Мать Н. обратилась в суд с иском к заводу "Изумруд", районной администрации и С., которой был выдан ордер на квартиру сына, о включении указанной квартиры в наследственную массу и о признании ордера недействительным, указывая на то, что сын оформил все документы на приватизацию квартиры. Согласно справке бюро технической инвентаризации, указанная квартира была зарегистрирована как собственность Н., но, несмотря на это, ответчики препятствовали его матери в оформлении наследства на квартиру после смерти сына, утверждая, что квартира не была приватизирована умершим.

Суд обоснованно удовлетворил исковые требования, указав на то, что тот факт, что Н. при жизни выразил свою волю на приватизацию спорной квартиры, ответчиками в суде не оспаривался и был подтвержден бесспорным доказательством - заявлением Н., поданным с соблюдением установленных правил. Это заявление было удовлетворено: администрацией завода "Изумруд" был издан приказ об оформлении передачи квартиры в собственность Н., бюро технической инвентаризации спорная квартира была зарегистрирована как собственность Н.

Доводы ответчиков о том, что при жизни Н. передача спорной квартиры в собственность не была осуществлена в полном объеме не по их вине, что, покончив жизнь самоубийством, Н. тем самым по своей воле прекратил все существующие между ним и другими лицами правоотношения, не являются основанием для отказа в заявленных его матерью требованиях, поскольку обстоятельства смерти Н., во-первых, с достоверностью не установлены и, во-вторых, не являются юридически значимыми по данному делу.

Доказательств того, что, подав заявление о приватизации квартиры, Н. впоследствии отказался от намерения оформить свое право собственности на квартиру, ответчики суду не представили, а их доводы о сознательном прекращении Н. всех правовых отношений с иными лицами, в том числе с заводом "Изумруд" и государством по поводу приватизации квартиры, являются предположительными и никакими доказательствами не подтверждены.

Решение суда основано на правильном применении норм Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" учитывает постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8.

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Жилищное законодательство устанавливает специальные правила и для приобретения детьми права собственности на жилое помещение. Фаршатов И. Охрана жилищных прав несовершеннолетних // Российская юстиция. 1999. № 8. С. 15. Так, в соответствии с 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" несовершеннолетние лица могут приобретать занимаемое жилое помещение в собственность (совместную, долевую) наряду с другими лицами, проживающими в этом жилом помещении. Причем жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, усыновителей, опекунов с предварительного согласия органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия законных представителей и органов опеки и попечительства. Если ребенок находится в детском доме или ином воспитательном учреждении, его администрация, родители, усыновители либо опекун над его имуществом обязаны в течение шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность.

Пример из практики:

Ковровский городской суд, удовлетворил 6 сентября 1996 г. иск Конаревой (Толиковой) С.А. к АО "ПИК-инвест", администрации г. Коврова к гражданам Тузиковой В.Д., Варзину М.В. и Варзиной Т.В. о признании договоров приватизации, купли-продажи и мены жилого помещения недействительными. В судебном заседании установлено, что в трехкомнатной квартире в г. Коврове проживали "Голиков А.Н., "Голикова Е.А. и их несовершеннолетняя дочь, 4 мая 1977 г. рождения. Над несовершеннолетней Конаревой С.А. было установлено попечительство. 12 июля 1993 г. квартира была передана в собственность матери девочки - Толиковой Е.А. по договору приватизации. 13 июля 1993 г. новая владелица продала квартиру акционерному обществу "ПИК-инвест". 27 июля 1993 г. АО "ПИК-инвест", Тузикова В.Д. и Варзина Т.В. заключили договор мены квартирами, а девочка осталась без жилья. Приватизация квартиры, в которой проживала несовершеннолетняя Конарева С.А., была произведена без ее участия, без согласия органов опеки и попечительства и попечителя. Поскольку при заключении договора приватизации были нарушены требования ст.2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", ст.133 КоБС РСФСР, действовавшей на период возникновения правоотношения и разрешения спора, суд обоснованно, в соответствии со ст.168 ГК РФ, признал сделки недействительными (дело N 2-155/1995). Горохов Б. А. Споры о праве на недвижимость: судебная практика // Гражданин и право. 2000. № 4.

Законом РФ от 11 августа 1994 г были внесены изменения и дополнения в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В соответствии с этими изменениями «для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того являются ли они собственниками сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные права с собственниками.

