Арендные платежи в сфере муниципального управления

Если договор аренды нежилого фонда города Красноярска заключается без проведения торгов, то ставка арендной платы утверждается согласно методике расчета, утвержденной решением Красноярского городского Совета депутатов. Арендная плата выплачивается раз в месяц, в период установленный договором аренды. При заключении договора аренды с проведением торгов, размер арендной платы устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды. В последующие годы, в случае передачи имущества в аренду на несколько лет, размер арендной платы корректируется на сводный индекс потребительских цен по Красноярскому краю за календарный год.

Арендная плата не включает в себя эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, плату за земельный участок, на котором расположено имущество, и налог на добавленную стоимость. Обычно размер платы за пользование земельным участком определяется пропорционально площади арендуемой на данном земельном участке (13).

Арендодатель, в свою очередь, ведет учет объектов муниципального имущества, переданного в аренду, договоров аренды, контролирует соблюдение условий и сроков договора аренды.

Расчет арендной платы за пользование объектами нежилого фонда осуществляется на основе размера базовой ставки арендной платы.

Таблица 6

Размер базовой ставки арендной платы 2013-2015гг

Период	Базовая ставка арендной платы
01.01.2013-31.12.2013	1 380 руб. за 1 кв.м. в месяц
01.01.2014-31.12.2014	1 840 руб. за 1 кв.м. в месяц
01.01.2015-31.12.2015	2 300 руб. за 1 кв.м. в месяц

Ежемесячный размер арендной платы определяется по следующей формуле:

, (1)

где: С_а - базовая ставка арендной платы;

S - площадь, занимаемая объектом нежилого фонда;

К_в - коэффициент вида объекта;

К_то - коэффициент технического обустройства объекта;

К_и - коэффициент износа объекта;

К_т - коэффициент территориальности;

К_функ - коэффициент функционального использования;

К_с - коэффициент социальной значимости.

Таблица 7

Сводная таблица коэффициентов и их значений⁷

Название коэффициента	Особые сведения	Возможный расчет (значения)
Са	Базовая ставка арендной платы	[1 380 - 2 300]
S	Площадь, занимаемая объектом нежилого фонда	х
Кв	Коэффициент, учитывающий вид объекта нежилого фонда	помещения на 1 этаже - 1,0; помещения расположенные выше первого этажа - 0,87; отдельно стоящие здания - 0,8; помещения, расположенные в цокольном этаже здания - 0,74; подвальные помещения, чердаки - 0,51.
Кто	Коэффициент, учитывающий техническое обустройство объекта нежилого фонда	отапливаемые - 1,0; не отапливаемые - 0,77; прочие - 1,0.
Ки	Коэффициент, учитывающий степень износа объекта нежилого фонда, определяется при заключении договора аренды и не изменяется в течение его срока действия.	объекты со сроком эксплуатации с момента ввода в эксплуатацию не более 3 лет - 1,0; объекты со сроком эксплуатации с момента ввода в эксплуатацию [3-10] лет - 0,78; объекты со сроком эксплуатации с момента ввода в эксплуатацию более 10 лет - 0,56.
Кт	Коэффициент территориальности	28 разновидностей территориальных зон с диапазоном значений [0,4-1,0]
Кфунк	Коэффициент, функционального использования объекта нежилого фонда	торговое - 1,0; административное- 0,54; производственно-складское -0,22; социально-культурное, спортивно-оздоровительное, медицинские услуги - 0,65; гаражи - 0,15; общественное питание - 0,87; прочие услуги - 0,29.
Кс	Коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора. Применяется только к арендаторам - субъектам малого и среднего бизнеса, социально ориентированным некоммерческим организациям, политическим партиям. Применение осуществляется на основании выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП.	32 разновидности экономической деятельности (общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001, принятый Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 года №454-ст) с диапазоном значений [ 0,042- 0,8]

Киров

В городе Кирове методика по расчету арендной платы за муниципальное имущество принята 25 августа 2004 года решением Кировской городской думы. Однако решение совсем недавно обновлялось. Решением № 46/11 от 24 ноября 2010 года в методику были внесены некоторые изменения. Но внесенные изменения, как и прежде, соответствуют Федеральному закону от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и статье 22 Устава муниципального образования «город Киров» (10).

Согласно вышеуказанной методике арендная плата определяется исходя из следующей формулы:

, (2)

где: Ап - годовая арендная плата с учетом НДС;

Пзу - плата за пользование земельным участком, рассчитывается по методике, принятой постановлением Правительства Кировской области от 4 мая 2008 года № 130/149;

А - арендная плата за помещение (здание, сооружение), определяется по 2 вариантам:

1) , (3)

где: А_min - минимальный размер годовой арендной платы, утвержденный постановлением администрации города Кирова;

S - площадь помещения (здания, строения);

2) , (4)

где: С_с - стоимость строительства 1 кв.м. общей площади жилых домов, утвержденная постановлением администрации города Кирова, рассчитанная по данным Регионального центра ценообразования;

К_из - коэффициент износа;

К_м - коэффициент вида строительного материала;

К_т - коэффициент типа строения;

К_нж - коэффициент качества нежилого помещения, представляет собой сумму коэффициентов , где К1 - размещение помещения, К2 - степень технического обустройства помещения;

К_о - коэффициент общих площадей;

К_са - коэффициент субаренды;

К_д - коэффициент деятельности;

К_п - коэффициент понижения (повышения);

К_з - коэффициент ценовой зоны;

S - общая площадь нежилого помещения, сдаваемого в аренду.

