Сделки с жильем

За нотариальное удостоверение договоров взимается госпошлина. Размеры государственной пошлины определены в Законе РФ «О государственной пошлине» и составляет: 1) за нотариальное удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества:

а) детям, супругу, родителям - 0,5 процента от суммы договора, но не менее 50% от минимального размера оплаты труда;

б) другим лицам-1,5 процента, но не менее 1-кратного минимального размера оплаты труда;

2) оплата составления проекта договора нотариусом-1% от суммы договора, но не менее 50% от минимального размера оплаты труда, если стороны не составили проект договора самостоятельно. Российская газета. № 27. 08.02.2000.

Мы считаем, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью необходимо сохранить в будущем. Потому, что нотариус не только удостоверяет личности и проверяет дееспособность граждан, совершающих правовое действие, он также разъясняет им смысл и все возможные правовые последствия договора отчуждения недвижимости. ² Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 1999. № 4. С. 31. Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки. См.: Ст. 17 Закона «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» // Российская газета. 13.03.1993. № 49.

Договор является, консенсуальным, возмездным, взаимным.

Считается исполненным, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, после вручения жилого помещения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от передачи жилого помещения или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

Договор продажи жилых помещений, в соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации. При регистрации прав регистрационная запись призвана иметь правоустанавливающее значение, т.е. обладатель не обязан доказывать свое право никакими другими документами, кроме самой регистрационной записи. В свою очередь, при регистрации сделки, по сути, осуществляется регистрация документов, проверка законности и правомерности содержания сделки. Сеничев В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 1999. № 4. С. 112.

Для государственной регистрации необходимо представить в Регистрационную палату следующие документы:

1) Документы, удостоверяющие личность заявителя;

2) Документы, подтверждающие полномочия представителей, действующих не от собственного имени;

3) Заявления;

4) Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию;

5) Технический паспорт из БТИ на объект недвижимости;

6) Свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ (договор передачи в собственность жилого помещения, для квартир в ЖСК- ордер (в случае его отсутствия - справка о его невыдаче) и справка о выплате паевого взноса, заверенная руководителем, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);

7) Письменное согласие органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних детей, недееспособных граждан;

8) Нотариально удостоверенное согласие общих совместных собственников (если объект находится в общей совместной собственности);

9) Документ, подтверждающий предложение на преимущественную покупку отчуждаемой доли другим долевым собственникам или письменное согласие на отчуждение доли (если объект находится в общей долевой собственности);

10) Экземпляр договора купли-продажи по количеству сторон и один экземпляр для хранения в деле правоустанавливающих документов;

11) Справка из ЖЭК;

12) Иные документы в соответствии с нормами действующего законодательства;

Регистрационная процедура начинается только при документальном подтверждении ее оплаты (п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав). Плата за регистрацию может быть внесена любым заинтересованным в ее проведении лицом. Как правило, все расходы по оформлению сделки оплачивает покупатель, но соглашением сторон может быть предусмотрено иное. Необходимо отметить, что оплачивается регистрационное действие, а не штампы на договоре или ином правоустанавливающем документе.

На федеральном уровне регулирование платы за регистрацию осуществляется Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. №248 “Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и за предоставление информации о зарегистрированных правах”. Конкретные размеры взимаемой платы устанавливаются нормативными актами субъектов РФ, которые вправе устанавливать льготы для определенных категорий граждан и организаций. Так максимальные размеры платы за государственную регистрацию на федеральном уровне составляют: для физических лиц - 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда; для юридических лиц - 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда. Собрание законодательства РФ. 02.03.1998. № 9. ст. 1121. На региональном уровне Постановлением Кабинета Министров Чувашии установлены следующие размеры платы: за регистрацию права для физических лиц - 1 МРОТ; для юридических лиц -15 МРОТ; за регистрацию сделки для физических лиц - 2 МРОТ; для юридических лиц - 20 МРОТ. Постановление Кабинета Министров ЧР от 15.01.2001 № 1 «Вопросы Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палаты Чувашской Республики» // Справочно-правовая система «Гарант». Допускается ускоренное проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Размер платы при этом за регистрацию увеличивается.