Расторжение договора передачи ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусмотрено, но на практике встречаются случаи деприватизации жилого помещения, выражающейся в том, что гражданин воспользовавшийся в свое время своим правом на приватизацию жилья, отказывается от права собственности на данное помещение, оставаясь в нем проживать в качестве нанимателя. В качестве деприватизации жилья граждане выдвигают такие основания: совершение приватизации под влиянием обмана, насилия, угрозы, существенного заблуждения; опасения значительных финансовых затрат; желание не брать на себя обязанности по возмещению на себя обязанности по возмещению расходов по ремонту дома; стремление к получению большей по размеру муниципальной площади.

Существует мнение, что при расторжении договора приватизации жилого помещения по соглашению сторон право на повторную бесплатную приватизацию утрачивается, т.к. конкретным субъектом приватизации оно уже реализовано. Это мнение не бесспорно, т.к. реализация права на приватизацию происходит при признании договора приватизации недействительным по решению суда и право на приватизацию утрачивается не по воле субъекта приватизации. Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. С. 8.

Таким образом, право на бесплатную приватизацию должно быть связано не с фактическим выражением воли субъектов приватизации на заключение договора о передаче жилья в собственность, а с фактом действия договора приватизации.

Итак, мы рассмотрели договор передачи жилых помещений в собственность в порядке приватизации и выяснили, что, получив право собственности, граждане наделяются правом владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями в соответствии с его назначением.

2.5 РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

Договор ренты - новый вид договоров в российском гражданском праве. Как известно, ГК 1964 года допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограниченна. В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений возросла. Нормы главы 33 ГК РФ призваны восполнить правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.

На практике заключение договоров ренты только начинается. Данный договор и для профессиональных юристов является новым и требует серьезного изучения.

В общем понимании рента определяется как доход, не связанный с предпринимательской деятельностью, и регулярно получаемый в форме процента с предоставляемого в аренду или передаваемого в аренду или передаваемого в собственность имущества.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

В Гражданском кодексе названы две разновидности ренты: бессрочная (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением (ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты реальный, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. Гражданское право. Часть II / Под ред. А. П. Сергеева. Ю. К. Толстого. - М.: Проспект. 2001. С. 135. Односторонний - после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Возмездным - имущество передается в обмен на представление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

В отличие от всех иных договоров отчуждения жилых помещений только в отношении договора ренты Гражданским кодексом РФ предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ). Договор, предусматривающий отчуждение жилых помещений под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. По моему мнению, такие требования, установленные законодателем, вполне уместны. Так как больше всего договора ренты заключают социально не защищенные слои населения, которые могут не представлять о последствиях заключения договора. Я согласен с мнением М. Сазоновой, что помощь нотариуса окажет неоценимую услугу для сторон и предотвратит последующие судебные споры. Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция. 2000. № 4. С. 17.

Для государственной регистрации в Регистрационную палату необходимо представить такие же документы, как при купле-продаже и дарении.

Сторонами договора являются плательщик и получатель ренты. Плательщиком ренты могут быть любые субъекты гражданского права. Получателями ренты могут быть физические лица в независимости от возраста и трудоспособности, а также не коммерческие организации, если это не противоречит целям деятельности. Получателями пожизненной ренты и получателем ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением могут быть только граждане, что следует из самих названий договоров.

Объектом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество.

Ранее действовавшим ГК РСФСР статьей 253 был предусмотрен особый вид договора - договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося нетрудоспособным по возрасту или по состоянию здоровья. В новом ГК РФ сфера применения договора пожизненного содержания с иждивением, существенно расширена. Сравним данные договоры:

Оформлялась сделка только путем заключения договора купли-продажи. Сейчас допускается также дарение;

Получателем ренты мог быть только нетрудоспособный по возрасту или по состоянию здоровья. Сейчас может быть гражданин любого возраста и состояния здоровья;

3) Ранее получателем ренты мог быть только сам продавец. В настоящее время договор ренты может быть заключен в пользу нескольких лиц (собственников) или в пользу третьего лица;

4) Ранее отчуждение жилья покупателем допускалось только после смерти продавца. В настоящее время плательщик ренты вправе до смерти получателя ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять переданное ему жилье, но только с согласия получателя ренты. В случае если плательщик ренты передает обремененное рентой жилье в собственность другого лица, то он несет субсидиарную с последним ответственность, если Кодексом или иным законом, или договором не установлена ответственность солидарная (ст. 586 ГК РФ);

