Предоставление земельных участков из категории земель населенных пунктов для целей строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Земля - неоценимое и незаменимое богатство общества. Она является основным природным ресурсом, материальным условием жизни и деятельности людей, базой для размещения и развития всех сфер человеческой деятельности, главным средством производства в сельском хозяйстве и основным источником получения продовольствия.

В системе управления земельными ресурсами планирование использования земель и их охраны является важнейшей функцией, определяющей перспективы рационального землепользования. Оно служит средством реализации земельной политики государств, а также увязки национальных, региональных и местных интересов при организации рационального использования земель и их охраны.

Основным законом Российской Федерации - Конституцией (часть 1 статьи 9) закреплен принцип использования и охраны земли и других природных ресурсов как основы жизнедеятельности народов в Российской Федерации, который определяет отношение общества и государства к этим природным ресурсам как основной части природы, являющейся необходимым условием осуществления самой человеческой жизни.

В настоящее время использование земель и их охрана в Российской Федерации должны осуществляться на основе земельного и градостроительного законодательства в ходе землеустроительной и градостроительной деятельности. В ст. 14 Федерального закона «О землеустройстве» от 18.06.2001 №78-ФЗ говорится, что планирование и организация рационального использования земель и их охраны проводятся в целях совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель и их охраны в Российской Федерации, субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях.

Согласно ч.2 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским, сельским и другим муниципальным образованиям. В соответствии со ст.11 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ред. Федерального закона от 10.05.2007 № 69-ФЗ), территорию населенного пункта составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего населенного пункта, рекреационные земли, земли для развития населенного пункта, независимо от форм собственности и целевого назначения.

Земли населенных пунктов - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные их границей от земель других категорий. Правовой режим земель населенных пунктов определяется ст. 83 - 85 Земельного кодекса Российской Федерации, а также другими федеральными законами: в части обеспечения рационального использования городской территории для нужд строительства - Градостроительным кодексом Российской Федерации; по вопросам охраны земель и соблюдения экологических требований - Федеральным Законом от 10.01.2002 №7-ФЗ (с изменениями на 26.06.2007г.) «Об охране окружающей среды».

Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территории. На территориях городских населенных пунктов виды и состав территориальных зон установлены ст.35 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Районирование территорий городов осуществляется по степени застройки, степени обеспечения транспортной и инженерной инфраструктурами, эффективности хозяйственного использования территорий, плотности населения, степени урбанизации, наличием особого регулирования и другими признаками.

Целью моей дипломной работы является изучение состава и последовательности действий по предоставлению земельных участков из категории земель населенных пунктов для целей строительства; выявление особенностей отвода земельных участков под жилищное строительство. Работа выполнена по материалам реального отвода земельного участка по ул. Базарная, 122-124, ООО ФСК «Готика» для строительства многоэтажного жилого дома.

земельный муниципальный строительство торг

1. Изъятие и предоставление земель для государственных и муниципальных нужд

1.1 Общие положения

Общественные отношения, возникающие в связи с распределением, использованием и охраной земель, в том числе процесс изъятия и предоставления земельных участков, регулируется действующим законодательством: Конституцией РФ от 12.12.1993, Земельным кодексом РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ, Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 №193-ФЗ, Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», Федеральным законом от 24,07,2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступившем в сил с 01,03,2008, в соответствии с последующими изменениями и дополнениями, внесенными в вышеуказанные документы и другими федеральными законами, законами субъектов РФ, подзаконными нормативными правовыми актами.

Частью 2 статьи 9 Конституции РФ установлена множественность форм собственности на землю и другие природные ресурсы, возможность нахождения их в частной, государственной, муниципальной собственности и других формах собственности.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земли как юридическое действие представляет собой способ прекращения права субъектов на конкретные земельные участки. Оно осуществляется путем издания соответствующими компетентными органами административных актов (решений, распоряжений, постановлений).

Предоставление земли как юридическое действие представляет собой способ установления права конкретных субъектов на индивидуально определенные участки. Также как и изъятие, оно осуществляется путем издания компетентными органами административных актов.

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральная собственность) осуществляют уполномоченные органы государственной исполнительной власти (статья 9 Земельного кодекса РФ в ред. Федерального закона от 10.05.2007 № 69-ФЗ).

Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в собственности субъекта РФ, наделяются органы исполнительной власти субъекта РФ (статья 10 Земельного кодекса РФ в ред. Федерального закона от 10.05.2007 № 69-ФЗ).

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (статья 11 Земельного кодекса РФ в ред. Федерального закона от 10.05.2007 № 69-ФЗ).