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Чупрынина Н. Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Законодательство. 1997. № 12. С.41.

Для совершения сделок в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.4 ст. 292 ГК РФ). Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права. Беспалов Ю. Обеспечение права ребенка на жилище // Российская юстиция. 1997. № 12. С. 45. Для рассмотрения вопроса по купле-продаже жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, органы опеки и попечительства запрашивают следующие документы:

а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

б) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);

в) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

г) копия справки из налоговой инспекции, подтверждающей отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки.

При продаже доли в общем имуществе должны быть соблюдены особые правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. № 7. С. 41. Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. Продавец доли в общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки или не осуществят этого права в течение месяца в отношении дома, а в отношении прочего имущества - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже дома с нарушением преимущественного права покупки другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Пример из судебной практики:

Б. обратилась в суд с иском к С. и Ф. о признании за ней преимущественного права на покупку доли дома и переводе на нее прав и обязанностей покупателя. В обоснование своих требований Б. сослалась на то, что С. - собственник 1/3доли жилого дома, сособственниками которого она с С. являются, нарушил достигнутую между ними договоренность о продаже покупателю конкретных помещений и, не известив ее об изменении условий продажи, заключил с Ф. договор о продаже ему своей доли дома.

Ответчики иск не признали, а Ф. предъявил к Б. встречное требование обязать ее к заключению с ним договора купли-продажи в соответствии с ранее достигнутой между ними договоренностью.

Решением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда (оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ) иск Б. удовлетворен.

Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум Верховного Суда РФ 10 марта 1993 г. оставил протест без удовлетворения, указав следующее.

Согласно ст.120 ГК, при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Как видно из материалов дела, дом, по поводу которого возник спор, принадлежал на праве общей долевой собственности: Б: в размере 1/6 доли, Ш. - 1/2 доли и С. - 1/3 доли дома. Все сособственники дома - близкие родственники и пользовалась им без раздела дома в натуре. В связи с возникшим у С. намерением продать принадлежащую ему долю, все сособственники дома вместе с покупателем Ф. 8 октября 1988 г. составили письменное соглашение о том, что последнему продаются три жилые комнаты, расположенные на первом этаже дома, примыкающий к ним коридор, остекленная веранда, которыми пользовался С., а также комната площадью 13,5 кв. м на втором этаже, принадлежащая Ш. На основании данного соглашения Ш. и Б. отказались от права преимущественной покупки принадлежащей С. доли дома. Однако вопреки достигнутому соглашению С. 22 декабря 1988 г. заключил с Ф. договор купли-продажи своей 1/3 доли дома без указания конкретных помещений, не известив других сособственников об изменении условий продажи. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о направлении истцам письменного извещения о продаже доли дома на других, измененных условиях, в деле не имеется. При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о нарушении ответчиками при заключении договора купли-продажи доли дома права преимущественной покупки истицы и удовлетворил ее исковые требования. Бюллетень ВС РФ. 1993. № 7. С. 12.

Сбор денежных задатков под договор купли - продажи жилого помещения является весьма популярным способом обеспечения исполнения денежных обязательств. Довольно часто задаток именуют залогом. Это неправильно, так как, согласно нормам гражданского законодательства, предметом залога является имущество (ст. 334 ГК РФ), а предметом задатка - денежная сумма (ст. 380 ГК РФ). Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме (ст.380 ГК РФ).

При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например, перепродавать его. Макаров Г. П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья // Гражданин и право. 2001. № 7. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка.

На практике встречаются случаи, когда недобросовестные продавцы берут задаток не с одного клиента (одна сторона по договору), а с нескольких. Они показывают квартиру нескольким покупателям и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10-15% стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например неделя или две. Для убедительности потенциальным покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца на жилое помещение. После получения задатка от нескольких покупателей квартира продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами.

По данным Независимой ассоциации покупателей, этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы. Так, были случаи, когда одни мошенники собирали по десять и более задатков и исчезали.

Чтобы этого избежать необходимо в обмен на задаток взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор о передаче собственности - при приватизации жилья, или вторичные документы - договор купли-продажи, мены, дарения и др.). В этом случае вероятность обмана будет гораздо меньше.