5) Выплата содержания осуществлялась в уплату покупной цены и сумма затрат покупателя не может быть более стоимости жилья. Сейчас покупная цена сама по себе, а рента сама по себе;

6) Выплата содержания предоставлялась только в натуре. В настоящее время может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ);

7) Риск случайной гибели жилья нес покупатель. В настоящее время, если жилище было передано возмездно под выплату ренты, плательщик вправе требовать соответственного прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения ее условий. Если жилье передается бесплатно, то риск случайной гибели несет плательщик ренты (ст. 595 ГК РФ),

8) Ранее ГК РСФСР не предусматривал ни с чьей стороны прекращение выплаты ренты. В настоящее время за плательщиком постоянной ренты сохраняется право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, если договором не предусматривается запрет на это до смерти получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет (ст. 592 ГК РФ). Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты плательщиком, если последний просрочил ее выплату более чем на год или признан неплатежеспособным, нарушил свои обязательства по обеспечению залога под выплату ренты и т.п. Выкуп ренты за жилье, переданное за плату, осуществляется по цене, определенной договором ренты или по цене, соответствующей годовой сумме ренты. При выкупе ренты за жилье, переданное под выплату ренты безвозмездно, в цену выкупа включается наряду с годовой суммой ренты также стоимость жилья (ст. 594 ГК РФ);

9) Просрочка в выплате ренты в настоящее время компенсируются процентами (ст. 588 ГК РФ). Размер процентов определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства в месте нахождения плательщика ренты (ст. 395 ГК РФ),

10) Новым является предоставление получателю ренты права залога на переданное жилое помещение в обеспечение обязательства плательщика (ст. 587 ГК РФ);

11) ГК РСФСР допускал только пожизненную ренту. В настоящее время возможна также постоянная рента. Права получателя постоянной ренты могут передаваться по наследству, переуступаться, а также переходить в порядке правопреемства. Размер выплачиваемой ренты, если иное не предусмотрено договором, увеличиваться пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК РФ). Постоянная рента выплачивается, как правило, по окончании каждого календарного кварта та, а пожизненная - по окончании месяца. Размер пожизненной ренты должен быть указан в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в период его жизни (ст. 597 ГК РФ), и в пересчете на месяц не может быть менее одного минимального размера оплаты труда. Пожизненная рента может быть прекращена путем ее выкупа по аналогичным с постоянной рентой основаниям, либо договор расторгается, и возмещаются убытки. Если жилье было передано бесплатно, то при существенном нарушении договора плательщиком получатель вправе потребовать возврата жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). При случайной гибели либо повреждении жилья, переданного под выплату пожизненной ренты, плательщик не освобождается от выплаты ренты (ст. 600 ГК РФ). При пожизненном содержании с иждивением в качестве ренты получателю обеспечивается удовлетворение в жилье, питании, одежде и уходе. Данный вид ренты может предусматривать оплату плательщиком ритуальных услуг. Существенным условием этого договора ренты является стоимость общего объема содержания, при котором ежемесячное содержание не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ). Обязательство содержания прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении условий договора получатель ренты вправе потребовать возврата жилья либо выплаты ему выкупной цены. Кичихин А. Н. Марткович И. Б. Щербакова Н. А. Жилищные права. С. 230.

Сходство ренты с куплей- продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые не свойственны другим договорным обязательствам.

ГЛАВА 3. ВИДЫ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ НЕ СВЯЗАННЫЕ С ПЕРЕХОДОМ ИЛИ ВОЗНИКНОВЕНИЕМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

3.1 ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

сделка жилой гражданский правовой

Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма. В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного и жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития. В этом параграфе мы остановимся главным образом на обязательствах, возникающих из найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользование этим жилым помещением. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 1. С. 35.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в статьях 671 - 688 главы 35 ГК РФ, статьях 51 - 100 ЖК РСФСР, а также в ФЗ РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и других федеральных законах.