Таблица 8

Сводная таблица коэффициентов и их значений⁸

Название коэффициента	Особые сведения	Возможный расчет (значения)
Киз	Устанавливается по данным органов технической инвентаризации, изменение производится с 1 января отчетного года	В случае, если Киз<0,1, то применяется Киз=0,1
Км	Устанавливается в зависимости от вида строительного материала основных конструктивных элементов здания (сооружения)	Кирпич, бетон, ж/б, шлакоблоки - 1,2; Деревянно-кирпичный - 0,8; Дерево - 0,6; Прочее - 1.
Кт	Устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначения здания (сооружения)	Производственное, складское (не отапливаемое) - 0,3; Производственное, складское (отапливаемое) - 0,5; Административное, торговое - 1,0; Прочее - 0,8.
Кнж	К1+К2 где: К1 - коэффициент размещения помещения; К2 - степень технического благоустройства помещения.	К1: В отдельно стоящем здании - 0,7; Надземная (встроенная-пристроенная) часть строения - 0,45; Чердачное помещение - 0,25; Цокольный этаж - 0,35; Подвальное помещение - 0,2; К2: Наличие водопровода, канализации, ГВС, центрального отопления - 0,2. При отсутствии одного из показателей, коэффициент снижается по 0,05 по каждому показателю.
Ко	Устанавливается в случае передачи в аренду помещения нескольким арендаторам или если они совместно используют общие площади (коридоры, лестницы)	где: Sо - общая площадь всех помещений в здании; Sap - площадь всех помещений в здании передаваемых арендаторам. Если 1 арендатор Ko=1
Кса	Устанавливается в случае передачи части помещения в субаренду	Где Sса -площадь передаваемая в субаренду; S - общая площадь помещений, переданных в аренду
Кд	Устанавливается в зависимости от основного вида деятельности арендатора (согласно коду ОКВЭД, учету ЕГРПО) с учетом назначения использования помещения. Льготный коэффициент вида деятельности может быть установлен отдельным решением Кировской городской Думы	[0,2 - 2,0] Max - биржевая, банковская, нотариальная деятельность, игорный бизнес, гостиницы - 2,0; Min - при использовании помещения общероссийскими общественными организациями инвалидов - 0,2.
Кп	Может быть применен по решению комиссии по использованию муниципальной собственности. Обязательное условие - отсутствие задолженности по платежам в бюджет муниципального образования за аренду муниципального имущества и коммунальным платежам.	на период до полного погашения стоимости выполненных арендатором работ по капитальному ремонту и реконструкции объектов недвижимого имущества, переданных в аренду; на период до полного погашения стоимости работ по устранению недостатков сданного в аренду имущества (недостатки препятствуют использованию, не были заранее известны, не были обнаружены во время осмотра при заключении договора или передаче имущества в аренду); на период проведения собственником работ по реконструкции или капитальному ремонту имущества, полностью препятствующих пользованию им; в иных случаях, установленных решениями Кировской городской Думы.
Кз	Устанавливается в соответствии с ценовым зонированием территории муниципального образования город Киров (решением Кировской городской Думы от 06.12.2000 N 49/17). При расчете арендной платы за имущество, расположенное за границами указанных ценовых зон, применяется коэффициент равный 1,0.	Номер ценовой зоны 1 - 1,0; Номер ценовой зоны 2 - 1,1; Номер ценовой зоны 3 - 1,2; Номер ценовой зоны 4 - 1,3; Номер ценовой зоны 5 - 1,4; Номер ценовой зоны 6 - 1,5; Номер ценовой зоны 7 - 1,6; Номер ценовой зоны 8 - 1,7; Номер ценовой зоны 9 - 1,8; Номер ценовой зоны 10 - 1,9; Номер ценовой зоны 11 - 2,0; Номер ценовой зоны 12 - 2,1.

Пермь

Решение «Об утверждении положения об аренде муниципального имущества города Перми» было принято 28 мая 2002 года Пермской городской Думой. Последние изменения и дополнения были внесены 26 января 2010 года. Положение разработано в соответствие со следующими документами:

а) Гражданским кодексом Российской Федерации;

б) Федеральным законом от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

в) Федеральным законом от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции»;

г) Уставом города Перми (8).

На территории Перми установлены единые принципы передачи в аренду муниципального имущества, за исключением жилых помещений и земельных участков. Арендодателем чаще всего выступает Департамент имущественных отношений Администрации города Перми. В аренду может быть передано только имущество, находящееся в муниципальной собственности и включенное в реестр муниципальной собственности и муниципальный арендный фонд. Одной из особенностей является размещение информации о невостребованных объектах для передачи в аренду в печатном средстве массовой информации «Официальный бюллетень органов местного самоуправления муниципального образования город Пермь» (8).

Имущество может быть передано в аренду следующими способами:

а) целевым назначением (ст.17.1 и п.4 ст.53 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции»),

б) по результатам аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества.

в) по результатам конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества (8).

Конкурс и аукцион отличаются друг от друга тем, что приобретателем права на заключение договора аренды муниципального имущества в первом случае становится соискатель, предложивший лучшие условия, а во втором предложивший на торгах наибольший размер арендной платы.

Арендная плата устанавливается в денежной форме, не включает плату за коммунальные услуги, а также налог на добавленную стоимость.

Порядок определения арендной платы при передаче имущества во временное владение и пользование:

1) базовая ставка арендной платы составляет 2500 руб./кв. м в год и установлена п. 2.2 решения Пермской городской Думы от 28.11.2006 N 300.

2) арендная плата рассчитывается по формуле:

, (5)

где: А_пл - арендная плата за объект (руб./год.) без учета налога на добавленную стоимость (НДС);

А_б - годовая базовая ставка арендной платы за один квадратный метр площади объекта в год;

П_а - площадь объекта (кв. м);

К_сз - коэффициент социальной значимости;

К_з - коэффициент территориальной зоны;

К_т - коэффициент типа объекта;

Км - коэффициент учета материала стен;

Кс - коэффициент состояния объекта;

К_сс - коэффициент скользящего спроса;

К_э - коэффициент учета срока эксплуатации объекта;

К_и - коэффициент инфляции;

К_к - коэффициент качества объекта;

К_зу - коэффициент платы за пользование частью земельного участка, который принимает значение 1,05.