Надо отметить то, что задатком могут обеспечиваться только обязательства, возникшие из договора. Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. № 11. С. 88. Для соглашений о задатке в сделках с жильем особое значение имеет момент заключения сделки купли-продажи и возникновения соответствующих обязательств. Так, только после совершения государственной регистрации (со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) договор купли-продажи вступает в силу, порождает права и обязанности для сторон сделки. Денежные средства, выданные покупателем жилья в качестве задатка по договору продажи, который не был зарегистрирован в установленном порядке, не могут быть признаны задатком, поскольку такой договор не считается заключенным. В случае неисполнения соглашения сторон о продаже жилья указанные денежные средства подлежат возврату, выдавшему их лицу независимо от причин неисполнения п. 2 ст. 381 ГК о судьбе задатка в этом случае применяться не могут. При этом следует иметь в виду, что если получатель суммы, выданной в качестве задатка, докажет, что лицо, требующее возврата денег, знало об отсутствии обязательства, денежная сумма не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения в силу п. 4 ст. 1109 ГК РФ.

Участились случаи обмана, связанного с задатком, оказавшись жертвой которого гражданин на первый взгляд ничего не теряет. Согласившись на приобретение предложенной квартиры, продавец просит покупателя (а иногда и нескольких) подождать определенный срок, к примеру, месяц, так как он сам намерен купить жилье. Письменным договором оформляется задаток, который, учитывая нужду продавца, как правило, увеличивается. Через месяц или более длительное время продавец отказывается от продажи жилья, мотивируя отказ изменившимися обстоятельствами, и возвращает покупателю деньги, оговоренные договором. На самом деле "партнер" по сделке через коммерческие структуры получил немалую прибыль за счет денег продавца.

В этом случае по закону (ст.381 ГК РФ) покупатель должен получить задаток в двойном размере. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом сумм задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Такого рода взыскания с мнимого продавца могут быть получены в судебном порядке.

В подобных ситуациях, во-первых, продавец убежден, что покупатели несведущи; во-вторых, продавец знает их психологию - он заставил покупателей сомневаться в реальности совершения сделки, и они рады, что получили свои деньги обратно, и в суд обращаться не будут; в-третьих, на крайний случай у продавца есть в запасе статья 416 ГК РФ, по которой он непременно будет доказывать, что невозможность исполнения обязательства вызвана не зависящими от него обстоятельствами.

Итак, мы рассмотрели договор купли-продажи жилых помещений и выяснили, что договор купли - продажи жилых помещений, бесспорно, является одним из наиболее распространенных в гражданских правоотношениях. Однако в настоящем параграфе мы увидели, что при его заключении у сторон нередко возникают трудности, которые усугубляются чаще всего незнанием действующего законодательства.

2.2 МЕНА

Исторически мена предшествует купле- продаже. Ее рассвет приходится на период, когда деньги - всеобщий эквивалент - еще не были известны человеку. С появлением денежного обращения и, как следствие, купли-продажи значение мены в экономической жизни стало неуклонно снижаться. Однако на рынке жилья мена жилыми помещениями широко распространена. Правовое регулирование мены в значительной степени опирается на нормы о купле-продаже. В этом параграфе мы рассмотрим договор мены, проанализировав его сходства и отличия от договора купли-продажи жилых помещений.

Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу имущество в собственность (ст. 567 ГК РФ).

По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.

Договор мены жилого помещения является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Сторонами договора мены могут выступать любые субъекты гражданского права Стороны должны обладать правом собственности или другим вещным правом, предполагающим возможность распоряжения жилым помещением. Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. - Изд-кая. группа ИНФРА-М-НОРМА. 2000. С. 306. Юридические лица могут быть сторонами в сделке только, если это не противоречит целям их деятельности, закрепленных в учредительных документах. Для юридических лиц не имеет значения являются ли они собственниками обмениваемого жилого помещения или они осуществляют право хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае для совершения сделки необходимо согласие собственника.

