Арендные платежи в сфере муниципального управления

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1. Управление муниципальной собственностью и арендные отношения по поводу муниципального имущества: теория и практика

1.1 Институт муниципальной собственности как экономическая основа местного самоуправления

1.2 Управление и распоряжение муниципальным имуществом

1.3 Аренда как способ управления муниципальным имуществом

2. Анализ существующих подходов к оценке арендных платежей в сфере муниципального имущества

2.1 Международный опыт управления муниципальным имуществом

2.2 Сравнительный анализ российских методик расчета арендной платы за муниципальное имущество

2.3 Сравнительный анализ методик расчета арендной платы за муниципальное имущество в Пермском крае

3. Методика расчета размера платежа при передаче в аренду муниципального имущества города Пермь

3.1 Обоснование разработки новой методики

3.2 Методика расчета размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности г. Перми

3.3 Апробация методики расчета размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности города Перми

Заключение

Приложения

аренда муниципальный имущество самоуправление



Введение

Вопросы аренды муниципального имущества являются одними из наиболее актуальных в сфере муниципального управления. Муниципалитетам предоставлена практически полная свобода в установлении своей имущественной политики, поэтому их подходы к определению размера арендной платы весьма разнообразны. Муниципалитеты используют рыночную оценку стоимости имущества, привлекают независимых экспертов, а разработанные методики, в свою очередь, устаревают и теряют свое функциональное предназначение.

Действующие методики расчета размера арендных платежей за муниципальное имущество имеют коэффициентный характер, являются трудоемкими для расчета, субъективными и, зачастую, финансово необоснованными. Это приводит к таким отрицательным последствиям как судебные разбирательства, неоправданный рост размера арендной платы, разорение некоторых предпринимателей, увеличение цен на продукты и лишение городских районов магазинов шаговой доступности. Таким образом, можем сделать вывод о том, что вопросы формирования эффективной методики, определяющей размер арендной платы за муниципальное имущество, весьма актуальны.

Проблема исследования состоит в отсутствии механизма, который позволяет оптимизировать процесс передачи муниципального имущества в аренду и достигать максимальной выгоды для муниципалитета.

В рамках исследования была выдвинута гипотеза - существующие методики расчета арендных платежей за муниципальное имущество имеют значительные недостатки.

Объектом исследования являются арендные отношения.

Предметом исследования являются методики расчета арендных платежей за муниципальное имущество.

Целью магистерской диссертации является разработка методики расчета базового размера арендной платы за использование муниципального имущества.

Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:

· изучить содержание понятия муниципальной собственности, основные категории, теоретические и организационные основы муниципальной собственности;

· рассмотреть способы управления муниципальным имуществом;

· определить содержание арендных отношений;

· сделать обзор зарубежного опыта арендных отношений в сфере муниципального имущества;

· провести сравнительный анализ существующих муниципальных методик оценки арендных платежей в РФ;

· провести сравнительный анализ существующих муниципальных методик оценки арендных платежей в Пермском крае;

· выявить положительные и отрицательные стороны существующих методик;

· провести апробацию разработанной методики.

Теоретическая новизна работы состоит в классификации способов управления муниципальным имуществом на основе международного и российского опыта, выявлении достоинств и недостатков существующих муниципальных методик.

В работе были использованы методы полевых исследований, математические и экономические методы, сравнительный анализ.

Практическая значимость работы состоит в формировании новой методики расчета арендных платежей, оптимизирующей арендные отношения в муниципалитетах Пермского края.

Структура работы соответствует ее задачам: она включает три главы, введение, заключение, список литературы и приложения.

В первой главе будут рассмотрены основные теоретические аспекты, касающиеся понятия и функций муниципального имущества, процесса формирования муниципального имущества, а также способов управления и распоряжения муниципальным имуществом. Арендные отношения предполагается рассмотреть как один из способов управления муниципальным имуществом.

Во второй главе планируется проанализировать опыт зарубежных стран в сфере арендных отношений, методики расчета размера арендных платежей в муниципалитетах России и Пермского края, провести сравнительный анализ существующих методик, выявить их положительные и отрицательные характеристики.

В третьей главе будет предложен новый подход к определению размера арендных платежей за муниципальное имущество, проведен расчет стартового размера арендной платы за определенные объекты муниципального имущества города Перми.

Теоретической базой исследования являются монографические работы О.Л. Савранской, С.С. Исуповой, Н.И. Миронова и других авторов, а также нормативно-правовые акты федерального, регионального и местного значения, материалы зарубежной и отечественной периодики, электронные источники данных.

Практической базой исследования послужили материалы финансового отдела управления экспертизы и аналитики аппарата Пермской городской Думы, данные, предоставленные Департаментом имущественных отношений города Перми, зарубежные отчеты о системах управления имуществом в муниципалитетах Европы компании «Делойт».



1. Управление муниципальной собственностью и арендные отношения по поводу муниципального имущества: теория и практика

1.1 Институт муниципальной собственности как экономическая основа местного самоуправления

На федеральном уровне понятие местного самоуправления и, соответственно, понятие муниципальной собственности вводится в Законе Российской Федерации от 06.07.1991 года № 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации». Однако первые упоминания о муниципальной собственности обнаружены в Законе СССР от 06.03.1990 года № 1305-1 «О собственности в СССР» в разделе коллективной собственности, статья 23 «Собственность административно-территориальных образований (коммунальная собственность)». На данный момент оба этих закона утратили силу (4,5).

