Предоставление земельных участков из категории земель населенных пунктов для целей строительства



Этажность Количество квартир, из них: 1-комнатнных 2-комнатных 3-комнатных 4-комнатных Площадь застройки Общая площадь жилого здания Площадь квартир Строительный объем	10 этажей 106 34 35 28 9 1492,41 мІ 11245,34 мІ 8407,41 мІ 46594,1 мІ

3.4 Строительство объекта

Согласно статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ).

Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (за исключением земельных участков указанных в части 5 статьи 51 ГК РФ). Форма разрешения на строительство утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. N 698.

Для получения разрешения на строительство ООО ФСК «Готика» обратилась с заявлением в орган местного самоуправления, в лице департамент градостроительства администрации города. К заявлению приложены документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема разбивки осей здания;

в) схемы, отображающие архитектурные решения;

г) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения;

д) проект организации строительства объекта капитального строительства;

е) положительное заключение государственной экспертизы (в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

Департамент градостроительства, проведя проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению и на соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям, выдал ООО ФСК «Готика» разрешение на строительство жилого дома по ул. Базарная, 122-124. Разрешение на строительство выдано на срок до 01.03.2009. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения.

По окончании строительства фирма - застройщик получает заключения контролирующих органов по вводу объекта в эксплуатацию об отсутствии отклонений от норм и правил при строительстве объекта. После получения положительных заключений, на основании заявления застройщика, департаментом градостроительства создается рабочая комиссия по вводу объекта в эксплуатацию. В комиссию входят представители фирмы - застройщика, государственного санитарного надзора, государственного пожарного надзора, управляющий ТСЖ и др. Комиссия проверяет соответствие ПСД, установление предусмотренного проектом оборудования, выполнение работ по благоустройству и озеленению. Внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения и связи, обеспечивающие нормальную эксплуатацию объекта принимаются городскими эксплуатационными организациями.

Рабочая комиссия принимает решение о вводе объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод в эксплуатацию визирует заместитель Главы города - начальник департамента градостроительства.

После ввода в эксплуатацию ООО ФСК «Готика» должна обратиться в департамент муниципального имущества и земельных отношений для расторжения договора аренды земельного участка заключенного с администрацией города на период строительства. По акту приема-передачи жилой дом передаться в ведение организованного жильцами товарищества собственников жилья. ТСЖ имеет право оформить земельный участок под объектом недвижимости и прилегающую к нему территорию, необходимую для обеспечения его функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и нормального условия проживания граждан, не нарушая интересов и законных прав смежных собственников, в аренду или собственность.

3.5 Экономическое обоснование

3.5.1 Оценка рыночной стоимости начального размера арендной платы для проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка

Оценка земли производится в соответствии со статьями 65, 66 Земельного кодекса РФ. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным Законом от 22.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Стандарт, используемый для определения соответствующего вида стоимости: Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности РФ, утвержденные постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001.

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Рыночная стоимость объекта гражданских прав - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Наилучшее и наиболее эффективное использование имущества - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

3.5.2 Методология оценки земель

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102 - р, на выбор оценщика предлагается к использованию при оценке права аренды земельных участков 6 методов оценки. Два метода из шести являются прямыми (метод сравнения продаж, метод капитализации земельной ренты), четыре метода - косвенных.

Применяемость методов оценки земель в зависимости от степени освоенности земельного участка (застроенный, незастроенный) показана в таблице 3.1.



Таблица 3.1 Применяемость методов оценки

Методы оценки земельных участков	Освоенность земельного участка	Подходы
		Затратный (элементы)	Сравнительный	Доходный
1	2	3	4	5
Метод сравнения продаж	застроенный	+	+	-
	незастроенный	-	+	-
Метод выделения	застроенный	+	+	-
	незастроенный	-	-	-
Метод распределения	застроенный	+	+	-
	незастроенный	-	-	-
Метод капитализации земельной ренты	застроенный	-	-	+
	незастроенный	-	-	+
Метод остатка	застроенный	+	-	+
	незастроенный	-	-	+
Метод предполагаемого использования	застроенный	+	-	+
	незастроенный	-	-	+

Знаком «+» отмечен метод, применяемый для оценки земельного участка в зависимости от его освоенности. Для применения метода оценщику должна быть известна исходная информация. Наличие объема необходимой информации является определяющим фактором при выборе метода.

3.5.3 Характеристика по объекту оценки

Краткая характеристика объекта оценки	Незастроенный земельный участок
Категория земель	Земли поселений
Целевое назначение	Для строительства многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой
Разрешенное использование	Жилая многоэтажная застройка
Вид права	Аренда на 12 месяцев
Основание возникновения права	Договор аренды земельного участка
Площадь	4 885 кв.м.
Кадастровый №	24:50:07 00 197:0136
Местоположение	г. Красноярск, Свердловский район, ул.Базарная, 122-124
Обременения	Не зарегистрированы

Дата определения стоимости 26 июня 2006 г.

Оцениваемый земельный участок расположен в Свердловском районе г. Красноярска, на ул. Базарной, 122-124 и ограничен: с северо-западной стороны - проезжей частью внутриквартального проезда; северо-восточной - территорией жилой застройки; с юго-восточной и юго-западной сторон - территорией жилого двора.

С северо-западной, северо-восточной и восточной сторон - проезжей частью; с северной, западной и юго-западной сторон - территорией, свободной от застройки, предназначенной для строительства многоэтажных жилых домов.