Также, полномочия органов местного самоуправления, в области земельных отношений, установлены статьями 14, 15, 16 Федерального Закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями), в области градостроительной деятельности статьей 8 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 №193-ФЗ (ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ).

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся: резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских населенных пунктов, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При изъятии и предоставлении земельных участков обязательное участие принимают:

органы исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами;

органы архитектуры и градостроительства;

специально уполномоченные органы в области охраны окружающей среды;

государственные органы санитарно-эпидемиологического надзора.

Без участия этих органов не решается ни один вопрос, связанный с изменение целевого назначения земель, разрешенного их использования, так как указанные органы обладают полномочиями и правом осуществления контроля за использованием и охраной земель независимо от их принадлежности и установленного режима использования.

Принятые государственным органом власти или органом местного самоуправления решения по изъятию земель для строительства объектов недвижимости с нарушением земельного законодательства может быть обжаловано у назначенных органов в суде общей юрисдикции или арбитражном суде.

1.2 Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Изъятие земельных участков является основанием прекращения земельных прав в силу принятия решения государственным или муниципальным органом, осуществляющим управление земельным фондом, что базируется на властных полномочиях государства, муниципального образования и должно преследовать какие-либо коллективные интересы, общеполезную цель, которые, как правило, предусматриваются градостроительной и землеустроительной документацией (планами, программами). Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, предусмотренным статьей 49 (ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ), на условиях и в порядке предусмотренных статьей 55 Земельного кодекса РФ, статьей 32 Жилищного кодекса РФ. Ограничения изъятия установлены статьями 79, 83, 94 Земельного кодекса РФ.

Согласно статье 49 Земельного кодекса РФ, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств РФ;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

- объекты энергетических систем федерального и регионального значения;

- объекты использования атомной энергии;

- объекты обороны и безопасности;

- объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи федерального и регионального значения;

- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

- автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, законами субъектов Российской Федерации.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд производится в соответствии с Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц утвержденными постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262.



1.3 Предоставление земельных участков для целей строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Предоставление земельных участков для целей строительства производятся в соответствии со ст. 29, 30, 30.1, 30.2, 31, 32, 38 38.1, 38.2 Земельного кодекса РФ.

Согласно статье 29 исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, осуществляют предоставление гражданам и юридическим лицам земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первым и основным юридически значимым действием при переходе права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Оно является выражением воли собственника по отчуждению участка. При безвозмездной передаче земельного участка решение является основанием для отвода и государственной регистрации прав на участок. При возмездном отчуждении - основанием для заключения договора.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса РФ.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование или во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка, является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду либо в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

В соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса, решение о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными 32 Земельного кодекса (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ).

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка с публикацией сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса РФ;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

1.3.1 Выбор земельных участков для строительства

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Орган местного самоуправления информирует население, всех землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия и (или) выкупа для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

1.3.2 Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды, а также возмещение в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 58 Земельного кодекса РФ, потерь сельскохозяйственного производства.



1.3.3 Предоставление земельных участков для жилищного строительства

Предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регламентируют статьи 30.1, 30.2 Земельного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ).

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность, в аренду, либо в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пункта 2.1 статьи 30 и пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка, по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду вышеназванного земельного участка, при условии, что заявления не поступили.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства регулируются статья 38.1 Земельного кодекса РФ.

Согласно статье 30.2 Земельного кодекса РФ, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса РФ.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и государственного кадастрового учета земельных участков, в соответствии с Федеральным законом от 24,07,2007 №221-ФЗ «От государственном кадастрк недвижимости», предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства), для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

1.4 Предоставление земельных участков для проектирования, строительства и о разрешении реконструкции объектов недвижимости на территории г. Красноярска

Органы местного самоуправления, в лице администрации города, выполняют свои функции в области земельных отношений и градостроительную деятельность на основании статьи 11 Земельного кодекса РФ и статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, статьями 14, 15, 16 Федерального Закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которые в соответствии с действующим законодательством, органы местного самоуправления имеют полномочия по распоряжению, осуществляют в соответствии с генеральным планом города, правилами землепользования и застройки, градостроительным зонированием и градостроительными регламентами.

На территории г. Красноярска в настоящий момент действует «Положение о порядке подготовки и согласования индивидуальных правовых актов администрации города о предоставлении земельных участков для строительства, о разрешении реконструкции и о порядке разрешения строительства на территории г. Красноярска» утвержденное постановлением администрации города от 08.08.2005 №436.

Положение разработано в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

Положение определяет порядок подготовки и согласования индивидуальных правовых актов администрации города о предоставлении земельных участков для строительства с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта и без предварительного согласования места размещения объекта, в том числе о предоставлении земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов, о разрешении реконструкции, а также порядок разрешения строительства на принадлежащем заявителю земельном участке на территории г. Красноярска.

Основные виды индивидуальных правовых актов администрации города о предоставлении земельных участков для строительства и о разрешении реконструкции:

- распоряжение администрации города о предварительном согласовании места размещения объекта;

- распоряжение администрации города о предоставлении земельного участка для строительства объекта;

- распоряжение администрации города о разрешении реконструкции объекта.

Согласно пункту 11 статьи 30 Земельного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ), предварительное согласование места размещения объекта не проводится при предоставлении земельных участков:

- для индивидуального жилищного строительства;

- для строительства объектов, предусмотренных градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий) города. В этих случаях готовится проект распоряжения администрации города о предоставлении земельного участка для строительства.

Если строительство объекта не предусмотрено градостроительной документацией о застройке (уплотнение застройки) или объект размещается на территориях, не обеспеченных градостроительной документацией (проектом детальной планировки, проектом застройки и др.), готовятся материалы по выбору земельного участка и проект распоряжения администрации города о предварительном согласовании места размещения объекта в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса РФ. Распоряжение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для установления границ земельного участка на местности, его государственного кадастрового учета, проведения проектно-изыскательских работ, последующей подготовки проекта распоряжения администрации города о предоставлении земельного участка для строительства.

В случае поступления заявления о предоставлении земельного участка для жилищного строительства (за исключением предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства), комплексного освоения в целях жилищного строительства, предоставление земельного участка осуществляется на аукционе в соответствии со статьями 30.1, 30.2 Земельного кодекса РФ. При этом подготовка индивидуального правового акта о предоставлении земельного участка для строительства не производится.

При строительстве объекта на принадлежащем заявителю земельном участке выдается разрешение на строительство объекта на этом земельном участке (статьи 40, 41 Земельного кодекса РФ).

При переходе прав на не завершенный строительством объект недвижимого имущества на основании заявления собственника объекта, приложенных к нему градостроительного плана земельного участка, кадастровой карты (плана) земельного участка, копий всех заключений и согласований надзорных организаций по проекту и документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности (иного вещного права) на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, а также разрешения на строительство издается распоряжение администрации города о предоставлении земельного участка для строительства (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, ст. 209 часть 1 Гражданского кодекса РФ).

Реконструкция объекта - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

При реконструкции объекта капитального строительства на принадлежащем заявителю земельном участке выдается разрешение на строительство объекта на этом земельном участке.

При реконструкции объекта капитального строительства на не принадлежащем заявителю земельном участке готовится распоряжение администрации города о разрешении реконструкции объекта.

При реконструкции объекта капитального строительства с устройством пристройки на не принадлежащем заявителю земельном участке готовится распоряжение администрации города о разрешении реконструкции объекта с устройством пристройки. При этом предоставление земельного участка для строительства пристройки, осуществляется с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса РФ.

Не допускается издание индивидуального правового акта о

предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка для строительства, о разрешении реконструкции объекта либо выдача разрешения на строительство в случаях, если:

- предполагаемое размещение объекта противоречит действующим законам, иным нормативным правовым актам, а также градостроительным нормам и правилам;

- функциональное назначение объекта не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой предполагается его размещение;

- предполагаемое размещение объекта нарушает права и законные интересы каких-либо физических, юридических лиц либо создает угрозу такого нарушения.

При необходимости получения дополнительных сведений о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, получения технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, дежурных кадастровых карт (планов), содержащих сведения о местоположении земельных участков, управление архитектуры администрации города Красноярска направляет запросы в соответствующие органы государственной власти, органы местного самоуправления и муниципальные организации либо включает соответствующие органы и организации в перечень согласующих организаций.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления и муниципальные организации обязаны в двухнедельный срок со дня получения запроса бесплатно представить интересующую комитет информацию и необходимые документы.

В случае поступления заявления о предоставлении земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), предоставление земельного участка осуществляется на аукционе.

На основании индивидуальных правовых актов, границы земельных участков, а также даты и номера распоряжений администрации города наносятся на дежурный план города.



1.5 Предоставление земельных участков для жилищного строительства по результатам торгов на территории г. Красноярска

Предоставление земельных участков для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется на аукционе в соответствии со статьями 30.1, 30.2, в порядке, установленном статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса РФ. При этом подготовка индивидуального правового акта местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства не производится.

При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

В городе Красноярске постановлением администрации города от 05.04.2006 №209 утверждено «Положение о порядке организации и проведения торгов по продаже земельных участков, предоставляемых для строительства, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков на территории города Красноярска», постановлением администрации города от 02.02.2006 № 34 «Положение о порядке подготовки документов для предоставления земельных участков для строительства по результатам торгов на территории города Красноярска».

Положения разработаны в соответствии с Земельным кодексом

Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, от 11.11.2002 N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков».

Торги по продаже земельных участков для жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в форме аукциона, открытого по составу участников и форме подачи заявок.

Решение о проведении торгов оформляется в виде правового акта заместителя Главы города - начальника департамента градостроительства. В данном правовом акте указывается:

форма проведения торгов;

местоположение земельного участка;

вид права, на котором будет предоставлен земельный участок по результатам торгов;

целевое назначение земельного участка;

организатор торгов.

В случае, когда в качестве организатора торгов выступает администрация города, данным правовым актом создается комиссия по проведению торгов в количестве не менее пяти человек, утверждается ее состав и назначается председатель комиссии.

В качестве организатора торгов выступает комиссия по проведению торгов, либо специализированная организация, действующая на основании договора с администрацией города.

Организатор торгов осуществляет следующие функции:

- определяет место, дату и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах, место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов;

- определяет порядок внесения и возврата задатка;

- определяет форму подачи заявок на участие в торгах;

- определяет величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного до пяти процентов начальной цены предмета аукциона;

- организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов;

- выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах;

- принимает заявки и документы от претендентов, а также предложения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, организует регистрацию заявок в журнале приема заявок, обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, а также конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения, и содержания представленных ими документов до момента их оглашения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, для чего осуществляет подготовку текста извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов и передает указанные сведения на бумажном и электронном носителях в администрацию города для дальнейшего опубликования в газете "Городские новости" и на официальном сайте администрации города Красноярска.

- организует осмотр земельных участков на местности;

- проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами;

- принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах и уведомляет претендентов о принятом решении, которое оформляется протоколом. В протоколе содержатся сведения о претендентах, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в торгах, с указанием причин отказа;

- принимает решение об отказе от проведения торгов;

- определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах торгов.

Решение об отказе от проведения торгов может быть принято организатором торгов не позднее, чем за пятнадцать дней до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее, чем за тридцать дней до дня проведения конкурса, о чем он извещает участников торгов не позднее трех дней со дня принятия данного решения и возвращает в 3-дневный срок внесенные ими задатки. Извещение об отказе от проведения торгов публикуется организатором торгов в течение трех дней в газете "Городские новости" и размещается на официальном сайте администрации города Красноярска в сети Интернет.

Администрация города в лице департамента градостроительства:

- организует проведение оценки стоимости земельного участка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

- определяет начальную цену земельного участка или начальную цену права на заключение договора аренды;

- определяет размер задатка. Размер задатка не может быть менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы;

- определяет существенные условия договоров купли-продажи, аренды земельных участков, в том числе срок аренды;

- при принятии решения о проведении торгов в форме конкурса определяет его условия.

Управление архитектуры администрации города формирует земельные участки, предоставляемые для строительства по результатам проведения торгов, в соответствии с Генеральным планом города Красноярска и правилами землепользования и застройки.

Работы по формированию земельных участков включают:

- подготовку и утверждение начальником Управления проекта границ земельного участка;

- определение разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям. Для этого Управление обращается в соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления, организации с запросом о местах возможного подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, сроках подключения и плате за подключение объектов к сетям;

- обращение в лицензированную организацию с заявкой о проведении работ по установлению границ земельного участка на местности, межеванию и подготовке межевого дела.

Для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного строительства) дополнительно определяются основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Одновременно Управление обращается в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, с заявкой на проведение государственного кадастрового учета земельного участка. После постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и получения информации, необходимой для его формирования, земельный участок является подготовленным для проведения торгов.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в газете "Городские новости" и размещено на официальном сайте администрации города Красноярска в сети Интернет не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:

а) наименование органа, принявшего решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

б) наименование организатора торгов;

в) форму торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;

г) предмет торгов, включая сведения о местоположении, площади, границах, обременениях земельного участка, ограничениях его использования, кадастровом номере, разрешенном использовании земельного участка, параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства в установленных законом случаях, технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, информацию о плате за подключение;

д) начальную цену предмета торгов;

е) "шаг аукциона";

ж) размер задатка, порядок его внесения участниками торгов и возврата им;

з) форму заявки на участие в торгах, порядок приема, адрес места приема, прилагаемых документах, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;

и) условия конкурса;

к) место, дату, время и порядок определения участников торгов;

л) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей;

м) существенные условия договора, в том числе срок аренды земельного участка;

н) дату, время и порядок осмотра земельного участка на местности.

В случае проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в извещении о проведении торгов должны быть указаны дополнительные сведения:

а) цена выкупа земельных участков, по которой претендент может приобрести земельный участок в собственность или в аренду (после утверждения в установленном порядке документов по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков), в расчете на единицу площади;

б) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;

в) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;

г) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

д) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

е) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

По результатам торгов с лицом, выигравшим торги, администрация города Красноярска в лице департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города заключает договор купли-продажи либо договор аренды земельного участка.

Решение о проведении торгов или права на заключение договоров аренды земельных участков, предназначенных для жилищного строительства на территории г. Красноярска, принимает администрация города, в лице заместителя Главы города - начальника департамента градостроительства.

Торги в городе Красноярске проводятся с января 2006г. За период 2006-2007гг. на торги было выставлено 58 земельных участков общей площадью 521877 кв.м.

2. Природно-экономическая характеристика города Красноярска

2.1 Положение города в системе расселения

Красноярск расположен в южной, наиболее густонаселенной части Красноярского края, в узле крупных транспортных коммуникаций (автомобильные дороги Новосибирск-Красноярск-Иркутск, Красноярск-Кызыл и Красноярск-Енисейск; двухпутная железнодорожная магистраль Москва-Красноярск-Владивосток). Широтные магистрали обеспечивают транспортно-экономические связи Восточной Сибири и Дальнего Востока с Западной Сибирью, Средней Азией и Европейской частью России.

В районе пос. Емельяново функционирует аэропорт федерального значения, в настоящее время обслуживающий международные линии. Имеется аэропорт Черемшанка для местных линий.

В 40 км от Красноярска, вниз по течению Енисея, расположена Красноярская ГЭС и образованное ею водохранилище (второе по величине после Ангарского). По Енисею вверх по течению функционирует пассажирское и местное грузовое сообщение в направлении Дудинки и Диксона.

Границы Красноярской групповой системы расселения охватывают прилегающую к Красноярску территорию в радиусе 100 км, в том числе часть Емельяновского, Березовского, Сухобузимского и Манского административных районов, для которых Красноярск является центром межселенного обслуживания населения.

Важнейшим фактором градостроительного развития пригородной зоны г. Красноярска является Транссибирская железнодорожная магистраль, вдоль которой сформировались крупные сельские поселения и основные массивы коллективных садоводств. Межселенные территории большей частью заняты лесом (естественная лесистость района - 59 %) и сельскохозяйственными угодьями.

Природные условия территорий, окружающих Красноярск, благоприятны для организации отдыха населения. Наиболее привлекательны для отдыха и туризма места лесной зоны - всемирно известный государственный заповедник "Столбы", устье реки Маны, долина р. Базаихи, р. Нанжуль и др. Ближайший район массового отдыха горожан расположен на берегу Енисея в Западном районе левобережья, где находится большинство оздоровительных объектов.

2.2 Природные условия

2.2.1 Климат

Климат территории города и прилегающего района резко континентальный и характеризуется продолжительной морозной зимой, коротким теплым летом, сухой весной с поздним возвратом холодов и осенью с ранними заморозками. По строительно-климатическому районированию территория города относится к зоне IB. Климатические особенности обусловлены преобладанием антициклонического типа погоды в холодный период года, циклонического в теплый и выраженной изменчивостью погодных условий внутри сезонов.

Годовой приход суммарной солнечной радиации составляет 96 ккал/кв.см, годовая величина радиационного баланса 34,2 ккал/кв.см; продолжительность солнечного сияния 1833 час/год.

Зимние условия определяются низкими среднемесячными температурами воздуха -18,3°С, абсолютный максимум -55°С, продолжительность периода устойчивых морозов до 127 дней. Наибольших значений среднемесячные температуры достигают в июле +19,4°С, абсолютный максимум +40°С. Средняя продолжительность периода с температурой выше +20°С не превышает 16 дней.

Максимальные значения относительной влажности - 75 % отмечаются в зимний период, минимальные - 53-62% - весной.

Территория города относится к зоне достаточного увлажнения. В среднем за год выпадает 316 мм осадков, преимущественная их часть - в теплый период. Летние осадки носят ливневой характер и сопровождаются грозами. Среднесуточный - 30 мм и абсолютный - 67 мм максимум зафиксирован в июле-августе. Снежный покров устанавливается в начале ноября, сходит в конце апреля, средняя его высота на конец зимы составляет 30 см.