Таблица 9

Сводная таблица коэффициентов и их значений⁹

Название коэффициента	Особые сведения	Возможный расчет (значения)
Ксз	Устанавливается для различных категорий арендаторов	торговля вино-водочной и табачной продукцией, сауны, ломбарды - 1,5; организации, занимающиеся банковской, биржевой, страховой деятельностью - 2,0; организации, занимающиеся игорным бизнесом - 3,0; прочие - 1,0.
Кз	Устанавливается в зависимости от административного района города и градостроительной зоны города. Объекты вне городской черты Кз=0,1.	Ленинский [0,5-1,5]; Мотвилихинский [0,4-1,0]; Орджоникидзовский [0,2-0,6]; Свердловский [0,3-1,0]; Дзержинский [0,3-1,0]; Кировский [0,2-0,8]; Индустриальный [0,3-1,0]; вне городской черты - 0,1.
Кт	Коэффициент принят решением Пермской городской Думы от 28.11.2006	торговые, офисные (этаж; цоколь) -1,0; торговые, офисные (подвал) - 0,5; торговые, офисные (чердак) - 0,3; прочие (этаж; цоколь) - 0,7; прочие (подвал) - 0,3; прочие (чердак) - 0,2.
Км	х	Материал стен: кирпич - 1,1; панель (железобетон) - 1,0; блочный (шлакоблок, гипсоблок) - 0,9; металлоконструкции с утеплением - 0,8; дерево, металлоконструкции без утепления - 0,5.
Кс	Коэффициент предназначен для более точного учета потребительских качеств объекта. По окончании периода, применения понижающего коэффициента, арендатор обязан предоставить документы подтверждающие его затраты, проектно-сметную документацию.	удовлетворительное (требует текущего ремонта) - 1,0; непригодное (необходим кап.ремонт длительного периода) - 0,2.
Ксс	Коэффициент применяется для объектов (помещений) не ограниченных стенами.	при площади объекта до 20 кв.м. - 1,3; при площади объекта свыше 1000 кв.м. - 0,9; прочие - 1,0.
Кэ	Коэффициент определяется исходя из времени эксплуатации объекта с момента ввода.	Число полных лет эксплуатации объекта с момента ввода [1-20] - 1,0; Число полных лет эксплуатации объекта с момента ввода [21-40] - 0,9; Число полных лет эксплуатации объекта с момента ввода [41-60] - 0,8; Число полных лет эксплуатации объекта с момента ввода более 60 лет - 0,7.
Ки	Прогноз значения индекса, используемого при формировании бюджета, предоставляется финансовым управлением администрации города Перми.	Установлен на 2002 год в размере 1,14 и ежегодно определяется как произведение предыдущего значения коэффициента на сводный индекс роста потребительских цен на все товары и услуги.
Кк	Состоит из коэффициентов размещения объекта (Кк1), коэффициента учета степени благоустройства (Кк2), коэффициент учета высоты потолков (Кк3), коэффициент учета выходы на центральные улицы (Кк4), коэффициент удобства использования (Кк5).	Кк1: 1 этаж - 0,54; 2 этаж и выше - 0,5; цокольный этаж - 0,45; антресоль - 0,4; чердачное помещение - 0,3; подвал 0,2. Кк2: наличие всех видов благоустройства - 0,5; отсутствие всех видов благоустройства - 0,0. В случае отсутствия коэффициент 0,5 умножается на корректировочные коэффициенты: отсутствие энергоснабжения - 0,6; отсутствие центрального отопления - 0,8; отсутствие водоснабжения - 0,5; отсутствие канализации - 0,5. Кк3: свыше 3-х метров - 0,07; [2,6-3] метров - 0,04; менее 2,6 - 0,02. Кк4: до 50 метров - 0,5; [50-100] метров - 0,3; Нет выхода на центральные улицы - 0,1. Кк5: отдельно стоящее здание - 0,35; отдельный выход на центральную улицу, площадь, магистраль - 0,3; отдельный выход на прочую улицу - 0,2; отдельный выход со двора - 0,1; Прочие - 0,01.
Кзу	Исключен решением Пермской городской Думы №72 от 25.03.2008 года	х

Екатеринбург

Решение № 72/48 «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «Город Екатеринбург» принято на 48 заседании Екатеринбургской городской Думы 13 ноября 2007 года. Последние изменения были внесены в ноябре 2012 года. Контроль исполнения принятого решения возложен на постоянную комиссию по муниципальной собственности. Решение подписано Главой Екатеринбурга А.М.Чернецким.

Настоящее положение разработано на основании (9):

а) Гражданского кодекса РФ;

б) Федерального закона от 25.06.2002 года №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;

в) Федерального закона от 06.10.2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

г) Федерального закона от 26.07.2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции»;

д) Федерального закона от 24.07.2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;

е) Приказ ФАС от 10.02.2010 года №67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».

Арендодателем имущества выступает Администрация города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом.

Форму договора аренды разрабатывает и утверждает Департамент, кроме того, если объект носит культурное наследие местного значения, Департамент обязан оформить охранное обязательство арендатора.

Договор аренды заключается по результатам проведения торгов, если иное не установлено Федеральным законом от 26.07.2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Начальная цена при проведении торгов (9):

а) цена права на заключение договора аренды объекта (Решение Екатеринбургской городской Думы от 06.12.2011 года №81/50);

б) размер арендной платы (Решение Екатеринбургской городской Думы от 06.12.2011 года №81/50).

Начальная цена торгов на передачу имущества в аренду устанавливается на основании отчета независимого оценщика в случае поступления в Департамент более одной заявки на один объект от социально ориентированных организаций, например, от ТСЖ, негосударственных образовательных учреждений, общественных объединений. Во всех прочих случаях стартовая цена торгов устанавливается на уровне размера арендной платы.

Все объекты, переданные в аренду, обязательно должны быть застрахованы. Также заключенный договор аренды является основанием для начала оформления прав на земельный участок.

