Исследование домовладения, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, дом №3 с целью раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом

В судебном заседании представитель истца по доверенности Дюжев И.В. заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручить эксперту Дорошенко Игорю Александровичу.

Ответчик (его представитель) в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения были своевременно и надлежащим образом уведомлены, о причинах своей неявки суду ничего не сообщили. Суд находит возможным рассмотреть вопрос о назначении по делу экспертизы при данной явке, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца по доверенности Дюжева И.В., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о назначении по настоящему иску судебной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла суд назначает экспертизу.

Поскольку для установления обстоятельств, на которых истец основывает свои требования, необходимы специальные познания в области строительства и оценки, суд считает невозможным разрешить спор на основе имеющихся в деле доказательств и полагает необходимым назначить судебную экспертизу.

С учетом того, что проведение экспертизы требует значительного времени. производство по делу приостановить до получения соответствующего заключения, что не противоречит ст. 216 ГПК РФ

Руководствуясь ст. ст. 79, 80, 218, 224, 225 ГПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ

Назначить по настоящему делу по иску Куция Татьяны Алфесевны к Куция Георгию Валентиновичу о выделе доли в натуру, реальном разделе жилого дома и земельного участка и прекращении права общей долевой собственности судебную экспертизу, на разрешение которой поставить следующие вопросы:

1. Существует ли между собственниками (истец/ответчик) сложившийся порядок пользования жилым домом и земельным участком расположенными по адресу: РФ, Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3 ?

2. Если «ДА» - возможен ли реальный раздел жилого дома и выдел в натуре доли истца, Куция Татьяны Алфесевны, согласно сложившегося порядка пользования? Если «НЕТ» - каковы варианты раздела в соответствии с принадлежащей ей долей?

3. Если «ДА» - возможен ли реальный раздел земельного участка и выдел в натуре доли истца, Куция Татьяны Алфесевны, согласно сложившегося порядка пользования? Если «НЕТ» - каковы варианты раздела в соответствии с принадлежащей ей долей ?

Производство экспертизы поручить эксперту Писклову С.В.

Предупредить эксперта об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

В распоряжение эксперта предоставить материалы гражданского дела, относящиеся к предмету экспертизы.

Заключение должно быть составлено и направлено экспертом Пискловым С.В. в суд, назначивший экспертизу, не позднее месячного срока с момента получения данного определения.

Расходы по оплате экспертизы возложить на истицу.

Приостановить производство по гражданскому делу до окончания экспертизы.

Настоящее определение может быть обжаловано в краевой суд через районный суд в части приостановления производства по делу.

Судья подпись печать Горов Г.М.

ПОДПИСКА ЭКСПЕРТА. КВАЛИФИКАЦИЯ ЭКСПЕРТА

Определением Адлерского районного суда г. Сочи от 05 ноября 2013 года по гражданскому делу по иску Куция Татьяны Алфесевны к Куция Георгию Валентиновичу о выделе доли в натуру, реальном разделе жилого дома и земельного участка и прекращении права общей долевой собственности была назначена первичная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Дорошенко Игорю Александровичу.

Я, Писклов Сергей Васильевич, даю настоящую подписку и подтверждаю, что мне разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ (ст. ст. 16, 17 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ»), а также содержание ст. 307 УК РФ, предусматривающей уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения

Об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ предупреждён

«07» ноября 2013 г. _________________________ Писклов С.В.

3.1 Вводная часть

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА

от 30 ноября 2013 г.

07 ноября 2013 г. мной, экспертом Пискловым Сергеем Васильевичем, получено определение судьи Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края Филонова Ю.Л. по гражданскому делу №2-3988/13 по иску Куция Татьяны Алфесевны к Куция Георгию Валентиновичу о выделе доли в натуру, реальном разделе жилого дома и земельного участка и прекращении права общей долевой собственности.

Для проведения первичной судебной экспертизы судом представлены следующие документы:

1. Материалы гражданского дела №2-3988/13 на 53 листах;

На разрешение первичной судебной экспертизы судом поставлены следующие вопросы:

«1. Существует ли между собственниками (истец/ответчик) сложившийся порядок пользования жилым домом и земельным участком расположенными по адресу: РФ, Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3 ?

2. Если «ДА» - возможен ли реальный раздел жилого дома и выдел в натуре доли истца, Куция Татьяны Алфесевны, согласно сложившегося порядка пользования? Если «НЕТ» - каковы варианты раздела в соответствии с принадлежащей ей долей?

3. Если «ДА» - возможен ли реальный раздел земельного участка и выдел в натуре доли истца, Куция Татьяны Алфесевны, согласно сложившегося порядка пользования? Если «НЕТ» - каковы варианты раздела в соответствии с принадлежащей ей долей ?»

Вопросы, поставленные судом перед экспертом, перепечатаны из «Определения Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 05 ноября 2013 года по гражданскому делу по иску Куция Татьяны Алфесевны к Куция Георгию Валентиновичу о выделе доли в натуру, реальном разделе жилого дома и земельного участка и прекращении права общей долевой собственности без изменений и исправлений грамматического, пунктуационного и стилистического характера.

Настоящее Заключение экспертизы подготовлено экспертом Дорошенко Игорем Александровичем, техником-строителем по специальности «Промышленное и гражданское строительство», инженером по специальности «Землеустройство», кадастровым инженером (квалификационный аттестат кадастрового инженера №23-10-10), действительным членом «Российского Общества Оценщиков» с 2002 года, имеющему высшее образование по специальности «Землеустройство» и сертифицированным НП «ПАЛАТА СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ» по специальностям «Исследование домовладений с целью установления возможности их реального раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом; разработка вариантов реального раздела», «Исследование проектной документации строительных объектов в целях установления их соответствия требованиям специальных правил, определение технического состояния, причин, условий, обстоятельств и механизма разрушения строительных объектов, частичной или полной утратой ими своих функциональных, эксплуатационных, эстетических и других свойств», «Исследования помещений жилых, административных, промышленных и иных зданий, поврежденных заливом (пожаром) с целью определения стоимости их восстановительного ремонта»;

Обстоятельства дела, имеющие значение для дачи заключения.

Обстоятельства дела известны из Определения о назначении судебной оценочной экспертизы 05 ноября 2013 года вынесенного Федеральным судьей Адлерского районного суда г. Сочи Филоновым Ю.Л. по гражданскому делу по иску Куция Татьяны Алфесевны к Куция Георгию Валентиновичу о выделе доли в натуру, реальном разделе жилого дома и земельного участка и прекращении права общей долевой собственности.

Проведение экспертизы начато: 07 ноября 2013 г.

Уведомление сторон по делу телеграммами 08 ноября 2013 г.

Доступ эксперта на объект исследования (спорное домовладение) обеспечен по взаимному согласию сторон по делу.

Экспертный осмотр проводился 26 ноября 2013 г. в присутствии истца Куция Т.А. и ответчика Куция Г.В.. Экспертный осмотр проводился в дневное время при достаточном естественном освещении. В процессе проведения экспертного осмотра экспертом производились геодезические измерения электронным тахеометром NIKON-NPL-332 №041455 (Свидетельство о поверке №480930 от 01.10.2013 г.), лазерной рулеткой «Leika DISTO Lite» (Свидетельство о поверке №140132 от 28.01.2013 г.) и 50-ти метровой компарированной рулеткой со стальной лентой с ценой деления 1мм. Фотоработы проводились фотоаппаратом «FUJIFILM FinePix S4500» (матрица 14 мПкс).

При обработке проведённых полевых измерений использовалась программа для ЭВМ «FreeReason» (лицензионный договор от 11.05.2005 г.), калькулятор инженерный программируемый CITIZEN SRP-45; инженерная линейка ГОСТ 13495-68, компьютер «ASUS X53Kseries», многофункциональное устройство - копир, сканер, принтер - BROTHER DCP-7065DNR.

Проведение экспертных работ окончено и Заключение экспертизы распечатано, прошито и пронумеровано 30 ноября 2013 г.

Настоящая экспертиза является первичной.

В процессе экспертного исследования использовались:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации;

2. Жилищный кодекс Российской Федерации;

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации;

4. Федеральный Закон "О Государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 5 июня 2001 года;

5. Федеральный Закон "О государственном кадастре недвижимости " от 24 июля 2007 года №221-ФЗ;

6. Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в судебных учреждениях Министерства Юстиции РФ от 20.12.2002 года;

7. Бутырин А.Ю. Судебная строительно-техническая экспертиза (теоретические, методические и правовые основы): Учебное пособие. - М.: Юридическое бюро "Городец", 1998 г.;

8. Бутырин А.Ю. «Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы» - М. «Городец», 2006 г.

3.2 Исследовательская часть

ИССЛЕДОВАНИЕ.

26 ноября 2013 года экспертом Дорошенко Игорем Александровичем с выездом на место в дневное время при достаточном освещении в присутствии истца Куция Т.А. и ответчика Куция Г.В. было произведено обследование земельного участка, учтенного в Государственном кадастровом учете с кадастровым номером 23:49:0402051:242, определены его фактические границы на местности. Указанный земельный участок, расположен по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3. Выполнены геодезические измерения объектов недвижимости и границ земельного участка.

Геодезические измерения производились электронным тахеометром NIKON-NPL-332 №041455 (Свидетельство о поверке №480930 от 01.10.2013 г.), лазерной рулеткой «Leika DISTO Lite» (Свидетельство о поверке №140132 от 28.01.2013 г.) и 50-ти метровой компарированной рулеткой со стальной лентой с ценой деления 1мм.

Привязка точек съемочного обоснования к пунктам Опорной Межевой Сети в системе координат МСК-23 производилась по трехштативной системе. Измерение левых по ходу углов на точки съемочной сети проводилось одним приемом способом измерения углов во всех комбинациях (способом Шрейбера). Измерение длин линий проводилось в соответствии с СП 11-104-97 «Инженерно-геодезические изыскания для строительства» (приложение В - обязательное) одним приемом. Под приемом следует понимать два наведения на отражатель и по три точных отсчета в каждом направлении из которых в память электронным тахеометром записывается среднее значение.

По результатам камеральной обработки материалов геодезической съёмки и замеров определены фактические границы земельного участка, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3.

Экспертом Дорошенко Игорем Александровичем произведён осмотр и сделаны необходимые замеры строений на земельном участке по пер. Горный, 3, Адлерского района г. Сочи, Краснодарского края, составлены планы, соответственно поставленным вопросам определения судьи Адлерского районного суда г. Сочи Филонова Ю.Л. от 05 ноября 2013 г. по гражданскому № 2-3988/13 по исковому заявлению Куция Татьяны Алфесевны к Куция Георгию Валентиновичу о выделе доли в натуру, реальном разделе жилого дома и земельного участка, и прекращения права общей долевой собственности.

Обследованием, обмерами, обработкой на компьютере полученных данных и изучением технической и правовой документации, а так же методом сопоставления представленных материалов, натуральных замеров и результатов расчетов с требованиями действующих строительных норм и правил математическими вычислениями, установлено следующее:

УСТАНОВЛЕНО:

Объектом экспертного исследования являются:

ОБЪЕКТ № 1 - жилой дом (согласно данных инвентарного номера 3192 технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.) по пер. Горный, 3, Адлерский район г. Сочи, Краснодарского края, представляет собой объект индивидуального строительства - жилой дом, состоящий из основного одноэтажного строения лит А, 1962 года постройки и пристроек лит. Г -баня, лит. Г4 - сарай, лит. Г5 - летняя кухня, лит. Г3 - уборная.

Жилой дом № 3 по пер. Горный, Адлерского района гор. Сочи Краснодарского края принадлежит на праве общей долевой собственности следующим правообладателям:

- Куция Татьяна Алфесевна - является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой шлакоблочный дом Лит. А, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 26.03.1991 г., выданного государственным нотариусом, Адлерской гос. нотариальной контора Краснодарского края г. Сочи Пряхиной О.А. и зарегистрировано в реестре за № 2-540. Технический паспорт БТИ на жилой дом индивидуального жилищного фонда, по адресу: РФ, Краснодарский край, Адлерский район, пер. Горный 3. инвентарный помер 3192.

- Куция Георгий Валентинович - является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой шлакоблочный дом Лит. А, на основании Свидетельство о праве на наследство по закону MO-I № 795890 от 27.07.1998 г. выданного нотариусом г. Химки Московской области, Калиниченко Тарасом Григорьевичем и зарегистрировано в реестре за № 8-5765. Технический паспорт БТИ на жилой дом индивидуального жилищного фонда, по адресу: РФ, Краснодарский край, Адлерский район, пер. Горный 3. инвентарный помер 3192.

ОБЪЕКТ № 2 - земельный участок, площадью 943,0 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402051:242, расположенный по адресу: пер. Горный, 3, Адлерского района гор. Сочи Краснодарского края.

Правообладатели:

- Куция Татьяна Алфесевна - общая долевая собственность - 1/2 доля;

- Куция Георгий Валентинович - общая долевая собственность - 1/2 доля.

Указанные выше сведения о жилом доме КН 23:49:0402051:242 соответствуют данным, содержащимся в Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 августа 2012 г. №22/136/2014-461 (л.д. 6).

Сведениями о том, что перечисленные выше, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, используемые как основания при подготовке экспертного заключения, судом или другими уполномоченными на это государственными органами отменялись, эксперт на момент проведения судебно-технической экспертизы не располагает. Таким образом, указанные документы, представляются эксперту, как имеющие законную силу.

3.2.1 Анализ объектов исследования

В соответствии с «Методикой установления возможности реального раздела домовладения между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом; разработка вариантов раздела» (Бутырин А.Ю. «Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы». М., 2006 г.; ОАО «Издательский дом «Городец», - 544 с.) экспертом проведена подготовка к исследованию, собственно исследование и оценка результатов исследования.

ПОДГОТОВКА К ИССЛЕДОВАНИЮ.

1. В ходе изучения Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г. на жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3 (л.д. - с 31 по 39) определён состав объекта (экспликация домовладения):

а) Жилой дом (литер А) - основное одноэтажное строение литер А, 1962 года постройки. Назначение: жилое. Площадь: общая 91,4 кв.м.; из них 53,0 кв.м. - жилой площади, 38,4 кв.м.- подсобной площади.

Указанные выше сведения о жилом доме соответствуют данным, содержащимся в Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 августа 2012 г. №22/136/2014-461 (л.д. 6).

б) Гараж (литер Г1) - год постройки - 1982; фундамент - бетонный ленточный, стены - бетонные и асбоцементный шифер; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г. 2,58 м х 3,06 м.;

в) Сарай (литер Г4)- год постройки - 1970; фундамент - бетонный ленточный, стены - бетонные и кирпичные; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.: 3,20 м х 4,28 м.;

г) Летняя кухня (литер Г5) - год постройки - 1965; фундамент - бетонный ленточный, стены - бетонные и кирпичные; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.: 6,58 м х 4,30 м.;

д) Летняя кухня (литер Г6) - год постройки - 1965; фундамент - бетонный ленточный, стены - бетонные; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.: 2,37 м х 4,18 м.;

е) Навес (литер Г2) - год постройки - нет данных; фундамент - нет, стены - металлические и асбоцементные листы; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.: 2,90 м х 4,15 м.;

ж) Уборная (литер Г3) - год постройки - нет данных; фундамент - нет, стены - кирпичные; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.: 1,02 м х 1,30 м.;

з) Навес (литер Г7) - год постройки - нет данных; фундамент - нет, стены - металлические листы; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.: 3,80 м х 4,05 м.

2. Документы в которых содержатся данные о величине долей совладельцев в праве общей долевой собственности на жилой дом

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 августа 2012 г. №22/136/2014-461 (л.д. 6) собственниками указанного жилого дома на праве общей долевой собственности являются:

- Куция Татьяна Алфесевна - является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой шлакоблочный дом Лит. А, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 26.03.1991 г., выданного государственным нотариусом, Адлерской гос. нотариальной контора Краснодарского края г. Сочи Пряхиной О.А. и зарегистрировано в реестре за № 2-540. Технический паспорт БТИ на жилой дом индивидуального жилищного фонда, по адресу: РФ, Краснодарский край, Адлерский район, пер. Горный 3. инвентарный помер 3192.

- Куция Георгий Валентинович - является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой шлакоблочный дом Лит. А, на основании Свидетельство о праве на наследство по закону MO-I № 795890 от 27.07.1998 г. выданного нотариусом г. Химки Московской области, Калиниченко Тарасом Григорьевичем и зарегистрировано в реестре за № 8-5765. Технический паспорт БТИ на жилой дом индивидуального жилищного фонда, по адресу: РФ, Краснодарский край, Адлерский район, пер. Горный 3. инвентарный помер 3192.

3. Документы, в которых отражены «мнения сторон» по поводу вариантов раздела спорного домовладения, в материалах гражданского дела №2-3988/13 не представлены.

Порядок пользования помещениями жилого дома №3 по пер. Горный, 3 в Адлерском районе г. Сочи сложился в соответствии с фактически занимаемыми сторонами помещениями и дворовыми постройками.

Порядок пользования земельным участком между сторонами не сложился и является предметом спора при даче настоящего заключения.

НАТУРНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ (ЭКСПЕРТНЫЙ ОСМОТР)

26 ноября 2013 года экспертом Дорошенко Игорем Александровичем с выездом на место в дневное время при достаточном освещении в присутствии истца Куция Т.А. и ответчика Куция Г.В. было произведено обследование земельного участка, учтенного в Государственном кадастровом учете с кадастровым номером 23:49:0402051:242, определены его фактические границы на местности. Указанный земельный участок, расположен по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3. Выполнены геодезические измерения объектов недвижимости и границ земельного участка.

Геодезические измерения производились электронным тахеометром NIKON-NPL-332 №041455 (Свидетельство о поверке №480930 от 01.10.2013 г.), лазерной рулеткой «Leika DISTO Lite» (Свидетельство о поверке №140132 от 28.01.2013 г.) и 50-ти метровой компарированной рулеткой со стальной лентой с ценой деления 1мм.

По результатам камеральной обработки материалов геодезической съёмки и замеров определены фактические границы земельного участка, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3.

Экспертом Дорошенко Игорем Александровичем произведён осмотр и сделаны необходимые замеры строений на земельном участке по пер. Горный, 3, Адлерского района г. Сочи, Краснодарского края, составлены планы, соответственно поставленным вопросам определения судьи Адлерского районного суда г. Сочи Филонова Ю.Л. от 05 ноября 2013 г. по гражданскому № 2-3988/13 по исковому заявлению Куция Татьяны Алфесевны к Куция Георгию Валентиновичу о выделе доли в натуру, реальном разделе жилого дома и земельного участка, и прекращения права общей долевой собственности.

В ходе экспертного исследования произведено сопоставление данных Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г. (л.д. - с 31 по 39) с фактическим положением и размерами помещений в указанном жилом доме.

УСТАНОВЛЕНИЕ СООТВЕТСТВИЯ РЕАЛЬНОГО СТРОЕНИЯ ЭЛЕМЕНТАМ, ОТРАЖЕННЫМ В ТЕХНИЧЕСКОМ ПАСПОРТЕ.

Экспертом проведён анализ соответствия объектов, указанных в копии Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г. (л.д. - с 31 по 39).

а) Жилой дом (литер А) - основное одноэтажное строение литер А, 1962 года постройки. Назначение: жилое. Площадь: общая 91,4 кв.м.; из них 53,0 кв.м. - жилой площади, 38,4 кв.м.- подсобной площади.

При осмотре выявлено, что над жилым одноэтажным домом возведена надстройка с мансардным этажом. Согласно данных инвентарного дела № 3192 отображенного в техническом паспорте БТИ исследуемого объекта, и анализа представленной, для исследования, правовой документации, экспертом установлено, что не все помещения, входящие в состав жилого дома с пристройкой Лит. А, Г, являются предметом реального раздела между сособственниками. Без проектной документации и разрешения на производство строительно-монтажных работ в середине 2012 гг. была возведена каркасно-щитовая (щиты OSB) надстройка.

Данная надстройка является самовольной, и соответственно не будет учитываться при реальном разделе и согласно правоустанавливающим документам (свидетельства о праве на наследство по закону) не является объектом исследования.

Согласно анализа данных, инвентарного дела № 3192 отображенного в техническом паспорте БТИ исследуемого объекта от 21.03.1991 г., РТИ от 06.08.1998 г. и результатов осмотра и замеров жилого дома с пристройкой лит. Г, выявлено расхождение размеров общей и жилой площади исследуемого объекта, в результате перепланировки и реконструкции.

Под реконструкцией, согласно п. 14 ст. 1 Гр.К РФ понимается «изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количество этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения».

Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с основными технико-экономическими показателями (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема.

Реконструкция зданий и сооружений подразумевает выполнение комплекса работ, в которых возникает необходимость в случае изменения размеров здания, его полной или частичной перестройки и внутреннего перепланирования.

Реконструкция необходима также в ситуации, когда возрастают временные или постоянные нагрузки, обустраиваются подземные и заглубленные помещения. Часто реконструкцию проводят, когда неподалеку строятся новые сооружения, прокладываются различные коммуникации, либо в случае износа конструкций или изменения состояния грунта.

При реконструкции зданий, сооружений, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;

- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

- замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели здания.



Фото.1. Общий вид жилого дома №3 (литер А) по пер. Горный, 3.

б) Гараж (литер Г1) - год постройки - 1982; фундамент - бетонный ленточный, стены - бетонные и асбоцементный шифер; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г. 2,58 м х 3,06 м. На момент экспертного исследования при сопоставлении с данными Технического паспорта БТИ исследуемого объекта от 21.03.1991 г., РТИ от 06.08.1998 г. (л.д. - с 31 по 39) установлено соответствие с фактическим положением и размерами указанного строения.

в) Сарай (литер Г4)- год постройки - 1970; фундамент - бетонный ленточный, стены - бетонные и кирпичные; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.: 3,20 м х 4,28 м. На момент экспертного исследования при сопоставлении с данными Технического паспорта БТИ исследуемого объекта от 21.03.1991 г., РТИ от 06.08.1998 г. (л.д. - с 31 по 39) установлено соответствие с фактическим положением и размерами указанного строения.

г) Летняя кухня (литер Г5) - год постройки - 1965; фундамент - бетонный ленточный, стены - бетонные и кирпичные; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.: 6,58 м х 4,30 м. На момент экспертного исследования при сопоставлении с данными Технического паспорта БТИ исследуемого объекта от 21.03.1991 г., РТИ от 06.08.1998 г. (л.д. - с 31 по 39) установлено соответствие с фактическим положением и размерами указанного строения.

д) Летняя кухня (литер Г6) - год постройки - 1965; фундамент - бетонный ленточный, стены - бетонные; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.: 2,37 м х 4,18 м. На момент экспертного исследования при сопоставлении с данными Технического паспорта БТИ исследуемого объекта от 21.03.1991 г., РТИ от 06.08.1998 г. (л.д. - с 31 по 39) установлено соответствие с фактическим положением и размерами указанного строения.

е) Навес (литер Г2) - год постройки - нет данных; фундамент - нет, стены - металлические и асбоцементные листы; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.: 2,90 м х 4,15 м. На момент экспертного исследования указанное сооружение отсутствует.

ж) Уборная (литер Г3) - год постройки - нет данных; фундамент - нет, стены - кирпичные; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.: 1,02 м х 1,30 м. На момент экспертного исследования при сопоставлении с данными Технического паспорта БТИ исследуемого объекта от 21.03.1991 г., РТИ от 06.08.1998 г. (л.д. - с 31 по 39) установлено соответствие с фактическим положением и размерами указанного строения.

з) Навес (литер Г7) - год постройки - нет данных; фундамент - нет, стены - металлические листы; габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.: 3,80 м х 4,05 м. На момент экспертного исследования при сопоставлении с данными Технического паспорта БТИ исследуемого объекта от 21.03.1991 г., РТИ от 06.08.1998 г. (л.д. - с 31 по 39) установлено соответствие с фактическим положением и размерами указанного строения.

3.2.1 Экспертные расчеты

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ГАБАРИТОВ И КОНСТРУКТИВНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ ОСОБЕННОСТЕЙ ПОСТРОЕК.

В ходе экспертного исследования произведены замеры стен, перегородок междуэтажных перекрытий, полов, окон, дверей, инженерного оборудования. Экспертом установлено, что на момент обследования жилого дома №3 по пер. Горный постройка Навес (литер Г2) габариты согласно Технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.: 2,90 м х 4,15 м. на земельном участке отсутствует.

В остальном, данные, указанные в Техническом паспорте на жилой дом (л.д. - с 31 по 39) соответствуют фактическому наличию и расположению указанных проемов.

По результатам произведённых замеров составлена «Экспликация площадей помещений жилого дома №3 по пер. Горный», представленная в виде таблицы №1. В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Экспликация площадей помещений жилого дома №3 по пер. Горный

Таблица №1

Номер комнаты	Назначение комнаты	Общая площадь	в том числе (кв.м.)	Высота, м
			Жилая	Подсобная
1	кухня	12,8		12,8	2,75
2	жилая	13,6	13,6		2,75
3	ванная	8,2		8,2	2,75
4	жилая	17,3	17,3		2,75
5	прихожая	9,4		9,4	2,75
6	прихожая	8,0		8,0	2,75
7	жилая	13,7	13,7		2,75
8	жилая	8,4	8,4		2,75
Всего по жилому дому литер А	91,4	53,0	38,4

Расположение помещений в соответствии с поэтажным планом

Рис.1. Расположение помещений в жилом доме №3 по пер. Горный.

Порядок пользования комнатами в жилом доме лит. А фактически сложился.

В пользовании Куция Т.А. фактически находятся помещения:

- кухня (помещение №1) площадью - 12,8 кв.м.;

- жилая комната (помещение №4) площадью - 17,3 кв.м.;

- прихожая (помещение №6) площадью - 8,0 кв.м.;

- жилая комната (помещение №4) площадью - 13,7 кв.м.

Итого общей площадью - 51,8 кв.м., в том числе жилой площади - 31,0 кв.м., подсобной площади - 20,8 кв.м.

В пользовании Куция Г.В. фактически находятся помещения:

- жилая комната (помещение №2) площадью - 13,6 кв.м.;

- ванная (помещение №3) площадью - 8,2 кв.м.;

- прихожая (помещение №5) площадью - 9,4 кв.м.;

- жилая комната (помещение №8) площадью - 8,4 кв.м.

Итого общей площадью - 39,6 кв.м., в том числе жилой площади - 22,0 кв.м., подсобной площади - 17,6 кв.м.

Согласно данных инвентарного дела №3192 отображенного в техническом паспорте БТИ исследуемого объекта, и анализа представленной, для исследования, правовой документации, экспертом установлено, что при реальном разделе жилого дома идеальные доли в 1/2 долю от целого - общей площади жилого дома литер А соответствующей 91,4 кв.м. общей площади.

Рассчитаем числовые значения площади помещений, соответствующих идеальной доле совладельцев в праве общей долевой собственности на жилой дом №3 по пер. Горный:

Расчет: 91,4 кв.м. х 1/2 доли = 45,7 кв.м.

Контроль: 45,7 кв.м. х 2 = 91,4 кв.м.

Таким образом, значения площади помещений, соответствующих идеальной доле совладельцев составят:

1/2 доли Куция Т.А. соответствует часть жилого дома общей площадью 45,7 кв.м.,

1/2 доли Куция Г.В. соответствует часть жилого дома общей площадью 45,7 кв.м.,

Таким образом, при реальном разделе домовладения в соответствии с идеальными долями сторон в праве собственности на жилой дом необходимо создание 2-х изолированных частей, площадью 45,7 кв.м. и 45,7 кв.м., соответственно.

ИССЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Геодезические измерения производились электронным тахеометром NIKON-NPL-332 №041455 (Свидетельство о поверке №480930 от 01.10.2013 г.), лазерной рулеткой «Leika DISTO Lite» (Свидетельство о поверке №140132 от 28.01.2013 г.) и 50-ти метровой компарированной рулеткой со стальной лентой с ценой деления 1мм.

По результатам камеральной обработки материалов геодезической съёмки и замеров определены фактические границы земельного участка, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3.

Рис. №2. Фактические границы земельного участка по пер. Горный, дом №3.

Земельный участок, площадью 943 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402051:242, расположенный по адресу: пер. Горный, 3, Адлерского района гор. Сочи Краснодарского края.

Правообладатели:

- Куция Татьяна Алфесевна - общая долевая собственность - 1/2 доля;

- Куция Георгий Валентинович - общая долевая собственность - 1/2 доля.

фото. 3 фото. 4

Исходя из анализа представленной правовой документации, установлено, что указанный земельный участок имеет кадастровый номер 23:49:0402051:242, находится на землях населенных пунктов и разрешенное его использование: Индивидуальное жилищное строительство.

Таким образом, при определении вариантов раздела земельного участка, эксперт исходит из закономерной площади земельного участка в 943 кв.м.

Фото. 5 фото. 6

Порядок пользования земельным участком между сторонами не сложился и является предметом спора при даче настоящего заключения.

По первому вопросу:

«1. Существует ли между собственниками (истец/ответчик) сложившийся порядок пользования жилым домом и земельным участком расположенными по адресу: РФ, Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3 ?»

Фактический порядок пользования жилым домом частично сложился на протяжении многих лет. (Рис.3).



Рис.3. Фактический порядок пользования помещениями в жилом доме.

Экспликация площадей помещений жилого дома №3 по пер. Горный по фактическому пользованию

Таблица №2

Номер комнаты	Назначение комнаты	Общая площадь	в том числе (кв.м.)	Высота, м
			Жилая	Подсобная
1	кухня	12,8		12,8	2,75
4	жилая	17,3	17,3		2,75
6	прихожая	8,0		8,0	2,75
7	жилая	13,7	13,7		2,75
Итого пользовании Куция Т.А.	51,8	31,0	20,8
2	жилая	13,6	13,6		2,75
3	ванная	8,2		8,2	2,75
5	прихожая	9,4		9,4	2,75
8	жилая	8,4	8,4		2,75
Итого пользовании Куция Г.В.	39,6	22,0	17,6
Всего по дому (строению) лит. А	91,4	53,0	38,4

На основании ч.1 ст. 247 ГК РФ владение, пользование имуществом, которое находится в долевой собственности нескольких лиц, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении такого соглашения - в порядке, который устанавливается судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение, а также в пользование части общего имущества, которая будет соразмерна его доле, а при невозможности этого участник вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю - соответствующего размера компенсации.

Таким образом, при сложившемся порядке пользования стороне истца соответствует больший размер общей площади жилого дома:

В пользовании Куция Т.А. фактически находятся помещения общей площадью - 51,8 кв.м., в том числе жилой площади - 31,0 кв.м., подсобной площади - 20,8 кв.м.

В пользовании Куция Г.В. фактически находятся помещения общей площадью - 39,6 кв.м., в том числе жилой площади - 22,0 кв.м., подсобной площади - 17,6 кв.м.

Расчёт общей площади жилого дома, соответствующей идеальной доле совладельцев

Таблица №3.

п.п.	Участник долевой собственности	Доли каждого в %	Площади помещений, соответствующие идеальной доле, кв.м.
1	Куция Т.А.	50	45,7 кв.м.
2	Куция Г.В.	50	45,7 кв.м.

Идеальное соотношение долей, выраженное в площади, составит 45,7 кв.м. истицы и 45,7 кв.м. ответчика.

Принимая во внимание идеальные доли владельцев, находим отклонение от размеров идеальных долей в размерах образуемых помещений:

На часть Куция Т.А.: 51,8 - 45,7 = 6,1 кв.м.

На часть Куция Г.В.: 39,6 - 45,7 = - 6,1 кв.м.

Отклонение (увеличение) от размера идеальной доли Куция Т.А. составляет 6,1 кв.м.

Отклонение (уменьшение) от размера идеальной доли Куция Г.В. составляет 6,1 кв.м.

Таким образом, раздел по существующему порядку пользования не соответствует пропорциональности идеальных долей между совладельцами в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Сложившийся порядок пользования жилым домом по адресу: РФ, Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3 следующий:

Участники общей долевой собственности	Помещения	Площадь.
Куция Т.А.	№№ 1,4,6,7	51,8 кв.м.
Куция Г.В.	№№ 2,3,5,8	39,6 кв.м.
Всего общая площадь		91,4 кв.м.