Поскольку каждый из участников договора мены выступает в качестве продавца имущества, которое он обязуется передать, и одновременно покупателя другого имущества, которое он обязуется получить, то к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены (ст. 567 ГК РФ). Данное положение свидетельствует о сходстве правовой природы договоров купли-продажи и мены. Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), то по договору мены с обеих сторон передается имущество. Тем не менее, договор мены следует отличать от договора обмена жилыми помещениями. По договору обмена между сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Договор обмена жилыми помещениями в отличие от договора мены оформляется специальными обменными ордерами.

В последнее время на практике нередко стали оформлять мену жилыми помещениями не путем заключения одного договора мены, а путем двух договоров купли-продажи: по одному из этих договоров передается в собственность покупателя жилое помещение, принадлежащее продавцу, а по другому договору - передается в собственность лицу, продавшему свое жилое помещение по первому договору, другое жилое помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение.

Существенным условием договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. К договору мены не применяются правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, так как денежные расчеты при мене не производятся. Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными - п.1 ст.568 ГК РФ. В случае, когда в соответствии с договором, жилое помещение обменивается на другое имущество либо на неравноценное жилое помещение, то сторона, получающая по договору более дорогое жилое помещение, обязана доплатить разницу в ценах на обмениваемое имущество (п.2. ст. 568 ГК РФ). Неравноценность стоимости, сумма и порядок доплаты должны быть специально оговорены в договоре. Кичихин А. Н. Марткович И. Б. Щербакова Н. А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. Марткович. - М.: Юристъ. 1997. С. 278.

При совершении договоров мены, в частности, при обмене неравноценными квартирами, граждане, оплачивающие разницу в ценах предметов мены, фактически направляют суммы доплат на приобретение объектов, перечисленных в п.1 ст.220 ч. 2. Налогового кодекса. Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, № 32, ст. 3340. Учитывая, что в соответствии со ст.567 ГК РФ эти граждане признаются покупателями жилых домов, квартир,… по смыслу вышеназванной нормы закона им не может быть отказано в реализации права на уменьшение совокупного дохода на суммы доплат, направленных на приобретение указанных объектов по договору мены.

В соответствии со статьей 570 ГК РФ права собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеим сторонам. Применительно же к жилым помещениям права собственности возникают не вследствие фактической передачи жилых помещении, а в момент государственной регистрации прав.

Передача жилых помещений происходит одновременно. Если сроки передачи жилых помещений подлежащих обмену не совпадают, к исполнению обязательства стороной, которая должна передать жилое помещение в более поздний срок, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569 и 328 ГК РФ). В соответствии с данными статьями в случае неисполнения обязанности передать обмениваемое жилое помещение по передаточному акту стороной, которая по договору обязана осуществить передачу первой, либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такая передача не будет произведена в установленный срок, другая сторона вправе отказаться от исполнения договора мены и потребовать возмещения убытков.

Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, с той разницей, что каждая из сторон признается одновременно и продавцом передаваемого, и покупателем принимаемого жилья. Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект, как правило, необходимо предоставление двух передаточных актов - на квартиру, право на которую регистрируется, и на квартиру, передаваемую взамен.

Новеллой в Гражданском кодексе РФ является статья. 571, которая содержит норму об ответственности за изъятие третьими лицами товара, приобретенного по договору мены. Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. - М.: БЕК. 1995. С. 44. Статьей 251 ГК РСФСР предусматривалось, что стороне, у которой был изъят товар, возмещались только причиненные убытки. В Гражданском кодексе РФ в ст. 571 говориться о том, что сторона, у которой третьим лицом изъято жилое помещение, приобретенное по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных ст. 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата жилого помещения, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков. Данные основания должны возникнуть и существовать до исполнения договора, и они действительны только в том случае, если продавец не сможет доказать, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих основании. Соглашение сторон, в соответствии с п. 2 ст. 461 ГК РФ, об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного жилого помещения у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Относительно к договору мены такая ответственность соответствует правилам статьи 567 ГК РФ.

Мена жилыми помещениями может быть признана судом недействительной по основаниям установленным Гражданским кодексом РФ. Так мена жилого помещения является недействительной, если она не соответствует требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ). Недействительной по закону является мнимая мена жилыми помещениями, т. е. совершенная лишь для вида, без намерения создать определенные правовые последствия (ч. 1 ст. 170 ГК РФ). Недействительной будет мена, совершенная гражданином признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Любая сделка с таким лицом считается ничтожной (ч. 1 ст. 171 ГК РФ). Однако следует учитывать, что в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им мена может быть по требованию опекуна признана действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (ч. 2 ст. 171 ГК РФ). Мена может быть признана недействительной, если она совершена под влиянием заблуждения по поводу определенных качеств предмета сделки, существенно снижающих, либо вовсе исключающих возможность использования жилого помещения по прямому назначению. Такими качествами могут признаваться зыбкость полов, не герметичность швов стеновых панелей, плит, перекрытий, повышенное содержание в воздухе вредных для здоровья человека веществ, повышенное содержание в воздухе вредных для здоровья человека веществ, несоответствие уровня инсоляции и освещенности помещения нормативам, наличие источников вредных для здоровья людей веществ и др. Этот перечень не исчерпывающий. Бутырин А. Судебные споры о качестве жилых помещений // Хозяйство и право. 1999. № 7. С. 117. Заблуждение имеет место тогда, когда гражданин, обменивающий жилое помещение, помимо своей воли и воли другого участника составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под влиянием этого совершает мену, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Недействительной признается в суде мена, если она совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также когда гражданин поменял свое жилое помещение вынужденно, вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (ч. 1 ст. 179 ГК РФ).

Пример из судебной практики:

Ш. - наниматель квартиры размером 39,6 кв. м., состоявшей из трех комнат в г. Таганроге, проживала с сыном. Он выехал на работу в районы Крайнего Севера, в связи с чем ему было выдано охранное свидетельство на квартиру. 30 июня 1988 г. Ш. произвела обмен своей квартиры на однокомнатную размером 16,2 кв. м (в том же доме), где проживала семья Т., состоящая из трех человек.

В августе 1988 года Ш. обратилась в суд с иском о признании обмена недействительным, указав, что совершила его под влиянием стечения тяжелых обстоятельств. 8 мая 1987 г. после тяжелой болезни умер ее муж, дочь проживала в Москве, а сын работал в г. Мурманске в "Севпромрыбразведке". Она тяжело переживала смерть мужа, в связи с чем 3 мая 1988 г. с работы была доставлена в больницу с острым нарушением мозгового кровообращения, где находилась до 10 мая 1988 г., а затем проходила амбулаторное лечение до 19 июля 1988 г. По словам Ш., воспользовавшись этим обстоятельством, Т. и ее муж склонили ее 23 июня 1988 г. написать заявление об обмене квартиры. Оформление обменных документов, прописку и переезд осуществил без ее участия муж Т. Как считает Ш., в результате обмена ее жилищные условия значительно ухудшились, так как она должна пользоваться однокомнатной квартирой вместе с взрослым сыном и по состоянию здоровья проживание на 4 этаже, где располагается однокомнатная квартира, для нее затруднительно. Исковые требования поддержал и ее сын.

Президиум Ростовского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений, указав следующее.

Отказывая в иске, суд сослался на то, что в связи с обменом жилищные условия Ш. ухудшились несущественно, так как она не стала нуждающейся в улучшении жилищных условий, тогда как согласно п. 7 ст. 73 ЖК обмен не допускается, если после него жилищные условия существенно ухудшаются, в результате его гражданин становится нуждающимся в улучшении жилищных условий. При оформлении сделки Ш. лично подписала заявление об обмене. По мнению суда, она понимала значение своих действий и могла руководить ими, не заблуждалась относительно качества получаемой по обмену квартиры. Однако суд не учел, что в качестве основания для признания обмена недействительным, Ш. ссылалась на то, что совершила его вследствие стечения тяжелых обстоятельств. Согласно ст. 58 ГК РСФСР, сделка, которую гражданин вынужден был совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, признается недействительной по иску потерпевшей. В таких случаях, хотя воля гражданина и соответствует его действиям, ее нельзя рассматривать как свободно сложившуюся, поскольку она формируется под влиянием стечения тяжелых обстоятельств. Горохов Б. А. Споры о праве на недвижимость: судебная практика // Гражданин и право. 2000. № 4.

Итак, мы рассмотрели договор мены жилыми помещениями и выяснили сходства и отличия от договора купли-продажи жилых помещений.

2.3 ДАРЕНИЕ

Дарение является одним из старейших договоров гражданского права. Уже в римском праве периода республики дарение признавалось одним из оснований возникновения права собственности. Многие договоры гражданского права могут выступать и в качестве возмездных, и как безвозмездные, однако лишь договоры дарения и ссуды являются безвозмездными во всех случаях.

Договором дарения называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).

В отношении жилых помещений по договору дарения одна сторона передает безвозмездно или обязуется передать другой стороне жилое помещение в собственность.

Сторонами договора выступают даритель и одаряемый. В качестве дарителя выступает собственник жилого помещения и иное уполномоченное им лицо. Согласно статьи 6 ФЗ РФ «Об основах федеральной жилищной политики» собственник жилья вправе по своему усмотрению распоряжаться им, в том числе он может подарить свою квартиру любому физическому или юридическому лицу. Ведомости СНД и ВС РФ. 21.01.1993. № 3. ст. 99.

Договор дарения безвозмездный. Это отличает его от других договоров отчуждения жилых помещений в собственность. Безвозмездность договора означает, что он не предусматривает никакой компенсации со стороны одаряемого.

Договор дарения может быть двусторонним, когда права и обязанности возникают у обеих сторон, например, когда у одаряемого возникает обязанность бережного обращения с подаренным жилым помещением, если это жилое помещение имеет для дарителя большую неимущественную ценность. Раньше данный договор относили исключительно к односторонним, поскольку обязанность возникала только у одной стороны.

По действующему ГК РФ дарение может выступать в качестве как реального, так и консенсуального договора. Консенсуальный договор порождает обязательство передать имущество одаряемому в момент, не совпадающий с моментом заключения договора, т. е. в будущем.

Как и другие сделки по отчуждению жилых помещений в собственность договор должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме передаточного акта. Так как передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ). В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости.

Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ).

В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы одаряемый стал собственником, потребуется принятие им дара и государственная регистрация его права

Договор дарения может быть совершен путем прощения дарителем долга одаряемому, к примеру, если одаряемый был обязан передать в собственность дарителю жилое помещение, но даритель простил одаряемому долг. Эрделевский А. Прощение долга и договор дарения // Российская юстиция. 2000. № 3. С. 12.

Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется законом, чем иные сделки. Ст. 575 и 576 ГК РФ содержат прямые указания на запрещения и ограничение дарения. Не допускается дарение: 1) От имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами);

2) Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями

3) Работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений

социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

4) Государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. В доверенности на совершение дарения должны быть указаны: предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Особое внимание следует обратить на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения. Однако зачастую граждане после нотариального удостоверения договоров дарения им квартир пожилыми родственниками не регистрируют договоры сразу, а представляют их на регистрацию после смерти дарителей, путая дарственную с завещанием. Поскольку при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя.

Следует отметить, что до принятия Закона РФ от 12 декабря 1991 г. "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" Российская газета. № 59. 13. 03. 1992. договор дарения недвижимости широко использовался в практике жилищных сделок, прикрывая фактически куплю-продажу жилья и освобождаясь при этом от высоких государственных пошлин. Закон уравнял договоры купли-продажи и дарения жилых помещений, и такого рода притворные сделки утратили практический смысл. Никулин О. В. Дарение: какие налоги надо платить // Законодательство. 2000. № 5. С. 47.

На практике нередки случаи, когда даритель при заключении договора дарения рассчитывает на совершение каких-либо действий в свой адрес со стороны одаряемого. Пример из судебной практики:

Б. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора дарения 1/8 доли домовладения, сославшись на то, что подарила С. часть дома вынужденно, при том условии, что он построит на ее участке времянку и не будет претендовать на долю в доме, если их семейные отношения (они проживали одной семьей без регистрации брака) будут прекращены.

Воронежский областной суд иск удовлетворил.

В кассационной жалобе С. просил решение отменить, сославшись на то, что оно вынесено по недостаточно исследованным материалам дела.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР решение оставила без изменения по следующим основаниям.

Согласно ст. 256 ГК РСФСР по договору дарения одна сторона передает безвозмездно другой стороне имущество в собственность.

Удовлетворяя требования Б. о признании недействительным договора дарения 1/8 доли домовладения, суд исходил из того, что сделка совершена с нарушением требований закона о безвозмездности дарения.

Такой вывод суда соответствует собранным по делам доказательствам и требованиям закона. Как видно из дела, с января 1976 года Б. и С. состояли в семейных отношениях без регистрации брака. В 1977 году по разрешению соответствующих органов Б. начала строительство на своем участке времянки с использованием заранее заготовленных, принадлежащих ей материалов. Ответчик согласился оказать помощь в строительстве при том условии, что после окончания застройки ему будет подарена часть дома. По собственным объяснениям С. в судебных заседаниях, дарение дома осуществлено в счет платы за строительство времянки. Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу, что дарение осуществлено с нарушением требований закона о безвозмездности. Иваненко Ю. Г. Жилищные споры: ошибки общественного правосознания // Законодательство. 2000. № 8. С. 49.

Одаряемый может отказаться от дара в любое время. Если это произошло до передачи дара, то договор считается расторгнутым. В случае если договор уже зарегистрирован, отказ от принятия дара должен быть оформлен письменно и также подлежит государственной регистрации (ст. 573 ГК РФ).

Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.). Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что в подаренной вещи имеются существенные недостатки. На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаряемого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого. Эрделевский А. Прощение долга и договор дарения // Российская юстиция. 2000. № 3. С. 13.

Даритель также отвечает перед одаряемым за вред, причиненный жизни здоровью или имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренного жилого помещения. Этот вред подлежит возмещению, если доказано, что эти недостатки возникли до совершения дарения, не относится к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Даритель вправе отменить дарение, совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (ст. 578 ГК РФ).

Итак, мы рассмотрели договор дарения жилых помещений и особенности его заключения.

2.4 ПЕРЕДАЧА ЖИЛЬЯ В ПОРЯДКЕ ПРИВАТИЗАЦИИ

Для того чтобы по своему усмотрению распорядиться жилым помещением необходимо обладать правом собственности на него. Право собственности на жилое помещение может возникать как на возмездном, так и на безвозмездном основании. Одним из самых распространенных оснований безвозмездного получения жилого помещения в собственность является приватизация.

В соответствии со ст. 1 ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Ведомости СНД и ВС РСФСР. 11.01.1991. № 28. ст. 959.

Основными принципами осуществления приватизации жилищного фонда, по мнению С. П. Гришаева, являются:

1) добровольность принятия гражданами решения о приватизации;

2) право владельцев приватизированных квартир и жилых домов владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению;

3) однократность приватизации;

4) сохранение на переходный период действующего порядка постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями;

5) обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются по желанию их владельцев теми жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, которые обслуживали эти дома до приватизации;

6) оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов. Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. С. 40.

Важно отметить, что несовершеннолетние, участвовавшие в приватизации, сохраняют право самостоятельно распорядиться своим правом на приватизацию жилья после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ").

Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе приобрести эти помещения в собственность.

Запрещена приватизация жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, жилых помещений в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных (ст. 4 Закона). Потяркин Д. Е. Приватизация комнат в коммунальных квартирах // Законодательство. 2000. № 6. С. 40. Ранее действующее положение, ограничивающее приватизацию коммунальных квартир, Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.98 N 25-П было признано неконституционным. Собрание законодательства РФ. 09.11.1998. № 45. ст. 5603.

Закон не дает точного определения, какие дома следует считать аварийными. По общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам. Решение о признании помещения непригодными для постоянного проживания, независимо от его принадлежности, выносится администрацией региона, города, района в городе.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Шишкин Д. А. Служебные жилые помещения // Гражданин и право. 2000. № 6.

Передача жилья в собственность оформляется договором передачи жилого помещения. Договор передачи жилья в собственность граждан заключается органом местной администрации, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, устанавливаемом соответствующим органом исполнительной власти.

Договор передачи жилья в порядке приватизации отличается от договора купли-продажи жилого помещения тем, что в отличие от договора купли-продажи, который носит возмездный характер, договор передачи жилья в порядке приватизации является безвозмездным. Договор передачи жилья имеет сходство с договором дарения, однако, в отличие от договора дарения, по которому одаряемый лишь принимает дар (или отказывается от него), передача жилья в порядке приватизации лицо, желающее приватизировать жилье, проявляет инициативу об этом, обращаясь с заявлением (просьбой) о передаче ему жилья.

На граждан возлагается также обязанность использовать жилое помещение только для проживания, производить переустройство перепланировку в жилых помещениях лишь с разрешения органов местной администрации. Вместе с тем при приватизации гражданами квартиры в домах, требующих капитального ремонта, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Обслуживание и ремонт жилого дома в целом, согласно договору о передаче, осуществляется жилищно-эксплутационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживающими данный дом до начала приватизации.

Договор передачи жилого помещения в собственность граждан заключается в простой письменной форме, не подлежит нотариальному удостоверению, и по нему не взимается государственная пошлина (ст. 7 Закона о приватизации).

Приватизацией жилья в городе Новочебоксарск занимается Муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации (МУПТИ). Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации, прежде всего, необходимо оформить технический паспорт на жилое помещение. Для этого подается заявление в МУПТИ и производится оплата за оформление документов. В назначенный день технические работники производят замер жилого помещения. После данной процедуры выдается технический паспорт на жилое помещение. В МУПТИ предоставляются следующие документы:

1) Паспорта всех членов семьи (свидетельство о рождении у несовершеннолетних до 14 лет);

2) Документы, подтверждающие право пользования жилым помещением (ордер и договор социального найма);

3) Справку, подтверждающую, что право на приватизацию жилья не было использовано ранее;

4) Технический паспорт на жилое помещение;

5) Справка о составе семьи из ЖЭК;

6) Выписка из лицевого счета из ЖЭК;

7) Поквартирная карточка из ЖЭК;

8) Документ органов опеки и попечительства в случаях указанных в законе.

С данного момента начинается процедура оформления документов, за которую с граждан взимается регистрационный сбор. Размер регистрационного сбора устанавливается органами местного самоуправления.

Далее подписывается договор передачи жилого помещения и заявление для государственной регистрации. Договор передачи составляется в четырех экземплярах. По одному экземпляру передается в Дирекцию единого заказчика, Регистрационную палату, Муниципальному унитарному предприятию технической инвентаризации и гражданам, которые приватизируют данное жилое помещение. В Регистрационной палате выдается свидетельство о государственной регистрации права.

В заявлении граждан о передаче им жилого помещения в собственность указывается, в какую общую (совместную или долевую) собственность они просят передать занимаемую ими квартиру, указываются члены семьи нанимателя, их согласие на приватизацию.

Относительно того, приобретается ли гражданами жилье в совместную или долевую собственность, решают самими граждане. Истрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция. 1996. № 8. С. 13. Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире. Допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглашения между всеми проживающими (ст. 54 ЖК РСФСР).

В том случае, если согласие на неравное пользование жилыми помещениями не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным. Доли в общей собственности также предполагаются равными.

До настоящего времени у судов возникают трудности при разрешении споров, связанных с приватизацией государственных квартир, в тех случаях, когда было подано соответствующее заявление, но в связи со смертью заявителя его право собственности на жилое помещение оформлено не было.

В п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 1993 г. N 11, от 25 октября 1996 г. N 10) разъяснено, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. Бюллетень ВС РФ. 1999. № 8. С. 17. Рассмотрим пример из судебной практики:

Н. являлся нанимателем однокомнатной квартиры, находившейся на балансе завода "Изумруд". 31 мая 1993 г. он подал заявление о приватизации квартиры, но получить свидетельство не смог в связи со смертью.