Согласно п.1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

В Жилищном кодексе РСФСР содержится правило в соответствии с которым, гражданин, на имя которого выдан ордер, должен заключить с наймодателем - жилищно-эксплутационной организацией - договор в письменной форме, определяющий их взаимные права и обязанности.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Специфика предмета договора найма жилого помещения во многом влияет на его характеристику как консенсуального (п.1 ст. 671 ГК РФ), возмездного (ст. 682 ГК РФ, ст. 55 ЖК РСФСР), двустороннего. Причем это относится в равной степени и к социальному, и к коммерческому найму.

Предметом договора социального найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ст. 52 ЖК РСФСР). При этом оно должно быть пригодно для постоянного проживания, т. е. быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК РСФСР).

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Это положение важно учитывать при возникновении спора об изменении договора найма (например, о разделе финансового лицевого счета).

Не являясь предметом договора найма, подсобные помещения в квартире все же составляют дополнительные объекты права пользования жилыми помещениями. Они либо входят вместе с жилыми помещениями в единый объект права на изолированную квартиру, либо составляют общий объект прав нанимателей отдельных комнат в квартире. Кроме прав на пользование этими помещениями на нанимателей распространяются обязанности в отношении содержания этих помещений.

Следует отметить, статьи 673 ГК РФ и 52 ЖК РСФСР определяют объект - предмет найма жилого помещения. Анализ этих статей показывает, что разночтения просматриваются в самих названиях статей. Макаров О. Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства // Российская юстиция. 1998. № 9. С. 28. В первом случае речь идет об объекте, а во втором - о предмете договора. Не будем вторгаться в область этих расхождений. Важным представляется содержательный аспект данных статей.

Более приемлемой видится редакция ст. 673 ГК РФ, основывающейся на ст. 12 ФЗ РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которому фонд социального использования - совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Сторонами договора социального найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.

Нанимателем по договору может быть только гражданин. Нанимателями жилых помещений могут быть не только российские, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства. В соответствии со ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Иностранные граждане в Российской Федерации, имеют право на основаниях и в порядке, установленных для граждан Российской Федерации, получить жилое помещение в пользование в домах государственного или муниципального жилищных фондов для проживания в жилом помещении на основании договора социального или коммерческого либо на другом законном основании. Юридическое лицо не может выступать в качестве нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора и может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

По вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 1. С. 36. Как следует из Жилищного кодекса, на стороне наймодателя при социальном найме выступает жилищно-эксплуатационная организация (ст.51 ЖК РСФСР). Другой взгляд был отражен П.В.Крашенинниковым, который полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления (см.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 41). Поскольку конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Ю.К.Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается "соответствующей организацией" (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 28-30). Правда, далее в том же труде автор пишет: "получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора..."

Нетрудно подметить: при определении наймодателя Ю.К.Толстой опирается на нормы ЖК РСФСР, в то время как П.В.Крашенинников отталкивается от положений ч.3 ст.14 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", указывающих, что договор найма заключается местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями. Представляется, что нормы ЖК имеют предпочтительное значение перед Законом об основах.

При определении наймодателя жилого помещения разработчики ГК избрали иную отправную точку. На стороне наймодателя может выступать лишь собственник, действующий непосредственно или через уполномоченных лиц. Государственные предприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, не являются собственниками переданного им на баланс имущества. Они - субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления (ст.ст.113, 120,296 ГК). По этой причине, как отмечает В.Н.Литовкин, данные субъекты не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Госкомимущества РФ или его соответствующего территориального органа в зависимости от конкретного собственника данного имущества - России или ее субъекта (ст.214 ГК). См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть I / Под ред. О. Н. Садикова. - М.: Изд-кая группа ИНФРА-М-НОРМА. 1998. С. 241. Тот же автор еще ранее предлагал считать, что наймодателем является все же жилищно- эксплуатационная организация. А в тех случаях, когда данная организация не существует и ее создание не предполагается, место наймодателя должны были занять организация или предприятие, на балансе которых числится жилой дом. Существование такого мнения было оправдано в тех случаях, когда гражданское законодательство специально не указывало, что наймодателем должен быть собственник (ст.295 ГК РСФСР 1964 года). Требование наличия титула собственника действовало только в отношении так называемой личной собственности граждан (ст.298 ГК РСФСР 1964 года).

Право на жилое помещение возникает из сложного юридического (фактического) состава, элементами которого являются: административные акты (решение местной администрации о представлении жилого помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения. Ордер представляет собой административный акт (документ), который выдается на основании решения органа местной администрации. Ордер выдается только на вселение в жилое помещение социального использования.