Среди законодательных актов наполняющих институт муниципальной собственности реальным содержанием можем отметить Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономных округов, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (7).

В Конституции Российской Федерации законодательно закреплялось наличие муниципальной собственности, ее равноправие с прочими формами собственности, а также полномочия по управлению собственностью. Полномочия по управлению муниципальной собственностью были закреплены за органами местного самоуправления.

Федеральный закон от 06.10.2003года №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» - это законодательный акт федерального уровня, который приводит подробный перечень имущества, находящегося в собственности различных типов муниципальных образований. Согласно статье 49 ФЗ № 131-ФЗ «экономическую основу местного самоуправления составляют:

а) находящееся в муниципальной собственности имущество;

б) средства местных бюджетов;

в) имущественные права муниципальных образований» [6, ст.49].

«Муниципальной собственностью считается имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям» [2, ст. 215]. Таким образом, вещный состав и принадлежность к муниципальному образованию являются атрибутами муниципальной собственности. Однако понятия муниципальной собственности и муниципального имущества не тождественны.

Право муниципальной собственности - это элемент абсолютного правоотношения, субъектом права муниципальной собственности, согласно статье 130 Конституции Российской Федерации, является население муниципального образования. «Население имеет закрепленное право на владение, использование и распоряжение муниципальной собственностью» [1, ст.130].

Функции муниципальной собственности:

а) ресурсная база, обеспечивающая выполнение полномочий местного самоуправления;

б) инструмент для решения основных проблем жизнеобеспечения населения, социальных задач, формирования благоприятной городской инфраструктуры;

в) инструмент, оказания услуг населению;

г) прибыль для местного бюджета (30).



Таблица 1

Различия муниципальной и государственной собственности¹

Признак	Государственная собственность	Муниципальная собственность
По субъекту права	«Народ Российской Федерации и органы государственной власти» [2, ст.214]	Население муниципального образования и органы местного самоуправления [2, ст.215]
По объекту права	Любое имущество	«Имущество, по составу соответствующее перечню, предусмотренному федеральным законодательством, а по целевому назначению - перечню вопросов местного значения» [25, стр.10]
По основаниям приобретения и прекращения права собственности	Реквизиция, национализация и международный договор	Реквизиция, национализация и международный договор не предусмотрены
По содержанию	х	Права собственника муниципального муниципальной собственности могут быть ограничены

Имущество государственных предприятий, подлежащих ликвидации, а также объекты государственных и приватизированных предприятий, имеющие социально-культурное назначение, могут быть приняты муниципальным образованием в муниципальную собственность. Кроме того, в муниципальную собственность могут переходить:

а) имущество, предоставляемое в счет погашения долга перед местным бюджетом;

б) имущество, предоставляемое в порядке наследования или дарения от физических и юридических лиц;

в) бесхозяйственные объекты (Девятов, 2010).

Кроме того, муниципалитет может приобретать имущество, при приобретении имущества, права и обязанности от имени муниципальных образований возлагаются на органы местного самоуправления. Не смотря на то, что население муниципальных образований является субъектом права муниципальной собственности, у них отсутствуют полномочия по приобретению (Андрейкин, 2003).

Объекты муниципальной собственности могут быть переданы:

а) во временное пользование;

б) в постоянное пользование.

Передача имущества осуществляется как на возмездной, так и на безвозмездной основе. Контрагентами могут являться как физические, так и юридические лица.

Муниципальная собственность формируется согласно допустимым Гражданским Кодексом способам. Можем подчеркнуть, что существуют и специфические способы формирования муниципальной собственности (2,ст.218).

Существуют две группы способов формирования муниципальной собственности: гражданско-правовые и административные.

«Административный способ формирования муниципальной собственности предполагает проявление воли только одной стороны» - государства (муниципалитета) и реализуется посредством издания соответствующего нормативного акта [15, стр.12].

Гражданско-правовые договоры и сделки - это способ, при котором учитывается воля обеих сторон, что уравнивает органы местного самоуправления и контрагентов (Давлятова, 2008). Гражданско-правовые договоры и сделки могут быть заключены с другими субъектами гражданских прав.

Таблица 2

Способы формирования муниципальной собственности

Общегражданские способы	Пример
первоначальное владение	а) изготовление новой вещи; б) приобретение продукции и доходов, полученных в результате использования имущества (например, продукция и доход, производимые муниципальным унитарным предприятием);
производное владение	а) приобретение имущества у прежнего собственника по договорам купли-продажи, мены и дарения (органы местного самоуправления вправе заключать любые гражданские договоры, приобретая имущество в муниципальную собственность); б) получение имущества в наследство (отчуждение имущества в порядке наследования по завещанию в пользу муниципального образования). в) разновидности общегражданского способа возникновения у муниципалитета производного владения предусмотрены также ст. 226, 233, 237 Гражданского Кодекса РФ.
Специфические способы	Пример
обращение в муниципальную собственность	а) бесхозяйных недвижимых вещей (2, ст. 225); б) находки, от приобретения которой в собственность нашедший отказался (2, ст. 228); в) имущества, которое не может принадлежать лицу (2, ст. 238)
передача объектов государственной собственности в муниципальную собственность	х

Право муниципальной собственности прекращается (2, ст. 235):

а) в случае гибели или уничтожения имущества;

б) при отчуждении имущества другим лицам (приватизация);

в) в случае отказа собственника от права собственности;

г) утраты права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (2, ст.237-241).

