Особенности рассмотрения в арбитражном процессе споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

«Особенности рассмотрения в арбитражном процессе споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества»

СОДЕРЖАНИЕ:

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Особенности возбуждения споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества

§ 1. ПОДВЕДОМСТВЕННОСТЬ споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества

§ 2. ПОДСУДНОСТЬ споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества

§ 3. Особенности возбуждения производства по делам, возникающим из договоров аренды недвижимого имущества

ГЛАВА 2. Подготовка к судебному разбирательству дел, возникающих из спорных арендных отношений

§ 1. Представление доказательств

§ 2. КАТЕГОРИИ СПОРОВ

1 категория. Споры, возникающие в отношении существенных условий договора аренды недвижимого имущества

2 категория. Споры в области изменения и расторжения договора аренды недвижимости

3 категория. Судебные споры, связанные с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части регистрации договора аренды недвижимости

ГЛАВА 3. Особенности судебного разбирательству в арбитражном суде дела, вытекающего из спорного арендного правоотношения

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ПРИЛОЖЕНИЯ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Тема настоящей дипломной работы - «Особенности рассмотрения в арбитражном процессе споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества».

Выбранная тема дипломной работы актуальна на сегодняшний день. Связанно это в первую очередь с тем, что едва ли не каждое предприятие в наши дни является участником арендных отношений - арендодателем или арендатором.

Сделки с недвижимым имуществом и в частности договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений составляет значительную и, пожалуй, наиболее рискованную часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одой стороны, вовлечением в оборот всё большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а также неоднозначностью в толковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами. В связи с чем, на практике применения законодательства часты случаи столкновения интересов сторон договорных отношений в суде.

Для подтверждения сказанного приведём некоторые статистические данные о рассматриваемых делах арбитражными судами субъектов РФ, вытекающих из спорных арендных отношений, в соотношении с другими категориями спорных дел:

1. Арбитражный суд Алтайского края Информация опубликована http://www.altai-arbitr.ru. Рост разрешённых исковых заявлений о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам имеет следующие показатели:

Категории споров	2003 г.	2004 г.	2005 г.
О неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды	357 дел	653 дела	595 дел
О неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам подряда	229 дела	281 дело	404 дела
О неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам энергоснабжения	356 дел	229 дел	357 дел

2. Арбитражный суд Курганской области Информация опубликована http://www.arbitr.zaural.ru. В данной области имеется тенденция к снижению экономических споры, возникающих из гражданских правоотношений:

Анализируемый период	Принято к производству	Разрешено дел
2003 г.	3385	3194
2004 г.	2713	2834
2005 г.	2212	2401
Категории споров	2003 г.	2004 г.	2005 г.
О неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды	400 дел	248 дел	174 дела
О неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам подряда	106 дел	208 дел	109 дел
О неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам энергоснабжения	189 дел	275 дел	390 дел

3. Арбитражный суд Челябинской области Информация опубликована: http://www.chelarbitr.ru .

Экономические споры, возникающие из гражданских правоотношений:

Анализируемый период	Принято к производству	Разрешено дел
2003 г.	10457	9411
2004 г.	9519	7906
2005 г.	9606	8362
Категории споров	2004 г.	2005 г.	2006 г.
О неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам аренды	609 дел	645 дел	615 дел
О неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам подряда	483 дела	548 дел	507 дел
О неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам энергоснабжения	577 дел	453 дела	687 дел

Как мы можем видеть, из приведённых выше таблиц, показывающих количество разрешённых дел в год по трём категориям спорных дел, ситуация в арбитражных судах субъектов РФ различна.

Однако общая картина по стране, связанная с рассмотрением дел по спорам, возникающим их гражданских правоотношений, за период 2005-2006 гг. показывает тенденцию к увеличению.

Пояснительная записка к статистическому отчёту о работе арбитражных судов Российской Федерации в 1 полугодии 2006 года Пояснительная записка опубликована на официальном сайты Высшего Арбитражного суда Российской Федерации www.arbitr.ru характеризует статистическими показателями проведённую работу арбитражных судов. В части 2.2 пояснительной записки «Дела, рассмотренные в порядке искового судопроизводства» показан рост числа дел по спорам, возникающим из гражданских правоотношений:

1 полугодие 2005 г. - 172 538 дел

1 полугодие 2006 г. - 180 483 дела.

