Размещено на Allbest.ru

ДИПЛОМ «СДЕЛКИ С ЖИЛЬЕМ»

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Жилые помещения как объект гражданско-правовых сделок

1.1 Понятие жилого помещения

1.2 Право собственности

1.3 Права членов семьи собственника на жилое помещение

Глава 2. Сделки по отчуждению жилых помещений в собственность

2.1 Купля-продажа

2.2 Мена

2.3 Дарение

2.4 Передача жилья в порядке приватизации

2.5 Рента и пожизненное содержание с иждивением

Глава 3. Виды сделок с жилыми помещениями не связанные с переходом или возникновением права собственности

3.1 Договор социального найма жилого помещения

3.2 Договор коммерческого найма жилого помещения

3.3 Обмен жилыми помещениями

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

ВВЕДЕНИЕ

Несмотря на принимаемые меры в области законодательства и правоохранительной деятельности, удельный вес совершения незаконных сделок с жильем по-прежнему высок. Совершенствуются и стали более искусными приемы использования юридической неосведомленности граждан, решивших по собственному усмотрению распорядиться своим жильем или приобрести его. Криминальный бизнес расцветает по мере роста частного жилищного сектора, который происходит главным образом за счет приватизации государственного и муниципального жилищного фонда и введения в рыночный оборот жилья, с которым малоимущие вынуждены расставаться из-за возрастающей дороговизны его содержания, находя себе более дешевое пристанище. Масштабы этого бизнеса поистине впечатляют. Криминальная хроника, средства массовой информации, судебные разбирательства пестрят делами о противоправных сделках с объектами жилья, фактах беззакония в отношении граждан, совершаемых с помощью мошенничества, обмана, вымогательства и других противных действий. Деятельность преступников в жилищной сфере приобрела столь разветвленный характер, что покупателя и продавца, решивших заключить сделку, на каждом шагу ожидает реальная опасность стать объектом жульничества. Макаров Г. П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья // Гражданин и право. 2001. № 6.

Проблема безопасности сделок на рынке жилья сдерживает развитие цивилизованного рынка, суживает его, поскольку люди боятся в него вступать, рискуя быть обокраденными.

Круг традиционных участников сделки на рынке жилья расширился: кроме покупателя и продавца, включается, как правило, третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В указанных сделках все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые и строительные компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты, а также государственные органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

Для упорядочения отношений на жилищном рынке и обеспечения

правовой защиты граждан от незаконных посягательств на их имущество при совершении сделок с жильем за последние годы принят ряд законов и нормативно-правовых актов.

Так, кардинальные изменения внесены Гражданским кодексом РФ в порядок оформления сделок с недвижимостью, в том числе с жилыми помещениями, усилены меры правовой ответственности за совершение незаконных сделок, а в отношении сделок, заключенных с использованием уголовно наказуемых способов - повышены меры наказания (Уголовный кодекс РФ 1997 г.).

Введение в действие с 1 марта 1996 г. части второй ГК РФ оказало наиболее действенное влияние на упорядочение всех сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание с иждивенцем и др.), детально регламентируя порядок их заключения. Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. ст. 410. Внесены значительные изменения в законодательство по защите жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, других несовершеннолетних граждан.

Семейный кодекс РФ более четко регулирует имущественные отношения между членами семьи, в том числе и формы общей собственности (совместная, долевая) на занимаемое семьей жилое помещение. Собрание законодательства РФ. 01.01.1996. № 1. ст. 16.

Принят ряд новых федеральных законов, постановлений Правительства РФ, Конституционного и Верховного судов РФ, которые прямо или косвенно регулируют отношения по обеспечению прав граждан при осуществлении ими сделок на рынке жилья.

Но пока действующее законодательство имеет некоторые существенные недостатки в связи с чем недостаточно гарантированы права участников сделок с жильем.

Эти обстоятельства обусловили выбор темы дипломной работы - «Сделки с жильем» и ее особую актуальность.

Цель дипломной работы - исследовать и проанализировать действующее законодательство, регулирующее сделки с жильем, выявить существующие проблемы в правоприменительной практике, коллизии в законодательстве. В связи с этим, по возможности, сделать предложения по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства.

Для того чтобы достичь поставленной цели дипломной работы необходимо решить следующие задачи:

- Рассмотреть жилые помещения как объект гражданско-правовых сделок. Для этого раскрыв содержание таких понятий, как жилое помещение, право собственности на жилое помещение и права членов семьи собственника на жилое помещение.

- Исследовать установленный законодательством порядок совершения сделок по отчуждению жилых помещений в собственность такие, как купля-продажа, мена, дарение, передача жилья в порядке приватизации, рента и пожизненное содержание с иждивением.

- Анализировать сделки с жилыми помещениями не связанные с переходом или возникновением права собственности, а именно договор социального найма жилого помещения, договор коммерческого найма жилого помещения.

При подготовке дипломной работы использовалось действующее законодательство, представлена судебная практика и отражены теоретические взгляды по проблемам, относящимся к сделкам с жильем. В работе использовались труды таких ученных, как Гришаева С. П., Суханова Е. А, Толстого Ю. К., Сергеева А. П., Седугина П. И., Кичихина А. Н., Мартковича И. Б., Щербаковой Н. А., Маковского А. Л., Хохлова С. А. и др. Необходимо отметить, что работы данных авторов освещают сделки с жильем только в общих чертах.

В настоящей дипломной работе также использовались статьи ведущих юристов и должностных лиц государственных органов Российской Федерации, таких как Макаров Г. П., Потяркин Д., Белявский И., Иваненко Ю. Г., Чупрынина Н. Ю. и др. В данных статьях сделки с жильем рассматривались более подробно и особое внимание уделялось проблемам, существующим на данный момент.

При исследовании предмета дипломной работы использовались методы комплексного и системного анализа, обработки статистических данных.

Практическая значимость данной дипломной работы состоит в том, что в ней предпринята попытка систематизировать информацию о сделках с жильем с использованием действующего законодательства, судебной практики и научных работ.

ГЛАВА 1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ СДЕЛОК

1.1 ПОНЯТИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Для того чтобы наиболее полно раскрыть тему дипломной работы «сделки с жильем» необходимо дать определение базовым понятиям таким, как жилое помещение и право собственности.

Раскрытие понятия содержания «жилых помещений» важно для применения законов и нормативных актов, регулирующих жилищные отношения. Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающих все виды жилых помещений (квартиры жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (см., например, ст. 673 ГК РФ); в других случаях - как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира комната в многоквартирном доме)См.: Ст. 5 Закона РФ от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. № 25. 17.06.1996. ст. 2963. ; в третьих - в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Жилые помещения подразделяются на следующие виды:

1) жилые дома;

2) жилые комнаты и квартиры в многоквартирных жилых домах;

3) служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания отдельных категорий граждан.

Жилой дом - самостоятельный объект (вид жилища), имеющий свои признаки. Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующую строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Термин «жилой дом» нередко употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения. Иногда в качестве равнозначного используется термин "домовладение".

На практике встречаются строения смешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются также нежилые помещения: административные, лечебные, коммунально-бытовые и т. п. Жилые помещения, расположенные в таких домах, входят в состав жилищного фонда.

Под жилым строением понимается строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан. Площади и объемы частей строения, функциональное не техническое назначение которых в административном порядке не признано и (или) не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), отдельными объектами права или такими же объектами оценки не являются.

В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню.

Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья. Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М.: Изд-кая группа ИНФРА-М-НОРМА. 2000. С. 63.

Это деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, так как согласно статье 52 ЖК РСФСР и статьи 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1983. № 26. ст. 883. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием «постоянное проживание». Интерес представляет эволюция этой связи. ЖК РСФСР и сложившаяся в соответствии с ним судебная практика под жилыми понимали жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно-разборные, вагончики и т.п.), не включались в состав жилищного фонда и не рассматривались в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания. Таким же образом, т.е. исходя из предназначенности для постоянного проживания, определяет понятие жилого помещения Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. № 29. ст. 3400.

Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст.1), ГК РФ (ст.673) жилыми считают помещения, пригодные для постоянного проживания. Ведомости СНД и ВС РФ. 21.01.1993. № 3. ст. 99. В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г., объектом государственного учета являются жилые помещения, пригодные для проживания. Собрание законодательства РФ. 20.10.1997. № 42. ст. 4787.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989г. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Он дал на это согласие и подписал договор имущественного найма на предоставленное помещение, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение.

Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м.

Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью в соответствии со ст.92 ЖК РСФСР. Бюллетень ВС РФ. 2000. № 8. С. 5-6.

Отмеченные изменения в законодательстве и практика его применения свидетельствуют о трансформации критериев деления помещений, включая и здания, на жилые и нежилые. Ранее в основе такого деления находилась изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность помещения для целей постоянного, т.е. круглогодичного, проживания человека. Таковым было функциональное назначение помещения, цель его создания. Помещения, предназначенные для проживания, проектируются и сооружаются или появляются в результате переустройства и перепланировки в соответствии с описаниями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах, регламентирующих проектирование, строительство жилых помещений (в частности, СНиП 2.08.01 - 89 "Жилые здания"). См.: СНиП 2.08.01-89. Жилые здания. М.: ГУП ЦПП. 1998. В них содержатся санитарно-гигиенические, конструктивные и технологические требования, предъявляемые при строительстве новых жилых зданий, точнее их нижние пределы (высота потолков, набор помещений, образующих квартиру, их минимальные размеры, оборудование проходов из мест общего пользования в жилые комнаты, требования звукоизоляции и другие параметры). Эти требования не оставались неизменными. Они менялись в зависимости от экономических и политических условий, причем не всегда в сторону улучшения качества жизни.

Назначение вновь строящегося здания задается с самого начала в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованной с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления (ст.ст.743, 760 ГК, ст.61 Градостроительного кодекса РФ), Собрание законодательства РФ. 11.05.1998. № 19. ст. 2069. на стадии предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство (ст.62 Градостроительного кодекса). В постановлении Правительства РФ от 22 октября 1997 г. «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территории субъектов Российской Федерации» органам исполнительной власти субъектов Федерации и органам местного самоуправления предложено, начиная с 1 июля 1998 г., организовать ведение специального регистра жилых домов, строящихся на территории России, куда включаются объекты, на которые были выданы разрешения на строительство, и до момента завершения строительства, оформления документа приемки в эксплуатацию и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Собрание законодательства РФ. 27.10.1997. № 43. ст. 4999.

По окончании строительства осуществляется сдача-приемка здания, порядок проведения которой в соответствии со ст.753 ГК определяется законом, иными правовыми актами и договором. Результаты приемки здания, предназначенного для постоянного проживания, отражаются в акте, подписанном заказчиком строительства, подрядчиком и участвующими в приемке представителями государственных органов и органов местного самоуправления. Среди прочей документации, предоставляемой приемочной комиссии, присутствует учетно-техническая документация, составляемая БТИ и включающая в себя инвентаризационные сведения и иные данные технического учета (постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"; постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности"). Собрание законодательства РФ. 11.12.2000. № 50. ст. 4901.

После подписания соответствующего акта приемки БТИ выдает застройщику жилого строения технический паспорт. Завершается документарное оформление предназначенности помещения для целей проживания стадией государственного учета прав на него как на жилое помещение учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в числе прочей информации об объекте недвижимого имущества указывается его назначение - жилое, нежилое, производственное и т.п. Собрание законодательства РФ. 23.02.1998. № 8. ст. 963.

Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Такое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств. Сама по себе непригодность в тот или иной момент для целей проживания не отменяет признака предназначенности, как не отменяет его и изменение взглядов на минимальные требования, предъявляемые к жилым помещениям, выраженные в СНиПах, ГОСТах, концепциях. Поэтому предназначенность как классифицирующий признак отличается стабильностью, документарной определенностью. Замену его на такой определитель видов помещений, как «пригодность для проживания», следует считать неравноценной. «Пригодность» определяет фактическую возможность использовать помещение для целей проживания. Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры исключения из жилищного фонда (ст.8 ЖК), но сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения.

Жилыми, несомненно, остаются помещения, непригодные для проживания, но не исключенные из состава жилищного фонда в установленном порядке. Кроме того, неизбежно возникает вопрос о том, кто, как и в каких документах определяет пригодность помещения для жилья. В приведенном выше судебном решении упоминается о некоем «акте проверки технического состояния дома», который, по мнению Президиума Верховного Суда РФ, подтверждает правильность выводов о том, что дом построен и использовался именно как жилой. То, что дом «построен как жилой», т.е. предназначен для проживания, должно подтверждаться не актом проверки, а документами о предоставлении земельного участка, проектной документацией, актом приемки дома в эксплуатацию и прочими указанными выше документами.

Щитовой сборно-разборный дом, являясь мобильным зданием, относится к домам непостоянного типа, это блок-контейнер, предназначенный для временного проживания. Таким образом, жилым помещением был признан объект, не относящийся к недвижимости. А то обстоятельство, что «дом использовался именно как жилой», не имеет юридического значения. Действующее законодательство не связывает режим жилого помещения с характером его фактического использования, хотя такого рода предложения высказывались в литературе с тем обоснованием, что это обеспечивало бы надлежащую правовую защищенность жилищных прав и интересов проживающих в этих помещениях граждан. Представляется, что при вынесении своего постановления по анализируемому делу Президиум Верховного Суда РФ руководствовался в большей степени такими гуманными соображениями, чем буквой закона. А между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, приведет, как представляется, к ущемлению жилищных прав граждан. Признанное вне установленной процедуры жилым, это помещение может быть предметом новых договоров жилищного найма, помещением, в которое гражданин может быть вселен. В этой связи, признав щитовой сборно-разборный дом жилым помещением, суд не обосновал недопустимость предоставления такого же дома взамен снесенного. Не исключено, что предоставленный истцу дом так же, как и снесенный, пригоден для проживания и использовался ранее в таких целях. В таком случае только отсутствие благоустроенности могло послужить законным основанием для удовлетворения требований истца. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9. С. 15.

Представляется, что подобная судебная практика в основе своей имеет систему двойного стандарта в определении критериев жилого помещения. Один стандарт - для защиты прав выселяемых лиц, ибо выселение только из жилых помещений требует соблюдения специальных гарантий жилищных прав и интересов выселяемых. Для этого случая спорное помещение признают жилым. И другой - для определения того, что должно быть предоставлено взамен. Помещения с таким же набором свойств вдруг перестают восприниматься как жилые. Выход из этой ситуации видится в единообразном понимании критерия жилых помещений во всех правоотношениях, где это имеет значение. При его определении законодатель должен возвратиться к такому объективному и бесспорному их признаку, как предназначенность помещения.

Для характеристики жилого помещения важно также отметить выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т. е. суммы площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест общего пользования в квартире - коридоров, кухни, ванной комнаты и др. 2) жилой площади, которая включает только площадь всех жилых комнат, в том числе спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, оборудованных для проживания.

Согласно ст. 130 ГК РФ здания (в том числе жилые дома и иные жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимому имуществу). Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301. Закон об основах жилищной политики к недвижимости в жилищной сфере относит: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1).

Жилые помещения подразделяются также по следующим видам:

1)жилые дома; 2) квартиры в многоквартирных жилых домах; 3) жилые комнаты; 4) иные помещения, предназначенные для проживания и признающимися жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов Российской Федерации. Проект ЖК РФ // Российская газета. 1994. 8 октября. С. 4.

1.2 ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Законодательство о праве собственности на жилое помещение по сути своей представляет нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях.

Ранее в этой области было немало ограничений. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. регулировал отношения собственности на жилье лишь в части, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом довольно жесткие параметры, как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности одного лица или семьи. Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. ст. 407. Так, у совместно оживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жилой дом (или часть его), принадлежащий на праве собственности одному из них или находящийся в их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размер дома (квартиры) не должен был превышать 60 м² жилой площади.

Теперь в законодательстве о праве собственности на жилые помещения произошли радикальные изменения. Закон РФ от 14 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" предоставил гражданам возможность приобретать в собственность жилые помещения без каких-либо количественных или стоимостных ограничений. По ГК РФ субъектами права собственности на жилые помещения могут быть все без исключения граждане Российской Федерации - от новорожденного до глубокого старца, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица.

Согласно Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими. См.: Ст. 35 Конституции Российской Федерации // Российская газета. № 237. 25.12.1993.

Согласно ст.209 ГК право собственности рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь у себя данный жилищный объект, содержать его в своем хозяйстве.

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного (коммерческого) или иного использования жилища путем извлечения из него полезных свойств. Правомочие пользования любым имущественным объектом тесно связано с правомочием владения, поскольку по общему правилу можно пользоваться объектом только при условии владения им.

Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы жилища путем изменения его принадлежности, состояния или назначения, например, его продажа, перепланировка, перевод в нежилой фонд или иное.

В руках собственника одновременно сосредотачиваются все три перечисленных правомочия, однако порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному владельцу жилища, например, арендатору, нанимателю (правомочия владения и пользования). Маттеи У. Суханов Е. А. Основные положения права собственности. - М.: Юристъ. 1994. С. 311. В ГК РФ праву собственности на жилые помещения посвящена глава 18, на гражданско-правовом уровне регулирующая жилищные отношения. В соответствии со ст.288 ГК РФ собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перевода такого помещения в нежилое.

Надо отметить, что, хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц (ст.209 ГК РФ).

В этой связи типичны жалобы жильцов на коммерсантов, которые, снимая квартиры, используют их как складские помещения для хранения своего товара. Ранним утром производится погрузка коробок в машину, вечером - выгрузка нереализованного товара. Во многих случаях этот "торговый процесс" причиняет жильцам значительные неудобства. Макаров Г. П. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. № 5. С. 119.

Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании. Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство. Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищно-строительного или жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай, также приобретает право собственности на это имущество.

Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственность граждан на жилище подразделяется на личную и общую.

Общая собственность в виде совместной наступает только в случаях, специально оговоренных в законе. Существование общей совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. По действующему законодательству совместная собственность может возникнуть при приватизации жилья, приобретении жилья супругами и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Во всех других ситуациях собственность возникает как долевая.

При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер ее в общем имуществе заранее не определен и считается равным. Распоряжение жилым помещением, находящимся в общей совместной cобственности, производится по соглашению всех ее участников, но при этом каждый из них вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК). Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301.

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При не достижении соглашения спор разрешается в судебном порядке.

При несоразмерности имущества, выделяемого в натуре (что не редкость при разделе жилых помещений между собственниками), закон допускает возможность денежной или иной компенсации. Выплата остальными собственниками компенсации одному из участников вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Если установленная доля собственника незначительна или не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. Получив компенсацию, собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пп. 4, 5 ст.252 ГК РФ). Макаров Г. П. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 116.

Статьей 256 ГК устанавливается особый правовой статус для общей собственности супругов. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака. Однако приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного обретения. Имущество каждого из супругов, принадлежавшее им до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью. Но если в период брака в отношении собственного имущества одного из супругов (квартиры, жилого дома) за счет их общего имущества или имущества каждого из супругов либо труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.), оно может быть признано совместной собственностью супругов (ст.256 ГК, ст.37 Семейного кодекса РФ).

По смыслу ст.253 ГК распоряжаться общей совместной собственностью может один из участников этой собственности, предполагая, что среди них достигнута договоренность. Это означало бы, что один из супругов без ведома другого мог бы продать общее жилое помещение или произвести иное отчуждение, хотя на самом деле договоренности могло и не быть.

Ясность в этот вопрос внес Семейный кодекс РФ, где установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п.3 ст.35 СК РФ).

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе в судебном порядке требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности - доля, а не конкретная комната. Эту долю, которая выражается арифметически - 1/2, 1/4, 1/6 и т. п., еще называют "идеальной".

Она может не совпадать с размером жилой площади, которой реально пользуется собственник. Статья 245 ГК устанавливает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения, и изменения их долей в общем имуществе.

Наиболее распространен случай, когда квартира приватизируется в равных долях, а при распаде семьи фактическое пользование комнатами оказывается несоразмерным "идеальным долям". Макаров Г. П. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 117.

Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, установленном судом (ст.247 ГК). Распоряжение жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется ее участниками по общему соглашению. При возмездном отчуждении одним из участников долевой собственности своей доли остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. При отказе от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или не приобретении доли в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст.250 ГК).

Законом установлено, что право собственности на недвижимое имущество возникает только после его государственной регистрации (ст.131, 219, 551 ГК РФ).

Существующие системы регистрации прав на недвижимость прошли долгий путь развития. В основе каждой из таких систем, характерных для развитых стран, лежат собственные традиции. В настоящее время система регистрации прав на недвижимость в России во многом создана заново, и это позволяет учесть мировой опыт в данной области, используя наиболее рациональные, оптимальные достижения, отвечающие современным условиям развития общества, экономики и права и не повторяя тех ошибок, которые были допущены в странах с развитыми системами регистрации прав на недвижимость. Дмитриев Л. В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимое имущество в России, Германии, Испании // Законодательство. 2000. № 8. С. 62.

Пункт 1. ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

При этом устанавливается, что государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Будучи зарегистрировано, право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного пользования земельным участком, сервитуты, кроме того, - ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Регистрация недвижимости выполняет следующие функции:

- дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие его сведения из Единого государственного реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества;

- предоставление владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество;

- создает систему контроля за расходами на покупку недвижимости.

Термин «регистрация» может иметь три значения: регистрация самого объекта недвижимости, регистрация прав на недвижимость, регистрация сделок с недвижимостью. Разграничение содержания этих понятий имеет важное значение при совершении сделок с недвижимостью и жильем. Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделки с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае - регистрация необходима для вступления в силу самой сделки. Ильченко А. Л. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство. 2000. № 12. С. 32.

Регистрации подлежат следующие сделки с жильем: договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); договор об ипотеке, договор дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ); договор ренты и пожизненного содержания с иждивением (п. 3 ст. 574, ст. 601 ГК РФ); договор аренды, если иное не установлено законом, а также дарение, наследование, мена.

В соответствии со статьей 6 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. ст. 3594. права на недвижимое имущество, возникшие до вступления Закона в силу, признаются действительными без предусмотренной Законом о государственной регистрации, но по желанию правообладателей она может быть произведена. В случае регистрации возникших после введения в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничений (обременении) или иной сделки с недвижимостью регистрация возникших до введения в действие Закона прав становится обязательной. Белов В. А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. № 7. С.37.

Государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Заявление подается физическим лицом с предоставлением документа, удостоверяющего личность, а представителем юридического лица предоставляется учредительные документы, документы, подтверждающего его полномочия действовать от имени юридического лица. Заявление может предоставляться представителем физического лица с предъявлением документов, удостоверяющих его личность и полномочия. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2. С. 52.

Государственная регистрация должна быть проведена в месячный срок с момента принятия заявления и необходимых для регистрации документов (п. 3 ст.13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Итак, мы выяснили, что право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику осуществлять полное «хозяйственное господство» над принадлежащим ему имуществом.

1.3 ПРАВА ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Важной особенностью жилых помещений как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи.

Члены семьи пользователя жилого помещения, постоянно проживающие совместно с ним, независимо от того, по каким основаниям жилое помещение получено, вправе пользоваться жилым помещением наравне с ним, причем прекращение семейных отношений само по себе не влечет прекращения права пользования. Применительно к коммерческому найму, в отличие от социального найма, речь идет не о членах семьи, а о гражданах, проживающих совместно с нанимателем.

Круг членов семьи определен в ч. 2 ст. 127 ЖК, рассчитанной на жилищный наем, причем на ту его разновидность, которая ныне именуется социальным наймом. В силу прямого указания закона действие этой статьи в соответствующей части было распространено на членов семьи собственника жилого помещения (см. ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР), а в порядке аналогии закона - на членов семьи члена жилищно - строительного или жилищного кооператива. Нет препятствий к тому, чтобы правила статьи 53 ЖК о круге членов семьи применялись и в других случаях пользования жилыми помещениями. Гражданское право. Учебник. Часть II // Под ред. А. П. Сергеева. Ю. К. Толстого. - М.: Проспект. 2001. С.231.

Согласно ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 1 ст. 292 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение само по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Таким образом, это право «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе. На практике это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником принадлежащим ему

жилым помещением без согласия совместно проживающих с ним членов семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании. Новому владельцу жилого помещения не удастся прекратить право членов собственников семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника жилого помещения (п. 3 ст. 292 ГК РФ).

Статьей 256 ГК устанавливается особый правовой статус для общей собственности супругов. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака. Однако приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного обретения. Имущество каждого из супругов, принадлежавшее им до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью. Макаров Г. П. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 116.

По смыслу ст. 253 ГК распоряжаться общей совместной собственностью может один из участников этой собственности, предполагая, что среди них достигнута договоренность. Это означало бы, что один из супругов без ведома другого мог бы продать общее жилое помещение или произвести иное отчуждение, хотя на самом деле договоренности могло и не быть.

Ясность в этот вопрос внес Семейный кодекс РФ, где установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п.3 ст.35 СК РФ).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 292 ГК РФ). Эта норма предназначена для соблюдения прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Собственник жилья, в данном случае, ограничивается законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей ему жилого помещения.

Родители, усыновители, опекуны (попечители), приемные родители не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать либо давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче внаем (аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60, ст.ст.137, 147, 153 СК РФ).

Действующее законодательство допускает ограничивать жилищные права граждан. При получении согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилых помещений, в котором проживают несовершеннолетние члены собственника орган опеки и попечительства трактует требования по-своему, иногда запрещая отчуждать жилые помещения совершенно нормальным, благополучным семьям, тем самым, нарушая жилищные права, как совершеннолетних, так и несовершеннолетних граждан. Мустаханов Р. Защита жилищных прав несовершеннолетних: реальная или мнимая? // Законность. 2000. № 10. С. 18.

Данный вопрос нуждается в четком законодательном регулировании, отработки механизма условий дачи разрешения на отчуждение жилья, а также отказа в даче разрешения на отчуждение и возможность судебного обжалования подобного отказа. Необходимо разработать механизм контроля за процессом отчуждения и приобретения жилых помещений, в котором проживают несовершеннолетние.

ГЛАВА 2. СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СОБСТВЕННОСТЬ

2.1 КУПЛЯ-ПРОДАЖА

Самый распространенный вид сделки на рынке жилья является купля-продажа. Довольно часто в эту форму облекают сделки по дарению, обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений.

На данный момент преступлений совершаемых в сфере «купли-продажи» жилых помещений заметно уменьшилось. Но преступления до сих пор совершаются и, скорее всего, будут совершаться до полного совершенствования законодательства. В подтверждение этого можно привести пример, ставшее широко известным в Чувашии дело «черного риэлтора», который чтобы завладеть квартирой украл старушку и четыре месяца держал взаперти и впроголодь. Фомылина В. Черный риэлтор // Жизнь. 2001. № 16. С. 6.

В наше время необходимо было бы знать условия совершения этой сделки, чтобы правильно купить или продать жилье. В данном параграфе мы рассмотрим этот вид сделки.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в статье 454 ГК, с учетом специальных норм. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются: 1) условие о предмете договора - договор должен содержать полный адрес жилого помещения, являющегося предметом договора и его характеристики (общую площадь, количество комнат, какой площадью, этажность и т.п.) (ст.ст.432, 554 ГК РФ);

2) условие о цене - к договору купли-продажи недвижимости не применяется общее правило договоров купли-продажи о том, что цена не является обязательным условием и может быть определена в соответствии со ст.424 ГК РФ. Здесь действует другое правило в соответствие, с которым при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается не заключенным (п. 1 ст.555 ГК РФ);

3) условие о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст.558 ГК РФ). Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 4. С. 7. Лица сохраняющие право пользования жилым помещением после его продажи будут являться:

1) члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК РФ). К членам семьи собственника, в соответствии со статьей 53 ЖК РСФСР, относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членом семьи собственника, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство;

2) наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК РФ);

3) арендаторы (ст. 617 ГК РФ);

4) лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа.

С введением в действие федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не требуется обязательное удостоверение договоров купли-продажи жилых помещений, но может быть осуществлено по желанию одной из сторон. Шестак И. Н. Как купить, продать, арендовать, заложить квартиру и жилой дом. 2-е изд. М.: Ось-89. 1996. С. 6. Нотариус помимо удостоверения сделок оказывает оплачиваемые услуги по составлению проектов договоров. Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированной юридической консультации или агентства недвижимости. Обращение к нотариусу - это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становится все более обременительной.