Для договора социального найма жилого помещения законом предусмотрена простая письменная форма, т. е. нотариальное удостоверение не требуется (ст. 51 ЖКРСФСР, п. 3 ст. 672, ст. 674 ГК РСФСР). Несоблюдение простой письменной формы (т. е. случаи, когда договор заключается устно на основании соглашения сторон) не влечет за собой недействительность. Правомерное фактическое вселение гражданина в жилое помещение, порождает его право на это помещение. В этих случаях считается заключенным типовой договор найма жилого помещения, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 г. № 415. Свод законов РСФСР. т. 3. с. 92.

В городе Чебоксары типовая форма договора социального найма жилых помещений была утверждена Постановлением Администрации города от 01.09.1997. Советская Чувашия. № 180. 09.09.1997.

Договор социального найма жилого помещения является возмездным.

Возмездность договора предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (ст.55 ЖК РСФСР, ст.682 ГК РФ). Размер платы определяется исполнительным органом власти субъекта Федерации. Плата за коммунальные услуги (ст.57 ЖК РСФСР, ч.3 ст.678 ГК РФ, ст.15 Закона об основах) характеризует возмездность уже другого рода обязательства - оказание услуг. Правда, нередко обе разновидности платы обозначаются вместе как "платеж за жилищные услуги", или "квартирная плата".

Понятие "коммунальные услуги" включают в себя: холодное и горячее водоснабжение; тепло-, электро-, газоснабжение, канализацию. Иные услуги (телефон, радио, обслуживание телеантенны) не носят характер коммунальных.

Согласно постановлению Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707 в структуре платежей населения за жилье появился третий платеж - за содержание и ремонт мест общего пользования в жилых зданиях, иначе говоря, плата за услуги по техническому обслуживанию. Собрание законодательства РФ. 16.08.1999. № 33. ст. 4116. По своей природе ее следует относить в ту же группу платежей, что и платеж за коммунальные услуги. Эта позиция по выделению платежа за содержание и ремонт мест общего пользования была в дальнейшем проведена в постановлении Правительства РФ от 26 мая 1997 г. "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг". Собрание законодательства РФ. 02.06.1997. № 22. ст. 2597. Постановление от 18 июня 1996 г. N 707, как в нем сказано, принято на основании ст.15 Закона об основах. Однако в данной статье нет и упоминания об указанной плате за содержание мест общего пользования. Более того, ст.141 ЖК РСФСР прямо относит в число обязанностей наймодателя «надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории». Таким образом, не может не возникнуть вопрос о правомерности данного постановления в части перекладывания расходов на нанимателей.

Разграничение в структуре платежей за жилье необходимо по той причине, что могут возникать вопросы об оплате, а вернее о составе платы за жилище и ее размере в том случае, когда наниматель, допустим, фактически не проживает в занимаемом помещении. В то же время интересы наймодателя не должны страдать от того, живет наниматель в данном помещении или нет. Статья 98 ЖК РСФСР не предусматривает в числе оснований для выселения нанимателя (т.е. расторжения договора найма) не внесение квартирной платы. Отсутствие же оплаты коммунальных услуг не влечет столь тяжелых последствий, как не внесение платы за жилье. Постановление Правительства РФ, предусматривает взыскание пени (1%) за несвоевременную оплату коммунальных слуг (см. постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов"). Собрание законодательства РФ. 24.10.1994. № 26. ст. 2795. Взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (см. п.2 ст.330, пп.1 и 2 ст.401 ГК). В гражданском праве, как известно, действует, за отдельными исключениями, презумпция вины. Иначе говоря, в нашем примере наниматель считается виновным, пока не докажет отсутствия своей вины в происшедшем. В качестве примера невиновного нарушения своих обязанностей нанимателем ряд ученых считают задержку или невыплату заработной платы, являющейся единственным источником существования того или иного гражданина. Наступление же ответственности при так называемом неполном составе правонарушения, т.е. при отсутствии вины, возможно лишь в случаях, предусмотренных договором или законом. При таком раскладе признание применяемой в жилищных отношениях пени как меры гражданско-правовой ответственности задействует и п.1 ст.393 ГК, предусматривающий обязанность должника возместить убытки кредитора, и п.2 ст.396 ГК, в котором говорится о том, что возмещение убытков в случае неисполнения обязательства освобождает должника от исполнения обязательства в натуре. И почему бы не применять тогда и положения ст.395 ГК, так как «понятие "чужие денежные средства" включают в себя... средства, предназначенные контрагенту по обязательству за... выполненные услуги».См.: Ст. 371 Комментарий Гражданского кодекса РФ. Части I / Под ред. О. Н. Садикова - М.: Изд. группа ИНФРА-М-НОРМА. 1998. С. 622. Почти все виды платежей, вносимых нанимателями и собственниками помещения, есть по сути своей проявление возмездности обязательств, опосредующих и сопровождающих существование жилищных отношений (по оказанию услуг, снабжению энергией и так далее). Поставленная цель обеспечить возмещение затрат на коммунальные услуги в полном объеме (ч.1 ст.15 Закона об основах) - может быть выполнена только при проведении демонополизации жилищно-коммунальной сферы. В противном случае размер взимаемой с нанимателей платы будет целиком и полностью зависеть от величины расходов нынешних жилищно-эксплуатационных организаций. Кузнецов М. В. Плата за жилье // Гражданин и право. 2000. № 4.

