Исследование домовладения, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, дом №3 с целью раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом

Износ влияет на стоимость недвижимости в определенных пределах, диктуемых рынком. Поэтому для некоторых старых зданий возможна следующая ситуация: снижение стоимости в результате физического износа может компенсироваться превышением спроса над существующим предложением либо за счет исторической или архитектурной ценности зданий.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:

1) метод рыночной выборки;

2) метод срока службы;

3) метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа, метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

В настоящем отчете расчет накопленного износа осуществляется методом разбивки. Рыночная стоимость с учетом накопленного износа определяется по формуле:

,

где С - затраты на замещение или воспроизводство объекта оценки, руб.

Ифиз - физический износ улучшений, %;

Ифунк - функциональный износ улучшений, %;

Ивнеш - внешний износ для всего земельно-имущественного комплекса, %;

Сз.у. - стоимость земельного участка, руб.

Величину физического износа объекта оценки определим методом срока жизни. Данный метод предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономически полезной жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономически полезной жизни находятся в определенном соотношении, которое выражается формулой:

где И - износ, %;

ЭВ - эффективный возраст здания;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Год строительства жилого дома - 1962. Следовательно, его эффективный возраст составляет 51 год. Типичный срок физической жизни определяется с учетом основного материала стен и типа фундаментов. Рассматриваемый жилой дом относится ко второй группе капитальности (типичные каменные здания). Типичный срок физической жизни для данных зданий составляет 100 лет. Тогда оставшийся срок физической жизни равен: 49 лет соответственно.

Определяем процент физического износа жилого дома в целом:

И = ((51/(51+ 49)) х 100%) = 51%,

Для дальнейших расчетов физический износ принимаем равным 51%.

Для остальных объектов оценки физический износ определен экспертно, на основании технического состояния сооружений на дату оценки и принят в следующих размерах:

Таблица 15 - Физический износ сооружений

№ п/п	Наименование сооружений	Физ. износ, %
1	Гараж (литер Г1)	32
2	Сарай (литер Г4)	43
3	Летняя кухня (литер Г5)	48
4	Летняя кухня (литер Г6)	48
5	Навес (литер Г7)	43
6	Уборная (литер Г3)	43

Функциональный износ в настоящем отчете принимается равным 0%, так как оцениваемый жилой дом построен из современных строительных материалов, имеет полное инженерное обеспечение и удобную планировку.

Внешний износ также принимается равным 0%, так как объект оценки расположен в районе, имеющем хорошо развитую инфраструктуру и благоприятную экологическую обстановку.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом с учетом накопленного (физического) износа приведен в таблице 16.

Таблица 16 - Расчет рыночной стоимости объектов оценки с учетом накопленного (физического) износа

№ п/п	Наименование объекта оценки	Затраты на замещение, руб.	Физический износ, %	Функциональный износ, %	Внешний износ, %	Сумма физического, функционального и внешнего износов, %	Сумма физического, функционального и внешнего износов, руб.	Рыночная стоимость, руб.	Доля
1	Жилой дом, литер А	1 833 414	51	0	0	51	935 041	898 373	0,7661
2	Гараж (литер Г1)	61 733	32	0	0	32	19 755	41 978	0,0356
3	Сарай (литер Г4)	125 448	43	0	0	43	53 943	71 505	0,0611
4	Летняя кухня (литер Г5)	219 696	48	0	0	48	105 454	114 242	0,0974
5	Летняя кухня (литер Г6)	57 291	48	0	0	48	27 499	29 792	0,0254
6	Навес (литер Г7)	24 674	43	0	0	43	10 610	14 064	0,0120
7	Уборная (литер Г3)	4 935	43	0	0	43	2 122	2 813	0,0024
	ИТОГО:	2 327 191					1 154 424	1 172 767	1

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом с учетом рыночной стоимости земельного участка, по состоянию на август 2011 года составляет:

1 172 767+ 20 164 169 = 21 336 936 руб.

(двадцать один миллион триста тридцать шесть тысяч девятьсот тридцать шесть) руб.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход применяется в соответствии со статьей 22 ФСО-1, когда существует достоверная и доступная для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

На этапе сбора исходной информации были найдены данные о ценах предложений в Адлерском районе г. Сочи Краснодарского края объектов, аналогичных оцениваемому объекту. Источники информации: сети Интернет.

В оценочной практике принято выделять пять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться:

вид права на недвижимость;

условия финансирования;

условия и дата продажи;

местоположение;

физические характеристики (размеры, уровень отделки, этажность и др.).

Описание объектов и расчет корректировок представлен в табл. №8 и №9. Объекты условно обозначены №1, №2, №3.