Договором аренды не будут предусмотрены ограничения, кроме вида использования. После окончания строительства, собственник объекта недвижимости будет иметь преимущественное право на выкуп земельного участка в собственность.

3.5.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

При этом прогнозируется физически возможное, юридически допустимое, финансово целесообразное и максимально продуктивное использование недвижимости.

а) Физически возможные варианты использования. Необходимо оценить размер, проектные характеристики, местоположение, и состояние имеющихся улучшений.

На оцениваемом земельном участке улучшений нет

б) Законодательно разрешенное использование.

В настоящее время текущие улучшения не нарушают какие-либо имеющиеся законодательные ограничения. Текущее использование в качестве объекта для размещения многоэтажного жилого дома будет оптимальным в данной ситуации.

в) Экономически целесообразное использование.

Принимая во внимание текущее состояние рынка недвижимости в г. Красноярске и перспективы его развития, считаем наиболее экономически целесообразный вариант -многоэтажное жилищное строительство.

г) Наиболее доходное использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Учитывая сложившийся тип застройки, многоэтажное жилищное строительство, обеспечит земельному участку максимальную стоимость.

3.5.5 Определение стоимости права заключения договора аренды земельного участка

Основной проблемой определения стоимости начального размера арендной платы, для проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка является отсутствие соответствующих методик.

Применение «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России № 1022 - р от 10.04.03, достаточно сложно, поскольку в них идет речь только об оценке стоимости права аренды, а не начального размера арендной платы. Они носят общий характер и не имеют четких указаний и практических примеров по процедуре проведения оценки стоимости арендных прав.

Анализ сложившейся практики позволил прийти к выводу о достаточной близости и взаимозависимости понятий права аренды и права на заключение договора аренды, поэтому указанные методические рекомендации, можно использовать для расчёта стоимости начального размера арендной платы, для проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с методическими рекомендациями Минимущества России, оценивается право на заключение договора аренды незастроенных земельных участков, что обуславливает выбор методов оценки. Метод выделения и метод распределения применяются для оценки права на заключение договора аренды застроенных земельных участков, поэтому их использование в данной ситуации невозможно. Метод капитализации дохода использовать проблематично, поскольку рыночная информация о сдаче в аренду земельных участков, как правило, отсутствует, а ставки арендной платы за участки, применяемые в г. Красноярске в настоящее время не являются рыночными, поскольку устанавливаются централизованно администрацией города.

Для оценки права на заключение договора аренды незастроенных земельных участков возможно применение метода остатка и метода предполагаемого использования. Основное отличие методов состоит в том, что в основе первого метода лежит модель прямой капитализации будущих доходов, а в основе второго - модель дисконтированных денежных потоков. Причем при использовании метода предполагаемого использования при расчете доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Также возможна оценка права аренды методом сравнения продаж, хотя возникают значительные трудности с поиском информации.

В данном расчете при определении рыночной стоимости начального размера арендной платы, для проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка был использован метод предполагаемого использования, что обусловлено наличием информации, необходимой и достаточной для расчета стоимости.

В настоящее время на рынке строительства жилья в г. Красноярске широко используется схема строительства за счет привлечения средств дольщиков - будущих владельцев квартир. В соответствии с этой схемой предприниматель (девелопер) привлекает денежные средства дольщиков на ранних стадиях строительства с определенным дисконтом в счет оплаты будущих квартир в построенном здании. Он использует эти средства для строительства дома.

По окончании строительства квартиры в этом здании переходят в собственность дольщиков. Данная схема привлечения заемных денежных средств, по сути, отличается от классической схемы, когда девелопер привлекает заемный капитал в полном объеме на начальной стадии, а затем возвращает его частями в процессе использования построенного доходного объекта.

Привлечение заемных средств по схеме долевого строительства эквивалентна схеме кредита, при которой в процессе использования кредитных ресурсов не выплачиваются проценты, и не погашается основная сумма.

Зная время строительства ® и норму отдачи на средства дольщиков (Y), можно рассчитать в процентном выражении дисконт (?) в соответствии с которым идет привлечение денег дольщиков:

?r = | (1 + Y)^r - 1 | х 100%

В данном случае оценивается право на заключение договора аренды в целях строительства на земельном участке жилого дома и последующей продажи квартир по рыночной цене.

Данное право является определенным имущественным правом на объект недвижимости - земельный участок, обладает вполне конкретной рыночной стоимостью. Учитывая приведенную выше формулу, схема оценки рыночной стоимости (Vo) права на заключение договора аренды земельного участка под строительство жилого дома будет иметь следующий вид:

Vo = ^k?q=1=[ ^mq?i=1Vi (1 - ?r) - Eq] / [(1 + Ye)^q]

где Vi - стоимость площадей по окончании строительства здания,

mq - количество привлеченных дольщиков в q -м периоде,

Eq - затраты инвестора в q -м периоде.

Ставка дисконтирования должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Для расчета ставки дисконтирования (Y) применим метод кумулятивного построения (ССМ). В данном методе к безрисковой ставке доходности добавляется совокупная премия за инвестиционные риски, относящиеся к рассматриваемому проекту и оцениваемые экспертным путем:

Y=Y0 +?Gj,

где Y₀ (%) - безрисковая ставка доходности;

j=l,.. .,J - множество учитываемых инвестиционных рисков;

Gj - премия за отдельный риск с номером j.