Кроме того, существует перечень имущества, предназначенный для поддержки малого и среднего предпринимательства в городе Екатеринбург. Перечень утверждается постановлением Главы города.

Предоставление имущества в аренду без проведения торгов:

а) запросы направляются индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, которые обладают правом на заключение договора арены муниципального недвижимого имущества без проведения торгов;.

б) они предоставляют Департаменту необходимые сведения и документы;

в) процесс передачи имущества в аренду без торгов определяется регламентом, утвержденным Администрацией города Екатеринбурга;

г) общий срок рассмотрения запроса и прилагаемых к нему документов составляет два месяца с момента подачи запроса в Департамент;

д) арендная плата рассчитывается Департаментом исходя из фактической площади объекта, базовой ставки арендной платы за один квадратный метр, корректировочных коэффициентов.

Порядок пересмотра размера арендной платы указывается либо конкурсной документацией (в случае проведения торгов), либо индексируется ежегодно в сторону увеличения на уровень инфляции (сводный индекс потребительских цен в Свердловской области).

Изменения базовой ставки арендной платы доводится до арендатора через средства массовой информации.

Стоимость коммунальных услуг, эксплуатационные расходы, а также налог на добавленную стоимость не включены в размер арендной платы. Установление льготной арендной платы производится на основании распоряжения начальника Департамента по управлению муниципальным имуществом.

Базовая ставка арендной платы утверждена Постановлением от 02.05. 2012 года № 1769 Администрацией города Екатеринбурга. Размер арендной платы с 01.05.2012 года составляет одна тысяча пятьдесят семь рублей. Корректировочные коэффициенты установлены постановлением Главы города Екатеринбурга № 1007 от 20 марта 2008 года, последние изменения вносились в апреле 2011 года.

Таблица 10

Сводная таблица коэффициентов и их значений

Название коэффициента	Возможный расчет (значения)
Коэффициент учета материала стен	каменные, смешенные - 1,6; деревянные - 1,4.
Коэффициент удобства использования	отдельно стоящий объект - 2,1; наличие отдельного входа в объект - 1,6.
Коэффициент учета степени благоустройства	наличие на объекте всех видов благоустройства (отопление, ГВС, ХВС, освещение, канализация) - 1,0; отсутствие каждого вида из перечисленных видов благоустройства снижает коэффициент на 0,1; наличие в здании мест общего пользования (коридор, туалет, фойе, тамбур) не включенных в объект - 1,3;
Коэффициент учета расположения объекта в здании	подвальное помещение - 0,2; полуподвальное 0,8.
Коэффициент территориального расположения в границах деловой активности Муниципального образования г.Екатеринбург	1) Верх-Исетский район - [1,5-2,5]; 2) Железнодорожный район - [1,5-2,5]; 3) Кировский район - [1,5-2,5]; 4) Ленинский район - [1,5-2,5]; 5) Октябрьский район - [0,5-2,5]; 6) Орджоникидзевский район - [1,1-2,0]; 7) Чкаловский район - [1,2-1,8]; поселки в границах муниципального образования г. Екатеринбург - 0,9; для объектов, расположенных за пределами муниципального образования г. Екатеринбург - 0,9.
Коэффициент учета передачи имущества в субаренду	1,25

Особые случаи (9):

а) для государственных учреждений, деятельность которых обеспечена бюджетными финансами, не применяется коэффициент территориального расположения;

б) для общественных объединений, использующих муниципальные помещения в качестве офиса, применяется корректировочный коэффициент 0,5, коэффициент территориального расположения не применяется;

в) для организаций, предоставляющих услуги питания в муниципальных образовательных учреждениях, применяется корректировочный коэффициент 0,01, коэффициент территориального расположения не применяется;

г) для управляющих компаний и ТСЖ применяется корректировочный коэффициент 0,25, коэффициент территориального расположения не применяется;

д) для негосударственных образовательных учреждений применяется корректировочный коэффициент равный 0,2, коэффициент территориального расположения не применяется;

е) для творческих союзов деятелей культуры, выставочного зала или творческой мастерской корректировочный коэффициент равен 0,1;

ж) для кинотеатров корректировочный коэффициент равен 0,5;

з) для рынков сельскохозяйственной продукции корректировочный коэффициент равен 0,5.



Таблица 11

Сравнительная таблица основных положений методик

Киров	Пермь	Екатеринбург	Красноярск
Коэффициентная методика	Коэффициентная методика	Коэффициентная методика	Коэффициентная методика
Базовая величина - стоимость строительства 1 м2 жилого помещения (региональный центр ценообразования)	Базовая величина - ставка арендной платы в размере 2500 рублей (решение ПГД № 300 от 28.11.2006г.)	Базовая величина - ставка арендной платы в размере 1057 рублей (постановление Администрации города Екатеринбурга № 1769 от 02.05.2012г.)	Базовая величина - базовая ставка арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда (1380 р. - 2013г.; 1840 р. - 2014г.; 2300 р. - 2015г.)
Дата принятия решения 25.08.2004г.	Дата принятия решения 28.05.2002г.	Дата принятия решения 13.11.2007г.	Дата принятия решения 11.10.2012г.
Не включает: оплату за ТО и коммунальные услуги. НДС.	Не включает: коммунальные услуги и НДС	Не включает: стоимость коммунальных услуг, эксплуатационные расходы, НДС.	Не включает: эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, плату за земельный участок, на котором расположено имущество, НДС.
-	Предусматривает передачу имущества в аренду путем целевого назначения, аукцион, конкурс.	Предусматривает передачу имущества в аренду путем проведения торгов, без проведения торгов.	Предусматривает передачу имущества в аренду путем проведения торгов, без проведения торгов, посредством предоставления муниципальной преференции.