Исходные данные для расчета рыночной стоимости

Таблица №8

Характеристики объектов оценки	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
		№ 1	№ 2	№ 3
Местоположение	г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3	г. Сочи, Адлерский район, ул. Гараняна	г. Сочи, Адлерский район, ул. Школьная	г. Сочи, Адлерский район, пер. Школьный
Площадь земельного участка, м2	943	900	800	900
Общая площадь жилого дома, м 2	91,4	80	150	60
Цена предложения, (руб.)	определяется	23 000 000	32 200 000	18 000 000
Дата предложения	ноябрь 2013 г.	ноябрь 2013 г.	ноябрь 2013 г.	ноябрь 2013 г.
Материал стен	шлакобетон	бетонные блоки	бетонные блоки	бетонные блоки
Инженерное обеспечение	электричество, вода	электричество, вода	электричество, вода	электричество, вода
Вид права на домовладение	общая долевая собственность	собственность	собственность	собственность
Наличие прочих строений и сооружений	хоз.постройки	хоз.постройки	хоз.постройки	хоз.постройки
Ограничения в пользовании земельного участка	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Техническое состояние	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительн.	удовлетворительное

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов вводились поправки только на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Таблица №9

Характеристики объектов оценки	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
		№ 1	№ 2	№3
Цена предложения, руб.	определяется	23 000 000	32 200 000	18 000 000
Общая площадь жилого дома, м2	91,4	80	150	60
Скидка к цене предложения, %		-11%	-11%	-11%
Скорректированная цена предложения, руб.	определяется	20 470 000	36 179 775	16 020 000
Местоположение	г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный	г. Сочи, Адлерский район, ул. Гараняна	г. Сочи, Адлерский район, ул. Школьная	г. Сочи, Адлерский район, пер. Школьный
Корректировка на местоположение, %		0%	0%	0%
Скорректированная цена предложения, руб.	определяется	20 470 000	36 179 775	16 020 000
Площадь земельного участка, м2	943	900	800	900
Корректировка на площадь земельного участка, руб.		1,0068	1,024	1,0068
Скорректированная цена предложения, руб.	определяется	20 609 196	37 048 090	16 128 894
Наличие коммуникаций	вода, свет, канализация	вода, свет, канализация	вода, свет, канализация	вода, свет, канализация
Корректировка на наличие коммуникаций		0	0	0
Скорректированная цена предложения, руб.		20 609 196	37 048 090	16 128 894
Ограничения в пользовании земельного участка	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Корректировка на ограничения в пользовании земельного участка, %		0%	0%	0%
Скорректированная цена предложения, руб.	определяется	20 609 196	37 048 090	16 128 894
Общая площадь жилого дома, м2	91,4	80	150	60
Корректировка на разницу в площади жилого дома		0,9754	1,0971	0,9754
Скорректированная цена предложения, руб		20 102 210	40 645 459	15 732 164
Техническое состояние	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
Корректировка на техническое состояние, руб.		0%	0%	0%
Скорректированная цена предложения, руб.	определяется	20 102 210	40 645 459	19 665 205
Скорректированная цена предложения в расчете на 1м2 общей площади жилого дома, руб.	определяется	263 926	270 970	262 203
Валовая коррекция, руб.		- 2 897 790	8 445 459	1 665 205
Весовые коэффициенты		0,4	0,2	0,4
Значение веса		105 570,4	54 194	104 881,2
Средневзвешенное значение стоимости 1м2, руб.:	264 645,6
Средневзвешенное значение стоимости домовладения, руб.	24 188 607,84

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 30 ноября 2013 г., рассчитанная сравнительным подходом с учетом округления до целых тысяч рублей составляет:

24 189 000 (двадцать четыре миллиона сто восемьдесят девять тысяч) рублей

Все корректировки были внесены на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Такой метод внесения поправок называется экспертным.

Описываются только элементы сравнения, требующие внесения корректировки, элементы по которым не выявлено различий (корректировка равна 0) не описываются.

Корректировка на фактор продажа/предложение

При продаже объектов сравнения на рынке предполагается типичная скидка на торг, что уменьшает цену предложения по сравнению с оцениваемым объектом. Корректировка к объектам сравнения в данном случае принимается в размере -11%. Величина корректировки на торг определена по информации, опубликованной в статье «Скидки на торг: реалии кризиса», автор - А.А. Марчук, Е.А. Бутова (http://www.rusvs.ru/).

Таблица 19 - Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилые объекты	Торговая	Офисная	Производственная и складская	Земельные участки
более 500	11	15	15	15	15
250 до 500	9	13	13	13	13
Менее 250	9	13	13	13	13

Корректировка на площадь земельного участка

Поправка на различия в масштабе (площади) участков определена по методике, опубликованной в журнале «Имущественные отношения в РФ» №1 (40) 2005г., статья «Проблемы кадастровой оценки земельных участков…», А.Д. Власов. Величина корректировки определяется по формуле:

Кп = Ln(Sан) / Ln(Sо.о.),

где Sан - площадь аналога;

Sо.о. - площадь объекта оценки;

Ln - функция натурального логарифма.

