения разнообразных строительных материалов, ассортимент которых изменяется по мере перехода от одного этапа строительство к другому. Как правило, продукция, поставляемая на строительную площадку является результатом совместной деятельности целого ряда предприятий: по добыче сырья, изготовлению полуфабрикатов, производству строительных конструкций. Всего в строительной сфере прямо или опосредованно участвует до 70 отраслей хозяйства.

4. Вовлеченность в строительный процесс множества различных организаций, которые специализируются на разных видах работ. То есть строительство осуществляется не только силами одной организации. В создании строительной продукции участвуют множество различных организаций, получивших лицензию на соответствующую деятельность. Как правило, все организации территориально удалены друг от друга при стационарности создаваемого объекта, что требует особой структуры управления процессом строительства.

5. В связи с большой материало- и капиталоемкостью создаваемых объектов строительного производства необходима особая структура управления материально-техническим обеспечением процесса производства. Многие процессы с точки зрения технологии требуют особых условий производства, что в свою очередь требует бесперебойного обеспечения процесса всеми необходимыми материальными ресурсами.

6. Строгая последовательность всех технологических процессов строительства. Комплекс мероприятий помимо строительно-монтажных работ включает также создание временных жилых и административных зданий, прокладку энергетических и инженерных коммуникаций, а зачастую и подъездных путей, что, естественно, требует дополнительных затрат. При этом ни одна стадия не может начаться без завершения предыдущей. К тому же объекты, как правило, располагаются друг от друга достаточно далеко, из-за чего невозможно единовременное использования рабочей силы в соответствии со специальностью и квалификацией. Техника, используемая в строительном производстве, представляет собой в большинстве крупногабаритную технику, поэтому транспортировка, аренда или покупка, монтаж на строительной площадке - всё это представляет определенные трудности с технической точки зрения, так как строительство нередко ведется в пределах уже сложившейся застройки и в стесненных условиях. Также следует отметить то, что сам процесс перемещения технических средств к месту создания строительной продукции является отличительной особенностью строительного производства.

Географические условия местности при проведении комплекса строительных работ также являются одним из наиболее важных особенностей строительного производства. Пространственные преимущества предопределяют экономическую обоснованность строительства, поскольку основные затраты при обеспечении производства материальными ресурсами приходятся на преодоление географических и климатических факторов территорий (транспортировка и связь). Климатический фактор оказывает влияние как на рабочих, так и на особенности структуры затрат для определенных природных условий. Условия строительства во многом зависят от сезонного колебания температур, рельефа местности, сейсмоопасности территории, строения грунта и т.д.[11]

В настоящее время строительство, как и другие отрасли производственной сферы, существенно снизило возможности и перспективы своего развития. Однако в разрезе по отраслям народного хозяйства строительство занимает внушительные позиции и в формировании ВВП занимает не последнее место. На рис. 10 изображен график участия нескольких отраслей в формировании ВВП на 2008 год.

Рис. 10 Уровень участия строительной отрасли в формировании ВВП

За последние 8 лет инвестиции в основной капитал до 2008 года увеличивались с темпом, не наблюдающимся ни в одной отрасли народного хозяйства. На рисунке представлена динамика инвестиций в основной капитал:

Рис 11. Динамика инвестиций в основной капитал

Причинной такой инвестиционной динамики служит то основание, что цены на недвижимость растут быстрее, чем темп инфляции в стране, таким образом, недвижимость выступает в качестве гарантии прироста стоимости вложенных средств. Строительство получило имидж «наиболее доходной отрасли». Необходимо отметить особенную активность вложений в жилищное строительство. Спрос на жилье обуславливается интересом платежеспособного населения также осуществить вклад в актив с устойчиво высоким темпом роста, что позволит в будущем получить доход от продажи того же актива, то есть квартиры, коттеджи и т.п. В Москве и Московской области за последние 4 года наблюдалась тенденция покупки жилой недвижимости с целью перепродажи. На рисунке отражена тенденция устойчивого роста жилищного строительства относительно других отраслей.

Рис. 12 Непроизводственное строительство в разрезе по отраслям

В 2008 году в эксплуатацию введено 765,5 тыс. квартир общей площадью 63,8 млн.кв.м.,что составило 104,5% к предыдущему году. Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской

Области, где введено 12,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, в Москве - 5,1%.