На 5,5% увеличилось количество дел, связанных с неисполнением обязательств по договорам. Увеличилось количество рассмотренных дел по договорам аренды на 15,4%, энергоснабжения - на 12,1%, поставки - на 6,3%, перевозки на 4,8%.

Рост количества спорных дел, возникающих из гражданских правоотношений, и в частности из договоров аренды недвижимого имущества - это есть весомое доказательство в актуальности выбранной темы, в попытке подробного рассмотрения тонкостей данной категории дел.

Основу законодательной базы, в тоже время основным источником правовых норм, регулирующих отношения, возникающих из договора аренды, и в частности аренды недвижимого имущества, является Гражданский кодекс РФ. Наряду с ним существует ряд федеральных законов, содержащих специальные нормы об аренде тех или иных категорий недвижимого имущества.

Важную роль в регулировании арендных отношений имеет Федеральный закон от 21 июля 1997 гола №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с тем, что значительная часть договоров аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Учитывая то обстоятельство, что нормативные акты не дают исчерпывающих ответов на все вопросы, возникающие в процессе заключения, исполнения и расторжения договоров аренды, большую роль в правовом регулировании этого сектора рынка недвижимости играет практика рассмотрения споров судебными органами Российской Федерации.

Несмотря на принадлежность российской правовой системы к Романо-германской правовой семье, растёт значение судебного прецедента, который заполняет пробелы законодательства. При этом обобщение судебной практики Президиумом Высшего арбитражного суда происходит крайне медленно.

При таких обстоятельствах становится важным не просто знание материалов судебной практики, среди которых центральное место в отношении аренды занимает:

- Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащийся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66;

- Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержащийся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59;

В указанных информационных письмах Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ дал разъяснения о порядке урегулирования споров, связанных с государственной регистрацией аренды недвижимости, а также по ряду других вопросов: определение срока действия договора аренды, основания и порядок расторжения договора, в том числе досрочного, право выселения арендатора, порядок пересмотра арендной платы, право субаренды и перенайма, возмещение расходов арендодателя на ремонт и коммунальные услуги, преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

- отдельные постановления Президиума ВАС РФ и Федеральных арбитражных судов округов, а их анализ и обобщение для практического применения.

В настоящей работе проанализирована и систематизирована арбитражная практика в области аренды недвижимости. Основная цель дипломной работы - это определение процессуальных особенностей при рассмотрении в суде дел, возникающих из спорных арендных правоотношений. В рамках разрешения поставленной перед собой цели в настоящей дипломной работе были реализованы следующие задачи:

1) определение видов споров, возникающих между сторонами в договоре аренды, представление характеристики особенности каждого вида спора,

2) проведение сравнительного анализа арбитражной практики при разрешении наиболее частых споров рассматриваемой категории дел,

3) обобщение судебной практики судов различных инстанций по исследуемой категории дел.

При написании работы применялись такие методы, как - метод системного анализа, диалектический и формально-логический метод, историко-правовой и статистический метод.

В работе осуществлен анализ общетеоретических работ ученых-правоведов, законодательной базы российского гражданского и арбитражного процессуального права, а также судебной практики судов:

- Конституционного Суда РФ,

- Высшего Арбитражного Суда РФ,

- Федерального Арбитражного суда Московского округа,

- Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа,

- Арбитражного суда Тюменской области.

Настоящая дипломная работа состоит из 3-х глав, содержащих в себе 5 параграфов, введения, заключения, списка используемой литературы.

ГЛАВА I. Особенности возбуждения споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества

Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права. Согласно ст. 2, 3 Вводного закона с 1 марта 1996 г. утратили силу положения, регулирующие арендные отношения согласно ГК РСФСР, перестали применяться соответствующие положения Основ гражданского законодательства, а также Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.89 N 810-1.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

Определение договора аренды содержится в ч. 1 статьи 606 ГК РФ и указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату.

Имущество, которое может выступать объектом по договору аренды, представлено в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств.

Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Такое требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику.

Объект арендных отношений это - непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками.

В рамках данной дипломной работы нас будет интересовать в качестве объекта договора аренды - недвижимое имущество, а если быть конкретней - нежилые помещения.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Теория и практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяют нежилые помещения, которые по определению не являются жилыми и соответственно не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и тому подобные помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие "нежилое помещение" нередко используется в качестве компонента такого понятия, как "часть здания", которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения.

Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности такие объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при осуществлении любого из вышеперечисленных видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т.п. Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для офиса), и служебные помещения (лестницы, коридоры и т.д.). Их также можно назвать помещениями общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая собственность всех сособственников нежилых помещений самостоятельного использования.

В ст. 130 ГК РФ помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако их, несомненно, следует отнести к недвижимому имуществу. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения).

В настоящее время в законодательстве отсутствует четкое понятие помещения, хотя в ранее действовавшем законодательстве давалось легальное определение помещения. Так, определение помещения как части здания, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования в жилых, нежилых и иных целях, содержалось в ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья", согласно которой помещение - это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Недостатком данного определения является то, что в нем, по существу, говорится о помещениях, которые могут использоваться как жилые, так и как нежилые, однако расположены эти помещения либо в жилом здании, либо в объекте, связанном с жилым зданием. Между тем нежилые помещения в большинстве случаев расположены в нежилых зданиях, т.е. зданиях, не предназначенных для проживания.

Упоминается понятие помещения и в других правовых актах. Так, согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещения - это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.

Таким образом, можно прийти к выводу, что помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и быть пригодной для определенного использования. В связи с тем, что это часть здания или сооружения, бывает достаточно сложно определить его пространственные границы, что, в свою очередь, необходимо для классификации помещений в качестве вещей. Следовательно, можно говорить, что помещения - это вещь в юридическом смысле слова.

§ 1. ПОДВЕДОМСТВЕННОСТЬ споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества

Институт подведомственности определяет предметную компетенцию арбитражных судов и разграничивает ее с компетенцией других судов (Конституционного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции), а также с компетенцией иных органов, разрешающих юридические дела.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Как мы видим, отнесение того или иного спора к подведомственности арбитражного суда напрямую зависит от двух факторов:

1) характера спорного правоотношения,

2) субъектного состава спора.

Далее проанализируем, насколько правомерно отнесение к компетенции арбитражного суда спорного дела, возникшего из договора аренды недвижимого имущества, и каким субъектным составом должен обладать подобный спор.

В самом общем виде компетенция арбитражных судов определена в ст. 127 Конституции РФ и в ст. 4 и 5 закона об арбитражных судах, согласно которым к ведению арбитражных судов относится рассмотрение экономических споров и иных дел в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В тоже время, согласно ч.4 ст.22 ГПК суды общей юрисдикции не разрешают экономические споры и другие дела, отнесенные федеральными конституционными законами и федеральными законами к ведению арбитражных судов.

Прямо в законодательстве понятие экономического спора не определено, что затрудняет толкование данного критерия подведомственности.

Экономический характер спора отражает содержание спорного правоотношения и характеризует суть взаимоотношений спорящих сторон - спор возник из предпринимательской и иной экономической деятельности. На такое понимание данного вопроса ориентировал в свое время пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 августа 1992 г. N 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам" Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 18 августа 1992 г. N 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам" / Библиотечка Российской газеты выпуск N 9, 2000 г., в котором подчеркивается необходимость исходить из существа взаимоотношений спорящих сторон.

Согласно п.1 ст.2 ГК предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. При этом экономический характер спора проявляется не только в осуществлении предпринимательской деятельности, но и в доступе к этой деятельности, а также в предъявлении иных имущественных требований.

Согласно договора аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Данная формулировка договора аренды здания или сооружения уточняется за счет положений, которые предусмотрены более общей нормой, содержащейся в разделе об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату.

Возмездность договора аренды нежилого помещения, как разновидности договора аренды здания или сооружения, определяется тем, что арендодатель, передавая помещение во временное пользование, получает встречное предоставление - в виде арендной платы. Кроме того, возмездность договора аренды нежилого помещения предполагает, что неуказание сторонами в договоре размера арендной платы либо способа, при помощи которого таковая может быть определена, приводит к недействительности соответствующего договора.

Таким образом, приходим следующему заключению:

отношения, вытекающие из договора аренды - это гражданские правоотношения (регламентируются нормами Гражданского кодекса РФ), это возмездные отношения (направлены на получение экономической прибыли арендодателем), что в своей совокупности соответствует правилам о подведомственности, предусмотренным ст. 28 АПК РФ. Рассмотрение спора, возникшего из спорного арендного правоотношения - есть компетенция арбитражного суда.