Таким образом, корректировка на разницу в площади земельного участка составит:

- для объекта сравнения №1: Ln(900) / Ln(943) = 0,9932;

- для объекта сравнения №2: Ln(800) / Ln(943) = 0,976;

- для объекта сравнения №3: Ln(900) / Ln(943) = 0,9932;

Корректировка на разницу в площади жилого дома

Корректировка была рассчитана по методике ООО «Финансовые и бухгалтерские консультанты» (ФБК), 101990, г. Москва, ул. Мясницкая, 44/1, тел.8(495)7375353, сайт: http://www.fbk.ru. Расчет поправки на площадь выполнялся по следующей формуле:

К1=( Sо/ Sа)к , где

К1 - поправка на разницу площади;

Sо - площадь оцениваемого объекта;

Sа - площадь аналога;

к - расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения).

Таблица 20 - Значения коэффициента торможения

Наименование вида недвижимости	Москва	Прочие субъекты РФ
Жилая	0	-0,187
Производственная и складская	-0,235	-0,149
Офисная и торговая	-0,197	-0,119
Земельные участки с прудами	-	-0,2656

Таким образом, корректировка для объектов сравнения составит:

- для объекта сравнения №1: К1 = (91,4 / 80) - 0,187 = 0,9754;

- для объекта сравнения №2: К1 = (91,4 / 150)- 0,187 = 1,0971;

- для объекта сравнения №3 : К1 = (91,4 / 60)- 0,187 = 0,9243;

По остальным элементам сравнения корректировки не применялись в виду отсутствия значительных различий между объектом оценки и объектами сравнения.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Доходный подход применяется в соответствии со статьей 21 ФСО-1, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применение доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

Поскольку на рынке отсутствует достаточно полная и достоверная информация о сдаче в аренду аналогичных объектов недвижимости в Адлерском р-не г. Сочи и других аналогичных населенных пунктах Краснодарского края, а также для того, чтобы не искажать результаты, полученные сравнительным и затратным подходами, расчет рыночной стоимости доходным подходом не производился.

ИТОГОВОЕ ОБОБЩЕНИЕ

РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Традиционные в оценочной деятельности подходы, дали следующие результаты:

Таблица №10

Рыночная стоимость
Затратный подход	21 336 936 руб.
Сравнительный подход	24 189 000 руб.
Доходный подход	Мотивированный отказ от применения подхода

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, на котором расположен жилой дом, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости. Затратному подходу в окончательной рыночной стоимости присвоен удельный вес - 20%.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья. В окончательной стоимости присваиваем сравнительному подходу - 80%.

С учетом вышеизложенного, в таблице №8 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Согласование результатов при определении рыночной стоимости

Таблица №11

Подход оценки	Полученный результат при использовании каждого подхода, руб.	Степень доверия каждому подходу в итоговой величине стоимости, %	Стоимость каждого использованного подхода, руб.
Затратный	21 336 936	20	4 267 387
Сравнительный	24 189 000	80	19 351 200
Итого:		100,00	23 618 587

Таким образом, на основании проведенного анализа и выполненных расчетов итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 30 ноября 2013 года с учетом рыночной стоимости земельного участка и округления до целых тысяч рублей составит:

23 619 000 (двадцать три миллиона шестьсот девятнадцать тысяч) рублей.

Результаты оценки рыночной стоимости отдельных позиций оцениваемого имущества представлены ниже.

№ п/п	Наименование объекта	Рыночная стоимость, руб.
1	Жилой дом, литер А	2 646 746
2	Гараж (литер Г1)	122 992
3	Сарай (литер Г4)	211 090
4	Летняя кухня (литер Г5)	336 500
5	Летняя кухня (литер Г6)	87 753
6	Навес (литер Г7)	41 458
7	Уборная (литер Г3)	8 292
	Итого по строениям	3 454 831
8	Рыночная стоимость земельного участка площадью 943 кв.м.	20 164 169
	Итого недвижимое имущество:	23 619 000

Расчёт показателя рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого дома.

Значение общей площади помещений жилого дома, вычисленное по данным экспертных измерений составляет - 91,4 кв.м.

Рыночная стоимость жилого дома по состоянию на 30 ноября 2013 года

составляет 2 646 746 рублей.

Расчёт: 2 646 746 руб. / 91,4 кв.м. = 28 958 руб.

Таким образом, показатель рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого дома составляет 28 958 рублей.

Экспертом предлагается два варианта раздела жилого дома с отступлением от долей сторон.

С помощью метода графического моделирования экспертом составлены поэтажные планы спорного строения и указаны варианты необходимого переустройства помещений.

В соответствии с «Методикой установления возможности реального раздела домовладения между собственниками» при разработке вариантов раздела жилых домов следует предлагать варианты, в которых степень «изолированности» выделяемых частей здания будет соответствовать реально выделяемым земельным участкам.

ВАРИАНТ № 1

«Раздел жилого дома по адресу:

РФ, Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3»

Экспликация площадей помещений жилого дома №3 по пер. Горный

по Варианту раздела №1

По результатам экспертного исследования экспертом предлагается следующий порядок раздела помещений жилого дома, отличающийся от значений долей в праве общей долевой собственности.