Перечень муниципальной собственности поселений и муниципальных районов представлены в приложениях 1 и 2.



1.2 Управление и распоряжение муниципальным имуществом

Ресурсный потенциал муниципального образования, одной из составляющих которого является муниципальный имущественный комплекс, может быть применен для создания условий экономического роста на отдельных территориях.

Муниципалитеты осознают необходимость тщательного планирования вариантов использования муниципальной собственности и эффективного управления ею. Порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью устанавливают представительные органы местного самоуправления исходя из целевого назначения муниципальной собственности. Распределение полномочий между органами местного самоуправления утверждается в Уставе муниципального образования (28).

Оформление права собственности обязательная процедура, только после ее выполнения наступает право владеть, пользоваться и распоряжаться муниципальным имуществом от имени муниципального образования.

Муниципалитет формирует свою имущественную политику в следующем ключе:

а) использовать имущество в качестве инструмента экономического развития территории;

б) использовать имущество по целевому назначению;

в) использовать имущество с извлечением максимальной социальной пользы;

г) поддерживать имущественный комплекс в работоспособном состоянии;

д) приобретать (или создавать) имущество для решения социальных задач.

«Имущественная политика реализуется через местные нормативно-правовые акты» [16, стр.29].

«Имущественные права - это субъективные права участников гражданских правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми имущественными требованиями, которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (товарами, услугами, работами, ценными бумагами, деньгами и др.)» [27].

Имущественными правами являются:

а) правомочие собственника;

б) право хозяйственного ведения;

в) право оперативного управления;

г) сервитуты (вещные права);

д) обязательственные права (как из договорных, так и внедоговорных обязательств);

е) права авторов и изобретателей на вознаграждение за созданные ими произведения (сделанные изобретения);

ж) наследственные права.

Таблица 3

Виды права управления муниципальным имуществом³

Вид права	Основные характеристики
Право оперативного управления	а) Использование имущества строго по целевому назначению; б) узкий объем правомочий; в) регулируется ст. 296 Гражданского Кодекса РФ; г) отсутствие права распоряжаться имуществом; д) при осуществлении предпринимательской деятельности, доходы поступают в самостоятельное распоряжение.
Право хозяйственного ведения	а) для хозяйственной деятельности муниципальных унитарных предприятий; б) владение, пользование и распоряжение осуществляется в соответствии с условиями, предметом и целями деятельности, установленными собственником при передаче имущества предприятию; в) регулируется ст. 294 Гражданского Кодекса РФ; г) право возникает с момента передачи имущества предприятию.

Кроме того, режим хозяйственного ведения может быть установлен по соглашению собственника с муниципальным унитарным предприятием.

В таком соглашении обычно прописаны следующие условия:

а) размер прибыли, которую получает собственник за использование его имущества;

б) форма и порядок контроля за сохранностью и использованием объекта хозяйственного ведения.

Таблица 4

Основные виды правомочий⁴

Вид правомочия	Определение
Правомочие владения	а) юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над имуществом.
Правомочие пользования	а) юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производственного потребления; б) собственником муниципального имущества выступает муниципальное образование, следовательно, мниципальное образование получает всю выгоду от использования муниципальной собственности.
Правомочие распоряжения	а) это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи (продавать, сдавать в аренду, дарить и т.п.).

В соответствии со статьями 124-125 Гражданского Кодекса Российской Федерации от имени муниципального образования, его права осуществляют уполномоченные органы местного самоуправления. Статус данных органов обычно определяют следующие нормативные акты:

а) Устав муниципального образования;

б) Положение о соответствующих органах местного самоуправления и/или регламенты органов.

Право собственности, согласно Гражданскому Кодексу, в ряде случаев может быть ограничено. Кроме того, в ряде случаев имущество может быть принудительно изъято (2, ст.237-241), например:

а) обращение взыскания на имущество по обязательствам;

б) изменение в законодательной базе, которое предусматривает ограничение видов имущества, находящихся в муниципальной собственности;

в) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (может происходить по отношению к муниципальному имуществу при изъятии земельного участка для государственных нужд или по причине ненадлежащего использования земли);

г) выкуп бесхозяйственно-содержимых культурных ценностей.

От имени муниципального образования в рамках гражданского законодательства вправе действовать:

а) органы местного самоуправления;

б) представительный орган и местная администрация.

Законодательная база предполагает, что в случае заключения сделок с объектами собственности, органы местного самоуправления обязаны платить все установленные налоги. Кроме того, учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом, а также не вправе быть учредителем муниципальных предприятий.

Эти положения являются определяющими и вводят ограничения на список лиц, действующих от имени муниципальных образований. Правомочия собственника муниципального имущества не присутствуют в полном объеме ни у представительного органа, ни у местной администрации, ни у структурных подразделений администрации согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Однако не стоит забывать еще об одном органе местного самоуправления - Главе муниципального образования. В соответствии с частью 4 статьи 36 ФЗ № 131-ФЗ «Глава муниципального образования представляет муниципальное образование:

а) в отношениях с гражданами и организациями;

б) в отношениях с органами местного самоуправления иных муниципальных образований;

в) в отношениях с органами государственной власти» [6, ст.36].

Кроме того, Глава муниципального образования имеет право действовать без доверенности от имени муниципального образования. Следовательно, Глава муниципального образования обладает правомочиями действовать от имени муниципального образования в отношении управления муниципальным имуществом. Проблемы могут возникнуть в случае одновременного исполнения Главой городского поселения обязанностей Председателя представительного органа местного самоуправления. В данном случае Глава муниципального образования может издавать только акты по организации деятельности представительного органа муниципального образования (17).

Органы, участвующие в вопросах муниципальной собственности:

а) выборные органы власти и выборные должностные лица;

б) исполнительно - распорядительные органы;

в) контрольные органы.

Выступая от имени населения, как его представители, выборные органы власти и управления выполняют следующие функции:

а) регулируют и контролируют деятельность остальных органов в вопросах муниципальной собственности;

б) имеют полномочия принимать решения о возможных способах распоряжения объектами муниципальной собственности (отчуждение или ликвидация собственности) (Савранская, 2005).

Таким образом, представительные, распорядительные и контрольные функции относятся к полномочиям выборных органов и должностных лиц.

Исполнительно-распорядительные органы выполняют функции управления. Функции распоряжения распределены внутри местной администрации по структурным подразделениям. Однако всю ответственность за реализацию функций управления должна нести администрация муниципального образования.

Полномочия по осуществлению контроля над соблюдением установленного порядка управления и распоряжения муниципальным имуществом возложены на контрольные органы. Иногда на данный орган целесообразно возложить и контроль над состоянием объектов муниципальной собственности. В случае, когда контрольный орган в муниципальном образовании отсутствует, вышеуказанные полномочия обычно осуществляет представительный орган местного самоуправления (Савранская, 2005).

1.3 Аренда как способ управления муниципальным имуществом

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации «договор аренды ? это обязательство, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» [3, ст.606]. Договор аренды является консенсуальным и возмездным.

В заключении договора аренды заинтересованы обе стороны, с одной стороны арендодатель, который желает извлечь прибыль из передачи имущества в аренду, с другой стороны, арендатор, который не имеет возможности приобрести имущество в собственность, но нуждается в нем для ведения хозяйственной деятельности. Данный признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование.



Таблица 5

Отличия договора аренды от прочих договоров⁵

Договор аренды - договор купли-продажи	«Единовременная выплата», покупатель приобретает право собственности.
Договор аренды - договор мены	Каждая из сторон обменивается товарами или вещами.
Договор аренды - договор безвозмездного пользования	Арендодатель получает арендную плату, а по договору безвозмездного пользования, пользование вещью происходит без какой-либо оплаты со стороны арендатора.

Арендатор и арендодатель являются сторонами договора. В роли арендодателя и арендатора могут выступать физические, юридические лица, а также иные субъекты гражданского права. Под юридическими лицами подразумевают коммерческие и некоммерческие организации, государство и муниципальные образования. Также в роли арендатора и арендодателя в некоторых видах аренды могут выступать специальные субъекты.

Согласно статье 608 Гражданского Кодекса Российской Федерации «арендодатель ? это собственник передаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду», а «арендатор ? лицо, заинтересованное в получении имущества для его использования» [3, ст.608]. Закон не предъявляет каких-либо специальных требований к арендатору муниципального имущества.

Арендодателями обычно выступают предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы. В случае закрепления имущества за предприятием на праве хозяйственного ведения, объекты недвижимости могут быть переданы в аренду только с согласия собственника.

Как показывает практика, чаще всего аренда муниципального имущества осуществляется с целью оказания услуг населению на базе муниципального имущественного комплекса, а также для увеличения доходов в местный бюджет.

В аренду могут быть переданы [3, ст.607]:

а) земельные участки;

б) предприятия и другие имущественные комплексы;

в) здания;

г) сооружения;

д) оборудование;

е) транспортные средства;

ж) другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Однако в данном исследовании мы сосредоточим внимание на передаче в аренду зданий, сооружений или площадей в зданиях.

Договор аренды заключается на определенный срок или, если данные о сроке заключения договора отсутствуют, он считается заключенным на неопределенный срок.

Имущество предоставляется арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество может сдаваться в аренду как с относящимися к нему принадлежностями и документами, так и без них.

В обязанности арендатора, в свою очередь, входит:

а) своевременно вносить плату за пользование муниципальным имуществом (3, ст.614);

б) поддерживать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора (3, ст.615).

«Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды» [29]. В случае отсутствия в договоре информации о порядке, условиях и сроках, обычно используют аналогичные показатели, применяемые при аренде имущества в сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть установлена отдельно по каждой из составных частей имущества или общей суммой за все арендуемое имущество. Виды арендной платы:

а) периодические единовременные платежи постоянного размера;

б) установленный процент (доля) от полученных в результате использования арендованного имущества доходов;

в) определенные услуги, предоставляемые арендатором;

г) оплата в счет затрат, повлекших улучшение арендованного имущества (обязательно согласование в договоре аренды).

Стороны могут установить как одну форму арендной платы, так и сочетать указанные формы арендной платы или установить иные формы оплаты аренды.

Изменение размера арендной платы происходит один раз в год, если иное не установлено договором аренды. Однако договор может предусматривать изменение размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором.

Арендатор обязуется использовать переданное в аренду имущество в соответствии с назначением имущества (3, ст.615).

С согласия органов местного самоуправления арендатор имеет право:

а) сдать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

б) сдать арендованное имущество в перенаем;

в) предоставить арендованное имущество в безвозмездное пользование;

г) отдать арендные права в залог;

д) внести арендные права в уставный капитал хозяйственных товариществ (в качестве вклада) или в производственный кооператив (в качестве паевого взноса).

В случае перенайма новый арендатор несет ответственность перед арендодателем по договору аренды, во всех остальных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается первый арендатор. Срок договора субаренды не должен превышать срок договора аренды.

В случае не соблюдения арендатором условий договора, нарушения сроков или использовании имущества не по назначению, органы местного самоуправления имеют право на расторжение договора аренды и возмещение убытков.

Капитальный ремонт помещений, переданных в аренду, должен производиться за счет средств органов местного самоуправления в срок, указанный в договоре аренды. Кроме того, ремонт должен производиться в случае неотложной необходимости или форс-мажора.

Если органы местного самоуправления нарушают обязанности по производству капитального ремонта, то арендатор вправе:

а) проводить капитальный ремонт самостоятельно и затем в судебном порядке взыскать с арендодателя стоимость ремонта или включить ее в арендную плату;

б) потребовать снижения размера арендной платы на стоимость капитального ремонта;

в) потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Арендатор, в свою очередь, обязуется:

а) поддерживать исправное состояние имущества;

б) своевременно производить текущий ремонт имущества;

в) нести расходы на содержание имущества.

Основанием для изменения или расторжения договора аренды может служить переход права собственности на имущество другому лицу.

Кроме того, договор может быть расторгнут по требованию сторон, условия досрочного прекращения договора прописаны в самом договоре аренды. Если органы местного самоуправления являются инициатором досрочного расторжения договора аренды, то они должны заблаговременно направить арендатору письменное предупреждение о необходимости досрочного исполнения им обязательства в разумный срок.

Ниже описаны случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

а) непредоставление органами местного самоуправления имущества в пользование арендатору, либо препятствие надлежащему использованию имуществом;

б) сокрытие органами местного самоуправления недостатков арендованного имущества, препятствующих использованию имущества по назначению;

в) невыполнение или ненадлежащее выполнение органами местного самоуправления условий договора аренды,

г) отказ от выполнения обязательств по капитальному ремонту имущества;

д) имущество по форс-мажорным обстоятельствам окажется в не пригодном для использования состоянии.

В договоре аренды должны быть указаны данные, дающие полную характеристику имуществу, подлежащему передаче в аренду.

Форма договора аренды и его государственная регистрация закреплены статьей 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации:

а) договор аренды на срок более года и/или договор аренды, заключенный с юридическим лицом (срок договора не имеет значения) должен быть заключен в письменной форме;

б) договор аренды недвижимого имущества должен пройти процедуру государственной регистрации;

в) договор аренды имущества, в котором предусматривается возможность перехода права собственности на имущество к арендатору (3, ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи имущества (3, ст. 434).

Далее нами будут рассмотрены цели системы управления муниципальным имуществом:

а) решение общественных задач муниципалитета;

б) прибыль для бюджета муниципалитета.

Арендная плата - это неналоговый доход муниципалитета, поэтому в районах с высокой стоимостью недвижимости она составляет существенную долю муниципального бюджета. Льготы по арендной плате для решения социальных задач могут быть введены, например, для стимулирования малого и среднего предпринимательства, детских учреждений, культурно-просветительских, спортивных организаций. Поэтому размер арендной платы - один из существенных условий договора.

Согласно статье 654 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать определенный и согласованный сторонами размер арендной платы, если размер отсутствует или не согласован, то договор аренды считается незаключенным. Установленный в договоре аренды размер арендной включает плату за пользование земельным участком, на котором здание или сооружение расположено.

Зачастую, плата за аренду здания или сооружения устанавливается на единицу площади здания (1м²), но возможно и определение арендной платы исходя из фактического размера переданного арендатору имущества.

В соответствии с действующим законодательством при определении размера арендной платы обязательно привлекать независимого оценщика, поскольку заключение договора аренды - сделка с муниципальным имуществом. Арендная плата определяется независимым оценщиком как процент от рыночной стоимости объекта недвижимости. Кроме того, оценщик сравнивает ставку арендной платы по искомому объекту со ставками аренды аналогичных объектов, ориентируясь на рынок в целом.

Муниципалитет, как собственник имущества, стремится сокращать риски, связанные с утратой принадлежащей ему собственности. Следовательно, муниципалитет обязан застраховать принадлежащие ему помещения от огня и иных опасностей (наводнения, землетрясения и прочих природных катаклизмов).

Разумный собственник также будет поддерживать помещения в привлекательном состоянии для пользователей, то есть регулярно проводить текущий и капитальный ремонт. Любой ремонт - это улучшение объекта недвижимости, однако в России не много муниципалитетов, которые реализуют улучшения за свой счет.

Гражданское законодательство предусматривает возможность произведения улучшений силами арендатора, однако данная процедура производится с согласия собственника и может служить поводом для изменения размера арендной платы в зачет стоимости улучшений. Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества будут являться его собственностью. В случае, когда улучшения неотделимы без вреда для имущества, арендатор может потребовать возмещение стоимости этих улучшений после окончания договора аренды.

Не подлежит возмещению сумма улучшений в случае отсутствия согласия арендодателя на производство данных улучшений. Улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Таким образом, помещения, переданные в аренду в системе управления муниципальной недвижимостью, можем разделить на два вида:

а) помещения коммерческой аренды, целью которой служит пополнение бюджета муниципалитета;

б) помещения льготной аренды для решения социальных задач. Управление арендой - существенный инструмент муниципального управления.

На основе опыта прошлых лет также было отмечено, что привлечение частных предприятий к управлению муниципальным имуществом целесообразно осуществлять на конкурсной основе. Согласно федеральному законодательству при передаче помещений в аренду или доверительное управление конкурс не обязателен. Однако конкурсный порядок передачи помещений в аренду уже активно применяется в Москве и Санкт-Петербурге.

Конкурс на передачу помещений в аренду обычно проводят по критерию максимальной цены аренды, предложенной участником. Конкурс может быть проведен в закрытой форме, в случае передачи в аренду помещений с ограничениями по видам использования.



2. Анализ существующих подходов к оценке арендных платежей в сфере муниципального имущества

2.1 Международный опыт управления муниципальным имуществом

Политика в управлении муниципальным движимым и недвижимым имуществом в США направлена на регулирование использования имущества, приватизацию, оценку критериев, для создания и координации государственного частного партнерства с целью развития и модернизации системы управления имуществом (33).

Как и в России, Совет по управлению имуществом при осуществлении своих полномочий имеет право приобретать, извлекать выгоду и отчуждать имеющееся в распоряжении имущество. Совет является хранителем (держателем) движимого и недвижимого имущества муниципалитета и отвечает за его управление. Также Совет обязан использовать движимое и недвижимое имущество, находящееся в его собственности для общественных целей или в интересах общественности (20).

Движимое имущество муниципалитета состоит из:

а) автотранспорт;

б) оборудование;

в) мебель;

г) инструменты.

Недвижимое имущество:

а) земля;

б) полезные ископаемые;

в) здания.

Движимое и недвижимое имущество может отчуждаться посредством:

а) проведение тендера;

б) проведение аукциона;

в) дотации;

г) лизинг (аренда).

Процедура тендера сопровождается публичным уведомлением, которое размещается на общественной доске Совета и публикуется в местной газете. Участники тендера будут приглашены к участию в торгах в течение определенного времени. Все особенности тендера, дата и время закрытия тендера указаны в уведомлении. Также в уведомлении имеется информация о чиновнике, отвечающем за проведение и его контактные номера. Тендер регулируют нормативно-правовые акты муниципалитета (31).

Объекты, которые могут быть проданы на тендере:

а) земля;

б) с/х объекты;

в) строения.

Ниже приведены возможные участники контракта:

а) общественные организации;

б) частные компании;

в) работники;

г) бизнес организации.

Тендер не может проводиться в случае оценочной стоимости имущества менее 50 тысяч долларов. Любой тендер, который не обеспечен полной информацией, проведен или подписан с нарушениями, может быть опротестован. Информация должна быть размещена не позднее 14 дней до окончания торгов (Sutter, 1999).

По завершению составления тендерной документации, участники тендера должны предоставить письменное подтверждение их финансового положения, которое удостоверяет наличие всех необходимых для заключения сделки ресурсов. Обычно это делается только тогда, когда есть обоснованные сомнения, что участник тендера не имеет необходимых ресурсов. Финансовое положение будет принято во внимание и в случае судебных разбирательств (31).

До аукциона составляется каталог всех объектов, которые будут продаваться на аукционе. Данный каталог должен быть составлен Департаментом финансовых услуг. Совет назначает аукциониста, который обязуется нести ответственность за контроль всех товаров до аукциона, читать условия продажи для всех потенциальных покупателей и убедиться, что потенциальные покупатели придерживаются условий продажи, а в дальнейшем следить за тем, что все покупатели являются зарегистрированными и что им присвоены номера.

Если аукцион проводится по льготной (преференциальной) стратегии, то аукцион делится на две сессии: исключающую и включающую.

Исключающая сессия: Участвуют все ранее непрошедшие отбор участники. Все объекты должны быть проданы не менее чем по закрепленной цене. Если таковая цена не определена, то аукцион закрывается по наибольшей предложенной цене.

Включающая сессия: В данном случае участники прошедшие отбор и исключенные комбинируются. Все объекты должны быть проданы не менее чем по закрепленной цене. Если таковая цена не определена, то аукцион закрывается по наибольшей предложенной цене (31).

Так с аукциона могут быть проданы:

а) транспорт;

б) оборудование;

в) инструменты или запчасти (например избыточные или металлолом);

г) мебель.

Любое имущество Совета может быть передано в любое учреждение или организацию, если это не запрещает законодательство.

Кроме того, Совет ежегодно определяет список доступных объектов и цен на них, а также определяет, могут ли они быть проданы или сданы в аренду посредством конкурса или аукциона (23).

Все заявки для приобретения, продажи муниципального недвижимого имущества должны быть рассмотрены в соответствии с действующим законодательством и текущей политикой.

Аренда должна быть реализована ??на основе открытого конкурса, аукциона или запроса предложения. Самое высокое предложение будет принято при условии, что все требования тендерной заявки соблюдены. Также в случае примерно равных предложений, будут приняты во внимание частности, например, возможность совершенствования имущества в процессе аренды. Или в случае социальной значимости для развития города, может быть принято не самое высокое предложение цены. Однако принятие такого решения должно быть полностью обосновано и зарегистрировано в протоколе заседания (23).

Если обстоятельства требуют, то независимым оценщиком должна быть определена рыночная стоимость имущества.

Недвижимое имущество Совета должно быть проверено с определенной периодичностью с целью обеспечения соответствия условиями договора купли-продажи/аренды.

Условия аренды:

а) заявление будет рассмотрено в том случае, если заявитель в письменном виде выразил согласие нести некоторые непредвиденные расходы, касательно арендуемого имущества, например, правовые, ре-зонирование и прочие;

б) следующие депозиты применяются в процессе передачи в аренду:

1) депозит в размере 2-х арендных платежей - для коммерческой аренды;

2) депозит в размере 1-го арендного платежа - для жилых помещений и общественных услуг;

3) без депозита - аренда парков, садов, кроме коммерческой аренды парковки;

в) имущество не должно быть передано в субаренду без предварительного согласования Совета;

г) владелец фиксированного недвижимого имущества, который арендует прилегающее муниципальное недвижимое имущество, может передать право аренды своему правопреемнику до конца срока аренды по мере необходимости на тех же условиях и / или с дополнительными условиями;

д) аренда должна возрастать ежегодно в процентах;

е) арендатор несет ответственность за оплату тарифов и прочие услуги при подписании акта передачи имущества в аренду;

ж) использование имущества согласно регламентированным целям использования;

з) чиновники из совета имеют право на въезд/осмотр недвижимого имущество;.

и) арендатор обязуется поддерживать текущее техническое состояние объекта;

к) улучшения, предоставляемые арендатором, которые Совет желает сохранить, должны перейти арендодателю на безвозмездной основе (Chakraborty, 2006).

Размер арендной платы может быть определен с помощью различных методов. Некоторые здания имеют высокое историческое значение, поэтому размер арендной платы в данных случаях будет носить лишь ориентировочный характер, поскольку реальная стоимость будет значительно выше. В отраслях претерпевающих частые изменения оценка размера аренды потребует более частого пересмотра. В дополнение к существующим методам сравнительной оценки, в США используются методы денежных потоков, анализ реальных опционов и прочие соответствующие законодательству (Sutter, 1999).

В Южноафриканской Республике у муниципалитетов существуют специальные правила передачи активов в аренду. Существуют три типа периодов передачи в аренду:

а) один месяц и менее одного месяца;

б) более месяца, но до трех лет;

в) более трех лет.

Аренда менее одного месяца («случайная» аренда) и аренда более одного месяца, но менее трех лет (краткосрочная аренда) должна быть одобрена бухгалтером. Долгосрочная аренда должна быть одобрена Советом (Rivenbark, 2003).

Размер арендной платы должен соответствовать рыночному уровню или снижаться по причине низкого спроса. Кроме того, размер арендной платы должен пересматриваться регулярно, с целью соответствия рыночным условиям. Совет может передать имущество в аренду с целью его стратегического развития. Все области применения арендуемого имущества должны соответствовать политике муниципалитета и текущему законодательству (McFarlend, 1964).

Кроме того, отмечаем, что размер арендной платы зависит от типа арендатора:

а) если имущество будет передано в аренду национальному или местному департаменту, местной политической партии или другой властной организации с целью исполнения каких-либо специфическое задач, то в этом случае будут использованы специальные условия аренды;

б) в прочих случаях имущество передается в аренду по максимальной предложенной стоимости отрытого тендера;

в) в случае продажи/аренды имущества независимому девелоперу, целью которого является необходимое усовершенствование и который принимает во внимание муниципальные социально-экономические цели, то имущество оценивается по рыночной стоимости;

г) для малоимущих и впервые претендующих на имущество, цена устанавливается ниже рыночной стоимости;

д) если аукцион или тендерный процесс по каким-либо причинам не может состояться, или не были поданы заявки на участие в тендере, то имущество будет выставлено по «пре-детерминированной» (предопределенной) цене, близкой к рыночной;

е) для людей, работающих на муниципалитет, целью которых является имущество для проживания и также для инвесторов, вкладывающих в развитие муниципальной промышленной зоны, стоимость имущества определяется на основании решения Совета (Rivenbark, 2003).