Однако уже в октябре 2008 года становится заметным распространение кризисных явлений на реальный сектор экономики. Рост промышленного производства замедлился на 2,4%. Ухудшение условий кредитования и, как следствие, падение спроса на финансовые ресурсы негативно сказалось на темпах роста прежде всего производстве строительных материалов, падение в производстве машин и оборудования, а также ряде других отраслей.

В мае 2008 года инвестиционная активность в экономике замедлилась: в первом квартале инвестиции в основной капитал выросли на 19,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, то в третьем квартале прирост составил 9,9%, а к концу года- всего лишь 6,9%. Заметно замедлилось жилищное строительство в связи с падением цен на недвижимость, и, соответственно, на квартиры.

Это ярко отражено на рис13, где продемонстрирована динамика изменения цен на жилую недвижимость.

Рис 13. Динамика изменения цен на жилую недвижимость

Данная динамика отражает изменение цен на жилую недвижимость Москвы. А так как Московский рынок недвижимости диктует тенденции регионам, такое резвое падение отразилось на всем рынке жилищной недвижимости РФ. В Московской области резко упали цены на 1кв.м. жилья, что повысило спрос небольшой части платежеспособного населения. Однако на данный момент рынок жилья в данном районе принял «стратегию ожидания». Это означает, что покупатели ждут нового падения цен, а продавцы не опускают цены в надежде, что рынок стабилизируется. Многие строительные компании, находящиеся в момент наиболее ощутимого падения цен и влияния кризисных явлений в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта, не получили прибыли, либо проект принес убытки, либо компании разорились.

Как видно на графике, ещё в конце 2008 года наблюдалось незначительное снижение цен, однако уже в начале 2009 года имеет место существенное падение цен. По прогнозам аналитического центра www.IRN.ru падение цен на недвижимость будет продолжаться. Те механизмы управления, которыми пользовались многие годы, просто перестали работать, и во многих отраслях экономики необходимы коренные изменения и преобразования, для того, чтобы разработать принципиально новые модели поведения в условиях кризиса.

Падение цен наблюдается не только в секторе жилой недвижимости, такая динамика присутствует на всем рынке недвижимости.

Средний уровень цен на жилье на момент 04.05.09 составляет 115 982 руб, что на 2,9% ниже уровня прошлого месяца.

На рис.6 представлена детализация динамики цен на жилье в зависимости от типа жилья.

Рис 14. Индекс цен по типам жилья

Самые низкие отметки по цене занимают панельные жилые дома с малогабаритными и малокомфортными квартирами. Что же касается кирпичных и монолитных жилых домов, то можно заметить, что цены на 1кв.м. жилья такого типа практически приравнялись к уровню цен мая 2007 года.

Однако, на фоне снижения цен на жилую недвижимость на рынке строительных материалов также наблюдается снижение цен, что в данном случае является благоприятным фактором.

По состоянию на конец марта 2009 года снижение цен на основные строительные материалы составило 4,2%. Снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства на 3,23%, а с начала кризиса - на 10%. В таблице 2 представлены цены и их изменение на основные строительные материалы:

Таблица 2

№ п/п	Наименование ресурса	Рост за 2007 год, %%	Изменение за 2008 год, %%	Изменение за январь-март 2009 года, %%
1	Кирпич керамический	32,6 %	+21,1 %	-38,3%
2	Портландцемент	70-106 %	-14,6% -25 %	-22,72 ч -31,5%
3	Кирпич силикатный	22,9 %	+15,6 %	-23,5%
4	Щебень	10,2 %	+14,8 %	-10,4%
5	Бетон товарный	43,7 %	+3,1 %	-11,7%
6	Сборные железобетонные конструкции	34,5 - 55,4 %	+7,6 %	-8% ч -12%
7	Песок для строительных работ	12,4 %	+18,4 %	-7,7%
8	Раствор товарный	43,56 %	+4,4 %	-5,6%
9	Трубы водогазопроводные	9 %	+12,0 %	-5,32%
10	Плиты минераловатные	25,2 %	+5,2 %	0%
11	Смеси асфальтобетонные	10,5 %	+35,6%	0%
12	Краски	7,1 %	+21,5 %	0%
13	Паркет	17 %	+13,4 %	+2,53%
14	Листы гипсокартонные	6,12 %	+6,4 %	+4,32%
15	Арматура товарная	13,9 - 15,5 %	-0,04%	+5,8%
	В СРЕДНЕМ	+28,08 %	+6,1% ч 12,2%	-4,28%

Таким образом, говорить о нецелесообразности строительства в период кризиса было бы неправильно, поскольку столь необычные изменения в экономике могут совершенно непредсказуемо сказаться на доходах инвестора. Необходим детальный анализ ситуации на рынке, спроса на жилую недвижимость и других показателей, влияющих на стоимость строительства и реализации готовой строительной продукции.

Что же касается качества современного жилья в Москве и Московской области, то ответ в данном случае будет неоднозначным. С одной стороны, имеет место повышение уровня строительства и отделки, с другой стороны, доступное жилье строится зачастую с нарушением основополагающих правил ,СНиПов и других нормативных документов, обязательных к соблюдению в процессе строительства. В настоящее время наибольшую популярность имеют монолитные жилые дома, построенные по индивидуальному проекту: большие площади, удобные планировки, просторные кухни, качественная звуко- и теплоизоляция.

Таким образом, строительство как процесс представляет собой инвестиционную деятельность владельцев капитала в течение всего жизненного цикла зданий и сооружений, возведение которых и было главной целью инвестиций.

Инвестиционно - строительная деятельность- это комплекс организационных, экономических и производственных мероприятий государства и участников строительного бизнеса (строительно-монтажных, подрядных, проектных, научно-исследовательских организаций) по аккумулированию и последующему инвестированию финансовых ресурсов в основные фонды как производственного, так и непроизводственного назначения в целях получения прибыли и достижения положительного социального эффекта в обществе.

Субъектами инвестиционно-строительной деятельности являются инвесторы, заказчики, застройщики, подрядчики, проектно-научные организации, научно-исследовательские институты, предприятия промышленности строительных материалов, предприятия строительного и дорожного машиностроения, предприятия-изготовители технологического, энергетического и другого оборудования.

Действующее законодательство определяет основные функции субъектов инвестиционно-строительной деятельности (таблица №3):

Таблица № 3

Субъекты инвестиционно-строительной деятельности
Застройщик	Предоставляет земельный участок и обеспечивает на этом участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт недвижимости
Заказчик	Осуществляет реализацию инвестиционных проектов, на период которой инвесторы наделяют его правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями.
Подрядчик	Своими силами и средствами возводит по заданию заказчика объект недвижимости или выполняет иные строительные работы и сдает заказчику результат выполненных по договору строительного подряда работ

Инвестиционный проект в строительстве - это деятельность по созданию инженерного сооружения (промышленного или гражданского объекта), которая предполагает осуществление комплекса определенных действий, обеспечивает достижение поставленных целей после принятия инвестиционного решения и которая представлена как совокупность графических, организационно-правовых, расчетно-финансовых (сметных) документов. Данный пакет документов устанавливает необходимость осуществления инвестиций в строительство объекта недвижимости, где в заданной последовательности изложены основные характеристики проекта и финансовые показатели, связанные с его выполнением.

Реализация инвестиционного проекта в строительстве - это сложный многоступенчатый процесс создания нового объекта недвижимости. Для этого необходимо осуществить подбор профессиональной команды менеджеров и специалистов, провести анализ рыночной ситуации, маркетинговые исследования, инженерное проектирование, строительно-монтажные работы и управление созданным объектом. Таким образом, инвестиционно-строительный проект - это совокупность организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием вложений собственного и\или привлеченного капитала из различных источников в объекты жилого и промышленного строительства, инженерные сооружения в форме проведения предынвестиционных, подготовительных, проектных, строительных (ремонтных), пусконаладочных работ, ввода объекта в эксплуатацию и дельнейшую эксплуатацию.[11]

Этапы инвестиционного процесса в строительстве.

Инвестиционный процесс в строительстве включает в себя непрерывно повторяющиеся инвестиционные циклы, которые охватывают ряд стадий (фаз, этапов), связанных с зарождением идеи, её реализацией и достижением заданных показателей эффективности проекта. Инвестиционный проект начинается с зарождения идеи о строительстве какого-либо объекта недвижимости и заканчивается намного позднее окончания финансирования и даже последующего организационно-управленческого и коммунально-хозяйственного обслуживания. Интервал времени между моментом появления проекта и моментом окончания его реализации называют жизненным циклом проекта. При этом когда на определенном этапе проект начинает приносить экономическую выгоду или иной социальный эффект, то начинается экономический жизненный цикл проекта.

Конечным итогом существования проекта может быть

Рис.15 Варианты итога проекта

Инвестиционный процесс строительства обычно представляет собой следующие этапы (рис. 16):

1. предынвестиционный

2. инвестиционный

3. эксплуатационный

4. ликвидационный

Рис. 16 Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта

Каждая стадия инвестиционного проекта должна способствовать предотвращению неожиданностей и возможных рисков на последующих стадиях, помогать поиску самых экономичных путей достижения заданных результатов, оценке эффективности ИП и разработке его бизнес-плана.

На предынвестиционной фазе необходимо сформулировать инвестиционный замысел (идентифицировать проект). Идеи осуществления инвестиционного проекта появляются в связи с неудовлетворительным спросом на товары и услуги, наличием временно свободных средств, желанием реализовать предпринимательские способности и т.п. Как правило, рассматривается несколько вариантов бизнес-идеи и отклоняются варианты, предполагающие высокую стоимость, чрезмерный риск,отсутствие надежных источников финансирования. Инвестиционный замысел отражается в Декларации о намерениях.

В Декларации содержатся сведения об инвесторе, местоположении объекта, технических и технологических характеристиках инвестиционного проекта, потребности в различных ресурсах (трудовых, сырьевых, водных, земельных, энергетических), источниках финансирования, воздействии объекта на окружающую среду, сбыте готовой продукции.

Следующим необходимым документом является Обоснование инвестиций. Этот документ разрабатывается с учетом требований государственных органов и обязательно должен пройти экспертизу. В Обоснованиях инвестиций отражается общая характеристика отрасли и предприятия, цели и задачи проекта, характеристика объектов и сооружений, обеспечение ресурсами, текущее состояние и прогноз рынка продукции, структура управления проектом и оценка эффективности инвестиционного проекта. Данный документ служит основанием для оформления, в случае необходимости, акта выбора земельного участка. В рамках обоснования инвестиций рассматривается вопрос о жизнеспособности проекта. Жизнеспособность проекта оценивают с точки зрения стоимости, срока реализации и доходности. Оценка позволяет выявить надежность, окупаемость и результативность проекта. Жизнеспособность проекта означает его способность генерировать денежные потоки не только для компенсации вложенных средств и риска, но и получения прибыли. Как правило, оценка осуществляется с помощью методов анализа эффективности проектов. [13]

Завершающим этапом предынвестиционных исследований является разработка технико-экономического обоснования(ТЭО). Технико-экономическое обоснование - это комплект расчётно-аналитических документов, отражающих исходные данные по проекту, основные технические, технологические, расчётно-сметные, оценочные, конструктивные, природоохранные решения, на основе которых возможно определить эффективность и социальные последствия проекта. ТЭО является обязательным документом при финансировании капитальных вложений из государственного бюджета (полностью или на долевых началах), централизованных фондов министерств и ведомств, собственных ресурсов государственных предприятий. Разработка ТЭО осуществляется юридическими и физическими лицами, получившими лицензию на выполнение соответствующих видов проектных работ.

В течение первых двух этапов жизненного цикла инвестиционного проекта происходит вложение финансовых ресурсов , а в течение третьего этапа все инвестированные средства возвращаются вместе с прибылью, которая частично расходуется на техническое перевооружение, расширение и реконструкцию объекта недвижимости. [11]

На рисунке представлен график изменения денежных потоков с переходом процесса реализации проекта от одной фазы к другой.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис.17 График движения денежных потоков

Практика показывает, что для малых и средних проектов в строительстве финансовые затраты предынвестиционного этапа могут составить в общей сложности от 1% до 5% всего объема инвестиций ,а для крупных- от 0,2% дом 1,0%.

Инвестиционный этап предполагает непосредственное финансирование всех мероприятий, по реализации инвестиционных решений, принятых на предыдущей стадии. Действия, предпринимаемые на данном этапе, требуют больших расходов и носят необратимый характер. Создаются графические чертежи, расчетно-финансовые документы (сметные) документы, осуществляется заказ и поставка оборудования по заключенным договорам, формируются строительные площадки, производятся строительно-монтажные и пусконаладочные работы, проводятся рекламные кампании по сбыту готовой продукции.

Эксплуатационный этап начинается с момента введения в действие объекта строительства. В течение эксплуатационного этапа вложенные финансовые ресурсы приносят отдачу в виде средств, полученных от реализации произведенной продукции и оказанных услуг.

Для инвестора, вкладывающего капитал в строительство, важно в оптимальные сроки вернуть вложенные финансовые ресурсы, а затем в течение максимально более длительного периода времени он стремится получать прибыль. Поэтому продолжительность эксплуатационного этапа приобретает первостепенное значение и существенно влияет на общие показатели эффективности проекта: величину прибыли, рентабельность, социальный или экологический эффект и т.п.

Подготовка и реализация инвестиционного проекта в строительстве предполагает проведение взаимоувязанных и согласованных видов анализа, к которым относят инженерный, маркетинговый, институциональный, экологический, социальный и финансово-экономический анализ. Их полнота и качество способствуют принятию правильных и целесообразных решений. Поэтому каждая организация, принимая решение о реализации того или иного проекта, особенно внимательно подходит к изучению его эффективности с точки зрения вложения инвестиций.

В таблице представлена укрупненная детализация содержания фаз проекта и их особенности.

Таблица №4 Содержание фаз проекта и их особенности

Фаза	Содержание фазы	Особенности фазы
Предынвестиционная	- Поиск инвестиционных концепций и формулирование замысла (идеи) - Предварительная подготовка проекта - Оценка технико-экономической и финансовой приемлемости проектов, разработки проектно-сметной документации - Подготовка бизнес-плана проекта и утверждение инвестиционного решения	Средства, вложенные на данном этапе, инвестируются не в создание материального объекта, а в исследования, изучающие возможности реализации проектный решений, а также обоснование цели проекта и выбор инструментов его осуществления. В результате всех проводимых работ на данной стадии должен быть разработан развернутый бизнес-план инвестиционного проекта. Это требует привлечения большого числа разноплановых и одновременно квалифицированных специалистов. При положительном результате и переходе к стадии реализации проекта расходы капитализируются и относятся в состав предпроизводственных расходов, а затем посредством амортизации переносятся на себестоимость конечной продукции.
Инвестиционная	- Проведение торгов, заключение контрактов: организация закупок и поставок - Строительно-монтажные работы - Завершение проекта	Действия, предпринимаемые на данной этапе, требуют больших расходов и носят необратимый характер. Создаются графические проектные чертежи, расчетно-финансовые документы, осуществляется заказ и поставка оборудования по заключенным договорам, формируются строительные площадки, проводятся рекламные кампании по сбыту готовой продукции.
Эксплуатационная	- Сдача объекта в эксплуатацию - Социально-бытовое обслуживание - Восстановление - Капитальный ремонт	Этап начинается с момента введения в действие объекта строительства. Для жилых помещений это дата заселения людей. В течение эксплуатационного этапа вложенные финансовые ресурсы приносят отдачу в виде средств, полученных от реализации произведенной продукции. Появляются доходные потоки Наряду с доходами данный этап характеризуется текущими эксплуатационными расходами.
Ликвидационная	- Ликвидация - Мониторинг эффективности результатов	После окончания срока полезного использования осуществляются мероприятия по ликвидации объекта, к данному моменту не способного обеспечить его безопасную эксплуатацию.

В конце инвестиционной фазы, после окончания ввода в эксплуатацию объекта законченного строительством, данный объект уже приобретает юридический статус "объект недвижимости" (ст. 130-132 ГК РФ). Объект недвижимости как таковой признается с момента его государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ФЗ «О государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним»). Далее управление проектом на эксплуатационной фазе переходит в управление недвижимостью:

С учетом специфики деятельности рассматриваемой в дипломном проекте организации необходимо отметить, что после завершения инвестиционной фазы объект недвижимости рассматривается исключительно как товар, который необходимо реализовать в максимально короткие сроки.

Выводы :

1. Рыночных характер экономики РФ характеризуется преобладанием использования недвижимости как товара.

2. От всех прочих отраслей народного хозяйства строительство отличается некоторыми особенностями: длительностью цикла создания продукции, капиталоемкостью, материалоемкостью, спецификой реализации продукции.

3. Эффективность инвестиционно-строительного проекта в решающей степени зависит от грамотного инвестиционного менеджмента, поскольку разнообразие вариантов вложения инвестиций неоднозначно определяет доходы инвестора. На всех этапах жизненного цикла инвестиционного проекта необходима оценка вложенных средств и поступлений.

Глава 2. Инженерно-организационные решения по объекту «Монолитный многоэтажный жилой дом типовой серии»

В рамках второй главы дипломного проекта представлен монолитный односекционный жилой дом, который в дальнейшем будет рассматриваться в качестве альтернативного варианта застройки земельного участка.

2.1 Общая характеристика объекта строительства

Территория пос. Гагаринский Щелковского района представляет собой сложившуюся жилую застройку, состоящую из 9, 12 и 14 этажных жилых домов типовых серий, построенных в 80-90-х годах, также имеются 2-х этажные дома постройки начала прошлого века, предназначенные под снос в ближайшие 2 года. В зоне пешеходной доступности одноименная железнодорожная станция «Гагаринская» Ярославского направления, отличное транспортное сообщение, выезд на Щелковское шоссе в пятиминутной транспортной доступности.

Площадь участка, отведенного под строительство жилого дома - 0,23 га.

Проектом предусматривается строительство односекционного 17-ти этажного жилого монолитного дома. В соответствии с техническим заключением основанием под фундаменты жилого дома служат суглинки. Строительство проводится в Московской области, глубина промерзания грунта составляет 1,5м.

Таблица № 5 Характеристики основных конструкций жилого дома

Наименование конструктивных элементов здания	Характеристики конструкций
Подземная часть здания Фундаменты Стены Перекрытия Надземная часть Стены внутренние Стены наружные Перекрытия и покрытия Лестницы	Монолитная ж/б плита Монолитные ж/б Монолитные ж/б Монолитные ж/б Керамзитобетонные блоки, утеплитель пенополистерол ПСБ-С35 Монолитные ж/б балочные перекрытия толщиной 180 мм Сборные ж/б

Основные планировочные решения

Проектируемый 17-ти этажный односекционный жилой дом с техническим подвалом расположен в пос.Гагаринский Щелковского района Московской области по адресу: ул.Заводская, владение 5.

Площадь участка, отведенного под строительство жилого дома - 0,23 га.

Проектируемый жилой дом размещается с учетом жилой застройки, а также перспектив развития застройки поселка.

В поселке располагается 2 детских учреждения на 80 и 90 мест, 2 общеобразовательные школы, в зоне транспортной доступности (10 минут автобусом) располагается гимназия г. Щелково и лицей г. Щелково.

Проектом предусмотрено озеленение и благоустройство дворового пространства с устройством детской игровой площадки, площадки для отдыха. Предусмотрено остекление балконов и лоджий.

Фундаменты жилого дома - монолитная железобетонная плита.

Внутренняя отделка: жилые помещения- обои, плитка, декоративные панели, полы - линолеум и керамическая плитка.

Технические решения, принятые в проекте, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объектов, при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий.

2.2 Расчетные данные объемов работ, их трудоемкости, календарного плана выполнения работ по объекту

Документом для составления ведомости объемов работ служит спецификация конструктивных элементов (таб.2).

Таблица №6 Спецификация конструктивных элементов

№	Наименование	Мар-ка	Размеры,мм	Объём, мі	Масса,т	Кол-во	Примечание
			дл	шир	выс			На Захватку	На Здание

Подземная часть.

1	Плита фундаментная монолитная	ПФ1	__	___	1000	634	1520	634	634	634
2	Стены внутренние монолитные	СТв	30500	200	3300	20,13	48,4	20,13	20,13	20,13
3	Стены наружные монолитные	СТн	126300	400	4000	202,1	485,05	202,1	202,1	202,1
4	Колонны монолитные	К	500	500	4000	1	2,4	6	6	6
5	Балки монолитные ж/б	БМ	104000	300	600	18,8	45,12	18,8	18,8	18,8
6	Перекрытия междуэтажные	ПП1	5750	3600	220	4,6	11,04	36,8	36,8
		ПП2	4550	3600	220	3,6	8,64	21,6	21,6
		ПП3	6350	3600	220	5,03	12,08	10,06	10,06
		ПП4	6100	3600	220	4,84	11,61	9,68	9,68
		ПП5	4800	3600	220	3,8	9,12	7,6	7,6

Типовой этаж.

1	Внутренние несущие стены	ВНС	164700	200	3300	109	261,6	436	1853	1853
2	Сантехнические кабины	СТ	3100	1600	3300		2
3	Перегородки внутренние	П	29000	100	3300	9,6	23,04	38,4	163,2
4	Наружные стены из блоков: -керамзито-бетонные блоки	КБ	400	200	100	107,58	258,2	430,32	1864,8
	-утеплитель пенополистерол ПСБ-С35	ПБС-С35	113,5	110	3300	41,2	14,42	118,4	542,2
5	Плиты перекрытия	ПП1	5750	3600	220	4,6	11,04	147,2	625,6
		ПП2	4550	3600	220	3,6	8,64	86,4	367,2
		ПП3	6350	3600	220	5,03	12,08	40,24	171,02
		ПП4	6100	3600	220	4,84	11,61	38,72	164,56
		ПП5	4800	3600	220	3,8	9,12	30,4	129,2
6	Монолитная балка	БМ	104000	300	600	18,8	45,12	75,2	319,6
7	Лестничные марши	ЛМ					4,12	16,48	70	70

Затем по каждому виду работ определяются их объемы. Размерность объемов работ в зависимости от их вида различна, а именно: [м2, м3,т.]. Имея объемы работ, и выбрав методы производства работ, можно рассчитать их трудоемкость по следующим формуле:

Q = V*Тн, [Q] = [чел. дн.],

где V - объем работы, [V] = [м², м³,т.];

Тн- нормативное время , необходимое для производства единицы объема данной работы;

Результаты подсчета представлены в таб.3.

Таблица №7

Составление ведомости объёмов работ, их трудоёмкости

№	Наименование работ	Объём работы	Нормативное время	Трудоемкость
		Ед.измер.	Кол-во	Чел.-час.	Маш.-час.	Чел.-час.	Маш.-час.
1	Подготовка территории	____	___	______	____	6242,7	998
2	Механизир. земляные работы по отрывке колтована	1000 куб.м	1,18	14,32	7,16	16,9	8,45
3	Добор грунта вручную	10 куб.м	0,3	129	____	38,7	_____
4	Устройство ж/б монолитной плиты	100 куб.м	4,37	242	108	1057	472
5	Устройство колонн	100 куб.м	0,48	1330	336	638,4	161,28
6	Устройство монолитных стен подвала	100 куб.м	2,15	599	109	1287,8	234,4
7	Устройство перекрытия над подвалом	100 куб.м	0,4	591	73	236,4	29,2
8	Ввод коммуникаций	____	___	______	______	1872,8	299
9	Гидроизоляция фундамента	100 кв.м	6,35	14	7,6	88,9	48,26
10	Обратная засыпка пазух котлована	1000 куб.м	0,479	9,42	9,42	4,51	4,51
11	Устройство монолитных балок	100 куб.м	2,28	1220	118	2781,6	270
12	Возведение внутренних монолитных стен	100 куб.м	18,66	1370	143	25655	2668,4
13	Возведение монолитных перекрытий	100 куб.м	15,37	591	73	9083,67	1122
14	Заполнение дверных и оконных проемов	100 кв.м	16,02	122	76	1955	1218
15	Устройство лестниц	1 тонна	140	22,6	5,45	3164	763
16	Устройство наружной стены: -кладка стены из керамзитобетонных блоков	1 куб.м	1249	3,36	0,92	4200	1149
	-утеплитель	1 куб. м	687,3	3,36	0,38	2309,3	261,2
	-облицовка наружной стены	1 куб. м	1249	3,36	0,92	4200	1149
17	Устройство перегородок	100 куб.м	1,8	2640	161	4752	290
18	Устройство кровли -устройство пароизоляции	100 кв.м	5,05	42,5	2,08	214,6	10,5
	-устройство теплоизоляции	100 кв.м	5,05	42,5	2,08	214,6	10,5
	-устройство цементно-песчаной стяжки	100 кв.м	5,05	16,75	2,49	84,6	12,6
	-рулонная кровля из 4-х слоев	100 кв.м	5,05	32,8	2,63	165,6	13,28
19	Звукоизоляция междуэтажных перекрытий (керамзит)	100 кв.м	80	3,58	1,08	286,4	86,4
20	Отделочные работы					15606	2500
21	Санитарно-технические работы					6242,7	998
22	Электромонтажные работы					4370	698
23	Благоустройство					3121	500
24	Неучтенные работы					3121	500

После подсчета трудоемкости мы выявляем технологическую последовательность работ, состав звеньев на каждой работе, сменность работ. После этого мы можем определить продолжительность работ. Одновременно учитывая совмещение между собой некоторых работ, мы корректируем число рабочих и сменность.