Как видно из вышеуказанной таблицы, все методики определения размера арендной платы основаны на утверждении базовой величины арендной платы в муниципалитете и корректировочных коэффициентов. Корректировочные коэффициенты отражают различные качественные характеристики передаваемого в аренду имущества, будь то высота потолков или материал стен. На наш взгляд, наиболее полно составлено Постановление города Екатеринбурга. В нем указаны варианты и процедуры передачи имущества в аренду, также точно определен перечень сведений об арендаторах, необходимых для предоставления имущества в аренду. Кроме того, отличительной чертой постановления является обращение внимания на специфические условия аренды, такие как условия зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, порядок получения согласия на передачу объекта или части объекта в субаренду и прочие.

Из исследуемых нами подходов, самым новым является решение, принятое в Красноярске. Интересно оно тем, что в нем прописаны условия предоставления имущества в аренду посредством муниципальной преференции без проведения торгов. Отличительной особенностью Красноярской методики является расчет размера арендной платы за определенное число часов или дней.

Пермская методика была одной из самых ранних, поэтому она претерпела ряд поправок на протяжении последнего десятка лет. Некоторые коэффициенты были исключены, некоторые изменили диапазон своих значений. Пермская методика характеризуется наиболее полным и сложным набором коэффициентов.

Отличительной особенностью Кировской методики является применение льготных условий для социально-значимых видов экономической деятельности. В случае льготных условий размер арендной платы закрепляется на уровне ежемесячных амортизационных отчислений по имуществу.

Основным недостатком вышеуказанных методик, мы видим отсутствие финансовой обоснованности коэффициентов, непонятно как они были рассчитаны. Кроме того, в части коэффициентов присутствует определенный субъективизм, что вызывает споры, разногласия и судебные разбирательства между арендаторами и арендодателями в лице муниципалитетов.

Таблица 12

Сравнительная таблица основных коэффициентов методик

Киров	Пермь	Екатеринбург	Красноярск
Коэффициент износа	Коэффициент социальной значимости	Коэффициент учета материала стен	Коэффициент, учитывающий вид объекта нежилого фонда
Коэффициент вида строительного материала	Коэффициент территориальной зоны	Коэффициент удобства использования	Коэффициент, учитывающий техническое обустройство объекта нежилого фонда
Коэффициент типа строения	Коэффициент типа Объекта	Коэффициент учета степени благоустройства	Коэффициент, учитывающий степень износа объекта нежилого фонда, определяется при заключении договора аренды и не изменяется в течение его срока действия.
Коэффициент качества нежилого помещения (Кнж=К1+К2, где К1 - размещение помещения, К2 - степень технического обустройства помещения)	Коэффициент учета материала стен	Коэффициент учета расположения объекта в здании	Коэффициент территориальности
Коэффициент общих площадей	Коэффициент состояния Объекта	Коэффициент территориального расположения в границах деловой активности Муниципального образования г.Екатеринбург	Коэффициент, функционального использования объекта нежилого фонда
Коэффициент субаренды	Коэффициент скользящего спроса	Коэффициент учета передачи имущества в субаренду	Коэффициент, учитывающий социально значимые виды деятельности арендатора.
Коэффициент деятельности	Коэффициент учета срока эксплуатации Объекта	х	х
Коэффициент понижения (повышения)	Коэффициент инфляции	х	х
Коэффициент ценовой зоны	Коэффициент качества Объекта: К размещения; К степени благоустройства; К высоты потолков; К выхода на центральные улицы; К удобства пользования.	х	х

Вышеприведенная таблица показывает, что самое большое число коэффициентов характерно для пермской методики. Кроме того, часть коэффициентов объединяет несколько коэффициентов в сумму. В пермской методике инфляция учитывается в коэффициентах, а, например, в Красноярске инфляция уже заложена в базовую ставку арендной платы до 2015 года. Основным недостатком Пермской методики является наличие некоторых субъективных коэффициентов, например, коэффициент состояния имущества, который представлен в двух градациях: удовлетворительное и непригодное. Выходит, что непригодное для передачи в аренду имущество, может быть передано в аренду с учетом корректировки размера арендной платы на определенный коэффициент. Коэффициент скользящего спроса уникален в сравнении с прочими методиками и предназначен для корректировки размера арендной платы за помещения в торговом холле. Конечно, большое число коэффициентов усложняет процедуру расчета, что зачастую приводит к ошибкам и погрешностям.

Отмечаем, что в кировской методике есть коэффициент схожий с коэффициентом скользящего спроса, но он предназначен для корректировки размера арендной платы для нескольких арендаторов, при их совместном использовании общих площадей (коридоры, лестницы). Качество жилого помещения в кировской методике определяется меньшим числом показателей, по сравнению с пермской методикой. Кроме того, отметим присутствие коэффициента понижения, применяемого по решению комиссии для арендаторов, производящих модернизацию (ремонт) арендуемого помещения, что отсутствует в остальных методиках. Также для арендаторов ведущих социально значимую деятельность, размер арендной платы устанавливается на уровне ежемесячной амортизации здания, чего не встречается в прочих методиках, где имеются специальные коэффициенты социальной значимости для корректировки.

Красноярская и Екатеринбургская методики весьма скромны в диапазоне коэффициентов. Однако стоит отметить, что они имеют все коэффициенты, характерные для прочих методик. С другой стороны, отмечаем, что коэффициенты ориентированы в основном на характеристики объекта имущественного фонда, т.е. на материал стен, этажность, благоустройство здания.

2.3 Сравнительный анализ методик расчета арендной платы за муниципальное имущество в Пермском крае

Для сравнительного анализа внутри региона были выбраны два города в Пермском крае: город Березники и город Добрянка. Они интересны для анализа зависимости формирования муниципальных методик расчета арендной платы от утвержденной методики краевого центра. Березники также интересны для рассмотрения, как один из промышленных центров Пермского края (химическая отрасль), а Добрянка как один из нефтедобывающих муниципалитетов.