Земельный участок, фактической площадью 943 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402051:242, расположенный по адресу: пер. Горный, 3, Адлерского района гор. Сочи Краснодарского края. (см. фото. 3, 4, 5, 6), принадлежит сторонам на праве общей долевой собственности.

Окружная граница земельного участка, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3, обозначена на местности в виде ограждений из бетона (подпорные стены) и забора из металлической сетки и столбов. Часть границ проходит по местности без обозначения её предметами искусственного происхождения.

В ходе обследования объектов капитального строительства на земельном участке экспертом установлено, что между сособственниками (истцом/ответчиком) не сложился порядок пользования земельным участком. На местности разграничение земельных долей сособственниками, по взаимной договоренности, не установлено.

Фактическая площадь земельного участка, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3 в пределах существующего ограждения составляет 944 кв.м. Подробное описание поворотных точек границы указанного земельного участка дано в Приложении №2.

Закономерная площадь земельного участка, кадастровый номер 23:49:0402051:242, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3 составляет 943 кв.м. (+-11 кв.м.). Подробное описание поворотных точек границы указанного земельного участка дано в Кадастровой выписке на земельный участок.

Экспертом сопоставлены данные, полученные в ходе камеральной обработки геодезических измерений, о местоположении фактических границ земельного участка на местности с данными о границах указанного земельного участка, содержащимися в Государственном кадастре недвижимости. В ходе анализа измерений установлено несоответствие границ земельного участка, учтенных в ГКН их положению на местности.

Порядок пользования земельным участком на момент исследования между сторонами не сложился.

Участник долевой собственности	Доля в праве	Площадь, кв.м.
Куция Т.А.	Ѕ	943
Куция Г.В.	Ѕ

Идеальное соотношение долей земельного участка составит:

п.п.	Участник долевой собственности	Идеальная доля каждого, %	Площадь, приходящаяся на идеальную долю
1	Куция Т.А.	50	471,5 кв.м.
2	Куция Г.В.	50	471,5 кв.м.

Таким образом, сложившегося порядка пользования земельным участком, расположенным по адресу: РФ, Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3 не существует.

3.2.3 Анализ вариантов раздела объектов недвижимости между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом

По второму вопросу:

«2. Если «ДА» - возможен ли реальный раздел жилого дома и выдел в натуре доли истца, Куция Татьяны Алфесевны, согласно сложившегося порядка пользования? Если «НЕТ» - каковы варианты раздела в соответствии с принадлежащей ей долей?»

При производстве экспертного исследования, изучения правовой и технической документации, а так же согласно данных экспертного осмотра, предусмотренного при проведении комплексной судебной экспертизы и при ответе на первый вопрос определения, экспертом Колгановой И.А. установлено, что:

Сложившийся порядок пользования жилым домом по адресу: РФ, Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, 3 следующий:

Участники общей долевой собственности	Помещения	Площадь.
Куция Т.А.	№№ 1,4,6,7	51,8 кв.м.
Куция Г.В.	№№ 2,3,5,8	39,6 кв.м.
Всего общая площадь		91,4 кв.м.

Таким образом, раздел по существующему порядку пользования не возможен пропорционально идеальным долям совладельцев.

Экспертом предлагается определить рыночную стоимость жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский района, пер. Гонный, дом №3, . Это необходимо для использования в дальнейших расчетах размера денежной компенсации показателя стоимости 1 кв.м. общей площади жилого дома.

Термин «стоимость» понимается экспертом в редакции статьи 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ как «рыночная стоимость».

Термины и определения

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Восстановительная стоимость - первоначальная стоимость с учетом проведенных переоценок на дату вступления в силу главы 25 Налогового кодекса РФ.

Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.

Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Риск ликвидности - это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае - земельный участок) в подходящий момент и по приемлемой цене. Ликвидность данного инвестиционного инструмента - важный аргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего портфеля. Инвестиционные инструменты, продающиеся на «вялых» рынках, где спрос и предложение невелики, как правило, менее ликвидны, чем те, торговля которыми ведется на «оживленных» рынках. Однако чтобы быть ликвидными, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой цене. Вообще, продать любой инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно снизив на него цену. (Лоренс Дж. Гитман и Майкл Д. Джонк «Основы инвестирования»).

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

Обследование объекта Оценщиком, проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчета;

Расчет стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

Составление и написание Отчета об оценке (Заключения экспертизы).

Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности -- рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения -- рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:

- спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;

- спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;

- предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.

Принцип замещения -- рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

В Москве, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно. Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.

Принцип ожидания -- величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости -- текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), -- постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

Принцип внешнего влияния -- рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия -- оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Таким образом, для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу -- доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.

В центральной части Москвы это соотношение приближается к показателям, характерным для других крупных городов мира. Поэтому дальнейшего роста цен на земельные участки в центре города сравнительно невелик (исключая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на недвижимость при улучшении ее потребительских качеств.