К характеристике договора, безусловно, относятся положения о сроке договора. Предполагается, что по социальному найму помещение предоставляется для постоянного (бессрочного) проживания (чч.5, ст.1 Закона об основах от 21 января 1997 г.). В связи с тем фактом, что жилое помещение из государственного или муниципального жилого фонда предоставляется в постоянное пользование и владение, связано правило, по которому договор социального найма можно заключить практически один раз в жизни.

Согласно ст.53ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с последним и ведут с ним общее хозяйство. Если указанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют те же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Следовательно, постоянное проживание в таком помещении связано главным образом с членством в семье.

Согласно же п.2 ст.677 ГК РФ в договоре найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем и имеющие равные с ним права по пользованию жилым помещением. Как видим, членство в семье не упоминается. Это обстоятельство лишь презюмируется. Тем не менее, данная формулировка имеет более расширительное толкование.

По жилищному законодательству совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения. Согласно же п.4 ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями. Таким образом, налицо принципиально разный подход законодателя к пониманию статуса сонанимателя. О какой же группе сонанимателей говорится в ст.677 ГК РФ? По всей видимости, несовершеннолетние лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, не всегда могут входить в их число. Это связано с их частичной дееспособностью, определяемой общими положениями гражданского законодательства. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 1. С. 36.

Такими же противоречивыми видятся ст.ст.679, 680, 685 ГК РФ. Если согласно ст.54 ЖК РСФСР наниматель вправе с согласия всех совершеннолетних членов своей семьи вселять в установленном порядке своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, то редакция ст.679 ГК РФ вновь не проводит четкой дифференциации и индивидуализации граждан, постоянно проживающих с нанимателем, обладающих таким правомочием. Этот пробел, на наш взгляд, должен быть устранен.

На практике под установленным порядком понималась обычно прописка граждан при вселении в квартиру. При этом нарушаются требования статьи 18 Конституции Российской Федерации, согласно которой права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими и определяют смысл, содержание и применение законов и ч. 1 ст. 27 Конституции РФ, закрепляющих право свободно выбирать место передвижения и жительства в пределах Российской Федерации. Отсюда следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище.

Таким образом, положение ч. 1 ст. 54 Жилищного кодекса приводит к нарушению ряда статей Конституции РФ. На это было указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР Собрание законодательства РФ. 01.05.1995. № 18. ст. 1708. положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки (регистрации) не соответствующим по содержанию статьям18, ч. 1 ст. 19, ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40, ч. 2, 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, а также ФЗ РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ». Ведомости СНД и ВС РФ. 12.08.1993. № 32. ст. 1227.

На практике возникают также ситуации, когда гражданин был зарегистрирован в жилом помещении нанимателя, но фактически в него не вселился. Возникает спорная ситуация: гражданин, зарегистрированный к нанимателю, претендует на право проживания и пользования жилым помещением, а противоположная сторона - наниматель - считает, что никаких правовых последствий формальное оформление регистрации гражданина на спорную жилую площадь не повлекло, и он не приобрел право на жилое помещение. Приведем конкретный пример:

Л.Тулина обратилась в суд с иском к своей внучке Т. Барановой, требуя признать ее утратившей право пользования однокомнатной квартирой, нанимателем которой является истица. Л. Тулина указывала, что ответчица по просьбе ее родителей была прописана (зарегистрирована по месту жительства) по адресу спорной квартиры, в которой не проживала, и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, не выполняла.

При подготовке дела к судебному разбирательству выяснилось, что внучка ни одного дня не проживала в квартире бабушки, в которую и не вселялась. С учетом этих доводов суд, уточнив предмет и основание иска, в соответствии со ст.14, 50, 141, 142 ГПК РФ разъяснил Л. Тулиной ее право на предъявление исковых требований о признании ответчицы лицом, не приобретшим право на жилое помещение.

Истица реализовала данное право, изменила свои исковые требования, которые после судебного разбирательства по делу были удовлетворены. Судом была установлена обоснованность требований истицы и неосновательность притязаний ответчицы на квартиру, в которую она никогда не вселялась и в которой соответственно не проживала.

Этот случай показывает, что, согласно ст. 53, 54 ЖК РСФСР, для признания за гражданином права пользования жилым помещением самой прописки (регистрации места жительства) по соответствующему адресу недостаточно, если гражданин фактически не вселялся в квартиру, не проживал в ней совместно с нанимателем, не вел с ним общее хозяйство и не являлся членом его семьи. Иваненко Ю. Г. Жилищные споры: ошибки общественного правосознания // Законодательство. 2000. № 8. С. 51.

Итак, обобщая все изложенное выше, нужно отметить, что ГК РФ ввел положения, регулирующие обе разновидности найма. Но при этом в гл.35 ГК РФ "Наем жилого помещения" не выделены общие и особенные нормы, что затрудняет понимание особенностей данных договоров. Желательно, чтобы специфика социального найма нашла свое полное отражение в новом жилищном законодательстве России и ее субъектов. Тем самым будут более четко разграничены социальный и коммерческий наем. Регулирование договора социального найма в новом Жилищном кодексе России будет также способствовать усилению роли жилищного законодательства, его сохранению как целостной системы.

3.2 КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения, в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах - договор коммерческого найма.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - наймодатель - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне - нанимателю гражданину жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, стояние в очереди на получение жилого помещения, получения ордера на вселение в жилое помещение и т. д. Коммерческое жилье также не подлежит приватизации. Гражданский кодекс РФ. Часть II. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О. М. Козырь. А. Л. Маковского. С. А. Хохлова. - М.: Международный центр финансово-экономического развития. 1996. С. 77.

Договор возмездный (ст. 682 ГК РФ, ст. 55 ЖК РСФСР), консенсуальный (п. 1 ст. 671 ГК РФ), двусторонний.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех жилищных сферах, в том числе в частном, государственном и муниципальном жилищных фондах. Наймодателем может быть собственник жилого помещения, а также управомоченное им лицо (п.1 ст.671 ГК РФ).

Другой стороной договора коммерческого найма (нанимателем), как и договора социального найма, выступает гражданин.

В договоре коммерческого найма должны быть перечислены все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (ст. 677 ГК РФ). С согласия наймодателя, нанимателя и совместно проживающих с ним лиц в жилое помещение могут быть вселены (при соблюдении требований законодательства о норме жилой площади) другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия (и соблюдения нормы жилой площади) не требуется (ст. 679 ГК РФ).

Объектом договора коммерческого найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ч. 1 ст. 673 ГК РФ). В частности оно должно быть безопасным для постоянного проживания в нем граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемых к жилью. В многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением наниматель по договору коммерческого найма имеет право пользоваться частью общего имущества, причитающейся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения (ст. 290, п. 2 ст. 673 ГК РФ).

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме между наймодателем и нанимателем жилого помещения (ст. 674 ГК РФ).

Срок, на который заключается договор коммерческого найма жилого помещения, не должен превышать пяти лет. Чечулина И. Коммерческий наем жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 7. С. 20. Когда в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет (ч. 1 ст. 683 ГК РФ). Данный срок является максимальным и после его истечения договор может быть перезаключен, продлен, или прекращен. Законом определены два вида срока договора коммерческого найма, существенно влияющие на правовой статус нанимателя до одного года и свыше одного до пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Права нанимателя по договору найма жилого помещения, заключенного на срок до одного года (краткосрочный наем), значительно уже по сравнению с коммерческим наймом сроком до пяти лет. Так в договоре найма на срок до одного года не указываются граждане, проживающие совместно с нанимателем; исключается вселение временных жильцов; наниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок; не допускаются поднаем и замена нанимателя жилого помещения и т. п. (ч. 2 ст. 683 ГК РФ).

Коммерческий найм изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. Как правило, размер оплаты устанавливается в зависимости от качества и месторасположения жилого помещения. Если же сдаваемое внаем жилье находится, например, в собственности организаций, оплата жилья и коммунальных услуг работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров.

В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило, защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касается одностороннего изменения размера квартирной платы. Видимо, имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Изменение размера платы за жилье может быть произведено как по закону, так и по договору. Если законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, то договорная цена не должна его превышать (ст. 682 ГК РФ). Для коммерческого найма жилых помещений законодательство на данный момент не устанавливает максимального размера платы за жилое помещение, в то время как плата по договору социального найма строго регламентирована. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 1. С. 36.

Какие условия надо предусмотреть в договоре найма жилого помещения? Кроме подробных паспортных данных сторон, следует детально описать объект (предмет) договора и срок на который сдается жилое помещение. Конечно, в договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором, а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца (ст.682 ГК, ст.56 ЖК РСФСР).

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по инициативе нанимателя и с согласия других постоянно проживающих с ним граждан. О расторжении договора необходимо письменно предупредить наймодателя за три месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).

При истечении срока договора наймодатель может отказаться от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение не менее года, предупредив об этом нанимателя не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора. В этом случае договор прекращается (ч. 2 ст. 684 ГК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

не внесения нанимателем платы за шесть месяцев (для долгосрочного найма) и более двух раз (при краткосрочном найме) (ст. 687 ГК РФ).

при наличии фактов разрушения и порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, проживающими вместе с ним, за действия которых он отвечает. Чечулина И. Коммерческий наем жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 7. С. 21.

Важнейшей новеллой является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ в соответствии с которым, при расторжении договора в случае не внесения платы, а также разрушения или порчи объекта договора суд может предоставить нанимателю срок не более года для устранения нарушений. Если в течение этого времени наниматель не устранит нарушений или не примет все необходимое для этого, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора.

В случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие с ним, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

3.3 ОБМЕН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

Среди возможных изменений договора найма жилого помещения особое место занимает обмен жилыми помещениями. Возможность обмениваться жилыми помещениями является одним из специфических правомочий нанимателей. Эта возможность рассматривается как одно из реальных и доступных средств улучшения жилищных условий граждан.

С одной стороны, обмен представляет собой соглашение (договор) сторон, участвующих в обмене, о взаимной передаче своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями. Результатом этого договора является перемена лиц в правоотношении. С другой стороны, обмен является основанием прекращения одних и возникновения других правоотношений. Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Российская юстиция. 2001. № 2. С. 28.

Надо отметить, что обмен жилыми помещениями является единственной сделкой по отчуждению нанимателем жилого помещения. Данная сделка совершается под контролем собственника жилого помещения.

Согласно ст. 67 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими лицами, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающий из договоров социального найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищного кооператива - с учетом требований, предусмотренных в ст. 119 ЖК РСФСР.

Обмен помещений в домах, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, учреждений, организаций, допускается только с их согласия, но при этом отказ может быть обжалован только в судебном порядке (ст. 69 ЖК РСФСР).

В связи с наличием в жилищной сфере договоров социального и коммерческого найма жилья, а также в связи с частной собственностью на жилье возникла насущная необходимость разделить понятия договоров обмена и мены.

1) Если правоотношение составляет обмен жилыми помещениями между собственниками жилых помещений, т. е. обмен «собственности на собственность», то имеет место мена (гл. 31 ГК РФ). Такое правоотношение оформляется путем заключения договора мены с последующей государственной регистрацией (См. главу 2).

2) Если правоотношение касается обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений, т. е. обмена «права пользования на равнозначное право», то это можно отнести к понятию обмен (ст. 67 ЖК РСФСР). Оформляется путем получения ордеров.

3) Если речь идет об обмене жилыми помещениями между нанимателем жилого помещения, с одной стороны, и собственниками с другой стороны, т. е. «право пользования на право собственности», то эту операцию можно отнести к обмену (ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). В результате такого обмена наниматель приобретает право собственности на другое жилье, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения.