Исследование домовладения, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, дом №3 с целью раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом

Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип наиболее эффективного использования -- рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

- существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

При этом, учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен в Краснодарском крае, в Адлерском районе г. Сочи.

Адлерский район - один из четырех административных районов города Сочи, Краснодарский край, Россия. На западе граничит с Хостинским районом. Расположен в южной части города между реками Кудепста и Псоу, по которой граничит с Абхазией. В составе района территории в пределах городской черты, сельская местность делится на 4 округа.

Территория - 1352 км2.

Население в пределах городской черты - 69,1 тыс. чел.

Описание и ландшафт

Территория Адлерского района протянулись от Черного моря до вечных снегов Главного Кавказского хребта. По богатству и разнообразию природно-климатических условий Адлерский район входит в первую десятку богатейших мест земли. В любое время года он поражает богатством зелени. Недаром Черноморское побережье называют берегом вечной весны. Все это благодаря горам, защищающим побережье от северных ветров и морю.

История

Богата не только природа Адлерского района, но и его история. По данным археологов человек появился на Черноморском побережье Кавказа примерно 350 тысяч лет назад. Наиболее известная пещерная стоянка, возраст которой «всего» 40-50 тысяч лет - Ахштырская. Она находится в 15 км от Адлера. В окрестностях Адлера огромное количество археологических и архитектурных памятников. Например, в горах под Красной Поляной найдено несколько колодцевидных гробниц. При впадении в Мзымту реки Ачипсе находится крепость, являющаяся памятником раннего средневековья. Крепостные стены тянутся на сотни метров, а их высота достигает 5 метров. В 19-ом веке за обладание Кавказом боролись Россия и Турция. Но коренные жители Черноморья не признавали турецкого султана и не желали ходить под русским царем. 7 июня 1837 года состоялась высадка русского десанта на мыс Адлер. В составе десанта был и известный русский писатель-декабрист, опальный штабс- капитан Драгунского полка Александр Бестужев - Марлинский. В центре Адлера есть сквер памяти мятежного декабриста.

В Адлерском районе немало исторических памятников и удивительных уголков природы. За рекой Мзымта находится одно из талантливейших произведений садово-паркового искусства парк «Южные культуры», созданный почти сто лет назад архитектором Арнольдом Регелем. В этом парке были собраны различные виды парковой архитектуры и тысячи видов форм растений со всего мира.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2007 года №991 «О программе строительства олимпийских объектов и развитии города Сочи как горноклиматического курорта», администрация Адлерского района активно участвует в Федеральной целевой программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи.

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ И КОТТЕДЖНОГО ДОМОСТРОЕНИЯ ГОРОДА СОЧИ. ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ.

Анализ предложения

В настоящее время на рынке частных домовладений г.Сочи насчитывается менее тысячи предложений о продаже домов. Рассмотрим более подробно структуру предложения по различным показателям.



Рисунок 4. Структура предложения по районам города Сочи, % от объема предложения

Наибольшая доля предложения частных домовладений наблюдается в Центральном районе (34%), а так же в Хостинском районе (32%). Лазаревский район концентрирует 15% предложения. В Адлерском районе г.Сочи находится 19% от всего объема рынка частных домовладений.

Структура предложения по классу домовладений

Для оценки рынка домовладений целесообразно определить следующие основные классы домов по качественным характеристикам.

Структура предложения домов по классу

Класс	Доля	Общее количество
Эконом	48%	300
Бизнес	16%	150
Элитный	36%	330
ИТОГО	100%	780

Около половины рынка домовладений занимают дома эконом - класса. Это самый низкокачественный тип строительства. Как правило, эти дома отличаются низкой комфортностью проживания, не имеют инфраструктуры и имеют небольшую площадь.

Рисунок 5. Пример домовладения эконом-класса

Домовладения бизнес-класса более просторны, имеют минимальный состав инфраструктуры (баня, гараж, придомовой участок) и выполнены из более дорогих отделочных и строительных материалов. Их доля в общем объеме предложения является небольшой и составляет 16%.

Рисунок 6. Пример домовладения бизнес-класса

К элитному классу домовладений целесообразно отнести частные дома, которые имеют большую площадь, большой придомовой земельный участок (не менее 10 соток) Их высота, как правило, составляет 3-4 этажа, такие объекты отличаются расширенной инфраструктурой (баня, сауна, бильярдная, гараж на 3-4 машины), наличием элементов ландшафтного дизайна. Их доля в общем объеме рынка является достаточно большой (36%), что связано с «элитным» имиджем Сочи и высокой престижностью проживания здесь.

Рисунок 7. Пример домовладения элитного класса

Структура предложения по площади домовладений

Средняя площадь домовладений на рынке г. Сочи составляет около 498 кв. м. Такое большое значение продиктовано большой долей элитных домов в общем объеме предложения. Их площади нередко достигают 1000-2000 кв. м. что и повлияло на среднерыночное значение. Распределение средней площади домов по классам имеет четкую тенденцию: чем выше класс - тем больше средняя площадь дома. В эконом-классе она составляет 125 кв. м., в бизнес-классе она составляет - 262 кв. м, в элитном - 705 кв. м.

Рисунок 8. Структура средней площади домов по классу в г. Сочи

Ценовой анализ

В 2013 году на рынке жилой недвижимости г.Сочи наметилась стабилизация. Если ранее ежемесячно цены на квадратные метры падали примерно на 1-3%, то теперь стоимость практически осталась прежней.