Экспликация помещений жилого дома №3 по пер. Горный (литер А)

таблица №13

Номер комнаты	Назначение комнаты	Общая площадь	в том числе (кв.м.)	Высота, м
			Жилая	Подсобная
4	жилая	17,3	17,3		2,75
6	прихожая	8,0		8,0	2,75
7	жилая	13,7	13,7		2,75
8	жилая	8,4	8,4		2,75
Итого по части Стороны №1	47,4	39,4	8,0
1	кухня	12,8		12,8	2,75
2	жилая	13,6	13,6		2,75
3	ванная	8,2		8,2	2,75
5	прихожая	9,4		9,4	2,75
Итого по части Стороны №2	44,0	13,6	30,4

Таким образом, предлагается выделить реально Стороне №1 следующие помещения: жилая комната №4 - площадью 17,3 кв.м.; помещение №6 «Прихожая» - площадью 8,0 кв.м.; жилая комната №7 - площадью 13,7 кв.м.; жилая комната №8 - площадью 8,4 кв.м.

Итого помещения общей площадью 47,4 кв.м., в том числе жилой площадью 9,4 кв.м., подсобной - 8,0 кв.м.

Выделить реально Стороне №2 следующие помещения: помещение №1 «Кухня» - площадью 12,8 кв.м., жилая комната №2 - площадью 13,6 кв.м., помещение №3 «Ванная» - площадью 8,2 кв.м., помещение №5 «Прихожая» - площадью 9,4 кв.м.

Итого помещения общей площадью 44,0 кв.м., в том числе жилой площадью 13,6 кв.м., подсобной - 30,4 кв.м.



Данная перепланировка предполагает следующее:

В целях соблюдения изоляции выделяемых помещений необходимо:

1. Оборудовать вход из помещения №1 в помещение №2;

2. Оборудовать вход из помещения №7 в помещение №8;

3. Заложить дверной проём из помещения №5 в помещение №8;

4. Заложить дверной проём из помещения №1 в помещение №4;

5. Прокладка новых электрических сетей с оборудованием контрольных приборов и производством необходимой технической документации, так же согласование ее в службах, в компетенцию которых входит обслуживание соответствующих инженерных сетей.

Значение площади помещений, соответствующих идеальной доле составляет:

1/2 доли - соответствует часть жилого дома общей площадью 45,7 кв.м.,

По предлагаемому Варианту №1:

Сторона №1 Сторона №1 - 47,4 кв.м.

Сторона №2 - 44,0 кв.м.

Размер несоответствия площади помещений идеальным доля составит:

Сторона №1 = 47,4 кв.м. - 45,7 кв.м. = 1,7 кв.м. (больше, чем идеальная доля).

Сторона №2 = 44,0 кв.м. - 45,7 кв.м. = -1,7 кв.м. (меньше, чем идеальная доля).

Применив показатель рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого дома (28 958 рублей), рассчитаем размер компенсации по Варианту №1 исходя из полученного несоответствия выделяемых площадей:

Расчёт: 28 958 руб. х 1,7 кв.м. = 49 229 руб.

Таким образом, размер компенсации, причитающейся от Стороны №1 Стороне №2 составит 49 229 рублей.

ВАРИАНТ № 2.

«Раздел жилого дома по адресу:

РФ, Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3»

Экспликация площадей помещений жилого дома №3 по пер. Горный

по Варианту раздела №2

По результатам экспертного исследования экспертом предлагается следующий порядок раздела помещений жилого дома, отличающийся от значений долей в праве общей долевой собственности.

Экспликация помещений жилого дома №3 по пер. Горный (литер А)

таблица №13

Номер комнаты	Назначение комнаты	Общая площадь	в том числе (кв.м.)	Высота, м
			Жилая	Подсобная
1	кухня	12,8		12,8	2,75
2	жилая	13,6	13,6		2,75
4	жилая	17,3	17,3		2,75
Итого по части Стороны №1	43,7	30,9	12,8
3	ванная	8,2		8,2	2,75
5	прихожая	9,4		9,4	2,75
6	прихожая	8,0		8,0	2,75
7	жилая	13,7	13,7		2,75
8	жилая	8,4	8,4
Итого по части Стороны №2	47,7	22,1	25,6

Таким образом, предлагается выделить реально Стороне №1 следующие помещения: помещение №1 «Кухня» - площадью 12,8 кв.м., жилая комната №2 - площадью 13,6 кв.м., жилая комната №4 - площадью 17,3 кв.м.

Итого помещения общей площадью 43,7 кв.м., в том числе жилой площадью 30,9 кв.м., подсобной - 12,8 кв.м.

Выделить реально Стороне №2 следующие помещения: помещение №6 «Прихожая» - площадью 8,0 кв.м.; жилая комната №7 - площадью 13,7 кв.м.; жилая комната №8 - площадью 8,4 кв.м., помещение №3 «Ванная» - площадью 8,2 кв.м., помещение №5 «Прихожая» - площадью 9,4 кв.м.

Итого помещения общей площадью 47,7 кв.м., в том числе жилой площадью 22,1 кв.м., подсобной - 25,6 кв.м.



Данная перепланировка предполагает следующее:

В целях соблюдения изоляции выделяемых помещений необходимо:

1. Оборудовать вход из помещения №1 в помещение №2;

2. Оборудовать ступеньки при входе с улицы (со двора) в помещения №6;

3. Заложить дверной проём из помещения №5 в помещение №2;

4. Заложить дверной проём из помещения №6 в помещение №4;

5. Прокладка новых электрических сетей с оборудованием контрольных приборов и производством необходимой технической документации, так же согласование ее в службах, в компетенцию которых входит обслуживание соответствующих инженерных сетей.

Значение площади помещений, соответствующих идеальной доле составляет:

1/2 доли - соответствует часть жилого дома общей площадью 45,7 кв.м.,

По предлагаемому Варианту №1:

Сторона №1 Сторона №1 - 43,7 кв.м.

Сторона №2 - 47,7 кв.м.

Размер несоответствия площади помещений идеальным доля составит:

Сторона №1 = 43,7 кв.м. - 45,7 кв.м. = - 2,0 кв.м. (меньше, чем идеальная доля).

Сторона №2 = 47,7 кв.м. - 45,7 кв.м. = 2,0 кв.м. (больше, чем идеальная доля).

Применив показатель рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого дома (28 958 рублей), рассчитаем размер компенсации по Варианту №2, исходя из полученного несоответствия выделяемых площадей:

Расчёт: 28 958 руб. х 2,0 кв.м. = 57 916 руб.

Таким образом, размер компенсации, причитающейся от Стороны №2 Стороне №1 составит 57 916 рублей.

По третьему вопросу:

«3. Если «ДА» - возможен ли реальный раздел земельного участка и выдел в натуре доли истца, Куция Татьяны Алфесевны, согласно сложившегося порядка пользования? Если «НЕТ» - каковы варианты раздела в соответствии с принадлежащей ей долей ?»

В связи с тем, что порядок пользования земельным участком между совладельцами не сложился реальный раздел земельного участка при жилом доме №3 по пер. Горный возможен лишь в согласно площадей, приходящихся на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

Распределение долей в праве общей долевой собственности на земельный участка с кадастровым номером 23:49:0402051:242

Участник долевой собственности	Доля в праве	Площадь, кв.м.
Куция Т.А.	1/2	943
Куция Г.В.	1/2

Идеальное соотношение долей земельного участка составит:

п.п.	Участник долевой собственности	Идеальная доля каждого, %	Площадь, приходящаяся на идеальную долю
1	Куция Т.А.	50	471,5 кв.м.
2	Куция Г.В.	50	471,5 кв.м.

В соответствии с требованиями Федерального Закона Российской Федерации "О государственном кадастре недвижимости" от 24 июля 2007 года №221-ФЗ площади земельных участков, подлежащих кадастровому учёту необходимо указывать с округлением до целых значений квадратного метра. Таким образом, площади земельных участков, соответствующих идеальным долям совладельцев составят:

- либо 471 кв.м. у стороны №1 и 472 кв.м. у стороны №2;

- либо 472 кв.м. у стороны №1 и 471 кв.м. у стороны №2.

Экспертом предлагается два варианта раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402051:242, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3 между совладельцами.

Вариант №1.

Земельный участок Стороны №1 по Варианту №1:

Описание прохождения проектируемой границы земельного участка

- по внутренним стенам жилого дома - 6,02 м + 1,52 м + 3,12 м + 1,45 м + 3,14 м;

- в створе внутренних стен в направлении земельного участка при жилом доме №3 - 1,01 м;

- в направлении гаража к пер. Горный - 3,24 м + 1,99 м + 3,36 м:

- параллельно пер. Горный - 1,33 м + 4,64 м + 4,21 м + 4,26 м + 11,36 м;

- параллельно проезду - 24,94 м;

- по границе с земельным участком КН 23:49:0402051:335 - 13,28 м;

- от границы с земельным участком КН 23:49:0402051:335 до подпорной стенки - 4,40 м;

- по подпорной стенке - 1,90 м;

- от подпорной стенки по направлению к жилому дому - 6,16 м.

Площадь проектируемого земельного участка Стороны №1 в указанных выше границах составляет - 471 кв.м.

План границ указанного земельного участка находится в Приложении к настоящему Заключению экспертизы.

Земельный участок Стороны №2 по Варианту №1:

- по фасадной линии пер. Горный - 14,21 м + 0,39 м + 2,49 м +1,00 м;

- от фасадной линии пер. Горный по направлению к жилому дому - 3,36 м + 1,99 м + 3,24 м + 1,01 м;

- по внутренним стенам жилого дома - 3,14 м + 1,45 м + 3,12 м + 1,52 м 4,45 м + 1,57 м;

- от стены жилого дома к подпорной стенке - 3,76 м + 2,41 м;

- по подпорной стенке - 1,90 м;

- от подпорной стенке до границы с земельным участком КН 23:49:0402051:335 - 4,40 м;

- по границе с земельным участком КН 23:49:0402051:335 - 5,156 м + 10,49 м + 5,32 м + 1,34 м + 3,65 м + 2,93 м +0,47 м;

- по границе с земельным участком КН 23:49:0402051:333, учтенной в Государственном кадастре недвижимости - 3,59 м + 15,13 м;

Площадь земельного участка Стороны №2 по Варианту №1 в указанных выше границах составляет - 472 кв.м.

План границ указанного земельного участка находится в Приложении к настоящему Заключению экспертизы.

Вариант №2.

Земельный участок Стороны №1 по Варианту №2:

Описание прохождения проектируемой границы земельного участка

- по внутренним стенам жилого дома - 5,40 м + 3,12 м + 2,50 м + 4,47 м;

- в створе внутренних стен в направлении земельного участка при жилом доме №3 - 1,87 м;

- в направлении пер. Горный - 8,59 м;

- параллельно пер. Горный - 2,05 м + 11,02 м;

- параллельно проезду - 24,92 м;

- по границе с земельным участком КН 23:49:0402051:335, учтенной в Государственном кадастре недвижимости - 17,95 м + 4,74 м + 2,70 м;

- от границы с земельным участком КН 23:49:0402051:335, учтенной в Государственном кадастре недвижимости, в направлении жилого дома №3 - 6,87 м;

Площадь проектируемого земельного Стороны №1 по Варианту №2 в указанных выше границах составляет - 472 кв.м.

План границ указанного земельного участка находится в Приложении к настоящему Заключению экспертизы.

Земельный участок Стороны №2 по Варианту №2:

- по внутренним стенам жилого дома - 5,40 м + 3,12 м +2,50 м +4,47 м;

- в створе внутренних стен в направлении земельного участка при жилом доме №3 - 1,87 м;

- по направлению к фасадной линии пер. Горный- 8,59 м;

- по фасадной линии пер. Горный - 2,21 м + 4,21 м + 4,64 м + 2,33 м + 2,33 м + 2,49 м + 0,39 м + 14,21 м;

- по границе с земельным участком КН 23:49:0402051:333, учтенной в Государственном кадастре недвижимости - 18,71 м;

- по границе с земельным участком КН 23:49:0402051:335, учтенной в Государственном кадастре недвижимости - 0,47 м + 2,87 м + 3,72 м + 1,34 м + 5,32 м + 1,95 м + 1,60 м;

- по направлению к жилому дому №3 - 6,87 м;

Площадь земельного участка Стороны №2 по Варианту №2: в указанных выше границах составляет - 471 кв.м.

План границ указанного земельного участка находится в Приложении к настоящему Заключению экспертизы.

ВЫВОДЫ:

По первому вопросу:

1. Существует ли между собственниками (истец/ответчик) сложившийся порядок пользования жилым домом и земельным участком расположенными по адресу: РФ, Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3 ?

Вывод:

Сложившийся между собственниками (истец/ответчик) порядок пользования жилым домом по адресу: РФ, Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3 следующий:

Участники общей долевой собственности	Помещения	Площадь.
Куция Т.А.	№№ 6,4,1	36,5 кв.м.
Куция Г.В.	№№ 5,7	20,5 кв.м.
В общем пользовании приходится	№№ 2,3	16,0 кв.м.

Порядок пользования между собственниками (истец/ответчик) земельным участком на момент исследования между сторонами не сложился.

По второму вопросу:

2. Если «ДА» - возможен ли реальный раздел жилого дома и выдел в натуре доли истца, Куция Татьяны Алфесевны, согласно сложившегося порядка пользования? Если «НЕТ» - каковы варианты раздела в соответствии с принадлежащей ей долей?

Вывод:

Экспертом предлагается два варианта раздела жилого дома с отступлением от долей сторон.

ВАРИАНТ № 1

«Раздел жилого дома по адресу:

РФ, Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3»

Экспликация площадей помещений жилого дома №3 по пер. Горный

по Варианту раздела №1

Предлагается выделить реально Стороне №1 следующие помещения: жилая комната №4 - площадью 17,3 кв.м.; помещение №6 «Прихожая» - площадью 8,0 кв.м.; жилая комната №7 - площадью 13,7 кв.м.; жилая комната №8 - площадью 8,4 кв.м.

Итого помещения общей площадью 47,4 кв.м., в том числе жилой площадью 9,4 кв.м., подсобной - 8,0 кв.м.

Предлагается выделить реально Стороне №2 следующие помещения: помещение №1 «Кухня» - площадью 12,8 кв.м., жилая комната №2 - площадью 13,6 кв.м., помещение №3 «Ванная» - площадью 8,2 кв.м., помещение №5 «Прихожая» - площадью 9,4 кв.м.

Итого помещения общей площадью 44,0 кв.м., в том числе жилой площадью 13,6 кв.м., подсобной - 30,4 кв.м.

Данная перепланировка предполагает следующее:

В целях соблюдения изоляции выделяемых помещений необходимо:

1. Оборудовать вход из помещения №1 в помещение №2;

2. Оборудовать вход из помещения №7 в помещение №8;

3. Заложить дверной проём из помещения №5 в помещение №8;

4. Заложить дверной проём из помещения №1 в помещение №4;

5. Прокладка новых электрических сетей с оборудованием контрольных приборов и производством необходимой технической документации, так же согласование ее в службах, в компетенцию которых входит обслуживание соответствующих инженерных сетей.

Значение площади помещений, соответствующих идеальной доле составляет:

1/2 доли - соответствует часть жилого дома общей площадью 45,7 кв.м.,

По предлагаемому Варианту №1:

Сторона №1 Сторона №1 - 47,4 кв.м.

Сторона №2 - 44,0 кв.м.

Размер несоответствия площади помещений идеальным доля составит:

Сторона №1 = 47,4 кв.м. - 45,7 кв.м. = 1,7 кв.м. (больше, чем идеальная доля).

Сторона №2 = 44,0 кв.м. - 45,7 кв.м. = -1,7 кв.м. (меньше, чем идеальная доля).

Применив показатель рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого дома (28 958 рублей), рассчитаем размер компенсации по Варианту №1 исходя из полученного несоответствия выделяемых площадей:

Расчёт: 28 958 руб. х 1,7 кв.м. = 49 229 руб.

Таким образом, размер компенсации, причитающейся от Стороны №1 Стороне №2 составит 49 229 рублей.

ВАРИАНТ № 2.

«Раздел жилого дома по адресу:

РФ, Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3»

Экспликация площадей помещений жилого дома №3 по пер. Горный

по Варианту раздела №2

Предлагается выделить реально Стороне №1 следующие помещения: помещение №1 «Кухня» - площадью 12,8 кв.м., жилая комната №2 - площадью 13,6 кв.м., жилая комната №4 - площадью 17,3 кв.м.

Итого помещения общей площадью 43,7 кв.м., в том числе жилой площадью 30,9 кв.м., подсобной - 12,8 кв.м.

Предлагается выделить Стороне №2 следующие помещения: помещение №6 «Прихожая» - площадью 8,0 кв.м.; жилая комната №7 - площадью 13,7 кв.м.; жилая комната №8 - площадью 8,4 кв.м., помещение №3 «Ванная» - площадью 8,2 кв.м., помещение №5 «Прихожая» - площадью 9,4 кв.м.

Итого помещения общей площадью 47,7 кв.м., в том числе жилой площадью 22,1 кв.м., подсобной - 25,6 кв.м.

Данная перепланировка предполагает следующее:

В целях соблюдения изоляции выделяемых помещений необходимо:

1. Оборудовать вход из помещения №1 в помещение №2;

2. Оборудовать ступеньки при входе с улицы (со двора) в помещения №6;

3. Заложить дверной проём из помещения №5 в помещение №2;

4. Заложить дверной проём из помещения №6 в помещение №4;

5. Прокладка новых электрических сетей с оборудованием контрольных приборов и производством необходимой технической документации, так же согласование ее в службах, в компетенцию которых входит обслуживание соответствующих инженерных сетей.

Значение площади помещений, соответствующих идеальной доле составляет:

1/2 доли - соответствует часть жилого дома общей площадью 45,7 кв.м.,

По предлагаемому Варианту №1:

Сторона №1 Сторона №1 - 43,7 кв.м.

Сторона №2 - 47,7 кв.м.

Размер несоответствия площади помещений идеальным доля составит:

Сторона №1 = 43,7 кв.м. - 45,7 кв.м. = - 2,0 кв.м. (меньше, чем идеальная доля).

Сторона №2 = 47,7 кв.м. - 45,7 кв.м. = 2,0 кв.м. (больше, чем идеальная доля).

Применив показатель рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого дома (28 958 рублей), рассчитаем размер компенсации по Варианту №2, исходя из полученного несоответствия выделяемых площадей:

Расчёт: 28 958 руб. х 2,0 кв.м. = 57 916 руб.

Таким образом, размер компенсации, причитающейся от Стороны №2 Стороне №1 составит 57 916 рублей.

По третьему вопросу:

3. Если «ДА» - возможен ли реальный раздел земельного участка и выдел в натуре доли истца, Куция Татьяны Алфесевны, согласно сложившегося порядка пользования? Если «НЕТ» - каковы варианты раздела в соответствии с принадлежащей ей долей ?

Вывод:

Реальные доли сторон при разделе земельного участка с отклонением от идеальных долей сторон по варианту № 1 «Раздел земельного участка по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3»:

Сторона №1 - 471 кв.м.;

Сторона №2. - 472 кв.м.

Вариант №1.

Земельный участок Стороны №1 по Варианту №1:

Описание прохождения проектируемой границы земельного участка

- по внутренним стенам жилого дома - 6,02 м + 1,52 м + 3,12 м + 1,45 м + 3,14 м;

- в створе внутренних стен в направлении земельного участка при жилом доме №3 - 1,01 м;

- в направлении гаража к пер. Горный - 3,24 м + 1,99 м + 3,36 м:

- параллельно пер. Горный - 1,33 м + 4,64 м + 4,21 м + 4,26 м + 11,36 м;

- параллельно проезду - 24,94 м;

- по границе с земельным участком КН 23:49:0402051:335 - 13,28 м;

- от границы с земельным участком КН 23:49:0402051:335 до подпорной стенки - 4,40 м;

- по подпорной стенке - 1,90 м;

- от подпорной стенки по направлению к жилому дому - 6,16 м.

Площадь проектируемого земельного участка Стороны №1 в указанных выше границах составляет - 471 кв.м.

План границ указанного земельного участка находится в Приложении к настоящему Заключению экспертизы.

Земельный участок Стороны №2 по Варианту №1:

- по фасадной линии пер. Горный - 14,21 м + 0,39 м + 2,49 м +1,00 м;

- от фасадной линии пер. Горный по направлению к жилому дому - 3,36 м + 1,99 м + 3,24 м + 1,01 м;

- по внутренним стенам жилого дома - 3,14 м + 1,45 м + 3,12 м + 1,52 м 4,45 м + 1,57 м;

- от стены жилого дома к подпорной стенке - 3,76 м + 2,41 м;

- по подпорной стенке - 1,90 м;

- от подпорной стенке до границы с земельным участком КН 23:49:0402051:335 - 4,40 м;

- по границе с земельным участком КН 23:49:0402051:335 - 5,156 м + 10,49 м + 5,32 м + 1,34 м + 3,65 м + 2,93 м +0,47 м;

- по границе с земельным участком КН 23:49:0402051:333, учтенной в Государственном кадастре недвижимости - 3,59 м + 15,13 м;

Площадь земельного участка Стороны №2 по Варианту №1 в указанных выше границах составляет - 472 кв.м.

План границ указанного земельного участка находится в Приложении к настоящему Заключению экспертизы.

Реальные доли сторон при разделе земельного участка с отклонением от идеальных долей сторон по варианту №2 «Раздел земельного участка по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3»:

Сторона №1 - 472 кв.м.;

Сторона №2. - 471 кв.м.

Вариант №2.

Земельный участок Стороны №1 по Варианту №2:

Описание прохождения проектируемой границы земельного участка

- по внутренним стенам жилого дома - 5,40 м + 3,12 м + 2,50 м + 4,47 м;

- в створе внутренних стен в направлении земельного участка при жилом доме №3 - 1,87 м;

- в направлении пер. Горный - 8,59 м;

- параллельно пер. Горный - 2,05 м + 11,02 м;

- параллельно проезду - 24,92 м;

- по границе с земельным участком КН 23:49:0402051:335, учтенной в Государственном кадастре недвижимости - 17,95 м + 4,74 м + 2,70 м;

- от границы с земельным участком КН 23:49:0402051:335, учтенной в Государственном кадастре недвижимости, в направлении жилого дома №3 - 6,87 м;

Площадь проектируемого земельного Стороны №1 по Варианту №2 в указанных выше границах составляет - 472 кв.м.

План границ указанного земельного участка находится в Приложении к настоящему Заключению экспертизы.

Земельный участок Стороны №2 по Варианту №2:

- по внутренним стенам жилого дома - 5,40 м + 3,12 м +2,50 м +4,47 м;

- в створе внутренних стен в направлении земельного участка при жилом доме №3 - 1,87 м;

- по направлению к фасадной линии пер. Горный- 8,59 м;

- по фасадной линии пер. Горный - 2,21 м + 4,21 м + 4,64 м + 2,33 м + 2,33 м + 2,49 м + 0,39 м + 14,21 м;

- по границе с земельным участком КН 23:49:0402051:333, учтенной в Государственном кадастре недвижимости - 18,71 м;

- по границе с земельным участком КН 23:49:0402051:335, учтенной в Государственном кадастре недвижимости - 0,47 м + 2,87 м + 3,72 м + 1,34 м + 5,32 м + 1,95 м + 1,60 м;

- по направлению к жилому дому №3 - 6,87 м;

Площадь земельного участка Стороны №2 по Варианту №2: в указанных выше границах составляет - 471 кв.м.

План границ указанного земельного участка находится в Приложении к настоящему Заключению экспертизы.

Эксперт ________________ Писклов С.В.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

В процессе экспертного исследования использовались:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации;

2. Жилищный кодекс Российской Федерации;

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации;

4. Федеральный Закон "О Государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 5 июня 2001 года;

5. Федеральный Закон "О государственном кадастре недвижимости " от 24 июля 2007 года №221-ФЗ;

6. Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в судебных учреждениях Министерства Юстиции РФ от 20.12.2002 года;

7. Бутырин А.Ю. Судебная строительно-техническая экспертиза (теоретические, методические и правовые основы): Учебное пособие. - М.: Юридическое бюро "Городец", 1998 г.;

8. Бутырин А.Ю. «Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы» - М. «Городец», 2006 г.

Размещено на Allbest.ru