Березники

Решение «Об утверждении положения об аренде муниципального имущества города Березники» было принято 27 марта 2012 года Березниковской городской Думой. Положение разработано в соответствие со следующими документами (12):

а) Гражданским кодексом Российской Федерации;

б) Федеральным законом от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

в) Федеральным законом от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции»;

г) Уставом муниципального образования город Березники;

д) Положением № 148 «Об управлении имуществом, находящимся в муниципальной собственности г.Березники», утвержденным решением Березниковской городской Думы от 26 марта 2002 года;

е) Положением № 207 «Об управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Березники», утвержденным решением Березниковской городской Думы от 28 июня 2011 года.

Решение о передаче имущества в аренду принимает комиссия по аренде муниципального имущества. Имущество может быть передано в аренду либо по результатам торгов, либо без проведения торгов, в случаях установленных действующим законодательством.

Предусматривается ежегодная индексация арендной платы на среднегодовой индекс потребительских цен в регионе. Кроме того, арендная плата за имущество, может увеличиваться на величину налога на имущество, подлежащего уплате (12).

Методика используется в случаях заключение договора аренды с некоммерческими организациями, а также сроком не более тридцати календарных дней.

Передача муниципального имущества в виде нежилого помещения, части нежилого помещения на срок не более чем тридцать календарных дней:

(6)

где: Р_б - базовая ставка арендной платы;

S - площадь, занимаемая объектом нежилого фонда;

К_тр - коэффициент территориального местоположения;

К_р - коэффициент назначения помещения;

К_инж - коэффициент степени благоустройства;

К_сз - коэффициент социальной значимости;

Таблица 13

Сводная таблица коэффициентов и их значений¹³

Название коэффициента	Особые сведения	Возможный расчет (значения)
Рб	Базовая ставка для расчета аренды за месяц, без НДС.	01.01.2012 принимается равным 1 789 рублей. Начиная с 01 января очередного года, базовая ставка корректируется на уровень инфляции по формуле: Кип соответствует среднегодовому индексу потребительских цен в регионе.
Ктр	Учитывает территориальное местоположение объекта	объекты, прилегающие к основным транспортным магистралям - 1,05; территория ограничена определенными улицами - [0,9-1,0]; микрорайон Усольский (прочая территория селитебной части города) - 0,85; промышленная зона - 0,8; поселки (Чкалово, Зырянка, Нартовка, Новожилового, Железнодорожный) - 0,65.
Кр	Коэффициент, учитывающий назначение помещения и расположение его в здании	1-2 этаж; встроено-пристроенное помещение, пристрой - торговля (0,9), офис (0,8), прочие (0,7). Нежилые помещения в жилых зданиях выше 2-го этажа, гаражи, склады, производственные помещения - торговля (0,8), офис (0,7), прочие (0,5). Помещения, расположенные в цокольных этажах - торговля (0,43), офис (0,37), прочие (0,3). Подвальные помещения, технические этажи, мансарды - торговля (0,4), офис (0,3), прочие (0,23).
Кинж	Учитывает степень благоустройства объекта: э/э, отопление, ХВС, водоотведение.	отсутствие всех видов благоустройства - 0,1; наличие всех видов благоустройства - 0,5. В случае отсутствия одного из показателей степени благоустройства, коэффициент снижается на 0,1 за каждый вид.
Ксз	Коэффициент социальной значимости, обычно он характеризует род деятельности арендатора.	органы государственной власти и управления, некоммерческие организации, физические лица - 0,3; коммерческие организации, индивидуальные предприниматели -1,0.

Передача в аренду производственных зданий:

(7)

где: Н - сумма годовых амортизационных отчислений за имущество, рассчитывается исходя из первоначальной стоимости объекта и срока его полезного использования;.

К_ип - коэффициент инфляции, соответствует среднегодовому индексу потребительских цен в регион.

Расчет аренды при передаче имущества во временное пользование:

, (8)

где: А_п - арендная плата за месяц;

А_ч - среднее количество астрономических часов в месяц;

К_ч - коэффициент времени использования;

К_р - коэффициент компенсации расходов;

К_с - спроса.

Таблица 14

Сводная таблица коэффициентов и их значений¹⁴

Название коэффициента	Особые сведения	Возможный расчет (значения)
Ап	Сумма арендной платы за месяц, рассчитанный согласно п.1 методики, утвержденной решением Березниковской городской Думы №327 от 27.03.2012г.	х
Ач	Среднее количество астрономических часов в месяце.	24*30=720
Кч	Коэффициент временного пользования	Количество часов пользования муниципальным имуществом
Кр	Коэффициент компенсации расходов, связанных с арендой: коммунальные расходы, текущий ремонт, налог на имущество, и т.д.	4,5
Кс	Коэффициент спроса.	площадь до 20 м - 10; площадь от 20 м до 50 м - 8; площадь от 50 м до 100 м - 5; площадь от 100 м до 200 м - 3; площадь от 200 м до 400 м - 2,5; площадь свыше 400 м - 2.

Передача муниципального имущества в аренду некоммерческой организации (согласно ст.17.1 ФЗ №135 от 26.06.2006 года «О защите конкуренции»).

, (9)

где: А_р - рыночная стоимость арендной платы;

К_п - коэффициент понижающий арендную плату (0,1).

Добрянка

Положение «О порядке сдачи в аренду муниципального имущества, которое является собственностью Добрянского муниципального района» утверждено решением № 72 Земского Собрания Добрянского муниципального района 15 июня 2011 года (11).

Настоящее положение составлено в соответствие с:

а) Гражданским кодексом РФ;

б) Налоговым кодексом РФ;

в) Законом от 10.07.1992 года № 3266-1 «Об образовании»;

г) Пунктом 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 года №124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ»;

д) Федеральным законом от 26.07.2006 года №135-ФЗ «О защите конкуренции»;

е) Приказом ФАС от 10.02.2010 года № 67 «О порядке проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров доверительного управления имуществом, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (11).

