Сделки с жильем

Следует отметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем государственной (муниципальной) жилплощади, приватизировать повторно ее он уже не сможет. Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Российская юстиция. 2001. № 2. С. 29. Такой договор подлежит государственной регистрации как сделка с недвижимостью. Если жилые помещения находятся в различных населенных пунктах, то государственная регистрация сделки и права должна производиться по месту нахождения отчуждаемой квартиры. Перед этим обязательна регистрация ранее возникшего права собственности на отчуждаемую квартиру. В данном случае совершаются два регистрационных действия:

1) государственная регистрация сделки (договора обмена);

2) государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемую квартиру.

Наниматель, расставшись с государственным (муниципальным) жильем, получит договор обмена со штампом о государственной регистрации и Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Собственник, ставший теперь нанимателем, получит в учреждении юстиции зарегистрированный договор, а в органе по управлению государственным (муниципальным) жилищным фондом - ордер на вселение в квартиру, на основании которого в дальнейшем заключит договор жилищного найма.

Для регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, в том числе передаточный акт (если договором не установлен иной порядок передачи). Дополнительно для такого обмена требуется:

а) согласие всех проживающих вместе с нанимателем совершеннолетних членов семьи;

б) согласие органа, уполномоченного управлять государственным (муниципальным) жилым фондом.

На практике часто встречаются ситуации, когда одной из сторон является собственник, приобретший право собственности на обмениваемое жилое помещение в порядке приватизации, расторгает договор о безвозмездной передаче в его собственность жилого помещения, либо гражданин, проживающий в квартире по договору социального найма жилого помещения, приватизирует это жилое помещение и тогда уже два собственника жилых помещений заключают между собой договор мены. Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. С. 89.

Жилищный кодекс РСФСР предусматривает специфические формы обмена - обмен жилыми помещениями при отсутствии согласия членов семьи, или так называемый принудительный обмен, и обмен жилой площадью членом семьи нанимателя, или так называемый родственный обмен.

Принудительный обмен допускается, если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене. В этом случае любой из них вправе потребовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого жилого помещения в разных домах (квартирах).

Принудительный обмен кооперативной квартиры на жилое помещение в других ЖСК, ЖК не может быть осуществлен без решения членов кооператива о приеме в свой состав нового пайщика.

Принудительный обмен возможен также в случае, предусмотренных ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР. Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное зарегистрированной в обмене стороной.

При решении вопроса о принудительном обмене, когда между членами семьи не достигнуто соглашения об обмене, суд должен иметь в виду недопустимость существенного ухудшения жилищных условий каждой из сторон спора. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении и другие обстоятельства.

В постановлении Пленума Верховного суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. разъясняется, какие именно обстоятельства следует иметь в виду при разрешении спора. К данным обстоятельствам нужно относить такие препятствия к пользованию предлагаемым для обмена жилым помещением, как возраст, состояние здоровья гражданина и т.п. Однако нельзя считать заслуживающим внимания обстоятельством то, что кому-либо из спорящих лиц (или всем) придется в результате обмена переехать из отдельной квартиры в коммунальную, так как при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой. Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961-1993. Ст. 6 М.: Юридическая литература. 1994.

При родственном обмене совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения (ст. 70 ЖК РСФСР). При совершении обмена жилых помещений в порядке ст. 70 ЖК РСФСР обменивающиеся стороны не должны быть обязательно родственниками по прямой линии.

Рассмотрим пример из практики:

С., 1909 года рождения, состояла в браке с Т. и проживала в квартире с ним, его сыном от первого брака Н., женой сына и их детьми единой семьей. В 1971 году в связи со сносом дома С. и Т. была предоставлена однокомнатная квартира, а семье Н. - трехкомнатная квартира. В 1972 году Т. умер. С. и Н., а также его дочь М. обратились в бюро по обмену жилой площади с заявлением об обмене жилыми помещениями, ссылаясь на то, что С. преклонного возраста, нуждается в постороннем уходе, в связи, с чем желает съехаться на одну жилую площадь с Н. в его трехкомнатную квартиру, а М. - в ее однокомнатную квартиру.

В связи с отказом бюро обмена в разрешении на обмен по мотивам, что стороны, съезжающиеся в одно жилое помещение, не являются родственниками по прямой линии, С., Т. и М. обратились в суд с иском к бюро обмена жилой площади об устранении препятствий в обмене.

Решением Куйбышевского районного народного суда Москвы (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда) в иске отказано.

Президиум Московского городского суда 18 мая 1989 г. удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных решений с направлением дела на новое рассмотрение, указав следующее.