В данном случае, из-за отсутствия рыночной информации, в качестве безрисковой ставки возьмем среднюю доходность по ГКО/ОФЗ со сроками погашения не ранее 2008г. Расчет безрисковой ставки представлен в табл. 3.2.



Таблица 3.2 Расчет безрисковой ставки

Выпуск ГКО/ОФЗ	Дата погашения	Значение (по состоянию на 26.06.2006 г.), %
1	2	3
SU25059RMFS5	19.01.2011	6,7
SU46018RMFS6	24.11.2021	6,88
SU46017RMFS8	03.08.2016	6,83
SU46020RMFS2	06.02.2036	7,06
Средняя доходность		6,87

Премия за риск вложения в недвижимость. По результатам консультаций, изучения отечественной и зарубежной литературы поправка на риск вложения в недвижимость принимается в размере 60 % от безрисковой ставки. Поправка на риск с учетом округления составит 4,2 %.

Поправка на низкую ликвидность. Поправка на низкую ликвидность есть риск длительной экспозиции при продаже. Принимается в размере 60% от безрисковой ставки. Поправка на низкую ликвидность с учетом округления составит 4,2 %.

Поправка на инвестиционный менеджмент. Компенсация на инвестиционный менеджмент определена в размере 20% величины безрисковой ставки. Поправка на инвестиционный менеджмент с учетом округления составит 1,4 %.

Поправка на ожидаемое снижение стоимости актива. Поправка на ожидаемое снижение стоимости актива определена в размере 40 % величины безрисковой ставки. Поправка на ожидаемое снижение стоимости актива с учетом округления составит 2,8 %.

Вероятные темпы изменения стоимости права аренды отсутствуют.

Таблица 3.3 Расчет ставки дисконтирования.

Показатель	Значение, %
Безрисковая ставка	6,87
Риск вложения в недвижимость	12,6
Ставка дисконтирования (округленно)	19,5



Таким образом, ставку дисконтирования (Y) принимаем равную 19,5 %.

Исходя из Заключения об определении разрешенного использования земельного участка от 29 марта 2006 г., на рассматриваемом земельном участке предполагается строительство 10-14-ти этажного жилого дома ориентировочной площадью до 25 000 кв. м. Срок строительства в соответствии со СниП 1.04.03-85 составляет 1 год.

Норма задела (по кварталам) нарастающим итогом - 11%, 32%, 32%, 25% (СниП 1.04.03-85)

По данным строительных компаний, средняя стоимость строительства 1 кв.м. общей площади в жилых домах г. Красноярска по состоянию на 26 июня 2006 г. не превышает 15 000 руб. без НДС, с учетом затрат на разработку проекта и технических условий на подключение инженерных коммуникаций. Доходы от строительства рассчитаем исходя из предположения о будущей реализации квартир. На время расчета стоимость 1 кв. м. построенного жилья в домах аналогичного класса находится на уровне 22 000 руб. без НДС. Как правило, квартиры начинают раскупаться дольщиками уже с нулевого цикла строительства. Предположим, что квартиры будут раскупаться равномерно в течение всего срока строительства жилого дома и будут реализованы полностью к моменту его сдачи. Полезная площадь подобных типовых домов составляет около 85 % общей площади.

По данным строительных компаний размер дисконта для дольщиков редко превышает 15% годовых. При более высоком дисконте данная схема финансирования теряет смысл, поскольку более выгодным становится банковское кредитование. Размер реального дисконта для дольщиков определим по формуле Фишера, исходя из темпов инфляции в 12%.

?г = (Z - Р)/(1 + Р)^r,

где Z - номинальная безрисковая ставка, которая берется на уровне средней ожидаемой доходности государственных ценных бумаг;

Р - темп инфляции.

Дисконтирование проводится на середину периода, поскольку поступление и расходование средств будет осуществляться на протяжении всего прогнозного периода примерно равными темпами.

Расчет стоимости начального размера арендной платы, для проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного под строительство жилого дома, приведен в таблице 3.4.

Таблица 3.4 Расчет стоимости начального размера арендной платы

№ п/п	Показатель	Значение
1	Период строительства (г), кварталов	4
2	Затраты на строительство, руб./ кв.м	15 000
3	Общая площадь дома (S), кв. м	25 000
4	Затраты на строительство (VB), руб	375 000 000
5	Ставка дисконта (Y)	19.50%
6	Безрисковая ставка (Z)	6.87%
7	Темп инфляции (Р)	12.00%
Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)
8	Количество полезной площади,%	85.00%
9	Стоимость кв.м. жилой площади	22 000
10	Риск неуплаты, %	5%
11	Потенциальный Валовый Доход, пвд	467 500 000
12	Потери на неуплату, руб.	23 375 000
13	Действительный Валовый Доход, двд	444 125 00
14	Операционные расходы, руб.	137 678 50
15	Коэффициент операционных расходов	0.3
16	Чистый Операционный Доход	306 446 250
Расчет стоимости права на заключение договора аренды земельного участка
17	Кварталы	1	2	3	4
18	Процент завершенных работ	11.00%	32.00%	32.00 %	25.00%
19	Затраты на строительство (VB), руб.	41250 000	120 000000	12000000	93750000
20	Дисконт для дольщиков, %	1.25%	1.21%	1.14%	1.14%
21	Количество дольщиков, %	25.00%	25.00%	25.00%	25.00%
22	Стоимость продажи, руб.	75657 637	75 657637	75 657 637	75738 586
23	Чистый операционный доход девелопера, руб.	100876849	-44 342 363	-44 342 363	-18011414
24	Фактор дисконта	0.9535	0.9092	0.8669	0.8266
25	Текущая стоимость, руб.	96187 699	-40 315 763	-38 441 729	-14888808
26	Стоимость начального размера арендной платы за 12 месяцев для проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, руб.	2 541 399

Рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя начальный размер арендной платы за 12 месяцев, для проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 4 885 кв. м., кадастровый номер, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Базарная, 122-124 по состоянию на 26 июня 2006 года, с учетом округления и без учета НДС, составляет: 2 541 399 (два миллиона пятьсот сорок одна тысяча триста девяносто девять) рублей.

3.5.7 Эффективность проведения аукциона

Согласно ст. 30.1 ЗК РФ для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду исключительно на аукционе. Рыночная стоимость определяемая для проведения аукциона, рассчитывается исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости будет максимальной.

Аукцион создаст равный доступ к земле для всех компаний, что расширяет число игроков на этом рынке. В итоге это побудит муниципальные органы власти расширить количество участков под застройку. Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе позволяет достичь максимальной бюджетной эффективности, сохраняет конкуренцию и победителем признается лицо, предложившее за объект торгов наибольшую цену. Кроме того, этот способ обеспечивает максимальную открытость и информативность действий органов государственной власти при осуществлении приватизации.

4. Охрана окружающей среды

4.1 Правовая основа охраны окружающей среды

Правовую основу охраны окружающей среды в стране составляет закон «О санитарно - эпидемиологическом благополучии населения» (с изменениями на 10 января 2002г. №7-ФЗ), в соответствии, с которым введено санитарное законодательство, включающее этот закон и нормативные акты, устанавливающие критерии безопасности для человека, факторов среды его обитания и требования к обеспечению благоприятных условий его жизнедеятельности. Требование охраны окружающей среды зафиксировано в основах законодательства РФ «Об охране здоровья граждан» (1993г.) и в законе РФ «О защите прав потребителей» (с изменениями на 10 января 2002г. №7-ФЗ).

Важнейшим законодательным актом, направленным на обеспечение экологической безопасности, является Закон РСФСР « Об охране окружающей природной среды» (с изменениями на 10 января 2002г. №7-ФЗ). Закон устанавливает систему природоохранного законодательства, основные причины и объекты охраны окружающей природной среды, порядок управления ею. Из других законодательных актов в области охраны окружающей среды следует отметить Водный кодекс РФ (2006г.), Лесной кодекс РФ (2006г.), Земельный кодекс РФ (2001г.), Закон РСФСР «Об охране атмосферного воздуха (1982г.), ФЗ «Об экологической экспертизе» (1995г.), Закон РФ «Об использовании атомной энергии» (1995г.).

Нормативно-правовые акты по охране окружающей среды включают в себя санитарные нормы и правила Минздрава РФ, обеспечивающие необходимое качество природных средств (воздуха, воды, почв).

Управление охраной окружающей среды в РФ осуществляется органами законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и специально уполномоченными органами, главными из которых являются Государственный комитет РФ по охране окружающей среды (Госкомэкология России) и Министерство природных ресурсов РФ (МПР России).

В этом разделе приведены данные Государственного доклада Главного управления природных ресурсов и охране окружающей среды МПР России по Красноярскому краю «О состоянии и охране окружающей среды Красноярского края».

4.2 Охрана воздушного бассейна

Основными причинами формирования уровня загрязнения атмосферы в масштабе города и его дифференциации по районам являются:

природные условия;

масштаб и структура техногенного воздействия на воздушную среду;

планировочная ситуация.

В соответствии с классификацией ГГО им. Воейкова по климатическим условиям территория города относится к зоне высокого потенциала загрязнения атмосферы (ПЗА).

Низкая рассеивающая способность атмосферы обусловлена значительной среднегодовой повторяемостью метеоэлементов, %:

слабые ветры - 30-60

приземные инверсии - 40-50

ситуации застоя воздуха - 10-30

Неблагоприятные климатические характеристики осложняются мезо- и микроклиматическими особенностями, вызванными условиями рельефа и термической неоднородностью местности. Наиболее опасные условия для накопления примесей создаются в холодный период года и связаны с совпадением годовых максимум повторяемости и продолжительности слабых ветров и приземных инверсий.

Котловинный характер местности, высокая повторяемость зимних туманов и парения над Енисеем на этом фоне приводят к дополнительной аккумуляции примесей над основной территорией города. При низких температурах формируется бризовая циркуляция, обусловленная эффектом «острова тепла» и втягивающая загрязнений воздух в жилые районы. Указанная совокупность природно-климатических факторов определяет высокие и экстремальные уровни загрязнения атмосферы в масштабе города для большей части зимнего периода.

Роль природных условий в формировании уровня загрязнения воздушного бассейна для Красноярска велика и сравнима с ролью общего техногенного воздействия, поэтому выдвигает экологические ограничения по размещению и развитию промышленности при существующих технологиях производства.

Основное количество примесей поступает в газообразном виде (72,8%), ведущими весовыми загрязнителями являются окись углерода (45,4 %) и взвешенные вещества (23,6 %). Доля специфических веществ составляет 2,2 %. В сравнении с 1992 г. объем выбросов сократился на 39,2 тыс.т., или на 19 %, в основном за счет уменьшения выбросов твердых веществ (на 64 %).

Приоритетный список загрязнителей атмосферы Красноярска включает 34 предприятия: ОАО «Красноярский алюминиевый завод», ТЭЦ-1, ТЭЦ-2, ТЭЦ-3 ОАО «Шинный завод», ОАО «Красфарма», ОАО «Ценмент», ОАО «КРАМЗ», Красмашзавод, АО «Целлюлозно-бумажный комбинат» ЭВРЗ и др. Их выброс достигает 94,5 % общегородского объема, в подавляющем большинстве они принадлежат к приоритетным отраслям. Масштаб техногенной нагрузки на атмосферу указывает на низкий эколого-технологический уровень как ведущих отраслей в целом, так и каждого конкретного предприятия.

Особенностями планировочной ситуации г. Красноярска являются:

высокая концентрация промзон и предприятий;

большое количество предприятий I-II классов санитарной вредности;

значительная концентрация предприятий в сложившихся промзонах и их экологически опасное отраслевое сочетание;

чересполосное размещение и непосредственная близость промышленных и селитебных территорий;

наличие предприятий в жилой застройке;

зачастую отсутствии санитарных разрывов и СЗЗ от промзон и предприятий;

пересеченность городской территории развитой дорожной сетью и железнодорожными путями и станциями.

К настоящему времени сложилось 7 основных промзон. Игнорирование экологических требований обусловило формирование на их базе селитебных образований. Отсутствие санразрывов и СЗЗ привело к тому, что в таких условиях проживает около 10 % жителей. Наличие капитального жилого фонда в СЗЗ делает задачу улучшения гигиенических условий проживания планировочными средствами практически нереальной.

В числе критических гигиенических ситуаций следует выделить проживание населения в СЗЗ наиболее опасных загрязнителей: КРАЗа, «Красформы", комбайнового, шинного, цементного заводов.

Не выполняется Постановление СМ от 18.06.81 г. № 567 «Об ограничении промышленного строительства в крупных городах», не реализованы решения предыдущего генплана о выводе за пределы города наиболее опасных производств и запрете на создание новых промзон.

Основное количество примесей (89,3 %) от стационарных источников в 1996г поступало в атмосферу Советского (56,8 %), Ленинского (18,6 %) и Свердловского (13,9 %) районов.

4.3 Охрана водоемов

За качеством воды р. Енисея ведется постоянное наблюдение в створе выше и нижевыпуска сточных вод с правобережных и левобережных очистных сооружений. Кроме того, проведен ряд исследований, в которых участвовали Институт прикладной геофизики им. Академика Федорова Е.К., Главная геофизическая обсерватория, НПО "Тайфун», Красноярская УГКС, Горсаннадзор и др.

В результате хозяйственной деятельности р.Енисей и малые реки города загрязнены по ряду ингредиентов.

По данным обследований Центра Санитарно-эпидемиологического надзора г.Красноярска в створе Енисея выше города концентрации большинства наблюдаемых загрязняющих веществ превышают нормативы: по нефтепродуктам, фенолам, взвешенным веществам, меди, цинку в 2-6 раз; отмечается высокое бактериальное загрязнение в теплый период года. Постоянно отмечается патогенная и условно-патогенная микрофлора. В весеннее и летнее время регистрировалось наличие бензопирена на уровне 13 ПДК, осенью - в пределах нормы. Ниже г.Красноярска в марте бензопирен регистрируется до 30 ПДК, летом и осенью загрязнение незначительно.

Индекс загрязнения воды в створах "выше города" и "ниже города" соответствует Y-YI классу, т.е. "вода грязная "и "очень грязная".

Река Енисей подходит к городу с загрязнениями, вносимыми в нее стоками населенных мест и промпредприятий, как расположенных выше города по течению, так и по берегам его притоков. В пределах города в Енисей приносят загрязнения реки Кача, Базаиха, Паниковка, Черемушка.

Уровень загрязнения реки Качи особенно высокий. Среднегодовые значения содержания нефтепродуктов в ее нижнем течении превышают ПДК по аммонийному азоту, ионам меди, фенолам, ионам цинка, легко окисляемым органическим веществам и хрому в несколько раз.

Наибольший объем сточных вод сбрасывается в реку Енисей после очистки на правобережных и левобережных очистных сооружениях городской канализации, с очистных сооружений ЦБК и медпрепаратов. Отдельные предприятия сбрасывают свои стоки без очистки.

Дождевая канализация в городе не отвечает современным требованиям благоустройства и санитарно-гигиеническим нормативам для селитебных территорий, так как организованный сток поверхностных и талых вод с территории города поступает в городские водотоки без очистки и является одним из крупных источников загрязнения рек Енисея, Качи, Базаихи и др. Кроме того, пропускная способность существующей сети часто недостаточна из-за заниженных диаметров труб, заиленности устьевых участков, забитости мусором и грунтом дождеприемников, местами полностью разрушенных.

Значительные количества загрязняющих веществ выпадают в реку из атмосферы города как непосредственно, так и с дождями, тающим снегом и оседающим смогом.

4.4 Охрана почв и растительности

Интересы охраны природы, в частности, почв и растительности, как важнейшей составной части ландшафта, зачастую происходит в противоречие с необходимостью развития такого крупнейшего города, как Красноярск, который "наступает" на природу.

Особенностью рекреационных территорий в г. Красноярске является низкая

устойчивость ландшафтов к антропогенному и техногенному воздействию. От интенсивных рекреационных нагрузок, нерациональной планировочной организации, от задымления промышленными выбросами теряют свой облик и деградируют великолепные ландшафты Березовой Рощи, Афонтовой горы и др.

Планировочные мероприятия должны быть направлены на сохранение и улучшение существующих ландшафтов путем благоустройства, организации лесопарков, на органичное включение естественной природы в город путем организации зеленых клиньев, соединяющих застроенные территории с природным окружением города. Необходимо сохранение всех имеющихся на территории города природных элементов - речек и ручьев, родников, естественных зеленых массивов, сопок, бровок, надпойменных террас, островов, стариц и т.д., а те из них, которые нарушены, подлежат восстановлению в максимально возможном объеме.

Исторически важной высотной доминантой города является Караульная сопка, увенчанная постановкой здесь часовни. В настоящее время на склонах сопки заметны оползни, овраги, обрывы. Необходимо срочное проведение противооползневых мероприятий. Здесь должно быть запрещено имеющее место нарушение склонов путем постановки гаражей и застройка сопки другими сооружениями, нарушающими восприятие часовни с территории города.

В 1992 году предприятием "Красноярскгеология" была выполнена работа "Оценка содержания вредных веществ в почвах и радиационного загрязнения в районах застройки, предусмотренных проектом "Размещение строительства на 1990- 1995гг. и до 2005 г.", с целью определения пригодности территории для жилищного строительства по содержанию вредных компонентов в почвах и радиационной обстановки. Установлено незначительное повышение уровня радиационного фона на площадях жилой и промышленной застройки.

По содержанию в почвах металлов 1-3 классов опасности выделено 11 экологически неблагополучных участков общей площадью 14 кв.км. Загрязнение связано со свалками промотходов ("Красная Горка" - запад, "Кузнецовское плато", "Покровка" - 1 площадь и, очевидно, Солонцы) и совокупным загрязнением от выбросов пром- и энергетических предприятий, транспорта и авиации ("Покровка" - 2 площади, "Пашенный" и "Первомайский"). Причина формирования неблагоприятной площади в восточной части участка "Красная Горка" не установлена.

По результатам исследований можно разделить участки на три группы:

- экологически благоприятные (допустимое загрязнение почв): "Овинный", "Минио", "Красноярск-Восточный", "Дрокино", "Кузнецовское плато" и "Красная Горка". Три последние - после удаления источников формирования экологически неблагоприятных площадей;

-экологически неблагоприятные (умеренно опасное загрязнение почв), испытывающие постоянную нагрузку по фтору (концентрация фтора превышает ПДК) -"Солнечный" и "Солонцы";

- экологически неблагоприятные (опасное загрязнение почв), испытывающие техногенную нагрузку по комплексу элементов (концентрация металлов 1 класса опасности - свинца, цинка и кадмия - превышает ПДК) - «Покровка», «Первомайский» и «Пашенный».

4.4.1 Противооползневые мероприятия

Левый коренной берег р. Енисея имеет местами высоту до 40 м, крутизна откосов составляет 30-55°. Береговой склон сложен перемежающимися слоями водоносных и водоупорных пород, по контакту слоев наблюдаются выходы грунтовых вод в виде источников. Местами береговой склон подвергается размыву из-за отсутствия растительности, неорганизованного поверхностного стока дождевых и талых вод, а также вклинивания грунтовых вод.

Низовая неукрепленная часть берегового откоса подмывается рекой в период паводков, а также волновыми процессами. Разрушение основания откоса, изменение крутизны склона при подрезке его строениями по бровке дорогами, карьерами и т.п., снижение прочности пород при их увлажнении поверхностными и подземными водами из-за неорганизованного водоотвода или утечки воды из водонесущих коммуникаций способствуют появлению и развитию оползневых и эрозионных процессов на крутых склонах. Это характерно для левого берега р. Енисея в районах Академгородка и Студгородка, Красного Яра (мост по ул. Октябрьской) и Зеленой Рощи (Ульяновский пр.). Оползневые явления наблюдаются также на Караульной горе, подмываемой р. Качей - после подрезки склона в низовой части под дорогу, гаражи, погреба. Оползни наблюдаются в районе поселков Черемушки и Суворовского, Кузнецовского плато.

В целях предупреждения образования оползней на крутых склонах в пределах угрожающей зоны требуется запретить:

подрезку, устройство выемок, подсыпку грунта;

строительство каких-либо сооружений;

интенсивное движение транспорта;

сброс ливневых, талых и др. вод в пределах участка;

- уничтожение древесно-кустарниковои и травянистой растительности.

Для стабилизации оползневых участков необходимы в качестве инженерных мероприятий:

- искусственное закрепление и механическое удержание деформированных земляных масс в равновесном состоянии, путем устройства подпорных и облицовочных стенок, каменных контрбанкетов, свай-шпонок, обжига глинистого грунта, срезки головы оползня, уположение откосов, посадки деревьев и кустарников на склоне;

- мероприятия по предотвращению возможных утечек из инженерных коммуникаций в прибрежной зоне;

- защита берегового склона от подмыва со стороны р. Енисей, путем устройства контрбанкета в виде присыпок из песка, гравия и камней или подпорных стенок в нижнем основании откоса;

- дренирование оползневого склона с устройством дренажных прорезей в виде штолен, галерей, дренажа, каптажа родников, с целью осушения и уменьшения массы оползневого массива;

- регулирование стока поверхностных (дождевых и талых) вод, путем устройства закрытой дождевой канализации на примыкающих к береговому склону территориях и сети каналов и лотков-собирателей на самом склоне.



4.4.2 Противоэрозионные мероприятия

На территории города имеется ряд оврагов, подверженных размыву и разрушению из-за неорганизованного поверхностного стока с прилегающих территорий, незалесенности склонов и наличия легкоразмываемых грунтов. Для благоустройства оврагов и ограничения их роста необходим комплекс следующих противоэрозионных мероприятий:

- организация поверхностного стока в приовражных зонах (устройство системы закрытых водостоков по прилегающим улицам);

- дренаж склонов (отвод воды в водосточную сеть по дну оврага);

- частичная засыпка вершин оврагов и малых отвершков минеральным грунтом с послойным уплотнением и устройством водоотводной системы по тальвегу;

- заравнивание промоин на приовражных и прибалочных участках склонов с мелкобугристыми оползнями и другими неровностями и мелких оврагов глубиной до 1,5-2,0 м;

- выполаживание оврагов с устройством гидротехнических сооружений, предотвращающих новые размывы (лотков, быстротоков, шахтных водосбросов, перепадов и др.);

устройство распылителей стока и противоэрозионных гидротехнических сооружений (водозадерживающих и водоотводящих валов, канав, дамб-перемычек донных запруд и полузапруд);

отсыпка откосов на склоновых оврагах с несформировавшимся углом равновесия и подготовка их к залесению;

создание приовражных лесных полос и насаждений на отсыпанных откосах оврагов;

выращивание береговых и донных насаждений на гидрографической сети залужение пологих берегов и донных участков балок;

строительство водоемов, дорожной сети и организация рекреационных зон.



4.5 Планировочные мероприятия

Проектные решения Генерального плана города 1999 г. выполнены с целью создания нормативных экологических условий проживания, с учетом максимального сохранения уникальных природных особенностей города и заключаются в следующих мероприятиях:

в реконструкции промышленных предприятий, оказывающих вредных воздействие на городскую среду и природу; создание санитарно-защитных зон;

в создании системы грузовых и обходных транспортных автодорог для пропуска транзитных потоков;

в создании новой железнодорожной линии широтного направления в обход Красноярска;

- в строительстве мусороперерабатывающего завода и в ликвидации свалок на территории города;

в обеспечении усовершенствованной системой инженерных коммуникаций, в том числе создание системы ливневой канализации;

в сохранении доминирующего значения в панораме исторического центра Красноярска Караульной сопки с часовней Параскевы Пятницы и в соблюдение охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры.

в максимальном сохранении лесных массивов, создании полос особой защиты противопожарного назначения и режима содержания;

в сохранении, благоустройстве и использовании в туристско-рекреационных целях характерных ландшафтов города: островов, берегов Енисея, Базаихи, Качи, Бугача, Нанжуль и др. рек; склонов Афонтовой горы, Караульной сопки, Красного Яра, Кузнецовского плато и прочих природных ландшафтов, находящихся в урбанизированной городской среде;

в создании на островах Енисея, и вдоль рек Качи, Бугача, Нанжуль системе зеленых насаждений в виде лесопарков, лугопарков, озелененных набережных, парков, и бульваров с использованием их в качестве зон кратковременного отдыха населения Красноярска, с соблюдением режима охраны пойменных территорий;

в организации лесопарков в районе Николаевской сопки на базе Березовой рощи, Соснового бора и древесно-кустарниковой растительности, примыкающей к границам городских лесов.

«Проектом зон охраны памятников истории и культуры г. Красноярска» (институт Урбанистики, 1993г.) предложен перечень объектов, нуждающихся в особой охране, это наиболее выразительные и в то же время наиболее неустойчивые участки городского ландшафта, которые играют главную роль в формировании объемно - пространственной композиции городской застройки, это перепады рельефа Афонтовой горы, крутые склоны Караульной горы и крутой берег Енисея - Красный Яр.

4.6 Пути решения экологических проблем

Подлинная перспектива выхода из экологического кризиса - в изменении производственной деятельности человека, его образа жизни, его сознания. Научно-технический прогресс создаёт не только "перегрузки" для природы; в наиболее прогрессивных технологиях он даёт средства предотвращения негативных воздействий, создаёт возможности экологически чистого производства. Возникла не только острая необходимость, но и возможность изменить суть технологической цивилизации, придать ей природоохранительный характер.

Одно из направлений такого развития - создание безопасных производств. Используя достижения науки, технологический прогресс может быть организован таким образом, чтобы отходы производства не загрязняли окружающую среду, а вновь поступали в производственный цикл как вторичное сырьё. Пример даёт сама природа: углекислый газ, выделяемый животными, поглощается растениями, которые выделяют кислород, необходимый для дыхания животных.

Экологически чистыми являются и некоторые альтернативные (по отношению к тепловым, атомным и гидроэлектростанциям) источники энергии. Необходим быстрейший поиск способов практического использования энергии солнца, ветра, приливов, геотермальных источников.

Экологическая ситуация вызывает необходимость оценивать последствия любой деятельности, связанной вмешательством в природную среду. Необходима экологическая экспертиза всех технических проектов.

Способствовать созданию большого числа контрольных органов, состоящих из высококвалифицированных специалистов, на основе чётко разработанного законодательства согласно международным соглашениям по экологическим проблемам. Постоянно доносить информацию до всех государств и народов по экологии посредством радио, телевидения и прессы.

Из выше сказанного можно сделать вывод, что дальнейшее развитие технического прогресса невозможно без оценки влияния новых технологий на экологическую ситуацию.

Природа, не тронутая цивилизацией, должна оставаться резервом, который со временем, когда большая часть земного шара будет служить промышленным, эстетическим и научным целям, станет приобретать все большее значение эталона, критерия, в частности эстетического, в дальнейшем возможно появление и других неизвестных ныне значений этих зон. Поэтому необходим рациональный, научно-обоснованный подход к практике расширения областей девственной природы, заповедников, тем более что по мере развития научно-технической революции объем негативных влияний на природные эстетически ценные объекты увеличивается настолько, что культурная деятельность, направленная на компенсацию наносимого ущерба, подчас не справляется со своими задачами.

5. Безопасность жизнедеятельности

5.1 Понятие безопасности жизнедеятельности

Безопасность жизнедеятельности - наука о комфортном и безопасном взаимодействии человека с техносферой.

Целью обеспечения безопасности жизнедеятельности является снижение и ликвидация производственного травматизма и профессиональных заболеваний на основе мероприятий, включающих систему законодательных актов, социально-экономических, организационно-технических и лечебно-профилактических методов и средств, обеспечивающих безопасность процесса труда, сохранение здоровья и работоспособности человека.

Одна из важнейших задач охраны труда - работа по обеспечению безопасности работающих. Безопасность труда - состояние условий труда, при котором исключено воздействие на работающих опасных и вредных производственных факторов.

В процессе трудовой деятельности человек подвержен воздействию ряда неблагоприятных факторов, которые могут вызвать нежелательное изменение состояния его здоровья.

Обеспечение здоровых и безопасных условий труда закон возлагает на администрацию предприятий, учреждений, организаций. Добиваться этого администрация должна путем применения современных средств безопасности и обеспечения санитарно-гигиенических условий, предотвращающих профессиональные заболевания. Обязанность администрации - обеспечивать здоровье и безопасные условия труда.



5.2 Правовые основы охраны труда

Для эффективного управления охраной труда необходима хорошая правовая основа. Правовую основу охраны труда составляют законодательные акты и нормативные правовые документы по охране труда, обладающие различной юридической силой.

Законодательство Российской Федерации об охране труда основывается на Конституции Российской Федерации и состоит из Федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. Основополагающим законодательным актом Российской Федерации, устанавливающим необходимые правовые условия для оптимальных трудовых отношений, создающим основные начала трудового законодательства, является принятый Государственной Думой 21.12.2001г. и введенный в действие с 01.02.2002г. Трудовой кодекс Российской Федерации (ТК РФ).

5.3 Пожарная безопасность

С обеспечением безопасности жизнедеятельности тесно связана пожарная безопасность, так как пожары уничтожают не только материальные ценности, но и угрожают жизни людей.

Пожар - неконтролируемое горение вне специального очага, наносящее материальный ущерб.

Пожарная безопасность объекта (согласно ГОСТ 12.1.033-81) - это такое состояние объекта, при котором с регламентированной вероятностью исключается возможность возникновения и развития пожара и воздействия на людей опасных факторов пожара, а также обеспечивается защита материальных ценностей. Пожарная безопасность объекта по ГОСТ 12.1.004-85 обеспечивается системой предотвращения пожара, системой противопожарной защиты и организационно-технических мероприятий.

Система предотвращения пожара - комплекс организационных мероприятий и технических средств, направленных на исключения условий возникновения пожара. Она предусматривает предотвращение образования горючей среды и источников зажигания за счет : максимально возможного применения негорючих и трудно горючих веществ; установки пожароопасного оборудования по возможности в изолированные помещения или на открытых площадках; применение для горючих веществ герметичного оборудования и тары, незахламленности проходов в помещениях, лестничных клеток. Система противопожарной защиты предусматривает: применение средств пожаротушения, применение коллективных и индивидуальных средств защиты от опасных факторов пожара, применение автоматических установок пожарной сигнализации и пожаротушения, применение пропитки конструкций объектов антипиренами и нанесение на их поверхности огнезащитных красок, эвакуацию людей.

К организационно-техническим мероприятиям по обеспечению пожарной безопасности относятся: создание службы пожарной охраны, технической оснащенности и порядка её работы по профилактике и оперативном обслуживании пожароопасных объектов; паспортизация веществ, материалов, изделий, технологических процессов в части обеспечения пожарной безопасности; разработка противопожарных инструкций; применение средств наглядной агитации по обеспечению пожарной безопасности.

5.4 Основные обязанности должностных лиц и работников по охране труда

Общее руководство по охране труда и соблюдению правил техники безопасности возлагается на управляющего делами, который издает приказы и распоряжения по вопросам охраны труда и техники безопасности, заключает коллективный договор, участвует в подготовке соглашения по охране труда администрации.

В каждом центре создается приказ, в котором конкретизируются обязанности отдельных должностных лиц по обеспечению безопасных и здоровых условий труда.

Непосредственная организация работ по обеспечению безопасности труда возлагается на начальников подразделений, которые проводят вводный инструктаж по технике безопасности при приеме на работу и делают отметку о ее прохождении в журнале регистрации вводного инструктажа по охране труда. Повторный инструктаж проводят не реже, чем через шесть месяцев.