Анализ цен по районам города

Средняя стоимость домовладения в г.Сочи составляет 35 млн. рублей. Значительная часть выставляемых на продажу объектов находится в Центральном и соседнем Хостинском районах, стоимость недвижимости в которых традиционно является высокой. Кроме того, здесь расположено основное число элитных домовладений, что так же влияет на средневзвешенное значение.

Рисунок 9. Стоимость домовладений г. Сочи в зависимости от района расположения, млн. руб.

Самые высокие цены на частные домовладения наблюдаются в Центральном районе города.



Рисунок 10. Стоимость домовладений в Центральном и Хостинском районе г.Сочи.

Средняя стоимость домовладений в Лазаревском районе является наиболее доступной - 10.590.909 рублей. Центральный район занимает промежуточное положение по уровню цен. Частный дом здесь стоит в среднем около 21 858 661 рублей. В Хостинском районе домовладения продаются по цене 23.380.527 рублей.

Анализ цен по классу домовладений

Средняя стоимость домов эконом-класса составляет около 5 500 000 рублей, при этом есть предложения стоимость 1 500 000 руб. - 3 500 000 руб. В бизнес-классе домовладения оцениваются в среднем в 19 000 000 руб.В элитном классе стоимость существенно выше и составляет 61 000 000 руб. Наиболее дорогие предложения имеют стоимость 100000 000 - 150 000 000 рублей.

Анализ спроса

Общая оценка спроса

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, спрос на частные домовладения на сегодняшний день носит единичный характер. Необходимо отметить, что данный факт свидетельствует не о невостребованности недвижимости, приобретаемой в качестве загородной/летней резиденции, а о низком текущем уровне платежеспособного спроса в связи с кризисными явлениями экономики и снижением уровня доходов граждан.

Сроки экспозиции домовладений сочи

Таблица показателей

Рисунок 11. Цели приобретения частных домовладений в г.Сочи

Сезонность спроса

Для рынка частных домовладений г.Сочи, как и для большинства городов Черноморского побережья, характерным является резкое колебание спроса, который зависит от ряда факторов. К основным влияющим факторам относится сезонность. Наивысший уровень спроса, как правило, приходится на летние месяцы (июнь-июль). При этом основная часть сделок приходится на сентябрь и октябрь. Летом потенциальные покупатели имеют возможность приехать в Сочи, оценить предложения, и найти наиболее подходящие для себя варианты. В конце осени и зимой рынок претерпевает стагнацию. Возобновление активности продаж происходит ближе к апрелю - маю месяцу.

Рисунок 12. Сезонность спроса на рынке частных домовладений в г.Сочи

Потребительские предпочтения и цели покупки

По мнению профессионалов рынка наиболее востребованный тип частного домовладения - дом в пределах 2 км от моря в районах с развитой инфраструктурой (центральный район), имеющий выгодные ландшафтные особенности. Не менее важны благоприятная экология, отсутствие вблизи шумных автомобильных и железнодорожных магистралей.

Основной спрос переместился в более экономичный сегмент. Объекты стоимостью до 10 млн рублей сегодня самый популярный формат в коттеджном сегменте вторичного рынка.

Оснащение загородного дома для постоянного проживания должно включать в себя сетевой газ, автономную систему отопления, централизованную канализацию и водоснабжение. Исключение возможно для дачных домов и домов эконом класса: здесь иногда достаточно локального септика и собственной скважины на участке.

Самыми востребованными материалами для строительства на сегодняшний день остаются в эконом - классе керамзитоблоки, в бизнес - и элитном классе - монолитное и кирпичное строительство.

Привлекательность районов с точки зрения выбора участка для каждого сегмента потенциальных покупателей будет разная. Для местных покупателей, цель которых - улучшение собственных жилищных условий, значительным является местоположение участков вблизи от центра города. Важным фактором при выборе участка в данном случае является наличие по близости школы, детского сада, объектов торговли и остановочных пунктов общественного транспорта. Для сегмента покупателей из других городов и регионов, основной целью которых является приобретение летней резиденции, главными факторами являются близость к курортной зоне и морю, и хорошая инфраструктура.

Анализ предложений рынка аренды жилых домов

Рынок аренды частных жилых домов не настолько хорошо развит, как рынок продажи. Предложения по сдаче в наем частных жилых домов единичны и характеризуются большим разбросом цен.

Структура предложения по районам представлена на рисунке ниже.

Рисунок 13. Сезонность спроса на рынке частных домовладений г.Сочи

Сдаваемые жилые дома можно условно разделить на группы по их площади:

- до 49 кв. м.;

- от 50 до 99 кв. м.;

- от 100 до 199 кв. м.;

- от 200 до 399 кв. м.;

-свыше 400 кв. м.

Рисунок 14. Структура предложения, по группам (по площади домов), % от объема предложения

Внутри этих групп площадь дома не влияет на размер арендной платы. При этом величина ставок арендных платежей характеризуется большим разбросом цен, арендные ставки за аналогичные объекты недвижимого имущества могут отличаться в разы.

Рисунок 15. Средние ставки арендной платы по группам частных жилых домов (исходя из площади), руб./мес.

Анализ рынка жилой недвижимости г. Сочи во II квартале 2013 года

Общая ситуация на рынке жилой недвижимости

Стоимость недвижимости на всей территории России растет, но в г.Сочи, к удивлению экспертов, цены на жилую недвижимость, напротив, уменьшаются. Такая тенденция началась с новогодних праздников, до которых стоимость на дома и квартиры, неуклонно росла. В процентных показателях, эта тенденция имеет следующий вид: уменьшение цен составило в сумме от 0,8 до 2%. Этот показатель касается вторичного жилья и квартир в новостройках.

Рынок недвижимости г.Сочи впечатляет своим разнообразием, всего за один год в городе появилось огромное количество новостроек, квадратные метры которых доступны всем, кто хотел бы приобрести недорогое жилье в Краснодарском крае. Всего в г.Сочи с начала 2012 года было введено в эксплуатацию 562 тыс. кв. м. жилья, что в процентном соотношении превышает показатели прошлого года на 20%. По данному показателю город занимает третье место среди других муниципальных учреждений края.

Анализ цен на квартиры в новостройках города Сочи во II квартале 2013 года

На сегодняшний день, рынок новостроек в г.Сочи находится на начальном этапе по своему развитию. Эксперты отмечают, что именно огромный потенциал, которым обладает г.Сочи привлекает сюда крупных инвесторов, которые вкладывают средства в строительство нового жилья. Также ведется строительство современных монолитных домов, элитных ЖК на курортной территории. Цены на жилье в новостройках г.Сочи приближаются к московским, особым спросом пользуется недвижимость у жителей Москвы, Санкт Петербурга и нефтяных регионов.

Клиенту предлагается большое количество вариантов жилья - от эконом класса до элитной недвижимости. По данным экспертов, все больше покупателей предпочитает вкладывать средства в строящееся жилье, а также в объекты, которые находятся на начальных этапах строительства. Таким образом, владельцы такой недвижимости могут воспользоваться существенной выгодой и продать жилье по гораздо более высокой стоимости по окончании строительства. 30-50% прибыли - это минимум, который может принести объект.

Главным фактором, влияющий на стоимость жилья, является его месторасположение. В состав Большого Сочи входят четыре административных района -- Хостинский, Адлерский, Центральный и Лазаревский. Основное строительство современных элитных жилых комплексов и домов бизнес-класса ведется крупными московскими строительными компаниями в Центральном и Хостинском районе города Сочи. За последний год наблюдается увеличение интереса со стороны зарубежных инвесторов. Среди домов эконом класса, можно выделить жилые объекты в поселках Лазаревское, Кудепста, в Центральном районе Сочи и в Адлерском районе. Чем больше расстояние от дома до морского побережья, и чем ниже класс жилья, тем меньше придется заплатить за то, чтобы стать владельцем квартиры.

Лидером среди самых дорогих предложений являются новостройки в Хостинском и Центральном районах. Цены в Сочи начинаются от 1000$ за 1 мІ Одной из причин таких высоких цен является высокое качество строительства и современных новостроек в Краснодарском крае, в сочи в частности. Особой популярностью пользуются дома, расположенные на расстоянии 1 км от моря. В сегменте бизнес-класса цены находятся в диапазоне от 1000$ до 2000$. В домах эконом-класса -- $500-900 за кв. м. Цена за мІ квартиры в новостройке зависит от этажа, расположения квартиры на этаже и сроков оплаты. Стоимость машиноместа в среднем составляет 15 000 $, в элитных жилых комплексах может доходить до 70 000 $.

Сводные результаты анализа рынка квартир в сданных новостройках города Сочи представлены в следующих материалах.

Таблица № 1. Среднее значение цен предложений квартир в новостройках в городе Сочи.

Значение	Цена предложения, руб./мІ	Изменение к аналогичному периоду 2012 г., %
Среднее	82 266	-3,7%
Минимальное	23 333	1,4%
Максимальное	571 428	-52,0%
Мода	50 000	-50,0%
Медиана	71 592	-5,6%

Как видно из таблицы, средняя стоимость цен предложений квартир в новостройках в городе Сочи уменьшилось по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 3,7%.

Диаграмма № 1. Среднее значение цен предложений квартир в новостройках в городе Сочи.

Таблица № 2. Значение цен предложений квартир в новостройках в зависимости от типа квартиры.

Тип квартиры	Среднее значение цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Минимальное значение цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Максимальное значение цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Значение моды цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Значение медианы цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.
1-комнатные	72 449	30 434	315 789	50 000	66 197
2-х-комнатные	80 232	23 333	307 692	100 000	74 218
3-х-комнатные	100 647	32 500	571 428	100 000	83 333
Апартаменты	57 291	45 415	71 621	-	54 838
Многокомнатные	102 206	32 500	362 318	80 952	86 016
Свободной планировки	78 657	28 333	221 052	70 000	68 000
Пентхаус	127 918	37 037	507 518	-	70 796
Студия	74 048	28 571	126 666	50 000	71 684
Коттедж	94 545	93 484	95 606	-	94 545

Диаграмма № 2. Значение цен предложений квартир в новостройках в зависимости от типа квартиры.

В настоящее время в структуре предложения квартир в новостройках в Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже однокомнатных квартир.

Таблица № 3. Доля предложений квартир в новостройках в зависимости от типа квартиры.

Тип квартиры	Доля в общем количестве
1-комнатные	39,6%
2-х-комнатные	26,3%
3-х-комнатные	18,3%
Апартаменты	0,1%
Многокомнатные	5,2%
Свободной планировки	5,3%
Пентхаус	1,1%
Студия	3,1%
Коттедж	0,1%

Диаграмма № 3. Доля предложений квартир в новостройках в зависимости от типа квартиры.

Таблица № 4. Значение цен предложений квартир в новостройках в зависимости от района расположения.

Район	Среднее значение цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Минимальное значение цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Максимальное значение цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Значение моды цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Значение медианы цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.
Центральный	84 943	23 333	571 428	50 000	73 752
Хостинский	83 982	28 000	365 259	50 000	75 000
Адлерский	71 830	72 161	55 000	64 634	65 476
Лазаревский	57 387	37 806	78 723	50 000	56 278

Диаграмма № 4. Значение цен предложений квартир в новостройках в зависимости от района расположения

В настоящее время в структуре предложения квартир в новостройках в Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже квартир в Центральном районе.

Таблица № 5. Доля предложений квартир в новостройках в зависимости от района расположения.

Район	Доля в общем количестве
Центральный	64,2%
Хостинский	19,8%
Адлерский	14,9%
Лазаревский	1,2%

Диаграмма № 5. Доля предложений квартир в новостройках в зависимости от района расположения

Анализ цен на квартиры вторичного рынка города Сочи во II квартале 2013 года

Несмотря на существенный рост предложений в сегменте рынка новостроек, вторичный рынок недвижимости в Большом Сочи не теряет своей привлекательности, отвечая на спрос повышением цены предложения 1 мІ Даже незначительное изменение стоимости недвижимости обусловлено объективными или субъективными причинами, зависящими от количества предложений на рынке, их качества. По мнению специалистов ЗАО «Бизнес-Фактор» наиболее существенной причиной повышения цен на вторичном рынке традиционного жилого фонда времён СССР ( «сталинки», «хрущевки») - является коммерческое расселение коренного населения Сочи, с целью освобождения перспективных земельных участков в центральных районах курорта для застройки элитным жильем. Значительное функциональное устаревание «советского жилья», конечное число предложений в центральной части города и их невысокое качество на вторичном рынке заставляет потенциальных инвесторов (приобретателей жилой недвижимости) реализовывать свои инвестиции на рынке нового жилья.

Специалистами ЗАО «Бизнес - Фактор» был проанализирован вторичный рынок квартир города Сочи.

Сводные результаты анализа вторичного рынка города Сочи представлены в следующих материалах.

Таблица № 6. Среднее значение цен предложений квартир вторичного рынка в городе Сочи.

Значение	Цена предложения, руб./мІ	Изменение к аналогичному периоду 2012 г., %
Среднее	87 731	-1,0%
Минимальное	16 428	-48,6%
Максимальное	257 425	-1,0%
Мода	100 000	-0,0%
Медиана	85 227	-1,7%

Как видно из таблицы, средняя стоимость цен предложений квартир вторичного рынка в городе Сочи уменьшилось по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 1,0%.

Диаграмма № 6. Среднее значение цен предложений квартир вторичного рынка в городе Сочи.

Таблица № 7. Значение цен предложений квартир вторичного рынка в зависимости от типа квартиры.

Тип квартиры	Среднее значение цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Минимальное значение цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Максимальное значение цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Значение моды цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Значение медианы цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.
Малосемейные	83 691	46 875	120 000	93 333	80 555
1-комнатные	92 674	39 603	251 396	100 000	93 055
2-х-комнатные	87 948	42 857	167 307	100 000	84 615
3-х-комнатные	85 489	27 118	257 425	62 500	79 825
Многокомнатные	77 523	27 916	233 333	69 230	67 470
Пентхаус	62 359	36 500	100 000	-	52 469
Подселение	65 688	16 428	97 500	71 428	69 505
Свободной планировки	62 590	34 285	92 592	-	61 742
Студии	71 378	60 000	85 714	-	68 421

Диаграмма № 7. Значение цен предложений квартир вторичного рынка в зависимости от типа квартиры.

По сравнению с ценами аналогичного периода предыдущего 2012 года, на вторичном рынке квартир произошел спад цен на двухкомнатные (-1,2%), многокомнатные квартиры (-22,1%), свободной планировки (-24,4%). Однокомнатные квартиры подорожали на 0,8%, трехкомнатные - на 0,9%, малосемейки - на 3,4%.

В настоящее время в структуре предложения квартир вторичного рынка в Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже двухкомнатных квартир.

Таблица № 8. Доля предложений квартир вторичного рынка в зависимости от типа квартиры.

Тип квартиры	Доля в общем количестве
Малосемейные	4%
1-комнатные	30%
2-х-комнатные	35%
3-х-комнатные	25%
Многокомнатные	3%
Пентхаус	0,5%
Подселение	1,3%
Свободной планировки	0,4%
Студии	0,4%

Диаграмма № 8. Доля предложений квартир в зависимости от типа квартиры.

Таблица № 9. Значение цен предложений квартир вторичного рынка в зависимости от района расположения.

Район	Среднее значение цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Минимальное значение цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Максимальное значение цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Значение моды цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.	Значение медианы цены предложения за 1 мІ квартиры в новостройке, руб.
Центральный	91 955	16 428	257 425	100 000	89 363
Хостинский	80 812	27 916	233 333	90 000	79 372
Адлерский	86 440	27 118	153 061	100 000	85 616
Лазаревский	66 844	35 000	94 000	60 000	67 665

Диаграмма № 9. Значение цен предложений квартир вторичного рынка в зависимости от района расположения.

По сравнению с ценами аналогичного периода предыдущего 2012 года, произошел рост цен предложений в Центральном (+0,8%) и Лазаревском районах (+2,9%). В Хостинском районе цены предложений упали на 4,1%, в Адлерском - на 7,4%.

В настоящее время в структуре предложения квартир вторичного рынка в Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже квартир в Центральном районе.

Таблица № 10. Доля предложений квартир вторичного рынка в зависимости от района расположения.

Район	Доля в общем количестве
Центральный	60%
Хостинский	21%
Адлерский	15%
Лазаревский	5%

Диаграмма № 10. Доля предложений квартир в новостройках в зависимости от района расположения.

Росриэлт представляет обзор цен на недвижимость в Сочи по данным на ноябрь 2013 г. В обзор включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома, земельные участки, офисы, торговые площади, гаражи. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир, офисов и торговых площадей.

Недвижимость, тип сделки	Средняя цена на недвижимость в Сочи в июле	Изменение цены на недвижимость в Сочи за месяц	Изменение цены на недвижимость в Сочи с начала 2013 г.	Изменение цены на недвижимость за год	Количество объявлений в июле
ПРОДАЖА
Квартиры	69 914 руб. за кв.м.	+0.83%	+4.09%	+5.9%	5953
Вторичный рынок	80 214 руб. за кв.м.	+0.46%	+2.57%	+1.89%	2180
Новостройки	63 877 руб. за кв.м.	+0.47%	+4.04%	+6.87%	3718
Дома	21 112 075 руб.	-1.02%	-5.31%	-1.26%	1041
Земля	531 288 руб. за сотку	-4.36%	-11.16%	-18.92%	948
Офисы	109 819 руб. за кв.м.	-1.52%	+13.03%	+2.29%	27
АРЕНДА
1-комнатные квартиры	25 032 руб. в месяц	-4.4%	-7.63%	-9.55%	567
2-комнатные квартиры	34 722 руб. в месяц	-4.63%	-9.07%	-11.04%	476
Офисы	11 101 руб. за кв.м. в год	-12.21%	14.11%	-25.11%	63

ПРАВА НА ОЦЕНИВАЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ

ОБЪЕКТ № 1 - жилой дом (согласно данных инвентарного номера 3192 технического паспорта БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.) по пер. Горный, 3, Адлерский район г. Сочи, Краснодарского края, представляет собой объект индивидуального строительства - жилой дом, состоящий из основного одноэтажного строения лит А, 1962 года постройки и пристроек лит. Г -баня, лит. Г4 - сарай, лит. Г5 - летняя кухня, лит. Г3 - уборная.

Жилой дом № 3 по пер. Горный, Адлерского района гор. Сочи Краснодарского края принадлежит на праве общей долевой собственности следующим правообладателям:

- Куция Татьяна Алфесевна - является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой шлакоблочный дом Лит. А, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 26.03.1991 г., выданного государственным нотариусом, Адлерской гос. нотариальной контора Краснодарского края г. Сочи Пряхиной О.А. и зарегистрировано в реестре за № 2-540. Технический паспорт БТИ на жилой дом индивидуального жилищного фонда, по адресу: РФ, Краснодарский край, Адлерский район, пер. Горный 3. инвентарный помер 3192.

- Куция Георгий Валентинович - является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой шлакоблочный дом Лит. А, на основании Свидетельство о праве на наследство по закону MO-I № 795890 от 27.07.1998 г. выданного нотариусом г. Химки Московской области, Калиниченко Тарасом Григорьевичем и зарегистрировано в реестре за № 8-5765. Технический паспорт БТИ на жилой дом индивидуального жилищного фонда, по адресу: РФ, Краснодарский край, Адлерский район, пер. Горный 3. инвентарный помер 3192.

ОБЪЕКТ № 2 - земельный участок, площадью 943 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402051:242, расположенный по адресу: пер. Горный, 3, Адлерского района гор. Сочи Краснодарского края.

Правообладатели:

- Куция Татьяна Алфесевна - общая долевая собственность - 1/2 доля;

- Куция Георгий Валентинович - общая долевая собственность - 1/2 доля.

Указанные выше сведения о жилом доме КН 23:49:0402051:242 соответствуют данным, содержащимся в Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 августа 2012 г. №22/136/2014-461 (л.д. 6).

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

Земельный участок, площадью 943 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0402051:242, расположенный по адресу: пер. Горный, 3, Адлерского района гор. Сочи Краснодарского края.

Правообладатели:

- Куция Татьяна Алфесевна - общая долевая собственность - 1/2 доля;

- Куция Георгий Валентинович - общая долевая собственность - 1/2 доля.

Основные показатели объекта

Таблица №1

Показатель	Описание показателя
Город, административный район	г. Сочи, Адлерский район
Микрорайон населённого пункта	Центральная часть п. Адлер
Расстояние от объекта до улицы, м	Объект находится в непосредственной близости от шоссе Новороссийск - Батуми
Расстояние от объекта до автобусной остановки, м	Около 300 м
Качество дороги от шоссе до объекта оценки	хорошее
Особые природные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (озеро, водохранилище, лес, река):	река Мзымта (около 1 км), река Херота (около 1,5 км)
Инфраструктура и развлекательные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (магазины, спорткомплекс, поликлиника, рестораны, кафе, теннисный корт и т.д.):	Торговый центр, рынок (около 1 км)
Освещенность территории населенного пункта в ночное время	Имеется
Дополнительная существенная информация	Право общей долевой собственности на оцениваемый земельный участок и объекты недвижимости

Таблица №2

Показатель	Наличие и описание показателя
1. Земельный участок
Размер участка (площадь)	943 кв.м.
Описание территории участка (наличие деревьев (лесные/декоративные/плодовые), газон, ландшафтный дизайн)	рельеф - пологий, имеются многолетние насаждения, участок в хорошем состоянии
2. Жилой дом (литер А)
Год постройки	1962 г.
Количество этажей	1
Площадь общая, кв.м.	91,4 кв.м.
Площадь жилая, кв.м.	53,0 кв.м.
Высота потолка на различных этажах	1 этаж - 2,75 м
Количество жилых комнат	1 этаж - 4
Наличие веранды/террасы	нет
Наличие мансарды	нет
Наличие балконов, лоджий, их площадь, кв.м.	нет
Наличие встроенного гаража	нет
Наличие встроенной техники, мебели и пр., покупаемые вместе с домом и входящие в его стоимость	нет
Наличие подвала, его назначение	нет
Наличие бассейна (внутренний/внешний),	нет
Наличие сауны	нет
Наличие камина	нет
Материал фундамента	Бетон
Материал стен	Шлакобетонные
Материал фасада	Штукатурка, окраска фасадной краской
Материал кровли	Металлоцерепица
Материал входной двери	Деревянные
Внутренняя отделка (чистовая отделка/без отделки/с отделкой)	Обои, покраска
Холодное водоснабжение (магистральное /колодец/ скважина)	магистральное (центральное)
Горячее водоснабжение	автономное
Электричество	центральное
Канализация	центральная
Отопление (централизованное/дизель/АОГВ/иное)	центральное
Состояние коммуникаций	удовлетворительное
Дополнительная существенная информация	Право общей долевой собственности на оцениваемый объект

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход применяется в соответствии со статьей 23 ФСО-1, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОХОДОМ

Объект оценки расположен на земельном участке площадью 943 м2.

Описание земельного участка.

Местоположение: г. Сочи, Адлерский район, пер. Горный, дом №3;

Категория земель: Земли населенных пунктов;

Целевое назначение участка: для индивидуального жилищного строительства;

Вид права: общая долевая собственность.

Для определения рыночной стоимости земельного участка был осуществлён сбор информации о предложениях купли-продажи свободных от улучшений земельных участков в г. Сочи Краснодарского края. Источники информации: газета «Экспресс-Сочи» за ноябрь 2013 г, сети Интернет; Описание объектов и расчет корректировок представлен в табл. №3 и №4.

Таблица №3

Место расположения	Площадь	Источник информации	Вид права	Цена, руб.	Особые заметки
г. Сочи, Адлерский район, центр Адлера	10 соток	сети Интернет, www.avito.ru	соб.	25 000 000	ИЖС, собственность, пологий, свет, вода
г. Сочи, Адлерский район, центр Адлера	9,7 соток	сети Интернет, www.avito.ru	соб.	24 500 000	ИЖС, собственность, свет, вода, пологий
г. Сочи, Адлерский район, центр Адлера	9,4 сотки	сети Интернет, www.avito.ru	соб.	25 000 000	ИЖС, собственность, свет, вода, ровный

Рассмотрим наиболее важные элементы сравнения стоимости земельного участка с другими объектами, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке с целью внесения соответствующих корректировок.

Описываются только элементы сравнения, требующие внесения корректировки, элементы по которым не выявлено различий (корректировка равна 0) не описываются.

Корректировка на фактор «Условия рынка (изменение цен в период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия)».

При продаже объектов сравнения на рынке предполагается типичная скидка на торг, что уменьшает цену предложения по сравнению с оцениваемым объектом. Корректировка к объектам сравнения в данном случае принимается в размере - 15%. Величина корректировки на торг определена по информации, опубликованной в статье «Скидки на торг: реалии кризиса», автор - А.А. Марчук, Е.А. Бутова (http://www.rusvs.ru/).

Таблица 12 - Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилые объекты	Торговая	Офисная	Производственная и складская	Земельные участки
более 500	11	15	15	15	15
250 до 500	9	13	13	13	13
Менее 250	9	13	13	13	13

Данная скидка по информации риэлтерских фирм составляет в среднем от 10% до 15% В ходе консультаций и интервью с представителями риэлтерских агентств оценщиком получена информация о скидках на аналогичные объекты относительно цены предложения. В районе расположения объекта оценки начальная цена публичной оферты от стоимости в продаже отличается на 15%.

Корректировка на физические характеристики

Физические характеристики земельного участка (рельеф, близость грунтовых вод, состояние грунтов и т.д.) имеют существенное значение при оценке земельного участка.

Объект оценки и объекты-аналоги №1 и №2 имеют пологий рельеф. Объект-аналог №3 имеет ровный рельеф участка. Поправка рассчитывалась методом парных продаж для земельных участков со схожими характеристиками за исключением рельефа. Корректировка для объекта-аналога №3 составляет -5%.

Корректировка на площадь земельного участка

Поправка на различия в масштабе (площади) участков определена по методике, опубликованной в журнале «Имущественные отношения в РФ» №1 (40) 2005г., статья «Проблемы кадастровой оценки земельных участков…», А.Д. Власов. Величина корректировки определяется по формуле:

Кп = Ln(Sан) / Ln(Sо.о.),

где Sан - площадь аналога;

Sо.о. - площадь объекта оценки;

Ln - функция натурального логарифма.

Таким образом, корректировка на разницу в площади земельного участка составит:

- для объекта сравнения №1: Ln(1000) / Ln(943) = 1,00857;

- для объекта сравнения №2: Ln(970) / Ln(943) = 1,00412;

- для объекта сравнения №3: Ln(940) / Ln(943) = 0,99953;

Расчет стоимости земельного участка

Таблица №4

Характеристики объектов	Объект оценки	Сопоставимые объекты
		№1	№2	№3
источник информации		фирма - посредник "ОЛИМП"	фирма - посредник "ОЛИМП".	фирма - посредник "АСКА недвижимость"
Цена предложения, руб.	определяется	25 000 000	24 500 000	25 000 000
Площадь участка, м2	943	1000	970	940
Стоимость 1м2, руб	определяется	25 000	25 258	26 596
Скидка на уторговывание, %		-15	-15	-15
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		21 250	21 469	22 606
Местоположение	г. Сочи, Адлерский р-н, центр Адлера, пер. Горный	г. Сочи, Адлерский р-н, центр Адлера	г. Сочи, Адлерский р-н, центр Адлера	г. Сочи, Адлерский р-н, центр Адлера
Корректировка на местоположение, %		0	0	0
коэффициент корректировки		1	1	1
Скорректированная стоимость 1м2, руб.	определяется	21 250	21 469	22 606
Ограничения в пользовании участка	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка на ограничения в пользовании участка, %		0	0	0
коэффициент корректировки		1	1	1
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		21 250	21 469	22 606
Физическое состояние участка (рельеф)	пологий	пологий	пологий	ровный
Корректировка на состояние участка %		0	0	-5
коэффициент корректировки		1	1	0,95
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		21 250	21 469	21 476
Наличие коммуникаций	свет, вода	свет, вода	свет, вода	свет, вода
Корректировка на наличие коммуникаций		0	0	0
коэффициент корректировки		1	1	1
Скорректированная стоимость 1м2, руб.		21 250	21 469	21 476
Корректировка на удобство подъезда		0	0	0
коэффициент корректировки		1	1	1
Скорректированная стоимость		21 250	21 469	21 476
корректировка на размер участка		0,9915	0,9959	1,00046
коэффициент корректировки		1	1	1
скорректированная стоимость 1м2, руб.		21 069	21 381	21 486
Валовая коррекция, руб.		- 3 931	- 3 877	- 5 110
Валовая коррекция, %		0,15	0,15	0,192
Весовые коэффициенты		0,4	0,4	0,2
Значение веса		8 500	8 588	4 295
Средневзвешенная стоимость 1м2, руб.	21 383
Средневзвешенная стоимость зем. участка	20 164 169

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом составляет:

20 164 169 (двадцать миллионов сто шестьдесят четыре тысячи сто шестьдесят девять) рублей

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

Под полной стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Для расчета стоимости замещения был выбран метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы).

Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м2 полезной площади, 1м3 строительного объема и т. п.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы сравнения подобного типового здания или сооружения. Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки использовался Технический паспорт БТИ Адлерского района г. Сочи от 21.03.1991 г. РТИ от 06.08.1998 г.

В соответствии с общей частью к сборникам УПВС в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включаются все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством.

Расчет полной восстановительной стоимости объекта производится по формуле

ПВС = V х Сед х Ккл х Ксейсм х Ккап х Котл х И84 х К84тер х К84-91 х К91-2010 х К2010-2013 х Кндс х Кпр,

где V - строительный объем объекта недвижимости, куб.м.;

Сед = 26,0 руб - стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 года, определяется по соответствующему сборнику УПВС с учетом предусмотренных корректирующих коэффициентов и поправок;

Ккл = 0,94 - поправочный коэффициент для III-го климатического района. В котором расположен г. Сочи (техническая часть УПВС. табл. №1);

Ксейсм = 1,05 - поправочный коэффициент, учитывающий сейсмичность (общая часть к УПВС);

Ккап - коэффициент, учитывающий отличия в группе капитальности между оцениваемым объектом и выбранным типичным зданием;

Котл - коэффициент, учитывающий отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным зданием (например, наличие подвала, цокольного этажа, пристройки и т.п.;

И84 = 1,22 - индекс изменения стоимости СМР, утвержденный постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94 и от 23.06.1983 г. №474;

К84тер = 1,04 - поправочный территориальный коэффициент для Краснодарского края;

К84-91 = 1,64 - письмо Госстроя СССР от 06.09.1990 г. №14-Д;

К91-2010 = 55,28 - для Краснодарскому краю (прил. 1 к Письму Минрегиона России от 20.01.2010 г. №1289-СК/08);

К2010-2013 = 1,253 - Письмо департамента строительства Краснодарского края от 19.08.2013 г. №67-3009/13-01-06 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 3 квартал 2013 г.»

Кндс = 1,18 - коэффициент, учитывающий НДС (18%);

Кпр = 1,18 - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя в размере 18%.

Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. В функции девелопера входит: поиск участка земли, разработка концепции проекта, получение исходно-разрешительной документации, обеспечение необходимого финансирования, проектирование, планирование и управление строительством, эксплуатация объекта до его продажи. Доля прибыли девелопера в продажной цене определяется разницей между стоимостью объекта и расходами самого девелопера. Если мотивация принятия на себя рисков достаточна, чтобы оправдать усилия, девелопер возьмется за проект. На развитых рынках западных стран вознаграждение девелопера исторически колеблется в пределах от 10 до 30% от стоимости объекта, в зависимости от связанных с ним рисков. Более крупные проекты даже с меньшей долей прибыли привлекательны для девелопера потому, что в них задействованы большие финансовые средства. В России из-за несбалансированности спроса и предложения во многих сегментах рынка коммерческой недвижимости компании-девелоперы часто получают сверхприбыли. Это не связано с потребительскими качествами конкретного объекта, а является лишь следствием удачно сложившейся коньюнктуры. В условиях сбалансированного и организованного рынка недвижимости можно вести речь о стандартной норме прибыли, необходимой для компенсации усилий и рисков, связанных с реализацией проекта.

При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

ь Экономические и политические факторы;

ь Социальные и региональные факторы;

ь Предпринимательский фактор;

ь Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

,

где:

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

- суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

Rбезрисковая - отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в нижеследующей таблице.

Таблица 4 - Расчет рисков

№ п/п	Факторы риска \ ранг	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
	Социальные и региональные факторы
1	Социальная стабильность в стране			х
2	Социальная обеспеченность граждан			х
3	Тенденции развития экономики в регионе			х
4	Социальная стабильность в регионе				х
Количество наблюдений	0	0	3	1	0	0	0	0	0	0
Количество наблюдений * ранг фактора	0	0	9	4	0	0	0	0	0	0
Сумма произведений	13
Количество факторов	4
Взвешенное значение	3,25%
	Предпринимательский фактор
1	Ликвидность актива				х
2	Уровень конкуренции в отрасли			х
3	Инвестиционная привлекательность района			х
4	Тенденции развития отрасли		х
Количество наблюдений	0	1	2	1	0	0	0	0	0	0
Количество наблюдений * ранг фактора		2	6	4	0	0	0	0	0	0
Сумма произведений	12
Количество факторов	4
Взвешенное значение	3,0%
	Фактор условий строительства
1	Сейсмичность района					х
2	Затопляемость, смерчи и прочие				х
3	Климатические условия района строительства			х
4	Наличие сырьевых ресурсов в районе строительства				х
5	Уровень развития отрасли строительных материалов				х
6	Наличие трудовых ресурсов				х
7	Наличие высококвалифицированного персонала в регионе					х
8	Геологические особенности строительной площадки			х
Количество наблюдений	0	0	2	4	2	0	0	0	0	0
Количество наблюдений * ранг фактора	0	0	6	16	10	0	0	0	0	0
Сумма произведений	32
Количество факторов	8
Взвешенное значение	4%
Суммарный уровень риска	10,25%

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю. Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит оценщика перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные ценные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению.

При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:

при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волатильность ее доходности;

для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той ценной бумаги, срок погашения которой совпадает или дольше горизонта прогноза;

ценная бумага должна быть номинирована в рублях.

В качестве безрисковой ставки оценщиком взята эффективная доходность ОФЗ к погашению - 7,51% годовых (http://www.rosevrobank.ru/invest/analytics/reviews).

Таким образом, значение прибыли предпринимателя, составило:

ПП = 7,51% + 10,25% = 17,76% ~ 18%.

Стоимость нового строительства объекта оценки, рассчитанная с использованием сборников УПВС должна быть скорректирована на процент готовности здания, поскольку стоимость 1 куб. м. строительного объема здания, приводимая в сборниках УПВС, отражает величину затрат на строительство полностью готового к эксплуатации объекта. Корректировка на процент готовности будет выполнена далее, при расчете физического износа.

ПВС = V х Сед х Ккл х Ксейсм х Ккап х Котл х И84 х К84тер х К84-91 х К91-2010 х К2010-2013 х Кндс х Кпр,

ПВС = 356 куб.м. х 26,0 руб. х 0,94 х 1,05 х 1 х 1 х 1,22 х 1,04 х 1,64 х 55,28 х 1,253 х 1,18 х 1,18 = 1 833 414 руб.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

На дату оценки затраты на замещение или воспроизводство объектов недвижимости будут отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина этого отличия - потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ зданий обусловлен ухудшением их физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям о рынке недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объектов на их стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Под общим накопленным износом понимается потеря рыночной стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью объекта на дату оценки и его затратами на замещение (воспроизводство). Затратный подход рассматривает затраты на замещение (воспроизводство) оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому величина общего накопленного износа для зданий вычитается из показателя затрат на замещение (воспроизводство).

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолированно. Выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

? физический износ;

? функциональное старение;

? внешнее (экономическое) старение.

Физический износ -- это потеря стоимости объекта в результате его эксплуатации и воздействия природных сил и фактора времени. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональное старение представляет собой потерю стоимости объекта в результате несоответствия его функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность объекта.

Внешнее (экономическое) старение представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды. Таким образом, локальная закрепленность объекта обусловливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

Практически все виды износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях, даже тех, которые отвечают наиболее эффективному использованию земельного участка. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ могут быть допущены определенные просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме того, в силу длительности периода проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода объекта в эксплуатацию могут иметь функциональное несоответствие.