Действующий Арбитражный процессуальный кодекс 2002 г., по сравнению с предыдущими (1992 и 1995 гг.), значительно расширил компетенцию арбитражных судов и более детально урегулировал институт подведомственности дел арбитражным судам.

В АПК 1995 г. подведомственности было посвящено всего две статьи: 22 ("Подведомственность дел"), которая, регулировала этот институт, и 23 ("Передача споров на разрешение третейского суда"), устанавливавшая правило, согласно которому по соглашению сторон возникший или могущий возникнуть спор, вытекающий из гражданских правоотношений и подведомственный арбитражному суду, до принятия им решения может быть передан сторонами на рассмотрение третейского суда.

Статья 22 Арбитражного процессуального кодекса 1995 г., в отличие от нового АПК, содержала примерный перечень экономических споров из гражданских правоотношений, подведомственных арбитражных судам. Так, пункт 1 части 2 предписывал следующее:

«К экономическим спорам, разрешаемым арбитражным судом, в частности, относятся споры:

о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами».

Из толкования данного пункта следовало, что разрешение в арбитражном суде экономических споров о разногласиях по договору возможно только если заключение данного договора предусмотрено законом или только при согласовании сторонами вопроса о подведомственности, что на практике вызывало множество споров. В качестве примера рассмотрим Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда от 06.06.2000 г. № 8069/99.

Из материалов дела следует, что между арендодателем и арендатором имелся договор на аренду нежилого помещения, сроком до 31.12.98.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Арендодатель известил арендатора о том, что 31.12.98 г. заканчивается срок действия названного договора, и сообщил о необходимости предоставления документов для переоформления договора на новый срок. Из материалов дела следует, что 08.02.99 г. арендодатель направил арендатору проект нового договора, который был подписан последним с протоколом разногласий.

В связи с тем, что возникшие разногласия не были урегулированы, арендатор обратился в арбитражный суд с требованием об обязании арендодателя заключить договор на условиях предлагаемой им редакции.

В соответствии с частью 2 статьи 22 АПК РФ споры, связанные с разногласиями по договору, подведомственны суду в случаях, если заключение договора предусмотрено законом или передача разногласий по нему на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.

В деле отсутствуют документы, подтверждающие соглашение сторон о передаче возникшего спора на рассмотрение арбитражного суда.

Арбитражный суд, принимая дело к производству и вынося решение, исходил из того, что истец вправе был передать данный спор на разрешение суда в силу п. 1 статьи 621 ГК РФ. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Доказательства наличия иного арендатора на спорные помещения отсутствуют.

Следовательно, вывод суда о том, что в данном случае спор был подведомствен арбитражному суду и арендодатель обязан был заключить спорный договор, сделан по недостаточно исследованным обстоятельствам дела и с нарушением норм материального и процессуального права.

Таким образом, судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо также исследовать вопрос о том, не составлялся ли сторонами какой-либо документ о их согласии на передачу преддоговорного спора на рассмотрение арбитражного суда.

То есть, ранее, отнесение к подведомственности арбитражного суда спора, связанного с разногласиями по договору, было возможно только в том случае, если заключение договора предусмотрено законом или передача разногласий по нему на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.

Таким образом, мы определили, что правовой характер спора, возникшего из договора аренды недвижимого имущества, позволяет отнести его к компетенции арбитражного суда. Далее определим субъектный состав спорного арендного правоотношения, который также ставится законодателем в прямую зависимость в решение вопроса об отнесение к компетенции арбитражного суда каждого конкретного спора.

Исходя из общих положений части 2 статьи 27 АПК РФ, к числу субъектов судебного спора, относящегося к компетенции арбитражного суда, относятся следующие: юридические лица, граждане, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющие статус индивидуального предпринимателя, а в случаях, предусмотренных АПК и иными федеральными законами Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы, должностные лица, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя.

Поскольку спор, возникший из договора аренды недвижимого имущества, по своему характеру, как уже отмечалось выше, относится в категории экономического спора, возникшего из гражданских правоотношений, то при определении особенностей подведомственности по мимо общей 27 статьи АПК необходимо руководствоваться правилами статьи 28 АПК РФ, которая определяет субъектный состав спорного правоотношения, подлежащего рассмотрению арбитражным судом.

Данная статья детализирует общие правила подведомственности дел арбитражным судам: арбитражным судам подведомственны дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникшие между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных АПК и иными федеральными законами, - и другими организациями и гражданами.

Значит, по правилам подведомственности экономических споров и иных дел, возникающих из гражданских правоотношений, арбитражным судом в порядке искового производства будет рассматриваться спор, возникший из договора аренды недвижимого имущества, при условии, что сторонами в таком споре выступают:

Во-первых, юридические лица, т.е. организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст.49 ГК).

Во-вторых, граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющие статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке. В соответствии со ст.23 ГК РФ граждане вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Для подведомственности экономического спора, возникающего из договора аренды недвижимого имущества, арбитражному суду необходимо, чтобы спор возник между юридическими лицами, гражданами-предпринимателями либо между организацией и гражданином-предпринимателем. Правило о подведомственности спора арбитражному суду сохраняется до тех пор, пока гражданин не утратит статус индивидуального предпринимателя.

В связи с чем, сохраняют свое значение по подведомственности споров с участием граждан-предпринимателей разъяснения, содержащиеся в п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" / Библиотечка Российской газеты выпуск N 13, 2000 г.. Где прописано, что споры между гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей, а также между указанными гражданами и юридическими лицами разрешаются арбитражными судами, за исключением споров, не связанных с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности.

Учитывая, что гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью правового статуса предпринимателя, то и споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в соответствии со ст.22 ГПК подведомственны суду общей юрисдикции. При разрешении данных споров могут быть применены положения ГК об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п.4 ст.23 ГК).

С момента прекращения действия государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, в частности в связи с истечением срока действия свидетельства о государственной регистрации, аннулированием государственной регистрации и т.п., дела с участием указанных граждан, в том числе и связанные с осуществлявшейся ими ранее предпринимательской деятельностью, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных выше обстоятельств.

Таким образом, при условии, что если хотя бы одной из сторон спора, возникшего из арендный отношений - истцом или ответчиком (а если в деле несколько истцов или ответчиков, то хотя бы один из них) выступает гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем (однако привлечение к участию в деле такого гражданина уже в ходе рассмотрения дела арбитражным судом не влияет на рассмотрение дела арбитражным судом), то данный спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции и не может быть отнесён к подведомственности арбитражного суда.

В случае, когда сторонами спора, возникшего из арендных отношений является - юридическое лицо, в том числе иностранное, индивидуальный предприниматель, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, государственные и иные органы - то данный арендный спор относится к компетенции арбитражного суда соответствующего уровня.

§ 2. ПОДСУДНОСТЬ споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества

Значение института подсудности очень велико. Оно обусловлено тем, что в Конституции Российской Федерации в качестве одного из основных прав человека записано: "Никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом" (ч. 1 ст. 47).

Это право в полной мере распространяется на любую сторону в процессе, независимо от того, является она физическим или юридическим лицом, поскольку в силу ст. 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе равноправия сторон.

Следовательно, положения ч. 1 ст. 47 Конституции Российской Федерации имеют самое прямое отношение к регулированию института подсудности в арбитражном процессе и должны учитываться арбитражными судами в практике применения норм АПК, регулирующих подсудность.

В отличие от института подведомственности, необходимого для определения компетентного юрисдикционного органа по разрешению того или иного юридического дела, институт подсудности разграничивает подведомственные арбитражным судам дела между различными звеньями единой системы арбитражных судов. Иными словами, по правилам подсудности, среди всех арбитражных судов Российской Федерации, определяется конкретный арбитражный суд, обладающий компетенций по разрешению дел в качестве суда первой инстанции.

Для арбитражного процесса характерны два вида подсудности - родовая и территориальная.

В ст. 34 АПК сформулированы правила родовой подсудности дел, подведомственных арбитражным судам. По правилам родовой подсудности определяется, какого уровня арбитражный суд вправе рассматривать то или иное дело. Так как критерием родовой подсудности является род (категория) дела, то она и получила название родовой подсудности. Именно родовая подсудность позволяет разграничить подведомственные арбитражному суду дела в зависимости от их рода между арбитражными судами различных уровней, звеньев в системе арбитражных судов.

По общему правилу родовой подсудности, сформулированному в ч. 1 ст. 34 АПК, дела, подведомственные арбитражному суду, рассматриваются по первой инстанции арбитражными судами субъектов Российской Федерации Исключением из правила, сформулированного в ч. 1 ст. 34 АПК, является отнесение некоторых категорий дел к подсудности Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.. В соответствии со ст. 3 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" арбитражные суды субъектов Российской Федерации - это арбитражные суды республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов. По содержанию и объему компетенции все арбитражные суды субъектов Российской Федерации равны между собой. Кроме того, в соответствии с п.3 ч.2 ст. 34 АПК Высший Арбитражный суд в качестве суда первой инстанции рассматривает экономический споры между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации, между субъектами Российской Федерации.

Т.е. субъектный состав спорного отношения может влиять не только на подведомственность спора, но и на его подсудность судам различных уровней. Так к примеру, спор по поводу взыскания арендной платы, возникший из договора аренды недвижимого имущества между двумя юридическими лицами, относится к компетенции арбитражного суда соответствующего субъекта Российской Федерации, а тот же спор, но возникший между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации, или между субъектами Российской Федерации - Высшему Арбитражному Суду Российской Федерации.

В настоящей дипломной работе, за основу принят спор, субъектный состав которого обязывает для рассмотрения в качестве первой судебной инстанцией обращение в арбитражные суду субъектов Российской Федерации. Обращение с исковым заявлением в арбитражный суд вопреки требованиям закона о подсудности обяжет судью вынести мотивированное определение о неподсудности дела данному арбитражному суду и возвратить истцу без рассмотрения и какой-либо дополнительной оценки иных недостатков весь объём исковых материалов.

Далее рассмотрим процессуальные особенности территориальной подсудность для рассматриваемой в настоящей дипломной работе категории дел, т.е. правила разграничения компетенции арбитражных судов одного звена (краевых, областных и приравненных к ним арбитражных судов субъектов РФ). В теории арбитражного процесса, территориальная подсудность может быть общей, альтернативной, исключительной, по связи дел и договорной. Рассмотрим особенности каждого вида для арендных споров.

В соответствии с правилами общей территориальной подсудности иск предъявляется в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст.35 АПК). При этом компетенция арбитражного суда, обязанного принять исковое заявление, зависит от географического расположения на территории субъекта РФ населённого пункта, включенного в данные о зарегистрированном адресе юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Местом жительства гражданина согласно ст. 20 ГК признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Место нахождения юридического лица согласно п. 2 ст. 54 ГК определяется местом его государственной регистрации; государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Место нахождения юридического лица должно быть указано в его учредительных документах.

Согласно п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров следует исходить из того, что местом нахождения юридического лица является место нахождения его органов. В практической деятельности определение места нахождения органов юридического лица вызывает сложности. В таких случаях необходимо исходить из того, что место нахождения таких органов - это юридический адрес организации, т.е. адрес, указанный в учредительных документах юридического лица как адрес нахождения его органов. Данные рекомендации соответствуют положениям ч. 2 ст. 8 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц", согласно которой государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. Таким образом, место государственной регистрации юридического лица определяется местом нахождения его органов, которое в свою очередь определяется учредителями и указывается в учредительных документах.

Т.е., по общему правилу об общей территориальной подсудности для рассмотрение спорных вопросов арендных отношений истцу необходимо обращаться с исковым заявлением в арбитражный суд по месту нахождения ответчика.

Так, например, при возникновении спора, ответчиком в котором является юридическое лицо, зарегистрированное на территории г. Ноябрьска ЯНАО, истец должен обращаться в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа (Приложение №1), при регистрации ответчика в г. Тюмени - в Арбитражный суд Тюменской области (Приложение № 2).

В ст. 36 АПК указываются случаи, когда истец может выбрать по своему усмотрению тот арбитражный суд субъекта Российской Федерации, в который он хотел бы обратиться за защитой своего права, т.е. предъявить иск в арбитражный суд по своему выбору. Таким образом, в ст. 36 АПК речь идет об альтернативной территориальной подсудности. При этом ч. 7 ст. 36 АПК специально оговаривает, что правом выбора арбитражного суда в случаях, регламентированных настоящей статьей, обладает только истец.