Как видно из дела, С. до 1971 года, т.е. почти 20 лет проживала с Н., а впоследствии с его женой и детьми единой семьей, вела с ними общее хозяйство, осуществляла уход за внуками и оказывала помощь в их воспитании. После получения отдельных квартир и смерти Т., близкие отношения между С. и членами семьи Н. продолжались.

Ко времени обращения с просьбой об обмене жилой площади С. имела преклонный возраст, в силу состояния здоровья нуждалась в постоянной помощи. Других родственников или близких лиц, помимо Н., его жены и детей, у С. не имеется.

Отказ бюро обмена в оформлении обмена жилых помещений между С. и Н. по тем основаниям, что С. и Н. не являются родственниками по прямой линии, противоречит ст. 70 ЖК РСФСР, которая не содержит как обязательное такое условие для лиц, желающих произвести обмен.

Вынося решение об отказе в иске, народный суд сослался на п.2 ст. 73 ЖК РСФСР, согласно которому не допускается обмен жилых помещений, если он носит корыстный или фиктивный характер. Однако в решении суда не отражено, какую именно корыстную цель, с его точки зрения, могла преследовать С., ходатайствуя о переселении к Н. в качестве члена его семьи, или в чем выражается фиктивность данного обмена.

Суд не принял никаких мер к выяснению состояния здоровья С., ее нуждаемости в постороннем уходе, к сбору других доказательств, имеющих для дела правовое значение.

Суд не дал оценки показаниям свидетеля Щ., согласно которым она хорошо знает условия жизни истцов, что С. часто болеет, не может обеспечить себя продуктами, постоянно находится в квартире Н., фактически являясь его членом семьи.

При новом рассмотрении дела суду необходимо более тщательно проверить фактические обстоятельства дела, при необходимости принять меры к сбору дополнительных доказательств и лишь после этого в зависимости от результатов вынести решение. Иваненко Ю. Г. Жилищные споры: ошибки общественного правосознания // Законодательство. 2000. № 8. С. 50.

В статье 71 ЖК РСФСР говорится о том, что соглашение об обмене жилых помещений вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.

В ЖК РСФСР в статье 73 содержится перечень условий, при которых обмен жилого помещения не допускается.

Обмен жилого помещения не допускается:

1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма;

если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

3) если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

4) если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

5) если помещение является служебным или находится в общежитии;

если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Содержащийся в ЖК РСФСР перечень условий, при которых обмен жилого помещения не допускается, не является исчерпывающим. Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливается законодательством РФ.

Статья 74 ЖК РСФСР устанавливает, что обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

- если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РСФСР;

- по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (например, совершения сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой и т. д.).

Так, договор обмена жилыми помещениями может быть признан недействительным, если у участника договора сложилось неправильное представление о существенных элементах сделки или в связи с неведением участника сделки относительно этих элементов (сделка под влиянием заблуждения). В этом случае если заблуждение имело существенное значение, например обнаружение, после обмена таких неустранимых недостатков жилого помещения, которые создают объективную невозможность проживания в данном помещении. При признании такой сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах (двусторонняя реституция).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе проведения дипломного исследования нами проанализировано действующее законодательство, регулирующее область жилищных правоотношений и сделок с жильем, проведен анализ правоприменительной практики, проанализированы имеющиеся научно-теоретические концепции и проблемы сделок с жильем.

Подробно раскрыть в рамках дипломной работы все всевозможные сделки с жильем, конечно же, невозможно, поэтому мы попытались исследовать только самые наиболее распространенные сделки. Нами анализированы следующие проблемы по теме дипломного исследования, даны рекомендации по совершенствованию действующего законодательства и для его единообразного применения всеми судами Российской Федерации.

1. Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием «постоянное проживание». Жилое помещение должно быть предназначено для постоянного проживания. Однако, судебная практика зачастую в основе своей имеет систему двойного стандарта в определении критериев жилого помещения. Один стандарт - для защиты прав выселяемых лиц, ибо выселение только из жилого помещения требует соблюдение специальных гарантий жилищных прав и интересов выселяемых. Для этого случая спорное помещение признают жилым. И другой - для определения того, что должно быть предоставлено взамен. Помещение с таким же набором свойств вдруг перестают восприниматься как жилые.

Выход из этой ситуации видится в единообразном понимании критерия жилого помещения во всех правоотношениях, где это имеет значение. При его определении, по нашему мнению, законодатель должен возвратиться к такому объективному и бесспорному их признаку, как целевая предназначенность помещения.

2. Не разработанным остается вопрос получения согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилых помещений. Так, как при получении согласия на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, органы опеки и попечительства трактуют требования по-своему, иногда запрещая отчуждать жилые помещения совершенно нормальным, благополучным семьям, тем самым нарушая жилищные права, как совершеннолетних, так и несовершеннолетних граждан.

Данный вопрос нуждается в четком законодательном регулировании, отработки механизма условий дачи разрешения на отчуждение жилья, а так же отказа в даче разрешения на отчуждение и возможность судебного обжалования подобного отказа. Необходимо так же разработать механизм контроля за процессом отчуждения и приобретения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние. При признании недействительной сделки с жилым помещением, в случае отсутствия согласия органа опеки и попечительства, нужно, по нашему мнению, учитывать наличие факта нарушения права несовершеннолетнего. В случае если права несовершеннолетнего не были нарушены, то сделка должна быть признана действительной.

3. В юридической литературе высказываются мнения о необходимости установления обязательного нотариального удостоверения сделок с жильем. На сегодняшней день обращение к нотариусу за удостоверением договора - это право граждан и организаций, но не обязанность, которое вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становиться все более обременительным. Мы считаем, что добровольное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью необходимо сохранить в будущем. Потому, что нотариус не только удостоверяет личности и проверяет дееспособность граждан, совершающих правовое действие, он также разъясняет им смысл и все возможные правовые последствия договора отчуждения недвижимости. Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а так же предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус несет полную имущественную ответственность.

4. Следует обратить внимание на вопрос о праве на повторную бесплатную приватизацию при расторжении договора приватизации жилого помещения. Существует мнение, что при расторжении договора приватизации жилого помещения по соглашению сторон право на повторную бесплатную приватизацию утрачивается, так как конкретным субъектом приватизации оно уже реализовано. Это мнение не бесспорно, так как реализация права на приватизацию происходит при признании договора приватизации недействительным по решению суда и право на приватизацию утрачивается не по воле субъекта приватизации.

По нашему мнению право на бесплатную приватизацию должно быть связанно не с фактическим выражением воли субъектов приватизации на заключение договора о передаче жилья в собственность, а с фактом действия договора приватизации.

5. Открытым остается вопрос о том, кто является наймодателем по договору социального найма жилого помещения. В юридической литературе и законодательстве по данному вопросу нет единого мнения. П. В. Крашенинников, опираясь на положение ч.3 ст.14 «Об основах федеральной жилищной политики», полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления. Цивилист Ю. К. Толстой предполагает еще более общий вариант - заключается «соответствующей организацией». Разработчики ГК считают, что на стороне наймодателя может выступать лишь собственник, действующий непосредственно или через уполномоченных лиц. Мы считаем, что наймодателем по договору социального найма жилого помещения является жилищно-эксплутационная организация в ведении которой находится данное жилое помещение. Наше мнение основывается на нормах ЖК РСФСР.

6. Множество вопросов возникает по поводу оплаты за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги. Остается актуальным вопрос о правомерности перекладывания расходов по оплате за содержание мест общего пользования в жилых зданиях. Так, как постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 г. № 707 введен платеж за содержание и ремонт мест общего пользования в жилых зданиях. Данное постановление, как в нем сказано, принято на основании статьи 15 Закона «Об основах федеральной жилищной политики». Однако в данной статье нет и упоминания об указанной плате за содержание мест общего пользования. Более того, ст.141 ЖК РСФСР прямо относит в число обязанностей наймодателя «надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории».

Надо так же отметить, что Гражданский кодекс ввел положения, регулирующие обе разновидности найма. Но при этом в главе 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» не выделены общие и особенные нормы, что затрудняет понимание особенностей данных договоров. Желательно, чтобы специфика социального найма нашла свое полное отражение в новом жилищном законодательстве России и ее субъектов. Тем самым будут более четко разграничены социальный и коммерческий наем. Регулирование договора социального найма в новом Жилищном кодексе России будет также способствовать усилению роли жилищного законодательства, его содержанию как целостной системы.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

I. НОРМАТИВНО - ПРАВОВЫЕ АКТЫ.

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. N 237. 25.12.1993.

2. Гражданский кодекс РСФСР (утратил силу) // Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. ст. 407.

3. Жилищный кодекс РСФСР (ред. от 28.03.1998) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1983. N 26. ст. 883.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.07.1999) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. ст. 3301.

5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 02.01.2000) // Собрание законодательства РФ. 01.01.1996. N 1. ст. 16.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часто вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 17.12.1999) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. ст. 410.

7. Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 №73-ФЗ (ред. от 30.12.2001) // Собрание законодательства РФ. 11.05.1998. № 19. ст. 2069.

8. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 31.12.2002) // Собрание законодательства РФ. 07.08.2000. N 32. ст. 3340.

9. Федеральный закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 15.05.2001) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 11.07.1991. N 28. ст. 959.

10. Федеральный закон РФ от 12.12.1991 N 2020-1 (ред. от 30.12. 2001) «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» // Российская газета. N 59. 13.03.1992.

11. Федеральный закон РФ от 09.12.1991 N 2005-1 (ред. от 21.03.2002) «О государственной пошлине» // Российская газета. N 27. 08.02.2000.

12. Федеральный закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 08.07.1999) «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. 21.01.1993. N 3. ст. 99.

13. Федеральный закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу пере движения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. 12.08.1993. N 32. ст. 1227.

14. Федеральный закон РФ от 11.02.1993. № 4462-1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» // Российская газета. № 49. 11.03.1993.

15. Федеральный закон РФ от 15.06.1996 № 72-ФЗ (ред. от 21.03.2002) «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 17.06.1996. № 25. ст. 2963.

16. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 18.04.2002) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. ст. 3594.

17. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. № 29. ст. 3400.

18. Постановление Совмина РСФСР от 25.09.1985 г. №415 (ред. от 23.07.1993) «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР» // Свод законов РСФСР. т. 3. с. 92.

19. Постановление Правительства РФ от 26.09.1994 № 1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» // Собрание законодательства РФ. 24.10.1994. № 26. ст. 2795.

20. Постановление Правительства РФ от 26.05.1997 N 621 «О Федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» // Собрание Законодательства РФ. N 22. 02.06.97. ст. 2597.

21. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 20.10.1997. №42. ст. 4787.

22. Постановление Правительства РФ от 22.10.1997 № 1348 «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 27.10.1997. № 43. ст. 4999.

23. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 23.02.1998. № 8. ст. 963.

24. Постановление Правительства РФ от 26.02.1998 N 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» // Собрание законодательства РФ. 02.03.1998. N 9. ст. 1121.

25. Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» // Собрание Законодательства РФ. 16.08.1999. N 33. ст. 4116.

26. Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности» от 04.12.2000 № 921 // Собрание законодательства РФ. 11.12.2000 № 50. ст. 4901.

27. Постановление Кабинета Министров ЧР от 15.01.2001 N 1 «Вопросы Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палаты Чувашской Республики» // Справочно-правовая система «Гарант».

28. Постановление Администрации города Чебоксары от 01.09.1997 N 1491 «О введение платы за найм жилого помещения и капитальный ремонт мест общего пользования» // Советская Чувашия. № 180. 09.09.1997.

29. Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 N 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой» // Собрание законодательства РФ. 01.05.1995. N 18. ст. 1708.

30. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10.03.1993 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 7. С. 12.

31. Определение СК Верховного Суда РФ от 17.08.1998 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 4. С. 7.

32. СН и П - 2.08.01. - 89 Жилые здания. - М.: ГУП ЦПП. 1998.

II. СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА.

33. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под. ред. О.М. Козырь. А.Л. Маковского. С.А. Хохлова. - М.: Международный центр финансово-экономического развития. 1996. 704 с.

34. Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева. Ю.К. Толстого. - М.: Проспект. 2001. 784 с.

35. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. - М.: БЕК. 1995. 198 с.

36. Кичихин А.Н. Марткович И.Б. Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И.Б. Марткович. - М.: Юристъ. 1997. 440 с.

37. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под. ред. О.Н. Садикова. - М.: Изд-кая группа ИНФРА-М-НОРМА. 1998. 778 с.

38. Маттеи У. Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М.: Юристъ. 1994. 384 с.

39. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М.: Изд-кая группа ИНФРА-М-НОРМА. 2000. 384 с.

40. Шестак И.Н. Как купить, продать, арендовать, заложить квартиру и дом. 2-е изд. М.: Ось - 89. 1996. 144 с.

41. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 1999. № 4. С. 31 - 32.

42. Беспалов Ю. Обеспечение права ребенка на жилище // Российская юстиция. 1997. № 12. С. 45 - 46.

43. Белов В. А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. № 7. С. 37 - 41.

44. Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Российская юстиция. 2001. № 2. С. 28 - 29.

45. Бутырин А. Судебные споры о качестве жилых помещений // Хозяйство и право. 1999. № 7. С. 117 - 119.

46. Горохов Б. А. Споры о праве на недвижимость: судебная практика // Гражданин и право. 2000. № 3-4.

47. Дмитриев А. В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии, Испании // Законодательство. 2000. № 11. С. 62 - 72.

Иваненко Ю. Г. Жилищные споры: ошибки общественного правосознания // Законодательство. 2000. № 8. С. 49 - 55.

49. Ильченко И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство. 2000. № 12. С. 32 - 42.

Истрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция. 1996. № 8. С. 13 - 14.

51. Кузнецов М. В. Плата за жилье // Гражданин и право. 2000. № 4.

52. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9. С. 15 - 19.

53. Макаров Г. П. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. № 5. С. 117 - 121.

54. Макаров Г. П. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 115 - 118.

55. Макаров Г. П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья // Гражданин и право. 2001. № 6 - 8.

56. Макаров Г. П. Законодательство о договорах найма и аренды // Гражданин и право. 2000. № 3 - 4.

57. Макаров О., Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства // Российская юстиция. 1998. № 9. С. 28 - 29.

59. Мустаханов Р. Защита жилищных прав несовершеннолетних: реальная или мнимая? // Законность. 2000. № 10. С. 18.

60. Никулин О. В. Дарение: какие налоги надо платить // Законодательство. 2000. № 5. С. 47 - 49.

61. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ // Бюллетень ВС РФ. 2000. № 8. С. 5 - 6.

62. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ // Бюллетень ВС РФ. 1999. № 8. С. 17 - 24.

63. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 1. С. 35 - 37.

64. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 2. С. 35 - 37.

65. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция. 2000. № 3. С. 16 - 17.

66. Потяркин Д. Приватизация комнат в коммунальной квартире // Законодательство. 2000. № 7. С. 40 - 45.

67.Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция. 2000. № 4. С. 31 - 32.

68. Сенчищев В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал Российского права. 1999. № 12. С. 111 - 119.

69. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. № 7. С. 41 - 44.

70. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2. С. 52 - 62.

71. Цыганков С. Задаток при купле - продажи жилья // Хозяйство и право. 1999. № 11. С. 88 - 90.

72. Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. № 7. С. 20 - 22.

72. Чупрынина Н. Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Законодательство. 1997. № 5. С. 41 - 52.

73. Шишкин Д. А. Служебные жилые помещения // Гражданин и право. 2000. № 6.

74. Фаршатов И. Охрана жилищных прав несовершеннолетних // Российская юстиция. 1999. № 8. С. 15 - 17.

75. Эрделевский А. Прощение долга и договор дарения // Российская юстиция. 2000. № 3. С. 12 - 14.

76. Проект ЖК РФ // Российская газета. 1994. 8 октября. С.4 - 5.

77. Фомылина В. Черный риэлтор // Жизнь. 2001. 20 ноября. С. 6.

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ.

Город Новочебоксарск Чувашской Республики.

Седьмое мая две тысячи второго года.

Мы, Черенкова Светлана Ивановна, 26 мая 1936 года рождения, паспорт серии IV-РЛ № 503790, выданный ОВД Новочебоксарского горисполкома Чувашской АССР 04 марта 1980 года, проживающая по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул.10-й Пятилетки, д. 38, кв. 34, далее «Продавец», и Васильева Лидия Ивановна, 28 июля 1952 года рождения, паспорт серии 97 02 № 568366, выданный Новочебоксарским ГОВД Чувашской Республики 04 апреля 2002 года, проживающая по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул. 10-й Пятилетки, д. 38, кв. 39, далее «Покупатель»,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. «Продавец» продал принадлежащую ему по праву собственности целую квартиру, а «Покупатель» купил в собственность целую квартиру, находящуюся в городе Новочебоксарске ЧР, по улице 10-й Пятилетки, в доме № тридцать восемь, под № тридцать четыре на втором этаже пятиэтажного жилого панельного дома.

Квартира общей площадью 55,4 кв. метров, состоит из двух изолированных жилых комнат размерами 17,1 кв.м. и 10,8 кв.м., инвентаризационная оценка которой составляет сто двадцать семь тысяч восемьсот семьдесят семь рублей, что подтверждается техническим паспортом жилого помещения (квартиры) по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул.10-й Пятилетки, дом № 38, кв. № 34, составленным МУПТИ города Новочебоксарска ЧР по фактическому состоянию на 21 января 2002 года, инвентарный № 406/0034:К, номер в реестре жилищного фонда 23.

2. Указанная квартира принадлежит «Продавцу» по праву собственности на основании договора передачи от 13 февраля 2002 года, заключенного между Муниципальным образованием - г.Новочебоксарск ЧР, в лице директора МУП ТИ Сироткина А.В., и Черенковой С.И., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 21 АЕ № 088654, выданным 09 апреля 2002 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палатой Чувашской Республики, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 апреля 2002 года сделана запись регистрации 21-01/02-12/2002-6.

3. Отчуждаемая квартира оценивается участниками сделки и продана за триста восемьдесят семь тысяч рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

4. В данной квартире на регистрационном учете состоит Черенкова С.И., которая обязуется сняться с регистрационного учета в течение 10 дней в срок до 17 мая 2002 года. Иных лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой, нет.

5. «Продавец» передал «Покупателю» продаваемую квартиру в том качественном и пригодном для проживания состоянии, как она есть на день подписания настоящего договора, с имеющимся на момент подписания договора санитарно-техническим, электро-, газо- и другим оборудованием.

«Покупатель» ознакомился с техническим состоянием вышеуказанной квартиры, которая является благоустроенной, отвечает санитарным и техническим требованиям, и претензий не имеет.

6. Настоящим договором обязательство «Продавца» по передаче вышеуказанной продаваемой квартиры «Покупателю» считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.

7. Настоящий договор и права, вытекающие из настоящего договора, подлежат государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палате Чувашской Республики.

8. «Продавец» гарантирует, что до совершения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не подарена, не продана, не заложена, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

9. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между участниками сделки в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны ими, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

10. «Покупатель» осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры с соблюдением существующих правил и норм, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

11. Содержание ст.ст.288,290,557 ГК РФ участникам сделки известно.

12. Оплату расходов по оформлению настоящего договора производит «Покупатель».

13. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, один из которых хранится в делах Регистрационной палаты ЧР по адресу: город Новочебоксарск, улица Советская, дом №7, другие - выдаются участникам сделки.

Подписи:

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

Город Новочебоксарск Чувашской Республики.

Двадцать пятое апреля две тысячи второго года.

Мы, Осипов Юрий Александрович, 16 сентября 1952 года рождения, паспорт серии 97 01 № 331547, выданный Новочебоксарским ГОВД Чувашской Республики 03 октября 2001 года, проживающий по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул. Комсомольская, д. 21, кв. 6, далее «Даритель»,

и Осипова Людмила Федоровна, 02 января 1951 года рождения, паспорт серии 97 00 № 184782, выданный Новочебоксарским ГОВД Чувашской Республики 20 января 2001 года, проживающая по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул. Южная, д. 6, кв. 96, действующая от имени Осиповой Анны Юрьевны, 18 апреля 1976 года рождения, паспорт серии 97 99 № 080646, выданный Новочебоксарским ГОВД Чувашской Республики 18 января 2000 года, проживающей по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул. Комсомольская, д. 21, кв. 6, по доверенности, удостоверенной нотариусом города Новочебоксарска ЧР Хайдуковой И.Н. 17 апреля 2002 года по реестру за № 1877, далее «Одаряемая»,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Квартира общей площадью 64,3 кв.метров, состоит из двух изолированных жилых комнат размерами 17,9 кв.м. и 12,1 кв.м., инвентаризационная стоимость которой составляет двести пятьдесят три тысячи девятьсот тридцать пять рублей, что подтверждается техническим паспортом жилого помещения (квартиры) по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул. Южная, д. № 6, кв. № 96, составленным по состоянию на 06 мая 1998 года МУП ТИ города Новочебоксарска ЧР, новый инвентарный № 1248/0096:К. 1/5 (одна пятая) доля в праве долевой собственности принадлежит Осипову Юрию Александровичу на основании договора от 15 февраля 1999 года, заключенного между Администрацией г. Новочебоксарска ЧР в лице главы Администрации Иванова Н.И. и Осиповым Ю.А., Осиповой А.Ю., Осиповой Л.Ф., Эзенкиной М.П., Осиповой О.Ю., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 23 апреля 2001 года за № 21-01/02-15/2001-20, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 21 АА 521948, выданным 23 апреля 2001 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палатой Чувашской Республики, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 апреля 2001 года сделана запись регистрации 21-01/02-15/2001-21.

2. Я, Осипов Юрий Александрович подарил Осиповой Анне Юрьевне, от имени которой действует Осипова Людмила Федоровна, 1/5 (одну пятую) долю в праве долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул. Южная, дом № шесть, квартира № девяносто шесть. Квартира расположена на девятом этаже девятиэтажного кирпичного многоквартирного жилого дома.