Арендная плата за нежилые помещения в городе Добрянка определяется по формуле:

(10)

где: А_п - арендная плата за месяц;

S_ap - площадь арендуемого объекта;

C_б - стоимость строительства одного квадратного метра помещения;

К_э - коэффициент эксплуатации здания;

К_м - коэффициент строительного материала;

К_т - коэффициент типа объекта;

К_з - коэффициент территориальной зоны;

К_тд - коэффициент типа деятельности;

К_нж - коэффициент качества помещения;

К_и - коэффициент индексации.

Таблица 15

Сводная таблица коэффициентов и их значений¹⁵

Название коэффициента	Особые сведения	Возможный расчет (значения)
Sap	Площадь арендуемого помещения (как основная, так и вспомогательная)	-
Сб	Стоимость строительства 1 кв.м. (в рублях)	-
Кэ	Коэффициент эксплуатации здания, рассчитывается исходя из времени, которое здание эксплуатируется с момента его ввода в эксплуатацию.	1-10 лет - 0,95; 11-20 лет - 0,9; 21-30 лет - 0,85; 31-40 лет - 0,8; 41-50 лет - 0,75; 51-60 лет - 0,7; Более 60 лет - 0,65.
Км	Коэффициент вида строительного материала (здесь имеется в виду материал наружных стен).	кирпич -1,2; каркас-кирпич - 1,1; железобетон - 1,0; шлакоблоки - 0,9; дерево-кирпич - 0,8; дерево - 0,7; прочие - 0,6.
Кт	Коэффициент типа помещения	административное - 0,16; производственное - 0,14; складское (отапливаемое) - 0,12; складское (неотапливаемое) - 0,10; производственное здание с технологическим оборудованием - 0,10; вспомогательные помещения - 0,08.
Кз	Коэффициент территориальной зоны	зона 1 _ Город Добрянка микрорайоны 1,2,3,4 - 1,1; зона 2 _ Город Добрянка прочие микрорайоны + пос. Полазна - 1,0; зона 3 _ Пос. Вильва, пос. Нижний Лук, пос. Дивья, пос.Камский, село Перемское, ж/д станция Пальники - 0,6; зона 4 _ дер. Липово, пос.Ярино, дер. Залесная, село Никулино, село Челва, село Сенькино, село Усть-Гаревая - 0,5; зона 5 _ Все прочие - 0,4.
Ктд	Коэффициент типа деятельности	Колеблется в диапазоне [0,07-3,0]. Минимальный коэффициент - организация общественного питания в общеобразовательных учреждениях; Максимальный коэффициент - ночные клубы, ломбарды, страховые компании, риэлтерская и оценочная деятельность и прочие.
Кнж	Коэффициент качества нежилого помещения Кнж =6.1+6.2+6.3+6.4+6.5 Под выходом на транспортные магистрали понимается выход на улицу, через которую проходит хотя бы один маршрут общественного транспорта.	где 6.1. размещение помещения: надземная встроенно-пристроенная часть - 0,49; для производственного комплекса при передаче в аренду двух и более зданий - 0,4; Чердак - 0,26; Цоколь - 0,22; Подвал - 0,19. 6.2. Степень технического оснащения здания: Наличие центрального отопления, ГВС, канализации, водопровода - 0,27; Наличие центрального отопления, канализации, водопровода - 0,16; Наличие канализации, водопровода - 0,10; Отсутствие - 0,00. 6.3. Высота потолков в помещении: Более 3 метров - 0,07; [2,6-3] метров - 0,04; Менее 2,6 метра - 0,02. 6.4. Удобство коммерческого использования: Отдельный вход - 0,2; Аренда отдельного здания - 0,4; При аренде отдельного помещения 0,1; При аренде зданий производственного комплекса - 0,0. 6.5. Выход на транспортные магистрали: Ближе 200 метров - 0,32; [200-500] метров - 0,19; Дальше 500 метров - 0,10.

Таблица 16

Сравнительная таблица основных коэффициентов методик

Добрянка	Пермь	Березники
Коэффициентная методика	Коэффициентная методика	Коэффициентная методика
Базовая величина - стоимость строительства 1 м2 жилого помещения (в соответствии с распоряжением губернатора Пермского края, утверждается распоряжением Главы администрации Добрянского муниципального района)	Базовая величина - ставка арендной платы в размере 2500 рублей (решение ПГД № 300 от 28.11.2006 г.)	Базовая величина - ставка арендной платы в размере 1 789 рублей (Решение Березниковской городской Думы № 327 от 27.03.2012 г.)
Дата принятия решения 15.06.2011 г.	Дата принятия решения 28.05.2002 г.	Дата принятия решения 27.03.2012 г.
Не включает: коммунальные услуги и НДС	Не включает: коммунальные услуги и НДС	Не включает: коммунальные услуги и НДС
Предусматривает передачу имущества в аренду путем проведения торгов, без проведения торгов.	Предусматривает передачу имущества в аренду путем целевого назначения, аукцион, конкурс.	Предусматривает передачу имущества в аренду путем проведения торгов, без проведения торгов.

Как видно из вышеуказанной таблицы, методики в Добрянке и Березниках были разработаны и приняты недавно. Добрянская методика характерна включением в размер арендной платы стоимости пользования земельным участком, и обращением особого внимания к памятникам истории и культуры. Березники, в свою очередь, выделяются разнообразием подходов к оценке размера арендной платы в зависимости от типа здания и срока аренды. Так имеется методика по определению размера арендной платы за нежилые помещения, производственные здания и сооружения, отдельно стоящие здания на срок менее тридцати дней, на случай передачи имущества во временное пользование.

Таблица 17

Сравнительная таблица основных коэффициентов методик

Березники	Пермь	Добрянка
Коэффициент территориального местоположение объекта	Коэффициент социальной значимости	Коэффициент эксплуатации здания
Коэффициент, учитывающий назначение помещения и расположение его в здании	Коэффициент территориальной зоны	Коэффициент вида строительного материала
Коэффициент, учитывает степень благоустройства объекта: э/э, отопление, ХВС, водоотведение.	Коэффициент типа Объекта	Коэффициент типа помещения
Коэффициент социальной значимости, обычно он характеризует род деятельности арендатора.	Коэффициент учета материала стен	Коэффициент территориальной зоны
х	Коэффициент состояния Объекта	Коэффициент типа деятельности
х	Коэффициент скользящего спроса	Коэффициент качества нежилого помещения =6.1+6.2+6.3+6.4+6.5 6.1. Размещение помещения; 6.2. Степень технического оснащения здания; 6.3. Высота потолков в помещении; 6.4. Удобство коммерческого использования; 6.5. Выход на транспортные магистрали.
х	Коэффициент учета срока эксплуатации Объекта	х
х	Коэффициент инфляции	х
х	Коэффициент качества Объекта: К размещения; К степени благоустройства; К высоты потолков; К выхода на центральные улицы; К удобства пользования.	х

Как видно из таблицы 16, методики расчета размера арендной платы муниципалитетов в регионе по коэффициентам дублируют методику краевого центра. Однако мы можем отметить весьма интересный подход города Березники к разделению объектов недвижимого имущества на определенные категории и установлению различных методов расчета размера арендной платы для каждой категории. Подобного подхода не наблюдается в пермской методике.

Таким образом, в результате сравнительного анализа были выявлены следующие недостатки:

а) существующие методики не унифицированы для различных типов объектов (для нежилых помещений, для сооружений, для инженерных сооружений и коммуникаций, для имущественных комплексов);

б) существующие методики не единообразны во времени (для часа, для 30 дней, на срок более месяца);

в) существующие методики основаны на коэффициентах;

г) отсутствует финансовое обоснования значений коэффициентов и их диапазонов;

д) наличие субъективных коэффициентов;

е) отсутствует единый подход к учету инфляции в арендной ставке (в базовой ставке, в корректировочных коэффициентах);

ж) льготы для социально ориентированных (значимых) типов деятельности учитываются в коэффициентах (снижение прозрачности).

3. Методика расчета размера платежа при передаче в аренду муниципального имущества города Пермь

3.1 Обоснование разработки новой методики

Итак, рассмотрев несколько подходов к управлению муниципальным имуществом и конкретно к процессу передачи муниципального имущества в аренду, можем сказать, что зарубежные подходы весьма отличаются от отечественных. В Соединенных штатах Америки преобладает частная собственность, муниципалитеты не стремятся держать у себя на балансе имущество. Если имущество имеется, то муниципальные власти стараются организовать аукцион или тендер на продажу. Затем частное имущество облагают налогом на имущество. Поскольку в США, как и в подавляющем большинстве зарубежных стран, налог на имущество является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти, то их стремления становятся экономически обоснованными и понятными. По статистике в США - до 75 процентов местных бюджетов составляет налог на имущество (в Нью-Йорке - 40 процентов собственных доходов бюджета), в Канаде - до 80 процентов. Однако в России поступления на сегодня минимальны.

Другой отличительной чертой муниципалитетов в США является их отход от аренды муниципального имущества и переход на лизинг. Так арендные платежи заменяются лизинговыми платежами, но в конечном итоге имущество оказывается в руках частных лиц, что опять же способствует пополнению бюджета, как в части неналоговых доходов, так и в части налоговых доходов.

Сейчас для России пойти по данному пути в области управления муниципальным имуществом и отказаться от передачи имущества в аренду не является возможным, как ввиду отличий и несовершенства законодательной базы, так и ввиду сложившихся ментальных особенностей.

В Европе сейчас царят немного другие настроения. Довольно большая часть имущества находится в собственности муниципалитетов, но это имущество морально и физически устарело (дата постройки может уходить корнями прямиком в XIX век), требует капитального ремонта и модернизации. Очевидно, что инвесторов не привлекает покупка такого имущества. Поэтому европейские муниципалитеты сейчас ведут активную кооперацию с девелоперами, привлекают частные средства на развитие собственности, с возможностью последующего выкупа, а также занимаются формированием пласта государственно-частного партнерства.

В России тоже имеется значительная часть ветхого жилья, но местные бюджеты не в состоянии нести значительные капитальные затраты, поэтому в России преобладают программы по сносу ветхого жилья и дальнейшее межевание участков под строительство многоквартирных домов и расселение жителей. Ввиду ограниченности финансовых ресурсов данная модель пока не приживется у российских муниципалитетов.

Таким образом, видим, что уйти с пути передачи имущества в аренду у отечественных муниципалитетов пока нет возможности. В короткие сроки распродать имущество тоже не является возможным, поэтому делаем вывод о необходимости продолжения концепции арендных отношений в сфере муниципального имущества.

Что касается действующих на территории российских муниципалитетов методик, основным недостатком можем назвать их коэффициентный характер. Абсолютно отсутствует финансовое обоснование значений коэффициентов и выбранных диапазонов их изменений. Часть коэффициентов носит субъективный или оценочный характер, например показатель состояния помещения (удовлетворительно/неудовлетворительно). Вследствие этих причин на сегодняшний день имеем большое число судебных разбирательств по поводу неверности расчета размера арендной платы за муниципальное имущество, большие объемы имущества не переданы в аренду, муниципалитеты вынуждены содержать их за свой счет.

Кроме того, методики устанавливают необходимость рыночной оценки стоимости имущества с привлечением независимых оценщиков. Однако требования к квалификации, сертификации оценщиков не прописаны. Также отсутствует информация о каких-либо списках добросовестных или недобросовестных оценщиков, не понятно как ведется выбор среди оценочных компаний, кому из них отдается предпочтение.

В некоторых муниципалитетах вообще отказались от методик расчета размера арендных платежей, и перешли на передачу имущества в аренду по его рыночной стоимости, однако как быть с социально-ориентированными предприятиями (частными детскими садами, футбольными секциями и прочими), ведь раньше они имели некоторые корректировочные поправки при аренде муниципального имущества. Отмечаем отсутствие механизмов работы с социально значимыми видами экономической деятельности в случае применения только рыночной оценки размера арендной платы.