Данная статья применима для определения подсудности рассматриваемой нами категории спорных дел (исключение составляет п. 6 ст.36 АПК). Рассмотрим её более детально:

В ч. 1 ст. 36 АПК предусмотрен случай, когда место нахождения организации или место жительства физического лица неизвестно на момент подачи иска. В данном случае истец имеет право подать иск либо в арбитражный суд по месту нахождения имущества такого ответчика, либо в арбитражный суд по его последнему известному месту нахождения (месту жительства). При этом имеется в виду последнее известное место нахождения (жительства) ответчика в Российской Федерации, а не за ее пределами.

Под последним известным местом нахождения ответчика - юридического лица следует понимать адрес его постоянно действующего исполнительного органа, указанный в учредительных документах, либо разрешённый законом к использованию специальный почтовый адрес для переписки, либо адрес, отражённый в заключенном с истцов договоре аренды. Истец должен предоставить доказательства того, что ответчик находился (проживал) по данному месту. В противном случае истец несет риск неблагоприятных последствий отложения судебного разбирательства по делу или отмены вынесенных судебных актов по причине ненадлежащего уведомления не явившегося ответчика. Арбитражный суд при отправке судебных документов ответчику вправе как по собственной инициативе, так и по ходатайству истца запрашивать органы, осуществляющие регистрацию юридических лиц, об адресе места нахождения соответствующего юридического лица.

Закон не возлагает на арбитражный суд обязанности по применению мер к розыску должника. Собиранием этих сведений и обоснованием документами последнего известного адреса ответчика, если его место нахождения неизвестно, должен заниматься истец.

По смыслу данной нормы к имуществу на основании ст. 128 ГК относятся любые вещи (недвижимые и движимые), в том числе деньги, ценные бумаги, а также имущественные права. Так, например, если у ответчика имеются денежные средства в каком-либо банке, то иск к такому ответчику на основании ч. 1 ст. 36 АПК может быть предъявлен по месту нахождения этого банка. Если ответчик на праве собственности имеет, например, здание (или помещения в здании), то иск к нему может быть подан и по месту нахождения данного недвижимого имущества. При этом только на истце лежит обязанность документально подтвердить принадлежность данного имущества ответчику на праве собственности и доказать его постоянное нахождение на территории субъекта РФ, в арбитражный суд которого было передано исковое заявление.

В ч. 2 ст. 36 АПК установлено правило, в соответствии с которым, если в деле участвуют ответчики, находящиеся на территориях разных субъектов Российской Федерации, то иск может быть предъявлен в арбитражный суд по месту нахождения одного из ответчиков. Именно истцу здесь предоставляется право определить территориальную подсудность спора. Так, например, если иск предъявляется к трем ответчикам, которые находятся в Калининградской области, в г. Москве и в г. Ноябрьске, то истец может подать такой иск как в арбитражный суд Калининградской области, так и в арбитражный суд г. Москвы или Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с правилом ч. 3 ст. 36 АПК иск к ответчику, находящемуся или проживающему на территории иностранного государства, может быть предъявлен в арбитражный суд по месту нахождения на территории Российской Федерации имущества ответчика. Указанная норма применяется в отношении иностранных организаций, иностранных граждан, лиц без гражданства, российских организаций и российских граждан. Данная норма применяется при соблюдении в совокупности следующих условий:

1) нахождение (проживание) ответчика за пределами Российской Федерации;

2) наличие у такого ответчика имущества на территории Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 36 АПК по выбору истца может определяться и подсудность дел, вытекающих из договора, в котором указано место его исполнения.

В этом случае истец может предъявить иск в арбитражный суд либо исходя из общего правила территориальной подсудности, т.е. в арбитражный суд по месту нахождения ответчика, либо в арбитражный суд по месту исполнения договора, если оно указано в договоре.

Следует отметить, что правила данной нормы подлежат применению только в том случае, если договор содержит прямое указание на место его исполнения, например "по договору аренды недвижимого имущества Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью: 36,0 кв. м, находящееся на втором этаже капитального трехэтажного отдельно стоящего здания по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, Промзона, панель № XI.". Таким образом, место нахождения арендованного имущества, исходя из положений нормы, является местом исполнения договора, а следовательно, и возможным местом подачи иска, вытекающего из данного договора.

Особым вариантом альтернативной подсудности дел является рассмотрение иска, вытекающего из деятельности обособленного подразделения юридического лица. Правило ч. 5 ст. 36 АПК предусматривает, что иск к юридическому лицу, вытекающий из деятельности его филиала, представительства, расположенных вне места нахождения юридического лица, может быть предъявлен в арбитражный суд по месту нахождения юридического лица или его филиала, представительства. В соответствии с данной нормой истец вправе подать иск как по месту нахождения филиала, представительства, так и по месту нахождения самого юридического лица.