3. Стороны оценивают указанную долю квартиры в пятьдесят тысяч рублей.

4. Осипова Анна Юрьевна, от имени которой действует Осипова Людмила Федоровна, указанную долю в праве долевой собственности на квартиру в дар от Осипова Юрия Александровича принимает.

5. В данной квартире на регистрационном учете состоят Осипова Л.Ф., Осипова О.Ю., Эзенкина Е.А., Эзенкина М.П., которые сохраняют право пользования и проживания в данной квартире. Иных лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой, нет.

6. Настоящий договор и права, вытекающие из настоящего договора, подлежат государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палате Чувашской Республики.

7. «Даритель» гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому не подарена, не продана, не заложена, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

8. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между участниками сделки в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны ими, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

9. После подписания договора, путем передачи правоустанавливающих документов на квартиру, обязательство «Дарителя», в соответствии со ст.574 Гражданского кодекса РФ, по передаче даримого имущества «Одаряемой» считается исполненным.

10. Оплату расходов по оформлению настоящего договора производит «Даритель».

11. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, один из которых хранится в делах Регистрационной палаты ЧР по адресу: город Новочебоксарск, улица Советская, дом № 7, другие - выдаются участникам сделки.

Подписи:

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

ДОГОВОР МЕНЫ.

Город Новочебоксарск Чувашской Республики.

Шестнадцатое апреля две тысячи второго года.

Мы, Андреева Варвара Анатольевна, 27 апреля 1971 года рождения, паспорт серии VI-РЛ № 627405, выданный ОВД Новочебоксарского горисполкома Чувашской АССР 05 июня 1990 года, проживающая по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул.Первомайская, д. 31, кв. 44, действующая за себя и от имени несовершеннолетней дочери Андреевой Евгении Владимировны, 22 апреля 1991 года рождения, свидетельство о рождении серии III-РЛ № 324404, выданное отделом загса Новочебоксарского горисполкома Чувашской АССР 24 апреля 1991 года, проживающей по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул.Первомайская, д. 31, кв. 44, Андреев Владимир Алексеевич, 16 марта 1969 года рождения, паспорт серии V-РЛ № 658612, выданный ОВД Новочебоксарского горисполкома Чувашской АССР 14 мая 1985 года, проживающий по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул.Первомайская, д. 31, кв. 44, с одной стороны,

и Волкова Людмила Васильевна, 14 октября 1940 года рождения, паспорт серии I-РЛ № 520143, выданный ОВД Новочебоксарского горисполкома Чувашской АССР 11 марта 1976 года, проживающая по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул. Винокурова, д. 75, кв. 48, с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Андреева Варвара Анатольевна, Андреева Евгения Владимировна, Андреев Владимир Алексеевич меняют принадлежащую им по праву долевой собственности по 1/3 (одной третьей) доле каждый целую квартиру, находящуюся по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, улице Первомайская, в доме № 31, под №. 44, на квартиру, находящуюся в городе Новочебоксарске ЧР, по улице Винокурова, в доме № семьдесят пять, под № сорок восемь, собственницей которой является Волкова Людмила Васильевна.

Андреевой Варваре Анатольевне, Андреевой Евгении Владимировне, Андрееву Владимиру Алексеевичу принадлежит по праву долевой собственности по 1/3 (одной третьей) доле каждому целая квартира, под номером сорок четыре, в доме № тридцать один по ул. Первомайская города Новочебоксарска ЧР на основании договора передачи квартиры от 14 мая 2001 года, заключенного между Муниципальным образованием - г. Новочебоксарск ЧР, в лице директора МУП ТИ Сироткина А.В., и Андреевым В.А., Андреевой В.А., действующей за себя и от имени несовершеннолетней дочери Андреевой Е.В., что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права 21 АЕ 080505, 21 АЕ 080506, 21 АЕ 080507, выданными 09 ноября 2001 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палатой ЧР, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 ноября 2001 года сделаны записи регистрации 21-01/02-45/2001-10, 21-01/02-45/2001-11, 21-01/02-45/2001-12.

Вышеуказанная квартира, находящаяся в городе Новочебоксарске ЧР, по ул. Первомайская, в доме № 31, под № 44, общей площадью 35,7 кв. метров, состоит из одной жилой изолированной комнаты размером 21,5 кв.м., инвентаризационная стоимость которой составляет шестьдесят пять тысяч сто тридцать девять рублей, что подтверждается техническим паспортом жилого помещения (квартиры) по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул. Первомайская, в доме № 31, под № 44, составленным по фактическому состоянию на 06 апреля 2001 года МУП ТИ города Новочебоксарска ЧР, инвентарный № 341/0044:К, номер в реестре жилищного фонда 283. Квартира расположена на третьем этаже пятиэтажного панельного жилого дома.

До подписания настоящего договора квартира, находящаяся в г. Новочебоксарске ЧР, по ул. Первомайская, в доме № 31, под № 44 никому не продана, не подарена, не заложена, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

2. Волковой Людмиле Васильевне принадлежит по праву собственности целая квартира, под номером сорок восемь, в доме № семьдесят пять по улице Винокурова города Новочебоксарска ЧР на основании договора передачи от 20 декабря 2001 года, заключенного между Муниципальным образованием - г.Новочебоксарск ЧР, в лице директора МУП ТИ Сироткина А.В., и гр. Волковой Л.В., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 21 АЕ 086861, выданным 30 января 2002 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палатой ЧР, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 января 2002 года сделана запись регистрации 21-01/02-1/2002-129.

Вышеуказанная квартира, находящаяся в городе Новочебоксарске ЧР, по улице Винокурова, в доме № 75, под № 48, общей площадью 55,3 кв.метров, состоит из двух жилых изолированных комнат размерами 11,1 кв.м. и 17,4 кв.м., инвентаризационная стоимость которой составляет девяносто три тысячи семьсот восемьдесят четыре рубля, что подтверждается техническим паспортом жилого помещения (квартиры) по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, улица Винокурова, дом № 75, кв. № 48, составленным по фактическому состоянию на 30 ноября 2001 года МУПТИ города Новочебоксарска ЧР, инвентарный № 203/0048:К, номер в реестре жилищного фонда 130. Квартира расположена на четвертом этаже пятиэтажного панельного жилого дома.

До подписания настоящего договора квартира, находящаяся в г. Новочебоксарске ЧР, по улица Винокурова, дом № 75, кв. № 48, никому не продана, не подарена, не заложена, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

3. В результате настоящего договора мены:

Андреева Варвара Анатольевна, Андреева Евгения Владимировна, Андреев Владимир Алексеевич получают в долевую собственность по 1/3 (одной третьей) доле каждый целую квартиру, находящуюся по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, улица Винокурова, дом № 75, кв. № 48.

Волкова Людмила Васильевна получает в собственность целую квартиру, находящуюся по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул. Первомайская, дом № 31, под № 44.

4. Андреева Варвара Анатольевна, Андреева Евгения Владимировна, Андреев Владимир Алексеевич, проживающие по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, улица Первомайская, дом № 31, кв. № 44, обязуются освободить указанную квартиру в срок до 26 апреля 2002 года и сняться с регистрационного учета по месту жительства в срок до 26 апреля 2002 года. В квартире, находящейся по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул. Винокурова, дом № 75, кв. № 48, на регистрационном учете никто не состоит.

Других граждан, имеющих согласно ст.292 ГК РФ права пользования жилым помещением в вышеуказанных квартирах, не имеется.

Участники сделки оценивают квартиру, находящуюся по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, улица Первомайская, дом № 31, квартира № 44, в двести семьдесят тысяч рублей; квартиру, находящуюся по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул. Винокурова, дом № 75, квартира № 48, в четыреста тысяч рублей. Андреева Варвара Анатольевна, Андреева Евгения Владимировна, Андреев Владимир Алексеевич, доплачивают Волковой Людмиле Васильевне сто тридцать тысяч рублей. Доплата произведена при подписании настоящего договора.

5. Настоящим договором обязательство сторон по передаче вышеуказанных обмениваемых жилых помещений считаются исполненными без дополнительного составления передаточного акта.

6. Настоящий договор и право собственности на квартиру, находящуюся по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, улица Первомайская, дом № 31, кв. № 44; договор и право долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: г. Новочебоксарск ЧР, ул. Винокурова, дом № 75, кв. 48, подлежат регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палате Чувашской Республики.

7. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между его участниками в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны ими, будь то в устной или письменной форме до заключения настоящего договора.

8. Участники сделки осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт жилых помещений с соблюдением существующих правил и норм, действующих в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

9. Оплату расходов по оформлению настоящего договора производят стороны поровну.

10. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, один из которых хранится в делах Регистрационной палаты Чувашской Республики, по экземпляру выдается сторонам.

Размещено на Allbest.ru