Продолжительность работ вычисляется по следующей формуле:

T = Q/Nчел*n*k,

где Nчел- число рабочих в смену;

n - число смен;

k - продолжительность смены (8 часов).

Продолжительность работы машин:

T=Q/Nмаш*n*k

где Nмаш- число машин в смену;

n - число смен;

k - продолжительность смены (8 часов).

При превышении расчетной продолжительности работ ее нормативного значения (если таковое имеется в задании), мы корректируем первую.

Результаты расчетов приведены в виде таблицы (см. приложение).

2.3 Разработка сетевой модели и построение сетевого и календарного графиков производства СМР и специальных работ, графика потребности в трудовых ресурсах

Разработка сетевого графика производства работ необходима для достижения хороших результатов планирования и управления строительным производством.

Основные преимущества сетевых графиков:

Возможность комплексного рассмотрения всех видов работ по созданию объекта с требуемой степенью их детализации и с указанием взаимосвязей между работами и технологической последовательностью их выполнения

Возможность увязки работ всех исполнителей, принимающих участие в строительстве и определении технологически обоснованных сроков выполнения каждой работы, а также перечня работ, от завершения которых в первую очередь зависит выполнение заданий в установленные сроки

Вариантность в выборе последовательности и продолжительности работ с целью нахождения оптимального решения для наиболее эффективного использования потребляемых материально-технических и трудовых ресурсов

Возможность оперативного контроля за ходом строительства, а также непрерывного планирования работ

Сетевые модели позволяют смоделировать основные этапы работ по созданию объектов: проектно-изыскательские работы, включая мероприятия по разработке и утверждению проектно-сметной документации, разработку ПОС и ППР; отвод территории под застройку; поставку необходимых ресурсов; строительство объекта; поставку и монтаж оборудования; испытания, наладку и сдачу объекта в эксплуатацию.

Сетевой график - это графическое изображение технологической последовательности выполнения работ на объекте или нескольких объектах с указанием их продолжительности и всех временных параметров, а также общего срока строительства.

Сетевой график состоит из четырёх элементов : работы, события, ожидания и зависимости.

Работа - это технологический процесс, требующий затрат времени, трудовых и материальных ресурсов и приводящий к достижению определённого запланированного результата. Работа на графике обозначается сплошной стрелкой, длина которой может быть не связана с продолжительностью работ (если график выполнен не в масштабе времени)

Событие- факт окончания одной или нескольких работ, необходимых и достаточных для начала последующих работ. Событие изображается в виде круга, внутри которого указывается определённый номер-код события.

События могут быть :

Исходными - начинают строительство объекта и не имеют предшествующих работ ;

Завершающими -не имеют последующих работ; ими заканчиваются работы в сетевом графике ;

Начальными и конечными - ограничивающими рассматриваемую работу ; начальное событие определяет начало рассматриваемой работы и является конечным для предшествующих работ. Конечное событие определяет факт окончания данной работы и является начальным для последующих работ.

Ожиданием называют процесс, требующий времени и не потребляющий материальных и трудовых ресурсов (технологический или организационный перерыв ) - например, время, связанное с необходимостью набора прочности бетоном, сушки штукатурки перед малярными работами, ожидание тёплого времени года для выполнения работ по благоустройству и т.п.

Ожидание изображается, как и работа, сплошной стрелкой с указанием продолжительности и наименования ожидания.

Зависимость (или фиктивная работа) отражает технологическую или организационную взаимосвязь работ. Зависимость не требует ни времени, ни ресурсов ; она определяет технологическую последовательность событий (например, нельзя вести отделочные работы, монтаж технологического оборудования при отсутствии кровли, работы по благоустройству территории без прокладки подземных коммуникаций и т.п.)

Зависимость изображается на сетевом графике пунктирной стрелкой.

Каждая работа в сетевом графике имеет свою продолжительность, рассчитанную на основе подлежащих к выполнению объёмов работ. Пройдя последовательно по цепочке работ и зависимостей от исходного события к завершающему, можно подсчитать общую продолжительность работ в каждой цепочке.

Путь - это непрерывная последовательность работ в сетевом графике. Длина искомого пути по времени определяется суммой продолжительности составляющих этот путь работ.

Кодировка работ на графике соответствует последовательности работ по времени, т.е. направление работы может показываться только от меньшего к большему номеру.