Недвижимое имущество в ЮАР подразделяется на два типа: жизнеспособное и нежизнеспособное. Жизнеспособное - это то, которое может быть модернизировано, может функционировать, как отдельный объект и быть занесен в Реестр. Нежизнеспособное имущество - это то, которое является частью городской постройки или физической конструкции, не может быть усовершенствовано или не может функционировать, как самостоятельный объект и может быть передано в аренду только владельцу прилегающего имущества с целью расширения (Rivenbark, 2003).

Граждане Южно-африканской республики согласно Конституции, принятой в 1996 году, будут удостоены преференции в случае передачи жизнеспособного имущества в аренду. Совет может по своему усмотрению, как ограничивать число лотов на тендер, так и устранять нежелательные предложения.

Нежизнеспособное имущество должно передаваться в аренду по его справедливой рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Однако в случае использования в сельскохозяйственных целях, размер аренды устанавливается тарифом, который утвержден Советом. Кроме того, совет утверждает тарифы для социально-ориентированных организаций, политических объединений, спортивных федераций (Rivenbark, 2003).

Что касается европейского опыта управления муниципальным имуществом, то среднестатистический портфель имущества европейского муниципалитета состоит из двух или трех тысяч единиц (объектов). Общеизвестно, что муниципалитет обеспечивает имуществом образование, спорт, рекреацию, культуру, здоровье и прочие гражданские потребности. Существует не много стран, где муниципалитеты имели бы коммерческие помещения в имуществе. В настоящее время около 25% крупных европейских городов в состоянии предоставить точные данные о размере и стоимости их портфелей недвижимости. Аутсорсинг и централизация управления имуществом на данный момент наиболее актуальные тенденции. В таких городах как Париж, Роттердам и Бордо были проведены программы по увеличению профессионализма в процессе управления недвижимостью. В Нидерландах и Бельгии муниципалитеты отказались от владения «социальным» имуществом и передали его нуждающимся слоям населения (21).

Датские муниципалитеты имеют большой объем разного рода имущества. Большая часть этой собственности была построена в семидесятые годы девятнадцатого столетия и, откровенно говоря, весьма устарела по функционалу. Однако данное имущество весьма выгодно расположено в центральной части городов. Осознав критичность данной ситуации, муниципальные власти предприняли ряд шагов, таких как кооперация с девелоперами и инвесторами, таким образом, в Дании сейчас процветает государственное частное партнерство (32).

В городе Антверпен (Бельгия) число помещений муниципального имущества насчитывает 1200 единиц, из них 64,588 квадратных метров - под офисами, 239,288 квадратных метров - под учреждениями культуры, молодежной политики и спорта, 26,323 квадратных метров - под частными детскими садами. На сегодняшний день политика Антверпена направлена не на передачу имущества в аренду, а на приобретение устаревшего имущества и его модернизацию. Инвесторы автоматически более заинтересованы в месте, которое было усовершенствовано (32).



2.2 Сравнительный анализ российских методик расчета арендной платы за муниципальное имущество

В первую очередь необходимо обосновать причины выбора городов для сравнительного анализа существующих методик. Очевидно, что Екатеринбург был выбран как основной конкурент Перми на Урале и как представитель соседнего Уральского федерального округа. Город Красноярск был выбран как представитель другого, не соседствующего с нами (Сибирского) федерального округа. Город Киров был выбран как представитель нашего Приволжского федерального округа, но он интересен для анализа как дотационный регион, доля межбюджетных трансфертов в котором составляет порядка 30% ежегодно.

Красноярск

Решение Красноярского городского Совета депутатов «Об аренде муниципального имущества города Красноярска» и методика определения размера арендной платы приняты сравнительно недавно, а именно 11 октября 2012 года. Настоящее решение вступило в силу с 1 января 2013 года, и некоторые пункты решения действуют до 1 июля 2015 года. Решение подписано председателем Красноярского городского Совета депутатов В.Ф.Чащиным и Главой города Красноярска Э.Ш. Акбулатовым.

Положение об аренде муниципального имущества города Красноярска разработано в соответствии:

а) Гражданским кодексом Российской Федерации;

б) Федеральным законом от 06.10.2006 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

в) Федеральным законом от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (13).

Кроме того, во внимание принимаются и иные федеральные законы, а также правовые акты города Красноярска.

Решение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов нежилого фонда принимается уполномоченным органом или Главой города Красноярска. Имущество может быть передано в аренду без проведения торгов, посредством предоставления муниципальной преференции. Решение о предоставлении преференции принимает уполномоченная комиссия.

При заключении договора аренды, арендатор обязуется за счет собственных средств:

а) сохранить текущее состояние объекта и использовать его в соответствие с техническими требованиями и санитарными нормативами;

б) нести эксплуатационные расходы по содержанию арендованного имущества и мест общего пользования;

в) осуществлять за счет собственных средств текущий ремонт;.

г) в течение месяца со дня подписания договора аренды застраховать имущество в пользу арендодателя от гибели, порчи, повреждения и прочих рисков;

д) выполнять противопожарные мероприятия;

е) не передавать имущество в субаренду без согласования с арендодателем;

ж) подписать акт приема-передачи в течение 20 дней со дня заключения договора аренды;

При заключении договора аренды, арендатор имеет право за счет собственных средств проводить капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию и техническое перевооружение с согласия арендатора и при условии, что стоимость всех отделимых и неотделимых улучшений не будет возмещена, а улучшения переходят в собственность арендодателя (13).