Согласно ГК юридическое лицо вправе открывать свои отделения вне места его нахождения. Это право предоставлено юридическому лицу в целях обеспечения наиболее благоприятных условий для его деятельности, осуществления всех или части его функций, представления и защиты его интересов вне места нахождения юридического лица. В зависимости от поставленных юридическим лицом перед таким отделением задач и возложенных на него функций они могут являться представительствами или филиалами юридического лица. ГК называет их обособленными подразделениями юридического лица (ст. 55 ГК).

Следует иметь в виду, что даже если в описанных ч. 5 ст. 36 АПК случаях иск подается в арбитражный суд по месту нахождения обособленного подразделения юридического лица, то ответчиком по иску будет всегда юридическое лицо, поскольку в силу п. 3 ст. 55 ГК представительства и филиалы юридическими лицами не являются, их руководители выступают от имени юридического лица и в его интересах на основании выданной им доверенности. Однако в силу возложенных на них юридическим лицом функций они вправе осуществлять от имени юридического лица деятельность, которая может вызвать предъявление к юридическому лицу исковых требований.

Расширим условие ранее приведённого примера: по договору аренды недвижимого имущества Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью: 36,0 кв. м, находящееся на втором этаже капитального трехэтажного отдельно стоящего здания по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, Промзона, панель № XI. Арендатором по данному договору выступает ноябрьский филиал ООО, головное предприятие которого находится в г. Сургуте ХМАО. В данном случае арендодатель, в случае возникновения спора, возникшего из арендных отношений с филиалом, вправе заявить исковые требования как в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа (по месту нахождения филиала), так и в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа (по месту нахождения ООО).

Предусмотренное в ст. 37 АПК правило договорной подсудности допускает возможность изменения по соглашению сторон общей территориальной подсудности, установленной в ст. 35 АПК, и альтернативной подсудности, т.е. подсудности по выбору истца, предусмотренной в ст. 36 АПК. Участники спора, возникшего из говора аренды вправе предусмотреть в своём соглашении передачу возникших между ними разногласий на разрешение по первой инстанции любого арбитражного суда России, а не только арбитражного суда субъекта РФ, расположенного по месту нахождения одной из сторон договора.

Не допускается изменение родовой подсудности, установленной в ст. 34 АПК, и исключительной территориальной подсудности, правила которой предусмотрены ст. 38 АПК. Таким образом, нельзя по соглашению сторон предусмотреть передачу спора, подсудного арбитражному суду субъекта Российской Федерации, в Высший Арбитражный Суд, и, соответственно, наоборот. Соглашения сторон, изменяющие родовую или исключительную территориальную подсудность, являются недействительными и не влекут какие-либо правовые последствия. При чём, если вопреки соглашению о подсудности иск предъявлен по месту нахождения ответчика, то исковое заявление будет возвращено истцу.

Исключительная подсудность представляет собой такую разновидность территориальной подсудности, при которой исключается возможность для определенной категории дел применять иные правила подсудности, чем те, которые установлены АПК непосредственно для этих категорий дел. Нормы об исключительной подсудности сформулированы как изъятие из общего правила территориальной подсудности. При этом выбор того или иного арбитражного суда для рассмотрения конкретного дела не зависит от воли или желания истца по делу. Следовательно, не допускается предъявление исков по указанным в ст. 38 АПК категориям дел в другие арбитражные суды, кроме названных в этой статье. Не допускается также и изменение правил исключительной подсудности соглашением сторон.

В рамках рассмотрения процессуальных особенностей по спорам, возникающим из договоров аренды недвижимого имущества, нам будет интересен п. 1 указанной статьи, согласно которой, иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества, поэтому разбирательство спора по месту нахождения истца или ответчика, либо в арбитражному суде, определённом соглашением сторон, полностью исключается.

Понятие "споры, связанные с правами на недвижимое имущество" включает в себя споры о признании права собственности на недвижимое имущество, об изъятии недвижимости из чужого незаконного владения (виндикационные иски), об устранении нарушений прав собственника или иного законного владельца, не связанных с лишением владения (негаторные иски), а также споры по иным вещным правам на недвижимость (ст. 217 ГК - право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком).